房地產(chǎn)稅收一體化管理

房地產(chǎn)稅收一體化管理

近年來，隨著人們物質(zhì)生活水平的不停提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之悄然興起，在人們對生活質(zhì)量規(guī)定越來越高的今天，房地產(chǎn)行業(yè)以它獨(dú)特的特性呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢，在擴(kuò)大內(nèi)需和增進(jìn)消費(fèi)方面發(fā)揮著巨大的作用，并成為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增加的重要來源。但是，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的“高溫不減”，房價的“不停走高”，炒房現(xiàn)象的“愈演愈烈”……這些房地產(chǎn)行業(yè)中的諸多問題，加劇了金融風(fēng)險和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，也給稅收征管工作帶來難題。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理，對克制房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)國家稅收的宏觀調(diào)控含有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它含有廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，能夠帶動多個產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的特殊性和會計(jì)核算的復(fù)雜性，加上房地產(chǎn)稅收涉及的稅種多，征管的難度大，稅源控管存在較多漏洞，以致房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失問題較為嚴(yán)重，成為稅收征管工作的難點(diǎn)。現(xiàn)在，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中，重要存在下列問題：

社會納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

由于房地產(chǎn)公司納稅人普遍的納稅意識淡漠，法制觀念不強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理混亂，一味地追求利益的最大化，造成偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。首先是財(cái)務(wù)人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)公司會計(jì)制度、核算方法不熟悉、不理解，亂用會計(jì)科目、隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用狀況普遍；另首先是故意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用；其三是財(cái)務(wù)制度形同虛設(shè)，設(shè)立“帳外帳”，開具虛假、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)納稅，如物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等。其五，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益重要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)公司從本身利益出發(fā)，對收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，長久將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營中或彌補(bǔ)注冊資金的局限性，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，變成了無聲消失。

政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行不能到位。

現(xiàn)在，在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅及都市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、公司所得稅、外商投資公司和外國公司所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鄉(xiāng)土地使用稅、房產(chǎn)稅、都市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，其中“耕地占用稅”和“契稅”今年年初才交由地稅部門征收，其有關(guān)的稅收政策都在不停的修訂完善中。因此，相對于房地產(chǎn)方面的稅收政策不能及時、全方面的送到納稅人手中，使某些納稅人無法對房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策有所認(rèn)識。但由于房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)是私營公司，這些公司的負(fù)責(zé)人往往是只將帳記在心中，根本不重視財(cái)務(wù)管理，更別談理解有關(guān)的稅收政策。如房地產(chǎn)公司從商品房的預(yù)售到辦理房產(chǎn)證的過程中，由于某些銷售行為的不擬定因素，如應(yīng)付款中的押金、定金、預(yù)收帳款中的預(yù)收款何時確認(rèn)或轉(zhuǎn)作收入核算認(rèn)識不一。同時，房地產(chǎn)公司不主動配合也增加了征收難度，造成房地產(chǎn)公司有關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。

由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。重要因素：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)公司在開發(fā)前期重要涉及施工公司的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期重要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅，而在開發(fā)中后期涉及公司所得稅。在普通的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管，而無視了對公司所得稅的管理。二是部分稅種征管不夠。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)公司會計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差別，特別是對收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。三是行業(yè)稅收管理方法不到位。如現(xiàn)在對公司所得稅的征管，有核定征收、查帳征收，尚有以工程為單位，待工程竣工后進(jìn)行結(jié)算征收等，而土地增值稅則由于提供稅款不多，計(jì)算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策貫徹問題，使得征管上存在較大的漏洞。四是控管力度不強(qiáng)。重要體現(xiàn)在：其一，施工公司結(jié)算不開具建安，無法擬定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)，在公司隱瞞有關(guān)狀況時，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收。其三，房地產(chǎn)公司與施工公司大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時間，少申報(bào)收入。

稅收違法打擊不夠，稽查工作力度不到位。

房地產(chǎn)公司領(lǐng)取后，大肆開具“鴛鴦票”，惡意偷逃國家稅收。管理的缺位，稅務(wù)部門對違章行為的處分不力，極大地影響了房地產(chǎn)及有關(guān)稅收的管理。諸多時候，稅務(wù)部門只重視了當(dāng)期征收，不重視回頭檢查，也不重視稅源普查和重點(diǎn)稅源的稽查工作，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機(jī)可乘，造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處分不嚴(yán)，即使刑法、稅收征管法對偷逃稅行為列有明文處分的規(guī)定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門往往以補(bǔ)代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅款相稱困難?，F(xiàn)在，產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機(jī)構(gòu)采用瞞報(bào)成交價，訂立假合同等手段減少計(jì)稅根據(jù)以達(dá)成少繳稅款的目的，由于稅法對這類偷逃稅行為沒有對應(yīng)的處分條款，加上查處不嚴(yán)，致使開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

