法學(xué)-論不動產(chǎn)登記制度

PAGEPAGEII我國不動產(chǎn)登記制度的研究摘要：不動產(chǎn)登記制度的實(shí)現(xiàn)有助于實(shí)現(xiàn)社會公平正義。不動產(chǎn)登記制度有利于公眾建立信息系統(tǒng)，改善社會資源，增加分配方式和輿論腐敗問題，減少監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)社會的公平公正。因此，本文對我國房地產(chǎn)登記制度進(jìn)行了探討。本文首先闡述了概念、特點(diǎn)、基本內(nèi)容和其他房地產(chǎn)登記制度的基本理論知識，然后通過分析中國房地產(chǎn)登記制度的立法現(xiàn)狀，指出其存在的問題：缺乏協(xié)調(diào)登記、集成的功能機(jī)構(gòu)的阻力，所需的技術(shù)不是完美的，信息系統(tǒng)不兼容；最后，提出改善我國房地產(chǎn)登記制度的建議：構(gòu)建基于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理模型單元，弱化行政登記機(jī)構(gòu)的控制，加強(qiáng)宣傳和電算化房地產(chǎn)登記，并建立房地產(chǎn)登記制度的信息平臺。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記制度；問題與完善ABSTRACT:Therealizationofrealestateregistrationsystemisconducivetotherealizationofsocialequityandjustice.Therealestateregistrationsystemrequiresunifiedandopeninformation,whichhelpstobuildasocialcreditsystem,improvethedistributionofsocialresources,increasethesupervisionofpublicandpublicopiniononcorruption,andachievesocialequityandjustice.Therefore,thispaperdiscussestherealestateregistrationsysteminChina.Firstly,thispaperexpoundstheconcept,characteristics,basiccontentsandbasictheoreticalknowledgeofotherrealestateregistrationsystems,andthenpointsouttheexistingproblemsbyanalyzingthecurrentlegislativesituationofChina'srealestateregistrationsystem:lackofresistanceofcoordinatedregistrationandintegratedfunctionalinstitutions,imperfecttechnologyrequired,incompatibleinformationsystems;finally,itproposestoimproveChina'srealestateregistrationsystem.Suggestionsofthesystem:buildingarealestatepropertyrightsmanagementmodelunit,weakeningthecontrolofadministrativeregistrationagencies,strengtheningpublicityandcomputerizedrealestateregistration,andestablishinganinformationplatformforrealestateregistrationsystem.Keywords:realestate;registrationsystem;problemsandimprovement

目錄引言 3一、不動產(chǎn)登記制度概述 4（一）不動產(chǎn)登記制度的概念 4（二）不動產(chǎn)登記制度的特征 4（三）不動產(chǎn)登記制度的基本內(nèi)容 4二、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀分析 5（一）我國不動產(chǎn)登記制度的立法現(xiàn)狀 5（二）我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題 61、上位法依據(jù)不統(tǒng)一 62、機(jī)構(gòu)職能整合有阻力 63、登記所需技術(shù)不完善 74、信息系統(tǒng)不兼容 7三、國外不動產(chǎn)登記制度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借鑒 7（一）澳大利亞昆士蘭州土地登記 7（二）瑞典地籍管理 8（三）托倫斯登記制度在英美兩國的相反境遇 8（四）國外不動產(chǎn)登記官制度 8（五）國外不動產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 8四、完善我國不動產(chǎn)登記制度的建議 9（一）整合法律法規(guī) 9（二）快推進(jìn)機(jī)構(gòu)職能調(diào)整 10（三）完善登記技術(shù) 11（四）加強(qiáng)信息平臺兼容 11結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 15致謝 16引言不動產(chǎn)登記是權(quán)利人申請的，國家有關(guān)登記部門應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上記載申請人真實(shí)權(quán)利的事實(shí)。