云南曲靖炮團(tuán)項(xiàng)目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案260P

云南曲靖炮團(tuán)項(xiàng)目整體定位及商業(yè)規(guī)劃方案Thursday,October26,2023項(xiàng)目規(guī)劃整體思路建筑規(guī)劃布局建議住宅、酒店定位分析住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店市場(chǎng)分析商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)市場(chǎng)分析建筑規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議項(xiàng)目商業(yè)定位分析我們的目標(biāo)目標(biāo)解析項(xiàng)目目標(biāo)解析核心問(wèn)題解決思路報(bào)告總體框架核心問(wèn)題確定項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目屬性判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目收益測(cè)算項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目售價(jià)及租金判斷項(xiàng)目收益判斷2項(xiàng)目規(guī)劃整體思路建筑規(guī)劃布局建議住宅、酒店定位分析住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店市場(chǎng)分析商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)市場(chǎng)分析建筑規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議項(xiàng)目商業(yè)定位分析我們的目標(biāo)目標(biāo)解析項(xiàng)目目標(biāo)解析核心問(wèn)題解決思路報(bào)告總體框架核心問(wèn)題確定項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目屬性判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目收益測(cè)算項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目售價(jià)及租金判斷項(xiàng)目收益判斷3思路的前奏本項(xiàng)目絕非單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，它承擔(dān)著曲靖城市商業(yè)發(fā)展更新?lián)Q代甚至革命性的一役，而項(xiàng)目整體的成敗不僅僅維系于項(xiàng)目收益、銷售速度，根本在于是否能夠得到曲靖大眾的認(rèn)可（政府、市民、商家、投資客）…………4我們的目標(biāo)城市發(fā)展層面：項(xiàng)目整體將打造成曲靖市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目，成為城市發(fā)展的助推劑，敲響曲靖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的新紀(jì)元！項(xiàng)目開發(fā)層面：打造曲靖唯一都市綜合體，輻射曲靖及周邊州市的商業(yè)巨擘；再造曲靖商業(yè)核心，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)曲靖商業(yè)市場(chǎng)的更新?lián)Q代！開發(fā)商層面：樹立企業(yè)品牌，贏得市場(chǎng)先機(jī)，同時(shí)提供安全、穩(wěn)健的現(xiàn)金流，支持項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)！5綜合體，一個(gè)多功能、高效率、功能復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑聚落，其功能隨著土地資源的日益稀缺正在逐步向多元、集約化發(fā)展。初級(jí)階段：簡(jiǎn)單功能疊加發(fā)展階段：融合發(fā)展成熟階段：多元發(fā)展商業(yè)居住商務(wù)商務(wù)商務(wù)商業(yè)商業(yè)居住居住娛樂(lè)休閑文化休閑娛樂(lè)文化公園體育綜合體（COMPLEX）---是將城市中購(gòu)物、辦公、居住、旅游、展覽、餐飲、文化、娛樂(lè)、休閑等城市生活空間的三項(xiàng)進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。旅游項(xiàng)目目標(biāo)解析6綜合體從來(lái)都是城市的中心，能成為區(qū)域城市地標(biāo)，區(qū)域中心和象征……項(xiàng)目目標(biāo)解析7商業(yè)酒店辦公住宅

項(xiàng)目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平臺(tái)項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵

實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格保持物業(yè)形象

利用其他功能，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化現(xiàn)金流來(lái)源為商業(yè)帶來(lái)基本消費(fèi)人流公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低整體檔次商業(yè)為寫字樓、酒店、公寓提供配套商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù)面影響酒店為公寓或辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次寫字樓為商業(yè)、公寓、酒店帶來(lái)潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓和酒店可共享大堂

作用相互關(guān)系

提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地和外籍人士）資產(chǎn)沉淀或整售綜合體多重功能的相互聯(lián)動(dòng)使得其具備很強(qiáng)的自我增值、自我繁榮的能力……項(xiàng)目目標(biāo)解析8模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達(dá)性：地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛，一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城、合肥元一時(shí)代廣場(chǎng)模式二寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支持，產(chǎn)業(yè)簇群；未來(lái)商務(wù)核心區(qū)；寫字樓帶動(dòng)其它功能，影響其規(guī)模和檔次；商場(chǎng)、公寓等配套完善。廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)、合肥財(cái)富廣場(chǎng)。模式三住宅核心模式項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好，以居住為主的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會(huì)開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模不大。深圳星河國(guó)際、合肥金地國(guó)際城、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)模式四均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；建筑面積20萬(wàn)㎡以上；開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理。香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心項(xiàng)目目標(biāo)解析9

——項(xiàng)目是典型的城市綜合體，應(yīng)以商業(yè)為核心，酒店為形象展示，住宅為價(jià)值提升部分，商業(yè)形態(tài)、檔次及建筑規(guī)劃決定著項(xiàng)目整體的價(jià)值。項(xiàng)目目標(biāo)解析10價(jià)值一一個(gè)城市GDP新的貢獻(xiàn)之源價(jià)值二城市發(fā)展延伸的城際中心價(jià)值三創(chuàng)造一個(gè)新的自我增值區(qū)整合城市資源，再造城市核心項(xiàng)目目標(biāo)解析項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略——依托城市化商業(yè)發(fā)展的核心價(jià)值構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位！11領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者品牌知名度高項(xiàng)目具有無(wú)可復(fù)制的資源產(chǎn)品創(chuàng)新局部或全面領(lǐng)先，市場(chǎng)亮點(diǎn)壟斷形象標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車，借勢(shì)以小博大價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品敏銳的機(jī)會(huì)主義者商業(yè)為市場(chǎng)標(biāo)桿的高形象，結(jié)合獨(dú)具魅力的產(chǎn)品及景觀廣場(chǎng),打造城市中心名片挑戰(zhàn)者領(lǐng)導(dǎo)者補(bǔ)缺者追隨者√√項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值所在挑戰(zhàn)曲靖固有商業(yè)形態(tài)，重新定義曲靖商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品特色項(xiàng)目目標(biāo)解析12跨越曲靖——?jiǎng)?chuàng)建全新城市地標(biāo)曲靖首席都市綜合體高品質(zhì)與完美配套的高尚住宅/公寓一個(gè)充滿城市意向的商業(yè)中心開放、活力的城市客廳——中央廣場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二、情趣盎然的商業(yè)步行組團(tuán)街區(qū)高端形象、樹立典范——五星級(jí)酒店項(xiàng)目定位要素提煉項(xiàng)目目標(biāo)解析13契合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)組合及布局？提升項(xiàng)目營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)價(jià)值的建筑規(guī)劃？項(xiàng)目各產(chǎn)品市場(chǎng)定位？2項(xiàng)目核心問(wèn)題確定1項(xiàng)目以什么鑄就核心競(jìng)爭(zhēng)力以成就自己的高位目標(biāo)??？3在高位目標(biāo)確定之下，項(xiàng)目要重點(diǎn)解決的便是如何確定核心競(jìng)爭(zhēng)力。14

我們從項(xiàng)目開發(fā)的背景分析開始，為核心競(jìng)爭(zhēng)力的樹立尋求支撐！15背景分析壹趨勢(shì)：站在現(xiàn)在看未來(lái)——16關(guān)于這個(gè)城市——思路的原點(diǎn)……Part1176136川渝城市群13滇中城市群Part1城市發(fā)展分析

以昆明為核心，攜手曲靖、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建設(shè)步伐，用11年時(shí)間建設(shè)成我國(guó)向西南開放的重要橋頭堡樞紐以及國(guó)際化經(jīng)濟(jì)開放示范區(qū)

——《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2009－2020年）》曲靖：滇中城市群中重要的城市增長(zhǎng)極，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)發(fā)展空間較大。18核心任務(wù)：構(gòu)建合理的珠江源大城市城鎮(zhèn)體系，中心城區(qū)擴(kuò)及麒麟城區(qū)、沾益和馬龍兩片區(qū)，越州、三寶、珠街三組團(tuán)；主城區(qū)定位：依托自然地理特征和區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)適宜人居住、創(chuàng)業(yè)的珠江源山水生態(tài)園林城市。

——《曲靖市關(guān)于加快推進(jìn)珠江源大城市建設(shè)的實(shí)施意見》Part1城市發(fā)展分析曲靖中心城區(qū)規(guī)模（人口僅為戶籍人口）年份2008年2010年2020年城區(qū)面積34.2平方公里50平方公里100平方公里人口數(shù)40萬(wàn)50萬(wàn)人以上100萬(wàn)人以上未來(lái)中心城區(qū)范圍曲靖市總體規(guī)劃框架：打造珠江源大城市，現(xiàn)代工業(yè)城19在中心城區(qū)建設(shè)：一個(gè)主中心（項(xiàng)目所在區(qū)域）；二個(gè)副中心（西市區(qū)與南市區(qū)）；一個(gè)體育行政中心；三個(gè)工業(yè)片區(qū)；一個(gè)儲(chǔ)運(yùn)物流區(qū)；城市發(fā)展備用地。曲靖中心城區(qū)規(guī)劃重點(diǎn)：麒麟主城區(qū)城市多中心的逐漸形成，曲靖房地產(chǎn)、商業(yè)等市場(chǎng)將迎來(lái)更大的發(fā)展空間。Part1城市發(fā)展分析20Part1城市發(fā)展分析

GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額以及人均可支配收入三大基本指標(biāo)均有平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為項(xiàng)目開發(fā)奠定較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。曲靖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析212008年云南各洲市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況指標(biāo)州市

GDP值（億元）社會(huì)銷售品零售總額值（億元）人口數(shù)（個(gè)）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入值（元）昆明市1600.0700.061914,482曲靖市787.6155.357612,239玉溪市596.194.922613,264紅河州514.7104.9——22,256大理州371.7103.5——12,865楚雄州306.090.4——13,031從云南各州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排名情況來(lái)看，曲靖經(jīng)濟(jì)總量占第二位，但因人口總量較大，人均可支配收入較低于其他州市。Part1城市發(fā)展分析曲靖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析22單中心城市擴(kuò)張城市多極化大都市化形成都市群形成城市特征指標(biāo)特征城市中心擁有最優(yōu)勢(shì)的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)；城市要素向中心聚集；城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)、涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求；政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)；在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重。郊區(qū)快速干道初步形成、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善；郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層；購(gòu)房目的為第一居所、第二居所或投資。中心城擴(kuò)大規(guī)模、效率低；主城、副城、新城分化。都市綿延區(qū)多城互動(dòng)。人均可支配收入〈300美元人均可支配收入：300-3000美元人均可支配收入：〉3000美元人均可支配收入：4000-5000美元人均可支配收入：〉5000美元曲靖2008年人均可支配收入為1530美元Part1城市發(fā)展分析曲靖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析23更大的商業(yè)市場(chǎng)城市商業(yè)中心的形成人口的快速增長(zhǎng)居民收入的增加實(shí)際消費(fèi)力的增長(zhǎng)城市的快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)Part1城市發(fā)展分析24項(xiàng)目區(qū)位條件的進(jìn)一步解讀Part225麒麟西路麒麟東路麒麟北路交通路教場(chǎng)路麒麟南路

1、位于核心商圈，承擔(dān)曲靖商業(yè)往更高層次發(fā)展的重任，能否提升曲靖商業(yè)的層次及人們的生活品質(zhì)是項(xiàng)目是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目區(qū)位判斷：Part2項(xiàng)目條件分析26項(xiàng)目區(qū)位判斷本案

2、從中心城區(qū)整體來(lái)看，本項(xiàng)目位于城區(qū)的中心位置，四至人流均可方便到項(xiàng)目位置。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，有充分條件成為曲靖城市核心。Part2項(xiàng)目條件分析27麒麟北路交通路教場(chǎng)路炮團(tuán)出入口食品街路段展示面長(zhǎng)麒麟北路540m交通路500m教場(chǎng)路430m食品街300m項(xiàng)目地塊四至均有較長(zhǎng)的展示面，地塊形狀較為方正，這對(duì)商業(yè)規(guī)劃及后期經(jīng)營(yíng)有較大的促進(jìn)作用，但是較大的地塊面積對(duì)建筑規(guī)劃提出更好的要求，避免產(chǎn)生商業(yè)不均衡的問(wèn)題。項(xiàng)目地塊條件分析Part2項(xiàng)目條件分析28麒麟北路交通路教場(chǎng)路食品街北向：教場(chǎng)路評(píng)價(jià)：以汽修、餐飲等為主，商業(yè)氛圍一般但商家經(jīng)營(yíng)情況較好。東向：麒麟北路評(píng)價(jià)：曲靖主干道，受限于目前非商業(yè)因素，商業(yè)氛圍較弱，但分布有較多居住區(qū)及中小學(xué)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值較好。南向：食品街評(píng)價(jià)：商業(yè)氛圍濃厚，商家以餐飲為主，經(jīng)營(yíng)情況較好。西向：交通路評(píng)價(jià)：北段以汽修、餐飲為主，商業(yè)氛圍較弱，南段因吉瑪特超市、麒麟商業(yè)廣場(chǎng)兩大主力店的帶動(dòng)，商業(yè)氛圍較濃。項(xiàng)目四至條件分析Part2項(xiàng)目條件分析29位置時(shí)間貨車私家車的士公交摩托車自行車行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值車流人流交通路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：101676634617150200150麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：45380336471010017960教場(chǎng)路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：3588025841223918439項(xiàng)目交通條件分析項(xiàng)目所臨均為曲靖交通主干道，均可連接?xùn)|西南北片區(qū)，對(duì)外交通便利；交通路因路面較窄而車流量較大，路面交通情況較差；麒麟北路與教場(chǎng)路受限于商業(yè)氛圍較弱，人流量較少，未來(lái)有較大的發(fā)展空間。Part2項(xiàng)目條件分析30項(xiàng)目地塊因素：商業(yè)價(jià)值評(píng)估分析臨街面臨街長(zhǎng)度是否臨干道綜合評(píng)價(jià)A面約為540m麒麟北路展示面較好，但目前商業(yè)氛圍不濃B面約為300m食品街（步行街）商業(yè)氛圍較濃，但對(duì)外展示面較弱C面約為500m交通路商業(yè)氛圍較濃，展示面良好D面約為430m教場(chǎng)路目前商業(yè)氛圍較差，但展示面良好——項(xiàng)目四至均有較好的商業(yè)價(jià)值，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)及后期營(yíng)銷有較大助益；——c面商業(yè)價(jià)值最高，未來(lái)將成為項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域；——A、D面具備很好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)價(jià)值的提升空間較大。麒麟北路交通路教場(chǎng)路食品街ABCDPart2項(xiàng)目條件分析31麒麟北路交通路教場(chǎng)路食品街項(xiàng)目地塊因素：居住價(jià)值評(píng)估分析地塊區(qū)域綜合評(píng)價(jià)A面臨中小學(xué)，目前商業(yè)氛圍不濃，居住價(jià)值較高B面臨食品街，商業(yè)氛圍濃，較為嘈雜，居住氛圍較弱C面臨交通路，商業(yè)氛圍濃，居住氛圍較弱D面具備一定的居住價(jià)值地塊居住價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果：A〉D〉B=CABCDPart2項(xiàng)目條件分析32優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）區(qū)位及規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；展示面較長(zhǎng)，已具有一定的商業(yè)氛圍，商業(yè)價(jià)值較高；昭示性強(qiáng)，外部交通便利，易達(dá)性較高。劣勢(shì)（WEEKNESS）離核心商業(yè)區(qū)有一定的距離，需要一定時(shí)期的市場(chǎng)培育期；受限于目前非商業(yè)因素，地塊四至商業(yè)價(jià)值不一致，需要趨利避害。威脅點(diǎn)（THREATEN）居民認(rèn)可度較高的核心商業(yè)區(qū)威脅；未來(lái)項(xiàng)目的威脅。機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY）曲靖城市發(fā)展給予商業(yè)更大發(fā)展空間；曲靖宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好；核心商業(yè)區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐漸減退。SWOT分析Part2項(xiàng)目條件分析33項(xiàng)目分析結(jié)論1、項(xiàng)目具備較強(qiáng)的區(qū)位、規(guī)模及地塊優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目有條件形成輻射整個(gè)中心城區(qū)以及周邊縣市的全新商業(yè)地標(biāo)！2、項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值較高，居住價(jià)值有賴于商業(yè)打造提升，因此，商業(yè)應(yīng)該成為項(xiàng)目整體的發(fā)展規(guī)劃重心；3、項(xiàng)目整體規(guī)模較大，一方面較易形成規(guī)模效應(yīng)，但在建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)組合上也面臨較大的挑戰(zhàn)；4、整體上，項(xiàng)目的綜合素質(zhì)較強(qiáng)，未來(lái)的發(fā)展是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)占有主導(dǎo)地位。Part2項(xiàng)目條件分析34曲靖城市發(fā)展態(tài)勢(shì)亟待出現(xiàn)一個(gè)能夠重新整合現(xiàn)有資源，發(fā)揮強(qiáng)勢(shì)輻射力與影響力的城市地標(biāo)項(xiàng)目，以此推動(dòng)曲靖“珠江源大城市”的目標(biāo)前行，而項(xiàng)目有利的區(qū)位、規(guī)模以及地塊條件完全有能力承擔(dān)此項(xiàng)重?fù)?dān)。Part2項(xiàng)目條件分析35項(xiàng)目規(guī)劃整體思路建筑規(guī)劃布局建議住宅、酒店定位分析住宅、酒店規(guī)劃建議住宅、酒店市場(chǎng)分析商業(yè)調(diào)研分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)市場(chǎng)分析建筑規(guī)劃布局建議業(yè)態(tài)規(guī)劃、布局建議項(xiàng)目商業(yè)定位分析我們的目標(biāo)目標(biāo)解析項(xiàng)目目標(biāo)解析項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目交通分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目屬性判斷核心問(wèn)題解決思路報(bào)告總體框架核心問(wèn)題確定核心競(jìng)爭(zhēng)力打造項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目以什么核心競(jìng)爭(zhēng)力鑄造自己的高位目標(biāo)？項(xiàng)目收益測(cè)算項(xiàng)目盈利模式項(xiàng)目售價(jià)及租金判斷項(xiàng)目收益判斷36商業(yè)市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)組合分析建筑規(guī)劃建議商業(yè)定位分析項(xiàng)目分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議37

