房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：湘潭市雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號住宅用途房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：湘潭市雨湖區(qū)人民法院房地產(chǎn)估價機構(gòu)：湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：許建陽（4320120005）、周曦（4320070074）估價報告出具日期：2018年12月3日估價報告編號：湘錦鑫房評報字[2018]第18-A-674號湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司HunanJinxinRealEstateAppraisalCo.,Ltd______________________________________________________________________________________________________________地址：湖南省長沙市天心區(qū)芙蓉中路二段144號城市之心1501室電話20頁致估價委托人函湘潭市雨湖區(qū)人民法院：受貴院委托，我公司對位于湘潭市雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號住宅用途房地產(chǎn)進行了公開市場價值評估。估價對象基本情況一覽表權(quán)證號碼所有權(quán)人房屋坐落共有情況規(guī)劃用途所在層次/總層數(shù)建筑面積（㎡）潭房權(quán)證雨湖區(qū)字第2012026086號顏季能雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號單獨所有住宅3/6163.10估價目的：為估價委托人確定房地產(chǎn)司法拍賣價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。價值時點：2018年11月6日。價值類型：本次評估采用房地產(chǎn)公開市場價值標準。其內(nèi)涵為：（1）交易雙方自愿地進行交易；（2）交易雙方處于利己動機進行交易；（3）（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。估價方法：本次估價采用比較法和收益法進行評估。估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循獨立、客觀、公正的估價原則，按照評估工作程序，運用科學(xué)的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房地產(chǎn)價值的各項因素，確定估價對象在價值時點在價值定義及估價假設(shè)限制條件下的估價結(jié)果如下：房地產(chǎn)市場價值總價：￥647018元大寫金額：人民幣=647018\*CHINESENUM2陸拾肆萬柒仟零壹拾捌元整估價結(jié)果詳見《估價結(jié)果一覽表》。估價結(jié)果一覽表房屋坐落潭房權(quán)證雨湖區(qū)字第2012026086號顏季能雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號3/6163.10特別提示：1、本次評估的價值包括分攤的土地使用權(quán)價值、地上建筑物價值、必不可少的配套設(shè)施設(shè)備價值及室內(nèi)裝修價值(不含室內(nèi)可搬動家具、電器等資產(chǎn)設(shè)備）。2、當事人接到本報告書次日起5日內(nèi)，如對評估結(jié)果有異議，應(yīng)書面提出并提交相應(yīng)依據(jù)，逾期不提出，本評估報告生效。上述結(jié)論摘自（湘錦鑫房評報字[2018]第18-A-674號）房地產(chǎn)估價報告，應(yīng)用時應(yīng)閱讀本報告全文。湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：二〇一八年十二月三日

目錄估價師聲明 5估價假設(shè)和限制條件 6房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 10一、估價委托人 10二、房地產(chǎn)估價機構(gòu) 10三、估價目的 10四、估價對象概況 10五、價值時點 14六、價值類型 14七、估價原則 14八、估價依據(jù) 15九、估價方法 17十、估價結(jié)果 18十一、注冊房地產(chǎn)估價師 19十二、實地查勘期 19十三、估價作業(yè)期 19附件 20估價師聲明我們鄭重聲明：1、注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對事實的說明是真實的、準確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、注冊房地產(chǎn)估價師與本估價報告中的估價對象及估價委托人沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、注冊房地產(chǎn)估價師按照中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局發(fā)布的中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）及《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（GB/T50899-2013）的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。5、本估價報告由我們獨立完成，沒有其他機構(gòu)或人士對本報告提供重要的專業(yè)幫助。6、參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽章：姓名注冊號簽名簽名日期許建陽4320120005年月日周曦4320070074年月日估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件（一）一般性假設(shè)1、估價委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《他項權(quán)證》及其他相關(guān)資料（以上均為復(fù)印件），注冊房地產(chǎn)估價師對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未予以核實的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準確、完整。