2014年房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)“產(chǎn)品線定制”產(chǎn)品提升之道

產(chǎn)品力提升之道前言2011年初，政府頻頻出臺調(diào)控措施，轉(zhuǎn)眼已至一年之多，政府對房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從過去的階段式的調(diào)控變?yōu)槌B(tài)性的調(diào)控，產(chǎn)品為王的時(shí)代到來。產(chǎn)品力的強(qiáng)弱成為企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的焦點(diǎn)。那么對于開發(fā)企業(yè)來說，產(chǎn)品力提升的思考起點(diǎn)是什么？產(chǎn)品力提升又有哪些給力途徑？3全國一、二線城市項(xiàng)目熱銷因素分析驗(yàn)證通過克爾瑞數(shù)據(jù)庫，我們對于今年調(diào)控以來，全國一二線城市百多個(gè)熱銷案例進(jìn)行了跟蹤研究和調(diào)查，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)分析后得出主要熱銷原因歸類如下：有強(qiáng)大產(chǎn)品力價(jià)格優(yōu)勢明顯營銷策劃到位占據(jù)稀缺資源不受調(diào)控之限其它原因

項(xiàng)目熱銷4驗(yàn)證其中我們發(fā)現(xiàn)：在綜合考慮的前提下，排除項(xiàng)目采取的價(jià)格策略和營銷方式因素，擁有強(qiáng)大產(chǎn)品力仍是項(xiàng)目熱銷的基礎(chǔ)性要素。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)熱銷項(xiàng)目城市覆蓋主要一二線城市：北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、重慶、沈陽、大連、杭州、合肥、鄭州、南寧、青島、無錫、廈門、濟(jì)南等28個(gè)城市項(xiàng)目涵蓋主要品類市場：中高端公寓、別墅、豪宅、城市綜合體、商辦類數(shù)據(jù)分析5弱市之下產(chǎn)品為王那么企業(yè)怎樣才能提升產(chǎn)品力？我們認(rèn)為——以客戶為導(dǎo)向，是企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品研究的起點(diǎn)客戶研究維度二：客戶價(jià)值觀維度一：家庭生命周期青年——首次改善中年——再次改善人以群分（身份、地位的彰顯）性價(jià)比（利益最大化）老年——養(yǎng)老居所資產(chǎn)配置（作為投資品）客戶研究萬科家庭生命周期結(jié)構(gòu)圖例如——萬科模式：以客戶需求為導(dǎo)向；研究客戶特征為起點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是貫穿始終的主線客戶研究/家庭生命周期角度青年之家（單身，立足）青年之家（單身，立業(yè)）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同住）小太陽（小孩出生）孩子三代（雙向照顧）后小太陽（小孩長大）青年三代（變老）中年之家（長大）老年二代（變老）活躍空巢22-24歲25-29歲30-34歲35-50歲45-55歲55歲以上換房1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來家庭結(jié)構(gòu)變化換房2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長大需要獨(dú)立空間帶來家庭結(jié)構(gòu)變化換房3：減少家庭核心，生活方式改變帶來的換房需求單親（夫妻離異）首次置業(yè)首次改善再次改善安享晚年萬科家庭生命周期演進(jìn)示意圖客戶研究/家庭生命周期角度作為資產(chǎn)配置追求性價(jià)比彰顯身份、地位客戶價(jià)值觀“商人”求利益最大“平民百姓”求高性價(jià)比“達(dá)官貴人”求彰顯身份客戶研究/價(jià)值觀角度三種價(jià)值觀的客戶表現(xiàn)：“商人型”：從投資回報(bào)的角度出發(fā)的投資類產(chǎn)品，作為自身的資產(chǎn)配置從回報(bào)的角度去選擇產(chǎn)品塑造酒店式公寓辦公類產(chǎn)品商鋪類面積盡可能小總價(jià)低層高客戶研究/價(jià)值觀角度/投資型“平民型”：高性價(jià)比產(chǎn)品，滿足自身的利益最大化萬科對原90+戶型再升級，新戶型克服原有戶型的采光不足、空間局促等問題，對收納系統(tǒng)進(jìn)行升級，同時(shí)通過設(shè)計(jì)北向兩間房內(nèi)嵌推拉分離墻，兩個(gè)空間可以在3分鐘內(nèi)靈活打通。從而滿足了二人世界、三口之家到短暫的三代同堂等多種居住需求原90+戶型3G戶型客戶研究/價(jià)值觀角度/平民型“達(dá)官貴人”型——選擇彰顯身份地位的產(chǎn)品》星河灣的客戶們通常被稱為豪族、名流、新貴、或者精英、成功者，對自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，可能是內(nèi)地的富人。他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是：富有。對他們來說，房子不僅僅是居所，更是他們的名片，用來宣告自身的價(jià)值，他們需要的是身份的認(rèn)同。典型企業(yè)：星河灣、綠城形成圈層文化客戶研究/價(jià)值觀角度/達(dá)官貴人型13價(jià)值認(rèn)同感

身份的象征

升值潛力

樓盤的綜合素質(zhì)

生活的品位富人聚居的社區(qū)

以居住為名片

不僅是產(chǎn)品更是作品精雕細(xì)琢，十年的沉淀

奢侈品跨界合作客戶需求的：星河灣能給予的：客戶研究/價(jià)值觀角度/達(dá)官貴人型順應(yīng)客戶價(jià)值觀以產(chǎn)品成功為前提，提升產(chǎn)品力的主流模式：典型案例：中式建筑發(fā)展典型企業(yè)：星河灣、綠城、恒大典型企業(yè)：紅星美凱龍萬科第五園系列產(chǎn)品成功順應(yīng)客戶價(jià)值觀，汲取傳統(tǒng)中式庭院、傳承中國文化、體現(xiàn)客戶“中式風(fēng)范的訴求深圳第五園上海第五園從深圳到上海，萬科第五園系列順應(yīng)客戶價(jià)值觀的差異進(jìn)行調(diào)整星河灣商業(yè)街將以高端定制為主，引進(jìn)具有悠久歷史的國際頂級品牌及私屬定制的貼身VIP服務(wù)廣州星河灣廣州星河灣星河灣通過頂級品牌入駐，酒店的打造，進(jìn)一步強(qiáng)化生活方式、交流平臺的塑造星河灣匯聚中國經(jīng)濟(jì)大潮中崛起的各代表性高端圈層、協(xié)會(huì)和機(jī)構(gòu)，形成圈層文化星河灣項(xiàng)目配置有四季會(huì)會(huì)所，以國際頂級的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，為高知、高貴、高雅的品質(zhì)精英，打造獨(dú)特、優(yōu)雅的體驗(yàn)空間。功能上包括會(huì)議、餐飲、康樂等常規(guī)會(huì)所項(xiàng)目，同時(shí)也承載各種跨界活動(dòng)和交流。恒大天下系強(qiáng)烈的視覺沖擊力，從視覺上第一時(shí)間抓住客戶的眼球恒大擅長通過極具氣勢、異域風(fēng)情的豪裝會(huì)所、熱帶園林、大面積層級泳池疊水景觀綠城法式別墅整齊、規(guī)范、氣派的皇家氣韻對客戶產(chǎn)生視覺與心靈上的沖擊北京綠城御園杭州綠城留莊尊貴典雅的法式建筑，追求整體的恢弘與莊重，力求景觀和建筑間的和諧與對稱，強(qiáng)調(diào)建筑的穩(wěn)重度與藝術(shù)感，捕捉營造細(xì)節(jié)的精致與完美

