購(gòu)物中心物業(yè)管理方案

第第頁(yè)XX廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理方案二0一八年二月目錄◎物業(yè)概況………（3）一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介………（3）HYPERLINK二、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目…………………（3）HYPERLINK◎具體方案………（4）一：HYPERLINK前期介入階段物業(yè)管理………（4）HYPERLINK1、項(xiàng)目施工階段…………………（4）HYPERLINK2、籌備開業(yè)階段…………………（4）HYPERLINK3、接管驗(yàn)收管理…………………（4）HYPERLINK4、商戶裝修管理…………………（5）HYPERLINK5、開荒保潔管理…………………（6）HYPERLINK6、開業(yè)管控方案…………………（9）HYPERLINK7、開閉店管理方案………………（10）二：開業(yè)后日常運(yùn)作物業(yè)管理……（12）1、公共秩序管理方案……………（12）HYPERLINK2、消防管理方案…………………（12）HYPERLINK3、停車場(chǎng)、車輛管理……………（17）HYPERLINK4、公共區(qū)域安全管理方案………（17）HYPERLINK5、保潔管理方案………………（17）6、公共設(shè)施管理方案………（19）7、檔案資料管理方案………（31）8、物業(yè)人力資源管理方案……（32）附件：HYPERLINK緊急事故處理案》，定期組織演習(xí)；③加強(qiáng)商管人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)；④嚴(yán)格執(zhí)行安防巡更點(diǎn)制度，確保巡邏質(zhì)量；⑤監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；⑥保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。2.消防管理方案：消防管理是物業(yè)安全管理的重中之重，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實(shí)際，踏踏實(shí)實(shí)地做好消防安全工作，確保項(xiàng)目和商戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。⑴管理內(nèi)容：①做好消防監(jiān)控中心的管理；②做好消防設(shè)施、器材的管理；③保持消防通道的暢通；④加強(qiáng)裝修期間的消防安全管理；⑤嚴(yán)禁違章燃放煙花爆竹；⑥嚴(yán)禁攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品；⑦防止電器短路等引發(fā)火災(zāi)因素；⑧加強(qiáng)閉店前各店的水、電、汽檢查。⑵管理措施：①制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實(shí)，器材落實(shí)，檢查落實(shí)；②制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；③建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；④定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除；⑤做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；⑥制止任何違反消防安全的行為；⑦積極開展防火安全宣傳教育，定期向商戶傳授消防知識(shí)；⑧發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織補(bǔ)救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警；⑨加強(qiáng)對(duì)餐飲商戶廚房的油煙設(shè)施的檢查和用火安全的檢查。⑶消防安全教育，培訓(xùn)制度：①實(shí)行三級(jí)教育，培訓(xùn)制度，凡新進(jìn)入公司的員工須分別經(jīng)公司(一級(jí))，部門(二級(jí))，班組(三級(jí))消防安全教育培訓(xùn)，并考試合格后，方可上崗工作；②.一級(jí)由公司綜合部組織，物業(yè)管理部負(fù)責(zé)實(shí)施;二級(jí)由部門主管負(fù)責(zé);三級(jí)由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)；時(shí)間各不少于半天，兩小時(shí)，一小時(shí)，公司內(nèi)調(diào)動(dòng)由二，三級(jí)負(fù)責(zé)；③內(nèi)容為"三懂三會(huì)"消防法規(guī)，制度，火災(zāi)原因教訓(xùn)等，班組可用講演與表演相結(jié)合的方式；④所在部門負(fù)責(zé)組織崗位消防知識(shí)培訓(xùn)，并進(jìn)行考核；⑤未經(jīng)三級(jí)消防安全教育或不合格者，不得上崗工作；⑥對(duì)進(jìn)場(chǎng)施工人員，外委施工人員的消防教育，由消防主管負(fù)責(zé)。⑷動(dòng)火審批制度：①根據(jù)動(dòng)火部位和危險(xiǎn)程度，實(shí)行公司，部門，班組三級(jí)審批管理制度。動(dòng)火時(shí)，必須到消控中心辦理動(dòng)火證后，方可動(dòng)火施工，違者按有關(guān)規(guī)定處理；②在樓層吊頂，車庫(kù)，制冷機(jī)房等有易燃易爆液體，氣體的容器，管線，設(shè)備處動(dòng)火屬一級(jí)動(dòng)火，由裝修公司負(fù)責(zé)人、外委施工負(fù)責(zé)人采取消防措施，并事先通知消防專員到場(chǎng)監(jiān)督，方可動(dòng)火，疑難危險(xiǎn)問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)，召集有關(guān)員工采取可靠措施，作為特殊動(dòng)火處理；③非屬一級(jí)動(dòng)火管理之處的使用電焊，氣焊，燒烤，煨管，熬瀝青和批準(zhǔn)使用的電爐及爐火取暖的管理屬二級(jí)，由消防主管部門制定用火管理制度，執(zhí)行防火管理規(guī)定，并責(zé)成專人落實(shí)；④屬于正常使用中的餐飲燃?xì)庠睢⒖緺t及油煙管道管理屬三級(jí)管理，由消防專員負(fù)責(zé)檢查，落實(shí)崗位員工消防責(zé)任制。⑸電器安全管理制度：①項(xiàng)目?jī)?nèi)各個(gè)店鋪的各種電器的安裝，增減，拆修，檢修，更新均由專業(yè)電工，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行；②非專業(yè)人員不準(zhǔn)私自拆改，增加用電設(shè)備，器具；③禁止各商戶私自使用電爐，微波爐，電飯鍋，電熱開水壺等電器。⑹消防器材，設(shè)備維護(hù)，檢修更新制度：①項(xiàng)目配置的滅火器，消防栓，水帶，水槍及消防設(shè)施等，由消防專管員負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，保持完好，整潔，并列入交接內(nèi)容之一；②滅火器材檢修和更新，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)，室內(nèi)外消防栓檢修，修理，更新，由工程部負(fù)責(zé)；③室外消防栓維護(hù)保養(yǎng)和冬季保溫由工程部負(fù)責(zé)；④自動(dòng)報(bào)警和滅火裝置，由工程部負(fù)責(zé)維修檢查；⑤各種滅火設(shè)備，器具不準(zhǔn)擅自挪作他用，壓蓋，圍占。⑺逐級(jí)消防檢查制度：①消防專管員崗位日查，主管周查，經(jīng)理月查制度；②檢查內(nèi)容包括查制度，查消防設(shè)備，查隱患，結(jié)合實(shí)際和不同季節(jié)應(yīng)有重點(diǎn)；③各級(jí)和各種形式的消防檢查所發(fā)現(xiàn)的隱患問(wèn)題，都應(yīng)有文字記錄并逐級(jí)落實(shí)整改措施。⑻隱患檢查整改制度：①火險(xiǎn)隱患包括：現(xiàn)實(shí)的火災(zāi)危險(xiǎn)和可以導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的違章行為；②實(shí)行隱患立案，整改銷案制度，對(duì)重大火險(xiǎn)隱患有"三定"整改方案(即定人，定措施，定時(shí)間)，隱患未消除前，要有可靠的安全措施；③因歷史遺留的疑難隱患，應(yīng)在今后改造和發(fā)展中有計(jì)劃分步驟解決；④對(duì)消防機(jī)關(guān)和上級(jí)主管部門檢查提出和下達(dá)的火險(xiǎn)隱患整改通知書，有關(guān)店鋪應(yīng)立即整改，消防主管負(fù)責(zé)督促落實(shí)；⑤對(duì)店鋪內(nèi)檢查出的火險(xiǎn)隱患，通知后還不及時(shí)整改的將實(shí)行處罰，處罰單由商戶簽收后存檔保存。⑼消防安全隱患整改通知書使用規(guī)定：①各店鋪接到《消防安全隱患整改通知書》，必須按照通知書上的期限要求整改；②任何店鋪及施工單位不準(zhǔn)拒收《消防安全隱患整改通知書》，如拒收，發(fā)生的一切后果由當(dāng)事人自負(fù)；③收到物業(yè)管理部下發(fā)的《消防安全隱患整改通知書》，但不執(zhí)行整改的店鋪及施工單位，消防主管有權(quán)制止其進(jìn)行營(yíng)業(yè)；④對(duì)不執(zhí)行《消防隱患整改通知書》的店鋪及外來(lái)施工單位，如出現(xiàn)意外情況一切后果自負(fù)；⑤過(guò)期整改發(fā)生的一切責(zé)任由當(dāng)事人負(fù)責(zé)；⑥《消防安全隱患整改通知書》必須通過(guò)消防主任、物業(yè)經(jīng)理、總經(jīng)理共同簽字方可有效。⑽防火宣傳教育制度：①消防宣傳是消防管理的一個(gè)重要方面，是教育發(fā)動(dòng)群眾自覺同火災(zāi)作斗爭(zhēng)的一項(xiàng)重要措施。