某年重慶東嶺陽光城東山項目可行性分析

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔“東嶺陽光城”項目可行性研究報告重慶建力房地產(chǎn)開發(fā)公司重慶慶隆達房地產(chǎn)開發(fā)公司2007-10-15

目錄一、項目概況二、市場調(diào)研三、目標客戶群定位四、項目營銷定位五、項目價格定位六、項目銷售、開發(fā)計劃及資金需求七、編制說明表一、項目綜合造價成本概算表表二、項目各項成本比例分析表表三、項目經(jīng)濟分析表表四、項目綜合因素敏感性分析表表五、項目盈虧性分析表八、項目成功的關鍵因素九、可行性結論及建議一、項目概況1、項目名稱：東嶺陽光城2、開發(fā)地點：東山仙鶴路與東山路交匯處3、項目性質(zhì)：商住高層住宅小區(qū)（18+1和11+1）4、項目經(jīng)濟指標：總用地面積： 22813平方米總建筑面積： 121880平方米其中：計入容積率建筑面積： 83100 平方米A、住宅面積： 82860 平方米B、停車場負一、二層面積：29880平方米C、商業(yè)面積（停車場負三、四、五層）：8900平方米地上：240平方米建筑層數(shù)： 11+1、18+1層容積率： 3.5停車位： 646個5、投資方式：自籌資金，銀行貸款6、項目開發(fā)建設單位：重慶慶隆達房地產(chǎn)開發(fā)公司與重慶建力房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)建設7、項目使用功能設置（見圖）（1）B1、B2、號樓地下負一層至負二層均為地下停車場,負三、四、五三層為商業(yè)鋪面。（2）A1、A2、B1、B2、B3、B4、C1、C2、D1、D2、D3、D4樓住宅用房8、項目的實施項目計劃于2007年底開工，分段逐步開發(fā)，計劃在2009年底全部建成投入使用。二、市場調(diào)研分析1、重慶市房地產(chǎn)投資熱據(jù)市統(tǒng)計局的統(tǒng)計資料顯示，重慶市上半年房地產(chǎn)投資走強，1－7月，重慶市房地產(chǎn)投資總額達32．9億元，同比增長了18．7％。在32．9億元的房地產(chǎn)投資中，同比增幅較大的是商品住宅，1－7月，全市商品住宅的投資達18．34億元，占投資總額的56％，同比增長26．9％。其次是商業(yè)營業(yè)用房，1－7月，全市商業(yè)營業(yè)用房的投資達3．6億元，占投資總額的11％，同比增長15．6％；而辦公寫字樓的投資也明顯增長，1－7月，辦公寫字樓投資達1．82億元，同比增長3．8％?？傮w來看，1－7月，重慶市房地產(chǎn)仍呈良好走勢，商品住宅的走勢比較平穩(wěn)。2、重慶房地產(chǎn)供、需態(tài)勢平穩(wěn)07年上半年，重慶市房地產(chǎn)市場總體運行態(tài)勢平穩(wěn)，商品房批準預售量、商品住宅預售交易量、住宅價格繼續(xù)保持不同程度的增長；二手房交易量大幅攀升，房地產(chǎn)二、三級市場繼續(xù)保持聯(lián)動發(fā)展。商品房供給量穩(wěn)步增加。至5月底，重慶市兩城區(qū)及郊區(qū)共發(fā)放商品房預售許可證60個，項目總投資12．54億元，同比增長26．8％；商品房批準預售面積79．55萬平方米，同比增長47．3％；其中住宅面積66．40萬平方米，同比增長50．3％?？傮w看來，商品住宅市場有效需求增勢減緩。表現(xiàn)在以下幾個方面：一是商品房需求總量下降，住宅需求仍保持小幅上升，二是普通住宅仍然占據(jù)商品住宅消費市場的主導地位。在住宅預售登記面積中，高層住宅19．6萬平方米，占總比例的41．1％；而普通住宅23．7萬平方米，占總比例的49．7％；經(jīng)濟適用房4．4萬平方米，占9．2％。三是住宅需求保持小幅增長，各類型住宅則不同的漲跌態(tài)勢。比如高層和經(jīng)濟適用房則分別比去年同期減少6％和35％。個人購房占絕對主導地位。截至5月，重慶市兩城區(qū)共預售商品房4650套，其中個人購買占99％，單位購房僅占1％；個人購買住宅達到99.8％。3、以下是項目周邊樓盤調(diào)研（1）亨特上城項目樓盤綜合情況地理位置位于云巖區(qū)友誼路與黔靈東路交叉口，樓盤情況共30層，分為兩棟，一棟為商住樓，底下4層為商鋪，第5層為轉(zhuǎn)換層，6-30層為住宅。綠化率達30%。另一棟為酒店式公寓，共22層，層高4.95米，30-90平米中空躍層結構，樓盤每層8戶、三部電梯，戶型設計的特色在于寬客廳、窄進深，特別設計了超大主臥和超大觀景臺。地段優(yōu)勢明顯，在噴水池CBD內(nèi)，都市的繁華與寧靜一步切換。戶型特點戶型面積在77-139平米之間，主力戶型為107平米和130平米，共300套，層高2.9米，公攤18-20%，價格均價5800元——6000元左右，30——40的小戶型精裝修單價在10000元/平方米銷售情況銷售速度較慢，房價過高。（2）經(jīng)典時代項目樓盤綜合情況地理位置南明區(qū)油榨街樓盤情況項目總建筑面積為16萬平方米，總占地7萬平方米，一期、二期均已銷售完畢，現(xiàn)三期電梯房，棟數(shù)：3?？射N售為96套，容積率3.8，綠化率為38%，小區(qū)環(huán)境綠化較好，有網(wǎng)球場等配套設施。戶型特點80——140平方米價格定價高層均價4900元/平方米銷售情況三期已在8月22日開盤銷售。銷售情況較好。（3）銀海嘉怡花園項目樓盤綜合情況地理位置云巖區(qū)半邊街28號(黑馬市場后面)樓盤情況建筑規(guī)模近180000平方米,綠化率41．9%,容積率3.02。項目分三期開發(fā)，樓層有7層，11+1和22層。一、二期均為現(xiàn)房，小區(qū)內(nèi)中庭園林面積近10000平方米,植物花卉近200種。戶型特點平層、錯層、復式等多種房型，戶型設計多達19種,面積從80平方米至200平方米不等,同時戶戶設有全落地景觀陽臺、透空鑄鐵雕花欄桿;另外,還特設入戶空中私家花園價格定價二期開盤價格在4900元/平方米，現(xiàn)5100元/平方米銷售情況銷售情況很好，二期在05年排號銷售，現(xiàn)已銷售98%左右，三期將在明年推出（4）藍波灣新添衛(wèi)城項目樓盤綜合情況地理位置烏當區(qū)新添大道北段99號樓盤情況項目總建筑面積為：30萬平方米，，2萬平方米的水岸山林，綠化率達到38%，分為三期開發(fā)，一期新天衛(wèi)城紅景街區(qū)，主要為商業(yè)和多層房，二期藍景街區(qū)主要為高層房，三期為別墅，戶型特點整體戶型偏大，一期最小戶型為108平方米，二期戶型最小戶型為138平方米，最大240平方米價格定價現(xiàn)二期均價為4500元/平方米銷售情況銷售情況較好，去年一期已銷售完畢，二期8月23日開盤。（5）、龍硯東山項目樓盤綜合情況地理位置本小區(qū)位于東山半山、扶風山風景區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)東山樓霞勝景，東山公園，陽明祠人文、生態(tài)前年傳承，被陽明山、扶風山、仙鶴山三山環(huán)抱的生態(tài)園林住宅小區(qū)樓盤情況建筑面積：41314.00米2，占地面積：27880.00米2，684套，車位個數(shù)：210個，綠化率：40.00%容積率：1.80，開盤時間：2007-9-28；入住時間：2008-8-31，11+1的小高層和6樓多層戶型特點戶型從95——238平方米，23種戶型價格定價住宅均價：4600.00元/米2，住宅起價：4300.00元/米2；銷售情況一期9月推出，共331套房源，現(xiàn)已銷售153套。三、目標客戶群定位1、目標客群特征；（1）分布區(qū)域：主流客戶群分布于市區(qū)兩城區(qū)，他們有強烈的老城中心生活情結（2）購買目的：居住自用為主、投資物業(yè)升值為輔（3）年齡：約為35歲—45歲（4）購買力：主力消費群購買力在28萬——40萬元左右（5）職業(yè)類型民營企業(yè)的高級白領及中高管理層從事商業(yè)、創(chuàng)業(yè)成功的中、高管理者企事業(yè)單位的領導層及專業(yè)人士私營企業(yè)主政府部門的公務員在重慶做生意的省內(nèi)地、州、市以及省外成功人士客戶背景、事業(yè)觀點、生活態(tài)度受過高等教育，有高等職業(yè)，具開放性及創(chuàng)新思維，有強烈的老城中心生活情結，棄遠求近。對居家的選擇，有自己的主張，需要良好的人文與居住環(huán)境，要穩(wěn)定感，要歸屬感，有時代氣息。3、選購本項目的動機：（1）認同本項目的獨特性，注重居住環(huán)境品味及文化格調(diào)（2）認同本項目的區(qū)域優(yōu)勢（3）認同本產(chǎn)品規(guī)劃設計功能并追崇本項目的環(huán)境營造和文化基調(diào)等（4）項目附加值優(yōu)于區(qū)域內(nèi)其他項目（5）為本項目性能價格比所吸引4、購買行為特征：（1）主要目標客戶屬于事業(yè)成功人士，他們共同的特點是對前途充滿信心，工作緊張繁忙，生活節(jié)奏快捷且充實，沒有太多時間進行仔細的調(diào)查比較。