城市核心區(qū)域高檔客層聚集度高服務(wù)管理優(yōu)質(zhì)品牌、業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次高大型商業(yè)形態(tài)商圈能級高紅星美凱龍紅星美凱龍以一種渠道為王的做法，以區(qū)位、檔次等因素來改變客戶價(jià)值觀21基于客戶導(dǎo)向的思考，企業(yè)又應(yīng)該從哪些方面進(jìn)行提升？22我們認(rèn)為——從提升產(chǎn)品力的角度出發(fā)，企業(yè)管控體系完善，企業(yè)文化建設(shè)至關(guān)重要。管控體系企業(yè)文化知識管控制開發(fā)流程控制標(biāo)準(zhǔn)化控制如綠城、星河灣23一流企業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)二流企業(yè)制造品牌三流企業(yè)制造產(chǎn)品管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控

產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化最先起源于工業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域。它是伴隨著后福特主義(Post-Fordism)的生產(chǎn)方式而誕生的。工業(yè)化大生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品系列客戶細(xì)分制定標(biāo)準(zhǔn)化平臺市場調(diào)研精細(xì)化生產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化來源

產(chǎn)品為王—產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控坐奔馳開寶馬工業(yè)案例分析管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控產(chǎn)品策略客戶定位乘坐的舒適性穩(wěn)重、大氣的感覺駕駛的操控性彰顯動(dòng)感、時(shí)尚◆◆◆◆工業(yè)案例分析轎車工程車大客車轎車摩托車自行車產(chǎn)品體系◆◆管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控B級旅行車C級轎車E級轎車S級轎車G級SUV……1系轎車X系SUV……7系轎車5系轎車3系轎車產(chǎn)品系列◆◆轎車轎車工業(yè)案例分析管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控兩者都定位為高端品牌，但是基于產(chǎn)品定位和客戶定位的不同，建立了適合各自企業(yè)特質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系分類和產(chǎn)品系列細(xì)分，并制定了相應(yīng)的差異化應(yīng)用。啟示工業(yè)案例分析管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控“三權(quán)分立”品質(zhì)管控材料部門施工部門設(shè)計(jì)部門相互監(jiān)督綠城在業(yè)內(nèi)有“黃埔軍?！敝Q，其嚴(yán)密的管控體系值得借鑒

材料控制內(nèi)部材料控制組外部控制層層有序材料選擇供應(yīng)方式開發(fā)商供應(yīng)商我們認(rèn)為——建立健全、嚴(yán)格管控的開發(fā)流程極為重要。以綠城對于其精裝體系的管控為例：管控體系/開發(fā)流程控制美國PulteHomes

日本“豐田屋”式生產(chǎn)方式住宅工業(yè)化市場導(dǎo)向萬科房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控200020012002200320042005快速復(fù)制與產(chǎn)品創(chuàng)新部品集約化和通用化模塊化提出標(biāo)準(zhǔn)化思路設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化模塊標(biāo)準(zhǔn)化制定標(biāo)準(zhǔn)化平臺，統(tǒng)一設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施建筑單體標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控龍湖產(chǎn)品品類標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)化高層住宅合院別墅獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅花園洋房簡歐式現(xiàn)代派意大利西班牙托斯卡納西班牙西班牙托斯卡納簡歐式房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控200420052006200720082009產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化項(xiàng)目管理運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)化綜合模塊化區(qū)域聚焦戰(zhàn)略別墅標(biāo)準(zhǔn)制定

項(xiàng)目模塊化開發(fā)

項(xiàng)目運(yùn)管系統(tǒng)積累成熟產(chǎn)品模塊統(tǒng)一項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺綜合運(yùn)用房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控恒大金碧天下城市外圍的超級萬畝大盤，綜合旅游、度假、商務(wù)、居住為一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目恒大名都、恒大綠洲坐擁不可或缺的天然美景的城市、城郊項(xiàng)目恒大城城郊結(jié)合地段不同規(guī)模的中、大型豪華住宅社區(qū)恒大華府繁華都市中心區(qū)域的頂級豪宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)有私家空中花園、空中別墅等超豪華產(chǎn)品房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控2004200520062007展開了重制標(biāo)準(zhǔn)的制度全新管理體系推行模式復(fù)制推行提出打造精品項(xiàng)目提出環(huán)節(jié)精品理念項(xiàng)目模塊化開發(fā)

提出質(zhì)量制度國際知名大師制定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一項(xiàng)目運(yùn)營管理平臺房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控啟示萬科、龍湖、恒大因?yàn)槠髽I(yè)戰(zhàn)略及成長歷程的不同而采取了不同的標(biāo)準(zhǔn)化策略，但都通過標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)了企業(yè)的快速擴(kuò)張及品牌傳播，降低產(chǎn)品創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)，縮短了項(xiàng)目開發(fā)周期，節(jié)約了建設(shè)成本。此外，標(biāo)準(zhǔn)化還降低了企業(yè)區(qū)域擴(kuò)張過程中產(chǎn)品開發(fā)及管理的難度，給客戶樹立了一個(gè)相對一致的品牌形象，對擴(kuò)大品牌價(jià)值起到積極作用房地產(chǎn)案例介紹管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化意義◆◆提升企業(yè)品牌形象確保企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)提高項(xiàng)目運(yùn)作效率◆◆降低項(xiàng)目開發(fā)成本產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化意義管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控市場產(chǎn)品市場指導(dǎo)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的根源來源于市場研究以及客戶細(xì)分，通過相互關(guān)聯(lián)，不斷地演化和發(fā)展。反饋標(biāo)準(zhǔn)化要素來源于市場——管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控標(biāo)準(zhǔn)化要素產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化根植于企業(yè)的發(fā)展定位，體現(xiàn)了企業(yè)的開發(fā)理念。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)定位開發(fā)理念根植于企業(yè)定位——管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控標(biāo)準(zhǔn)化要素產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化策略：產(chǎn)品首先需要經(jīng)過客戶和市場的認(rèn)可后，進(jìn)而更新和發(fā)展，屬于可變的標(biāo)準(zhǔn)化。市場客戶產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的更新、發(fā)展可變的標(biāo)準(zhǔn)化——管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控

