合富輝煌2019年01恒聯(lián)洛陽(yáng)新區(qū)項(xiàng)目發(fā)展策劃溝通案

HOPEFLUENT

【

恒

聯(lián)

·

洛

陽(yáng)

新

區(qū)

項(xiàng)

目

】

發(fā)展策劃溝通案合富輝煌(中國(guó))河南公司2010年01月22日全

國(guó)

視

野

本土智慧合力創(chuàng)造財(cái)富專(zhuān)業(yè)成就輝煌項(xiàng)目核心問(wèn)題項(xiàng)目目前條件并不具備發(fā)展大型城市綜合體1.

如何解決新區(qū)人氣不足和項(xiàng)目大體量商業(yè)的矛盾?2.

如何解決項(xiàng)目期望售價(jià)較高與周邊環(huán)境雜亂的矛盾；3.

如何解決項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)合理化發(fā)展以及項(xiàng)目首期快速銷(xiāo)售的矛盾?4.

如何達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化。本案重點(diǎn)內(nèi)容我們?cè)趺礃觿?chuàng)造市場(chǎng)，引領(lǐng)市場(chǎng)1.

洛陽(yáng)城市規(guī)劃及商業(yè)中心特征；2.

項(xiàng)目全案能夠在洛陽(yáng)承擔(dān)一個(gè)什么樣的市場(chǎng)角色?3.

洛陽(yáng)成功項(xiàng)目的特性與共性分析；4.

項(xiàng)目全案業(yè)態(tài)規(guī)劃建議，項(xiàng)目發(fā)展前景展望?5.

項(xiàng)目首期住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議?問(wèn)

鼎

中

原恒聯(lián)地產(chǎn)

定鼎

九

朝

氣

勢(shì)

恢

宏■

項(xiàng)目位置■

項(xiàng)目周邊規(guī)劃■

項(xiàng)目地塊特性■

項(xiàng)目定位思考項(xiàng)目特征項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市洛龍區(qū)，洛南新區(qū)

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。北臨隋唐植物園(規(guī)劃二期),西

鄰龍門(mén)大道，南距關(guān)林市場(chǎng)2公里

,距龍門(mén)石窟8公里。西南側(cè)2公

里為市政府。目前洛南新區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域在龍

門(mén)大道以西，項(xiàng)目處于新區(qū)的邊緣

地帶。項(xiàng)目在城市中的位置ime1例項(xiàng)目北側(cè)為規(guī)劃的隋唐植物園◆

東側(cè)及南側(cè)將形成綠地、商貿(mào)及辦公的集中區(qū)域；項(xiàng)目西南側(cè)為已建設(shè)的市政府

商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)；項(xiàng)目東南西北四面將逐漸形成旅游商貿(mào)區(qū)及中高檔居住區(qū)，因此項(xiàng)目未來(lái)?yè)碛谐蔀閰^(qū)域中心的地域基礎(chǔ)

。項(xiàng)目周邊規(guī)劃地塊性質(zhì)面

積

(

畝

)一、

公園

綠

地139.761、

北公園75.52、南公園64.26一

、商業(yè)金測(cè)258.91、北公國(guó)商側(cè)69.592、北公目東側(cè)169.633、南公回方19.66三

、

住

宅489.08太康路北關(guān)圣路西100.64古城路南關(guān)圣路東163.82宜人來(lái)露北忠義路西36.89太康路北關(guān)圣路東51.22太康路北蟲(chóng)義路西64.37太康路北忠義路東72.14四

、

教

音107.55中學(xué)67.02小學(xué)40.53五

、

景魂河54.3816.2522.3315.8合計(jì)1049.67項(xiàng)目地塊包括商業(yè)金融、住宅、教育、綠地及景觀河，總規(guī)模上千畝，商、住

用地合計(jì)700余畝，為新區(qū)屈指可數(shù)的綜合性大盤(pán)。項(xiàng)目地塊特性項(xiàng)目周邊目前環(huán)境雜亂，居住氛

圍不濃厚，配套不齊全，

目前無(wú)

