房地產(chǎn)成本管控60問（第一部分：決策階段+設(shè)計(jì)階段）

房地產(chǎn)成本管控60問（第一部分：決策階段+設(shè)計(jì)階段）針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全過程成本管控，提煉出60個(gè)問題及解答，分策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招采階段、合約簽訂階段、施工階段、結(jié)算階段共六個(gè)階段予以展示。本文為第一部分。問題1：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的階段性劃分？答:地產(chǎn)行業(yè)一般是編制各階段的目標(biāo)成本（類似估算、概算）。標(biāo)桿房企一般會(huì)編制土地版、啟動(dòng)版、定位版、方案版、擴(kuò)初版和施工圖版。其中定位版、方案版和擴(kuò)初版較為關(guān)鍵，通常將這3個(gè)版本稱為目標(biāo)成本的V1、V2、V3版。進(jìn)行成本精細(xì)化管理的企業(yè)往往將3個(gè)版本的成本測(cè)算與控制的要點(diǎn)鎖死。1、土地版的目標(biāo)成本：根據(jù)類似產(chǎn)品在拿地前進(jìn)行前期策劃管理，新業(yè)態(tài)前期會(huì)有顧問公司參與，根據(jù)方案圖進(jìn)行投資估算作為依據(jù)。同類型項(xiàng)目，如產(chǎn)品測(cè)算已經(jīng)成熟，可將老項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行微調(diào)則可完成成本控制。項(xiàng)目投資需要保證一定比例的稅后利潤(rùn)率，利潤(rùn)率根據(jù)地區(qū)不同而存在區(qū)別。2、啟動(dòng)版目標(biāo)成本：投資部門牽頭進(jìn)行該版本投資估算。拿地后，建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，接力進(jìn)一步完善方案，對(duì)產(chǎn)品、售價(jià)、成本、投資回報(bào)率進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步明確項(xiàng)目的定位及業(yè)態(tài)。3、營(yíng)銷定位板目標(biāo)成本（目標(biāo)成本V1）：營(yíng)銷部門牽頭，設(shè)計(jì)進(jìn)一步深入，針對(duì)市場(chǎng)、客戶、周邊競(jìng)品進(jìn)行調(diào)研分析。結(jié)合營(yíng)銷定位報(bào)告，對(duì)多方案的組合進(jìn)行成本匡算，并對(duì)路網(wǎng)設(shè)置、停車設(shè)置、場(chǎng)地標(biāo)高、公建配套等進(jìn)行測(cè)算，最終找出盈利最大化的產(chǎn)品組合。并形成下步設(shè)計(jì)工作的限額控制目標(biāo)。主要依據(jù)：l項(xiàng)目地塊紅線內(nèi)外情況，政府規(guī)劃要點(diǎn)等信息；l客戶品類、產(chǎn)品類型、面積指標(biāo)、戶型配比，預(yù)期售價(jià)等信息；l區(qū)域內(nèi)同檔次或相似產(chǎn)品的成本構(gòu)成及價(jià)格水平；l結(jié)算類似項(xiàng)目的含量及造價(jià)數(shù)據(jù)；l項(xiàng)目風(fēng)格及主題重大技術(shù)解決方案；l成本配置標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃體系。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本（目標(biāo)成本V2）：限額設(shè)計(jì)是關(guān)鍵。重點(diǎn)對(duì)建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、地下室方案、景觀方案、建筑節(jié)能方案等形成標(biāo)準(zhǔn)化的管控。利用單價(jià)指標(biāo)、含量指標(biāo)、百分比指標(biāo)等可控方式進(jìn)行合理拆分，總部據(jù)此與項(xiàng)目公司簽訂《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》，并以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理，以及對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行考核。編制依據(jù)：l項(xiàng)目定位階段目標(biāo)成本測(cè)算表；l現(xiàn)場(chǎng)地塊地質(zhì)條件及地基詳勘報(bào)告等補(bǔ)充資料；l經(jīng)政府審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；l政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；l財(cái)務(wù)提供的行政費(fèi)用，資本化利息及期間費(fèi)用；l以往類似項(xiàng)目的造價(jià)指標(biāo)和項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)價(jià)格信息；5、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本（目標(biāo)成本V3）：強(qiáng)調(diào)客戶體驗(yàn)、客戶價(jià)值的彰顯。需要明確客戶價(jià)值排序與成本額度分配，排好優(yōu)先次序，達(dá)成營(yíng)銷、設(shè)計(jì)與成本的平衡。管控的重點(diǎn)是基礎(chǔ)類型、材料規(guī)格、構(gòu)件尺寸、主要設(shè)備選型。編制依據(jù)：l結(jié)構(gòu)初步設(shè)計(jì)；l安裝初步設(shè)計(jì)；l景觀初步設(shè)計(jì)；l精裝修初步設(shè)計(jì)。6、施工圖版的目標(biāo)成本：根據(jù)確認(rèn)的施工圖紙修訂補(bǔ)充擴(kuò)初版目標(biāo)成本，形成施工圖版目標(biāo)成本。