標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施并非刻板的全盤復(fù)制，標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新也不是矛盾體。我們鼓勵(lì)項(xiàng)目在實(shí)施的具體過程中，應(yīng)保持一定的創(chuàng)新性，有利于適應(yīng)性的提升和標(biāo)準(zhǔn)化的更新完善。

80%-90%標(biāo)準(zhǔn)化體系內(nèi)容+10%-20%項(xiàng)目創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新

標(biāo)準(zhǔn)化要素——標(biāo)準(zhǔn)化與創(chuàng)新兼顧管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容◆住宅（平面、立面）配套設(shè)施（售樓處、會(huì)所、幼兒園……）◆規(guī)劃◆建筑景觀◆室內(nèi)居住區(qū)、樣板區(qū)售樓處、會(huì)所樣板房、公共部位售樓處、會(huì)所、標(biāo)準(zhǔn)化內(nèi)容管控體系/標(biāo)準(zhǔn)化管控43知識管控重要性“很多公司有非常杰出的工程師和員工，但是從根本上而言，這些公司需要將所有一切集合在一起的‘地心引力’。否則，你得到的可能就是漂浮在宇宙中的一個(gè)又一個(gè)了不起的技術(shù)片段。這些技術(shù)片段無法組合在一起產(chǎn)生偉大的作品。”喬布斯—蘋果的地心引力管控體系/知識管控制知識管理系統(tǒng)的“體”與“系”“體”：與知識管理系統(tǒng)相適應(yīng)的體制、文化、

管理制度、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與實(shí)施方法等?！跋怠保盒畔⒒到y(tǒng)的開發(fā)與建設(shè)。管控體系/知識管控制項(xiàng)目知識管理通用規(guī)則項(xiàng)目知識定義及預(yù)分類標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目知識模板制定標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目外部知識收集規(guī)范項(xiàng)目內(nèi)部知識收集規(guī)范項(xiàng)目知識入庫管理及發(fā)布流程管控體系/知識管控制一級核心知識庫內(nèi)部案例庫外部案例庫模塊知識庫通用知識庫二級拓展應(yīng)用知識庫個(gè)人知識庫客戶知識庫項(xiàng)目知識庫產(chǎn)品知識庫員工甲員工乙員工丙客戶甲客戶乙客戶丙項(xiàng)目甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目丙產(chǎn)品甲產(chǎn)品乙產(chǎn)品丙知識庫結(jié)構(gòu)示意管控體系/知識管控制投資決策階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段建設(shè)階段銷售階段項(xiàng)目后評估階段項(xiàng)目全程資料庫知識庫項(xiàng)目全程示意管控體系/知識管控制項(xiàng)目知識庫內(nèi)部案例庫外部案例庫模塊知識庫通用知識庫客戶知識庫產(chǎn)品知識庫員工端共享客戶端共享知識庫應(yīng)用示意管控體系/知識管控制產(chǎn)品線案例參考CASE

1中信工作方法資料收集分析，中信地產(chǎn)高層、職能部門負(fù)責(zé)人等訪談行業(yè)專家訪談中信地產(chǎn)內(nèi)外部環(huán)境SWOT分析中信地產(chǎn)高層、職能部門負(fù)責(zé)人訪談標(biāo)桿、典型企業(yè)資料收集整理標(biāo)桿、典型企業(yè)案例篩選研討會(huì)標(biāo)桿、典型企業(yè)考察調(diào)研標(biāo)桿、典型企業(yè)負(fù)責(zé)人約談理清土地、客戶、產(chǎn)品之間的特定關(guān)系，建立以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品線如何保證中信地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃課題研究的順利實(shí)施工作目的中信地產(chǎn)內(nèi)外部環(huán)境分析及標(biāo)桿案例研究中信地產(chǎn)產(chǎn)品線梳理研究中信地產(chǎn)產(chǎn)品線規(guī)劃方案與實(shí)施方案工作成果完全標(biāo)準(zhǔn)化的使產(chǎn)品線更易復(fù)制，具有高度、有效的指導(dǎo)實(shí)效實(shí)施效果針對中信地產(chǎn)全系列產(chǎn)品線進(jìn)行規(guī)劃研究，制定標(biāo)準(zhǔn)化的全產(chǎn)品線體系服務(wù)周期為10個(gè)月CASE

2保利工作方法問卷的編制和數(shù)據(jù)的分析整理梳理一些可借鑒名單提供相關(guān)項(xiàng)目的整體資料配合設(shè)計(jì)院做好各部分研究工作，提供必要的技術(shù)支持落實(shí)組織市場相關(guān)同類產(chǎn)品的現(xiàn)場調(diào)研和訪問專業(yè)人員深訪保利置業(yè)之前一直以公建、商辦開發(fā)為主，目前開始著重住宅產(chǎn)品開發(fā)，克而瑞協(xié)助保利置業(yè)，借鑒市場和相關(guān)公司的成熟經(jīng)驗(yàn)，形成有特點(diǎn)、能被市場認(rèn)可和便于快速復(fù)制的產(chǎn)品線系列工作目的對調(diào)研客體的評價(jià)與優(yōu)化建議形成相應(yīng)的圖紙文件反映至各個(gè)階段的工作成果中標(biāo)準(zhǔn)圖庫的建立工作成果對保利置業(yè)集團(tuán)內(nèi)部各項(xiàng)目公司形成可操作的指導(dǎo)意義實(shí)施效果保利置業(yè)構(gòu)建了覆蓋長三角范圍，能被市場認(rèn)可和便于快速復(fù)制的產(chǎn)品線體系服務(wù)周期為4個(gè)月CASE