換句話說，房地產(chǎn)登記是不動產(chǎn)登記注冊申請人的權(quán)利，房地產(chǎn)登記制度是一個分散的登記制度，表現(xiàn)在缺乏統(tǒng)一的登記依據(jù)合規(guī)，沒有統(tǒng)一的管理主要負(fù)責(zé)相關(guān)服務(wù)，登記手續(xù)在不同地區(qū)，不同類型的房地產(chǎn)登記也大，所以注冊書和各種各樣的所有權(quán)證書。摘要多頭管理導(dǎo)致了房地產(chǎn)登記秩序的混亂，但也引發(fā)了許多矛盾和問題。在實(shí)踐中，各種各樣的房地產(chǎn)仍然進(jìn)行“登記”，“分類登記”，不可避免地導(dǎo)致不同利益集團(tuán)沖突和矛盾，不利于保護(hù)公民的合法財產(chǎn)權(quán)利，特別是在當(dāng)前的房地產(chǎn)交易越來越頻繁，其缺陷也逐漸暴露出來。摘要我國現(xiàn)行的登記制度與法治和市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求相比，仍然是不完善的。完善我國的登記制度，頒布統(tǒng)一的登記法是我國物權(quán)立法中亟待解決的一個重要課題。因此，房地產(chǎn)登記制度的建設(shè)勢在必行。雖然當(dāng)前的一系列決策和相關(guān)措施明確地確立了房地產(chǎn)登記制度的方向和要求，如何促進(jìn)具體工作，成為當(dāng)前關(guān)注的焦點(diǎn)和迫切需要解決的問題。本文論述了我國房地產(chǎn)登記制度建設(shè)的關(guān)鍵問題，為我國房地產(chǎn)登記制度的建立和完善提供了一些建議。作為人類生存利益的重要屬性，房地產(chǎn)已受到人們的關(guān)注。摘要房地產(chǎn)物權(quán)的變更必須以法律宣傳手段進(jìn)行，而大多數(shù)國家財產(chǎn)法選擇登記作為物權(quán)變更的公共標(biāo)志方式，并賦予公眾與公眾的信任。登記制度的完整性決定了宣傳的可信度。一個完美的真正的正確的系統(tǒng)必然包含一個完美的注冊系統(tǒng)。因此，為了完善真正的產(chǎn)權(quán)制度，我們必須在中國建立一個完善的房地產(chǎn)登記制度。不動產(chǎn)登記制度最重要的意義在于明晰物權(quán)，而實(shí)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度能夠更好的達(dá)到明晰物權(quán)，維護(hù)物權(quán)秩序的目的。我國長期以來在不動產(chǎn)登記制度上的“多部門登記”、“分級登記”存在諸多弊端。從市場角度看，“多部門登記”導(dǎo)致重復(fù)登記，增加交易成本，降低交易效率；同時，由于登記部門不統(tǒng)一，土地與地上物登記分離，存在抵押風(fēng)險，易引發(fā)糾紛。從政府管理角度看，不動產(chǎn)登記簿不統(tǒng)一不僅增加了行政管理成本，還增加了當(dāng)事人查詢了解不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利狀況的難度。此外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對于政府管理具有重要意義：一是有利于國家摸清全國不動產(chǎn)的總體狀況，從而制定出科學(xué)合理的宏觀調(diào)控政策；二是規(guī)范市場交易秩序，減少不動產(chǎn)登記糾紛的發(fā)生，以及遏制囤房炒房行為；三是為官員財產(chǎn)公開制度做好鋪墊；四是為房產(chǎn)稅的征收提供稅基。一、不動產(chǎn)登記制度概述（一）不動產(chǎn)登記制度的概念作為物權(quán)公示的一種方式，房地產(chǎn)登記實(shí)質(zhì)上是具有司法效力的事實(shí)行為，而不是登記機(jī)關(guān)的行政行為。2015年2月15日，八部際聯(lián)席會議成員中央編譯和辦公室，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部的其他部門進(jìn)行集中在促進(jìn)房地產(chǎn)的統(tǒng)一的登記工作，包括討論的實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)暫行條例》注冊的房地產(chǎn)。國務(wù)院總理李克強(qiáng)簽署國務(wù)院令：《房地產(chǎn)登記暫行條例》將于2015年3月1日起施行。2015年8月初，國土資源部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合進(jìn)展順利，全國和省級整合到位，地市級整合略落后，完成近三分之一。到今年年底，將確保地方各級機(jī)構(gòu)的一體化。（二）不動產(chǎn)登記制度的特征房地產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)非常明顯，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是特別房地產(chǎn)登記法，從申請核準(zhǔn)登記的具體規(guī)定，到簽發(fā)所有權(quán)證書程序，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，到房地產(chǎn)登記，提供了明確而一致的法律依據(jù)。二是，注冊程序是統(tǒng)一的。登記機(jī)關(guān)的登記、登記機(jī)關(guān)的管轄、登記申請條件、登記機(jī)關(guān)的受理、審查、核準(zhǔn)和簽發(fā)的，應(yīng)當(dāng)有一定的順序。在不同的地區(qū)，最大化注冊的一致性，削弱經(jīng)濟(jì)、政治和文化差異對房地產(chǎn)登記有效性的影響，確保各地的房地產(chǎn)保護(hù)程序的公平和統(tǒng)一。