《土地登記辦法》的新變化與意義

《土地登記辦法》的新變化與意義

一、土地登記的實(shí)質(zhì)審查制度土地登記可以從書面理解為土地登記文件的套接字。西方學(xué)者霍格（J.E.Hogg）認(rèn)為：“土地登記者，乃地產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)所旅行之法律行為?！币灿袑W(xué)者把土地登記簡單定義為不動(dòng)產(chǎn)登記是指土地及其建筑改良的所有權(quán)和其他各項(xiàng)權(quán)利的登記。更多學(xué)者認(rèn)為土地登記指土地登記機(jī)關(guān)將土地權(quán)利人依法取得、變更、滅失的各項(xiàng)土地權(quán)力、用途、面積、使用條件、等級(jí)、價(jià)格等情況，依法記錄于專門設(shè)置的簿冊(cè)上。在新頒布的《土地登記辦法》中對(duì)土地登記作出了科學(xué)定義。土地登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。根據(jù)土地登記發(fā)展的進(jìn)程、登記的要點(diǎn)及登記機(jī)關(guān)對(duì)登記審查的態(tài)度，世界上大致有三種制度類型：契據(jù)登記制（也稱法國登記制）、權(quán)利登記制（也稱德國登記制）和托倫斯登記制。契據(jù)登記制其要點(diǎn)是土地權(quán)利的取得或變更，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即可發(fā)生效力，并無公信力。但若不經(jīng)過登記則不能對(duì)抗第三人。也就表明了登記機(jī)關(guān)僅僅是給予登記無需對(duì)其進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核，契據(jù)登記制是一種公開登記并進(jìn)行變更登記，以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編制體現(xiàn)其人本性。權(quán)利登記制規(guī)定土地權(quán)利的取得與變更，必須由登記機(jī)關(guān)按照法定的登記程序與形式進(jìn)行實(shí)質(zhì)的審核，確認(rèn)權(quán)利的得失與變更后才能生效。所以這種登記制度下當(dāng)事人訂立的契約是沒有法定效力的，更不能對(duì)抗第三人。這種土地登記也是公開登記，但不進(jìn)行變更登記，是以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)編制的。托倫斯登記制則主張以權(quán)利證書替代契據(jù)，從而保證權(quán)力可靠，且便于轉(zhuǎn)移，無強(qiáng)制性。登記后不可推翻，進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查具有公信性、力。最大的特點(diǎn)是授予土地所有權(quán)證書。登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任。二、中國的土地登記制度1、土地登記制度的立法模式我國早在公元前4000年至公元前2000年的黃帝、大禹時(shí)即有平水土，劃九州，辨土質(zhì)，定田等，制賦則的記載，已開創(chuàng)先河。秦始皇曾大規(guī)模清查地籍，商鞅還在秦國推行了包括土地制度在內(nèi)的改革。提出了“算地”和“定分”的主張。對(duì)土地進(jìn)行全面的調(diào)查核算并確認(rèn)土地所有權(quán)。這些實(shí)際上都是土地登記的內(nèi)容。宋代的經(jīng)界法，方田法與現(xiàn)今的調(diào)查、確權(quán)、登記、發(fā)證十分相似。還有元代的經(jīng)界法，明代的魚鱗圖冊(cè)更是現(xiàn)今的圖簿冊(cè)的雛形。民國時(shí)期孫中山先生提出“平均地權(quán)”的主張。1914年成立“經(jīng)界局”；1922年頒布“不動(dòng)產(chǎn)登記條例”；1930年6月30日公布《土地法》，該法第二編專門規(guī)定土地登記內(nèi)容，如，明確要對(duì)土地及其定著物的權(quán)利進(jìn)行登記和變更登記，登記的具體土地權(quán)利；土地權(quán)利在登記程序進(jìn)行中發(fā)生爭(zhēng)議由土地裁判所裁判等。我們的黨也十分重視土地問題，在1921年中共“一大”通過的黨綱中提出了土地問題；1927年中共“五大”通過《土地問題決議案》；1928年中華蘇維埃政府頒布《井崗山土地法》。1947年7月，中共中央制定了《中國土地法大綱》；1950年，頒布了《城市郊區(qū)土地改革條例》，開始建立以土地清查、地權(quán)登記發(fā)證等為主要內(nèi)容的地籍管理體系；1953年6月，中央人民政府委員會(huì)通過了《中華人民共和國土地改革法》；1982年5月，決定農(nóng)業(yè)部下設(shè)土地管理局，開始在不同類型的縣開展了土地調(diào)查、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)工作試點(diǎn)工作；1986年6月25日，《中華人民共和國土地管理法》公布，明確了土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)、登記、發(fā)證規(guī)定；1986年8月1日，國家土地管理局正式成立。設(shè)立了地籍管理司等職能司室，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)地籍工作，新的土地登記制度開始構(gòu)建。1998年4月8日，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革組建國土資源部，內(nèi)設(shè)地籍管理司，組織指導(dǎo)土地登記是其重要職能之一。