法支撐高端住宅及大型賣(mài)場(chǎng)。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目處于城市未來(lái)發(fā)展的方向上，但目前客

戶(hù)及城市地域條件尚達(dá)不到支撐新區(qū)開(kāi)發(fā)近40萬(wàn)

商業(yè)金融項(xiàng)目。故而，我們認(rèn)為：項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)基于對(duì)地塊及城

市規(guī)劃的充分理解之上，結(jié)合城市的定位與區(qū)域資

源的特性，賦予其超越竟?fàn)幍囊?guī)劃想象力，才可能

使項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)，并成功推動(dòng)城市的發(fā)展。項(xiàng)目定位思考國(guó)

色

天

香——洛陽(yáng)市場(chǎng)的物理特色■

洛陽(yáng)概況■

洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)背景■

洛陽(yáng)城市規(guī)劃研究■

洛陽(yáng)樓市宏觀分析項(xiàng)目宏觀背景研究分析>

以洛陽(yáng)為中心的河洛地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地；>中國(guó)古代伏羲、女?huà)z、黃帝、唐堯、虞舜、夏禹等神話(huà)，多傳于此；夏太康遷都斟，商湯定都西毫；武王伐紂，八百諸候

會(huì)孟津；周公輔政，遷九鼎于洛邑。平王東遷，高祖

都洛，光武中興，魏晉相禪，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晉，相因相襲，共十三個(gè)王朝；

漢魏以后，洛陽(yáng)逐漸成為國(guó)際大都市，隋唐時(shí)人口百萬(wàn)，四方納貢，百?lài)?guó)來(lái)朝，盛極一時(shí)。韓重型用

w新絲開(kāi)蛙陽(yáng)

地山

厘周事寫(xiě)]常期洛陽(yáng)因地處洛水之陽(yáng)而得名，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城；城市簡(jiǎn)介：洛陽(yáng)歷史洛陽(yáng)歷史悠久洛陽(yáng)科技實(shí)力雄厚，是中國(guó)重要的工業(yè)基地；大中型骨干工業(yè)企業(yè)集中，是洛陽(yáng)的一大特色；>從1983年起，洛陽(yáng)人以花為媒，廣交朋友，文化搭臺(tái),經(jīng)貿(mào)、旅游唱戲，成功舉辦了26屆洛陽(yáng)牡丹花會(huì)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，成為河南省對(duì)外開(kāi)放的重要窗口和全國(guó)四大名會(huì)之一；洛陽(yáng)位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛

,北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風(fēng)景名勝。城市簡(jiǎn)介：洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)洛陽(yáng)城市定位城市主要職能口

國(guó)家歷史文化名城；口

河南省副中心城市；口著名旅游城市；口重要的裝備制造業(yè)、原材料、能源生產(chǎn)基地；口科研開(kāi)發(fā)基地，中西部區(qū)域物流樞紐。洛陽(yáng)概況洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)背景■

洛陽(yáng)城市規(guī)劃研究洛陽(yáng)商業(yè)及樓市分析項(xiàng)目宏觀背景研究分析200

8

年數(shù)

據(jù)增長(zhǎng)率備注G

D

P

(

億

元

)1919.614.4%城市GDP達(dá)到

一

定高度，但城市固定資產(chǎn)投入與同等城市相比相對(duì)不足固

定

資

產(chǎn)

投

資(

億

元

)1105.531.3%人

均

G

D

P

(

美

元

)433429.53%人均GDP達(dá)到較高水平，但與人均可支配收

入增速不匹配人均可支配收入(元)146728.0%城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)840.320.89%城市居民儲(chǔ)蓄能力高速提升，居民購(gòu)買(mǎi)大型消費(fèi)品的能力較強(qiáng)，但消費(fèi)觀念有待引導(dǎo)07年末城市居民人均住房使用面積(m2)26.44.76%根據(jù)政府住房規(guī)劃，2012年人均住房面積達(dá)到31m2,有較大的提升空間口

洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人民生活水平快速提高；口

但居民住房水平相對(duì)滯后；口洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚有一定發(fā)展空間，潛在需求有待釋放。洛陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)背景城市武漢石家莊西安鄭州洛陽(yáng)合肥濟(jì)南G