（2）經(jīng)濟實力也使其不特別斤斤計較。因此銷售現(xiàn)場、環(huán)境綠化、工地包裝及廣告宣傳等方面的精心設計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關重要。（3）目標客戶的知識層次較高，預計購買過程中將有較多的房地產(chǎn)專業(yè)人士介入，因此對銷售員的要求將會更高。（4）目標客戶對物業(yè)的評價將不單純是依據(jù)位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素進行簡單評判，而會將精神層次上的感性因素加入到購買評價中，因此銷售中品味和格調(diào)的營造與醞釀，尤其是對物業(yè)管理服務意識的早期展現(xiàn)，將會使其產(chǎn)生更強烈的購買欲望。綜上所訴結論：他們代表是當今社會中的精英，他們事業(yè)有成，游歷甚廣，大部分是靠自己的努力而積累起財富。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的的房產(chǎn)，他們擁有私家車。他們的居家消費完全是個人行為，是為了發(fā)掘合適自己的生活方式，所以他們識得品牌，欣賞經(jīng)典，但排斥奢華，而且也不十分關注流行，他們以適合于自己的方式生活，這種方式往往使他們看上去更為獨特。他們是整個社會的中流砥柱，他們的家居態(tài)度是：舒適、穩(wěn)定，要能顯示自己的實力與品位。他們更看重家的意義，因為在家中可以完成自己在外面不能釋放的夢想，他們把家當作是一個自己可以實現(xiàn)的夢想，而且從他們的家中往往就能將這個人看出個端倪。正是基于目標消費者這樣的心理特征，所以本項目客戶群定位在追求文化品位和資產(chǎn)階級生活情調(diào)“新中產(chǎn)階層“四、項目營銷定位1、項目SWOT分析優(yōu)勢（Strengths）?地處市區(qū)東山片區(qū)，周邊配套便利完善，實驗三中、師大附中、省醫(yī)等一應俱全，周邊生活氛便利。?項目距離市中心近，出行交通方便，有多輛公交車往返。?產(chǎn)品單體通過多次省外考察學習，已研發(fā)出并有許多創(chuàng)新之處。?產(chǎn)品獨享的優(yōu)越的地理位置優(yōu)勢，景觀資源豐富。劣勢（Weaknesses）?項目片區(qū)居住環(huán)境差，生活階層低，直接影響到本項目的商業(yè)物業(yè)形象的提升。?市政設施嚴重滯后，片區(qū)整體形象破舊。?道路設施落后，交通容易阻塞，尤其是東山路、仙鶴路。機會（Opportunities）?重慶舊城東擴改造的市政規(guī)劃正在實施中，并且以世紀中天為龍頭的房開企業(yè)對東山局部開發(fā)正發(fā)揮重要重用，從而帶動區(qū)域人氣和商業(yè)氛圍?1條東山支線仙鶴路和1條主線東山路的改造工程，尤其是東山路通往水東路的貫通將提升本項目的地段商業(yè)價值和居住價值。?占地3.1公頃的東山文化廣場和東山風景景區(qū)將美化片區(qū)形象。威脅（Threats）?項目所處商圈相對獨立與閉塞，項目的輻射力較弱。?由于長期缺乏中高檔消費場所，區(qū)內(nèi)人群的消費習慣傾向于區(qū)外消費。2、項目主題定位“演繹生活的一種高度，享受城市第一縷陽光”項目案名以描述項目所處城市的東部，是最早迎接“陽光”的地方及項目所處位置高、一種項目獨特的“高度”為主。東嶺陽光城項目形象推廣主題形象定位：20萬方半山生態(tài)綠色花園陽房核心推廣總調(diào)性：半山綠景東嶺陽光核心推廣語：東嶺陽光城，以生活輝映人生高度系列推廣語：有一種生活的高度，總是被世人仰慕優(yōu)于人的事業(yè)、是一種高度；寬于人的胸懷，是一種高度；大于人的氣度，是一種高度；著名的人文景觀，是一種高度；厚重的歷史沉積，是一種高度；稀缺的地段優(yōu)勢，是一種高度；5、企劃推廣賣點訴求：地段優(yōu)勢——重慶的東山，陽光充足、無污染、空氣指數(shù)高大環(huán)境——市政區(qū)域新規(guī)劃正在改造和完善建筑風格——純正現(xiàn)代風格，新潮、但不失沉穩(wěn)，是區(qū)域市場的稀缺產(chǎn)品。戶型設計——二居、三居為主，布局合理，舒適精致，屬于到位型產(chǎn)品，為市場上的供不應求產(chǎn)品?？們r低-----28萬元--40萬元之間的總價范圍為消費者市場的主流需求；園林設計——獨創(chuàng)的園林規(guī)劃，完美體現(xiàn)環(huán)境—建筑—人的有機結合；品質(zhì)優(yōu)越------智能化及安防設施配套齊全；專業(yè)管理——施工單位、設計單位、物業(yè)單位的專業(yè)管理；五、項目價格定位保持優(yōu)越的性價比是制勝的法寶。本項目的價格是堅持“低開高走”的原則，以及對項目的經(jīng)濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，又結合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場價及顧客感受價，在項目存在其特殊性，成本較高的情況下，采取一戶一價的銷售定價辦法。住宅價格：起價3800元/平米，均價4200元/平方米底商價格：6000——8000元/平米以上均價的制定，是嚴格按照項目成本核控，價格的數(shù)值是公司利潤盈虧的臨界點。（1）開盤價采取低價入市的手法，均價以板樓3800元/平米入市，以此試探市場，爭取在短期內(nèi)形成轟動效應，體現(xiàn)物超所值。（2）強銷價在前期帶動下，進入熱銷期后，隨著工期的進展，均價定為4300元/平米，底商均價為6000元/平米。（3）續(xù)銷價在強銷期過后，續(xù)銷期是一個平穩(wěn)過渡的階段，這個階段廣告力度有所減弱，主要消化意向客戶，一期工程已全面封頂為準現(xiàn)房，均價定為均價提升到4500元/平米，底商均價7000元/平米。（4）收盤價如果本項目完全能夠被市場所接受，最終期望值可以提升到板樓均價4680元/平米，底商均價8000元/平米。注：價格將依據(jù)項目在市場的認知度及工程進展和銷售狀況作階段性調(diào)整，最終實現(xiàn)均價根據(jù)市場情況，向更高的目標邁進。六、項目、開發(fā)周期安排及資金需求計劃項目總建筑面積為121880平米，擬計劃分為2年開發(fā)完成，按單位成本為2125元/平方米，住宅銷售均價按4200元/平方米，部分車庫面積按4000元/平方米，商場面積按7000元/平方米測算。銷售計劃表時間銷售產(chǎn)品可銷售面積(M2)銷售率均價銷售收入（元）備注2008年8——9月住宅3000036%4200126,000,000住宅82860平方米，均價按４２００元／平方米車庫500055%400020,000,000車庫29880平方米，按４０００元／平方米，銷售為總面積的30％,9000平方米小計35000146,000,0001218802008年10月—12月住宅2000024%420084,000,000商鋪9140100%700063,980,000商場9140平方米車庫400045%400016,000,000小計33140163,980,0002009年5月—7月住宅3286040%4200138,012,000商鋪0000車庫0000合計101000447,992,000綜合總成本元237,490,886土地增值稅元75,356,134按土地增值稅的30％計所得稅％33,786,245按收入扣減成本的25％所征收凈利潤元101,358,735收益率％42.7%投資回報率％31.7%備注：銷售啟動暫定在08年8月開盤，可銷售面積分101000平方米，計劃為3期銷售，總銷售周期控制在8個月左右。一期（08年8月—10月）銷售為4200平方米，預計資金能回籠1.46億元，二期（11—12月）銷售33140平方米，預計資金回籠1.64億資金，三期在09年5月開盤，銷售周期預計3個月（5—7月）可銷售面積32860，銷售資金回籠1.38億元。車庫由于屬于房子的附屬產(chǎn)品，車庫面積辦理產(chǎn)權，房開公司需提前預補交土地收益金，且大多數(shù)客戶不一定會購買車庫，所以給車庫銷售工作帶來很大變數(shù)。因此根據(jù)其他項目車庫運作經(jīng)驗，車庫主要還是以收取租賃費為主,只有少部分對外銷售。所以本項目車庫暫按銷售總面積的30％核算車庫銷售總體收入，車庫按4000元／平方米．商場按均價7000元／平方米．車庫銷售面積為9000平方米,自用租賃面積為20880平方米．開發(fā)周期與資金需求計劃表分期開發(fā)開發(fā)時間開發(fā)量（M2）資金需求計（萬元）施工方墊資（萬元）年底資金缺口萬元銀行貸款（萬元）計劃銷售面積銷售資金回籠萬元項目第一期2007年12月—08年12月70000168987000989850007914027699項目第二期2009年1月—12月5188012523500075233286017100合計121880294211200017421500010100044799備注：一期工程由施工方墊資約7000萬元，但在08年7月底公司將準備9898萬資金（含銀行貸款），以支付施工單位所墊資金。