“任何一個(gè)城市都有功能大小不一的商業(yè)中心，以自己應(yīng)有的凝聚力輻射力和媒介力，對(duì)周圍產(chǎn)生影響，促進(jìn)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為該地區(qū)對(duì)外聯(lián)絡(luò)的結(jié)合部份……”Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議38共調(diào)研26條街道，統(tǒng)計(jì)25條商業(yè)街，記錄商鋪2904個(gè)，4個(gè)百貨，5個(gè)超市，11個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。調(diào)研范圍：東至環(huán)城東路，南至瀟湘路-勝峰路，西至翠峰路，北至麒麟北路。

商業(yè)總量379054.92㎡集中商業(yè)總量82950㎡專業(yè)市場(chǎng)總量136114.8㎡街鋪總量159990.12㎡Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議39核心商圈曲靖商業(yè)特點(diǎn)一：輻射面擴(kuò)及本城區(qū)以及周邊縣鎮(zhèn)居民。從消費(fèi)者居住地調(diào)研也可看出，曲靖其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)占據(jù)近25%的比例。曲靖商業(yè)市場(chǎng)評(píng)述Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議曲靖商業(yè)目前仍處于發(fā)展的初級(jí)階段，主要以滿足日常生活需求及購(gòu)物為主，缺乏多方位、多層次的立體商業(yè)結(jié)構(gòu)。40曲靖商業(yè)特點(diǎn)二：曲靖商業(yè)以自然形成的街鋪為主，依托麒麟南路—城市主干道，發(fā)展臨街商業(yè)，同時(shí)由主干道的各條支路輻射出新的商業(yè)街。麒麟南路曲靖城區(qū)商業(yè)氛圍最濃區(qū)域曲靖缺乏規(guī)劃，較為單一發(fā)展的商業(yè)狀態(tài)難以帶動(dòng)曲靖城市的發(fā)展。曲靖商業(yè)市場(chǎng)評(píng)述Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議41曲靖商業(yè)特點(diǎn)三：以中偏低檔商家為主，缺乏中偏高端檔次的品牌商家，而隨著曲靖經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，目前商家的品牌度將難以滿足消費(fèi)者的需求。曲靖商業(yè)市場(chǎng)評(píng)述品牌商家較為集中區(qū)域價(jià)格區(qū)間調(diào)研業(yè)種麒麟商業(yè)廣場(chǎng)新百大舊百大服飾200-400200-350100-200鞋250-600250-500100-250化妝品80-15060-15060-120餐飲40-50肯德基15-20——Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議42曲靖商業(yè)市場(chǎng)評(píng)述從消費(fèi)者消費(fèi)水平調(diào)研情況看，被訪者以中低收入為主，但也存在一定比例的中高層次消費(fèi)群體，而這部分群體受限于本地中偏低層次的商業(yè)市場(chǎng)，外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議43曲靖商業(yè)特點(diǎn)四：臨街商鋪經(jīng)營(yíng)情況較好，但集中商業(yè)缺乏較好規(guī)劃，人氣不足，建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、商家品牌等的不合理使商業(yè)價(jià)值無(wú)法達(dá)到最大化。曲靖商業(yè)市場(chǎng)評(píng)述集中商業(yè)與商業(yè)街人流量比較集中商業(yè)麒麟商業(yè)廣場(chǎng)曲靖新百大滇東商城人流量（以5分鐘為單位）54人（沃爾瑪出入口）46人（主出入口）68（主出入口）商業(yè)街交通路麒麟南路南寧西路以西人流量（以5分鐘為單位）150人262人127人Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議44從調(diào)查數(shù)據(jù)可看出，曲靖各種業(yè)態(tài)均有一定的發(fā)展，整體仍以滿足日常購(gòu)物需求的業(yè)態(tài)為主。曲靖街鋪調(diào)研情況Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議45曲靖街鋪調(diào)研情況曲靖各類型業(yè)種呈現(xiàn)較為明顯的“扎堆”現(xiàn)象，每條商業(yè)街均有主力業(yè)態(tài)支撐。指標(biāo)路段主力業(yè)態(tài)租金元/月/㎡經(jīng)營(yíng)狀況指標(biāo)路段主力業(yè)態(tài)租金元/月/㎡經(jīng)營(yíng)狀況麒麟南路服飾400-800，最高1000較好麒麟東路餐飲西段：200-300，東段7-15較好教場(chǎng)東路服務(wù)配套

50-100

較好

麒麟巷餐飲休閑娛樂(lè)-較好教場(chǎng)西路汽修

10-15

良好

前北路以南小商品批發(fā)250-400較好交通路服務(wù)配套120-200較好前北路以北廣告噴繪250-400較好寥廓南路電腦數(shù)碼180-220良好玄壇路中檔服飾200-260-寥廓北路汽修-良好書院路書畫、花草-較好南寧東路餐飲、服務(wù)配套

餐飲類：30-50，服飾類：150-180

良好

珠江源廣場(chǎng)步行街服飾、精品150左右一般南寧西路以西手機(jī)數(shù)碼-較好建設(shè)路餐飲、配套250-300較好麒麟北路建材、服飾、服務(wù)配套北段（家居）：20左右；南段：100-300南段較好，北段一般文化路床上用品、服飾200-500較好麒麟西路服飾、服務(wù)配套東段：70-300較好珍珠街食品批發(fā)250-300較好西關(guān)街休閑娛樂(lè)-較好瀟湘路旅館住宿-一般環(huán)城東路建材專業(yè)市場(chǎng)-較好-姜家巷餐飲、汽修7-10較好食品街餐飲、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品30-50較好梅苑巷餐飲、配套-較好Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議46南寧西路以西—手機(jī)一條街前北路—五金、小商品批發(fā)麒麟南路—服飾為主文化路—服飾、家居為主珍珠街—食品批發(fā)等麒麟巷—餐飲休閑娛樂(lè)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議47都市商城麒麟商業(yè)廣場(chǎng)曲靖新百大滇東商場(chǎng)曲靖百貨大樓中天國(guó)際金城佳園財(cái)富中心吉瑪特超市新家園超市好吉利超市吉瑪特超市樂(lè)萬(wàn)家超市即將面市的商業(yè)項(xiàng)目超市較大型集中商業(yè)曲靖集中商業(yè)調(diào)研情況曲靖百貨業(yè)態(tài)集中于麒麟南路，但從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研得知，集中商業(yè)外部街鋪經(jīng)營(yíng)普遍較好，但內(nèi)部人流較少，呈現(xiàn)“外熱內(nèi)冷”的局面；超市分布于各住宅聚集區(qū)，屬于社區(qū)型超市，體量較小，輻射力有限。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議48曲靖集中商業(yè)調(diào)研情況規(guī)模形態(tài)主力業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀已有商業(yè)麒麟商業(yè)廣場(chǎng)50,000㎡集中商業(yè)超市、家電、服飾較好曲靖新百大6,000㎡百貨家電、服飾一般曲靖百貨大樓2,500㎡百貨服飾一般滇東商場(chǎng)7,500㎡綜合商場(chǎng)運(yùn)動(dòng)、超市較好都市商場(chǎng)-街鋪、集中商業(yè)服飾一般吉瑪特超市（交通店）10,000㎡超市超市較好吉瑪特超市（建設(shè)店）8,000㎡超市超市較好好吉利超市2,000㎡超市超市較好萬(wàn)家樂(lè)1,500㎡超市超市較好新家園1,000㎡超市超市較好在建商業(yè)中天國(guó)際30,000㎡集中商業(yè)--金城佳園18,000㎡街鋪--財(cái)富中心70,000㎡集中商業(yè)、街鋪--Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議49滇東商城曲靖新百大麒麟商業(yè)廣場(chǎng)曲靖百貨大樓吉瑪特建設(shè)店吉瑪特交通店P(guān)art3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議50項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱美佳華商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置交通路與麒麟北路的交匯處開業(yè)時(shí)間2009年4月底商業(yè)面積50,000㎡商業(yè)形態(tài)購(gòu)物中心項(xiàng)目周邊狀況位于麒麟中心區(qū)核心位置，交通方便，周邊商業(yè)氛圍濃厚項(xiàng)目規(guī)劃層數(shù)地上4層，半地下1層，地下2層招商率90%以上經(jīng)營(yíng)狀況較好檔次中偏高檔業(yè)態(tài)分布-1F：超市；地下半層：服飾、電器、服務(wù)配套等；1F：服飾精品、運(yùn)動(dòng)等；2F：男女服飾等；3F:兒童樂(lè)園、餐飲、美容美發(fā)等4F：服務(wù)配套、辦公等；代表商家沃爾瑪、肯德基、蘇寧、必勝客、JACK&JONES、BALENO等在曲靖商業(yè)中起到了一定的升級(jí)換代的作用；從內(nèi)部感受看，整體規(guī)劃一般，人流導(dǎo)向性不強(qiáng)；受限于規(guī)模，餐飲休閑娛樂(lè)功能較少，購(gòu)物中心商業(yè)形態(tài)沒有得到完全體現(xiàn)。麒麟商業(yè)廣場(chǎng)在一定程度上突破曲靖固有商業(yè)形態(tài)，但內(nèi)部規(guī)劃存在的問(wèn)題仍然沒有改變曲靖集中商業(yè)較為弱勢(shì)的局面。曲靖集中商業(yè)代表：麒麟商業(yè)廣場(chǎng)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議51項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱滇東商場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目位置麒麟?yún)^(qū)南寧西路開業(yè)時(shí)間2004年商業(yè)面積7,500㎡商業(yè)形態(tài)綜合商場(chǎng)招商情況一層服飾類較差，出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象，其余3層較好。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)狀況較好檔次中檔業(yè)態(tài)分布1F：服飾、運(yùn)動(dòng)用品等；2F：超市；3F:電器等4F：家具等等；代表商家YYSPORT、福萬(wàn)家超市等項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱曲靖新百大項(xiàng)目位置麒麟?yún)^(qū)麒麟南路開業(yè)時(shí)間2007年9月商業(yè)面積6,000㎡商業(yè)形態(tài)綜合商場(chǎng)項(xiàng)目周邊狀況位于核心商圈麒麟南路上，周邊商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目規(guī)劃層數(shù)地上4層經(jīng)營(yíng)狀況一般檔次中檔業(yè)態(tài)分布1F：服飾精品；2F：電器、餐飲等；3F:書店、服飾類；4F：書店、服飾類代表商家國(guó)美、肯德基、雅戈?duì)柕惹讣猩虡I(yè)代表：滇東商城、曲靖新百大二者區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，屬于麒麟南路商業(yè)氛圍最為濃厚區(qū)域，但受限于內(nèi)部規(guī)劃不當(dāng)，各業(yè)態(tài)雜亂分布，雖有肯德基、國(guó)美等主力店的帶動(dòng)，但商業(yè)價(jià)值沒有完全挖掘。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議52

