新鄉(xiāng)綠茵河畔二期銷售策劃方案（討論稿）

【綠茵河畔】二期

銷售籌劃方案〔討論稿〕

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管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！綠茵河畔已經是一個有生命力的成熟盤擁有低調、內斂、不張揚的獨特氣質一切都那么沉著、淡定管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！本案宗旨綠茵河畔一路走來，曲折起伏，有經驗也有教訓，更多的是收獲和啟發(fā)。歷經兩年半，無論銷售的速度、還是營銷手法都不斷繽紛出彩，但毋庸置疑，進入09年，由于國內外經濟、金融環(huán)境變動，新政的壓力，新產品面市規(guī)模不斷膨脹、外地地產巨頭強強進入，以及我們對工程不同思考的方向，都將影響接下來的營銷工作。本報告希望能為大家：排除干擾，理清思路，明確方向。

管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！匯報思路Part1工程要實現的四大目標Part2

市場環(huán)境分析Part3

前期概況Part6

營銷策略核心布署Part5營銷策略節(jié)奏安排Part4銷售模式管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！Part1工程要實現的四大目標管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載?、皲N售目標項目銷售面積目標貨量完成比例目標一期預留房源56棟50棟15777㎡24551.2㎡3套59套100%147套70棟20棟102棟3套100%22棟26棟106棟8套100%58棟28棟10棟10套100%40棟42棟12棟15套100%46棟48棟16棟18套100%

二期經典聯排別墅Aa-1#、Ab-10#、Aa-2#16套88套100%Aa-10#、Ab-3#、Aa-11#16套100%Ab-9#、Aa-15#、Aa-14#16套100%Ab-4#、Ab-5#、Aa-16#14套100%Aa-17#、Aa-18#、Aa-24#16套100%Aa-23#、Aa-22#10套100%具體貨量明細約1.33億147套實現09年根本清盤銷售金額銷售套數銷售面積約4.03萬㎡▼▼▼管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！Ⅱ銷售利潤目標價格的頂峰爭取實現均價：一期尾盤2800元/㎡多層低密度住宅3000元/㎡如何有效拔高工程形象？提升貨量價值？創(chuàng)造工程價格頂峰，追求利潤最大化,是09年面臨最為嚴峻的壓力。。。努力實現管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載?、罂蛻魸M意度目標NO.1客戶滿意度評比爭取在爭取成為新鄉(xiāng)第一個全面、快速清盤項目的同時，加強客戶效勞考核,爭取滿意度評比方面取得冠軍榜主,做到NO.1管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！◆打造新鄉(xiāng)◆第1個◆完美收官之作Ⅷ形象目標管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！打造新鄉(xiāng)完美收官之作1、全面打造新鄉(xiāng)第1個收官之作2、灌輸工程主題理念，樹立新鄉(xiāng)標桿完美社區(qū)“水岸●生態(tài)●豪奢●逸靜“3、維系客戶感情，提高客戶滿意度、忠誠度，為渠道營銷翻開通道業(yè)主動動會老年人登山隊管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！