各部門員工和各店鋪員工必須貫徹執(zhí)行"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的消防工作方針，保障安全；②防火宣傳教育要納入部門主要工作之中，利用各種形式，廣泛深入地進(jìn)行宣傳，普及消防知識(shí)，提高各級(jí)員工防火警惕性；③施工人員在施工前必須對(duì)其進(jìn)行防火教育；④所有員工必須認(rèn)真學(xué)習(xí)消防常識(shí)及有關(guān)消防管理規(guī)定，并認(rèn)真執(zhí)行；⑤對(duì)用火，用電，用油的店鋪和儲(chǔ)存物品的倉(cāng)庫(kù)及重點(diǎn)部位工作的人員采取短期培訓(xùn)，講座，參觀等方法進(jìn)行消防專業(yè)知識(shí)教育；⑥定期組織防火安全活動(dòng)，通過(guò)經(jīng)常化，制度化的教育和訓(xùn)練，提高員工的思想政治覺悟；⑦抓住正，反兩方面的典型事例進(jìn)行宣傳教育，提高警惕性，增強(qiáng)防火責(zé)任感；⑧經(jīng)常對(duì)員工和義務(wù)消防員進(jìn)行消防知識(shí)教育，使各員工都能達(dá)到"四能"(即能宣傳，能檢查，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改火險(xiǎn)隱患，能撲救初起火災(zāi))；⑨通過(guò)系統(tǒng)地宣傳教育，使各員工不斷提高防火安全意識(shí)，增強(qiáng)消防安全觀念，在工作中，生活中自覺遵守各項(xiàng)防火安全制度，時(shí)刻不忘防火，就會(huì)杜絕減少火災(zāi)的發(fā)生；⑩貫徹實(shí)施消防有關(guān)法規(guī)，條例，規(guī)定.表彰在消防工作中做出貢獻(xiàn)的好人，好事，揭露，批評(píng)違章，違法亂紀(jì)行為等等，運(yùn)用宣傳輿論，擴(kuò)大影響，推動(dòng)消防工作的展開。⑾義務(wù)消防組織制度:①義務(wù)消防隊(duì)伍是做好防火工作，撲救初起火災(zāi)，保障正常營(yíng)業(yè)的一支重要力量，各部門、各店鋪領(lǐng)導(dǎo)都要帶頭積極支持義務(wù)消防隊(duì)伍的各項(xiàng)活動(dòng)；②各部門、各店鋪建立義務(wù)消防隊(duì)伍，消防主管具體組織，培訓(xùn)，教育，演練；③義務(wù)消防隊(duì)伍訓(xùn)練教育內(nèi)容：a學(xué)習(xí)有關(guān)文件，報(bào)刊，指示和消防法規(guī)，條例及物業(yè)消防規(guī)定；b學(xué)習(xí)掌握各種消防器材的使用方法，熟悉其性能及維修保養(yǎng)等，監(jiān)督他人不準(zhǔn)亂動(dòng)和損壞，發(fā)現(xiàn)后及時(shí)報(bào)告物業(yè)消防主管；c根據(jù)各店鋪營(yíng)業(yè)性質(zhì)進(jìn)行實(shí)際演練；d對(duì)發(fā)現(xiàn)的消防問(wèn)題有權(quán)監(jiān)督檢查和向物業(yè)管理部門反映情況。3.停車場(chǎng)、車輛安全管理⑴各種安全標(biāo)識(shí)，與全安位的秩序維護(hù)監(jiān)控緊密配合，保證無(wú)管理盲點(diǎn)。⑵各種安全標(biāo)識(shí)，保證行駛安全，如限高牌，限速度，轉(zhuǎn)變凸鏡，道路指示牌等。⑶車輛按規(guī)定方向行駛，安全有序。⑷實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度，定時(shí)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行全面巡視，查看車輛有無(wú)損壞，漏油、漏水情況和車輛防護(hù)狀態(tài)是否完好，是否有可疑人員滯留等。⑸以標(biāo)準(zhǔn)的交通指揮動(dòng)作指揮疏導(dǎo)車輛，按規(guī)定停泊車輛，防止交通事故的發(fā)生。⑹發(fā)生交通事故時(shí)，立即保護(hù)和控制現(xiàn)場(chǎng)，防止車輛睹塞現(xiàn)象發(fā)生。4.公共區(qū)域安全管理方案：⑴對(duì)公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)、可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場(chǎng)所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語(yǔ)簡(jiǎn)明且醒目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為。⑵組建安全應(yīng)急防范搶險(xiǎn)預(yù)備隊(duì)伍，每年要組織開展二次以上的安全防范知識(shí)培訓(xùn)和對(duì)突發(fā)事件處理的實(shí)戰(zhàn)演練；⑶加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域安全防范重點(diǎn)部位的日常巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改，不留隱患。5.保潔管理方案:本項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生清潔工作擬委托專業(yè)保潔公司負(fù)責(zé)，專營(yíng)公司具有服務(wù)技術(shù)專業(yè)，清潔設(shè)備專業(yè)，管理資源集中等優(yōu)勢(shì)，聘請(qǐng)專業(yè)的清潔綠化公司對(duì)廣場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)服務(wù)，從而保證清潔綠化服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，將清潔綠化工作外包可以集中管理處的人力資源投入于廣場(chǎng)其它各項(xiàng)管理服務(wù)當(dāng)中。另外，由于專營(yíng)公司已形成較成熟的專業(yè)管理體系，較物業(yè)公司管理更能節(jié)約成本。在管理過(guò)程中強(qiáng)調(diào)建立“雙重管理”機(jī)制，管理處主要對(duì)清潔工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查、管理，管理過(guò)程中擬采取以下措施：⑴物業(yè)主任具體負(fù)責(zé)對(duì)本專業(yè)外包單位服務(wù)的跟蹤、檢查，并每月提交外包單位服務(wù)質(zhì)量檢查評(píng)估表，作為支付外包服務(wù)費(fèi)的依據(jù)。⑵實(shí)行每日保潔公司自查，物業(yè)主任定期檢查，物業(yè)經(jīng)理抽查的形式對(duì)保潔工作的監(jiān)督指導(dǎo)。⑶由管理處提交外包服務(wù)質(zhì)量季度和年度評(píng)估報(bào)告，作為續(xù)簽或合同的依據(jù)。⑷建立保潔合同檔案、總公司備案制度。⑸人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖（略）。⑹保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：①基本要求:a保潔工應(yīng)按公司統(tǒng)一規(guī)定著裝，佩帶胸卡，儀容儀表整潔端莊。b保潔工應(yīng)遵守商場(chǎng)的規(guī)章制度，禮貌待人，規(guī)范作業(yè)。c保潔工應(yīng)遵守相關(guān)安全作業(yè)規(guī)范，牢固樹立“安全第一”思想，防止對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施和第三者造成損失，防止人身事故發(fā)生。d保潔作業(yè)應(yīng)盡可能減少對(duì)商戶和顧客的影響。e保潔作業(yè)時(shí)工具應(yīng)隨身攜帶或在保潔車上規(guī)范放置，不允許在作業(yè)區(qū)內(nèi)隨意亂放。作業(yè)完畢應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)規(guī)范擺放或放回工具間。f清運(yùn)垃圾應(yīng)按照指定路線行走，事前對(duì)袋內(nèi)垃圾進(jìn)行檢查，以防商品混入，垃圾處理應(yīng)袋裝化。g保潔工如果揀到物品應(yīng)及時(shí)交物業(yè)服務(wù)中心處理。h保潔主管應(yīng)定時(shí)，定人，定地，定任務(wù)，定質(zhì)量的實(shí)施保潔服務(wù)計(jì)劃。i保潔主管應(yīng)聽取商戶意見，加強(qiáng)宣傳和溝通，爭(zhēng)取商戶的支持，不斷改進(jìn)工作。j保潔服務(wù)過(guò)程中不允許影響食品衛(wèi)生。k杜絕浪費(fèi)，節(jié)約能源。②保潔服務(wù)質(zhì)量要求:a不同材質(zhì)的地表面應(yīng)保持材料的原有色澤，無(wú)霧花現(xiàn)象出現(xiàn)。磚面及拼縫，邊沿線等處應(yīng)潔凈，無(wú)積垢，灰塵，水跡，紙屑，食品殘?jiān)驼衬z物等，保持地面干燥清潔。b內(nèi)墻面，天花，頂角，墻角和轉(zhuǎn)角等處應(yīng)保持粉刷涂料原色，無(wú)積塵和霉斑，蜘蛛網(wǎng)。c玻璃門，玻璃窗等表面應(yīng)潔凈，明亮，無(wú)水跡，指印和張貼物。d窗臺(tái)和上下接縫處等應(yīng)光潔，無(wú)灰塵，水跡和霉斑。e門面，門框，門背等處應(yīng)保持本色光澤，花紋清晰，無(wú)油跡和灰塵，金屬門飾，門鎖，門附件等應(yīng)保持金屬光亮，無(wú)銹斑，污跡和水跡。6.公共設(shè)施管理方案設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到項(xiàng)目的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到商戶及使用人的安全，是物業(yè)管理的重中之重。⑴設(shè)備的使用、運(yùn)行、各級(jí)別保養(yǎng)（日常維護(hù)、一級(jí)、二級(jí)保養(yǎng)）、小修、中修、大修、更新改造及特種設(shè)備的維護(hù)委托“深圳市開元同濟(jì)維保公司樓宇科技有限公司”或社會(huì)專業(yè)化公司實(shí)施。管理處設(shè)置工程部配合商管公司對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。⑵設(shè)備使用依據(jù)“確保安全，在滿足服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，節(jié)約能源，延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命?！钡脑瓌t。⑶設(shè)備維修則根據(jù)各類設(shè)備故障模式，采取以預(yù)防為主的維修模式。即：將三級(jí)保養(yǎng)制與計(jì)劃預(yù)修制、狀態(tài)維修相結(jié)合，對(duì)符合“浴缸型”故障模式（符合磨損規(guī)律）的設(shè)備如電梯、發(fā)電機(jī)、水泵、冷水機(jī)組等定期做三級(jí)保養(yǎng)，定期進(jìn)行中修、大修。對(duì)符合“直線型”故障模式的設(shè)備，如電力設(shè)備、電子設(shè)備進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)、探測(cè)性維修、狀態(tài)維修。