部門配合缺少合力，激勵制約手段欠缺。

稅務(wù)部門在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過程中，某些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門，以及沒有一種具體的法律或規(guī)章來約束有關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護(hù)稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作，普遍需要依靠有關(guān)部門的協(xié)助配合，才干掌握房地產(chǎn)公司的稅源資料，但在實(shí)際工作中，出于種種因素很難形成部門合力，由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，現(xiàn)在互相之間的合作只處在互相商定和協(xié)商的狀態(tài)，碰到問題不能及時解決，必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺少對應(yīng)的激勵制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

稅收費(fèi)用負(fù)擔(dān)過重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

首先費(fèi)不不大于稅現(xiàn)象極為嚴(yán)重，房地產(chǎn)開發(fā)公司所要繳納的多個費(fèi)用近30項(xiàng)，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司費(fèi)用支出高達(dá)投資額的25%左右，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的費(fèi)用約占投資額的20%，高額的費(fèi)用支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，又大大弱化了稅收的調(diào)控能力。另首先，現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收種類繁雜、構(gòu)造松散、稅負(fù)偏高且存在重復(fù)課稅問題，這些因素都從一定程度上影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細(xì)化水平，進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下貫徹各項(xiàng)管理規(guī)定的同時，通過整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，實(shí)施一體化管理。

強(qiáng)化稅收政策宣傳，營造濃厚的納稅氛圍。

要采用多個形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過程中的有關(guān)政策的宣傳力度，采用送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。譬如運(yùn)用強(qiáng)大的新聞媒體網(wǎng)絡(luò)開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立有關(guān)網(wǎng)站，啟動有關(guān)稅收政策語音熱線、廣播，印制宣傳手冊，舉辦有關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的納稅意識，營造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。

革新稅收征管方法，推動稅收精細(xì)化管理。

具體來講，從下列幾個方面來入手：一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常進(jìn)一步房地產(chǎn)公司做好納稅輔導(dǎo)工作。如協(xié)助公司理解認(rèn)識國家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策；協(xié)助公司建立完整的財(cái)務(wù)核算體系；協(xié)助公司審查其實(shí)現(xiàn)收入與否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報(bào)與否對的等。二是完善“以票控稅、棟號管理”方法，把房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的耕地占用稅、契稅、建安和房地產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、公司所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，對房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施“棟號管理”，按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺帳，一棟一檔，全方面掌握每一棟號的成本、核算和銷售狀況，實(shí)施稅源監(jiān)控。三是加強(qiáng)管理工作，把房地產(chǎn)公司向顧客收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅管理，定時檢查房地產(chǎn)公司使用狀況，核對的金額與否與房屋實(shí)際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的，嚴(yán)格進(jìn)行處分。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時解決或移交稽查部門解決，及時有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的精確性，加大對偷逃稅等違法行為的處分力度。

加強(qiáng)聯(lián)合控管力度，建立健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。

首先，加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的獲得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個核心環(huán)節(jié)，全方面掌握房地產(chǎn)開發(fā)公司的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)施全程動態(tài)跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)新狀況、新問題。如征收契稅的稅務(wù)部門或崗位要將土地使用權(quán)承受方及其承受土地使用權(quán)的交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)稅收的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財(cái)政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時，各稅種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或部門也要將實(shí)施有關(guān)稅收管理過程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時傳遞給契稅征收機(jī)關(guān)。

另首先，以契稅征管為契機(jī)，全方面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理，重要是以契稅征管為把手，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的核心環(huán)節(jié)，再通過征收機(jī)關(guān)間的配合，精確、快捷傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充足運(yùn)用契稅征管中獲取的信息，明確負(fù)責(zé)人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源狀況，對有關(guān)稅收實(shí)施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

第三，要運(yùn)用現(xiàn)有的設(shè)備和資源，以現(xiàn)在契稅征管中積累的信息為基礎(chǔ)，對從房地產(chǎn)管理部門以及納稅申報(bào)過程中獲得的信息進(jìn)行整合歸集，以縣為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如，通過跟蹤理解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售、收款方式、收款時間等狀況，運(yùn)用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對房地產(chǎn)開發(fā)公司繳稅狀況，進(jìn)行納稅評定，發(fā)現(xiàn)問題，及時采用有效方法解決，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)稅收的稅收管理。又如，運(yùn)用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息，將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價格與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進(jìn)行追繳，切實(shí)加強(qiáng)在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。

簡化辦稅工作程序，提高征收工作效率。

稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，采用有效方法，簡化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。首先，要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，采用與土地、房管、銀行等聯(lián)合辦公的方式，真正方便納稅人，減少納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。另首先，全方面推行“一窗式”管理。對轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一種窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶或繳納契稅時一并征收。另外，為了方便納稅人，及時掌握二手房交易價格狀況，可在契稅征收場合或房地產(chǎn)權(quán)屬登記場合財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售。有條件的地方，爭取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場合開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭取將金融機(jī)構(gòu)引入征收場合，以節(jié)省納稅人的納稅時間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率，樹立起良好的稅務(wù)執(zhí)法形象。

堅(jiān)持以人為