三是，統(tǒng)一登記或發(fā)行統(tǒng)一所有權(quán)證書是房地產(chǎn)登記制度的正確含義。統(tǒng)一登記簿允許當(dāng)事人查詢房地產(chǎn)的真實(shí)情況，并促進(jìn)交易的進(jìn)行。在一定程度上，可以避免與偽造者不一致的登記或所有權(quán)證書格式，從而帶來機(jī)器的優(yōu)勢，維護(hù)市場的安全。（三）不動產(chǎn)登記制度的基本內(nèi)容1、不動產(chǎn)登記法。房地產(chǎn)登記制度是建立在房地產(chǎn)登記法的基礎(chǔ)上的。在統(tǒng)一的房地產(chǎn)監(jiān)管制度下，登記機(jī)關(guān)的權(quán)力和責(zé)任是明確的，登記范圍和登記程序一致，房地產(chǎn)登記是方便、順利進(jìn)行的。。2、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。登記權(quán)的統(tǒng)一是不動產(chǎn)登記制度的核心。統(tǒng)一登記制度規(guī)定，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)責(zé)任何不動產(chǎn)的登記，并且登記機(jī)關(guān)的職責(zé)應(yīng)當(dāng)澄清，并且注冊困難產(chǎn)生的彌散信息，職權(quán)重疊，重復(fù)注冊或偽造登記應(yīng)當(dāng)避免。統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)具有特殊的權(quán)限、明確的職責(zé)、簡潔的程序、統(tǒng)一的登記效力、方便的管理和節(jié)約社會資源。在房地產(chǎn)交易頻繁發(fā)生的情況下，當(dāng)事人對物權(quán)的確認(rèn)和查詢更方便，信息的可信度高，交易更方便、更安全。3、登記程序統(tǒng)一。房地產(chǎn)登記程序是指房地產(chǎn)登記中使用的法定程序和相關(guān)程序。房地產(chǎn)登記制度要求在一個國家內(nèi)，根據(jù)法律規(guī)定，同一類型的登記必須遵循統(tǒng)一的程序，以確保登記結(jié)果的合法性和公正性。一般來說，房地產(chǎn)登記手續(xù)有以下步驟：入會、驗(yàn)收、考試、公告、登記和發(fā)行。4、登記權(quán)屬證書統(tǒng)一。統(tǒng)一登記制度下的所有權(quán)證書應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一格式和內(nèi)容，記載事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)與登記簿內(nèi)容一致，并符合有關(guān)各方的申請。根據(jù)物權(quán)的范疇，所有權(quán)證書是統(tǒng)一的格式和內(nèi)容，這有利于房地產(chǎn)當(dāng)事人和利害關(guān)系方確定物權(quán)的所有權(quán)和房地產(chǎn)的具體信息，保護(hù)交易的安全，并在一定程度上可以減少錯誤的所有權(quán)證書，并降低交易的風(fēng)險。5、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)登記法的統(tǒng)一規(guī)定，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。目前世界上有兩種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一個是計件工資，同樣的費(fèi)用收取同樣的房地產(chǎn)登記程序，和其他所有的申請人都平等是按比例，為了安全港房地產(chǎn)的區(qū)域或價值標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的速率。注冊收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，可以有效消除收費(fèi)，規(guī)范注冊費(fèi)用行為。二、我國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀分析（一）我國不動產(chǎn)登記制度的立法現(xiàn)狀2014年12月22日，國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱暫行條例），《不動產(chǎn)登記暫行條例》共計6章35條，依據(jù)整合職責(zé)、物權(quán)穩(wěn)定、方便群眾、嚴(yán)格管理的原則，規(guī)定了不動產(chǎn)登記的登記機(jī)構(gòu)、登記薄冊、登記程序、登記信息共享與保護(hù)等內(nèi)容。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記對于界定不動產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進(jìn)不動產(chǎn)交易，優(yōu)化政府行政管理職能具有重要意義。盡管沒有達(dá)到民法人所期待的不動產(chǎn)登記法的形式，而僅為行政法規(guī)并且還是暫行的，但畢竟前進(jìn)了一步。（二）我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題1、上位法依據(jù)不統(tǒng)一作為民法領(lǐng)域的“根本大法”，《物權(quán)法》被認(rèn)為是不動產(chǎn)登記制度的最權(quán)威法律文件。而《物權(quán)法》于2007年正式頒布，在《物權(quán)法》出臺之前，關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定散落在各個法律文件中。