3萬科工作方法通過入戶問卷的方式，對247位社會(huì)新銳、157個(gè)富貴之家以及458位望子成龍的家長進(jìn)行調(diào)研通過一對一訪談+圖片展示

的客戶深訪方式對15位社會(huì)新銳、18個(gè)富貴之家以及21位望子成龍的家長進(jìn)行調(diào)研了解各類重點(diǎn)客戶的生活態(tài)度了解各類重點(diǎn)客戶購房動(dòng)機(jī)的差異了解各類重點(diǎn)客戶的購房需求土地屬性產(chǎn)品物理屬性工作目的重點(diǎn)客戶價(jià)值觀分類不同價(jià)值觀重點(diǎn)客戶生活態(tài)度不同價(jià)值觀重點(diǎn)客戶購房動(dòng)機(jī)及房屋價(jià)值觀不同價(jià)值觀重點(diǎn)客戶土地及房屋特征需求工作成果萬科集團(tuán)產(chǎn)品線的客戶及市場專項(xiàng)研究，修正并完善其產(chǎn)品線核心內(nèi)容服務(wù)周期為3個(gè)月CASE

4億達(dá)大連億達(dá)梳理了詳細(xì)的大盤產(chǎn)品體系，覆蓋了完整的4大部分，即：產(chǎn)品、配套、客戶、開發(fā)工作方法深入6大案例實(shí)地，對開發(fā)商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行深入詳盡訪談針對全國范圍內(nèi)11個(gè)大盤項(xiàng)目做實(shí)地調(diào)查研究深入分析國內(nèi)著名郊區(qū)大盤開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)通過眾多大盤案例的總結(jié)，發(fā)現(xiàn)揭示大盤開發(fā)、運(yùn)作過程中的普遍規(guī)律總結(jié)出能夠打造成功大盤的策略手法，供億達(dá)借鑒工作目的結(jié)合案例分析結(jié)果，總結(jié)出郊區(qū)大盤開發(fā)成功的五大策略，供甲方借鑒產(chǎn)品搭配策略開發(fā)節(jié)奏策略配套開發(fā)策略客戶導(dǎo)入策略工作成果對億達(dá)操作的住宅類項(xiàng)目起到?jīng)Q策指導(dǎo)作用實(shí)施效果服務(wù)周期為6個(gè)月CASE

4億達(dá)工作方法選擇18個(gè)北京案例、13個(gè)上海案例、13個(gè)大連案例、3個(gè)香港案例并進(jìn)行分類豪宅項(xiàng)目詳細(xì)調(diào)研和信息歸納統(tǒng)計(jì)豪宅項(xiàng)目銷售端和物業(yè)端訪談（了解客戶對各問題的反饋）豪宅購買客戶的需求訪談了解豪宅硬件設(shè)施明確豪宅配套業(yè)態(tài)總結(jié)豪宅戶型豪宅營銷方式建議工作目的豪宅項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫專題研究報(bào)告關(guān)鍵性問題（緊急問題）單項(xiàng)報(bào)告工作成果解決高端項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程管控的決策建議實(shí)施效果大連億達(dá)服務(wù)了高端住宅產(chǎn)品線的專項(xiàng)課題，幫助其構(gòu)建了完整的豪宅各品類數(shù)據(jù)庫服務(wù)周期為3個(gè)月CASE

5恒盛工作方法市場調(diào)研購買人群的分析客戶對全裝修和精裝修接受度調(diào)研恒盛精裝修項(xiàng)目匯總及分析對恒盛的豪庭系列做產(chǎn)品線研究客戶對全裝修和精裝修接受度研究工作目的效果控制設(shè)計(jì)指引成本控制標(biāo)準(zhǔn)化模塊目標(biāo)客戶定位精裝修體系界定材料、設(shè)備分類、檔次室內(nèi)空間對比部分工作成果恒盛對其旗下“豪庭系列”的產(chǎn)品線進(jìn)行構(gòu)架的梳理，并完成了目標(biāo)客戶，的專項(xiàng)研究，并協(xié)助其完成了景觀、裝修的內(nèi)部規(guī)范服務(wù)周期為3個(gè)月CASE

6藍(lán)光藍(lán)光通過對星河灣、綠城、世茂、合景泰富4家標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品線研究，對其產(chǎn)品線進(jìn)行梳理，并重點(diǎn)構(gòu)建豪宅精裝修體系的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范工作方法對標(biāo)桿企業(yè)成熟產(chǎn)品線的資料收集和相關(guān)研究對長三角、珠三角及成都區(qū)域4-6家相關(guān)企業(yè)的產(chǎn)品負(fù)責(zé)人訪談，了解產(chǎn)品邏輯及其得到的客戶反饋對前期產(chǎn)品線信息的歸納研究，尋找交集，并推倒產(chǎn)品與客戶的匹配度研究分析（1）不同企業(yè)背景下的合理產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（2）豪宅開發(fā)企業(yè)的核心運(yùn)作模式總結(jié)（3）城市豪宅界定標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)值體系總結(jié)（4）對城市豪宅產(chǎn)品、服務(wù)及營銷方法的總結(jié)產(chǎn)品線適用性分析（1）各產(chǎn)品線產(chǎn)品投資體系分析（2）藍(lán)光集團(tuán)對各產(chǎn)品線適用匹配度分析工作目的各產(chǎn)品線階段性結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品線細(xì)分及各產(chǎn)品線核心特征精裝修豪宅產(chǎn)品線特征精裝豪宅產(chǎn)品特征分析精裝豪宅營銷方式解析工作成果對藍(lán)光企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品線及精裝豪宅起到借鑒指導(dǎo)作用工作效果服務(wù)周期為3個(gè)月