設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期統(tǒng)計(jì)表序號(hào)名稱日常維護(hù)保養(yǎng)周期一級(jí)保養(yǎng)周期二級(jí)保養(yǎng)周期中修周期大修周期01生活水泵半月每季每年三年六年02消防水泵每月每季每年五年八年03風(fēng)機(jī)每月每季每年五年八年04電梯半月每半年每年三年六年05發(fā)電機(jī)每月每季度每年五年八年06干式變壓器每季每年//////07空冷水機(jī)組半月每半年每年三年六年08鍋爐半月每半年每年三年六年09火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)每月每季每年////10氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////11消防聯(lián)動(dòng)控制柜每月每季每年////12對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)每月每季度每年////13防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////14低壓配電柜半月半年每年////15高壓開關(guān)柜每月每年//16交通道閘每月每季每年三年六年17弱電系統(tǒng)每月每季每年////⑷設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理規(guī)范①?gòu)?qiáng)弱電系統(tǒng)：a落實(shí)防火、防汛、防雨雪、防小動(dòng)物、管線通“四防一通”措施，確保配電系統(tǒng)安全；b確保變配電設(shè)備的正常運(yùn)行，保持各種開關(guān)、儀表和指示燈完好；c定期測(cè)試接地裝置，確保接地裝置在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)；d重要計(jì)量測(cè)試儀器、儀表和工具按規(guī)定要求定期送檢，做到投入使用的計(jì)量器具在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，確保檢測(cè)儀表工具的準(zhǔn)確。②給排水系統(tǒng):a確保下水管/排水管道通暢；b每天一次檢查污水泵、提升泵，每季1次潤(rùn)滑加油及必要的保養(yǎng)；c每年二次對(duì)污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)；d污水處理系統(tǒng)正常運(yùn)行，周邊基本無(wú)異味和明顯噪聲，過(guò)濾格柵無(wú)堵塞，污水排放符合環(huán)保要求；e定期檢查隔油池、糞池確保正常運(yùn)轉(zhuǎn)和暢通。③消防系統(tǒng):a消防泵每月啟動(dòng)兩次并作記錄，定期保養(yǎng)，確保運(yùn)行正常；b消防栓每周巡查一次，確保消防栓箱內(nèi)各種配件完好并能正常使用；c每天檢查火警報(bào)警系統(tǒng)是否正常；d每半年檢查一次消防水帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油并做一次放水檢查；e每年檢測(cè)一次探測(cè)器，并對(duì)全部控制裝置進(jìn)行一次試驗(yàn)（包括聯(lián)動(dòng)）；f每月檢查一次滅火器，超過(guò)有效期的立即更新或充壓，達(dá)到“三定一有效”即：定人定位定責(zé)任，滅火器材齊全有效；g確保機(jī)械排煙設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。④物業(yè)范圍內(nèi)建筑物、廣場(chǎng)管理:a建筑墻面、地磚、露臺(tái)等各種損壞需及時(shí)修補(bǔ)，且修補(bǔ)后無(wú)破損的感覺；（只限于少面積范圍）b做好季節(jié)性維修養(yǎng)護(hù)工作，即：霉雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)對(duì)避雷設(shè)施的檢查、臺(tái)風(fēng)季節(jié)對(duì)建筑物進(jìn)行檢查及防滲漏等；c對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查，確保標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常；d在保修期內(nèi)，應(yīng)負(fù)責(zé)協(xié)助商管公司聯(lián)系總包單位，協(xié)調(diào)總包修理事項(xiàng)，核實(shí)質(zhì)保金的支付；⑤電梯系統(tǒng):a確保電梯良好正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕燈具等配件保持完好，自動(dòng)扶梯梯階及疏齒板、手扶帶無(wú)破損；b配合、監(jiān)督電梯保養(yǎng)單位對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)電梯進(jìn)行檢測(cè)、保養(yǎng)及維修，每次保養(yǎng)須有書面記錄并存檔；c確保電梯通過(guò)專業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)的年檢；d電梯保修期內(nèi)的保養(yǎng)及維修由電梯保養(yǎng)商完成；e保修期后的保養(yǎng)及維修由通過(guò)招標(biāo)程序確定維保商進(jìn)行；⑥空調(diào):a公共部位的風(fēng)口、管道、共享部位空調(diào)的進(jìn)出風(fēng)濾網(wǎng)每月清洗一次；b空調(diào)設(shè)備在保修期內(nèi)的保養(yǎng)及維修由空調(diào)保養(yǎng)商完成。保修期后的保養(yǎng)及維修通過(guò)招標(biāo)程序確定維保商進(jìn)行；c確?？照{(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行，維持室內(nèi)溫度符合政府頒布的空調(diào)溫度；d確保營(yíng)業(yè)時(shí)間有香薰供應(yīng)。⑦鍋爐:a為了延長(zhǎng)鍋爐使用壽命，確保鍋爐安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，落實(shí)節(jié)能減排工作目標(biāo)，制定鍋爐定期和日常維修計(jì)劃。b對(duì)安全附件：儀表、電器控制、燃燒器、除氧器、交換器、給水設(shè)備等每天進(jìn)行維修保養(yǎng)，并定期檢驗(yàn)，以保證設(shè)備正常運(yùn)行。c定期對(duì)所有輔助設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行加油、清洗，確保各附件的正常運(yùn)行，杜絕跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象發(fā)生。d鍋爐做到定期檢驗(yàn)，鍋爐的外部檢驗(yàn)一般每年進(jìn)行一次，內(nèi)部檢驗(yàn)一般每二年進(jìn)行一次，水壓試驗(yàn)一般每六年進(jìn)行一次；對(duì)于無(wú)法進(jìn)行內(nèi)部檢驗(yàn)的鍋爐，應(yīng)每三年進(jìn)行一次水壓試驗(yàn)。e做好鍋爐定期維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好有關(guān)維修保養(yǎng)的記錄。f做好安全閥每年校驗(yàn)一次，壓力表每半年校驗(yàn)一次的工作。g每星期對(duì)自動(dòng)控制安全保護(hù)裝置進(jìn)行一次人工試驗(yàn)和檢查，確保靈敏可靠。⑧避雷裝置:定期檢測(cè)維護(hù)避雷裝置，確保其性能符合國(guó)家、地區(qū)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。⑸設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn):①設(shè)施設(shè)備管理要求:a工程人員上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服（相關(guān)制服材質(zhì)、式樣由業(yè)主方確認(rèn)），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范；b確保設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行正常、無(wú)安全隱患，有健全的安全管理和安全操作制度；c建立定時(shí)檢查保養(yǎng)登記制度；d建立回訪、回檢制度，做好回訪、回檢記錄；e設(shè)備維修人員和有關(guān)值班人員必須熟悉相關(guān)設(shè)備的性能及使用常識(shí)，在緊急情況發(fā)生時(shí)應(yīng)能獨(dú)立應(yīng)對(duì)并處理或采取應(yīng)急措施；f設(shè)備維修人員接到報(bào)修通知后應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，急修項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)即修理；不能當(dāng)即修理的應(yīng)說(shuō)明原因并擬定修理方案和彌補(bǔ)措施，確保維修質(zhì)量；g各主要機(jī)房?jī)?nèi)的各種規(guī)章制度應(yīng)完善及規(guī)范化，符合政府相關(guān)部門的查驗(yàn)要求；h監(jiān)督保養(yǎng)商執(zhí)行保養(yǎng)合同，對(duì)保養(yǎng)時(shí)的保養(yǎng)工作進(jìn)行效果考核；i嚴(yán)格按照國(guó)家、永州市的規(guī)定、規(guī)范進(jìn)行操作；j訂立物業(yè)管理各項(xiàng)有償服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和操作流程。②設(shè)備維修管理a保修期內(nèi)竣工驗(yàn)收之日起，在規(guī)定的保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋的質(zhì)量保修。b保修期滿后對(duì)于商管公司管理的物業(yè)，物業(yè)公司事業(yè)部可承擔(dān)出租面積范圍之外的建筑部位、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施的修繕責(zé)任。租戶承擔(dān)出租面積之內(nèi)的自用部位和自用設(shè)備的修繕責(zé)任。物業(yè)管理范圍可以由大業(yè)主和物業(yè)公司在合同中詳細(xì)劃分。c保修期內(nèi)管理辦法:●保修期的計(jì)算應(yīng)以法規(guī)及發(fā)展商與建筑安裝單位、設(shè)備供貨單位的合同保修期限為準(zhǔn)。保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)設(shè)備的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致接管驗(yàn)收時(shí)保修期已滿者，竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的時(shí)間差，由發(fā)展商負(fù)責(zé)質(zhì)量保修，保修期順延。