遼寧老城區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V方案

xx?xx御府—內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V方案呈送本報(bào)告為xx地產(chǎn)受丹東xx投資置業(yè)有限公司委托而特別研究撰寫(xiě)，其設(shè)計(jì)版權(quán)為xx地產(chǎn)所有。報(bào)告中含有xx地產(chǎn)研究技術(shù)信息，因此未經(jīng)版權(quán)人同意，本報(bào)告不得提供給版權(quán)人之同業(yè)機(jī)構(gòu)。本公司承諾在處理與客戶(hù)和調(diào)查對(duì)象之間的職業(yè)關(guān)系中接受ESOMAR規(guī)則的約束。呈送：xxxx投資置業(yè)有限公司聯(lián)系人：xx電話(huà)：xx報(bào)告是解決問(wèn)題的！項(xiàng)目背景2011年浪頭老城區(qū)改造擬動(dòng)遷建筑面積156885平方米，計(jì)2196戶(hù)，土地開(kāi)發(fā)面積634317平方米，可開(kāi)發(fā)各類(lèi)住宅91.94萬(wàn)平方米。浪頭老城區(qū)改造項(xiàng)目總投資16億元，計(jì)劃建設(shè)期3-5年。項(xiàng)目背景總用地面積84424.94㎡（合126.63畝）實(shí)際用地面積84424.94㎡（合126.63畝）總建筑面積169799.3㎡計(jì)容積率建面165157.7㎡其中商業(yè)面積17544.99㎡住宅面積146182.4㎡物業(yè)用房1430.88㎡建筑基地24470.32㎡建筑密度28.98%容積率1.96不計(jì)容建面4641.6㎡架空層面積4641.6㎡綠地面積26340.58㎡綠化率31.2%機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位393輛數(shù)據(jù)說(shuō)明：xx投資置業(yè)2011年4月份提供原方案分期開(kāi)發(fā)思路根據(jù)拆遷項(xiàng)目的特殊性，按拆遷順序由北至南，分二至三期開(kāi)發(fā)，這樣可以使后期開(kāi)發(fā)根據(jù)市場(chǎng)及資金情況對(duì)產(chǎn)品做出相應(yīng)的調(diào)整，適合市場(chǎng)的需求。這部分主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)商、xx代理及設(shè)計(jì)單位共同確定的項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，采用成本估算法測(cè)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本及收益指標(biāo)，xx代理認(rèn)為一期開(kāi)發(fā)6-8萬(wàn)平方米為最佳效益體量?，F(xiàn)指標(biāo)7#6F50套5#11F80套9#6F㎡12#6F㎡2#13F㎡現(xiàn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)樓號(hào)層數(shù)面積㎡面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)備注213？回遷戶(hù)5117820？？80內(nèi)部認(rèn)購(gòu)765850？？50內(nèi)部認(rèn)購(gòu)96？126？小計(jì)13670130做什么？怎么做？思考？主旨

通過(guò)一個(gè)適時(shí)的、縝密細(xì)致的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”活動(dòng)達(dá)到兩個(gè)目的:即定位、定價(jià)，又能達(dá)到快速回籠資金的目的，同時(shí)，為本案的開(kāi)盤(pán)夯實(shí)營(yíng)銷(xiāo)基礎(chǔ)及形成良好口碑。通過(guò)本次活動(dòng)，讓甲方能清楚地看到xx豐富的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”組織經(jīng)驗(yàn)，及有力的銷(xiāo)售把控能力和精益求精的工作風(fēng)范，達(dá)到專(zhuān)業(yè)值得信賴(lài)的目的。

雙定階段目標(biāo)定位定價(jià)產(chǎn)品定位客戶(hù)定位成本定價(jià)承接力定價(jià)政策制定登記、認(rèn)籌定價(jià)選房、交款政策制定登記、認(rèn)籌定價(jià)選房、交款區(qū)域價(jià)值客戶(hù)成分客戶(hù)收入客戶(hù)需求方案xx.xx御府內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方案一、認(rèn)籌目的（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式）1、為本項(xiàng)目快速積累準(zhǔn)客戶(hù)，達(dá)到快速回籠部分資金的目的。計(jì)劃通過(guò)一個(gè)月的宣傳推廣周期創(chuàng)造契機(jī)，用相當(dāng)額度的增值空間及市場(chǎng)前景吸引目標(biāo)群體提前參與，以互動(dòng)式信息傳遞深層滲透，積聚準(zhǔn)客戶(hù)群，同時(shí)達(dá)到截留競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客源的目的，減少后期壓力為火爆開(kāi)盤(pán)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、進(jìn)一步接收客戶(hù)反饋信息，建立客戶(hù)檔案對(duì)客戶(hù)進(jìn)行管理，通過(guò)再次調(diào)查分析為以后的價(jià)格攀升、調(diào)整、后續(xù)規(guī)劃、廣告?zhèn)鞑ァ⑻峁?zhǔn)確可靠的事實(shí)依據(jù)，有利后續(xù)開(kāi)發(fā)策略調(diào)整。3、根據(jù)浪頭人濃厚的本地情緣，通過(guò)本活動(dòng)充分調(diào)動(dòng)口碑及人際關(guān)系效應(yīng)，以較小的費(fèi)用達(dá)到最大的階段目標(biāo)。方案