Part2

市場環(huán)境分析管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！宏觀政策背景銀行開發(fā)商消費者金融部門也有可能“給予優(yōu)質房地產工程適當的信貸支持〞。中央將確保合理的房地產投資規(guī)模對局部開發(fā)商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮，可適度對如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產開發(fā)稅費進行減免進一步減免房地產交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關的財政補貼二手房交易的稅費有可能考慮減免進一步挖掘購房消費潛力，適當調整二套房貸的限制，諸如“小房換大房〞、“由房改房進入商品房〞等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠小結：1、09年房地產新政穩(wěn)字當頭；1、受新政影響，今年上半年整體房地產市場短時降溫，但總體剛性需求仍然存在；3、受國內外經濟形勢及新政影響，房地產市場將步入較長時間的調整期，在國家新政大力推動下，中國房產市場將從“寒冬〞走向“春天〞。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！新政下本工程客戶變化水岸美墅絕版小高層投資客明顯受阻，整體持觀望態(tài)勢投資客巨減以本地首次置業(yè)客為主，對于屢次置業(yè)客，增加購置難度，影響較大經濟實力較強，受新政影響不明顯受新政影響較大，觀望情緒濃厚管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！區(qū)域小環(huán)境占位首屈一指:500畝青青生態(tài)園，13000㎡環(huán)形水系，融湖岸水景、生態(tài)園林為一體，區(qū)域小環(huán)境在新鄉(xiāng)絕無僅有。產品占位開建筑設計先河：采用現代新都市主義建筑風格，A戶型屬于國內現代聯排別墅代表典型設計，B戶型中西合璧、國內創(chuàng)新領先設計。營銷占位“試驗田〞：綠茵河畔是元亨機構在新鄉(xiāng)的攻堅工程，在二期銷售中，渠道營銷、活動營銷、大客戶拜訪、多現場營銷、外展等低本錢營銷手法繽紛多彩。占位描述管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！主要競爭對手鎖定區(qū)域項目名稱相似度東南迪亞莊園★★★原那么：主打產品相似競爭對手:迪亞莊園、世紀村、建業(yè).森林半島區(qū)域項目名稱相似度東城世紀村★★★★原那么：產品品質、價位相似原那么：主打產品相似區(qū)域項目名稱相似度開發(fā)區(qū)建業(yè).森林半島★★★★管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！09年同檔次競品市場一覽競爭區(qū)域主要集中在東城受國內外經濟形勢及新政影響，上半年推貨速度減緩，下半年有所上升競爭價格呈上升趨勢，別墅約3800—6200元/平米別墅可競爭貨量約1100套，形式較嚴峻別墅可競爭戶型面積主要集中在217-355平米這將是一場硬碰硬的持久戰(zhàn)?。?！項目名稱

區(qū)域容積率交房時間均價（元/m2）

套數主力戶型綠地·迪亞莊園東南0.4609年5月份6200206五室三廳五衛(wèi)（355.㎡）

五室三廳四衛(wèi)（353.6.㎡）世紀村東城2.02二期09年3月33001800三房（149㎡、156㎡、166㎡）建業(yè).森林半島開發(fā)區(qū)1.8508年12月06日一期剛開放，樓體已建到一層，車體廣告已打出，北歐風情別墅管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！建筑面積：60萬㎡

容積率:0.46價格別墅6200/㎡優(yōu)勢資源環(huán)境：未來的市政核心區(qū)，享受城市東移南擴的區(qū)位優(yōu)勢綠地品牌的本地效應劣勢客戶群：同為稀缺物業(yè)—高檔別墅，目標客戶群有交叉，迪亞莊園有品牌優(yōu)勢，我們的小環(huán)境堪稱一流戶型面積：355㎡左右的中大戶型價位較高，高處不勝寒四周配套不完善，交通不便，區(qū)域城市開展需要較長時間西班牙風格的戶型設計采光不好，不一定適合業(yè)主的居住習慣主要競爭點迪亞莊園——直接競爭對手管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！世紀村----直接競爭對手建面20萬㎡

容積率:2.02價格多層、小高層：3300--3700元㎡優(yōu)勢區(qū)位：毗鄰新城市中心，交通便利，開展?jié)摿薮螽a品：產品質量、設計風格堪稱一流劣勢產品價位相似，都屬于高端物業(yè)，造成無法回避客戶競爭周邊配套尚未完善，生活不便利周圍在售樓盤較多，競爭壓力大主要競爭點管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！針對市場特點，我們得到什么啟示？A、產品價位啟示：同為高端物業(yè)，我司產品與迪亞莊園單價相差3400元左右，且我司產品去年10月份以來銷售速度受阻，除了宏觀環(huán)境影響外，自身原因多為產品定位、形象包裝上出現了很大問題，沒有深入挖掘自有資源，“銷售未動，包裝先行“，因而在做二期銷售之前，產品定位高度的提升、形象包裝、售后效勞等一系列工作能否做好，是決定銷售能否順利進展的重中之重；B、主題形象定位啟示：兩大競爭對手均在打品牌、高端、豪宅的牌。做為綠茵河畔來說，怎么樹立獨特、鮮明、高端的工程形象？從中突破，立于不敗之地。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！Part3

前期概況管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期概況產品名稱：一期10棟—102棟產品結構：聯排別墅、經典疊拼別墅，三層及四層低密度住宅銷售面積：約2.7萬平米總貨量：160套已售：101套總貨值：約1.45億160套已售101套管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期已售產品SWOT推導S(優(yōu)勢)：●本案所處環(huán)境十分優(yōu)越，500畝青青生態(tài)園；●13000平米環(huán)繞水系，融湖岸水景、生態(tài)園林于一體；●產品質量一流，建筑、設計風格新穎前沿；●地塊規(guī)模大，可塑空間大；●開發(fā)商資金雄厚，產品配置高。W(劣勢)：