D

P

(

億

元

)396027702190300419191664.843017增幅15.10%11%15.60%12.50%14.40%17.2%13%全國(guó)排名13253622434921數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)局口洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)水平與華中各省會(huì)城市相比處于中下水平，但差距較??；

口洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)水平在中原城市群中處于領(lǐng)頭羊的地位。中原城市群鄭州洛陽(yáng)許昌平頂山焦作新鄉(xiāng)開(kāi)封漯河濟(jì)源G

D

P

(

億

元

)30041919105010501031886695550227洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平洛陽(yáng)與其它城市2008年GDP

比較一覽表數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市排名網(wǎng)中原城市群2008年GDP

比較一覽表GDP

保持10%以上的加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；

08年受金融危機(jī)影響，增幅放緩。經(jīng)濟(jì)

指

標(biāo)1

:

GDP洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，加速增長(zhǎng)

,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良

好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。數(shù)據(jù)來(lái)源：1洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒將陽(yáng)cDP(義心)數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒2008年洛陽(yáng)周邊城市固定資產(chǎn)投資一覽表(單位：億元)城市武漢石家莊西安鄭州洛陽(yáng)合肥濟(jì)南固定資產(chǎn)投資2252.0517271906.191772.71105.51838.641415.3固定資產(chǎn)投資/GDP56.87%60.84%87.04%59.01957.59%110.44946.90%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2:固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市建設(shè)力度較大，但與周邊城市相比有很

大的漲幅空間?？?/p>

固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資占每年GDP的比例加速提高，城市建設(shè)力度增大；口

與周邊主要城市相比，洛陽(yáng)固定資產(chǎn)投資最低，增長(zhǎng)速度下滑，有較大的提升空間。定資產(chǎn)投資÷GIDP

億元)數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒口

第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，占絕對(duì)主導(dǎo)主導(dǎo)地位，屬于典型的工業(yè)城市；口

洛陽(yáng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，將來(lái)有較大的發(fā)展空間?？?/p>

發(fā)展目標(biāo)：加快產(chǎn)業(yè)集聚，合理布局城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進(jìn)一、二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)

協(xié)調(diào)發(fā)展。

——《洛陽(yáng)市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)*

比

兒》>從2005年人均生產(chǎn)總值

突破17000元，高于全國(guó)、全省平均水平；>

O8

年洛

陽(yáng)

人

均GDP高達(dá)4334美元，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)

發(fā)展期。AGDP《a\X)38000Q:0000u1U000經(jīng)

濟(jì)

指

標(biāo)4:

人均GDP

800-4.000US$快速發(fā)展期8000-20.0C0US$0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系平穩(wěn)發(fā)展期緩慢發(fā)展期啟動(dòng)期城市武漢石家莊西安鄭州洛陽(yáng)合肥濟(jì)南城市居民人均可支

配收入(單位：元)16712.44150621520713692146721559120802同比增長(zhǎng)16.40%14.10%13.30%15.80%8.00%16.10%15.50%指標(biāo)5:人均可支配收入>洛陽(yáng)城市居民人均可支配收入保持小幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，城市居民消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)；>該項(xiàng)指標(biāo)在中處于華中省會(huì)城市相比處于中等偏下水平，但與多個(gè)城市基本相當(dāng)。2008年洛陽(yáng)周邊城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入一覽表數(shù)據(jù)來(lái)源：各大城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒

入及增長(zhǎng)本(兒)路閉人均可么盤(pán)>社會(huì)消費(fèi)品零售總額受GDP

高速增長(zhǎng)帶動(dòng)，04-08年保持10%以上增幅加速增長(zhǎng)；>尤其是06年以來(lái)，增幅保持在15%以上，洛陽(yáng)市民消費(fèi)能力顯著提高。指標(biāo)6:社會(huì)消費(fèi)品總額劃眾的新鉆不我總酬(V.心)29.00%:

20.00%

18.80%10.80%8.50%卷.90%數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒000800