五種成功模式探討“內(nèi)外兼修”的星河灣模式“以人為本”的仁恒模式“精益求精”的萬金模式“氣勢逼人”的“南方”模式“追求完美”的綠城模式根據(jù)研究，目前市場標(biāo)桿房企在產(chǎn)品力打造上可分為五種模式：以人為本的仁恒模式典型企業(yè)：仁恒關(guān)鍵詞：客戶體驗(yàn)、實(shí)驗(yàn)樣板間、定制廚電》一擲千金，投資千萬在滬上建立首個(gè)別墅實(shí)驗(yàn)基地實(shí)驗(yàn)基地里四面墻材質(zhì)面磚都完全不同，工程師會(huì)根據(jù)測評來選擇最佳的產(chǎn)品組合材質(zhì)實(shí)驗(yàn)由于采用的是定制的櫥柜，因此櫥柜的進(jìn)深和大小與平常使用的不同，微波爐等其他電器使用時(shí)需要的插座位置就需要通過反復(fù)多次實(shí)驗(yàn)來確定最佳位置櫥柜實(shí)驗(yàn)為了保證怡庭建筑立面的效果，通過實(shí)樣局部建造，以真實(shí)的石材貼面進(jìn)行測試，根據(jù)不同氣候條件來觀察產(chǎn)品的防水性、透氣性等細(xì)微變化，不僅在晴天進(jìn)行觀測，在雨天也要進(jìn)行效果比對，最后才決定用材。石材實(shí)驗(yàn)61典型實(shí)驗(yàn)：仁恒地面鋪裝上，由于木頭石頭拼接，熱脹冷縮率不同，花費(fèi)了將近一年半的時(shí)間進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，研發(fā)周期長?！丰槍ㄖ?、環(huán)保技術(shù)、智能化設(shè)備、室內(nèi)設(shè)計(jì)等方面，在“別墅實(shí)驗(yàn)基地”里進(jìn)行了100多項(xiàng)的實(shí)驗(yàn)，實(shí)驗(yàn)內(nèi)容包括外墻、采暖、室內(nèi)保溫、門窗技術(shù)、屋面瓦、天窗、防水、排水管道、地面鋪裝、洗手間裝修等等?！窐O為重視客戶反饋，粉絲多、口碑好上海仁恒怡庭疊墅客廳上海仁恒河濱城現(xiàn)代簡約風(fēng)格，老客戶反饋產(chǎn)品過于質(zhì)樸簡單，無法體現(xiàn)價(jià)值感滿足不同族群需求，通過多種風(fēng)格打造，更注重感官刺激，體現(xiàn)奢華的生活方式及價(jià)值觀仁恒怡庭的大部分客戶為仁恒老客戶及老帶新客戶；在老客戶反饋仁恒河濱城裝修風(fēng)格過于簡約后，仁恒怡庭在仁恒河濱城的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品升級63Miele定制全系列廚房電器，根據(jù)仁恒怡庭戶型進(jìn)行現(xiàn)場尺寸測量，根據(jù)亞洲人的身高、視線、使用習(xí)慣等重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品，為仁恒怡庭特別定制了全套廚具，如在公寓戶型中廚洗碗機(jī)抬高設(shè)計(jì)：86cm，不論從外形還是性能都更貼合中國人的生活方式，這在中國還是第一例。意大利定制磨砂面板意大利定制金箔面板整體櫥柜，微波爐，烤箱，雙冰箱配置》注重產(chǎn)品品質(zhì)、注重享受，定制化、精細(xì)化廚衛(wèi)配置精益求精的“萬金”模式典型企業(yè)：萬科、金地關(guān)鍵詞：戶型升級、精細(xì)化收納、價(jià)值排序、客戶導(dǎo)向》深耕細(xì)作，房型設(shè)計(jì)、收納系統(tǒng)全面升級萬科對原90+戶型再升級，新戶型克服原有戶型的采光不足、空間局促等問題，對收納系統(tǒng)進(jìn)行升級，同時(shí)通過設(shè)計(jì)北向兩間房內(nèi)嵌推拉分離墻，兩個(gè)空間可以在3分鐘內(nèi)靈活打通。從而滿足了二人世界、三口之家到短暫的三代同堂等多種居住需求。原90+戶型3G戶型66靈活、豐富、細(xì)致的收納系統(tǒng)萬科應(yīng)用于部分在售3G戶型的全面收納系統(tǒng)，從玄關(guān)、臥室、衛(wèi)生間到餐廳，針對不同功能空間的特性分別設(shè)置了精細(xì)分割的超強(qiáng)收納空間，在滿足各種物品分門別類存放需要的同時(shí)，更可以有效提升空間利用率，帶來更整潔便利的居家享受?！方鸬仄绞拍顟粜瞳@國家專利金地天境戶型圖及室內(nèi)效果圖》錢要花在刀刃上，價(jià)值排序清晰，成本管控嚴(yán)格廚衛(wèi)設(shè)備配置

設(shè)備的選擇能體現(xiàn)人性化細(xì)節(jié)，強(qiáng)化享受訴求點(diǎn)天地墻的設(shè)計(jì)重點(diǎn)在于表達(dá)價(jià)值感，體現(xiàn)客戶價(jià)值偏向主衛(wèi)西廚公衛(wèi)中廚次衛(wèi)>>天地墻的選擇和設(shè)計(jì)直接影響到裝修風(fēng)格的走向和成本的控制，在金地（天御）項(xiàng)目中，首先考慮通過設(shè)備配置植入享受理念，再從天地墻上強(qiáng)化價(jià)值感塑造典型表現(xiàn)：金地天御是以享受型豪宅的建筑態(tài)度，將功能放在了首要位置，讓空間充滿了邏輯性和功能性》客戶導(dǎo)向清晰，以創(chuàng)新享受體驗(yàn)為核心理念，打造享受型豪宅享受型豪宅60%享受型生活方式塑造40%豪宅價(jià)值感塑造主要體現(xiàn)于廚衛(wèi)配置和細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)于公共區(qū)域和天地墻設(shè)計(jì)智能座便器（天境項(xiàng)目）SPA享受：防水電視中廚針對國人烹飪需求電器專業(yè)化品牌選擇門窗通風(fēng)門獨(dú)特設(shè)計(jì)室內(nèi)門安裝自動(dòng)升降隔音條美國BLD執(zhí)掌設(shè)計(jì)，酒店式古典風(fēng)格雙開門電梯和銅質(zhì)單元門半島酒店大理石拼花鋼制防火防盜門西廚一線品牌配置、四門冰箱（天境項(xiàng)目）……典型表現(xiàn)：金地天御、天境，精準(zhǔn)定位享受型豪宅，兼顧高端客戶的價(jià)值感偏好氣勢逼人的“南方”模式典型企業(yè)：恒大、碧桂園關(guān)鍵字：視覺沖擊力、大格局、大配套、客戶定位準(zhǔn)確、利潤高恒大地產(chǎn)恒大產(chǎn)品系列恒大華府恒大名都恒大城恒大綠洲恒大金碧天下產(chǎn)品系產(chǎn)品定位高端旅游地產(chǎn)中端及中高端定位為所在城市最高端豪宅，是填補(bǔ)當(dāng)?shù)睾勒袌隹瞻椎臉?biāo)志性物業(yè)具體內(nèi)容通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全，定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型住宅小區(qū)恒大地產(chǎn)碧桂園