●目前地塊周邊有耿莊村，經濟適用房星湖花園，低品質的形象生活氣氛濃厚；●均為聯排別墅，產品單一，應開發(fā)些獨棟別墅或雙拼別墅；●高壓電線橫穿本案，其電磁輻射會對業(yè)主帶來一定的影響；●本案周邊多為工廠，各種污染嚴重。

O(時機)：●政府停止別墅類土地的審批，別墅成為十分稀缺的高端產品；●市政設施完善、道路建設的帶動；●一城三區(qū)、五星環(huán)繞的城市開展，帶來巨大開展前景；●教育、科技、生態(tài)、環(huán)保的影響力。T(威脅)：●城南高端別墅大體量的開發(fā)，對本案的沖擊較

大；●在前期的市場培育中，自身的別墅形象較低，重新塑造、提高自身形象難度較大。

管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！客戶總體特征描述他們是成功的、不張揚的、風華正茂的一代他們是這個時代的寵兒，代表著社會的中堅力量他們低調、內斂，沉穩(wěn)、務實，但有又著強烈的進取心和社會責任感在他們周圍，形成了一定的“小圈子〞形成了特殊的“圈子文化〞交往者地位相當，趣味相投他們永遠是這么一群人站這個角度，再細分。。。。。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期已售房源客戶共性分析1

統(tǒng)計數據中，購房客戶多集中在26--55歲之間，其中，36---45最之間的中年人最為突出，此類人群多為事業(yè)有成、年收入在200萬以上的家庭，私營企業(yè)老板、企事業(yè)單位高層領導以及政府官員最多。此類人群多出入于高檔場所，多參與高端交流活動，本案的營銷活動的地點應多安放在高端場所，如：大酒店、大會所之中。

圖示說明：B戶型、A戶型是購房客戶的最大選擇，此戶型的功能、所處位置、總價等客戶均比較容易接受，在二期的戶型定位上，我們可以借鑒此戶型的優(yōu)勢。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期已售房源客戶共性分析2

統(tǒng)計數據中男性成交者占57%，需要注意的是這僅是簽約客戶，據實際了解，很多女性購房者表示，最終的購房決定權在于丈夫的觀點，這說明在當今樓市，男性依然是購房等重大事件的主要決策者；推廣及營銷活動應以男性客戶為主要對象。從圖表很清楚的看到，本案的成交量，從07年第三季度開盤開始就成下降趨勢，08年第一季度成為最低谷，整個營銷過程，幾乎沒有采取有力的銷售策略，高端樓盤采取自然的銷售方案無疑是自尋短見。因此，在接下來的銷售中，一定要針對客戶特征、產品屬性展開一系列的營銷推廣策略，從而到達銷售的目的。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期已售房源客戶共性分析3

從圖表很清楚看到，雖然鄭州目標客戶成交量很少，但鄭州離新鄉(xiāng)很近，又是省會城市，房價高出地級市許多，許多在鄭州工作而老家、親人在新鄉(xiāng)，或者在鄭州事業(yè)有成，想找一個環(huán)境清幽的地方度假、養(yǎng)老的，這一群人都是我們重點挖掘的目標客戶對象，在二期的營銷工作中，應加大對鄭州客戶源的挖掘。