保修期滿后，公共設(shè)備由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修?！裎飿I(yè)設(shè)備接管時(shí)，管理處、發(fā)展商、保修單位三方應(yīng)就設(shè)備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，管理處維護(hù)的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達(dá)成共識(shí)，形成書面協(xié)議?！癖Ｐ奁冢Ｐ迒挝惶峁┑姆?wù)單一，一般只做修理，不做保養(yǎng)，難以達(dá)到物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)考評(píng)的需要。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需管理處自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決管理處或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛?！裨O(shè)備保修期時(shí)間內(nèi)，管理處宜委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，機(jī)電設(shè)備可委托其做日常維護(hù)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，電梯可按標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任合約形式委托。保養(yǎng)工作應(yīng)以清潔、防腐、潤(rùn)滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。機(jī)電設(shè)備、電梯故障維修，管理處應(yīng)督促保修單位解決?！癖Ｐ奁诮Y(jié)束，保修單位結(jié)算保修金時(shí)，管理處須在結(jié)算申請(qǐng)書上如實(shí)填寫使用方意見，并報(bào)公司工程部審核蓋章。保修單位不履行保修義務(wù)，管理處有權(quán)拒絕簽字。c維修保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)、故障維修由維保公司組織實(shí)施。參與保養(yǎng)的人數(shù)與保養(yǎng)時(shí)間，按管理處工程部審批后的保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行。小故障維修保證在規(guī)定期限內(nèi)完成。大故障或發(fā)生設(shè)備事故，按應(yīng)急程序處理?！裨O(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)公司，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及商管公司要求。設(shè)備月保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)于本月3號(hào)前報(bào)管理處。審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，報(bào)甲方備案，送管理處工程部一份。分包方的計(jì)劃報(bào)管理處初審后，報(bào)公司批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。●保養(yǎng)的實(shí)施應(yīng)嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行，并作好保養(yǎng)記錄。物業(yè)公司每月組織一次檢查，確認(rèn)保養(yǎng)質(zhì)量是否滿足維保公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《房屋設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》Q/KYTJ60001~60031-2002要求及甲方特殊要求。設(shè)備技術(shù)狀態(tài)是否正常?！癜l(fā)現(xiàn)設(shè)備故障，應(yīng)立即在彩生活平臺(tái)上報(bào)修。管理處工程部應(yīng)立刻組織修理。維保公司在網(wǎng)上收到報(bào)修單后，須在約定的時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。一時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)給管理處以書面說(shuō)明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，物業(yè)公司應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于維保公司不能解決的問(wèn)題，需要向?qū)I(yè)公司委托維修時(shí)，應(yīng)先填寫《設(shè)備外委維修申請(qǐng)表》，報(bào)物業(yè)公司及甲方批準(zhǔn)。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織招標(biāo)。●關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成停電、停水、停梯等（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。工程部首先應(yīng)電話通知分包方（屬于分包范圍的）、物業(yè)公司工程部及大業(yè)主，現(xiàn)場(chǎng)工程主管立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)?！裨O(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由物業(yè)公司制定建議方案，報(bào)業(yè)主批準(zhǔn)項(xiàng)目公司施工。物業(yè)公司工程部配合項(xiàng)目公司進(jìn)行工程施工監(jiān)督。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司工程部配合?！窀邏涸O(shè)備、壓力容器、電梯檢定計(jì)劃由維保公司制定，報(bào)物業(yè)公司事業(yè)部工程部。并報(bào)政府技術(shù)監(jiān)督部門檢定。③設(shè)備安全管理a持證上崗與安全責(zé)任制：●根據(jù)國(guó)家《特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核管理辦法》的要求，管理處工程部及維保公司從事特種作業(yè)的員工（電工、電梯工、制冷工、鍋爐工、消防中心值班員等），必須持證上崗。對(duì)已取得操作證的特種作業(yè)人員，按要求定期進(jìn)行復(fù)審?！裉胤N作業(yè)人員在獨(dú)立上崗作業(yè)前，必須進(jìn)行與本工種相適應(yīng)的、專門的安全技術(shù)理論學(xué)習(xí)和實(shí)際操作訓(xùn)練。特種作業(yè)人員的安全技術(shù)培訓(xùn)考核標(biāo)準(zhǔn)和基本培訓(xùn)教材，使用國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)委員會(huì)制定、編寫的標(biāo)準(zhǔn)、教材。培訓(xùn)考核合格方可在購(gòu)物廣場(chǎng)上崗?！窀鶕?jù)永州春天廣場(chǎng)的具體情況，實(shí)行“定人、定機(jī)、定區(qū)域”的安全責(zé)任制，形成全方位的安全管理網(wǎng)絡(luò)。④安全教育a員工安全教育：教育員工牢固樹立“安全第一、預(yù)防為主”的思想，不斷提高安全意識(shí)和遵守安全法規(guī)的自覺性。教育員工學(xué)習(xí)安全管理的基本知識(shí)；防火常識(shí)和滅火器材的使用方法，對(duì)易燃、易爆、有毒有害物質(zhì)的安全防護(hù)知識(shí)，有關(guān)高空作業(yè)的安全知識(shí)，特殊設(shè)備的安全防護(hù)常識(shí)。要求員工熟悉掌握本崗位的安全操作規(guī)程，不違章指揮，不違章作業(yè)。采用三級(jí)安全教育形式，即公司級(jí)安全教育、部門級(jí)安全教育、班、組級(jí)的安全教育，并對(duì)安全管理重要崗位的責(zé)任人安全消防主任、工程主任等，進(jìn)行專項(xiàng)安全教育。b公眾安全教育：永州春天廣場(chǎng)是公共建筑，來(lái)往人流大，事故多為“人的不安全行為”導(dǎo)致。鑒于此，永州春天廣場(chǎng)應(yīng)建立完善的安全標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。建筑物外應(yīng)設(shè)置平面圖、引導(dǎo)牌、交通標(biāo)志牌；建筑物內(nèi)應(yīng)設(shè)置引導(dǎo)牌、警示牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設(shè)備房房間標(biāo)牌，設(shè)備上應(yīng)設(shè)置設(shè)備標(biāo)牌，設(shè)備及管線表面的顏色按國(guó)家及設(shè)計(jì)圖要求進(jìn)行著色。設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)時(shí)，可能對(duì)使用人、公眾造成危險(xiǎn)的，須用代有警示的圍欄、屏風(fēng)進(jìn)行圍護(hù)。重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。此外通過(guò)公眾電子信息系統(tǒng)和宣傳欄對(duì)公眾進(jìn)行安全教育和警示。⑤安全檢查a日查：以交接班制度為主。工程主管必須堅(jiān)持對(duì)責(zé)任區(qū)域進(jìn)行日巡檢查，上下班前后檢查責(zé)任區(qū)有無(wú)事故隱患，檢查工作地是否整齊清潔。關(guān)水、關(guān)電、關(guān)門窗。b月查：部門/商管公司安全負(fù)責(zé)人對(duì)本單位重點(diǎn)部位、設(shè)備進(jìn)行檢查：c檢查各崗位人員貫徹執(zhí)行各項(xiàng)安全制度的情況；d機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行情況；e各項(xiàng)記錄是否齊全f對(duì)存在的不安全隱患、研究解決措施，作好記錄。季查：區(qū)域公司/商業(yè)總公司對(duì)購(gòu)物廣場(chǎng)重點(diǎn)部位、設(shè)備、電氣、裝修、燃?xì)獾冗M(jìn)行檢查，并按《安全檢查記錄》進(jìn)行評(píng)分。