·780

·600

·0

·490300

·209100數(shù)據(jù)來(lái)源：

洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒

城鎮(zhèn)人均可支配收N元)1城值人均的合性支元)一的費(fèi)支出可支配收人>洛陽(yáng)城市市民消費(fèi)支出與可支

配收入的比例逐步降低，人民

生活水平提升；城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額穩(wěn)步增

長(zhǎng)，為市民購(gòu)買(mǎi)大型消費(fèi)品奠

定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。指標(biāo)7:消費(fèi)支出路陽(yáng)礎(chǔ)市居民鋼量存從余翻變比《華兒)絡(luò)

阻

人

均

叫

復(fù)

盤(pán)

人

消費(fèi)性文出《元》指標(biāo)8:住房支出比重洛陽(yáng)市2008年恩格爾系數(shù)為34.3%,住房支出占總支出10.16%,兩者嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展未能跟上經(jīng)濟(jì)水平；

2006年，洛陽(yáng)城鎮(zhèn)居民人均住

房面積為23.8平方米，低于全

國(guó)平均數(shù)據(jù)28平方米。生活水平恩

格

爾

系

數(shù)

(

%

)住房支出比重(%)溫飽

型55～597.650～55119小

康型45～5012.140～4518.9富裕

型40以下22.5我國(guó)城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10%

左右，發(fā)達(dá)國(guó)家一般達(dá)到25%。洛陽(yáng)市2007年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)恩

格

爾

系

數(shù)

(

%

)34.3%住房支出10.16%城

鎮(zhèn)

居

民

人

均

住

房

面

積(

m

2

)26.4恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒口

洛陽(yáng)歷史悠久，文化底蘊(yùn)豐富；口

洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)水平較好，與華中省會(huì)城市相比差距不大；口

洛陽(yáng)屬于典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；口

洛陽(yáng)居民消費(fèi)力較強(qiáng)，擁有地產(chǎn)良好發(fā)展的基礎(chǔ)；口

洛陽(yáng)固定資產(chǎn)投資比例不高，樓市發(fā)展滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展

；項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究小結(jié)洛陽(yáng)概況■

洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)背景洛陽(yáng)城市規(guī)劃研究洛陽(yáng)商業(yè)及樓市分析洛陽(yáng)宏觀背景研究分析>中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至2010年，中心城區(qū)建

設(shè)用地203平方公里，人均建設(shè)用地約99平方米；至

2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地294.9平方公里，人均建設(shè)用地98.3平方米。>中心城區(qū)城市人口規(guī)模：至2010年，中心城區(qū)城市人

口205萬(wàn)人，其中暫住人口46萬(wàn)人；至2020年，中心城區(qū)城市人口300萬(wàn)人，其中暫住人口82萬(wàn)人；發(fā)展意義：城市框架的拉大將有助于洛南新區(qū)的完善

以及與老城區(qū)的融合。而大量的新增人口將為房地產(chǎn)

發(fā)展帶來(lái)巨大的驅(qū)動(dòng)作用。城市規(guī)模發(fā)展口

分片組團(tuán)式的用地布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃“一主兩副”的復(fù)

合型城市中心；各片區(qū)、組團(tuán)的功能結(jié)構(gòu)相對(duì)完整，組團(tuán)與片區(qū)之間通過(guò)快速交通走廊連接；口

“五區(qū)一團(tuán)”的城市分區(qū)結(jié)構(gòu)：“五區(qū)”由洛河北岸

的澗東分區(qū)、道北分區(qū)、澗西一高新分區(qū)和洛南分區(qū)

、伊南分區(qū)組成；“一團(tuán)”為黃河沿岸的飛地吉利組

團(tuán)

?？?/p>

項(xiàng)目位于未來(lái)城市中心區(qū)域，發(fā)展前景良好。城市空間結(jié)構(gòu)口

南側(cè)的龍門(mén)山一香山和北側(cè)的邙山、黃河構(gòu)成城市的南北自然生態(tài)屏障；口

周山一洛河一伊洛河間的大型生態(tài)綠色開(kāi)敞空間自西向東貫穿城市中部；口

澗河、瀍河等南北向綠色通廊將東西向帶形綠色空間串接?？诼糜纬鞘械亩ㄎ患傲己玫囊?guī)劃使洛陽(yáng)整體形成網(wǎng)絡(luò)狀的城市山水格局。城市整體生態(tài)格局洛昭市城市總體搜排：2048-20202