從統(tǒng)計結果看，客戶主來源為新鄉(xiāng)市區(qū)，一方面說明新鄉(xiāng)市區(qū)是我們產品的主客源地，因而在接下來的營銷工作中，應抓主要矛盾，營銷工作應圍繞這一核心點展開；另一方面可以看出，新鄉(xiāng)市周圍縣市成交客戶很少，說明我們在異地營銷宣傳工作上做的很不夠，在二期的營銷工作中，應加大對這些地區(qū)客戶源的挖掘。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期已售產品分析建筑設計篇1產品名稱：一期經典聯排別墅產品結構：三層低密度住宅A戶型整體設計現代時尚，是別墅產品中的代表作品，40余平米4.6M挑空豪華大客廳寬敞明亮，餐廳錯層設計是這個戶型的最大亮點，餐客廳錯層設計功能分區(qū)明顯，會客、就餐互不影響?！八拿鳕曉O計也是這個戶型獨特的地方，所有功能房間均為明房〔明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)〕；小進深大開間通風采光更佳。戶型優(yōu)勢建筑風格優(yōu)勢現代新都市主義風格，屬于國內現代聯排別墅代表典型設計；沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結構圖明確美觀，強調外觀的明快、簡潔；表達了現代生活快節(jié)奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息，符合現代都市人居住理念。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！這樣的戶型設計，有著雙重夢幻組合。。。。戶型優(yōu)勢前期已售產品分析建筑設計篇2產品名稱：一期經典聯排別墅產品結構：三層低密度住宅B戶型風格：中西合璧、國內創(chuàng)新領先設計戶型優(yōu)勢：中廳花園設計〔將西方TOWNHOUSE和北京“四合院〞完美結合起來〕，帶來更好通風、采光和景觀視野效果；餐客廳別離設計，功能分區(qū)更加合理；南北雙主臥設計更加人性化，表達人性化關心，更注重私密性?？蛷d及二層主臥六角形落地觀景窗典雅大方；開發(fā)商犧牲大量占地面積帶來更多居住的舒適性。獨特的退臺設計使外觀更加錯落有致。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！產品名稱：一期經典聯排別墅產品結構：三層低密度住宅C戶型戶型優(yōu)勢數量分布：典藏戶型，數量少位置好景觀佳戶型優(yōu)勢：是我們一期中最豪華和尊貴的戶型，一期僅僅12套，該戶型客廳43平米，4.8米高挑空客廳，豪華氣派；錯層設計現代時尚，功能分區(qū)更加明顯；三層主人房極盡奢華；獨有的私家車庫為你的愛車提供專屬領地。各個功能間，尺度更大，貯藏空間充裕；建筑結構為框架設計，空間更加自由靈活；二層陽光房、頂層超大露臺和涼亭設計滿足你的特殊需求；前期已售產品分析建筑設計篇3參與過鳥巢、央視新址建設，建筑資質一流，產品質量上乘，銷售？。。。。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！前期已售產品分析環(huán)境篇分析對象：工程區(qū)位環(huán)境

1大環(huán)境2小環(huán)境劣勢優(yōu)勢●鳳全區(qū)政府將開展旅游業(yè)和快樂技術產業(yè)作為本區(qū)可持續(xù)開展的方向，引導區(qū)域經濟向生態(tài)型、效益型方向開展；●本區(qū)北望鳳凰山，坐擁180平方公里省級鳳凰山森林公園，600米南水北調河景觀帶蜿蜒環(huán)繞；南依12平方公里的東湖〔規(guī)劃中〕●目前工程周邊有耿莊村，經濟適用房星湖花園，低品質的形象生活氣氛濃厚；●本區(qū)經濟以化工、纖維產業(yè)為支撐，對環(huán)境有嚴重污染，市民對本區(qū)域不大認可。優(yōu)勢劣勢500畝青青生態(tài)園，13000平米環(huán)繞系，融湖岸水景、生態(tài)園林于一體，是本地規(guī)模最大、自然環(huán)境最優(yōu)美的社區(qū)?！耠x市區(qū)較遠，工程配套有待完善●形象包裝與工程品質不配套，工程定位高度有待提高；●售后效勞不完善，有待改進。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！對已售產品分析，我們得到什么啟示？缺乏對自身優(yōu)質資源的深度挖掘；產品營銷思路、營銷策略乏術；形象包裝不到位，產品定位高度有待提高；售后效勞不到位，配套有待完善。怎么辦？加大對建筑資質、戶型、社區(qū)景觀等優(yōu)質資源的宣傳力度；在工程定位上，融入高端物業(yè)高貴、品質、奢華的特性；加大對郊區(qū)高端物業(yè)“隱、靜、逸〞等特性的宣傳力度，深度挖掘產品的文化內涵；拓寬銷售渠道，坐銷與行銷同時展開；加重活動營銷的份量；擴大宣傳的輻射面；形象包裝的繼續(xù)提升，視角識別系統(tǒng)的進一步完善，如：在市中心設銷售中心、在市區(qū)、周圍區(qū)縣設接待處等；提升售后效勞質量，提高客戶滿意度，為二期的渠道營銷打下良好根底。方法管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！Part4