事故性質(zhì)和經(jīng)濟(jì)損失，認(rèn)真分析，嚴(yán)肅處理，并整理記錄存入設(shè)備檔案。⑺應(yīng)急預(yù)案①供配電系統(tǒng)緊急情況應(yīng)急措施a設(shè)備短路當(dāng)發(fā)現(xiàn)設(shè)備短路起火、主斷路器跳閘引起大面積停電時(shí)，應(yīng)迅速用氣體滅火器進(jìn)行滅火。干粉滅火器對(duì)電器污染較大，不到萬(wàn)不得已時(shí)，盡可能不用。嚴(yán)禁用水等導(dǎo)電液體救火?；饟錅绾螅J(rèn)真檢查事故點(diǎn)，測(cè)量絕緣電阻，徹底隔離故障點(diǎn)或故障設(shè)備后，方可恢復(fù)供電。切不可盲目送電引發(fā)更大的事故。隔離故障點(diǎn)設(shè)備，可采用分?jǐn)喔綦x開關(guān)、相關(guān)斷路器；拆除部分母線及電纜；摘除故障電器等方法。為減少停電影響面，應(yīng)采取變壓器代換，抽屜柜代換，電纜轉(zhuǎn)接等辦法進(jìn)行應(yīng)急供電處理。在進(jìn)行以上自救處理的同時(shí)應(yīng)立即打火警電話報(bào)警，講清地點(diǎn)、失火對(duì)象，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)得到有效的撲救。b配電室水淹：發(fā)現(xiàn)配電室進(jìn)水時(shí)，應(yīng)首先確定水中是否帶電，若帶電應(yīng)采取絕緣措施后進(jìn)入，關(guān)閉電源。若高壓部分漏電，應(yīng)通知供電局進(jìn)行停電。停電后，可用沙袋等防洪物資將進(jìn)水口封堵，用潛水泵將室內(nèi)積水排出。水排盡后，應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔烘干除濕處理，當(dāng)確認(rèn)濕氣已除，絕緣電阻達(dá)到規(guī)定值時(shí)，可開機(jī)試運(yùn)行。判斷無(wú)異常情況后才能投入正常運(yùn)行。c市電突發(fā)性停電：當(dāng)市電突然停電時(shí)，在啟動(dòng)發(fā)電機(jī)的同時(shí)，應(yīng)廣播通知商場(chǎng)顧客不要驚慌，組織群眾退場(chǎng)。同時(shí)應(yīng)用電話與供電局聯(lián)系，詢問(wèn)本路高壓停電原因及何時(shí)恢復(fù)供電。詢問(wèn)清楚后，若停電時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)通知甲方，做好相應(yīng)準(zhǔn)備，并及時(shí)補(bǔ)充油料。d觸電急救：發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，當(dāng)班電工應(yīng)保持清醒的頭腦立即組織搶救。搶救的方法是：脫離電源:人體觸電較重時(shí)會(huì)失去知覺，往往不能自行脫離電源。救護(hù)人員應(yīng)根據(jù)觸電場(chǎng)合和觸電電壓的不同，采取適當(dāng)?shù)姆椒ㄊ褂|電者脫離電源。低壓觸電時(shí)，應(yīng)首先拉開電源開關(guān)，離開關(guān)太遠(yuǎn)時(shí)用絕緣的桿棒把電線挑開。脫離電源要快，必須爭(zhēng)分奪秒，觸電時(shí)間越短，救活可能性越大。若離配電室較遠(yuǎn)，可采用拋擲金屬物使高壓短路，迫使高壓短路器的自動(dòng)保護(hù)裝置跳閘自動(dòng)切斷電源。但拋擲金屬物時(shí)，救護(hù)人員應(yīng)注意自身的安全。現(xiàn)場(chǎng)搶救:觸電人員脫離電源后，應(yīng)根據(jù)傷勢(shì)情況作如下處理：●觸電者尚未失去知覺時(shí)，應(yīng)使其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行救護(hù)，密切觀察癥狀變化?！裼|電者失去知覺，但有呼吸心跳。應(yīng)使其安靜的仰臥，將衣服放松使其呼吸順暢。若出現(xiàn)呼吸困難并有抽筋現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行人工呼吸和及時(shí)送醫(yī)診治。●觸電者呼吸和心跳都停止時(shí)，注意不能視為死亡，應(yīng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸，直到觸電者呼吸正?；蛘哚t(yī)生趕到為止。e供電設(shè)施防雷的安全管理供電設(shè)施遭雷擊時(shí)，上百萬(wàn)伏的高壓會(huì)沿導(dǎo)線傳播，擊穿供電線路上的供電和用電設(shè)備，還可能造成人身傷亡事故，造成很大的經(jīng)濟(jì)損失，所以防雷勢(shì)在必行。防雷管理主要包括兩方面內(nèi)容，一是根據(jù)國(guó)家的防雷標(biāo)準(zhǔn)安裝好防雷器具。二是管好防雷器具，保證雷雨季節(jié)防雷器具正常工作?！褡兣潆娝姆览灼骶?變配電所屬于一級(jí)防雷建筑物，按照規(guī)定變配電所應(yīng)裝避雷針。避雷針由三部分組成：伸向高空的金屬物叫接閃器，埋入大地的金屬物體叫接地體，連接接閃器和接地體的是引下線。遭雷擊時(shí)，避雷針可將雷電流迅速引入地下，避免其他設(shè)備受損。為防止雷電波沿導(dǎo)線傳入配電所，在高壓進(jìn)線和低壓出線上安裝閥式避雷器。閥式避雷器在正常電壓時(shí)呈現(xiàn)很高的電阻對(duì)電路工作無(wú)影響，當(dāng)遇雷電的高壓時(shí)呈現(xiàn)低阻，通過(guò)引下線和接地體將雷電流引入大地。●變配電所防雷器具的管理:避雷器具的管理較簡(jiǎn)單。每年雷雨季節(jié)前由變配電室的值班電工，進(jìn)行一次避雷針、避雷器和接地體裝置的全面試驗(yàn)、測(cè)量和維修，保證避雷器具良好運(yùn)行。②給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理:給排水設(shè)備設(shè)施在運(yùn)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)的異常情況，必須有相應(yīng)的緊急處理措施進(jìn)行處理。a主供水管爆裂如果發(fā)生此種情況，首先應(yīng)立即關(guān)閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，通知管理處工程部及總值班室。由總值班室負(fù)責(zé)聯(lián)系相應(yīng)責(zé)任部門及時(shí)通知用水單位和用戶關(guān)于停水情況。工程部負(fù)責(zé)安排維修組進(jìn)行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開水試壓，看有無(wú)漏水和松動(dòng)現(xiàn)象，如果試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。b水泵房發(fā)生火災(zāi)：任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心前來(lái)?yè)渚?，切斷一切電源。消防管理中心根?jù)預(yù)先制定的滅火方案組織滅火和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行控制，向“119”臺(tái)報(bào)警，并派隊(duì)員到必經(jīng)路口引導(dǎo)。通知工程部斷開相關(guān)電源，開啟自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、消防水泵保證消防供水?；饟錅绾?，工程部對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次檢查和清點(diǎn)，對(duì)已損壞的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補(bǔ)充申請(qǐng)，并填寫有關(guān)記錄、報(bào)告單。c水泵房發(fā)生浸水：少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，若浸水嚴(yán)重，應(yīng)關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備并拉下電源開關(guān)，通知工程部，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水，協(xié)助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對(duì)浸水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，如用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等，確定濕水已消除后，試開機(jī)運(yùn)行，如無(wú)異常情況即可投入運(yùn)行。③中央空調(diào)設(shè)備運(yùn)行管理中異常情況的處理a中央空調(diào)發(fā)生制冷機(jī)泄漏：發(fā)現(xiàn)這種情況，值班人員應(yīng)立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī)，并關(guān)閉相關(guān)的閥門，打開機(jī)房的門窗或通風(fēng)設(shè)施加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)通風(fēng)，立即告知值班主管，請(qǐng)求支援，救護(hù)人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具。對(duì)不同程度的中毒者采取不同的處理方法：對(duì)于中毒較輕者，如出現(xiàn)頭痛、嘔吐、脈搏加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好的地方；對(duì)于中毒嚴(yán)重者，應(yīng)進(jìn)行人工呼吸或送醫(yī)院；若氟里昂濺入眼睛，應(yīng)用2％硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼睛。尋找泄漏部位，排除泄漏源，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)不再泄漏后機(jī)組方可運(yùn)行。b中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)發(fā)生水浸時(shí)的處理：當(dāng)中央空調(diào)機(jī)房值班員發(fā)現(xiàn)這種情況時(shí)，應(yīng)按程序首先關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開關(guān)，然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比較嚴(yán)重。在盡力阻滯漏水時(shí)，應(yīng)立即通知工程部主管，請(qǐng)求支援。漏水源堵住后應(yīng)立即排水。