碧桂園集團(tuán)的產(chǎn)品采取郊區(qū)規(guī)?；\(yùn)作模式，生產(chǎn)方式采取一條龍的做法，在這樣的發(fā)展模式下，企業(yè)的產(chǎn)品類型就會(huì)變得比較單一，企業(yè)的產(chǎn)品類型集中在兩類，一類是城郊改善型產(chǎn)品，占比達(dá)28%，另一類是郊區(qū)享受類產(chǎn)品，占比達(dá)72%。分類代表項(xiàng)目產(chǎn)品概述圖例城郊改善沈陽碧桂園銀河城項(xiàng)目位于城市未來發(fā)展的新區(qū)，緊鄰規(guī)劃中的灘地公園，景觀資源豐富，項(xiàng)目采取低密度產(chǎn)品的產(chǎn)品設(shè)置。郊區(qū)享受重慶碧桂園項(xiàng)目充分利用區(qū)內(nèi)桃花溪?jiǎng)?chuàng)造出多層次的生態(tài)型園林綠化體系，環(huán)境優(yōu)雅，規(guī)劃有雙拼別墅，聯(lián)排別墅和花園洋房、電梯洋房等多種產(chǎn)品。

碧桂園的郊區(qū)享受型產(chǎn)品定位于城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的大型居住區(qū)，項(xiàng)目所在地交通不便，生活配套較差，往往需要社區(qū)內(nèi)部建造相關(guān)配套。

郊區(qū)享受型項(xiàng)目占地面積非常大，通常在前期開發(fā)多層及小高層住宅后，后期加入聯(lián)排及疊加這種低密度產(chǎn)品來提升項(xiàng)目檔次。

戶型往往選擇舒適型，面積集中在100-150平方米，房型設(shè)置主要為三房。碧桂園

》強(qiáng)烈的視覺沖擊力是恒大、碧桂園產(chǎn)品突出特征恒大擅長通過極具氣勢、異域風(fēng)情的豪裝會(huì)所、熱帶園林、大面積層級泳池疊水景觀，第一時(shí)間抓住客戶的眼球》大格局、大配套，整盤長期利潤高大格局：占地1474.6畝，定位為長三角最優(yōu)山水旅游度假大盤；一期總建筑面積20萬平方米，項(xiàng)目涵蓋獨(dú)聯(lián)、雙拼、聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層等產(chǎn)品類型，；大配套：配套設(shè)施10萬平方米，包括娛樂中心、健康中心、運(yùn)動(dòng)中心、商業(yè)中心、國際會(huì)議中心等六大中心和超五星級酒店。南京金碧天下重慶金碧天下大格局：一期占地1200多畝，建筑形態(tài)涵蓋獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、雙景小高層、高層觀邸大配套：配套設(shè)施包括六大國際中心和五星級酒店；》客戶定位中高端，產(chǎn)品選材、配置“恰到好處”恒大華府的樣板房內(nèi)大量運(yùn)用了天然環(huán)保石材和高檔木材，地面、踢腳、門框，廚衛(wèi)臺面、裝飾墻面、浴缸底座等，處處運(yùn)用了不同色澤、紋理的天然大理石，給人非常強(qiáng)烈的質(zhì)感。但是其在裝修品牌的選擇，部分配置品牌為高檔系列中較為低的的型號，如廚房設(shè)備采用的是國產(chǎn)而不是進(jìn)口西門子品牌。這樣的品牌搭配也有開發(fā)商為了均衡總價(jià)，減少其同別墅類產(chǎn)品的競爭的考慮。追求完美的綠城模式典型企業(yè)：綠城關(guān)鍵詞：“完美”企業(yè)文化、長官意志、兩級管控、高溢價(jià)低利潤綠城產(chǎn)品線郊區(qū)享受類高端系列商務(wù)住宅類城郊改善類綠園系列（如杭州綠園）城市公寓系列（如杭州麗江公寓）大型社區(qū)系列（如杭州翡翠城）桂花系列（如杭州丹桂花園）度假公寓系列（如千島湖度假公寓）玫瑰系列（如九溪玫瑰園）平層官邸系列（如北京御園）酒店式服務(wù)公寓系列北京御園綠城杭州桃花源綠城

綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成多層公寓系列、高層公寓系列、別墅系列、平層官邸系列、大型社區(qū)系列及城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開發(fā)。綠城集團(tuán)78》綠城的企業(yè)文化散發(fā)著對完美的追求