在二期09年5月底公司將準備5000萬資金，支付施工單位。七、編制各項分析表說明1、部分項目造價為概算數(shù)據(jù)。2、按均衡投入來計算建設期利息（計算本金為直接費）表一：項目綜合造價成本概算編碼工程項目工程量計量單位單價或費率計量單位造價或費用(元)樓面造價(元/M2)百分比(%)1、征地、拆遷補償費拆遷補償費8戶元3,000,000征地地價36畝890000元32,060,000土地契稅32,060,000元5.6%1,795,360土地公證費1項20000元20,000招投標費32,060,000元1%320,600小計37,195,960332.880.162、斟察、設計和前期費地形圖測繪費21,178平方米0.14元2,965方格網(wǎng)測量費21,178平方米0.68元14,401總劃和單體規(guī)劃設計費121,880平方米10元1,218,800地質(zhì)詳細勘察費121,880平方米15元1,828,200城市市政用地面積1,635平方米30元49,050規(guī)劃管理費141,390,000元3‰424,170設計質(zhì)檢站審圖121,880平方米1.7元207,196放線費12棟185元2,220招標費137,236,784元1‰137,237監(jiān)理費137,236,784元3‰411,710預結算審計費137,236,784元3‰411,710消防配套費22,813平方米3元68,439施工合同鑒證費141,390,000元1‰141,390項目環(huán)境影響評價收費141,390,000元3‰424,170避雷安裝檢測費12棟／２支55元1,320人防管理費22,813平方米10元228,130防空地下室建設費22,813平方米150元3,421,950三通：水通1項1000000元1,000,000三通：電通1項500000元500,000三通：路通1項200000元200,000平場費21,178平方米10元211,780方案評審費121,880平方米0.2元24,376（市政排污、噪音費）82,860平方米10元828,600環(huán)保費82,860平方米5元414,300高壓電線移手續(xù)1項2800000元2,800,000小計14,972,114133.990.06３、建筑安裝工程費地基樁工程121,880平方米30元3,656,400住宅土建工程82,860平方米1000元82,860,000地下停車場土建工程29,880平方米1200元35,856,000商業(yè)土建工程9,140平方米1000元9,140,000室內(nèi)供水供電、線路安裝工程49,268平方米35元1,724,384電梯安裝工程20臺2000004,000,000小計137,236,7841,228.180.584、（小區(qū)）配套建設費道路工程21,178平方米50元1,000,000排污排水工程2,000米400元205,000圍墻工程1項300000元300,000供電安裝工程1項900000元900,000景觀、綠化工程121,880平方米15元1,828,200路燈工程120盞350元42,000供配電增容費3,000千瓦350元1,050,000小計5,325,20047.660.02開發(fā)直接費用194,730,0581,742.710.825、運營成本管理費用194,730,058元2%3,894,601銷售費用447,992,000元1.5%6,719,880財務費用50,000,000元2%1,000,000小計11,614,481103.940.056、各項稅費營業(yè)稅及附加（5.5%）447,992,000元5.5%24,639,560建筑面積測量費111,740平方米1.7%1,900房屋竣工登記費358,393,600元1‰3,583,936小計28,225,396252.600.12７、不可預見不可預見費（按直接費）194,730,058元1.5%2,920,95126.140.01總造價237,490,8862,125.391.000表二、項目開發(fā)各項成本分析序號項目金額（萬元）比例1征地、拆遷費372016%2前期費14976%3建筑成本費1372358%4配套建設費5332%5間接費用11615%6各項稅費282312%7不可預見費2921%合計23749100%表三、項目經(jīng)濟分析表住宅面積82860商場面積9140車庫面積9000項目變化一變化二變化三變化四變化五變化六變化七－１５－１０－５０＋５＋１０＋１５銷售均價3570378039904200441046204830住宅收入295810200313210800330611400348012000365412600382813200400213800銷售均價5950630066507000735077008050商業(yè)收入54,383,00057,582,00060,781,00063,980,00067,179,00070,378,00073,577,000銷售均價3400360038004000420044004600車庫收入31,076,00032,904,00034,732,00036,560,00038,388,00040,216,00042,044,000總收入381278550403706700426134850448563000470991150493,419,300515847450項目總成本237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886237,490,886毛利潤57,515,06666,486,32675,457,58684,428,84693,400,106102,371,366111,342,626所得稅14,378,76616,621,58118,864,39621,107,21123,350,02625,592,84127,835,656凈利潤43,136,29949,864,74456,593,18963,321,63470,050,07976,778,52483,506,969銷售凈利潤率11%12%13%14%15%16%16%收益率18%21%24%27%29%32%35%回報率24%28%32%36%39%43%47%說明：投資回報率：假定項目總成本不變，住宅、車庫、商場銷售均價在-１５至+１５區(qū)間變化，銷售毛利潤與開發(fā)總投入的變化分析，收益率：假定開發(fā)總成本不變，凈現(xiàn)值等于零時，住宅、車庫、商場銷售均價在-１５至+１５區(qū)間變化，其利潤、投資回報率、收益率也相繼調(diào)整變動。收益率越高，說明其與行業(yè)投資平均收益水平的差別越大，即投資項目的獲利空間越大。即內(nèi)部收益率越高，投資項目承受行業(yè)投資平均收益水平或市場利率上升的能力就越強。銷售凈利潤率反映公司銷售收入的盈利水平。銷售凈利潤率比較高或提高，說明公司的獲利能力較高或提高；銷售凈利潤率比較低或降低，說明公司的成本費用支出較高或上升，應進一步分析原因是營業(yè)成本上升還是公司降價銷售，是營業(yè)費用過多還是投資收益減少，以便更好地對公司經(jīng)營狀況進行判斷。表四、項目綜合因素敏感性分析項目名稱基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20項目成本(元)237490886261239974213741797213741797273114518273114518201867253284989063284989063189992708284989063銷售收入(元)447992000492791200403192800492791200515190800380793200380793200537590400380793200358393600358393600利潤(元)2105011142315512261894510032790494032420762821076786821789259472526013379580413716840089273404537投資回報率88.64%88.64%88.64%130.55%88.64%39.43%88.64%88.64%33.62%88.64%25.76%銷售利潤率46.99%46.99%46.99%56.63%46.99%28.28%46.99%46.99%25.16%46.99%20.48%說明：假定凈現(xiàn)值為零時，項目總投資成本在降低１０％——增加２０％區(qū)間波動，同時銷售收入變化率在降低10％——增加20％區(qū)間波動．征地地價費用不變。則項目綜合成本和銷售收入、投資回報率、銷售利潤率進行相應變化。從上表可以觀察項目運作過程中１０種成本與收入的變化狀況，供決策層參考。