當(dāng)水排除完畢后，應(yīng)對(duì)所有濕水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，可以采用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)的管線等辦法。然后確定濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行。沒有異常情況可以投入正常運(yùn)行。c發(fā)生火災(zāi)：當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)同水泵房的處理方式一樣進(jìn)行應(yīng)急處理。④鍋爐異常情況處理：a鍋爐運(yùn)行人員應(yīng)熟悉和掌握設(shè)備性能和各種運(yùn)行方式及緊急情況下的事故處理，千方百計(jì)保證人身及設(shè)備安全。發(fā)生事故后立即采取有效的措施，消除故障根源。迅速恢復(fù)機(jī)組正常運(yùn)行，在設(shè)備已不具備運(yùn)行或繼續(xù)運(yùn)行條件及對(duì)人身設(shè)備有直接危害時(shí)，應(yīng)立即停爐。b根據(jù)儀表指示事故征兆，及時(shí)準(zhǔn)確地判斷事故性質(zhì)，原因范圍，不能盲目處理，防止事故擴(kuò)大，避免不必要停爐。c發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)迅速向值長(zhǎng)、班長(zhǎng)匯報(bào)，按本規(guī)程規(guī)定，在值、班長(zhǎng)得領(lǐng)導(dǎo)下或單獨(dú)沉著，冷靜地進(jìn)行處理。指揮全班人員迅速果斷地按規(guī)程的規(guī)定處理事故，值長(zhǎng)的命令，除直接危及人身設(shè)備安全外，應(yīng)堅(jiān)決執(zhí)行。⑤電梯應(yīng)急情況處理辦法當(dāng)任何形式的緊急情況發(fā)生時(shí)，須立即報(bào)告及公司領(lǐng)導(dǎo)。a發(fā)生火災(zāi)時(shí)：●及時(shí)與消防部門取得聯(lián)系并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)?！駥?duì)于具有消防運(yùn)行功能的電梯，應(yīng)立即按動(dòng)消防按鈕，使得電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，僅讓消防人員使用。對(duì)于無(wú)此功能的電梯，應(yīng)立即將電梯直駛至首層并停梯?！袷钩丝捅３宙?zhèn)靜，組織疏導(dǎo)乘客離開轎廂，從樓梯撤走。將電梯置于“停止運(yùn)行”狀態(tài)，用手關(guān)閉廳門并切斷總電源?！窬纼?nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)即刻停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用干粉滅火器進(jìn)行滅火作業(yè)?！窆灿镁乐杏须娞莅l(fā)生火災(zāi)時(shí)，其余電梯應(yīng)立即停于遠(yuǎn)離火災(zāi)處，以防火災(zāi)蔓延，或交消防人員用于滅火?！裣噜徑ㄖ锇l(fā)生火災(zāi)時(shí)也應(yīng)停梯，以免因火災(zāi)而造成困人故障。b發(fā)生地震時(shí)：●對(duì)于政府已發(fā)布臨震預(yù)報(bào)的地震，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《破壞性地震應(yīng)急條例》有關(guān)規(guī)定采取必要的緊急處理措施，并遵照有關(guān)部門決定將電梯進(jìn)行停運(yùn)處理。●對(duì)于震級(jí)和烈度較大，震前又沒有發(fā)出臨震預(yù)報(bào)而突然發(fā)生的地震，很可能來(lái)不及采取措施。在此情況下，若一旦有震感應(yīng)就近停梯，乘客離開轎廂就近躲避。如被困在轎廂內(nèi)則不要自行外逃，保持鎮(zhèn)靜等待救援。c電梯濕水時(shí)：當(dāng)發(fā)生濕水事故時(shí)，除對(duì)漏水設(shè)施采取堵漏措施外，還應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：●底坑內(nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或滲水時(shí)，應(yīng)將電梯停于二層以上，切斷電源。●當(dāng)樓層發(fā)生供水管道、消火栓和家庭用水等的泄漏事故而造成井道和底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水層的上方兩層以上，停梯斷電，以防轎廂進(jìn)水?！駥?duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如采取擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)等方法?！裨诖_認(rèn)濕水消除，絕緣電阻符合要求并經(jīng)試梯無(wú)異常后，方可投入使用，對(duì)于微機(jī)控制電梯，更需仔細(xì)檢查以免燒毀線路板。d突然停電時(shí)：運(yùn)行中的電梯會(huì)因供電線路故障等原因而突然停梯，將乘客困于轎廂內(nèi)。應(yīng)采取以下措施進(jìn)行處理：●如果有司機(jī)操作，司機(jī)應(yīng)向乘客說(shuō)明情況，使得乘客保持鎮(zhèn)靜并盡快通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)與維修人員聯(lián)系，進(jìn)行盤車放人操作。●如無(wú)司機(jī)操作，維修人員在得知事故情況后，應(yīng)與轎廂內(nèi)被困人員取得聯(lián)系，說(shuō)明原因，使得乘客保持鎮(zhèn)靜等待?！袢鐐溆秒娫吹?，需及時(shí)啟用。如恢復(fù)送電需時(shí)較長(zhǎng)，則應(yīng)進(jìn)行盤車放人操作，解救被困人員?！窕謴?fù)送電后，應(yīng)及時(shí)告訴轎廂內(nèi)乘客，重新選層走梯?！裨谔幚硗暌陨鲜录?，應(yīng)詳細(xì)填寫處理報(bào)告并存檔。⑻設(shè)備技術(shù)資料、備件管理配備1名資料/備件兼職管理員（與其它專業(yè)共用），熟悉電腦，能熟練運(yùn)用WORD、EXCEL軟件。管理庫(kù)房，建立技術(shù)檔案。①設(shè)備技術(shù)檔案資料管理：a設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由公司向甲方收取并辦理接收手續(xù)并填寫《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，公司辦理清單簽字、蓋章手續(xù)，交現(xiàn)場(chǎng)庫(kù)管員保管。b所有質(zhì)量記錄（運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、診斷記錄、維修記錄等）均須采用花樣年/維保公司標(biāo)準(zhǔn)表格。由庫(kù)管員分類歸檔。記錄保持三年。②備件申請(qǐng)、采購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳：a根據(jù)正常運(yùn)作或維修需要，由現(xiàn)場(chǎng)工程主管填寫《設(shè)備備件購(gòu)置申請(qǐng)表》報(bào)公司及甲方批準(zhǔn)。購(gòu)置的設(shè)備備件，現(xiàn)場(chǎng)均應(yīng)建檔，還應(yīng)報(bào)公司建檔。b采購(gòu)人員應(yīng)對(duì)所采購(gòu)設(shè)備備件的用途、基本要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等掌握清楚。購(gòu)買時(shí)應(yīng)會(huì)同技術(shù)人員共同對(duì)性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。c零部件、材料及備件，購(gòu)進(jìn)后，由現(xiàn)場(chǎng)工程主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員及甲方進(jìn)行驗(yàn)證，填寫《設(shè)備備件驗(yàn)證單》，工程主任根據(jù)設(shè)備的說(shuō)明書或合同規(guī)定的技術(shù)條件會(huì)同甲方進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證后的設(shè)備備件，庫(kù)管員方可辦理入庫(kù)建帳手續(xù)。所有購(gòu)置的設(shè)備均須在采購(gòu)記錄中登記。7.檔案資料管理方案:加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于單元及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與租戶的溝通、聯(lián)系。租戶資料進(jìn)行分戶保存、管理⑴管理內(nèi)容：①商戶檔案：所有商房合同（復(fù)印件），商戶基本情況登記表、二次裝修申請(qǐng)表等；②文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；③管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、安防）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。⑵管理措施：①制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；②專人管理，專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重租戶隱私，保守秘密；③科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；④逐步實(shí)現(xiàn)智能化管理，計(jì)時(shí)可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。8.