翠峰路財(cái)富中心：商業(yè)面積預(yù)估在7萬(wàn)㎡，以紅星美凱龍與家樂(lè)福為主力店，但距離中心城區(qū)有較大距離，輻射面受限。曲靖未來(lái)集中商業(yè)代表：財(cái)富中心、中天國(guó)際

中天國(guó)際：商業(yè)面積一期在3萬(wàn)㎡，以打造曲靖第一個(gè)真正意義上的百貨商場(chǎng)為目標(biāo)，內(nèi)部商鋪以銷售為主，創(chuàng)下曲靖商鋪?zhàn)罡呔鶅r(jià)50,000元/㎡。二者的開發(fā)將對(duì)曲靖商業(yè)品質(zhì)以及商業(yè)形態(tài)起到一定的積極影響，但受限于項(xiàng)目規(guī)模及區(qū)位，將不會(huì)對(duì)曲靖商業(yè)發(fā)展發(fā)揮根本性作用。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議53服飾業(yè)態(tài)交通路麒麟南路麒麟北路麒麟西路分布：服飾類業(yè)態(tài)主要分布在麒麟南路、玄壇路、文化路步行街以及交通路南段；檔次水平：整體檔次以中檔和中低檔為主，但品牌重復(fù)度較高，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議54服飾業(yè)態(tài)曲靖主力業(yè)態(tài)調(diào)研分析從消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)中，被訪者對(duì)于服飾精品的主要消費(fèi)地點(diǎn)為麒麟南路以及周邊、交通路、麒麟東、西路。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議55地段價(jià)格區(qū)間代表性品牌麒麟南路本地品牌：50--200元/件；國(guó)內(nèi)品牌：300--600元/件。本地品牌：靚妝、華麟牛仔、創(chuàng)興等；國(guó)內(nèi)品牌：意爾康、蜘蛛王、紅蜻蜓、富貴鳥、柒牌男裝等。玄壇路100--300元/件。度嘉班尼、鄂爾多斯、恒源祥等，其余以中低檔服飾為主。交通路臨近麒麟花園段：200--500元/件；其余路段：30--150元/件。臨近麒麟花園段品牌度較好：海瀾之家、Kappa;其余路段品牌度較差。美佳華商業(yè)廣場(chǎng)一樓：250--500元/件；二樓：150—300元/件。一樓：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二樓：Baleno、etam、teenmix等。服飾業(yè)態(tài)曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議56餐飲業(yè)態(tài)姜家巷麒麟北路麒麟東路曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析梅苑巷麒麟巷南城門餐飲餐飲業(yè)態(tài)整體呈現(xiàn)相對(duì)成熟、良性發(fā)展的狀態(tài)。餐飲分布均勻，覆蓋面廣；餐飲面對(duì)多層次的消費(fèi)群；主要以本地品牌為主，口味等方面較為單一，其他地方口味接受度不高。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議57餐飲業(yè)態(tài)曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析從消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)中，被訪者對(duì)于餐飲美食的主要消費(fèi)地點(diǎn)分布較為平均，各路段均有餐飲業(yè)態(tài)。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議58餐飲業(yè)態(tài)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析從消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)中，被訪者就餐口味以川滇口味為主，餐飲商家形態(tài)較為單一。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議59休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)：曲靖休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)分布較為集中區(qū)域?yàn)轺梓胂?、麒麟南路以及西關(guān)街；曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析珠江源影視中心品客KTV量販新東方娛樂(lè)城新豪娛樂(lè)城東風(fēng)廣場(chǎng)二三樓麒麟巷：酒吧一條街麒麟南路段西關(guān)街：足浴按摩地段業(yè)態(tài)特點(diǎn)麒麟巷酒吧一條街西關(guān)街足浴按摩一條街麒麟南路電影院、培訓(xùn)、ktv等Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議60

于2005年規(guī)劃開發(fā)步行街區(qū)位：連接麒麟南路與南寧南路，主要商業(yè)集中在與麒麟南路交匯段；經(jīng)營(yíng)狀況：曲靖人心中的酒吧娛樂(lè)一條街，是曲靖人夜生活的重要場(chǎng)所。主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：以酒吧茶坊餐飲、美容美發(fā)保健等休閑娛樂(lè)為主，并有部分服飾業(yè)態(tài)。麒麟巷—酒吧一條街曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議61滇東飲食文化城地址：南城門面積：每間店鋪面積20－300平米開業(yè)時(shí)間：2001年主營(yíng)范圍：餐飲、酒店、KTV、迪廳、酒吧、茶坊等娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)狀況很好曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議62專業(yè)市場(chǎng)名稱面積（㎡）珠江商場(chǎng)（小商品批發(fā)）5,000張三口建材市場(chǎng)52,000東關(guān)建材市場(chǎng)4,500滇東北建材市場(chǎng)3,000萬(wàn)家樂(lè)家私3,990全友家私3,000曲紡家具城6,000麒麟家具城30,000曲紡家具批發(fā)市場(chǎng)14,400時(shí)代燈具6,100曲紡家具城滇東北建材市場(chǎng)張三口建材市場(chǎng)麒麟家具城曲紡家具批發(fā)市場(chǎng)全友家私東關(guān)建材市場(chǎng)萬(wàn)豐精品家具城萬(wàn)家樂(lè)家私時(shí)代燈具曲靖專業(yè)市場(chǎng)以家具、建材為主，集中分布于麒麟北路以及環(huán)城東路，與臨街同類型商鋪形成規(guī)模效應(yīng)。曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析珠江商場(chǎng)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議63曲靖各業(yè)態(tài)調(diào)研分析從以上統(tǒng)計(jì)圖上可以看出，消費(fèi)者較易滿足的業(yè)態(tài)為日用品類，占總體的49.4%，其次是服飾類，占總體的46.8%。從以下統(tǒng)計(jì)圖上可以看出，消費(fèi)者較不易滿足的業(yè)態(tài)是家電數(shù)碼類，占29.0%；其次是休閑娛樂(lè)類，占26.7%。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議64曲靖商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論從消費(fèi)者調(diào)研數(shù)據(jù)中，被訪者認(rèn)為市區(qū)商業(yè)主要存在以下問(wèn)題：人車擁擠：商業(yè)基本集中于麒麟南路以及周邊路段；商業(yè)點(diǎn)零散不集中：整體商業(yè)缺乏有效整合，消費(fèi)者購(gòu)物交通成本較高；環(huán)境差、規(guī)模小、配套設(shè)施不足以及品牌商家較少。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議65曲靖商業(yè)發(fā)展仍舊屬于商業(yè)初級(jí)發(fā)展階段，以此形態(tài)發(fā)展的曲靖商業(yè)將無(wú)法推動(dòng)曲靖城市、經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。缺乏規(guī)劃，零散分布的業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，難以形成聚集以及輻射效應(yīng)，各產(chǎn)業(yè)也將無(wú)法獲得更大空間的發(fā)展。曲靖商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)單一發(fā)展態(tài)勢(shì)，從業(yè)態(tài)檔次、物業(yè)條件、商家品牌等方面長(zhǎng)久以來(lái)徘徊在較低水平程度競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)論一結(jié)論三以麒麟南路為主的核心商業(yè)區(qū)面臨著規(guī)模受限，中高層次消費(fèi)群外流，影響力將逐步削弱。結(jié)論二曲靖商業(yè)市場(chǎng)分析結(jié)論P(yáng)art3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議66