上述目標(biāo)成本的編制反映在不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品、或產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度不同，在執(zhí)行時(shí)會(huì)有部分調(diào)整，但大體的思路是相同的。問題2：投資估算費(fèi)用構(gòu)成主要包括哪些內(nèi)容？答：現(xiàn)代房企開發(fā)成本一般包括土地費(fèi)、前期費(fèi)、主體建安、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)、園林綠化費(fèi)、社區(qū)配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等8類費(fèi)用。其中：（1）土地費(fèi)用，受土地市場(chǎng)影響等，不作為標(biāo)準(zhǔn)成本要求。（2）前期費(fèi)用，主要包括策劃費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，一般會(huì)按單方造價(jià)指標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)成本控制上限。（3）主體建安工程費(fèi)，包括：土石方工程、基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、門窗工程、安裝工程、室內(nèi)設(shè)備供應(yīng)及安裝、戶內(nèi)精裝修費(fèi)用。主體建安工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本由建造標(biāo)準(zhǔn)、單方造價(jià)指標(biāo)、單方含量指標(biāo)等組成。（4）社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)，包括：紅線范圍內(nèi)室外給排水系統(tǒng)，采暖系統(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費(fèi)用及各系統(tǒng)與市政配套管網(wǎng)接駁工程費(fèi)用。社區(qū)管理網(wǎng)工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本由建造標(biāo)準(zhǔn)、單方造價(jià)指標(biāo)等組成。（5）園林環(huán)境工程費(fèi)，包括：綠化工程費(fèi)、建筑小品、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)、圍墻大門建造費(fèi)、室外照明等費(fèi)用。園林環(huán)境工程費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本由建造標(biāo)準(zhǔn)、單方造價(jià)指標(biāo)、軟硬景控制比等組成。（6）配套設(shè)施費(fèi)，包括：無產(chǎn)權(quán)、處置權(quán)或收益權(quán)的地下車庫(kù)、地下車庫(kù)（帶人防）、設(shè)備用房、垃圾廠站、警衛(wèi)室等配套設(shè)施類型。配套設(shè)施費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本由建造標(biāo)準(zhǔn)、單方造價(jià)指標(biāo)、單方含量指標(biāo)等組成。（7）開發(fā)間接費(fèi)，包括工程管理費(fèi)、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)、物業(yè)管理后期完善費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)，其中：工程管理費(fèi)，包括：工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)等。價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，一般會(huì)按單方造價(jià)指標(biāo)作為標(biāo)準(zhǔn)成本控制上限。營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括：樣板間設(shè)計(jì)費(fèi)、精裝修及家具配飾費(fèi)用在內(nèi)，受銷售策略影響，一般不做標(biāo)準(zhǔn)成本要求。物業(yè)管理后期完善費(fèi)，不做標(biāo)準(zhǔn)成本要求。不可預(yù)見費(fèi)，可不做標(biāo)準(zhǔn)成本要求。（8）期間費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，不作標(biāo)準(zhǔn)成本要求。各地產(chǎn)公司在內(nèi)容表達(dá)上略有不同，部分房企編制標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)成本，作為指導(dǎo)、審批各項(xiàng)目的目標(biāo)成本的依據(jù)。例二：?jiǎn)栴}3：目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)來源，如何應(yīng)用，準(zhǔn)確性如何？答：三個(gè)主要的來源：1）集團(tuán)內(nèi)已有成熟產(chǎn)品類型的，通常采用本集團(tuán)內(nèi)同類型項(xiàng)目，將老項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本微調(diào)進(jìn)行則可完成成本控制。；2）是其他標(biāo)桿房企同類項(xiàng)目在當(dāng)?shù)仡愃频脑靸r(jià)指標(biāo)；3）非標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)，如地標(biāo)型建筑等未涉足的項(xiàng)目類型，則會(huì)聘請(qǐng)顧問公司采集類似規(guī)模、定位等項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行參考。標(biāo)桿房企會(huì)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)編制標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本。