如《擔(dān)保法》（1995年）、《土地管理法》（1987年）、《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年）、《農(nóng)村土地承包法》（2003年）、《森林法》（1985年）、《草原法》（1985年）、《漁業(yè)法》（1986年）、《海域使用管理法》（2002年）等。多部法律分別對不同種類不動產(chǎn)（土地、房屋、海域、森林、草原）的登記程序、登記效力等，進(jìn)行了分別而形式各異的規(guī)定。如《土地管理法》規(guī)定土地使用權(quán)的登記部門為國土資源管理部門；《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房屋的登記部門為縣級以上房屋管理部門；《森林法》規(guī)定林木的登記部門為縣級以上林業(yè)主管部門……多部法律分別從不同角度，針對不同的不動產(chǎn)進(jìn)行了各自詳盡的規(guī)定，但卻沒有一部完整的法律針對何種類型的不動產(chǎn)與不動產(chǎn)權(quán)利應(yīng)該納入統(tǒng)一登記、統(tǒng)一登記應(yīng)該由哪個部門負(fù)責(zé)、不動產(chǎn)登記應(yīng)遵循哪種原則、何種程序、需要提供哪些材料等進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定。這就造成了各類不動產(chǎn)在辦理權(quán)利登記與物權(quán)效力確認(rèn)的過程中存在標(biāo)準(zhǔn)不一，多頭管理的問題，從而一方面提高了不動產(chǎn)登記工作在各類經(jīng)濟(jì)活動中的操作成本，降低了登記效率，另一方面，重復(fù)登記、錯誤登記問題層出不窮，極大損壞了不動產(chǎn)登記物權(quán)公示的權(quán)威性?！段餀?quán)法》試圖對上述問題予以回應(yīng)，因此規(guī)定了我國實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并對不動產(chǎn)登記的多項(xiàng)重大問題給予了總括性的規(guī)定，如需要納入登記范圍的不動產(chǎn)及不動產(chǎn)權(quán)利種類、登記機(jī)關(guān)的職責(zé)、登記的類型以及信息公開與查詢等。這是我國首次從法律層面明確實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并從不動產(chǎn)登記頂層設(shè)計的各個方面做出較為全面的制度規(guī)定，為我國全面推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，奠定了法律基礎(chǔ)。2、機(jī)構(gòu)職能整合有阻力對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一，理順機(jī)構(gòu)職能，必然會涉及到多部門的利益。各類不動產(chǎn)登記事務(wù)已經(jīng)由其行政主管部門管理多年，若整合由同一個機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)登記事務(wù)，可能會引起當(dāng)前行政主管部門因?yàn)椴辉父钌崂娑狈χ饔^能動性。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記是將多個部門的職責(zé)進(jìn)行整合，因此需要各個管理機(jī)構(gòu)之間及時溝通情況。如何從總體上統(tǒng)籌協(xié)調(diào)部門的不同意見，是順利推行不動產(chǎn)登記制度需要解決的難題。3、登記所需技術(shù)不完善由于長期以來各部門的分散登記，導(dǎo)致在登記過程中都各自形成了一套獨(dú)立的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。例如，一方面，由于地類劃分依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不同，可能會造成為同一不動產(chǎn)頒發(fā)不同的權(quán)利證書。土地部門可能會依據(jù)土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)將其現(xiàn)狀認(rèn)定為耕地，由測量技術(shù)及依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程差異而導(dǎo)致的登記信息不一致。由于不同的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程所采用的坐標(biāo)系、允許的精度誤差等會有差異，導(dǎo)致各類不動產(chǎn)登記測量成果難以共享。4、信息系統(tǒng)不兼容大多數(shù)當(dāng)前的系統(tǒng)，圖形數(shù)據(jù)和參數(shù)數(shù)據(jù)尚未形成密切檢查，空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)不是很好，這些數(shù)據(jù)集中準(zhǔn)確地運(yùn)行在同一個平臺上，在實(shí)踐中是一個大問題。而且，各個管理部門在對各類用益物權(quán)基本單元的編碼模式上也不統(tǒng)一。因此，不僅在部門之間，即便在部門內(nèi)部也難以達(dá)到共享互通，加大了登記成果的轉(zhuǎn)換和資源共享的難度。信息系統(tǒng)的不兼容確實(shí)構(gòu)成了不動產(chǎn)登記制度建設(shè)統(tǒng)一的共享應(yīng)用基礎(chǔ)信息平臺中的一大阻力。