項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)當(dāng)以何種形象定位才能符合曲靖城市、商業(yè)發(fā)展以及社會(huì)大眾的期待？Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議67能夠創(chuàng)造出新的城市價(jià)值增值區(qū)域，提升整體的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為城市發(fā)展注入新的活力，增強(qiáng)曲靖對(duì)外影響力。重新整合區(qū)域商業(yè)資源，能夠在商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)功能以及服務(wù)環(huán)境上為曲靖打造全新的城市商業(yè)地標(biāo)，創(chuàng)造區(qū)域核心的頂峰價(jià)值。商業(yè)發(fā)展角度消費(fèi)者角度符合其消費(fèi)特點(diǎn)及需求，營(yíng)造全新購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，不僅提供更為豐富功能的業(yè)態(tài)組合，同時(shí)能夠?yàn)槠涮峁└喵攘Φ馁?gòu)物休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。項(xiàng)目商業(yè)定位必須考慮適合銷售以及長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)要求，同時(shí)必須具備長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，符合未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目開發(fā)角度城市發(fā)展角度Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議68組團(tuán)街區(qū)式生活購(gòu)物中心復(fù)合主張：一站式購(gòu)物+休閑消費(fèi)體驗(yàn)商業(yè)特點(diǎn)：多種功能集聚、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)布局特點(diǎn)：組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)商業(yè)市場(chǎng)定位Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議LifestyleBlock69高中低低中高產(chǎn)品等級(jí)客戶層面高端中、中低端（市場(chǎng)主流產(chǎn)品）低端本項(xiàng)目等級(jí)商業(yè)檔次定位項(xiàng)目商業(yè)體量較大，不能偏離曲靖當(dāng)?shù)卣即蠖鄶?shù)的中低收入人群消費(fèi)水平，但必須在建筑規(guī)劃、主題特色以及購(gòu)物環(huán)境上打造中高品質(zhì)感的商業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)規(guī)劃一定比例的中高層次的品牌商家區(qū)域，以滿足不同層次消費(fèi)需求。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議70契合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)凸顯城市特征的主題形象提升整體價(jià)值的建筑規(guī)劃Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議71凸顯城市特征的主題形象地標(biāo)建筑案例分析項(xiàng)目主題建議Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議72打造地標(biāo)建筑地標(biāo)建筑的含義：所謂地標(biāo)建筑，它不僅要具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，外觀獨(dú)特，硬件設(shè)施先進(jìn)，且要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，軟件服務(wù)品質(zhì)能贏得客戶的青睞，更重要的是它作為區(qū)域核心的地位和對(duì)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。城市地標(biāo)建筑的考量因素：城市區(qū)位優(yōu)越：交通、地段、展示性；規(guī)模的內(nèi)涵深化：不在于體量的龐大，主要是規(guī)模的伸展力；建筑具藝術(shù)性：外立面、獨(dú)特標(biāo)識(shí)物、燈光等特色建筑設(shè)計(jì)；硬件設(shè)施/軟件服務(wù)上乘：硬件配套、客戶管理與服務(wù)。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議73國(guó)內(nèi)地標(biāo)性建筑案例以領(lǐng)袖高度為獨(dú)特視景，多為商務(wù)寫字樓。深圳地王大廈上海東方明珠電視塔廣州中信廣場(chǎng)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議74體現(xiàn)歷史文化的標(biāo)志性建筑，多具有濃郁的歷史文化背景。西安鐘樓武漢黃鶴樓國(guó)內(nèi)地標(biāo)性建筑案例Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議75以大型景觀休閑廣場(chǎng)為特色，多為綜合體物業(yè)及市政廣場(chǎng)。濟(jì)南泉城廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)國(guó)內(nèi)地標(biāo)性建筑案例Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議76以特色建筑形態(tài)、外立面為獨(dú)特視景，多為投資額較大的物業(yè)或市政配套。香港中銀大廈合肥古井假日酒店石家莊藝術(shù)中心國(guó)內(nèi)地標(biāo)性建筑案例Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議77各城市地標(biāo)性建筑具體體現(xiàn)在四個(gè)方面：領(lǐng)袖的高度歷史文化背景大型休閑景觀廣場(chǎng)特色建筑形態(tài)及外立面項(xiàng)目所具備的可成為地標(biāo)的條件：大型休閑景觀廣場(chǎng)特色建筑形態(tài)新型的商業(yè)形態(tài)項(xiàng)目打造城市地標(biāo)最為重要的即是打造一個(gè)充滿城市魅力、具有豐富景觀資源的大型休閑景觀廣場(chǎng)。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議78名稱珠江源廣場(chǎng)位置麒麟南路面積約2.6萬(wàn)㎡廣場(chǎng)兩邊商業(yè)體量3412.3㎡廣場(chǎng)評(píng)價(jià)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)缺乏特色，較為空曠和單一，距離感較強(qiáng)；兩側(cè)商業(yè)并沒有與廣場(chǎng)相融合；珠江源廣場(chǎng)曲靖現(xiàn)有廣場(chǎng)代表分析目前曲靖休閑廣場(chǎng)主要是與幾大休閑公園連接，且廣場(chǎng)設(shè)計(jì)較為單一，缺乏特色，沒有體現(xiàn)曲靖城市特點(diǎn)，同時(shí)大型休閑商業(yè)廣場(chǎng)幾乎空白。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議針對(duì)曲靖城市廣場(chǎng)的現(xiàn)狀，曲靖迫切需要一個(gè)大型的獨(dú)具特色的商業(yè)休閑廣場(chǎng)來(lái)打造城市商業(yè)、旅游、文化地標(biāo)，提升城市地位！79廣場(chǎng)公園化（體現(xiàn)市政功能）公園廣場(chǎng)化（體現(xiàn)休閑、自然）廣場(chǎng)就是“城市名片”

——曲靖新城市地標(biāo)、旅游地標(biāo)中央廣場(chǎng)規(guī)劃建議Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議80如何打造一座成為曲靖城市名片的商業(yè)廣場(chǎng)？Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議81廣場(chǎng)規(guī)模判斷理論依據(jù)：當(dāng)周邊圍合的建筑界面高度為H，人與建筑物的距離為D，當(dāng)D:H=3，即垂直視角為18°，這時(shí)觀賞到的不僅是一個(gè)建筑物，還可以觀賞到建筑群的背景，過(guò)大則使人產(chǎn)生一種離散、空曠的感覺，而過(guò)小則又會(huì)給人帶來(lái)壓抑感和不安全感?！脑鲋冻鞘袕V場(chǎng)設(shè)計(jì)》DH18°

Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議82廣場(chǎng)規(guī)模判斷

國(guó)家建設(shè)部等四部委于2004年2月份對(duì)城市各類廣場(chǎng)的用地面積做出明確規(guī)定：“小城市和鎮(zhèn)不得超過(guò)1公頃，中等城市不等超過(guò)2公頃，大城市不得超過(guò)3公頃。以項(xiàng)目周邊建筑三層計(jì)算，高度為15-18m，則廣場(chǎng)半徑在48-54m之間，因此項(xiàng)目中央大廣場(chǎng)規(guī)模建議為10,000–15,000㎡之間較為適宜。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議83曲靖——

作為珠江水域的源頭城市，既沉淀了珠江的悠久文化，又承載了現(xiàn)代珠江的活力。飲水思源，尋根溯源廣場(chǎng)主題建議：“同飲珠江水”84珠江——中國(guó)南方最大河系，全長(zhǎng)2400公里，其干流西江發(fā)源于云南省東北部曲靖市沾益縣的馬雄山，干流流經(jīng)云南、貴州、廣西(自治區(qū))、廣東四省及香港、澳門特別行政區(qū)。

“翠峰一滴三江水，珠流萬(wàn)里入南洋”Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議85項(xiàng)目廣場(chǎng)以展示曲靖名城風(fēng)采為目標(biāo)，濃縮曲靖過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)精華，同時(shí)“珠江水”元素貫穿其中，連接廣場(chǎng)以及各地塊之間，打造一座以水為主題的既體現(xiàn)珠江悠久文化又顯示現(xiàn)代活力城市的商業(yè)廣場(chǎng)。廣場(chǎng)主題建議Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議86廣場(chǎng)案例1：濟(jì)南泉城廣場(chǎng)

面積：16.7萬(wàn)㎡特點(diǎn)：1、荷花音樂(lè)噴泉，40種不同噴水造型；

2、38米高的主體雕塑《泉》

組成：趵突泉廣場(chǎng)、南北名士林、泉標(biāo)廣場(chǎng)、頤天園和童樂(lè)園、下沉廣場(chǎng)、歷史文化廣場(chǎng)、濱河廣場(chǎng)、荷花音樂(lè)噴泉、文化長(zhǎng)廊、四季花園、科技文化中心廣場(chǎng)凸顯“山、泉、湖、城、河”的泉城特色87荷花音樂(lè)噴泉主體雕塑《泉》文化長(zhǎng)廊下沉廣場(chǎng)：與地下商業(yè)連接Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議88廣場(chǎng)案例2：寧波天一廣場(chǎng)面積：3.5萬(wàn)㎡特點(diǎn)：1、總長(zhǎng)200多米，最高噴高40米的亞洲第一音樂(lè)噴泉；