理想主義

綠城人，是理想主義的實(shí)踐者真誠善意精致完美

產(chǎn)品品質(zhì)精致——是綠城人、綠城產(chǎn)品與綠城服務(wù)的鮮明特征精品，成就優(yōu)秀企業(yè)。精品戰(zhàn)略是公司文化價(jià)值理念的進(jìn)一步深化和具體體現(xiàn)》追求完美的領(lǐng)導(dǎo)人引領(lǐng)企業(yè)、產(chǎn)品對完美的追求企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)，關(guān)系企業(yè)生存，發(fā)展。品質(zhì)始終領(lǐng)先進(jìn)步，逆水行船，則企業(yè)生；品質(zhì)不時(shí)失控退步、順流而下，則企業(yè)亡?！涡l(wèi)平綠城董事長宋衛(wèi)平對產(chǎn)品品質(zhì)近乎理想主義的追求長官意志綠城董事長宋衛(wèi)平對產(chǎn)品品質(zhì)的近乎理想主義的追求，使綠城對全產(chǎn)業(yè)鏈管理形成了細(xì)致、有效地管理模式和經(jīng)驗(yàn)，這便是綠城最重要的企業(yè)核心競爭力。高度集權(quán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)和綠城董事長宋衛(wèi)平親力親為的性格，形成了綠城集團(tuán)扁平的兩級管控模式，實(shí)行“集團(tuán)總部-項(xiàng)目公司”兩級管控模式綠城集團(tuán)架構(gòu)圖副總經(jīng)理總經(jīng)理綜合管理部人力資源部質(zhì)量管理部市場環(huán)境部法律事業(yè)部營銷策劃部企業(yè)文化部規(guī)劃設(shè)計(jì)部投資者關(guān)系部財(cái)務(wù)管理部審計(jì)部客戶服務(wù)部董事長副總經(jīng)理執(zhí)行總經(jīng)理各項(xiàng)目公司各執(zhí)能部門各專業(yè)公司股東大會(huì)董事會(huì)監(jiān)事會(huì)總工程師辦公室工程成本管部材料設(shè)備部精裝修管理部教育文化傳媒醫(yī)療健康足球住宅科技部工程質(zhì)量監(jiān)督部》扁平式的管理體系從制度上保證綠城產(chǎn)品的高品質(zhì)》綠城產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提升為綠城獲取了高溢價(jià)19941998200020032011第一階段（94-98年）開創(chuàng)杭州“低樓層低密度”先河代表作：多層公寓第一代別墅第二階段（99-03年）綠城代表作桂花城推出，內(nèi)部展開“桂花城批判”總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，確立“桂花城模式”代表作品：桂花城、九溪玫瑰園第三階段（04-至今）在“桂花城模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合地域特點(diǎn)，開展各種創(chuàng)新產(chǎn)品，拓展全國。05年進(jìn)入高層產(chǎn)品開發(fā)領(lǐng)域開發(fā)第三代別墅（上海玫瑰園）創(chuàng)新產(chǎn)品平層官?。ㄓ鶊@/留莊）開發(fā)酒店產(chǎn)品造房造園造生活會(huì)所沉淀成本高產(chǎn)品選型選秀管理成本高調(diào)整成本高綠城的項(xiàng)目會(huì)所配置動(dòng)則上萬平米，且豪華裝修綠城桃花源——18套9種戶型全國50個(gè)城市有將近200個(gè)項(xiàng)目，管控體系嚴(yán)格，流程化管理制度形成體系，人均管理面積大綠城董事長宋衛(wèi)平親力親為，對不合格的石材敲碎、刷紅漆，導(dǎo)致了調(diào)整成本高》為求完美，綠城往往不計(jì)成本，高投入造成了低利潤會(huì)所大堂內(nèi)外兼修的星河灣模式典型企業(yè)：星河灣關(guān)鍵詞：內(nèi)外兼修、萬人搶購、成本管控嚴(yán)格、高溢價(jià)高利潤》十年磨一劍，星河灣已經(jīng)形成一套成熟的產(chǎn)品體系廣州——北京——上海——太原上海星河灣浦東星河灣北京星河灣廣州星河灣星河灣海怡半島太原星河灣》星河灣的產(chǎn)品深受目標(biāo)客戶的喜愛，形成萬人搶購火爆的現(xiàn)場氣氛名車云集、車位爆滿浦東星河灣熱銷奇跡6小時(shí)創(chuàng)造了40億元的中國地產(chǎn)營銷紀(jì)錄太原星河灣超越奇跡開盤日大幅超越浦東星河灣40億銷售業(yè)績，再次創(chuàng)造紀(jì)錄星河灣開盤現(xiàn)場停車位爆滿，現(xiàn)場氣氛熱情火爆，深受目標(biāo)客戶追捧86高端精裝修/溢價(jià)原因初探/工藝精湛》星河灣通過穩(wěn)定的施工隊(duì)伍沉淀精湛的工藝，打造一般家裝無法達(dá)到的施工效果，獲取高溢價(jià)。工藝：天幕穹頂、無縫拼接。。。無縫拼接反復(fù)打磨重復(fù)刷漆無釘安裝天幕穹頂繁復(fù)線條……通過市場數(shù)據(jù)、典型模式探討，我們總結(jié)出企業(yè)提升產(chǎn)品力的五大要點(diǎn)

五大要點(diǎn)客戶導(dǎo)向適度領(lǐng)先、信息為王樣板優(yōu)先管控為王企業(yè)文化多看多聊多想典型：綠城、星河灣、萬科、仁恒精準(zhǔn)定位典型：仁恒、金地典型：星河灣、綠城、萬科宋衛(wèi)平黃文仔實(shí)驗(yàn)樣板間供應(yīng)鏈管控產(chǎn)品線構(gòu)建服務(wù)主要的工作模塊劃分如下：典型企業(yè)界定企業(yè)背景初步認(rèn)知企業(yè)產(chǎn)品線分析企業(yè)背景現(xiàn)狀產(chǎn)品企業(yè)戰(zhàn)略布局已有客戶研究梳理問卷調(diào)研客戶深訪及座談會(huì)客戶測試成熟企業(yè)首置型項(xiàng)目典型首置型項(xiàng)目深度項(xiàng)目市調(diào)根據(jù)典型企業(yè)的成熟經(jīng)驗(yàn)，得到各類產(chǎn)品所對應(yīng)客戶根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)，初步形成產(chǎn)品線定制方向通過客戶調(diào)研及測試，判斷并優(yōu)化初步的產(chǎn)品線方案通過大量成功首置項(xiàng)目的分析研究，實(shí)證分析產(chǎn)品線的細(xì)節(jié)一典型企業(yè)產(chǎn)品線研究二企業(yè)個(gè)性研究三目標(biāo)客戶調(diào)研四典型樣本調(diào)研五產(chǎn)品線方案定制標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品操作方案通過前期的調(diào)研及研究，制定企業(yè)的產(chǎn)品線服務(wù)共分為五大模塊，其中模塊一具體內(nèi)容如下：典型企業(yè)產(chǎn)品線研究1從成熟的企業(yè)中獲取可挖掘的產(chǎn)品線研究方向一、企業(yè)背景認(rèn)知二、企業(yè)產(chǎn)品線研究三、主要特點(diǎn)梳理1.1基本背景概述企業(yè)基本介紹（企業(yè)規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍等）企業(yè)發(fā)展概述（發(fā)展階段及發(fā)展特點(diǎn)概述）1.2企業(yè)戰(zhàn)略布局進(jìn)駐城市布局企業(yè)核心發(fā)展區(qū)域2.1開發(fā)項(xiàng)目研究主要物業(yè)類型各類型物業(yè)分布情況典型案例研究2.2產(chǎn)品線分析產(chǎn)品類型概述（劃分及比重）各產(chǎn)品線特點(diǎn)（區(qū)域分布、產(chǎn)品特色、主要操作模式）各類產(chǎn)品線與客戶的關(guān)系研究3.1企業(yè)特點(diǎn)（核心戰(zhàn)略布局特點(diǎn)、企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)梳理）3.2產(chǎn)品線特點(diǎn)（產(chǎn)品線劃分特點(diǎn)、各產(chǎn)品線所對應(yīng)客戶）3.3經(jīng)驗(yàn)梳理成功經(jīng)驗(yàn)借鑒失敗經(jīng)驗(yàn)警示與服務(wù)企業(yè)共同遴典型企業(yè)進(jìn)行樣本研究服務(wù)共分為五大模塊，其中模塊二具體內(nèi)容如下：企業(yè)個(gè)性化研究2根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，初步擬定各產(chǎn)品線制定方向目標(biāo)企業(yè)特點(diǎn)研究1.1基本背景概述規(guī)模及主要業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn)及發(fā)展現(xiàn)狀根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)、發(fā)展戰(zhàn)略及核心訴求，進(jìn)行個(gè)性化研究1.2戰(zhàn)略布局研究企業(yè)核心戰(zhàn)略布局思想布局策略的實(shí)施情況（現(xiàn)狀進(jìn)駐城市狀況）1.3運(yùn)營模式內(nèi)部核心管控模式研究資本運(yùn)作模式研究收益需求研究1.4現(xiàn)狀產(chǎn)品研究項(xiàng)目類型劃分及分布各產(chǎn)品特點(diǎn)