表五、項目盈虧平衡點分析均價4200420042004200420042004200開發(fā)量05000060000700008000090000100000固定成本0237490886237490886237490886237490886237490886237490886經(jīng)營成本0247490886257490886267490886277490886287490886297490885.6銷售收入0210000000252000000294000000336000000378000000420000000利潤0-37,490,886-5,490,88626,509,11458,509,11490,509,114122,509,114說明：項目盈虧平衡分析：從以上盈虧平衡點分析中看出，當固定開發(fā)成本不變，可變經(jīng)營成本每遞增１００００萬元，當項目開發(fā)量達到7萬平方米時,經(jīng)營成本與銷售收入相交匯點即為盈虧平衡點．即也就是說在銷售收入在2.94億元時，占預測收入４.４７億元的66%時，則項目保本不虧不盈，之后的開發(fā)量所產(chǎn)生的銷售收入為公司的邊際利潤．八、項目成功的關鍵因素：1、項目運做的前置條件：（1）、包含項目取得的成本、項目運做的資金籌備、項目運做團隊的組建等，是項目運作取得成功的基礎條件。（2）、通過市場調(diào)研分析：東山區(qū)域的住宅項目要取得較高的銷售價格，項目的整體定位、規(guī)劃設計、單體戶型設計、小區(qū)園林綠化景觀設計等硬件是前提條件。（3）、項目運營團隊的專業(yè)化程度是關系項目全程的重要軟件資源，通過各種手段融入專業(yè)房地產(chǎn)運營人才，確保全程的決策、控制不失誤是項目成功的重要智囊保障。2、差異化產(chǎn)品的塑造：通過對市場的細分，以及對競爭項目的全方位調(diào)研，針對市場需求，以及客戶心理需求，最大層面上塑造產(chǎn)品的差異化，是贏得市場的關鍵因素。因此——在理解“產(chǎn)品差異化”的時候，不可單純理解“產(chǎn)品”，產(chǎn)品已經(jīng)不單是指單純的產(chǎn)品和項目，而應該擴大外延，這里的“產(chǎn)品”應該是全程營銷的過程。將任何一個細節(jié)體現(xiàn)得淋漓盡致，成為本項目成敗的關鍵。打造細節(jié)文化，細節(jié)差異將是本項目“產(chǎn)品差異化”的重點。3、突破性定位：

市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位、建筑風格定位、消費者定位、價格定位、品牌形象定位等是本項目成功的根本、基礎點。

細分市場，以前瞻性的眼光開發(fā)項目，對市場的未來預測，參考其他項目的營銷贏利以及失策點，確定本項目的開發(fā)決策。消費群體定位，前瞻性消費群體定位成為產(chǎn)品差異化的突破點，也是本項目突破點。4、專業(yè)的營銷推廣

市場在不斷變化，需要一只過硬的專業(yè)營銷隊伍支撐，同時及時把握市場變化相應調(diào)整策略。建立本項目核心價值體系，通過符合產(chǎn)品特性的營銷推廣，樹立項目市場形象和定位，將是本項目在實際操作過程中的核心。九、可行性分析結論：通過以上分析，可以得出以下結論：1、東山區(qū)域的市政新規(guī)劃的實施，市民對東山的關注度將提高，該區(qū)域?qū)⒕哂泄┬鑳赏牧己檬袌霰尘啊?、在繞城線、水東路等主要干道未全線貫通、地段價值尚未全面凸現(xiàn)時，憑借較為合理的現(xiàn)時價格取得土地，使本項目擁有較大的增值空間。3、在仙鶴路、東山路、水東路貫通后，項目將勢必被眾多客戶所看好，項目獨特的、適合人居等特點將顯現(xiàn)，將大幅提升項目開發(fā)價值。4、通過以上各項經(jīng)濟分析，較高的投資回報是本項目值得運作的關鍵因素所在。因此，通過全面權衡、綜合分析東山地塊“東嶺陽光城”項目運作是可贏利、可行的、可實施的。精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔中國農(nóng)藥連鎖第一品牌中國農(nóng)藥連鎖第一品牌北京xxx農(nóng)化產(chǎn)品營銷有限公司總部工作手冊目錄第一部分企業(yè)宗旨 2第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃 3第三部分組織架構 4第四部分部門職能 6第一章財務部職責 6第二章企劃部職責 7第三章拓展部職責 8第四章采購部職責 10第五章行政管理部職責 11第五部分業(yè)務流程 14第一章特許店加盟建店流程 14第二章直營店建店流程 16第三章采購配送業(yè)務流程 18第六部分總部管理手冊 21第一章xxx公司人事管理手冊 21第一節(jié)概述 21第二節(jié)人員的招聘 21第三節(jié)人員的錄用 23第四節(jié)員工管理 26第五節(jié)假期 27第六節(jié)培訓 28第七節(jié)薪酬辦法 30第八節(jié)績效考核 32附錄薪酬實施方案 33第二章xxx公司財務管理手冊 37第一節(jié)總則 37第二節(jié)財務人員崗位職責 37第三節(jié)現(xiàn)金管理 38第四節(jié)固定資產(chǎn)管理 39第五節(jié)無形資產(chǎn)管理 41第六節(jié)利潤分配管理 42第七節(jié)費用管理 43第八節(jié)財務報告和財務分析 43第九節(jié)票據(jù)管理 45第十節(jié)費用管理辦法 47第十一節(jié)財務制度 50第三章xxx公司行政管理手冊 51第一節(jié)辦公用品管理辦法 51第二節(jié)通訊管理辦法 52第三節(jié)辦公秩序管理辦法 53第五節(jié)文件、傳真管理辦法 55第七部分加盟商管理手冊 57第一章總則 57第一節(jié)加盟商管理基本原則 57第二節(jié)其他原則 57第二章總部和加盟商商務關系闡述 58第一節(jié)相關定義 58第二節(jié)加盟商的權利和義務 59第三節(jié)總部的權利和義務 60第三章加盟店申請建店流程 62第四章加盟商的選擇 62第五章加盟店等級評估 62第一節(jié)直營店等級評估和升級標準 63第二節(jié)加盟商等級評估和升級標準 65第三節(jié)加盟商和直營店評級方法 68第四節(jié)評級結果的運用 68第一部分企業(yè)宗旨北京xxx農(nóng)化產(chǎn)品營銷有限公司（以下簡稱xxx公司）是由華北最大的農(nóng)藥除草劑生產(chǎn)商—河北xxx有限責任公司發(fā)起并投資控股，從山東、河北兩省優(yōu)選100家縣級農(nóng)資產(chǎn)品經(jīng)銷商加盟、與臺灣專門從事連鎖經(jīng)營管理顧問公司、農(nóng)藥界有管理經(jīng)驗的自然人共同入股投資組建成立的股份有限公司，注冊資金3000萬元人民幣。xxx公司的發(fā)起人，河北xxx有限公司，是全國50家農(nóng)藥骨干企業(yè)之一，國家大型二類企業(yè)，化工部定點生產(chǎn)除草劑的廠家。xxx公司的核心業(yè)務資源在于從事農(nóng)藥的連鎖加盟店業(yè)務。通過搭建從事農(nóng)藥連鎖業(yè)務的平臺，對農(nóng)藥生產(chǎn)廠家和下級經(jīng)銷商進行整合。斷吸納產(chǎn)品質(zhì)量好、適合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要的優(yōu)秀生產(chǎn)企業(yè)和高新研發(fā)機構來擴大公司的產(chǎn)品供應能力和整體資源，將與國外跨國農(nóng)藥公司進行強強聯(lián)合，真正達到規(guī)模經(jīng)營的國際模式，打造中國乃至國際的農(nóng)化產(chǎn)品連鎖經(jīng)營的航母。對xxx公司而言，其企業(yè)宗旨為：采用連鎖經(jīng)營模式，建立一個高效低成本的農(nóng)藥產(chǎn)品銷售通路。向農(nóng)藥經(jīng)銷商和農(nóng)藥生產(chǎn)廠家提供高質(zhì)量的服務，即由傳統(tǒng)的銷售產(chǎn)品向銷售服務轉(zhuǎn)型，創(chuàng)建符合現(xiàn)代中國農(nóng)業(yè)需要的農(nóng)資產(chǎn)品“連鎖營銷網(wǎng)絡”。服務中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：用連鎖經(jīng)營的方式，向中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者提供高品質(zhì)，低成本的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術服務，使中國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平迅速提高，使中國成為世界農(nóng)業(yè)強國。服務中國農(nóng)資企業(yè)：建立連鎖加盟制度，向加盟經(jīng)銷商提供最優(yōu)質(zhì)的服務，使經(jīng)銷商迅速提高經(jīng)營效益，管理水平和競爭能力。根據(jù)市場信息和產(chǎn)品銷售計劃進行統(tǒng)一采購，向經(jīng)銷商提供質(zhì)量價格比最優(yōu)的產(chǎn)品。