2、高20米、寬60米的大屏幕水幕電影

組成：中心廣場(chǎng)、景觀水域、音樂(lè)噴泉、水晶街廣場(chǎng)凸顯了現(xiàn)代的商業(yè)氣息89Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議90珠江水元素：廣場(chǎng)中心仿造珠江源頭設(shè)計(jì)噴泉，并由水道、水廊延伸至周邊建筑，寓意“同飲珠江水”。打造元素1：Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議案例：福州五一廣場(chǎng)“八閩女兒”噴泉91打造元素1：Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議水體將成為廣場(chǎng)中最具吸引力的部分，它可靜止，可跳動(dòng)，可映射周邊景物，與商業(yè)建筑的結(jié)合營(yíng)造獨(dú)具一格的魅力。92打造元素2：Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議歷史文化元素：通過(guò)雕塑、文化長(zhǎng)廊、展覽等景觀小品展示曲靖悠久的歷史文化，同時(shí)規(guī)劃宣傳活動(dòng)廣場(chǎng)，定期舉辦文化活動(dòng)，成為曲靖宣傳推廣陣地。文化長(zhǎng)廊宣傳畫廊93歷史文化長(zhǎng)廊參考案例：成都民俗文化公園

通過(guò)浮雕講述成都的歷史大慈寺后北糠寺糠市街小菜市南府街Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議94通過(guò)小品呈現(xiàn)成都的民俗唱道琴鎖將雞公車茶博士Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議95打造元素3：Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議時(shí)代感：通過(guò)光影技術(shù)、現(xiàn)代感的周邊建筑，并與水體結(jié)合規(guī)劃，使廣場(chǎng)凸顯現(xiàn)代氣息以及科技的魅力。水幕電影96案例參考：類型地段材質(zhì)樓層大小用途多媒體深南路電子屏四、五層12mX8m（見圖1）品牌形象推廣多媒體人民南路電子屏四、五層12mX8m（見圖2）品牌形象推廣金光華廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議打造元素3：LED廣告牌97廣場(chǎng)特色燈桿廣場(chǎng)及噴泉夜間燈光效果經(jīng)燈光點(diǎn)綴的大型植物商家自身燈光效果從建筑成本的角度考慮，建議主要通過(guò)對(duì)廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)而打造夜景亮點(diǎn)，局部設(shè)置激光鐳射燈；商家自身的燈光照明會(huì)是項(xiàng)目的一道亮麗風(fēng)景；景觀規(guī)劃后在項(xiàng)目及廣場(chǎng)上能有開闊、豐富悅目的視景，提升項(xiàng)目整體形象，增強(qiáng)商業(yè)駐留性。項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)建議Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議98薩爾茨堡歐洲花園購(gòu)物中心香港中銀大廈外立面輪廓結(jié)合燈光設(shè)計(jì)形成獨(dú)特景觀多媒體立面處理，就是墻上的玻璃做為象素形成動(dòng)態(tài)圖像建議項(xiàng)目外立面可采用局部輪廓配合燈光突顯特色（如右圖香港中銀大廈），或局部立面做多媒體處理（如下圖歐洲花園）。玻璃幕墻處理建議Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議99目前市場(chǎng)上采用現(xiàn)代風(fēng)格的商業(yè)建筑較多，因現(xiàn)代風(fēng)格建筑適用性更高，對(duì)業(yè)種的選擇度較小；建議項(xiàng)目建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格。如歐式、簡(jiǎn)約等特色等鮮明、鮮艷的建筑，與周邊舊建筑形成明顯的反差，從外型上給人留下深刻的印象，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊。項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議100打造元素3：Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議未來(lái)：通過(guò)規(guī)劃城市未來(lái)展示區(qū)域，講述城市在居住、交通、能源、城市管理等的遠(yuǎn)景規(guī)劃和未來(lái)暢想。101鋪地綠地照明水景雕塑小品Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議打造元素4：102項(xiàng)目業(yè)態(tài)分類及特點(diǎn)項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模分析契合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)組合Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議103商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃核心思路1、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃必須起到整合曲靖商業(yè)資源的作用；2、業(yè)態(tài)組合必須契合市場(chǎng)需求，同時(shí)滿足不同層次消費(fèi)群體需求；3、項(xiàng)目規(guī)模較大，四周必須有主力店拉動(dòng)人流；4、項(xiàng)目以銷售為主，應(yīng)較多規(guī)劃面積要求不大，同時(shí)具備長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議104零售業(yè)態(tài)商家組合分析家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)以年輕人為主要群體商務(wù)群體不同消費(fèi)群體都需要的日常消費(fèi)業(yè)態(tài)消費(fèi)頻率較高，容易營(yíng)造項(xiàng)目時(shí)尚活力氛圍中高端消費(fèi)群體為主，對(duì)購(gòu)物環(huán)境、商家品質(zhì)有較高要求超市、服務(wù)配套、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲、服飾、兒童樂(lè)園、保健服務(wù)、家電家居等潮流服飾、餐飲休閑娛樂(lè)（酒吧、特色餐飲、電影院、ktv等）、電子數(shù)碼、書城培訓(xùn)等中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、健身美容、品牌服飾、百貨等項(xiàng)目商業(yè)定位于“生活購(gòu)物中心”，輻射曲靖不同層次消費(fèi)群，因此，從業(yè)態(tài)組合上就必須能夠滿足不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析：項(xiàng)目定位角度Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議105專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析小商品批發(fā)市場(chǎng)電子手機(jī)數(shù)碼汽車展示、配件維修曲靖已有一定的發(fā)展，但規(guī)模較小，物業(yè)陳舊，發(fā)展受限曲靖主要以自然形成的街鋪為主，同時(shí)手機(jī)與電腦數(shù)碼市場(chǎng)分布不同區(qū)域，不易形成聚集效應(yīng)項(xiàng)目周邊業(yè)已形成一定規(guī)模的汽車配件維修、展示商家項(xiàng)目可在此基礎(chǔ)上，整合現(xiàn)有商家資源，并增大一定的規(guī)模，促進(jìn)發(fā)展。在形象、物業(yè)條件上改善目前較為陳舊的局面，有較大空間發(fā)展項(xiàng)目龐大的項(xiàng)目規(guī)模必須具備若干個(gè)專業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)大輻射面，而項(xiàng)目開發(fā)主要以銷售為目標(biāo)，因此，規(guī)劃的專業(yè)市場(chǎng)必須兼顧適宜銷售以及具備長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)符合區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)。項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合分析：項(xiàng)目開發(fā)角度Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議106零售服務(wù)類：

百貨、超市、服飾精品、餐飲美食、休閑娛樂(lè)、服務(wù)配套專業(yè)市場(chǎng)類：

小商品批發(fā)市場(chǎng)、電子手機(jī)數(shù)碼、汽車展示注：服務(wù)配套業(yè)態(tài)一般面積不大，且屬于商業(yè)項(xiàng)目必需的業(yè)態(tài)，以下不做詳細(xì)分析。業(yè)態(tài)分類及特點(diǎn)介紹Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議107業(yè)態(tài)特點(diǎn)劣勢(shì)百貨綜合零售類業(yè)態(tài)集客能力高較適合成熟商圈，對(duì)商業(yè)氣氛依賴程度較高大型超市提供日常生活用品及新鮮食品，快捷便利集客能力強(qiáng),可創(chuàng)造穩(wěn)定客源并維持日常人潮付租能力低服飾精品屬高附加值的商業(yè)類型，付租能力較高服飾為各大百貨公司營(yíng)業(yè)貢獻(xiàn)度最強(qiáng)業(yè)態(tài),尤其是女裝的成長(zhǎng)率一向高于整體平均成長(zhǎng)率單店需求面積不大餐飲屬目的型消費(fèi)類別具一定的集客能力即提供進(jìn)餐服務(wù)，又提供休閑、社交、應(yīng)酬多項(xiàng)功能邊際利潤(rùn)較低,付租能力較低休閑娛樂(lè)可創(chuàng)造時(shí)尚和活力的氣氛集客效力強(qiáng)邊際利潤(rùn)較低,付租能力較弱服務(wù)配套強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)功能付租能力較強(qiáng)小商品批發(fā)市場(chǎng)屬目的性消費(fèi)類別具一定聚客能力較依賴周邊市場(chǎng)商業(yè)氛圍業(yè)態(tài)分類及特點(diǎn)介紹Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議108在消費(fèi)者調(diào)研中，百貨、超市、小商品市場(chǎng)、潮流前線以及餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主要關(guān)注對(duì)象。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析109項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析曲靖百貨情況名稱規(guī)模已有商業(yè)麒麟商業(yè)廣場(chǎng)50,000㎡曲靖新百大6,000㎡曲靖百貨大樓2,500㎡滇東商場(chǎng)32,000㎡在建商業(yè)中天國(guó)際30,000㎡本項(xiàng)目引入百貨業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。百貨百貨作為主力店，綜合性較強(qiáng)，在大型項(xiàng)目中發(fā)揮著中高端形象展示、增強(qiáng)擴(kuò)張面以及拉動(dòng)人流的重要作用，缺一不可；曲靖目前仍舊缺乏真正意義上的百貨商場(chǎng)，引入經(jīng)營(yíng)較為成功的百貨品牌模式打造曲靖百貨業(yè)態(tài)，是必然的發(fā)展趨勢(shì)。主力店面積需求百貨商場(chǎng)15,000–30,000㎡Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議110本項(xiàng)目引入超市業(yè)態(tài)仍有一定的發(fā)展空間。超市曲靖超市已有一定的發(fā)展，僅項(xiàng)目周邊就有兩大品牌超市，項(xiàng)目引入超市必然面臨較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；但作為核心商業(yè)區(qū)中，同時(shí)存在2-3家的大型品牌超市較為常見，且大型項(xiàng)目中需要超市業(yè)態(tài)帶動(dòng)人氣；吉瑪特超市雖經(jīng)營(yíng)較久，市場(chǎng)認(rèn)知度較高，但規(guī)劃陳舊，購(gòu)物環(huán)境一般，同時(shí)沃爾瑪內(nèi)部規(guī)劃一般，人流導(dǎo)向性較弱。主力店面積需求大型超市8,000–15,000㎡規(guī)模已有麒麟商業(yè)廣場(chǎng)沃爾瑪超市8,800㎡