快通之文算具球>

交通基礎(chǔ)設(shè)施投資應(yīng)向公共交通建設(shè)傾斜，充分體現(xiàn)

公共交通優(yōu)先發(fā)展的策略。公交出行比例達(dá)到30%,95%以上的居民單程出行時(shí)

間不超過(guò)40分鐘；60%以上的居民單程出行時(shí)間不超

過(guò)25分鐘。積極發(fā)展快速公交網(wǎng)絡(luò)，建立城市從橫快速交通網(wǎng)絡(luò)√

項(xiàng)目處于快速公交路網(wǎng)包圍之中，未來(lái)交通發(fā)展前景較好。綜合交通規(guī)劃>

近期建設(shè)重點(diǎn)(2010年):

完善洛南分區(qū)功能，培育洛南分區(qū)的生活服務(wù)職能，洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)向

商貿(mào)居住開(kāi)發(fā)。>中期發(fā)展(2015年):城市向北擴(kuò)展，基本建成道北

新區(qū)；擴(kuò)大澗西-高新片區(qū)規(guī)模；改造瀍河?xùn)|部地區(qū)。完善洛南的空間結(jié)構(gòu)。>

遠(yuǎn)期發(fā)展(2020年):將澗西中心提升為城市商貿(mào)服

務(wù)中心，加強(qiáng)澗西的商業(yè)職能。西工區(qū)重點(diǎn)在于歷史

展示，建成旅游服務(wù)、文化展示中心。伊南地區(qū)建設(shè)

居住生活服務(wù)設(shè)施，由工業(yè)區(qū)向工業(yè)主導(dǎo)的綜合型新

區(qū)轉(zhuǎn)變。洛南地區(qū)重點(diǎn)強(qiáng)化商務(wù)功能，建成洛陽(yáng)區(qū)域

服務(wù)的重要載體。洛陽(yáng)城市發(fā)展時(shí)序未來(lái)10年內(nèi)區(qū)域都是城市發(fā)展的重點(diǎn)。城市規(guī)劃研究口

洛陽(yáng)城區(qū)框架將在未來(lái)10年獲得較大程度的拉大；口

洛陽(yáng)城區(qū)發(fā)展較為注重綠地和山水格局；口

洛陽(yáng)將大力發(fā)展城市綠地、公交等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施，新

城區(qū)配套將不斷完善；口

洛陽(yáng)將有步驟的逐步發(fā)展，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)城市發(fā)

展的重點(diǎn)。項(xiàng)目的發(fā)展處于洛陽(yáng)城市發(fā)展的中心城區(qū)，屬于城市

集中綠地、快速交通、城市新居住區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域

,未來(lái)發(fā)展前景可觀?！?/p>

洛陽(yáng)概況■

洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)背景■

洛陽(yáng)城市規(guī)劃研究■洛陽(yáng)樓市及商業(yè)分析洛陽(yáng)宏觀樓市研究分析洛陽(yáng)樓市供銷(xiāo)分析→

洛陽(yáng)樓市竣工面積逐年增加，銷(xiāo)售量也逐年增加，樓市發(fā)展

較為健康。>2007年洛陽(yáng)全年銷(xiāo)量達(dá)400余

萬(wàn)m,城市消費(fèi)力巨大；2008年洛陽(yáng)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響較大，說(shuō)明洛陽(yáng)樓市消化以改

善需求為主。洛陽(yáng)價(jià)格相比于整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但上升幅度相對(duì)較小。洛陽(yáng)樓市目前均價(jià)約3300元/m2,遠(yuǎn)低于與其經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)暮?/p>