物業(yè)人力資源管理方案：⑴組織機(jī)構(gòu)商場(chǎng)工程物業(yè)管理人員（共65人）見圖：工程物業(yè)部經(jīng)理工程物業(yè)部經(jīng)理（1人）物業(yè)主任（1人）主任綜合工程師物業(yè)主任（1人）主任綜合工程師（1人）消防安保主任（1人）綜合工程師綜合工程師（1人）安保領(lǐng)班（3人）保潔領(lǐng)班（2人）保安員（17人）暖通技工（1人）強(qiáng)電技工（4人）綜合技工（5人）監(jiān)控消防員（4人）保潔員（24人）保安員（17人）暖通技工（1人）強(qiáng)電技工（4人）綜合技工（5人）監(jiān)控消防員（4人）保潔員（24人）②主任級(jí)以上班次配置說(shuō)明：實(shí)行兩班工作制：早（8:00-18:00）；中（15：00-23:00）工程物業(yè)部經(jīng)理：1人，早班；物業(yè)主任：1人，（早、中班）消防安全主管：1人：跟班制（早、中班）主任綜合工程師：1人；跟班制（早、中班）綜合工程師：1人；跟班制（早、中班）③班次配置說(shuō)明：實(shí)行兩班工作制：早（9:00-21:00）；晚（21：00-9:00）安全領(lǐng)班：3人，每班1人（早、晚班）監(jiān)控員：4人；每班1人（早、中、晚班，每班8小時(shí)）安全員：17人；每班工作分配：外圍廣場(chǎng)1個(gè)崗，內(nèi)街一、二層1個(gè)崗，三、四層1個(gè)崗，機(jī)動(dòng)1個(gè)崗；B1停車場(chǎng)：1個(gè)崗（此配置在停車場(chǎng)不設(shè)置收費(fèi)情況下）；暖通技工1人；（早、晚班）綜合技工5人：（早、晚班）強(qiáng)電技工4人：每班1人，（早、中、晚班，每班8小時(shí)）；⑵崗位職責(zé):①主任綜合工程師a貫徹執(zhí)行工程物業(yè)經(jīng)理的指示，對(duì)工程物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)。b對(duì)工程部所有人員和設(shè)備全權(quán)管理和調(diào)配，挑選和配備下屬各崗位，培養(yǎng)、鞏固骨干隊(duì)伍，切實(shí)保障所有機(jī)電設(shè)備的安全運(yùn)行與裝修設(shè)施的完好。以最低的費(fèi)用開支保持小區(qū)機(jī)電設(shè)備管理的高格調(diào)水準(zhǔn)。c制定下屬各崗位規(guī)范及操作流程，督促檢查下屬嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，操作規(guī)程及設(shè)備檢修保養(yǎng)制度。d使設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運(yùn)行。e制定工程部預(yù)算。f負(fù)責(zé)起草設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件計(jì)劃審核，并負(fù)責(zé)檢修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施。同時(shí)做好各種運(yùn)行記錄。g深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備狀況，堅(jiān)持每天做如下檢查：●審核運(yùn)行巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施?！駥忛喐飨到y(tǒng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)技術(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)修正?！瘳F(xiàn)場(chǎng)巡查下屬崗位紀(jì)律及工作狀況，了解員工思想，發(fā)現(xiàn)不良傾向及時(shí)糾正。①綜合工程師a確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行是主管的首要任務(wù)，對(duì)下屬人員和所屬系統(tǒng)設(shè)備負(fù)有全面的管理責(zé)任，要求每天作如下檢查：●主要設(shè)備的運(yùn)行技術(shù)狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即組織處理?！駲z查下屬崗位紀(jì)律及精神狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正?！瘳F(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程施工，控制工作質(zhì)量與進(jìn)度?！駥?shí)地考察下屬員工維修保養(yǎng)工作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取糾正措施。●審閱運(yùn)行報(bào)表，掌握所屬系統(tǒng)當(dāng)天能耗狀況，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象。b設(shè)備發(fā)生故障及時(shí)組織檢修，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)組織處理，做好技術(shù)把關(guān)工作，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；做到“三不漏”（不漏油、不漏氣、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好）。c負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)運(yùn)行方案，并不斷與運(yùn)行人員研究改進(jìn)措施，使本系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運(yùn)行的前提下，力圖節(jié)省能耗。d負(fù)責(zé)制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品、備件計(jì)劃，定期報(bào)送主任審定，并負(fù)責(zé)組織安排維修保養(yǎng)計(jì)劃的實(shí)施，制定工作標(biāo)準(zhǔn)，督導(dǎo)下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率。e認(rèn)真貫徹落實(shí)崗位責(zé)任制，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅(jiān)持周而復(fù)始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈）、“四不漏”（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）。嚴(yán)格檢查督導(dǎo)下屬。f針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)常對(duì)下屬員工進(jìn)行職業(yè)道德、物業(yè)服務(wù)意識(shí)教育和專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)。g審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月交文員整理歸檔。h掌握科技發(fā)展動(dòng)態(tài)，認(rèn)真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷；對(duì)所屬系統(tǒng)的重大改造工程參與設(shè)計(jì)，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案。監(jiān)督施工，驗(yàn)收施工質(zhì)量。i負(fù)責(zé)裝修管理中有關(guān)規(guī)定的審查和驗(yàn)收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求。③綜合技工：a在公共區(qū)域主通道、區(qū)域站立為顧客提供服務(wù)，負(fù)責(zé)公共區(qū)域固定位置或劃片區(qū)域的日常安全防范及相關(guān)事情處理。b及時(shí)報(bào)告進(jìn)出顧客的人流情況，注意觀察可疑人員，阻止商販、打斗者、精神病患者進(jìn)入公共區(qū)域。c及時(shí)制止破壞公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、可能造成安全隱患的違章行為，并進(jìn)行必要的取證工作。d提醒、制止商戶（商家）、消費(fèi)者的不文明行為和違規(guī)經(jīng)營(yíng)（如、占道經(jīng)營(yíng)、隨意張貼廣告）等。e負(fù)責(zé)監(jiān)督責(zé)任區(qū)域的清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。f確認(rèn)促銷活動(dòng)的合法性（如檢查促銷單等），規(guī)范促銷活動(dòng)場(chǎng)地。g驗(yàn)證、放行進(jìn)場(chǎng)的施工人員、非營(yíng)業(yè)時(shí)間段商鋪盤點(diǎn)人員，以及消防通道進(jìn)出人員，必要時(shí)對(duì)進(jìn)出的物品進(jìn)行查驗(yàn)并及時(shí)提醒其儀容儀表。h負(fù)責(zé)檢查責(zé)任區(qū)域的消防設(shè)備、器材的配置與完好情況。i疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)車輛停入適當(dāng)位置，并提醒車主做好防盜措施。j隨時(shí)巡視檢查停放車輛的車況，觀察車輛外觀情況，發(fā)現(xiàn)漏水（油）或未關(guān)好車門、窗等情況應(yīng)及時(shí)通知車主并做好記錄，必要時(shí)可對(duì)車主作善意提醒和確認(rèn)。④強(qiáng)電技工崗位職責(zé)a熟悉了解樓宇高低壓變配電設(shè)備的性能原理和操作方法，以保證變配電設(shè)備的安全，正常運(yùn)行，并定期進(jìn)行保養(yǎng)檢查。b配合完成商戶收樓、退場(chǎng)有關(guān)電氣核驗(yàn)工作及其他物業(yè)管理工作。c在電氣主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，做好商城的各項(xiàng)電氣維修及保養(yǎng)工作。d負(fù)責(zé)監(jiān)督各商戶二次裝修工程并參與裝修竣工驗(yàn)收，使其各方面切實(shí)達(dá)到管理公司對(duì)二次裝修的要求，并定期向電氣主任報(bào)告二次裝修情況。e熟悉商城各配電間供電區(qū)域范圍，了解商城各個(gè)主要設(shè)備的供電情況及運(yùn)作情況，并掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。f必須嚴(yán)格執(zhí)行安全操作程序和各項(xiàng)規(guī)章制度自覺遵守國(guó)家有關(guān)安全法規(guī)。g根據(jù)制度及時(shí)完成各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、檢測(cè)工作，做好必要的工作記錄并定期向電氣主管報(bào)告各項(xiàng)維修保養(yǎng)進(jìn)程。h按時(shí)完成分管保養(yǎng)的設(shè)備的日保、月保、年保工作，對(duì)主要設(shè)備發(fā)現(xiàn)有故障，須向上級(jí)報(bào)告后再進(jìn)行修復(fù)工作。