標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本是指當(dāng)企業(yè)有了多個(gè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)庫(kù)積累后，通過對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析，并結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平制定的符合該企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況的標(biāo)準(zhǔn)成本指標(biāo)。一般每1-2年更新一次。標(biāo)準(zhǔn)成本指標(biāo)主要包括“建造標(biāo)準(zhǔn)、”“單方造價(jià)指標(biāo)”、“單方含量指標(biāo)”等。其中“單方含量指標(biāo)”和“單方造價(jià)指標(biāo)”是指導(dǎo)目標(biāo)成本測(cè)算及限額設(shè)計(jì)的重要指標(biāo)，原則上，目標(biāo)成本測(cè)算及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)均不得超過標(biāo)準(zhǔn)成本要求，超過時(shí)需說明原因。問題4：建設(shè)方案比選時(shí)經(jīng)濟(jì)分析的方法和依據(jù)？答：仍遵循《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》開展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，采用多方案對(duì)比，備選方案為2-3個(gè)。主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)為IRR內(nèi)部收益率、成本利潤(rùn)率、稅后利潤(rùn)率。與《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》思路、方法基本相同。問題5：造價(jià)管理在方案策劃階段主要工作還有哪些，如何實(shí)施？答：主要是開展兩個(gè)方面的策劃?！绊?xiàng)目策劃”和“產(chǎn)品策劃”。1、項(xiàng)目策劃：以收益最大化視角進(jìn)行總圖策劃；從項(xiàng)目整體布局、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合等實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的首輪不均衡分配。如下圖例：2、產(chǎn)品策劃：針對(duì)不同業(yè)態(tài)有成本規(guī)劃體系的編制，以客戶感知和不同品類客戶需求為邏輯主線，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)和部品配置等決策工作，從而將建造成本合理、有效分配的管理方法?；诿舾行猿杀尽⒐δ苄猿杀?、結(jié)構(gòu)性成本的產(chǎn)品角度的二次不均衡分配,實(shí)現(xiàn)用更少的成本，獲得更好的產(chǎn)品體驗(yàn)。具體成本指標(biāo)如下：A、結(jié)構(gòu)性成本：指對(duì)承受各種荷載、起骨架作用的空間體系（如樁基、基礎(chǔ)、梁、板、柱、墻等）所投入的成本。這部分不太受業(yè)主關(guān)注，但屬于建筑物的必備要素，需要對(duì)其（如鋼筋含量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地比、外立面造型等）指標(biāo)進(jìn)行控制。B、敏感性成本：指某些成本參數(shù)的小幅度變化可導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的較大變化。就是相對(duì)投入較少、成本回報(bào)較高、最受業(yè)主關(guān)注的部分，如園林景觀工程、門窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程、體驗(yàn)示范區(qū)等。C、功能性成本：分基本功能和附加功能?；竟δ苁菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少；附加功能是基本功能之外的其他功能。上述成本控制的原則是：a、嚴(yán)控“結(jié)構(gòu)性成本”:樁基、基礎(chǔ)、柱、墻、梁、板等分項(xiàng)工程指標(biāo);b、投入“敏感性成本”:園林綠化、門窗、外立面、入戶大堂、智能化等工程;c、合理分配“功能性成本”，功能配備合理、實(shí)現(xiàn)必要功能，減少不必要功能。問題6：投資估算如何與設(shè)計(jì)方案銜接？答：主要通過以下兩個(gè)步驟：（1）先進(jìn)行項(xiàng)目策劃。強(qiáng)調(diào)貨值最大化。通過四大設(shè)計(jì)方案成本控制：產(chǎn)品組合方案、路網(wǎng)布置方案、停車布置方案、場(chǎng)地標(biāo)高方案的管控；（2）其次進(jìn)行產(chǎn)品策劃：確定單價(jià)指標(biāo)、含量指標(biāo)、百分比指標(biāo)，然后據(jù)此進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。針對(duì)建筑方案、安裝方案、結(jié)構(gòu)方案、精裝修方案、景觀方案、地下室方案、建筑節(jié)能方案等實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的管控。（3）最后依據(jù)客戶體驗(yàn)調(diào)整。在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段，盡量站在客戶視角去做產(chǎn)品、重點(diǎn)投入——敏感性成本。問題7：本階段與咨詢公司的合作方式，質(zhì)量如何？答：目前地產(chǎn)領(lǐng)域的造價(jià)咨詢開展的仍然是算量、計(jì)價(jià)的業(yè)務(wù)為主，在目標(biāo)成本編制、與設(shè)計(jì)的協(xié)同等方面的服務(wù)能力有限，加之這些內(nèi)容多數(shù)是房地產(chǎn)公司的核心關(guān)切內(nèi)容，多數(shù)為自己完成。