2、估價對象的用途、面積來源于估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》。注冊房地產(chǎn)估價師未對房屋建筑面積進行專業(yè)測量，現(xiàn)場查勘時，僅謹慎觀察。估價對象建筑空間布局符合證載用途，記載建筑面積大體相當。3、現(xiàn)場查勘時我們對估價對象房地產(chǎn)安全和環(huán)境污染等給予了專門的觀察和識別。對房地產(chǎn)的地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、區(qū)域環(huán)境的大氣、土壤、水體、噪聲等一般性污染情況進行專門的觀察與識別。無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測。4、估價對象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。5、估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進行交易；（2）交易雙方處于利己動機進行交易；（3）（4）交易雙方有較充裕的時間進行交易；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。（二）未定事項假設(shè)估價委托方提供的《房屋所有權(quán)證》未記載估價對象房屋的建成年份及建筑結(jié)構(gòu)，經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師實地調(diào)查，估價對象房屋建成年份約為1998年，本次估價房屋建成年份以實際調(diào)查為準，建筑結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)。（三）背離事實假設(shè)根據(jù)估價委托方提供的《他項權(quán)證》及不動產(chǎn)登記狀況（復(fù)印件），估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，他項權(quán)證號：潭房他證湘潭市字第D2012014602號，抵押權(quán)人為招商銀行股份有限公司湘潭雨湖支行。估價對象已查封。于價值時點房屋已出租。根據(jù)委托方提供的租賃合同，經(jīng)估價師現(xiàn)場調(diào)查，其租金水平與市場行情有差距，租賃時間較長，需考慮租賃影響。根據(jù)估價目的，本次評估未考慮房屋抵押、查封、凍結(jié)等因素對評估價值所造成的影響。（四）不相一致假設(shè)估價對象在用途、權(quán)利人、名稱、地址等事項上未出現(xiàn)不一致，本次估價無不相一致假設(shè)。（五）依據(jù)不足假設(shè)估價委托人提供了估價所必需的反映估價對象狀況的資料，本次估價無依據(jù)不足假設(shè)。二、估價報告限制條件1、本估價報告得出的估價結(jié)果，僅供為估價委托人確定房地產(chǎn)司法拍賣價格提供參考依據(jù)，不得用于驗資證明、征收補償、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)抵押等其他用途。未經(jīng)估價機構(gòu)和估價人員的同意，估價報告不得向估價委托人及報告審查部門以外的單位及個人提供。2、估價委托人對所提供資料的真實性負責(zé)，如提供資料不真實而造成評估值失實，估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師不承擔相應(yīng)責(zé)任。3、估價報告經(jīng)估價機構(gòu)蓋章并有注冊房地產(chǎn)估價師簽章后方可使用。在估價報告使用期限內(nèi)使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由估價機構(gòu)和簽名的注冊房地產(chǎn)估價師承擔。但因委托人使用估價報告不當而引起的后果，評估機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)責(zé)任。4、本評估報告結(jié)論系為估價委托人提供專業(yè)化估價意見，這個意見本身并無強制執(zhí)行的效力，注冊房地產(chǎn)估價師只對結(jié)論本身合符規(guī)范要求負責(zé)，而不對房地產(chǎn)定價決策負責(zé)。5、本評估報告的計算過程均采用計算機進行連續(xù)運算，在技術(shù)報告中書寫的結(jié)果采用了對計算機的數(shù)據(jù)進行四舍五入保留小數(shù)或取整，因此可能會出現(xiàn)個別等式的左右兩邊不完全相等的情況，此為正常情況，不影響最終評估結(jié)論的準確性。6、本估價報告分為“估價結(jié)果報告”和“估價技術(shù)報告”兩部分。“估價結(jié)果報告”提供給估價委托人，“估價技術(shù)報告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價機構(gòu)存檔備查。7、本估價報告和估價結(jié)果的使用期限，按照估價目的和預(yù)計的估價對象的市場變化程度，自報告出具之日起一年。超過估價報告使用期限的，相關(guān)責(zé)任由估價報告使用者承擔。三、其他需要說明事項1、本次估價外勘是同雨湖區(qū)人民法院法官及申請方代表帶領(lǐng)下進行入戶查勘。2、當事人接到本報告書次日起5日內(nèi)，如對評估結(jié)果有異議，應(yīng)書面提出并提交相應(yīng)依據(jù)，逾期不提出，本評估報告生效。