二、認(rèn)籌方式（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)方式）針對(duì)本項(xiàng)目積累客戶(hù)時(shí)間短，工程無(wú)進(jìn)度，拆遷受阻緩慢等客觀情況，項(xiàng)目首次上市亮相，建議以“權(quán)益增值”認(rèn)籌活動(dòng)及折扣優(yōu)惠政策為啟動(dòng)點(diǎn)，為首次亮相快速積累一定數(shù)量的客戶(hù)奠定基礎(chǔ)。方案

三、認(rèn)籌優(yōu)惠政策申請(qǐng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，意向客戶(hù)交納“誠(chéng)意金”5000元可享受以下權(quán)益：簽約購(gòu)房可抵頂10000元購(gòu)房款，還可享受開(kāi)盤(pán)時(shí)優(yōu)惠政策2-5%；。方案四、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)策略計(jì)劃推出5#（11層）、7#（6層）兩棟內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)茝V活動(dòng)展開(kāi)后電話(huà)通知所有“簽客戶(hù)信息單”的客戶(hù)至指定地點(diǎn)交納“誠(chéng)意金”；交納“誠(chéng)意金”客戶(hù)統(tǒng)計(jì)作二級(jí)分類(lèi)：即購(gòu)房面積信息、付款方式信息。“誠(chéng)意金”交納順序；作為選房順序，不能確定房源、房號(hào)、面積、價(jià)格；開(kāi)盤(pán)前公司公示通知所有交納“誠(chéng)意金”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶(hù)至指定地點(diǎn)選房，客戶(hù)按先后順序進(jìn)場(chǎng)選房，誠(chéng)意金轉(zhuǎn)首付；客戶(hù)未選取合適房源，所交納的款項(xiàng)開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退還(不計(jì)息）方案

五、認(rèn)籌時(shí)間（未定）！六、物料準(zhǔn)備及細(xì)節(jié)流程1、細(xì)節(jié)甲方確定有效房源面積（套數(shù)）。甲方確定成本單價(jià)甲方確定優(yōu)惠額度甲方預(yù)期回款額甲方確定施工節(jié)點(diǎn)方案

2、細(xì)節(jié)

推廣活動(dòng)展開(kāi)后，現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)“客戶(hù)意向單”量達(dá)到擬推房源（套）兩倍以上，經(jīng)技術(shù)確認(rèn)再開(kāi)展下一節(jié)認(rèn)籌動(dòng)作。

認(rèn)籌交款時(shí)間節(jié)點(diǎn)按客戶(hù)質(zhì)量、數(shù)量確定。

每工作段需提前一周公布信息，并要求置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)通知所有客戶(hù)。為開(kāi)發(fā)商技術(shù)銷(xiāo)控20%房源。（26套）方案

流程內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前一周

由xx置業(yè)顧問(wèn)以電話(huà)和銷(xiāo)售案場(chǎng)接待的形式，將正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)流程和優(yōu)惠政策告知所有在推廣期正式確認(rèn)的客戶(hù)，并即時(shí)反饋客戶(hù)信息。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)當(dāng)天外場(chǎng)

在售樓部門(mén)口設(shè)等待區(qū)和排隊(duì)人流通道，時(shí)間為：當(dāng)天8：30開(kāi)始，請(qǐng)先行到達(dá)的客戶(hù)在等待區(qū)等候，并告知9：00整正式開(kāi)始交“誠(chéng)意金”（選房流程同上);正在排隊(duì)的（排序）客戶(hù)才能進(jìn)入售樓處辦理認(rèn)籌、選房、交款等。方案

流程售樓處內(nèi)