銷售模式管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！“企業(yè)只有營銷才能實現利潤，其他的都是本錢。〞——營銷實戰(zhàn)訓練導師、國學實踐應用學家、北京大學客座教授·翟鴻燊我們的做法，與傳統(tǒng)營銷籌劃公司有所不同……面對全球經濟與金融危機，樓市、股市09年進入堅冰期，正面又有外地地產大鱷強強進入、本地產品大規(guī)模面市，內憂外患，如何強勢解圍，但看元亨的錦囊妙計！管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！銷售手段:坐銷+行銷NO.1:建立客戶會活動NO.2:建立業(yè)內客戶交流NO.3:大客戶拜訪NO.4:特色活動行銷NO.5:老客戶關系維護NO.6:周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群吸納NO.7:捆綁式營銷與金融、行業(yè)協(xié)會、高檔俱樂部等組織，通過活動贊助、聯誼會等形式利益互補、資源共享主題巡展建立專門的客戶關系維護小組，維護關系通過舉辦特色、受眾面廣的公益活動廣泛集納客戶資源展開圈層營銷，重點人物的公關，主動直接拜訪通過業(yè)界傳播，擴大工程影響力建立客戶會，保證產品信息的及時發(fā)布和情感維護A銷售創(chuàng)新總綱管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！B銷售網點設置我們上門效勞現場接待中心衛(wèi)輝接待處安陽接待處焦作接待處濮陽接待處長垣接待處鄭州接待處輝縣接待處延津接待處老城區(qū)旗艦銷售中心管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！C直銷團隊陣容我們用團隊覆蓋大新鄉(xiāng)銷售經理

銷售主任1人

銷售主任1人

銷售主任1人

銷售主任1人

銷售主任1人銷售專員2-3人銷售專員2-3人銷售專員2-3人銷售專員2-3人銷售專員2-3人4-6名公關部長4-6名公關部長4-6名公關部長4-6名公關部長4-6名公關部長……假設……干……組…管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！第一節(jié)，渠道營銷方式一，傳播方式群眾傳播〔ONETOALL〕+點對點直銷〔ONETOONE〕管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！1，群眾傳播媒體：戶外媒體+平面媒體+電波媒體職能：信息發(fā)布+形象廣告

管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！2，點對點直銷■小眾媒體：金融類+財經類+生活時尚類?金融生活周刊?、?白金雜志?、?經理人?、?財經界?、?環(huán)球企業(yè)家?、?生活元素?、?中原假日?、?商界?、?航空雜志?、?保險雜志?、……管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！■直郵對象：私人會所+俱樂部+行業(yè)協(xié)會

高檔會所、名人俱樂部、嘉年華俱樂部、高爾夫俱樂部、律師協(xié)會、私營企業(yè)協(xié)會……

管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！二，集團客戶開發(fā)：1，鄭州、安陽、濮陽、所屬縣城等：推介形式：舉辦小型產品推介會管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！三，“1+1〞老帶新活動：活動受眾范圍：已成交老業(yè)主及有意向參加本活動的其它客戶活動方式：通過做好已成交業(yè)主的售后效勞工作，使本項目的知名度和客戶滿意度得到很大提高，制定活動規(guī)那么，老客戶介紹新客戶，按績效給予不同程度的獎勵適用階段：強銷期、持續(xù)期、尾盤期管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！四，捆綁式營銷：推介形式：本案與金融、通信、行業(yè)協(xié)會、高檔俱樂部等組織，通過活動贊助、聯誼會等形式利益互補、資源共享管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！五，非常動作：

〔一〕、推廣期間看樓方式———1預約客戶同一時間段集中看樓2樹上開花計，雇用人員充當看樓客3市內客戶看房，看房車免費接送，市區(qū)周圍客戶看房，報銷車費管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！〔二〕、情境營銷———

翻開客戶錢包之前先翻開他的心，這就叫快樂營銷模式我們在生態(tài)園里賣別墅,先不說房子,先坐大篷車到800畝生態(tài)園里兜一圈回來,再說房子.爽了,啥都好說!何不讓客戶喝著咖啡,紅茶,聽著鋼琴曲,來聽我們的介紹呢？管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！六，推廣戰(zhàn)術----超前動作：