三、國外不動產(chǎn)登記制度實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)借鑒目前，世界范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記制度主要有三種：契約登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制。契約登記制采登記對抗主義，登記機(jī)構(gòu)通過形式審查記載權(quán)利變動情況。權(quán)利登記制采登記要件主義，不動產(chǎn)物權(quán)變動未登記不發(fā)生效力。托倫斯登記制又稱“登記發(fā)證制度”，以政府為主導(dǎo)進(jìn)行總登記，再向權(quán)利人頒發(fā)權(quán)利證書。我國的不動產(chǎn)登記制度在法律效力上采登記要件主義，同時又頒發(fā)權(quán)利證書，可見與后兩種登記制度更為貼近也更具借鑒意義。本文對國外典型的、具有先進(jìn)性的不動產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研究，總結(jié)歸納出可借鑒之處。（一）澳大利亞昆士蘭州土地登記托倫斯登記制度發(fā)源于南澳大利亞，1861年昆士蘭州引入托倫斯登記制度，至今已形成制度體系完備的“自動化權(quán)利系統(tǒng)（ATS）”，未來將廢棄紙質(zhì)文檔，全面實(shí)現(xiàn)數(shù)字化。昆士蘭州的土地登記制度發(fā)展成熟，體系完備，對中國的不動產(chǎn)登記制度具有啟示作用。第一，昆士蘭州的土地登記具有完備的法律體系。分別對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移和糾紛處理、非私有土地、私有土地、土地開發(fā)及社區(qū)權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定。第二，昆士蘭州設(shè)立了登記賠償基金，一旦發(fā)生登記錯誤，由政府進(jìn)行賠償。該基金來源于申請登記時的“交表費(fèi)”，按2%提取。實(shí)際上，昆士蘭州的土地登記發(fā)生錯誤的情況很少，賠償資金充足57。第三，昆士蘭州于2000年修改了《1994年土地法》，規(guī)定可不再頒發(fā)土地權(quán)利證書，權(quán)利證書對權(quán)利享有的權(quán)益沒有任何影響57-58。（二）瑞典地籍管理瑞典的地籍管理制度始于16世紀(jì)，經(jīng)歷由契約登記制向權(quán)利登記制的轉(zhuǎn)變，歷史悠久，經(jīng)驗(yàn)豐富，對中國的不動產(chǎn)登記制度有借鑒意義。第一，瑞典在1995年便實(shí)現(xiàn)了地籍管理的信息化，信息系統(tǒng)覆蓋全國，且數(shù)據(jù)在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。第二，瑞典對系統(tǒng)記載的信息嚴(yán)格把控，一方面，信息查詢率高；另一方面，不能及時掌握更新的信息不錄入。第三，地籍管理系統(tǒng)與多部門集成互通，包括稅務(wù)、規(guī)劃、環(huán)保等部門，并實(shí)行有償服務(wù)，資金用以支持地籍管理系統(tǒng)的日常維護(hù)。（三）托倫斯登記制度在英美兩國的相反境遇英國實(shí)行的是權(quán)利登記制，而在美國大部分州實(shí)行的卻是契約登記制。英國更加關(guān)注交易的安全和效率；美國則更注重法的自由，通過公共圖書館型數(shù)據(jù)庫公示不動產(chǎn)信息，并輔以產(chǎn)權(quán)保險提高交易的安全性，但仍是以犧牲一定的交易效率為代價。（四）國外不動產(chǎn)登記官制度在國外，從事不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的人員大致可分為兩種：法官和公務(wù)員。在德國和奧地利，主要由司法輔助人員從事不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)；在日本和韓國，則是由通過司法考試的公務(wù)員來負(fù)責(zé)。但總體來說，對從事不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)人員的法律素養(yǎng)和專業(yè)水平要求很高。（五）國外不動產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)西方國家的不動產(chǎn)登記制度比我國更加歷史悠久，且經(jīng)驗(yàn)豐富。通過以上實(shí)例可以看出，要建立起完善的不動產(chǎn)登記制度需從以下幾方面著手：第一，完備的不動產(chǎn)登記法律體系是基礎(chǔ)。以上國家除美國外，都形成了統(tǒng)一完備的不動產(chǎn)登記法律體系。在我國，長期的“多頭管理”形成了相互重復(fù)甚至相互矛盾的法律規(guī)范，這便需要對此進(jìn)行重新修訂；此外，我國不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范還存在空白，例如，對于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償機(jī)制尚無法律規(guī)定。第二，信息平臺的建設(shè)是實(shí)現(xiàn)公示公信原則的重要保障。以上國家的共同點(diǎn)便是信息平臺建設(shè)都相對成熟?？梢钥闯觯畔⑵脚_需具有全覆蓋和全統(tǒng)一，方能體現(xiàn)不動產(chǎn)登記的公信力，值得注意的是，瑞典和昆士蘭州都屬于地廣人稀的國家，我國要實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)信息的全覆蓋和全統(tǒng)一，其任務(wù)要艱巨得多；此外，信息平臺與其他相關(guān)部門的信息集成和互通，可以達(dá)到公示的價值目標(biāo)。第三，信息化時代紙質(zhì)證書已漸失必要性。