對采購產(chǎn)品按銷售計劃進行配送服務，并指導、幫助股東經(jīng)銷商發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)級零售終端，達到提高經(jīng)濟效益的目的。提供配送設施和計算機信息化管理系統(tǒng)服務：根據(jù)股東的需要，為股東經(jīng)銷商實現(xiàn)其配送功能，公司統(tǒng)一配置100輛皮卡車，向基層用戶提供配送服務，還將根據(jù)具體需要向股東經(jīng)銷商配置計算機信息化管理系統(tǒng)，以提高其管理、經(jīng)營能力。更好的服務于農(nóng)民，為我國的農(nóng)業(yè)發(fā)展作貢獻。第二部分戰(zhàn)略規(guī)劃xxx公司的戰(zhàn)略規(guī)劃分為遠景規(guī)劃和近期規(guī)劃兩個部分。xxx公司的遠景規(guī)劃是：創(chuàng)造中國第一家農(nóng)藥連鎖品牌。用三到五年的時間，連鎖營銷體系銷售總額超過20億元。在全中國10個主要農(nóng)業(yè)大省建立“農(nóng)藥連鎖管理體系”，xxx公司直接供貨，并進行連鎖管理的零售商超過10000家。xxx公司的近期規(guī)劃是：到2005年12月，在山東、河北、河南三省建立2100家xxx品牌的農(nóng)藥連鎖零售店。零售店：1、2000家xxx品牌農(nóng)藥零售店中：直營店：100—130家特許加盟零售店：1870—1900家2、所有xxx零售店中銷售的農(nóng)藥產(chǎn)品：50%以上的品種是xxx公司的采購配送系統(tǒng)提供。65%以上的銷售額是通過銷售xxx總部配送的產(chǎn)品獲得的。80%以上銷售利潤是銷售xxx總部配送的產(chǎn)品所產(chǎn)生的。3、xxx品牌農(nóng)藥零售店，農(nóng)藥產(chǎn)品年銷售總額超過8個億元人民幣。4、xxx品牌農(nóng)藥零售店，專有銷售權的農(nóng)藥產(chǎn)品超過100個品種。xxx總部：1、公司資產(chǎn)：累計經(jīng)營利潤3000萬元人民幣。無形資產(chǎn)評估值超過2億元人民幣。2、產(chǎn)品銷售運行：訂單銷售率超過80%（指實際銷售/計劃銷售×100%）流動資金年周轉(zhuǎn)率8次以上總部產(chǎn)品銷售運營成本低于銷售總額的3%3、進行適度的資本運營第三部分組織架構xxx公司現(xiàn)階段的組織機構圖為：：xxx公司現(xiàn)階段的崗位機構圖為：第四部分部門職能根據(jù)xxx公司現(xiàn)在的組織機構，公司現(xiàn)有部門五個，分別是：財務部，企劃部、拓展部、采購部和行政管理部。第一章財務部職責財務部職責概述：會計核算財務管理稅務管理財務部職責詳述一、會計核算負責擬訂公司會計政策和會計方法的具體實施方案。負責公司資產(chǎn)、負債、所有者權益及收入、成本費用、利潤的會計核算。負責公司財務報表的編制。負責公司會計檔案管理。二、財務管理組織制定公司有關的財務指標計劃，并檢查、監(jiān)督計劃的執(zhí)行情況。負責擬訂公司的財務管理制度，經(jīng)上級審定后監(jiān)督執(zhí)行。經(jīng)公司授權，負責組織全公司的財務預算制度的擬訂。負責編制財務預算，指導公司其他部門編制成本、費用預算，并對預算的執(zhí)行情況進行監(jiān)控。負責制定各類財務標準，并對標準的執(zhí)行情況進行監(jiān)控。在公司授權的范圍內(nèi)，辦理投、融資事務并負責全公司的投、融資管理。負責公司固定資產(chǎn)、在建工程及專項基金的財務管理。負責公司存貨的財務管理。負責公司資金管理及調(diào)度。負責編寫財務分析及經(jīng)濟活動分析報告，為經(jīng)營決策提供信息。負責公司的財務風險管理（包括資產(chǎn)負債風險、信用風險等）。負責公司的成本管理工作，包括成本計劃、成本控制、成本核算和成本分析的管理工作。負責公司的現(xiàn)金管理，包括支付給員工個人的現(xiàn)金支出以及現(xiàn)金報銷。負責公司的各項業(yè)務的收支工作。三、稅務管理負責公司稅務策略的制定，并依法納稅。 負責業(yè)務范圍內(nèi)的外部聯(lián)系，接受國家法律規(guī)定的相關部門的管理。第二章企劃部職責企劃部職責概述：進行總部品牌和產(chǎn)品的策劃、市場運作及方案實施負責制定拓展市場的相關計劃。企劃部職責詳述：進行總部品牌和產(chǎn)品的策劃、市場運作及方案實施結合市場拓展計劃制定長期和短期的xxx品牌的市場推廣計劃。結合品牌推廣計劃制定出各地區(qū)的品牌推廣實施方案并負責實施。年終對全年的品牌推廣計劃進行總結并結合實際情況修訂品牌推廣計劃。負責xxx公司導入產(chǎn)品的整體宣傳策劃方案的制定。配合加盟商和直營店進行產(chǎn)品的宣傳推廣實施。年終對全年的產(chǎn)品推廣作出總結、出具總結報告。負責制定拓展市場的相關計劃。負責擬定年度開拓市場的規(guī)劃根據(jù)做出的年度計劃進行年度的資金預算報公司總經(jīng)理審批根據(jù)年度計劃，將計劃目標分解到月，制定出月度開拓市場計劃策劃符合實際的加盟商、特許店的支持實施方案將各地區(qū)加盟商市場開拓情況加以總結第三章拓展部職責拓展部職責概述：配合加盟商進行店面的建設對加盟商和直營店的相關人員進行培訓。對加盟商和直營店的相關狀況進行評估。對企劃部制定的市場開拓計劃進行必要的支持。完善建立公司與加盟商之間的網(wǎng)絡信息系統(tǒng)并進行相關數(shù)據(jù)信息處理工作。進行總部品牌和產(chǎn)品的策劃、市場運作及方案實施對加盟商店面進行后續(xù)維護。拓展部職責詳述對加盟商和直營店的相關人員進行培訓。制定與加盟商的溝通方案并加以實施了解加盟商的相關需求，針對需求制定培訓計劃。對加盟商、直營店進行管理方面和技術方面的培訓并落實培訓所需的師資。負責實施培訓計劃，對計劃中的時間、地點人員等相關細節(jié)進行落實。培訓會議的組織與安排制定并完善培訓手冊。對加盟商和直營店的相關狀況進行評估。制定并完善對加盟商和直營店評估升級的相關標準。每年對加盟商和直營店進行等級評估。對企劃部制定的市場開拓計劃進行必要的支持。進行加盟商或直營店所在地的市場調(diào)研。加盟商或直營店所在地新聞發(fā)布會、加盟說明會、加盟展覽會的協(xié)作。對相關的市場開拓計劃、策劃方案進行實施。負責對外宣傳手冊的編寫、版面設計及輸出。完善建立公司與加盟商之間的網(wǎng)絡信息系統(tǒng)并進行相關數(shù)據(jù)信息處理工作。了解加盟商對信息方面的需求。收集、匯總、處理加盟商和直營店的相關數(shù)據(jù)信息。規(guī)劃電腦的配發(fā)方案及分期導入的管理，并負責信息系統(tǒng)的服務運行。建立加盟商和直營店的信息檔案，為公司的決策提供科學依據(jù)。建立并維護總部和加盟商之間的網(wǎng)絡信息交換系統(tǒng)。對加盟商及直營店在操作信息系統(tǒng)中出現(xiàn)的各種問題提供必要的技術支持。實施各地區(qū)市場的拓展計劃，負責加盟商的招募工作。根據(jù)公司開拓市場年度計劃制定出符合實際的地區(qū)開拓市場計劃組織、安排地區(qū)拓展人員，對地區(qū)拓展人員提供工作指導。完成部門制定的開拓市場規(guī)劃。根據(jù)計劃進行加盟商的招募工作。監(jiān)督、控制拓展員的工作保證地區(qū)計劃的順利實現(xiàn)。對加盟商店鋪的工程情況進行監(jiān)督控制協(xié)助制作直營店、特許店裝修設計方案；負責CIS中店鋪識別體系的設計協(xié)助工作；對拓展員進行工程知識培訓。監(jiān)督直營店、特許店、店鋪VI、SI執(zhí)行。在施工過程中，按照國家有關標準及公司的質(zhì)量規(guī)定，對工藝流程、工藝質(zhì)量進行嚴格把關，對隱蔽工程進行嚴格的督核。協(xié)助直營店、特許店裝修，貫徹公司店鋪VI、SI需求。整體工程竣工后，協(xié)助直營店進行工程驗收。制作《工程手冊》指導直營店、特許店裝修。對加盟商店面進行后續(xù)維護。收集整理匯總加盟店面交付使用后的相關信息。對加盟商店面進行回訪和調(diào)查，監(jiān)督店面管理的進行，持續(xù)幫助直營店提升管理水平。建立客戶檔案并妥善管理。第四章采購部職責采購部職責概述負責產(chǎn)品的導入工作負責所購入產(chǎn)品的銷售工作制定采購和銷售的年計劃采購部職責詳述負責產(chǎn)品的導入工作積極有效地進行市場調(diào)研，尋找市場和商業(yè)機會，并向公司提交市場調(diào)研報告或商業(yè)計劃書，作好加盟商及直營店對產(chǎn)品需求，完成公司對肥料及農(nóng)藥產(chǎn)品的引進工作。對于加盟商及直營店提出的產(chǎn)品需求，聯(lián)系貨源、組織采購，導入該需求產(chǎn)品。不能滿足客戶的需求時，應將詳細原因及時告知客戶，并將情況記錄在案。收集供應商信息，建立供應商檔案。負責所購入產(chǎn)品的銷售工作制定所購產(chǎn)品的銷售計劃，并進行銷售品種組合，銷售價格制定、銷售策略制定等相關工作。根據(jù)客戶的需求，及時調(diào)整銷售計劃，完成公司下達的年度利潤指標。