關(guān)于個人無效贈與的稅收籌劃

關(guān)于個人無效贈與的稅收籌劃

2006年9月14日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于加強個人房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)144號），該辦法規(guī)定了加強個人房地產(chǎn)交易的三種措施，以及個人租賃住房的外籍投資和后續(xù)管理。稅務(wù)部門的科學(xué)實踐從嚴格的免費轉(zhuǎn)讓行為到交換房屋的整個過程。下面筆者結(jié)合國稅發(fā)144號等有關(guān)政策,就個人無償贈與不動產(chǎn)為大家提供幾個稅收籌劃技巧。遺囑人或受贈人需要提交不動產(chǎn)的,兩國稅發(fā)144號文件規(guī)定,個人向他人無償贈與不動產(chǎn),包括繼承、遺產(chǎn)處分及其他無償贈與不動產(chǎn)等三種情況,在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時,納稅人應(yīng)區(qū)分不同情況向稅務(wù)機關(guān)提交相關(guān)證明材料:屬于繼承不動產(chǎn)的,繼承人應(yīng)當提交公證機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》:屬于遺囑人處分不動產(chǎn)的,遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關(guān)出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權(quán)公證書”或“接受遺贈公證書”、房產(chǎn)所有權(quán)證以及《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》:屬于其他情況無償贈與不動產(chǎn)的,受贈人應(yīng)當提交房產(chǎn)所有人‘贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”,或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”,以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。所以人們在稅收籌劃中,最好的籌劃技巧就是據(jù)實提供證明材料,防止因虛假贈予而遭受處罰。案例一:2006年10月31日,張三準備將一套面積110平方米的房產(chǎn)對外捐贈?，F(xiàn)有兩個捐贈對象,一是非直系親屬也非承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的李四,另一個是當?shù)卣k敬老院。該房產(chǎn)市價為40萬元(當?shù)貙ζ胀藴首≌硕ㄕ魇章蕿?%)。辦理無償贈與減免手續(xù)我國稅法規(guī)定,個人將不動產(chǎn)無償贈與他人,不征收營業(yè)稅。但因為該贈與屬于其他情況無償贈與不動產(chǎn)行為,按國稅發(fā)144號規(guī)定,受贈人應(yīng)當提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人‘接受贈與公證書”,或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”,以及房產(chǎn)所有權(quán)證和《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》。只有提供的相關(guān)證明材料經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核通過后,張三方可辦理無償贈與減免稅手續(xù)。納稅人張三在辦理無償贈與減免稅手續(xù)時,特別要注意下面幾個問題:一是提供的證明材料必須是原件,同時要將有關(guān)公證證書復(fù)印件提供給稅務(wù)機關(guān)留存:二是資料必須齊全且填寫正確規(guī)范;三是要填報《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并且作出無償贈與聲明;四是如贈與人死亡,由代理人代為填寫《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》并簽字,并且由于稅法規(guī)定稅務(wù)機關(guān)不得向無償贈與不動產(chǎn)的個人發(fā)售發(fā)票或者代為開具發(fā)票,張三所贈與房產(chǎn)不能取得稅務(wù)發(fā)票。稅法規(guī)定,對財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈送給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免納印花稅。所以張三還應(yīng)當對所贈與房產(chǎn)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目貼花,稅率為萬分之五,應(yīng)納印花稅=400000×0.5‰=200(元)。同時稅法規(guī)定,以贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),不屬于土地增值稅的征稅范圍,這里贈與僅指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人。所以張三選擇捐贈給非直系親屬也非承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的李四,按規(guī)定要計算繳納土地增值稅=400000×2%=8000(元)。合計應(yīng)納稅=8000+200=8200(元)。不動產(chǎn)贈與。根據(jù)張三的第一,從立法背景和目的來看,國稅發(fā)144號主要是針對個人間無償贈與不動產(chǎn)的,對教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)是否無償贈與的判斷,仍可主要參照《關(guān)于房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理辦理公證有關(guān)問題的通知》(中府辦70號)第三條的規(guī)定執(zhí)行,即非涉外或港澳臺的不動產(chǎn)贈與,可按以下兩種辦法之一進行確認:(1)贈與雙方直接到國土房管部門簽訂贈與合同書;(2)憑公證處公證。只要納稅人能夠提供上述資料,就可以到稅務(wù)機關(guān)辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)。同時,稅法規(guī)定,對財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈送給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)免納印花稅,房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的,不屬于土地增值稅的征稅范圍,所以張三選擇將房產(chǎn)贈給敬老院應(yīng)納的印花稅和土地增值稅均為0。通過比較,方案二比方案一可以節(jié)稅8200元,而且辦理無償贈與減免稅手續(xù)也相對更方便,僅從稅收成本的角度和辦理無償贈與減免稅手續(xù)方面,張三選擇敬老院作為捐贈對象更合算。其申報住房的受贈與方式國稅發(fā)144號將無償贈與行為區(qū)分為一般贈與行為(包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與)和其他無償贈與行為兩類,并對如何確定以這兩類無償贈與方式取得住房的購房時間問題加以區(qū)分。