1，銷售定價方式：■總價推售，不定單價〔躲避單價過高的抗性〕■一戶一價，每套房的價格都不同〔彰顯尊貴、稀有、唯一〕管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！第二節(jié)，特色活動行銷

一，傳播方式媒體造勢〔空軍轟炸〕+活動直銷〔陸軍深度打擊〕管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動一09年春季房展會活動安排

1，搭乘“2021號快車〞，[綠茵河畔]二期第一次亮相2，媒體信息發(fā)布3，現場新聞發(fā)布會管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動二道德模范/百歲壽星/孝廉門第/勞動模范評選活動活動受眾范圍：新鄉(xiāng)市及周邊市縣活動特點：輻射面廣、營銷本錢低、能迅速擴大產品的知名度和美譽度，適用期：適合試銷期活動時間：09年4月—09年7月管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動三名人/明星/特殊人群代表樓盤代言活動優(yōu)點：高端樓盤通用做法，對提高工程形象、美譽度有很好成效劣勢：活動本錢高昂解決途徑：可考慮用特殊人群代表做代言，如：百歲壽星/孝廉第一人/最正確勞模適用期：適合強銷期管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動四以本區(qū)景觀、鳳凰山景觀為素材，舉行大型、文藝、娛樂活動活動受眾范圍：新鄉(xiāng)市及周邊市縣活動特點：對提高工程美譽度和客戶滿意度有很好成效適用期：適合尾盤期管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動五與新鄉(xiāng)影劇院/相關文藝團體等合作，舉辦大型公益演出活動活動特點：受眾面廣，對擴大工程知名度有不錯成效活動方式：冠名贊助、聯誼合作適用期：適合試銷期管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動六小區(qū)桔祥物/道路名征集活動特點：1病毒式營銷的地產版，情感營銷的實例，受眾面極廣，對本工程迅速躥紅有很好成效2網絡、平面、戶外、電視電臺等媒介為活動信息主流通渠道活動方式：高輻射率的媒介造勢+極具誘惑力的報酬額適用期：適合試銷期管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！活動七五一黃金周促銷活動特點：節(jié)點促銷管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！Part4

營銷策略節(jié)奏安排管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！1、讓我們回憶一下難忘的07、08年經驗借鑒：以07、08年營銷節(jié)點為總體指導原那么，將銷售壓力前置，“小步快跑〞，有效撐握主動性。07年第3季度07年第4季度08年第1季度08年第2季度08年第3季度08年第4季度36套28套2套16套9套10套〓101套一、總體營銷節(jié)奏思路總體營銷節(jié)奏思路：1、整體以二期聯排別墅為推售重點，一期尾盤貫穿全線。2、推售戰(zhàn)線自3月份開始截止12月份結束，所有營銷節(jié)點周期為1個月左右，“小步快跑，以銷售速度見長，快速回籠資金〞。管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！二、價格定位建議起步價:2758元/㎡一期尾盤均價:2800元/㎡二期均價：3000最高價：3338元/㎡1，在原均價2800元/㎡的根底上,實現單價提升200元/㎡，多完成約800萬元銷售收入管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！三、營銷策略之銷售節(jié)奏安排一期尾盤第1次推貨3月份4月份閏5月份9月份10月份11月19日12月份二期盛大開盤8月份一期尾盤第2次推貨一期尾盤第3次推貨一期尾盤第4次推貨3套10套17套28套12套25套二期第二次推貨二期第三次推貨32套20套二期第四次推貨節(jié)點制定原那么：遵循壓力前置、小步快跑的營銷節(jié)點安排原那么；節(jié)點說明：1，09年度總推貨量147套，分8次推出，截止2021年初全年度貨量推售完畢；2，考慮到3月份—5月份，許多營銷策略正在起步階段，還沒落實到位，因而市場反響不強烈，所以，推貨量較少；8—12月份，各項營銷措施逐步落實到位，市場反響已見成效，推貨量會逐步上升；3，拉長一期尾盤推貨線，在價格方面有力配合，促進二期出貨；

管理資源吧〔〕，提供海量管理資料免費下載！四、營銷策略之銷售節(jié)奏分解一期尾盤第1次推貨3月22日4月25日閏5月1日9月7日10月28日11月19日12月2日二期盛大開盤8月2日一期尾盤第2次推貨一期尾盤第3次推貨一期尾盤第4次推貨3套10套17套28套1