i熟悉上述系統(tǒng)外協(xié)保養(yǎng)合同內(nèi)容，對(duì)系統(tǒng)范圍內(nèi)的常規(guī)故障能及時(shí)調(diào)查、排除，對(duì)非常規(guī)故障要及時(shí)報(bào)告電氣主管通知承包商來(lái)維修，使設(shè)備正常運(yùn)行。j配合消防定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行試驗(yàn)，并做好記錄。k按時(shí)巡查各設(shè)備的運(yùn)作情況，做好各設(shè)備工作狀態(tài)的讀數(shù)記錄，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時(shí)，應(yīng)立即檢查及時(shí)處理并向電氣主管報(bào)告。l如須外出或進(jìn)入商戶室內(nèi)進(jìn)行維修工作，須先接維修派工單，并攜帶聯(lián)絡(luò)電話或?qū)χv機(jī)，保持聯(lián)系。維修完畢，須將維修派工單給商戶簽名確認(rèn)，并將此單交還上級(jí)。m如遇緊急事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)冷靜按操作規(guī)程處理，處理完畢作好第一手資料記錄，并匯報(bào)上級(jí)。⑤暖通技工a在綜合維修主任的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。為商戶提供維修、安裝服務(wù)，填寫好各種記錄。b負(fù)責(zé)巡查水泵房、消防泵房、濕式報(bào)警閥室，排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、清潔。c確保水池水位正常，水池蓋、檢查門必須鎖好，無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入。d每日巡視檢查相關(guān)系統(tǒng)設(shè)備的工作狀態(tài)，做好數(shù)據(jù)記錄，對(duì)有可能出現(xiàn)異常情況要提前進(jìn)行保養(yǎng)。e定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無(wú)松動(dòng)、軸承油潤(rùn)滑情況良好。發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即向報(bào)告上級(jí)。f對(duì)商戶的二次裝修給排水部分進(jìn)行指導(dǎo)、管理、檢查。g如須外出或進(jìn)入商戶室內(nèi)進(jìn)行維修工作，須先接維修派工單，并攜帶聯(lián)絡(luò)電話或?qū)χv機(jī)，保持聯(lián)系。維修完畢，須將維修派工單給商戶簽名確認(rèn)，并將此單交還上級(jí)。h當(dāng)班人員必須將班內(nèi)所發(fā)生的事清楚地記錄在值班本上，如需下班跟進(jìn)的需在值班記錄上寫明。i為了確保給水、排水、污水處理系統(tǒng)的正常運(yùn)行，必須遵照有關(guān)規(guī)定依順序做好日常巡視、檢查、處理工作。j嚴(yán)禁隨意、私自開關(guān)水泵及一些非正常操作。⑥消防安全主任：a全面負(fù)責(zé)商管班組的日常管理工作。b負(fù)責(zé)制定有關(guān)商管各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃，擬定年度工作計(jì)劃、人員培訓(xùn)計(jì)劃、物品消耗計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃和各階段性工作計(jì)劃。c負(fù)責(zé)制定和建立商管器材設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，并負(fù)責(zé)所管器材設(shè)施設(shè)備的日常管理。d負(fù)責(zé)制定安全管理及檢查標(biāo)準(zhǔn)的工作程序，并負(fù)責(zé)日常記錄表單的檢查工作。e負(fù)責(zé)所轄員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和業(yè)績(jī)考核工作。f負(fù)責(zé)配合消防主管編制消防演練和演習(xí)方案并組織實(shí)施。j負(fù)責(zé)商管隊(duì)員的整體思想教育工作。h負(fù)責(zé)會(huì)同工程技術(shù)人員對(duì)商場(chǎng)安全系統(tǒng)設(shè)備的定期全面檢測(cè)與記錄工作。i負(fù)責(zé)擬定所轄業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的節(jié)能降耗計(jì)劃方案，并組織具體的實(shí)施工作。j負(fù)責(zé)與派出所、街道辦、綜治辦等相關(guān)業(yè)務(wù)政府部門的具體溝通工作。k負(fù)責(zé)處理顧客、商戶對(duì)商管人員的投訴，制定改進(jìn)措施，并協(xié)助客戶服務(wù)人員對(duì)商戶的回訪工作。l負(fù)責(zé)與其他部門的溝通與協(xié)調(diào)工作。m負(fù)責(zé)商管各種記錄及文件的檢查和存檔工作。n負(fù)責(zé)商管隊(duì)的內(nèi)務(wù)管理及宿舍物品的配置、檢查。o完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。⑦物業(yè)主任職責(zé)a全面負(fù)責(zé)商場(chǎng)的商管、保潔綠化、停車場(chǎng)、消防安全等方面的管理工作。b負(fù)責(zé)本部門人員工作的檢查、督促、考核工作。c負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)計(jì)劃的審核工作。d負(fù)責(zé)組織實(shí)施商場(chǎng)范圍內(nèi)的消防安全檢查。e負(fù)責(zé)涉及本部門的租戶、顧客投訴處理。f負(fù)責(zé)制定商場(chǎng)安全、環(huán)境、消防工作計(jì)劃，并對(duì)實(shí)施情況進(jìn)行檢查與監(jiān)督。g負(fù)責(zé)與派出所、街道辦、綜治辦等政府部門的溝通與協(xié)調(diào)工作。h負(fù)責(zé)組織部門的節(jié)能降耗工作的檢查與監(jiān)督及本部門的目標(biāo)考核工作。i負(fù)責(zé)商管、保潔、綠化、消殺等服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查工作。j負(fù)責(zé)組織本部門體系文件的編訂、培訓(xùn)、實(shí)施等。k負(fù)責(zé)本部的供方選擇、招投標(biāo)管理、合格供方的檢查與評(píng)估工作。l負(fù)責(zé)審核停車場(chǎng)收費(fèi)服務(wù)及日常管理的籌劃、經(jīng)營(yíng)工作。m完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。⑧安保領(lǐng)班a負(fù)責(zé)對(duì)各崗位履行職責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督，負(fù)責(zé)人員的臨時(shí)調(diào)配，處理各種糾紛和突發(fā)事。b主持安排本班的日常工作，帶領(lǐng)和督促隊(duì)員做好安全管理工作；c及時(shí)傳達(dá)上級(jí)的各項(xiàng)指示、精神，并具體組織落實(shí)；d熟悉各崗位職責(zé)、掌握重點(diǎn)部位及預(yù)防措施；e做好當(dāng)班值班記錄和交接班工作；f自覺遵守公司和安全管理部的各項(xiàng)規(guī)定，做到以身作則；g檢查隊(duì)員儀容儀表，帶領(lǐng)隊(duì)員準(zhǔn)時(shí)出操，做好每日訓(xùn)練工作。h職責(zé)范圍：整個(gè)營(yíng)業(yè)區(qū)的巡邏檢查，現(xiàn)場(chǎng)安防管理及保安人員整體工作情況的管控。⑨監(jiān)控消防員：a監(jiān)控室值班的保安員要全面熟悉監(jiān)控室內(nèi)的設(shè)備功能和使用程序與方法，確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。b負(fù)責(zé)監(jiān)控中心電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各個(gè)區(qū)域的治安動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題正確分析,果斷決定，及時(shí)報(bào)告并與有關(guān)崗哨取得聯(lián)系。c負(fù)責(zé)對(duì)重點(diǎn)部位和可疑情況的電視錄象工作。d負(fù)責(zé)影像資料的保管工作。e負(fù)責(zé)查出報(bào)警位置，及時(shí)調(diào)動(dòng)保安員現(xiàn)場(chǎng)查看并處理。f做好資料保管和保密工作，無(wú)關(guān)人員不準(zhǔn)進(jìn)入監(jiān)控室，不準(zhǔn)向無(wú)關(guān)人員談及監(jiān)控室的運(yùn)作情況和值班情況。g完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作。⑩安保員a在公共區(qū)域主通道、區(qū)域站立為顧客提供服務(wù)，負(fù)責(zé)公共區(qū)域固定位置或劃片區(qū)域的日常安全防范及相關(guān)事情處理。b及時(shí)報(bào)告進(jìn)出顧客的人流情況，注意觀察可疑人員，阻止商販、打斗者、精神病患者進(jìn)入公共區(qū)域。c及時(shí)制止破壞公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備、可能造成安全隱患的違章行為，并進(jìn)行必要的取證工作。d提醒、制止商戶（商家）、消費(fèi)者的不文明行為和違規(guī)經(jīng)營(yíng)（如、占道經(jīng)營(yíng)、隨意張貼廣告）等。e負(fù)責(zé)監(jiān)督責(zé)任區(qū)域的清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。f確認(rèn)促銷活動(dòng)的合法性（如檢查促銷單等），規(guī)范促銷活動(dòng)場(chǎng)地。g驗(yàn)證、放行進(jìn)場(chǎng)的施工人員、非營(yíng)業(yè)時(shí)間段商鋪盤點(diǎn)人員，以及消防通道進(jìn)出人員，必要時(shí)對(duì)進(jìn)出的物品進(jìn)行查驗(yàn)并及時(shí)提醒其儀容儀表。h負(fù)責(zé)檢查責(zé)任區(qū)域的消防設(shè)備、器材的配置與完好情況。i疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)車輛停入適當(dāng)位置，并提醒車主做好防盜措施。j隨時(shí)巡視檢查停放車輛的車況，觀察車輛外觀情況，發(fā)現(xiàn)漏水（油）或未關(guān)好車門、窗等情況應(yīng)及時(shí)通知車主并做好記錄，必要時(shí)可對(duì)