對以一般贈與方式取得的住房,其購房時間仍按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)172號)規(guī)定執(zhí)行,對于非遺囑、繼承等“其他無償贈與行為”,購房時間將會重新計算,如果房產(chǎn)受贈不滿5年就轉(zhuǎn)手,那么必須繳納營業(yè)稅。所以在稅收籌劃時,必須嚴格區(qū)分所贈房產(chǎn)是否是普通住房,并對贈與行為正確歸類,正確確認購房時間,避免多繳稅款。案例二:李四2006年10月20日通過受贈方式分別取得A、B兩套市價均為50萬元的住房。其中A套所贈房產(chǎn)的原價為20萬元,購房時間是2002年1月30日,李四是通過其他無償贈與方式取得該住房的;B套所贈房產(chǎn)的原價也為20萬元,購房時間也是2002年1月30日,是通過繼承、遺囑等一般贈與方式取得該住房的。如果李四準備在2007年2月份轉(zhuǎn)讓其中的一套,他該轉(zhuǎn)讓哪套住房呢?根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號),從2006年6月1日起,個人將購買不足5年的住房對外銷售,應(yīng)全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售,免征營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售,按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。在此規(guī)定中,時間認定非常關(guān)鍵。如果轉(zhuǎn)讓A住房,根據(jù)國稅發(fā)144號規(guī)定,以其他無償贈與方式取得的住房,其購房時間確定為發(fā)生受贈行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間。李四是通過其他無償贈與方式取得該住房,并于2006年10月20日繳納契稅和辦妥贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),其購房時間即為2006年10月20日。所以李四在2007年2月轉(zhuǎn)讓A套住房,遠遠沒有達到5年免征或減征營業(yè)稅的要求,要全額征收營業(yè)稅及附加=500000×5.5%=27500(元)(營業(yè)稅稅率為5%、城建稅稅率為7%、教育費附加為3%,不考慮其他稅收)。如果轉(zhuǎn)讓B住房,根據(jù)國稅發(fā)144號規(guī)定,對以一般贈與方式取得的住房,其購房時間仍按照國稅發(fā)172號文件規(guī)定執(zhí)行,即“個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為,其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定”。李四是通過一般贈與方式取得B住房的,其購房時間即為2002年1月30日,所以在2007年2月份轉(zhuǎn)讓B住房,符合5年免征或減征營業(yè)稅的要求:如果是普通住房,則免征營業(yè)稅:如果是非普通住房,則應(yīng)納營業(yè)稅及附加=(500000-200000)×5.5%=16500(元)。比較可知,轉(zhuǎn)讓B住房比轉(zhuǎn)讓A住房至少可以節(jié)稅11000元(27500-16500),甚至于27500元(27500-0),這還不包括其他稅收,否則數(shù)字還要大。所以,本例中李四應(yīng)該轉(zhuǎn)讓B住房。贈與和買賣間的投資國稅發(fā)144號出臺的目的,就在于防范不法分子在房地產(chǎn)交易中利用假贈與偷逃稅款,從而有效堵塞稅收征管漏洞。但對于那些準備將受贈房產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓的人來說,需要在贈與和買賣間進行合理籌劃。案例三:2006年10月31日,張三欲將一套面積110平方米的房產(chǎn)以其他贈與方式贈給直接贍養(yǎng)義務(wù)人李四,該房產(chǎn)市場價值為40萬元,張三不能提供取得該房產(chǎn)完整、準確的房屋原值憑證,當?shù)貍€人所得稅核定稅率為1%,假定2年后李四以50萬元出售,稅務(wù)機關(guān)確定可以扣除的有關(guān)合理費用為5000元。這有兩種情形。方案二:以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入為實行稅收征收方案一,如果李四是通過贈與取得,則贈與時:張三應(yīng)納印花稅=400000×0.5‰=200(元)。李四應(yīng)納契稅=400000×3%=12000(元);應(yīng)納印花稅=400000×0.5‰=200(元);辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時繳納5元印花稅。李四轉(zhuǎn)讓時:應(yīng)納營業(yè)稅及附加(稅率同上)=500000×5.5%=27500(元);印花稅=500000×0.5‰)=250(元);同時國稅發(fā)144號規(guī)定,受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后,再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的,在繳納個人所得稅時,以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收,則李四應(yīng)納個人所得稅=(500000-12000-205-27500-250-5000)×20%=91009(元)。雙方合計應(yīng)納稅=200+12000+200+5+27500+250+91009=131164(元)。方案二,如果李四是通過購買取得,則張三應(yīng)納印花稅200元、個人所得稅=400000×1%=4000(元)。李四應(yīng)納印花稅455元(205+250);契稅6000元(減半征收);營業(yè)稅及附加27500元;個人所得稅=(500000-400000-6000-205-27500-250-5000)×20%=12209(元);雙方合計應(yīng)納稅=200+4000+205+250+6000+27500+12209=50364(元)。方案二比方案一節(jié)稅80800元(131164-50364)。而如果稅務(wù)機關(guān)對李四也是采用核定征收方式計征個人所得稅,則方案二雙方合計應(yīng)納稅=200+4000+205+250+6000+27500+5000=43155(元),方案二將比方案一節(jié)稅=131164-43155=88009(元)。從稅收征管的角度區(qū)分方案一,如果李四是通過贈與取得,則雙方合計應(yīng)納稅=200+12000+200+5+27500+250+91009=131164(元)(計算同情形一)。方案二,如果李四是通過購買取得,則張三應(yīng)納營業(yè)稅及附加=400000×5.5%=22000(元);印花稅200元;個人所得稅=400000×1%=4000(元)。李四應(yīng)納印花稅455元、契稅6000元、營業(yè)稅及附加27500元、個人所得稅12209元,雙方合計應(yīng)納稅=22000+200+4000+205+250+6000+27500+12209=72364(元)。方案二比方案一節(jié)稅=131164-72364=58800(元)。而如果稅務(wù)機關(guān)對李四也是采用核定征收方式計征個人所得稅,則方案二雙方合計應(yīng)納稅=22000+200+4000+205+250+6000+27500+5000=65155(