對所銷售產(chǎn)品的銷售狀況做出總結，為下一年度的銷售計劃的編制提供依據(jù)。負責所銷售產(chǎn)品的回款工作。負責向供貨廠商付款的工作。制定采購和銷售的年計劃每年年初制定采購和銷售的年度計劃根據(jù)年度計劃制定具體的實施方案每年年終針對計劃進行總結并上報總經(jīng)理處。第五章行政管理部職責行政管理部職責概述負責公司人力資源建設和人力資源管理.公司行政事務管理公司文秘工作公司相關法律事務公司后勤保障行政管理部職責詳述人力資源規(guī)劃與制度負責貫徹執(zhí)行國家有關人事方面的政策法規(guī)，結合本公司情況，制定并實施公司的人力資源規(guī)劃和計劃。負責擬訂和修改公司的人事、勞資、培訓等方面的政策及規(guī)章制度，經(jīng)批準后，負責監(jiān)督執(zhí)行。人力資源基礎工作管理負責公司外部人才儲備體系及內(nèi)部人才梯隊建設，對人才的任用提出建議。根據(jù)各部門的人力需求計劃，負責對人才引進和招聘工作，并負責員工的辭退及內(nèi)部調(diào)配。負責辦理員工勞動合同的簽訂、續(xù)訂、入職和離退職等人事手續(xù)。根據(jù)公司員工的實際狀況和企業(yè)發(fā)展的需要，結合各部門的意見和需求，制定并實施公司的人員培訓計劃。負責公司員工的社會保障工作。代表公司同代表員工的工會共同處理勞動糾紛。負責專業(yè)技術人員的職稱評定申報管理和專業(yè)職務的聘任工作。負責員工的勞動關系、員工檔案、獎懲、考勤等管理工作。負責制定員工職業(yè)生涯規(guī)劃。公司行政事務管理負責公司對外公共關系和重大事件的協(xié)調(diào)。負責匯總公司年度綜合性資料，草擬公司年度總結、工作計劃和其它綜合性文稿。協(xié)調(diào)公司職能部門及業(yè)務部門之間的工作關系。參與公司發(fā)展規(guī)劃的擬定、年度經(jīng)營計劃的編制和公司重大決策事項的討論。負責公司企業(yè)文化建設。負責公司辦公用品和辦公用資產(chǎn)的管理，制定公司及各部門的辦公用品和辦公用資產(chǎn)的定額和標準，并負責辦公用品的保管和發(fā)放。進行辦公用品的采購工作。負責公司的保密工作，制定有關保密工作的制度，并監(jiān)督制度的執(zhí)行情況。負責公司的通訊設施的管理。負責公司的對外接待工作。負責公司總部的信息化建設。公司文秘工作負責組織公司有關會議，做好會議考勤，進行會議記錄，編寫會議紀要，并督促會議精神的貫徹實施。負責草擬、審核或轉(zhuǎn)發(fā)以公司名義頒布的各類文件、報告及函件。負責公司印鑒和介紹信的管理。負責審核簽發(fā)各種蓋章的空白文件、合同、協(xié)議。對對外簽署的文件、合同、協(xié)議的回收與監(jiān)督。負責報刊、雜志、信函和傳真的訂閱及收發(fā)工作。負責公司行政性文件的打印和復印工作。負責公司檔案管理工作。法律事務負責收集、整理和研究與本公司業(yè)務相關的各種法律、政策、規(guī)定以及法律文件和資料。為本公司新開業(yè)務的合法性提供法律意見，并負責有關法律文件的起草和法律事務的處理。負責指導和處理本公司對外經(jīng)濟糾紛的訴訟及相關法律事務。負責處理本公司的非訴訟性經(jīng)濟案件。后勤保障負責公司員工就餐管理。負責公司的衛(wèi)生工作。負責對公司總部其他部門的工作進行支持。其他后勤保障工作。制度管理負責總結管理經(jīng)驗，組織制定和完善企業(yè)管理規(guī)章制度和機制，并組織實施。負責監(jiān)督公司各項規(guī)章制度的執(zhí)行，對執(zhí)行中出現(xiàn)的問題及時向總經(jīng)理匯報并提出處理意見。第五部分業(yè)務流程xxx公司的業(yè)務流程分為兩個部分：即：核心業(yè)務流程（即店面加盟流程），采購和配送業(yè)務流程。第一章特許店加盟建店流程主要步驟描述負責部門傳遞文件1．確定特許加盟商加盟商根據(jù)總部要求，填寫推薦單，并簽署相關意見，推薦特許加盟商加盟商加盟商提供《推薦單》2．拓展員與待加盟店鋪進行溝通拓展員與相關店鋪進行溝通，確認如下事項：xxx連鎖經(jīng)營理念店鋪成為特許店的優(yōu)勢討論店鋪的建店意向如有建店意向溝通拓展部3．總部審批拓展員根據(jù)調(diào)研情況簽署審批單，在審批單上填寫對特許加盟店的意見。拓展員將審批單傳至總部，拓展部和總經(jīng)理在審批單上簽署審批意見。總部、拓展部總部提供《審批單》4．簽訂加盟合同拓展員協(xié)助向特許加盟商解釋特許經(jīng)營合同的相關細節(jié)。拓展員和直營店負責人簽署加盟合同。總部、拓展部總部提供《特許經(jīng)營合同》5．合同審定并交納加盟金公司法律顧問審定合同具備法律效力。加盟商協(xié)助拓展員向店鋪收取加盟金。拓展員負責將加盟金匯入公司帳戶。拓展部、加盟商6．確定店址拓展員協(xié)助特許加盟店鋪選擇店址。特許加盟店鋪簽署房屋租賃合同拓展部7．設計裝修店面工程監(jiān)理按特許店VI設計店面設計方案及圖紙傳回公司，工程監(jiān)理審核其是否符合要求設計合格后，工程監(jiān)理與木工溝通交底施工清潔店面拓展部拓展部提供《裝修方案》8．人員配備及培訓（可選）直營店協(xié)助特許加盟商進行人員配備拓展部對相關人員進行培訓拓展部9．對店面進行驗收工程監(jiān)理按公司要求驗收加盟店鋪裝修情況商品上架情況拓展部10．特許加盟店鋪開業(yè)特許加盟店鋪開業(yè)特許加盟店鋪11．備案將資料收集齊全交回公司存檔拓展部《特許加盟申請書》（行政管理部）《特許經(jīng)營合同》（行政管理部）《特許店鋪設計圖紙》（行政管理部）《特許店鋪店面照片》（行政管理部）該店《營業(yè)執(zhí)照復印件》（行政管理部）《特許商情況簡介》（行政管理部）第二章直營店建店流程主要步驟描述負責部門提供文件1．選擇經(jīng)銷商（可跳過）企劃部通過經(jīng)銷商名錄選擇經(jīng)銷商拓展部《經(jīng)銷商名錄》2．與待加盟經(jīng)銷商進行溝通拓展員、省督導與待加盟經(jīng)銷商進行溝通如下事項：公司介紹加盟業(yè)務介紹獲利和前景描述拓展部《公司簡介》《加盟手冊》《加盟流程圖》《星級標準》3．對待加盟經(jīng)銷商狀況進行初檢拓展員對待加盟經(jīng)銷商狀況做初步的判斷，確認以下事項：認同公司經(jīng)營理念有加盟意向所處商圈符合公司要求公司規(guī)模、營運能力、市場狀況確保待加盟經(jīng)銷商接受合同條款拓展部公司提供《區(qū)域加盟商合作合同》《共同投資建立德利得直營店合同》經(jīng)銷商提供《農(nóng)業(yè)經(jīng)營許可證》《營業(yè)執(zhí)照》4．申請人填寫申請表拓展員提供加盟申請表在待加盟經(jīng)銷商填寫的申請表上填寫審批意見xxx銷售經(jīng)理簽署審批意見拓展部xxx銷售部提供《加盟申請表》《審批意見表》5．省督導進行復審省區(qū)經(jīng)理核實待加盟店鋪資料考察待加盟店鋪的資信情況和合作態(tài)度簽署審批意見拓展部同上6．公司審批拓展部經(jīng)理審查審批流程審查申請人資料領導簽署最終審批意見拓展部同上7．待加盟經(jīng)銷商加盟加盟商和公司簽署加盟合同xxx公司簽署合同并加蓋公章加盟商交納加盟金xxx開具發(fā)票拓展部公司提供《區(qū)域經(jīng)銷商合同》《加盟金發(fā)票》8．培訓加盟商（可選）組織加盟商參加院?；?qū)Ｈ伺嘤柾ㄖ髣澆客卣共?．拓展員繼續(xù)同加盟商進行接洽解釋建立直營店合同確保加盟商接受合同拓展部公司提供《建立xxx直營店合同》《建店流程圖》《星級評估標準》《VI掛圖》10．加盟商選擇店址加盟商按照總部的要求選擇店址，并上交資料加盟商11．考察商圈范圍拓展員考察商圈范圍考察店面大小、銷售氛圍、安全因素等在店面資料報告書中簽署意見拓展部拓展員提供《店面資料報告書》12．簽訂合同加盟商同房東簽訂房屋租賃合同拓展員加盟商和xxx公司簽署建立直營店合同拓展部公司提供：《共同投資建立xxx直營店合同》《商標使用權合同》加盟商提供：《房屋租賃合同》或《房產(chǎn)證明》13．加盟商辦理營業(yè)執(zhí)照拓展員協(xié)助加盟商進行如下工作：評估驗資辦照（辦照應由加盟商辦理，若加盟商實在無暇辦理，拓展員可協(xié)助其工作）行政管理部負責提供公司的相關資料加盟商（拓展部行政管理部）公司提供《企業(yè)法人經(jīng)營執(zhí)照》（副本）復印件《農(nóng)藥經(jīng)營許可證》復印件《資產(chǎn)評估書》《股東會決議》《評估書》《評估委托書》《資產(chǎn)評估承諾書》《公司章程》《共同投資建立直營店》補充協(xié)議一式三份《告知函》說明：以上皆加蓋公章14．店面裝修拓展部協(xié)助店面裝潢設計施工驗收清潔設施安置商品上架拓展部《VI手冊》15．人員招募、培訓加盟商按照公司的要求進行人員的招募、培訓公司對加盟商的人員招募、培訓給予必要的支持（企劃部）拓展部16．驗收店鋪省區(qū)經(jīng)理全面驗收并向公司提交驗收報告拓展部《驗收報告》17．店面開業(yè)店面開業(yè)公司提供店面手冊和VI掛圖加盟商《店面手冊》《VI掛圖》18．