吉瑪特超市（交通店）10,000㎡吉瑪特超市（建設(shè)店）8,000㎡好吉利超市2,000㎡萬(wàn)家樂(lè)1,500㎡新家園1,000㎡規(guī)劃中財(cái)富中心家樂(lè)福未知項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議111跟進(jìn)商家聯(lián)系人職位意向說(shuō)明大潤(rùn)發(fā)徐總拓展總監(jiān)有目前正在曲靖尋找合適的地點(diǎn)開點(diǎn)，認(rèn)可項(xiàng)目位置，開店面積為2－2.5萬(wàn)平米，單層面積至少1萬(wàn)平米，停車位500個(gè)以上，建議本項(xiàng)目多配套餐飲、休閑娛樂(lè)，商業(yè)空間設(shè)計(jì)需舒適家樂(lè)福肖總拓展總監(jiān)有曲靖是云南拓展的重點(diǎn)，面積為1.5-2萬(wàn)平米，負(fù)一層或二、三層都可以考慮，層高5米以上華潤(rùn)萬(wàn)家皮取兵發(fā)展經(jīng)理一般近幾年在西南有初步的拓展意向吉之島孟哲項(xiàng)目經(jīng)理無(wú)重點(diǎn)拓展區(qū)域在珠三角地區(qū)，暫無(wú)計(jì)劃在曲靖拓展樂(lè)購(gòu)李海洲發(fā)展部經(jīng)理無(wú)暫無(wú)在云南拓展的計(jì)劃沃爾瑪黃華斌發(fā)展部經(jīng)理無(wú)本項(xiàng)目周邊已開有一家店，為避開競(jìng)爭(zhēng)，不考慮進(jìn)駐，認(rèn)為項(xiàng)目體量大完全可以形成最大的商業(yè)中心，建議項(xiàng)目做成市區(qū)購(gòu)物中心。人人樂(lè)曾總副總經(jīng)理無(wú)暫無(wú)在曲靖拓展的計(jì)劃天虹百貨劉經(jīng)理拓展部無(wú)曲靖為非戰(zhàn)略性發(fā)展區(qū)域，項(xiàng)目位置要非常好才會(huì)考考。主力店商家進(jìn)駐意向度分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議112中偏低端服飾業(yè)態(tài)名稱規(guī)模玄壇路玄壇商場(chǎng)3,000㎡

麒麟南路華榮商場(chǎng)2,500㎡本項(xiàng)目規(guī)劃以中低端服飾為主體的以年輕群體為主力消費(fèi)群的集中商業(yè)有較大的發(fā)展空間。曲靖服飾業(yè)態(tài)整體以中偏低端為主，分布于麒麟南路以及玄壇路等周邊路段，目前市場(chǎng)已有一定的發(fā)展；從現(xiàn)已形成的兩大以中低端服飾為主的集中商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，經(jīng)營(yíng)年輕群體的外貿(mào)服飾有較大的發(fā)展空間，但需要重新整合現(xiàn)有中低端服飾經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，從規(guī)劃、內(nèi)部環(huán)境塑造上打造出時(shí)尚、趣味的集中商業(yè)。項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議1131、項(xiàng)目建議規(guī)劃潮流前線，將目標(biāo)消費(fèi)群鎖定年輕消費(fèi)群體，營(yíng)造項(xiàng)目時(shí)尚、活力氛圍，同時(shí)提升營(yíng)銷價(jià)值；2、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服飾精品為主，輔之以個(gè)人護(hù)理、珠寶、服務(wù)配套等；3、商鋪面積不大，開店成本較低，經(jīng)營(yíng)方式靈活，較適合小商家經(jīng)營(yíng)，同時(shí)具有較好的租金收益。潮流前線項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議114廣州·流行前線指標(biāo)數(shù)據(jù)開業(yè)時(shí)間1999年6月總建筑面積(㎡)15,000（商業(yè)面積8,000）鋪位數(shù)(間)500主力鋪位面積（㎡）8-15主通道（m）4.2主區(qū)間租金（元/月/㎡）1,000-2,000Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議115休閑品牌街潮人谷流行精品街名店街?jǐn)?shù)碼、玩具飾品街流行服飾街前衛(wèi)街名店街休閑品牌街流行飾品街前衛(wèi)街流行前線功能分區(qū)圖Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議116Levi’sadidas米奇時(shí)間廊彪馬耐克南夢(mèng)宮電玩麥當(dāng)勞佐丹奴膳6度餐廳SOHO10.2餐廳7-11佐丹奴麗人坊美甲一級(jí)棒回轉(zhuǎn)壽司Q’ggle

converse建設(shè)銀行許留山DJ電臺(tái)流行前線品牌商家分布圖Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議117DJ電臺(tái)翁氏魔術(shù)道具看得見的電臺(tái)——每周一至周五12:00-14:00，廣東電臺(tái)音樂(lè)臺(tái)著名DJ林頤主持的游戲節(jié)目“天生快活人”在此播出。到過(guò)這里的歌手及港臺(tái)藝人有周杰倫、陳慧琳、謝霆鋒、容祖兒、梁靜茹、張敬軒、胡彥斌等。南夢(mèng)宮這里的游樂(lè)項(xiàng)目非常齊全，游戲機(jī)、滑板、跳舞機(jī)，點(diǎn)歌、照相等。由國(guó)際魔幻大師翁達(dá)智一手創(chuàng)辦，在廣州市開設(shè)了全國(guó)第一家魔術(shù)道具專門店，服務(wù)員現(xiàn)場(chǎng)表演魔術(shù)。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議118SNOOPY飾品10.2餐廳TenPointTwo,這個(gè)在鐘表廣告中經(jīng)常出現(xiàn)的時(shí)間數(shù)字被用做店名，有“約定你”的意思，也因?yàn)樗碇鴦倮暮x。一級(jí)棒回轉(zhuǎn)壽司超人氣日式料理Mickey飾品SOHO泛指白領(lǐng)時(shí)尚一簇，此項(xiàng)目將十幾家精品服飾店容納在SOHO的大品牌之內(nèi)。SOHO服飾Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議119天花板不同業(yè)態(tài)，不同區(qū)域的天花要求都不相同?！伴L(zhǎng)條波浪形”天花“長(zhǎng)條方形”天花“圓形”天花“方形”天花運(yùn)用于長(zhǎng)形商業(yè)街運(yùn)用于長(zhǎng)形商業(yè)街運(yùn)用于人流節(jié)點(diǎn)處運(yùn)用于人流節(jié)點(diǎn)處Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議120“后現(xiàn)代前衛(wèi)”吊頂“清新典雅”吊頂Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議121地面燈光裝飾及大理石拼花，增添趣味性、動(dòng)感性、與天花板遙相呼應(yīng)。地板大理石拼花燈光裝飾Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議122電視墻Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議123柱面柱子的處理為廣告透光型與產(chǎn)品陳列型。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議124服飾業(yè)態(tài)規(guī)模服飾規(guī)模建議潮流前線15,000-20,000㎡中高端品牌服飾3,000-5,000㎡其余6,000㎡合計(jì)20,000-40,000㎡在大型商業(yè)項(xiàng)目中，服飾業(yè)態(tài)為主力業(yè)態(tài)，輻射面廣，經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)，因此整體面積占比較大。項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議125餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)項(xiàng)目需要此類型業(yè)態(tài)其集中規(guī)劃，形成規(guī)模效應(yīng)，也可規(guī)避其對(duì)其余商業(yè)的影響。在大型商業(yè)項(xiàng)目中，餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)一直是人氣最旺，自我經(jīng)營(yíng)能力最好的業(yè)態(tài)，一般占項(xiàng)目面積的30%-40%左右；項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，因此必須從規(guī)劃、整體形象打造，借助其余商業(yè)以及項(xiàng)目綜合體優(yōu)勢(shì)打造新的餐飲娛樂(lè)聚集區(qū)。業(yè)態(tài)規(guī)模建議餐飲中偏低檔：以美食街、美食廣場(chǎng)為形態(tài)，主營(yíng)特色小吃、地方料理、中西快餐等30,000-40,000㎡中偏高檔：大型餐飲商家休閑娛樂(lè)電影院、休閑會(huì)所、美容美發(fā)、反斗城等項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議126餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)從消費(fèi)者餐飲調(diào)研中，地方特色小吃為主的美食廣場(chǎng)較受歡迎，其次對(duì)中式高檔酒樓也有一定的需求；從消費(fèi)者休閑娛樂(lè)調(diào)研中，被訪者對(duì)電影院、ktv、健身、美容以及兒童樂(lè)園有較大吸引力。項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議127小商品批發(fā)市場(chǎng)名稱規(guī)模前北路珠江商場(chǎng)5,000㎡