咨詢公司在目標(biāo)成本編制及設(shè)計(jì)協(xié)同方面的配合工作更多的傾向于“校核”作用，即：根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算各類關(guān)鍵指標(biāo)是否滿足要求、是否控制在限額之內(nèi)，如：主體結(jié)構(gòu)鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等、軟硬景比例、停車位等。相對(duì)住宅項(xiàng)目來說，商業(yè)項(xiàng)目需要造價(jià)咨詢單位配合完成目標(biāo)成本編制、合約規(guī)劃的情況更多一些。部分地產(chǎn)企業(yè)中，在前期均嘗試與港企合作，進(jìn)一步充分了解其合同及項(xiàng)目管理模式，但隨著地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)能力及成本管理能力進(jìn)一步完善，目前更多的是傾向于選擇國(guó)內(nèi)的咨詢企業(yè)合作。但合作的深度僅限于協(xié)助業(yè)主的成本管理人員進(jìn)行成本測(cè)算工作，無法介入到前期可研及方案階段的工作中。在無類似經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目中，地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)考慮港資咨詢公司啟動(dòng)較早、經(jīng)驗(yàn)較為完善而與其合作，但盡管支付了全過程的經(jīng)費(fèi)，其關(guān)鍵需求是從該企業(yè)找相關(guān)類型的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)。而國(guó)內(nèi)的咨詢企業(yè)被認(rèn)為不具備數(shù)據(jù)積累及成熟的數(shù)據(jù)分析能力，從而合作的機(jī)會(huì)較少。問題8：地產(chǎn)企業(yè)有無內(nèi)部的企業(yè)定額？答：標(biāo)桿房企已經(jīng)建立了內(nèi)部的造價(jià)指標(biāo)庫(kù)，甚至編制標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本，用于指導(dǎo)后續(xù)的項(xiàng)目目標(biāo)成本編制與審批。某種意義上來說，標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本已經(jīng)有些類似于房企自身企業(yè)定額。在具體項(xiàng)目目標(biāo)成本審批時(shí)，借助中介結(jié)構(gòu)，或自身的人脈積累，收集外部數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)標(biāo)，以便使自身確定的項(xiàng)目目標(biāo)成本更貼近于市場(chǎng)。招標(biāo)過程中，對(duì)回標(biāo)價(jià)格的進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可以作為后續(xù)標(biāo)底及評(píng)標(biāo)的依據(jù)，亦可作為新項(xiàng)目目標(biāo)成本編制的參考依據(jù)。二、設(shè)計(jì)階段問題9：如何開展限額設(shè)計(jì)？答：限額設(shè)計(jì)工作程序：1）各項(xiàng)目均需成立設(shè)計(jì)成本工作小組；2）設(shè)計(jì)合同或任務(wù)書中明確提出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)及標(biāo)準(zhǔn)化做法，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)需符合標(biāo)準(zhǔn)成本及目標(biāo)成本要求；主體結(jié)構(gòu)工程限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一般包括鋼筋單方含量、砼單方含量、層高、墻地比、窗地比、停車效率等；精裝修工程限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一般為單方造價(jià)指標(biāo)；園林綠化工程限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一般為軟硬景比例、單方造價(jià)指標(biāo)等。3）待施工圖出具前，項(xiàng)目公司需組織對(duì)典型樓棟限額設(shè)計(jì)指標(biāo)達(dá)標(biāo)率進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核無誤后方可出具正式藍(lán)圖。當(dāng)存在超標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)，必須組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化，除特殊情況報(bào)備同意外，不得超標(biāo)出具施工圖。問題10：如何進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)審？答：圖紙完成后，必須依據(jù)設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)組織圖紙會(huì)審，全部符合后方可正式出圖；若存在不符合設(shè)計(jì)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)的事項(xiàng)必須提出解決方案，并逐一落實(shí)。圖紙?jiān)u審?fù)ㄟ^，但后期又發(fā)生相關(guān)設(shè)計(jì)變更的，將對(duì)設(shè)計(jì)部門進(jìn)行追責(zé)。問題11：清單計(jì)價(jià)模式和依據(jù)是什么？答：1）部分企業(yè)有自己的標(biāo)準(zhǔn)清單及企業(yè)定額，清單模式采用港式清單的做法，清單價(jià)格為全費(fèi)用單價(jià)，清單工程量計(jì)算規(guī)則參考目前國(guó)標(biāo)清單的計(jì)價(jià)規(guī)則，預(yù)算單價(jià)執(zhí)行企業(yè)定額定價(jià)，企業(yè)定額沒有的項(xiàng)目會(huì)參考