目前，我國大部分城市的不動產(chǎn)登記已實(shí)現(xiàn)信息化，同時，在這個電腦、手機(jī)等移動終端相當(dāng)普及的時代，紙質(zhì)證書已逐漸失去其必要性。相比之下，紙質(zhì)證書存在偽造風(fēng)險，而不動產(chǎn)登記專設(shè)的查詢終端更具權(quán)威性。第四，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的產(chǎn)業(yè)化是發(fā)展方向。通過昆士蘭州和瑞典以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)提供有償服務(wù)的實(shí)例中可以看出，不動產(chǎn)登記除了保障交易安全和交易效力外，還頗具商業(yè)價值，在我國經(jīng)濟(jì)體制市場化程度不斷加深的背景下，不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的產(chǎn)業(yè)化將是大勢所趨。第五，從事不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的人員必須具有完備的法律知識。不動產(chǎn)登記涉及的法律部門種類繁多，有物權(quán)法、民法、婚姻法、繼承法、土地法等等，只有具備相關(guān)的法律知識，才能保證不動產(chǎn)登記的權(quán)威性。四、完善我國不動產(chǎn)登記制度的建議（一）整合法律法規(guī)從最終出臺的制度文件中我們看到，一方面《不動產(chǎn)登記暫行條例》與《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對其所承擔(dān)的使命與責(zé)任有著清晰的認(rèn)識與定位，分別從國務(wù)院行政法規(guī)和部門規(guī)章的層級對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的方方面面進(jìn)行了比較全面和細(xì)致的闡述與規(guī)定。另一方面，受自身法律位階的局限，《不動產(chǎn)登記暫行條例》不能與具有更高位階的《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》對抗，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》作為國土資源部的部門規(guī)章也不能與同位階的《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》、《土地登記辦法》、《土地登記資料公開查詢辦法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》、《水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖發(fā)證登記辦法》、《海域使用權(quán)登記辦法》對抗。在這些法律和行政法規(guī)未對各自不動產(chǎn)登記條款進(jìn)行修訂之前，作為“新法”的《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》如何與其它“特別法”對抗顯得“底氣不足”。因此，建議一：適時將《不動產(chǎn)登記暫行條例》升格為《不動產(chǎn)登記法》，以更好地與《物權(quán)法》進(jìn)行銜接，并使其具備與其它法律文件對等的法律等級。建議二：在《條例》升格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用“特別法優(yōu)于普通法”的原理，通過法律實(shí)踐，逐漸解決與現(xiàn)行法律規(guī)定的沖突。（二）快推進(jìn)機(jī)構(gòu)職能調(diào)整借鑒前述的域外經(jīng)驗(yàn)，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)走向統(tǒng)一化、專業(yè)化。統(tǒng)一化在當(dāng)前面臨的最大問題即是相關(guān)登記機(jī)關(guān)的職能整合，并在此基礎(chǔ)設(shè)立專門的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記事宜。這個過程可能面臨較大阻力，尚需國家層面之立法統(tǒng)一規(guī)定，并輔之以相關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的更改。然而在此又提出另一個問題，即對原有機(jī)構(gòu)的整合必須保持專業(yè)化乃至一定程度上的獨(dú)立化。因?yàn)閷ｉT的統(tǒng)計機(jī)構(gòu)可能仍有既有的行政部門承擔(dān)職責(zé)，但是這種職責(zé)之承擔(dān)必須與其本身固有的職責(zé)相分離，以實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)的專業(yè)化，而不致再次淪為某個部門的行政管理手段。易言之，新成立的統(tǒng)一登記部門有其專門的職責(zé)，這種職責(zé)更多地偏向公益化、私法化，而淡化其行政管制的意味。因而統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)之設(shè)立有兩條路徑，其一為新設(shè)專門的機(jī)構(gòu)；其二為在既有的機(jī)構(gòu)中單列行政編制，實(shí)行垂直化管理。然而，中國諸多省份的試點(diǎn)實(shí)踐多采取后者，具體為將原有各部門職能統(tǒng)合到國土部門。通過前文的論述，我們可以看到，不論是在哪種登記制度下，不動產(chǎn)登記都是一項(xiàng)法律實(shí)務(wù)性質(zhì)突出的工作，要么是對物權(quán)生效的確認(rèn)，要么是物權(quán)生效的前提條件，在一定意義上具備司法的性質(zhì)。