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人委托單位：湘潭市雨湖區(qū)人民法院地址：湘潭市雨湖區(qū)建設(shè)北路309號二、房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱：湖南錦鑫房地產(chǎn)評估有限公司法人代表：唐輝地址:長沙市雨花區(qū)人民中路568號融圣國際6棟2106室資質(zhì)等級：貳級證書編號：湘建房估（長）字第0520022號聯(lián)系電話、估價目的為估價委托人確定房地產(chǎn)司法價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。四、估價對象1、估價對象范圍和用途的界定：估價對象位于湘潭市雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號住宅用途房地產(chǎn)，建筑面積163.10平方米。所有權(quán)人為顏季能。2、估價對象區(qū)位狀況（1）位置估價對象坐落于湘潭市雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號內(nèi)，所在小區(qū)東臨南嶺路、南鄰民宅，近韶山西路、西臨支路，近錦宏銘苑小區(qū)、北鄰南嶺閣小區(qū)。（2）交通估價對象所在附近有南嶺路、韶山西路等交通主、次干道，區(qū)域內(nèi)有2、3、6、17路等多趟公交車經(jīng)過，交通便利。（3）環(huán)境估價對象所在位置無大氣污染、無水污染、無周期性洪水災(zāi)害，無噪音影響、環(huán)境良好。（4）配套設(shè)施估價對象周邊范圍內(nèi)聚集湘潭市第二人民醫(yī)院、韶西逸夫小學(xué)、步步高超市、工商銀行等單位及設(shè)施，周邊商場、學(xué)校、銀行、超市等各類型配套基礎(chǔ)設(shè)施完善。城市規(guī)劃限制估價對象的建筑高度、建筑密度、容積率、綠化率、消防間距以及土地利用要求等均符合規(guī)劃要求。3、估價對象權(quán)益狀況（1）土地登記狀況根據(jù)估價委托人提供的《國有土地使用證》（復(fù)印件），估價對象權(quán)屬狀況如下表：土地證號使用權(quán)人座落地類（用途）使用權(quán)類型使用權(quán)面積（㎡）終止日期潭國用（2012）第19S02032號顏季能雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號城鎮(zhèn)單一住宅用地出讓163.10（第3層）2063-12-28（2）房屋登記狀況根據(jù)估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件），估價對象權(quán)屬狀況如下表：權(quán)證號碼所有權(quán)人房屋坐落共有情況規(guī)劃用途所在層次/總層數(shù)建筑面積（㎡）潭房權(quán)證雨湖區(qū)字第2012026086號顏季能雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號2棟2單元6號單獨所有住宅3/6163.10本次估價對象的面積、用途以估價委托人提供的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》中載明的數(shù)據(jù)為依據(jù)。但最終數(shù)據(jù)需以不動產(chǎn)權(quán)管理部門確認的數(shù)據(jù)為準。（3）他項權(quán)利狀況根據(jù)估價委托方提供的《他項權(quán)證》及不動產(chǎn)登記狀況（復(fù)印件），估價對象已設(shè)立抵押權(quán)，他項權(quán)證號：潭房他證湘潭市字第D2012014602號，抵押權(quán)人為招商銀行股份有限公司湘潭雨湖支行。估價對象已查封。于價值時點房屋已出租。根據(jù)委托方提供的租賃合同，經(jīng)估價師現(xiàn)場調(diào)查，其租金水平與市場行情有差距，租賃時間較長，需考慮租賃影響。根據(jù)估價目的，本次評估未考慮房屋抵押、查封、凍結(jié)等因素對評估價值所造成的影響。本報告是估價委托人所提供的資料是真實、全面的前提下進行評估的。如因材料不符、變更，對評估結(jié)果造成偏差，估價機構(gòu)不承擔責(zé)任。提請報告使用人注意！估價對象實物狀況土地實物狀況宗地形狀：估價對象所處項目地塊土地呈較規(guī)則形狀；四至：估價對象坐落于湘潭市雨湖區(qū)廣場街道南嶺路19號內(nèi)，所在小區(qū)東臨南嶺路、南鄰民宅，近韶山西路、西臨支路，近錦宏銘苑小區(qū)、北鄰南嶺閣小區(qū)。地形地勢：地勢較平坦，地質(zhì)情況較好，不受水文狀況影響、地基承載力達到規(guī)定要求，符合規(guī)劃限制條件；開發(fā)程度：土地開發(fā)程度達到“六通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊、通氣及場地平整）,供水、供電、供氣的保證度高。（2）建筑物狀況建筑結(jié)構(gòu)：估價對象為混合結(jié)構(gòu)；建筑年代：估價對象建成于約1998年；空間布局：四室兩廳兩衛(wèi)；規(guī)劃用途：住宅；實際用途：住宅；層數(shù)：總層數(shù)為6層，位于第3層；使用現(xiàn)狀：出租。設(shè)施設(shè)備與裝飾裝修：根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查及了解獲悉，估價對象所在建筑物外墻貼干粘石，樓梯房，房屋坐北朝南，入戶門為防盜門，室內(nèi)客、餐廳地面鋪瓷磚，臥室地面鋪木地板，墻面貼墻紙，頂棚刷白色墻漆，鋁合金窗；廚衛(wèi)防滑地面磚，墻面貼磚至頂。估價對象水電等生活配套設(shè)施齊全，采光、通風(fēng)較好，現(xiàn)房屋維護狀況良好，使用正常。工程質(zhì)量與完損程度：根據(jù)估價人員現(xiàn)場查勘情況，對估價對象的實地勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，則是依據(jù)委托方提供的資料進行評估，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任。五、價值時點價值時點設(shè)定為完成現(xiàn)場勘查日：2018年11月6日。六、價值類型本次評估采用房地產(chǎn)市場價值標準，指估價對象在價值時點的公開市場價值，即在交易雙方自愿進行交易、都追求各自最大利益、都了解交易對象、知曉市場行情、有較充裕的時間進行交易、不存在買者因特殊興趣而給予附加出價的情況下最可能實現(xiàn)的價值。本次評估的價值包括分攤的土地使用權(quán)價值、地上建筑物價值及必不可少的配套設(shè)施設(shè)備價值。七、估價原則本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：1、合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。