歸檔將所有資料收集回由行政管理部進行備案行政管理部特許加盟申請書（行政管理部）特許經(jīng)營合同（行政管理部）特許店鋪設計圖紙（行政管理部）特許店鋪店面照片（行政管理部）該店營業(yè)執(zhí)照復印件（行政管理部）特許商情況簡介（行政管理部）第三章采購配送業(yè)務流程說明：在現(xiàn)行階段，xxx公司的采購業(yè)務和配送業(yè)務基于一體。主要步驟描述負責部門提供文件1．市場調(diào)研拓展部、企劃部、采購部對加盟商和直營店的相關需求信息進行了解。采購配送部對往年的信息記錄進行分析、整理采購配送部出具市場調(diào)研報告拓展部采購配送部采購配送部《市場調(diào)研報告》2．尋找貨源采購配送部根據(jù)市場調(diào)研報告分析加盟商和直營店的需求狀況采購配送部根據(jù)分析的結果尋找貨源和生產(chǎn)廠商采購配送部同上3．選擇供貨商采購配送部進行供貨商的選擇，主要考慮以下因素：供貨商的知名度供貨商生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量供貨商的信譽情況，能否按期交貨供貨商的生產(chǎn)能力和其他相關信息采購配送部采購配送部提供《供貨商評估標準》4．確認需求信息采購配送部同直營店或加盟商進行溝通，確認店鋪需求信息采購配送部5．將需求信息發(fā)給供貨商采購配送部根據(jù)核實過的需求信息，整理、分類后交給供貨商采購配送部《產(chǎn)品需求單》6．供貨商生產(chǎn)（6。7合并）供貨商根據(jù)產(chǎn)品需求單進行生產(chǎn)供貨商同上7．供貨商發(fā)貨供貨商將生產(chǎn)出來的產(chǎn)品直接發(fā)給直營店或加盟商同上發(fā)貨單8．確認收貨采購配送部根據(jù)收貨單確認加盟商或直營店的收貨情況采購配送部從加盟商或直營店收取相應貨款，要求主要采取電匯的方式進行采購配送部發(fā)貨單收貨單9．付款采購配送部將貨款統(tǒng)一交至財務部財務部向供貨商付款采購配送部財務部10．備案采購部將所有資料收集回公司交財務部備案采購部市場調(diào)查報告發(fā)貨情況回款信息采購單收貨單產(chǎn)品需求單合同（交行政）第六部分總部管理手冊xxx公司總部管理手冊由以下幾部分組成：《xxx公司人事管理手冊》，《xxx公司財務管理手冊》、《xxx公司行政管理手冊》。第一章xxx公司人事管理手冊第一節(jié)概述為了規(guī)范北京xxx農(nóng)化產(chǎn)品營銷有限公司的人事管理情況，特制定本手冊。本手冊的制定依據(jù)是《中華人民共和國勞動法》，相關法規(guī)以及公司有關原則、政策、規(guī)定等。本手冊由以下幾個部分組成：人員的招聘人員的錄用員工管理假期培訓第二節(jié)人員的招聘招聘及招聘原則：在因員工離職、組織機構調(diào)整、業(yè)務發(fā)展需要以及其他原因造成的崗位空缺或者為公司的未來發(fā)展儲備人才的情況下，需進行招聘。公司招聘的基本原則是實行公開招聘，全面考核，擇優(yōu)錄用；招聘員工的基本素質(zhì)要適合所需崗位的任職資格要求。招聘方式及手段公司招聘可以采取多種方式，如內(nèi)部招聘、學校招聘、人才市場招聘、報刊媒體招聘、網(wǎng)絡招聘、獵頭公司等。內(nèi)部招聘：即通過對內(nèi)發(fā)布招聘信息，面向公司內(nèi)部人員進行招聘；學校招聘：通過參加大專院校組織的招聘會，發(fā)布招聘信息，從應屆畢業(yè)生中招聘公司所需要的人才；人才市場招聘：即通過在人才市場發(fā)布招聘信息，或者和人才市場建立長期穩(wěn)定的合作管理、獲取公司需要的相關專業(yè)人才的資料；報刊媒體招聘：即通過在報刊媒體上刊登廣告、發(fā)布招聘信息；網(wǎng)絡招聘：即通過招聘網(wǎng)站刊登招聘信息，或者和人才網(wǎng)站如前程無憂、中華英才網(wǎng)建立長期穩(wěn)定的合作關系獲取所需的相關人才的資料；獵頭公司招聘：即通過和獵頭公司聯(lián)系招聘對公司發(fā)展有價值的高級管理人才和經(jīng)營人才。公司將根據(jù)實際需要，選擇適合的招聘方式，招聘所需要的人才。公司招聘人員的程序為：用人部門根據(jù)部門實際需求，填寫《固定從業(yè)人員需求申請表》提出用人申請，報行政管理部；行政管理部將從各部門匯總的用人需求計劃，報總經(jīng)理簽字批準；人力資源主管部門依據(jù)總經(jīng)理簽字批準后的用人需求計劃對外發(fā)布招聘信息；報名登記資格審查；考核（面試、復試）；報批、錄用；崗前培訓；模擬上崗或試用；轉(zhuǎn)正。公司對外招聘的歸口管理部門是公司的行政管理部，公司各部門領導應在每年12月25日前向公司行政管理部提出《年度人員計劃需求表》（見附錄，下同），經(jīng)總經(jīng)理審核批準后，留行政管理部備案，作為次年招聘的依據(jù)。當有計劃外的人員需求或者因員工異動造成崗位空缺時，部門領導可填寫《臨時人員需求表》，經(jīng)總經(jīng)理批準后，留行政管理部備案。聘任（解除聘任）的審批權總經(jīng)理由董事會聘任（解聘）；副總經(jīng)理，由總經(jīng)理提名，報董事會進行聘任（解聘）的審批；財務負責人的聘任（解聘），按《公司法》有關規(guī)定執(zhí)行，人選由總經(jīng)理提名，報董事會聘任（解聘）；部門經(jīng)理（主任）由總經(jīng)理聘任（解聘），部門副經(jīng)理（副主任）由部門經(jīng)理（主任）提名，報總經(jīng)理聘任（解聘）；主管、職員的聘任按照分級管理原則由用人部門聘任，解聘需出具解聘報告，并上報總經(jīng)理審批；法律顧問、投資顧問、技術顧問等專家顧問的聘用（解聘）由用人部門報總經(jīng)理審批；。解除員工勞動合同的，按分級管理原則報總經(jīng)理審批。解聘和辭職聘任期內(nèi)失職、瀆職、違法亂紀造成重大損失或不能勝任本崗位工作的要隨時解聘免職；受聘的管理人員在聘期內(nèi)本人要求辭職的，必須提前一個月寫出辭職報告遞交至直接上級和行政管理部，在辭職被批準后并完成所有辭職手續(xù)后方可離崗。對于擅離崗位造成的損失應追究責任人的責任；管理人員在聘任期內(nèi)解聘、辭職者，由其直接上級指定人選代理，需進行內(nèi)部招聘的，應通知行政管理部在一周內(nèi)公布出內(nèi)部招聘通知。員工接到任職通知后，應于一周內(nèi)將移交手續(xù)辦理完畢，就任新職。其薪資待遇自晉升之日起按新的崗位待遇執(zhí)行。部門經(jīng)理任期二年，副總經(jīng)理任期三年。管理人員任期屆滿后，重新進行競聘。特殊崗位與特殊情況經(jīng)董事會批準后可結合具體情況執(zhí)行。第三節(jié)人員的錄用新招聘錄用的人員必須試用，經(jīng)試用合格后方可轉(zhuǎn)正成為正式員工。新招的員工在試用期內(nèi)，如果因品行或能力問題而不適合崗位的要求，公司可根據(jù)具體情況通知當事人中止試用并解除試用勞動合同，新招員工在試用期內(nèi)也可以向公司提出中止試用和解除試用勞動合同。員工一經(jīng)錄用，必須遵守公司所有的規(guī)章制度，并按以下要求辦理好相應手續(xù)：填寫《基本情況表》；簽訂《試用勞動合同》；遞交1寸彩色照片4張；遞交身份證復印件、學歷證（學位證）復印件、常住戶口復印件各1份；能夠證明本人健康狀況的體檢表。試用期限對于新招聘的員工，要按不同的崗位確定不同的試用期限如下：管理人員試用期為3個月；營銷人員（市場拓展人員）試用期為3個月；試用期限最長不超過6個月，如經(jīng)試用部門提議（或試用人員申請）、送行政管理部審核，報分管領導審定同意，可適當縮短或延長其試用期限（營銷人員如需延長試用，其延長期最長不超過3個月）。試用期限在試用期合同結束為準。當在職員工的職位發(fā)生提升時，要對其實行試用（同級調(diào)崗或副職升正職免試用），試用期一般為3個月，業(yè)績優(yōu)秀者可按第十九條轉(zhuǎn)正程序申報縮短試用期，提前轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正（或延期）申報程序試用期滿（或試用人員提出提前轉(zhuǎn)正）后，試用人員愿意轉(zhuǎn)正（或延期轉(zhuǎn)正）的，由試用人員提出轉(zhuǎn)正（或延期轉(zhuǎn)正）申請和試用期自我總結報告，部門簽署試用鑒定意見；送行政管理部審核，由用人部門和行政管理部共同填寫《新進人員評定表》；由公司總經(jīng)理進行審批，同意轉(zhuǎn)正的，由行政事務管理部行文正式聘任并向聘任人員發(fā)放《轉(zhuǎn)正通知單》。試用人員試用期的工資待遇，原則上按公司現(xiàn)行工資方案以及試用崗位工資標準的最低檔次的80％執(zhí)行，不享受補貼；存在特殊情況的，由行政管理部與當事人面議商定。凡是本公司在冊員工，均應與公司簽訂勞動合同，確立勞動關系，明確雙方的權利和義務。員工在加入xxx時，由行政管理部代表公司與員工簽訂勞動合同。勞動合同履行期間，公司變換名稱、法定代表人、負責人，或勞動者經(jīng)公安機關批準改變姓名的，不影響勞動合同的履行。公司勞動合同的期限為：長期合同5年；中期合同3年；短期合同1年；試用期合同1－6個月。