雖然在我國，不動產(chǎn)登記工作長期以來被看做是政府行使社會管理職能的手段，其司法性質(zhì)沒有得到充分重視，但在不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的判定，法院爭議解決中，不動產(chǎn)登記所具備的司法功能沒有絲毫遜色。在本次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的推進(jìn)過程中，《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確將國土資源部門作為不動產(chǎn)登記的牽頭部門，這意味著從法律屬性上，不動產(chǎn)登記工作仍然需要劃入行政管理的類別，是國家行使社會管理職能的一種手段?；谶@一改革路徑，并考慮到不動產(chǎn)登記工作本身所具備的司法屬性，建議從以下幾個方面對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)行調(diào)整和完善。首先，從制度和機(jī)構(gòu)設(shè)置上保證不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的獨(dú)立性和權(quán)威性。由行政管理部門進(jìn)行不動產(chǎn)登記的一大弊端就是難以保證其工作開展得獨(dú)立性，相對于法院的司法工作而言更容易受到行政指令的影響和干擾，特別是在市、縣的基層機(jī)構(gòu)。其次，提高不動產(chǎn)登記從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和法律修養(yǎng)。在實(shí)際的登記工作中，還需要從事不動產(chǎn)登記工作的牽頭部門加強(qiáng)頂層設(shè)計，對下級機(jī)構(gòu)的登記工作和人員隊(duì)伍建設(shè)加強(qiáng)指導(dǎo)和培訓(xùn)，建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入、退出和責(zé)任認(rèn)定程序。那就是并未明確不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的具體形式和法律性質(zhì)，并未明確不動產(chǎn)登記人員承擔(dān)法律責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)際執(zhí)行過程中難免出現(xiàn)難以執(zhí)行或不予執(zhí)行的情形。從而不利于不動產(chǎn)權(quán)利人利益保護(hù)，對國家公信力帶來損害。（三）完善登記技術(shù)如何確保記錄的真實(shí)性房地產(chǎn)所有權(quán)登記，減少交易風(fēng)險，一方面，依賴于注冊登記機(jī)關(guān)和依法行使職責(zé)，另一方面，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)的開放注冊，一旦當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)登記內(nèi)容不是真的可以立即申請變更登記。摘要在信息網(wǎng)絡(luò)時代，一些國家在房地產(chǎn)登記信息電子、數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)的國際部分引入登記，使房地產(chǎn)登記的公共范圍更廣，查詢更方便。在登記簿是電子之后，公眾只需通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)查詢了解一塊土地的狀態(tài)。政府過去需要向登記機(jī)關(guān)申請進(jìn)一步審查登記機(jī)關(guān)的復(fù)雜情況。當(dāng)然，房地產(chǎn)登記的初始成本相對較高，需要先建立一個數(shù)據(jù)庫，然后輸入注冊信息，這是一個龐大的項(xiàng)目。而且，每個司法轄區(qū)都必須配備必要的設(shè)施，如計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)接入，這對金融來說是一個巨大的負(fù)擔(dān)。（四）加強(qiáng)信息平臺兼容建立房地產(chǎn)登記系統(tǒng)信息平臺，首先是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記信息的共享。國家層面建立了基本的房地產(chǎn)登記信息管理平臺，國土資源部和城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋部門和其他部門實(shí)現(xiàn)實(shí)時交流和分享房地產(chǎn)審批事務(wù)和注冊信息通過數(shù)據(jù)交換接口，數(shù)據(jù)復(fù)制，等等。此外，公安、民政、稅務(wù)、工商、銀行部門和其他部門應(yīng)當(dāng)使房地產(chǎn)登記信息的信息和房地產(chǎn)登記信息管理信息網(wǎng)絡(luò)平臺。建立國家信息系統(tǒng)后，促進(jìn)縣級以上人民政府土地和資源管理部門的房地產(chǎn)登記信息的建設(shè)；第二，完善房地產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)。國家依法建立和實(shí)施房地產(chǎn)登記信息公開查詢制度。