肥、西安等城市；洛陽(yáng)房?jī)r(jià)仍有較大的增長(zhǎng)空間。洛陽(yáng)樓市價(jià)格走勢(shì)分析近期洛陽(yáng)新建商品房銷(xiāo)傳均價(jià)走勢(shì)洛陽(yáng)樓市在2009年呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)；洛陽(yáng)樓市供銷(xiāo)一直保持較為平衡的態(tài)勢(shì)。2009年洛陽(yáng)樓市走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：洛陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)，數(shù)據(jù)滯后1月左右年份普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租住房合計(jì)套型面積小于90m2008201131252.5228.5200g335232233.2361.22010352242213.13762011348219211.8370.8201234223519.52363.5總計(jì)1578105919.512.51700洛陽(yáng)市2008至2012年住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃

單位：公頃洛陽(yáng)市住宅建設(shè)計(jì)劃未來(lái)三年洛陽(yáng)市住宅實(shí)施年計(jì)劃約347萬(wàn)公頃，相比08、09年明顯增加；洛陽(yáng)市2008至2012年住宅用地年度實(shí)施計(jì)劃單位：公項(xiàng)瀍

河

區(qū)老城區(qū)西工區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)總計(jì)新增土地50437O18020300存量

土地城中村改造1051080510195900舊城改造15562133150500小計(jì)26072213660195O1400合計(jì)310115220660375201700洛陽(yáng)市住宅用地規(guī)劃2008--2012年用地投放布局表>未來(lái)洛陽(yáng)住房建設(shè)將以存量土地改造為主；澗西區(qū)、瀍河區(qū)將會(huì)是未來(lái)土地供應(yīng)的重點(diǎn)區(qū)域；>項(xiàng)目所在的老城區(qū)土地供應(yīng)量較小；單位：公頃洛陽(yáng)樓市小結(jié)及預(yù)測(cè)洛陽(yáng)樓市的熱點(diǎn)區(qū)域集中在新區(qū)和澗西等區(qū)域；洛陽(yáng)樓市基礎(chǔ)扎實(shí)，但發(fā)展相對(duì)緩慢；未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)√

洛陽(yáng)樓市未來(lái)幾年供應(yīng)充足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；√

洛陽(yáng)樓市未來(lái)供應(yīng)中，涯河區(qū)將異軍突起；√

城中村改造等老城區(qū)的改造將吸引大批的城市客戶(hù)，項(xiàng)目發(fā)展需從其他層面著手。洛陽(yáng)宏觀樓市研究分析總結(jié)>

洛陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢固，居民消費(fèi)力較高，樓市發(fā)展基礎(chǔ)較好；>

洛陽(yáng)樓市發(fā)展相對(duì)落后，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；洛陽(yáng)未來(lái)幾年市場(chǎng)供應(yīng)較大，樓市將平穩(wěn)發(fā)展；>

洛陽(yáng)樓市未來(lái)發(fā)展將出現(xiàn)新興區(qū)域和老城改造結(jié)合的局面。洛陽(yáng)商業(yè)現(xiàn)狀特征分析目前洛陽(yáng)市80%以上的居民仍居住在洛河以北，傳統(tǒng)的西工區(qū)商業(yè)

中心(王城廣場(chǎng)附近王府井區(qū)域)

及逐漸形成的澗西商業(yè)中心(西苑

公園及牡丹廣場(chǎng)附近)

仍是市民商

業(yè)購(gòu)物的重要選擇。但相對(duì)來(lái)說(shuō)，洛陽(yáng)商業(yè)相對(duì)較散，

老城、西工、澗西各具特色，這也

為新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定契機(jī)。項(xiàng)目定位洛陽(yáng)商業(yè)MALL參考商業(yè)定位解析■

項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目住宅定位全案定位集開(kāi)發(fā)未

曾

領(lǐng)

略

洛

陽(yáng)

在

此何以代言洛陽(yáng)國(guó)際化未來(lái)1.寶龍城市廣場(chǎng)是寶龍集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的核心品牌，寶龍集團(tuán)先后在全國(guó)十余個(gè)

城市開(kāi)發(fā)建設(shè)了寶龍城市廣場(chǎng)。2.寶龍城市廣場(chǎng)涵蓋購(gòu)物、休閑、游樂(lè)、娛樂(lè)、旅游、餐飲、運(yùn)動(dòng)、文化、商