各產(chǎn)品客戶研究產(chǎn)品線細(xì)分結(jié)合第一模塊典型企業(yè)研究，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)和規(guī)避失敗經(jīng)驗(yàn)產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)核心價(jià)值產(chǎn)品線類型劃分服務(wù)共分為五大模塊，其中模塊三具體內(nèi)容如下：針對性客戶分析3根據(jù)多次反復(fù)調(diào)研論證，判斷初步方案的可行性進(jìn)行產(chǎn)品體系的客戶再調(diào)研，測試目標(biāo)客戶需求，確定產(chǎn)品線方向一、過往經(jīng)驗(yàn)梳理二、客戶再調(diào)研三、產(chǎn)品測試1.1過往客戶分析對cric過往客戶研究資源的梳理基于朗詩首置產(chǎn)品線的對位客戶分析（與開發(fā)商溝通）1.2客戶鎖定調(diào)研目的及針對性研究城市及客戶類型鎖定2.1定量—問卷調(diào)查樣本量設(shè)定問卷設(shè)計(jì)及調(diào)查方式設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)定量分析研究2.2定性—客戶訪談（座談）選擇客戶設(shè)計(jì)訪談內(nèi)容（座談）梳理歸納訪談信息（與開發(fā)商協(xié)同參與）（結(jié)合前期客戶調(diào)研結(jié)果，針對產(chǎn)品線進(jìn)行測試及論證）3.1模擬型測試（通過口述、圖文展示等形式虛擬有關(guān)產(chǎn)品選擇客戶進(jìn)行調(diào)研）3.2體驗(yàn)型測試（布置仿真環(huán)境，讓客戶通過親身體驗(yàn)進(jìn)行調(diào)研）服務(wù)共分為五大模塊，其中模塊四具體內(nèi)容如下：典型樣本研究4根據(jù)成功項(xiàng)目調(diào)研，實(shí)證分析細(xì)分市場下產(chǎn)品線的細(xì)節(jié)通過大量成功項(xiàng)目的分析研究，實(shí)證分析產(chǎn)品線的細(xì)節(jié)一、成熟企業(yè)項(xiàng)目分析二、典型項(xiàng)目分析三、市調(diào)發(fā)展背景區(qū)域?qū)傩酝恋胤治隹蛻籼卣鳟a(chǎn)品細(xì)分研究規(guī)劃建筑景觀戶型裝修科技、智能化經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)服務(wù)共分為五大模塊，其中模塊五具體內(nèi)容如下：產(chǎn)品線方案定制5根據(jù)前期研究結(jié)果，配合產(chǎn)品線定制以戰(zhàn)略預(yù)警機(jī)制為先導(dǎo)，建立或完善產(chǎn)品戰(zhàn)略體系以詳實(shí)可靠的數(shù)據(jù)為根本，奠定朗詩首置產(chǎn)品線基礎(chǔ)構(gòu)建可復(fù)制的產(chǎn)品模式，提升企業(yè)競爭力；以客戶需求為中心，精確對位產(chǎn)品細(xì)節(jié)；以典型企業(yè)，典型樣本為標(biāo)準(zhǔn)，制定朗詩標(biāo)準(zhǔn)；制定產(chǎn)品戰(zhàn)略需把握幾大要點(diǎn)產(chǎn)品線確定產(chǎn)品線類型、劃分標(biāo)準(zhǔn)及核心價(jià)值專項(xiàng)研究報(bào)告、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制定完備可持續(xù)升級的數(shù)據(jù)體系設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、精裝修設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等標(biāo)準(zhǔn)）產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品成本標(biāo)準(zhǔn)等支撐企業(yè)跨城市多區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展完美實(shí)現(xiàn)內(nèi)部共享，有效降低成本具備高度的可操作性具備可持續(xù)發(fā)展和自我更新的能力研究路徑：“土地、客戶、產(chǎn)品”3緯度下的相關(guān)性產(chǎn)品線聚類統(tǒng)計(jì)分析多種分析及定位方法產(chǎn)品線目的決定一切：研究產(chǎn)品線的目的是“快速滾動(dòng)開發(fā)”，則產(chǎn)品線上只要回答一個(gè)問題：在條件類似的地塊上，開發(fā)哪一類產(chǎn)品是最容易被客戶接受的。實(shí)際上是要找到土地、客戶、產(chǎn)品之間的特定的關(guān)聯(lián)性。

產(chǎn)品線研發(fā)遵循的應(yīng)用邏輯：產(chǎn)品線研究的內(nèi)在邏輯應(yīng)遵循將來應(yīng)用便利的邏輯，才能體現(xiàn)產(chǎn)品線的價(jià)值。地塊條件區(qū)位、交通、景觀、醫(yī)療、教育等因素客戶類型主力客戶比例、客戶需求產(chǎn)品特征（設(shè)計(jì)）規(guī)劃、景觀、配套、戶型、標(biāo)準(zhǔn)部品……客戶需求決定產(chǎn)品關(guān)系地塊特性對應(yīng)顧客關(guān)系類型產(chǎn)品線xx對應(yīng)地塊屬性描述產(chǎn)品線xx對應(yīng)客戶類型選定產(chǎn)品線xx對應(yīng)產(chǎn)品特征（設(shè)計(jì)）主力客戶需求產(chǎn)品選型要素統(tǒng)計(jì)聚類化關(guān)系產(chǎn)品線分類產(chǎn)品線研究與應(yīng)用“邏輯方式”

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