特別是，首先，房地產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系方可以申請房地產(chǎn)登記記錄的登記；其次，房地產(chǎn)權(quán)利人的單位和個人取得同意可能查詢原始登記數(shù)據(jù)范圍內(nèi)的權(quán)利；再次，人民法院、檢察、公安、安全、紀(jì)律檢查和監(jiān)督有權(quán)詢問原登記數(shù)據(jù)相關(guān)的調(diào)查和處理；此外，房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)根據(jù)ISBN號或房地產(chǎn)單位房地產(chǎn)權(quán)證，并不得提供查詢與房地產(chǎn)權(quán)利的主題的主題調(diào)查，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。公開、透明的信息公開查詢制度可以為更加便捷和快速的網(wǎng)絡(luò)查詢提供必要條件，保障公眾的信息知情權(quán)，從而降低不動產(chǎn)交易的風(fēng)險，但同時不可避免要考慮到對權(quán)利人隱私的維護(hù)。因此信息公開的程度、公開查詢的手續(xù)等，需要結(jié)合我國國情制定具體方案，兼顧信息的保密和共享應(yīng)用。筆者建議在申請程序和內(nèi)容均有法可依的情形下，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該為民眾查詢不動產(chǎn)信息提供方便，并且只有在某些法定理由下才可以拒絕民眾的查詢申請。第一，不動產(chǎn)登記資料查詢的立法模式問題。筆者認(rèn)為當(dāng)前不動產(chǎn)登記資料查詢主體模糊的原因并不在于立法者疏于概括利害關(guān)系人等概念，而在于社會生活中可能產(chǎn)生不動產(chǎn)登記資料查詢需要的主體過多，“利害關(guān)系人”這一概念外延過廣，很難做清晰明確的界定。要解決不動產(chǎn)登記資料查詢主體范圍的問題，不應(yīng)該去定義一個相當(dāng)難以界定清楚的概念，而應(yīng)當(dāng)探索新的規(guī)則模式。不動產(chǎn)登記資料查詢的立法主要有三種模式：無限制模式、有限制模式、區(qū)別分類限制模式。①無限制模式完全無法保護(hù)公民隱私權(quán)；有限制模式雖然通過制度設(shè)計將不具有“合法利益關(guān)系”的申請人拒之門外，能有效的保護(hù)登記權(quán)利人的隱私，但這賦予不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員相當(dāng)大的裁量權(quán)，對其素質(zhì)要求較高，也在一定程度上降低了動產(chǎn)交易的效率；區(qū)別分類限制模式則將很少涉及登記權(quán)利人隱私信息的登記簿記載信息公共化，對涉及登記權(quán)利人隱私信息較多的登記原始資料等設(shè)置嚴(yán)格的查詢資格限制。如此設(shè)計能有效的平衡交易安全與公民信息安全之間的關(guān)系，兼顧現(xiàn)實(shí)的交易需要和公民隱私保護(hù)，筆者認(rèn)為我國可以采用這一模式。我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度實(shí)際上是有限制模式與分類限制模式并行：《物權(quán)法》及《暫行條例》規(guī)定采用有限制模式；仍然有效的《土地登記資料公開查詢辦法》、《房屋登記查詢辦法》區(qū)分不動產(chǎn)登記原始資料與登記簿記載資料分別規(guī)定查詢程序，屬分類限制模式。應(yīng)當(dāng)整合上述法律規(guī)定，統(tǒng)一采用分類限制模式。具體來說，應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)登記簿上記載的資料向公眾開放，登記申請人只需提供其有效身份證件及查詢目的就可以查詢，對登記原始資料只有權(quán)利人、利害關(guān)系人以及相關(guān)的國家機(jī)關(guān)可以查詢。利害關(guān)系人范圍的界定，筆者認(rèn)為可以借鑒德國立法經(jīng)驗(yàn)，采用“能夠提供證明不動產(chǎn)登記結(jié)果影響或可能影響其合法權(quán)益的人”這一標(biāo)準(zhǔn)，具體來說可以包含以下幾種情形。一是查詢申請人不是不動產(chǎn)權(quán)利的真正主體，但其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)與不動產(chǎn)標(biāo)的物的物權(quán)具有法律意義上的因果關(guān)系；二是查詢申請人的利益受不動產(chǎn)交易行為或登記結(jié)果的影響；三查詢申請人涉入到不動產(chǎn)標(biāo)的物的贈予、繼承、遺贈等事實(shí)而產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛；四是申請人利益相關(guān)的不動產(chǎn)涉入訴訟案件中；五是基于法律、法規(guī)的規(guī)定可以證明其與標(biāo)的不動產(chǎn)有利害關(guān)系。第二，查詢主體范圍規(guī)則法律淵源層級的問題。因規(guī)定不動產(chǎn)登記查詢主體范圍的最高效力法律淵源是《物權(quán)法》屬于法律的層次，而《物權(quán)法》在第十八條直接制定不動產(chǎn)登記查詢主體的概括性規(guī)則，并沒有像不動產(chǎn)登記制度一樣，將其規(guī)則的制定權(quán)授權(quán)給國務(wù)院等其他機(jī)關(guān)或指向其他法律、法規(guī)的規(guī)定。因此，要從根本上解決不動產(chǎn)登記查詢主體范圍模糊的問題，必須在《物權(quán)法》的層面上明確規(guī)定不動產(chǎn)登記查詢主體的范圍，或修改《物權(quán)法》或由司法機(jī)關(guān)對其做司法解釋，若未來制定《不動產(chǎn)登一記法》則應(yīng)當(dāng)其中做出明確的規(guī)定。結(jié)論房地產(chǎn)登記制度在我國的問題，我們應(yīng)該統(tǒng)一登記的范圍、登記注冊類型、注冊組織和信息披露機(jī)制為基本結(jié)構(gòu)，逐步擴(kuò)大登記范圍，提高登記類型、組織