公司原則上同每位員工簽定一年的勞動合同。勞動合同的簽訂：當試用的員工試用期滿并被批準轉(zhuǎn)正后，即可協(xié)商簽訂正式勞動合同；對于公司的機要、重要、專業(yè)崗位，要根據(jù)實際情況來特別約定年限，實際聘用期限依據(jù)聘約確定。機要、重要、專業(yè)崗位的界定機要崗位的界定：行政管理部行政專員；重要崗位的界定：部門負責人以上崗位，營銷系統(tǒng)管理崗位，供銷配送系統(tǒng)管理崗位；專業(yè)崗位人員的界定：有初級以上專業(yè)技術職稱或其他相應的專業(yè)技術任職資格并經(jīng)公司聘任為財務等系列專業(yè)崗位的人員。合同的續(xù)簽、變更、解除、終止等，按原合同約定條件及相應條款執(zhí)行。發(fā)生勞動合同與勞資關系糾紛時，先由公司行政管理部，按照公司的政策制度及公平合理的原則調(diào)解處理；如行政管理部調(diào)解無效，則報請勞動爭議調(diào)解委員會調(diào)解；調(diào)解不成，任何一方均可向當?shù)貏趧訝幾h仲裁委員會申請仲裁。也可以直接向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。公司人員一經(jīng)錄用后，應由公司行政管理部填寫相應的表格建立相關的人事檔案。公司的人事檔案應包含下列內(nèi)容：員工的基本情況：包括員工個人的《基本信息登記表》，個人一寸免冠照片四張、常住戶口復印件、學歷（學位）和身份證復印件等；員工的勞動合同；員工錄用的相應表格：包括《新進人員評定表》和《轉(zhuǎn)正通知單》；第四節(jié)員工管理考勤規(guī)定及管理辦法：正常工作員工應與早上8：30前進入公司，5：00下班，中午午餐時間為一個小時；每周六和日及國家法定節(jié)假日休息，其他因季節(jié)性因素或其他原因?qū)е鹿ぷ鲿r間的調(diào)整由行政管理部另行通知；員工出差應填寫《出差申請表》，辦完審批手續(xù)后，送行政管理部備案；凡遲到或早退達5分鐘（含5分鐘）者，每次罰款10元。遲到、早退超過30分鐘（含30分鐘）以上，按曠工半天處理；超過2小時（含2小時）以上，按曠工一天處理。每曠工半天，除扣發(fā)半天工資外、另罰款100元/半天，每曠工一天，除扣發(fā)當天工資外、另罰款200元/天；連續(xù)曠工或累計曠工達規(guī)定時限，予以除名處理；以上罰款，從違規(guī)者每月工資中相應扣除；勞動紀律嚴格遵守工作紀律，不遲到、不早退、工作時間外出應向有關領導請示，并辦理有關外出手續(xù)。上班時間應注意以下事項，違反以下事項者，每項/次罰10元：上班時間堅守工作崗位，不隨意竄崗；上班時間不允許閑談、吃零食或打瞌睡；上班時間不得干私活、看與工作無關的書刊；服從領導安排的各項工作。第五節(jié)假期員工假期種類及天數(shù)員工除公司規(guī)定每周休息外，國家法定休假日為：元旦1天（元月一日）；春節(jié)3天（正月初一、初二、初三）；“三八”婦女節(jié)半天（三月八日下午，僅針對女員工而言）；“五一”勞動節(jié)3天（五月一日、二日、三日）；國慶節(jié)3天（十月一日、二日、三日）?；榧賳T工在公司連續(xù)工作滿三年者，符合法定結婚條件，憑結婚證明，經(jīng)公司領導批準，給予婚假3天（女滿23周歲，男滿25周歲可享受7天婚假），配偶在外地工作并需要到該地完婚的，另給予實際路程假。產(chǎn)假已婚女員工在公司連續(xù)工作滿三年，年齡在21周歲以上者生育第一胎，給予產(chǎn)假90天，已婚女員工在24周歲以上生育第一胎者，增加晚育假14天，已婚男員工，年齡在23歲以上且生育第一胎者，可給男方護理假3天；做計劃生育手術（結扎、引產(chǎn)）的，按規(guī)定享受7天假期，并辦理有關請假手續(xù)。休假職工休假后應繼續(xù)留用公司兩年，其間不辭職或被公司辭退的。喪假員工祖父母、外祖父母、父母、配偶、子女、同胞兄弟（姐妹）、孫子女、外孫子女去世時，給喪假3天，到外地奔喪的另加路程假。事假員工遇事須在工作日辦理的，事前應申請事假，事假不經(jīng)批準的一律按曠工論處，事假不滿半天的按半天扣除當日工資及補貼、不滿一天的按一天扣發(fā)當日工資及補貼（確因特殊情況經(jīng)公司領導批準同意除外）。病假員工因個人原因患病需請病假，病假期間只給予員工一天的工資收入。請病假2天以上的，在病假結束時，需憑醫(yī)院相關證明（如：藥費單、醫(yī)生證明、住院證明等）銷假。有作假行為者按曠工論處。病假一年累計不能超過二個月，原則上超過二個月按自動辭職處理（特殊情況經(jīng)批準同意的除外）。假期有關規(guī)定所有員工的請假按公司規(guī)定的管理權限審批后，由所在部門登記并核發(fā)準假條，銷假時，請假人憑準假條到原核發(fā)準假部門核銷，超假期而未按時核銷又不辦理續(xù)假手續(xù)的按曠工處理。每月月終后3天內(nèi)由所在部門匯總上月請假數(shù)據(jù)報經(jīng)理行政管理部備案；公司規(guī)定的婚假、喪假、且在規(guī)定的期限的，發(fā)給固定崗位工資（不含補貼），其他假期不發(fā)工資，月內(nèi)累計請假不超2天，請假期間的浮動崗位工資按足額計發(fā)；超過2天，按實際天數(shù)扣除當期浮動崗位工資。公司員工該月請假超過5天的，不參加當月的績效考核；員工產(chǎn)假按其固定崗位工資的70%計算生活費，生活費在員工休滿產(chǎn)假恢復工作后一年補發(fā)；休假兩年后辭職或被公司辭退的，扣回補發(fā)給員工的工資。請假期間享受工資的，要在假期滿3天內(nèi)到所在部門銷假，經(jīng)公司行政管理部門核實同意后隨工資發(fā)給。日工資標準額按”月實發(fā)基本工資標準÷實際出勤日”計算。請假審批權限：職員（包括主管）：1日~3日（含3日）由部門負責人審批；3日（含）以上報上部門負責人報公司總經(jīng)理或其授權人審批。部門領導：2日（含）以上報公司總經(jīng)理（或其授權人）審批。第六節(jié)培訓為配合企業(yè)發(fā)展的需要，開發(fā)員工的潛能，提高員工素質(zhì)和能力，公司對員工進行各種教育和培訓。員工的教育和培訓應根據(jù)其所從事的實際工作需要，以崗位培訓和專業(yè)培訓為主，員工應通過教育和培訓充實自己的知識，提高自己的實際工作能力。對高層管理人員，重點培養(yǎng)現(xiàn)代企業(yè)管理所需的理論、觀點和思維方式，提高決策的科學性、系統(tǒng)性和前瞻性，形成一支初步具備職業(yè)經(jīng)理人素質(zhì)的高層管理人員；對中層管理人員，重點培養(yǎng)適應企業(yè)管理和發(fā)展需要的知識和技能以及不斷更新這些知識和技能的方法和手段，提高職業(yè)素養(yǎng)，開始建立中級職業(yè)經(jīng)理人隊伍，并為公司的發(fā)展儲備一批合格的人才；對基層人員，重點培養(yǎng)其所從事崗位所需的知識和技能，挖掘有發(fā)展?jié)摿Φ呐囵B(yǎng)對象，掌握各職能部門的專業(yè)知識、競爭能力、自信心、合作精神、職業(yè)道德，能勝任要求不斷提高的各項工作；所有員工都應學習公司、本部門的各項規(guī)章制度，掌握各自的崗位職責和要求，學會業(yè)務知識和操作技能。培訓的方式崗前培訓：新進員工實施一、二級崗前培訓，其中一級培訓由行政管理部組織實施，培訓內(nèi)容包括：企業(yè)基本情況、規(guī)章制度、行為規(guī)范等；二級培訓由用人部門負責組織實施，培訓內(nèi)容包括：崗位職責、工作程序、業(yè)務流程等崗位應知應會的基本知識和要求；對因工作需要發(fā)生崗位變動（如：升職或改變原工作職責或改變到與原崗位工作性質(zhì)不同的崗位）的員工，必須進行新崗位的崗前培訓，此項培訓由崗位所在部門負責，內(nèi)容與新進員工的二級培訓內(nèi)容相同。在崗培訓：根據(jù)企業(yè)的需要，公司每年統(tǒng)一組織安排在崗培訓；行政管理部制訂年度培訓計劃（內(nèi)容包括培訓的重點、目標、項目、內(nèi)容、對象、人數(shù)、課時、形式、經(jīng)費等），報公司批準后按計劃組織實施；各單位（部門）根據(jù)本單位（部門）需要組織實施二級培訓；以下情形安排相關人員進行在崗臨時培訓：管理改革；新開辦項目。脫產(chǎn)培訓由企業(yè)選送的帶薪脫產(chǎn)培訓的人員，培訓時間超過一個月的，要事前與公司簽訂培訓協(xié)議，明確雙方的責任和權利，其薪資原則上按基本年薪或基本工資發(fā)放，亦可在雙方簽訂培訓協(xié)議時由雙方商定。參加脫產(chǎn)培訓的人員應與公司簽訂兩年以上的勞動合同，培訓結束而合同未滿即離開公司的員工，應退回公司在培訓過程中為其支付的各種開支和交納違約金。為了鼓勵員工自學，員工參加和所從事工作、崗位相關的專業(yè)資格或職稱考試、培訓、學習，按下列規(guī)定給予帶薪假期，對于和所從事工作崗位非相關的各種考試、培訓、學習，以事假論處：經(jīng)公司總經(jīng)理審批同意參加各種（類）專業(yè)（執(zhí)業(yè)資格）、職稱考試的員工，每門考試課程給帶薪假2天；需要到外地考試的，另給路程假。經(jīng)行政管理部