1998年8月29日，九屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議通過修訂后的《土地管理法》，進(jìn)一步明確國家建立土地調(diào)查制度和土地統(tǒng)計(jì)制度，依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)。目前，已初步形成了包括土地登記持證上崗制度、土地證書定期查驗(yàn)制度、土地登記公開查詢制度、土地登記代理制度等在內(nèi)的土地登記工作制度。土地登記工作開始向法制化、規(guī)范化和信息化的方向發(fā)展。2、土地登記機(jī)關(guān)的登記效力必須于土地登記機(jī)關(guān)的登記后產(chǎn)生效力我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點(diǎn)，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點(diǎn)為：土地權(quán)利的取得和變更若不辦理登記就不具有效力，土地登記是土地權(quán)利變更生效的必要條件，即土地所有權(quán)、使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利的取得、變更、喪失只有到土地登記機(jī)關(guān)登記后，才產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二章土地的所有權(quán)和使用權(quán)中的第十二條規(guī)定：依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。(2）登記的資本權(quán)利性質(zhì)，指土地登記機(jī)關(guān)對(duì)提出的土地登記申請(qǐng)，不僅要審查申請(qǐng)所必須具備的形式要件，而且還要對(duì)所申請(qǐng)登記的權(quán)利或權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)是否符合國家的有關(guān)法律和政策、能否成立進(jìn)行審查。在《土地登記辦法》中第二章中對(duì)申請(qǐng)人所要提交的申請(qǐng)資料等做出了明確規(guī)定。(4）注冊(cè)的可靠性(5）會(huì)計(jì)的編制采用事物的編制原則(6）獲得土地所有權(quán)和使用權(quán)證書(7）注冊(cè)的動(dòng)態(tài)性(8）土地登記不包括土地上的建筑物和附件3、細(xì)化土地登記的操作流程《土地登記辦法》的出臺(tái)對(duì)土地產(chǎn)權(quán)制度的建設(shè)具有重大意義。土地登記法規(guī)的不斷完善，對(duì)明晰土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重大作用。該辦法對(duì)原規(guī)則進(jìn)行了細(xì)化，使土地登記操作流程更完善、便民、高效、規(guī)范。體現(xiàn)了國家的民主治國和依法治國思想。并且對(duì)土地登記人員的職業(yè)道德進(jìn)行了約束，規(guī)范了土地登記流程，建立了素質(zhì)激勵(lì)機(jī)制和責(zé)任追究機(jī)制。提高了土地登記的質(zhì)量，保證登記結(jié)果的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。三、提出建議1、土地登記的作用土地登記代理人可以大量的節(jié)省辦證人的時(shí)間和精力，土地登記中介機(jī)構(gòu)也開始嶄露頭角。土地登記代理人不僅減輕了土地權(quán)利人的負(fù)擔(dān)，更為市場(chǎng)提供了許多就業(yè)機(jī)會(huì)。重視土地登記中介機(jī)構(gòu)的作用，發(fā)揮市場(chǎng)功能。這不僅僅能為土地權(quán)利人更好的服務(wù)，為活躍土地市場(chǎng)注入新空氣，更能促進(jìn)土地登記機(jī)關(guān)依法行政。另外還要對(duì)土地登記代理人進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。2、方便了土地權(quán)利人查詢我國土地登記可公開查詢，全面采取電子介質(zhì)進(jìn)行存儲(chǔ)，減少了圖簿冊(cè)等存放空間，便于管理和翻閱，更方便土地權(quán)利人查詢。進(jìn)一步可以實(shí)現(xiàn)不同地區(qū)的土地登記信息共享。(1）善意第三人提供的土地請(qǐng)求權(quán)已登記的土地權(quán)利具有不可推翻的效力，受到法律保護(hù)，對(duì)善意第三人取得的土地權(quán)利不可推翻，可以不予返還?！吨腥A人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定：依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。(3）土地登記簿的編制我國的土地登記具有絕對(duì)公信力。經(jīng)權(quán)利人提出申請(qǐng)，并按照法律規(guī)定的一系列程序完成，接受實(shí)質(zhì)性的審核后，土地權(quán)利一經(jīng)登記是具有不可推翻的法律效力，具有絕對(duì)的公信力。從根本上說，我國的土地登記簿是按物編成的，即以土地為標(biāo)準(zhǔn)，按宗地號(hào)為順序編成。按人編成主要體現(xiàn)在土地歸戶卡上。土地登記機(jī)關(guān)將土地權(quán)利和權(quán)利變動(dòng)事項(xiàng)登記到土地登記簿上后，還要向土地權(quán)利人頒發(fā)土地權(quán)利證書，主要有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用