務(wù)九大功能于一體，是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式。訴求點(diǎn)：

寶龍就是商業(yè)中心洛陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)位于洛陽(yáng)新區(qū)，北倚開(kāi)元大道、洛龍區(qū)政府，南臨牡丹大道，西望亞洲最

大的音樂(lè)噴泉，

東接百年商業(yè)圣

地關(guān)林批發(fā)市場(chǎng)，

占地533畝，總建筑面積超100萬(wàn)平方米。洛陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)洛陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)洛陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)五大主題區(qū)：

ShoppingMa11超級(jí)商業(yè)中心、lifc

stlyle休閑游樂(lè)水街、國(guó)際

批發(fā)中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、CBD

住宅?！鯯hoppingMal1超級(jí)商業(yè)中心：

未動(dòng)，

一站式消費(fèi)多功

能綜合性大型商用物業(yè)，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、等各種商業(yè)功能于一體。■lifestlyle休閑游樂(lè)水街：游樂(lè)場(chǎng)■國(guó)際批發(fā)中心：項(xiàng)目一期，近25萬(wàn)平米，

以服裝、小

商品、茶葉等服裝批發(fā)為主■專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：五金等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，擬引進(jìn)品牌商家

■CBD住宅：歐式新古典建筑Bmmm**考一

世

志muammRP*EN=

E要

敬爭(zhēng)

重一爭(zhēng)量◆因項(xiàng)目批發(fā)市場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)比例過(guò)大，且為其首期啟動(dòng)項(xiàng)目，致使項(xiàng)目商

業(yè)檔次向中低端發(fā)展?！粢蝽?xiàng)目商業(yè)比例過(guò)大及商住區(qū)分不明顯，導(dǎo)致項(xiàng)目住宅無(wú)法體現(xiàn)高端性。因其商業(yè)體量較大，因此建議項(xiàng)目商業(yè)定位實(shí)現(xiàn)與其錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。洛陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)簡(jiǎn)析：項(xiàng)目緊鄰關(guān)林市場(chǎng)，雖周邊商業(yè)氛圍不濃厚，但可延續(xù)性較強(qiáng)。寶龍城市廣場(chǎng)以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高定位調(diào)性入市。泉舜財(cái)富廣場(chǎng)洛陽(yáng)泉舜財(cái)富中心總占地面積約417.6畝，規(guī)劃建筑面積118萬(wàn)平方

米，是集商業(yè)、辦公、居住為一體

的復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目。7000多平方米的社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施，1.6萬(wàn)平方米的高標(biāo)準(zhǔn)中庭景觀，3000席地上

地下停車(chē)場(chǎng)，22棟湖濱花園式住宅建筑，

18萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，集大型百貨店、超市、餐廳、酒吧、水上樂(lè)園、電影院、銀行、郵局等于一體。據(jù)悉，世界500強(qiáng)之一的豪生國(guó)際酒店集團(tuán)有意與泉舜集團(tuán)進(jìn)行全方位合作，

打造一個(gè)五星級(jí)酒店。泉舜集團(tuán)還聯(lián)手國(guó)際頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司——美國(guó)LLA公

司，為酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。泉舜財(cái)富中心的商業(yè)體主要在于商務(wù)、休閑及超市購(gòu)物，商務(wù)及生活配套味

道更濃，娛樂(lè)性不足，項(xiàng)目可在此方面實(shí)現(xiàn)與其差異化。作為泉舜集團(tuán)在新區(qū)中心區(qū)投巨資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)

目，

泉舜財(cái)富中心工程進(jìn)展順利。近期，

二

期住宅樓、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目相繼啟動(dòng)，意味著這個(gè)占地418畝的

大型城市綜合體項(xiàng)目全面啟動(dòng)。泉舜財(cái)富廣場(chǎng)◆洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)占地48畝，總建筑面積約為11萬(wàn)平方米?！裟壳?，已全面引進(jìn)萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、永樂(lè)生活電器、大歌星KTV、大玩