2、最高最佳利用原則：房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳利用為前提。也就是說，房地產(chǎn)評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大受益的使用方式的估價結(jié)果。3、供求原則：房地產(chǎn)價格同其它物品的價格一樣，受供求關(guān)系的影響。若需求不變，供給增加，則價格下降；若供給不變，需求增加，則價格上升。由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性、地區(qū)性和個別性，這種供求狀況主要是指當?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場的供求狀況。4、替代原則:同一個市場中的具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格應(yīng)當相近。在同一市場供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)的價格和條件，通過與待估房地產(chǎn)進行比較來確定待估房地產(chǎn)價格。5、價值時點原則：估價實際上是求取某一時點的價格。價值時點是責(zé)任交待的界限和評估房地產(chǎn)時值的界限。房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。6、公平原則:房地產(chǎn)估價必須站在公正的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。八、估價依據(jù)(一)本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件1、《中華人民共和國物權(quán)法》（中華人民共和國主席令第62號）；2、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（中華人民共和國主席令第46號）；3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第70號）；4、《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第28號）；5、《中華人民共和國擔保法》（中華人民共和國主席令第50號）；6、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（中華人民共和國主席令第74號）；7、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務(wù)院令第256號發(fā)布）；8、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號發(fā)布）；9、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2015年6月29日國土資源部第3次部務(wù)會議通過）：10、《湖南省城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理條例》（1998年8月4日湖南省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三次會議通過）;11、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅(2008)24號);12、《湖南省財政廳湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我省個人房屋出租有關(guān)稅收征管政策的透知》(湘財稅(2015)12號);13、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租貨服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號);14、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號);15、《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號);16、《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評估、拍賣工作的若干規(guī)定》（2010年8月16日17、最高人民法院關(guān)于印發(fā)《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》的通知（法發(fā)[2001]23號）；18、湖南省人民政府、湘潭市人民政府及相關(guān)部門頒布的其他有關(guān)政策規(guī)定、實施辦法、通知文件等。(二)本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（國標GB/T50291-2015）；2、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》（國標GB/T50899-2013）；3、《湘潭市房屋重置價格標準》。(三)估價委托人提供的有關(guān)資料1、《委托書》；2、估價對象權(quán)屬資料復(fù)印件。(四)估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘查、調(diào)查所獲取的資料等。九、估價方法估價方法通常有市場比較法、收益法、成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種估價方法。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。評估人員根據(jù)評估對象的特點及評估目的，在認真分析所掌握的資料并且進行了實地勘察和調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象類型及周邊區(qū)域市場情況，本次選用比較法和收益法進行評估。1、估價對象所在區(qū)域正在發(fā)展中，其市場化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用比較法測算估價對象的房地產(chǎn)價值；比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。比較法步驟：①搜集交易實例→②選取可比實例→③建