沿街同類型街鋪2,000㎡本項(xiàng)目引入小商品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。曲靖小商品批發(fā)主要集中于前北路，以珠江商場(chǎng)為主帶動(dòng)周邊商家，規(guī)劃較為陳舊，但商家經(jīng)營(yíng)狀況較好，輻射了周邊縣市；項(xiàng)目建議規(guī)劃小商品市場(chǎng)，可提升項(xiàng)目對(duì)中低收入消費(fèi)群體以及周邊縣市消費(fèi)群的輻射力度，在規(guī)劃以及內(nèi)部環(huán)境打造上獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)整合現(xiàn)有商家資源。業(yè)態(tài)規(guī)模建議小商品批發(fā)市場(chǎng)10,000-15,000㎡項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議128數(shù)碼廣場(chǎng)曲靖手機(jī)數(shù)碼主要集中分布于南寧西路以西、東風(fēng)廣場(chǎng)，而電腦數(shù)碼、配件則集中于寥廓北路沿街，經(jīng)營(yíng)狀況較好；項(xiàng)目建議規(guī)劃手機(jī)數(shù)碼、電子數(shù)碼配件專業(yè)市場(chǎng)，將二者集中規(guī)劃，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，整合商家資源。寥廓北路南寧西路以西蘇寧國(guó)美東風(fēng)廣場(chǎng)規(guī)模建議為3,000-5,000㎡

。項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議129汽車展示汽車展示業(yè)態(tài)規(guī)模建議為3,000-5,000㎡。項(xiàng)目周邊交通路、教場(chǎng)路以及寥廓北路分布較多汽車維修、車行、汽車配件等汽車類業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)情況較好，已形成一定的規(guī)模效應(yīng)；項(xiàng)目規(guī)劃集展示、銷售、維修服務(wù)為一體的汽車銷售服務(wù)市場(chǎng)有一定的空間。如品牌汽車交易、汽修汽配、汽車美容服務(wù)、二手車交易等。交通路教場(chǎng)路寥廓北路麒麟北路

2008年曲靖汽車保有量54.12萬(wàn)輛，占全省的14.73%，年消耗汽油約20萬(wàn)噸，占全省的13.5%——來(lái)源于曲靖市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)網(wǎng)項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議130農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目周邊食品街經(jīng)營(yíng)餐飲、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品等為主，經(jīng)營(yíng)狀況較好，市場(chǎng)認(rèn)知度較高；項(xiàng)目建議規(guī)劃農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，不僅整合及擴(kuò)大食品街商家資源，同時(shí)也為完善項(xiàng)目整體配套。農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模建議為3,000-4,000㎡。項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議131功能商家業(yè)種規(guī)模建議家庭式消費(fèi)兒童樂(lè)園、書城、教育培訓(xùn)、保健中心等3000-8000㎡家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)主題分析家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)能吸引不同消費(fèi)層次水平的消費(fèi)群體，經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)且對(duì)增強(qiáng)項(xiàng)目商業(yè)輻射面有較大影響。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議132主力業(yè)態(tài)規(guī)模建議區(qū)間百貨15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前線等服飾精品20,000–40,000㎡小商品批發(fā)市場(chǎng)10,000–15,000㎡餐飲、休閑娛樂(lè)30,000–40,000㎡服務(wù)配套20,000–30,000㎡電子手機(jī)數(shù)碼5,000–7,000㎡汽車展示3,000–5,000㎡家庭式消費(fèi)業(yè)態(tài)3,000–8,000㎡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)3,000–4,000㎡其他5,000–6,000㎡項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模度分析經(jīng)以上估算，項(xiàng)目商業(yè)整體規(guī)?？稍?30,000-210,000㎡。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議133綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-20,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議134大型中式酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯中式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議135西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯西餐咖啡廳技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途⒏粲统丶芭庞蜔熅赖仍O(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議136服務(wù)配套/服飾精品技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200，部分商家30以下亦可經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯生活家居技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議137通過(guò)合理的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的營(yíng)銷價(jià)值；本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心原則：在提升營(yíng)銷價(jià)值的基礎(chǔ)上，商業(yè)部分要充分考慮項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)能力；Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議138兩個(gè)項(xiàng)目綜合體布局方案：——商業(yè)與住宅分區(qū)規(guī)劃——商業(yè)與住宅融合規(guī)劃方案一方案二Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議139優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案一：商業(yè)與住宅融合規(guī)劃，酒店分區(qū)商業(yè)可規(guī)劃面積較大，規(guī)劃靈活性提高；開發(fā)商開發(fā)成本較方案一相比較低，收益增加。住宅品質(zhì)受到商業(yè)較大的影響；住宅底商需要考慮與住宅的關(guān)系，在業(yè)態(tài)、建筑規(guī)劃上受到一定的限制。方案二：商業(yè)、住宅、酒店分區(qū)住宅品質(zhì)較高，減少商業(yè)對(duì)其的干擾；商業(yè)規(guī)劃可較少考慮對(duì)住宅的干擾；項(xiàng)目整體品質(zhì)有一定的保證。商業(yè)可規(guī)劃面積減少；住宅收益較方案二提升不多，反而減少商業(yè)銷售收入。酒店商業(yè)住宅住宅方案一商業(yè)住宅酒店方案二Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議140方案一規(guī)劃核心思路：商業(yè)住宅轉(zhuǎn)換層通過(guò)轉(zhuǎn)換層平臺(tái)花園進(jìn)行商業(yè)與住宅的過(guò)渡，二者交通組織進(jìn)行有效分區(qū)，規(guī)避不利影響；

轉(zhuǎn)換層同時(shí)可規(guī)劃會(huì)所、園林景觀等配套，豐富空間、Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議141香港·Elements（圓方）總體布局案例142主要借鑒案例整體空間布局為下層商業(yè)及停車場(chǎng)（G—2層），上層住宅，中間由轉(zhuǎn)換層（R層）平臺(tái)花園過(guò)渡；R層布置園林景觀、會(huì)所、幼兒園等配套。住宅住宅住宅住宅住宅住宅廣場(chǎng)空中花園、幼兒園總體布局案例143方案一總體空間布局示意：酒店規(guī)劃位置住宅規(guī)劃位置Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議144外城:城市功能（功能混合/夜生活豐富/夜間照明指數(shù)高/方便停車）外城內(nèi)城內(nèi)城:社區(qū)功能（私密/獨(dú)立/與城市被迫隔離）方案二規(guī)劃核心思路：動(dòng)靜分區(qū)外城：商業(yè)功能，與城市功能相融合，生活氛圍濃厚；內(nèi)城：社區(qū)功能，強(qiáng)調(diào)一定的私密性，較為獨(dú)立。Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議145方案二總體空間布局示意：酒店規(guī)劃位置住宅規(guī)劃位置Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議146怎么通過(guò)建筑規(guī)劃提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值？1、通過(guò)建筑布局使分散的地塊形成一個(gè)有機(jī)整體。①人流的順暢導(dǎo)入②廣場(chǎng)的重要性2、通過(guò)建筑規(guī)劃提升商業(yè)價(jià)值。①主力店帶動(dòng)作用②商業(yè)步行街打造③地下商場(chǎng)④充足的停車位配套⑤景觀等其余配套設(shè)施④退臺(tái)、連廊③組團(tuán)式街區(qū)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議147項(xiàng)目整體性打造措施1：人流動(dòng)線的順暢引導(dǎo)人流主動(dòng)線貫穿項(xiàng)目的人流動(dòng)線內(nèi)部回環(huán)型主動(dòng)線廣場(chǎng)方案一方案二Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議148項(xiàng)目整體性打造措施1：人流動(dòng)線的順暢引導(dǎo)Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議項(xiàng)目出入口規(guī)劃建議方案一方案二通過(guò)項(xiàng)目四至設(shè)置的出入口，提高人流導(dǎo)入的便利性；在出入口處，重點(diǎn)打造廣場(chǎng)景觀，吸引人流，帶動(dòng)周邊商業(yè)價(jià)值。出入口人流149項(xiàng)目整體性打造措施2：廣場(chǎng)聚集和發(fā)散人流休閑廣場(chǎng)作為人流的聚集地和發(fā)散點(diǎn)，能較好的連接起東西地塊，促使兩部分人流互動(dòng)，使商業(yè)能自然延續(xù)；中央廣場(chǎng)設(shè)計(jì)見上文；地塊之間有較小廣場(chǎng)連接，緩解消費(fèi)者購(gòu)物疲憊感；主出入口由景觀廣場(chǎng)吸引并引入人流。方案一方案二Part3商業(yè)市場(chǎng)分析及規(guī)劃建議150案例：萬(wàn)科城項(xiàng)目商業(yè)整體布局采取組團(tuán)式街區(qū)形態(tài)（參考案例：深圳萬(wàn)科城商業(yè)）