由工作人員帶領(lǐng)，客戶(hù)9：00帶身份證和現(xiàn)金按排序經(jīng)核對(duì)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。并再次告知認(rèn)購(gòu)流程等事項(xiàng)。簽約區(qū)（選房區(qū)）交款區(qū)（甲方確定）銷(xiāo)售經(jīng)理將正式認(rèn)購(gòu)單整理歸檔方案工作方向客群收入需求鎮(zhèn)政府覆蓋區(qū)五一八覆蓋區(qū)戶(hù)外圍擋廣告覆蓋區(qū)戶(hù)外廣告覆蓋區(qū)三、四道溝覆蓋區(qū)外展覆蓋區(qū)示意外展物料太陽(yáng)傘2頂準(zhǔn)備：戶(hù)型展版桌椅禮品購(gòu)物袋登記表外展物料外展物料現(xiàn)場(chǎng)圍擋效果戶(hù)外效果戶(hù)外效果建議全部墻面租賃廣告詞xx·xx御府主題廣告語(yǔ)關(guān)鍵詞：xx、龍脈、浪頭、xx、御花園、皇家、新生活、智能、榮耀、府邸1、老鄰居、新生活！2、新浪頭、新生活！3、xx·xx御府---皇家御花園！4、以誠(chéng)建城，xx·xx御府------開(kāi)創(chuàng)浪頭優(yōu)質(zhì)生活新里程！5、xx·xx御府-----浪頭核心點(diǎn)，品質(zhì)生活圈！6、xx·xx御府--江畔華庭，龍脈府??！7、xx·xx御府---居皇家龍脈，享世紀(jì)榮耀！副標(biāo)題：對(duì)望皇家官邸---悠居鴨綠江畔，xx·xx御府---新生活倡導(dǎo)者！傳承龍脈氣運(yùn)，樂(lè)享皇室生活！xx·xx御府---新生活倡導(dǎo)者！xx·xx御府------浪頭首個(gè)全封閉優(yōu)質(zhì)園區(qū)即將亮相！xx·xx御府-----改變，從xx開(kāi)始！預(yù)約進(jìn)行中！皇家龍脈府邸，傳承世代榮耀！即將盛大開(kāi)盤(pán)，預(yù)約進(jìn)行中！客戶(hù)信息單客群分析本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群主要定位在浪頭本地及周邊平民化客群，他們主要特征：一般家庭結(jié)構(gòu)以夫婦兩人或三口之家為主。少部分空巢模式家庭即兒女在丹東市內(nèi)或其他地區(qū)工作居住，老人留守在家有強(qiáng)烈的家族觀念，對(duì)浪頭鎮(zhèn)有著地緣眷戀情結(jié)，喜歡安靜、閑逸的郊區(qū)生活。比較認(rèn)可本項(xiàng)目地段價(jià)值。一、薪資階層

二、富裕市民階層

三、市民階層數(shù)據(jù)說(shuō)明：xx代理2011年4月份市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)收入分析劣勢(shì)小區(qū)主入口不臨街，小區(qū)氣勢(shì)凸顯不明顯。開(kāi)發(fā)商首次開(kāi)發(fā)，品牌優(yōu)勢(shì)較弱。屬拆遷項(xiàng)目，難免有負(fù)面新聞。無(wú)論商業(yè)、住宅均有競(jìng)爭(zhēng)壓力。本地消費(fèi)水平低下。說(shuō)明：以五一八廠和本地居民采集信息為主內(nèi)容比例備注3000元以下45%五一八廠職工3000-5000元40%學(xué)校教職員工5000-1000012%臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)10000元以上3%臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

在所有的可能購(gòu)房的被訪(fǎng)者中，個(gè)人月收入集中在1001-3000元，家庭月收入在4000元的所占比例有40%；家庭月收入4001-5000元之間的占45%，浪頭鎮(zhèn)居民收入水平整體偏低。數(shù)據(jù)說(shuō)明：xx代理2011年4月份市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)需求分析數(shù)據(jù)說(shuō)明：xx代理2011年4月份市調(diào)報(bào)告數(shù)據(jù)需求分析項(xiàng)目結(jié)論消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)知80%的被訪(fǎng)者認(rèn)為本項(xiàng)目是比較適合居住的項(xiàng)目，超過(guò)9成的被訪(fǎng)者對(duì)浪頭未來(lái)的發(fā)展很有信心，90%的被訪(fǎng)者認(rèn)為浪頭的房?jī)r(jià)有升值的空間。置業(yè)類(lèi)型95%的被訪(fǎng)者在本項(xiàng)目置業(yè)首選住宅。在xx置業(yè)的可能性購(gòu)房可能性超過(guò)50%的消費(fèi)者占70%。購(gòu)房需求大多數(shù)的被訪(fǎng)者可以接受的住房單價(jià)在3000元/㎡以下，被訪(fǎng)者可以接受的住房總價(jià)是在30萬(wàn)元以下。購(gòu)房考慮因素考慮因素排在前三位的是：購(gòu)房總價(jià)、園區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理車(chē)位需求少數(shù)的