家超樂(lè)場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家大型綜合連鎖超市等國(guó)內(nèi)外一流主力商家。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)集時(shí)尚、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食于一體，結(jié)合其周邊豐富的客戶(hù)

群，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)十分成功。洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于澗西商圈的核心

區(qū)域。地處洛陽(yáng)市亞世廣場(chǎng)，澗西

區(qū)核心地塊，與五星級(jí)華陽(yáng)酒店毗

鄰；東至珠江路，南至遼寧路，西

至麗新路，北至洛陽(yáng)少年文化中心，地理位置十分優(yōu)越?！?/p>

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的戰(zhàn)略合作商家如：

麥當(dāng)勞、DQ、永和豆?jié){、金韓宮、屈臣氏等將滿(mǎn)足消費(fèi)者的高端需求。■靚麗的室內(nèi)商業(yè)步行街，引領(lǐng)國(guó)際時(shí)尚，體驗(yàn)繁華精髓。室內(nèi)步行街全長(zhǎng)193

米，長(zhǎng)廊一至三層一覽無(wú)余，與六大主力店融會(huì)貫通，是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的樞紐與

核心，400平方米陽(yáng)光中庭設(shè)置透光穹頂，使步行街四季如春。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地段及客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)無(wú)可復(fù)制，其意在打造一個(gè)城市標(biāo)志商業(yè)、服務(wù)洛陽(yáng)市民。而本案處于新區(qū)發(fā)展中心，可更多的融入一些旅游、娛樂(lè)和商務(wù)元素，以服務(wù)洛陽(yáng)市民及洛陽(yáng)游客。一層是名品匯。

二層是潮流街；

三層是美食坊；洛陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目定位洛陽(yáng)商業(yè)MALL參考項(xiàng)目商業(yè)定位解析■

項(xiàng)目商業(yè)定位

項(xiàng)日住完定位全案定位集開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目可建近40萬(wàn)方商業(yè)，80余萬(wàn)方住宅，與目前洛陽(yáng)額大型

城市綜合(如：寶龍、泉舜、升龍等)相比，規(guī)模相差不大項(xiàng)目擁有公園、河景及隋唐植物園(后期)等資源，但同時(shí)

發(fā)現(xiàn)洛陽(yáng)各項(xiàng)目均擁有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)資源.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍缺乏，商務(wù)市場(chǎng)尚未完全體現(xiàn)，且居住氛圍

不濃厚。相比于其他綜合體項(xiàng)目配套及人氣略差。規(guī)模因素外在資源配套資源發(fā)展?jié)摿某鞘邪l(fā)展來(lái)看，各綜合體均具備成為區(qū)域甚至城市中心的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)及企業(yè)實(shí)力。項(xiàng)目定位思考1.

國(guó)內(nèi)城市的新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展從規(guī)劃完成到完全成

熟，往往要經(jīng)歷起步期(4~6年)、初步發(fā)展期(3～6年)、快速發(fā)展期(4~6年)、成熟發(fā)展期(5年以上)四個(gè)階段2.

新興商務(wù)區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展期所需時(shí)間的長(zhǎng)短與城市的

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)；

一般地，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)增加值超過(guò)

400億元，城市的新興商務(wù)區(qū)發(fā)展開(kāi)始起步；當(dāng)?shù)谌?/p>

產(chǎn)業(yè)增加值超過(guò)2000億元，城市的新興商務(wù)區(qū)開(kāi)始

進(jìn)入快速發(fā)展期3.

新興商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)一般遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)”的

順序，在初步發(fā)展期住宅產(chǎn)品消化量大，價(jià)格上升較

快；在快速發(fā)展期，寫(xiě)字樓開(kāi)始放量，價(jià)格快速穩(wěn)步

提升；進(jìn)入成熟發(fā)展期后，商業(yè)大規(guī)模發(fā)展，商業(yè)氣

氛日趨成熟目前洛陽(yáng)新興商務(wù)區(qū)剛剛度過(guò)起步區(qū)，逐步步入初步發(fā)展期，未來(lái)幾年商業(yè)及商務(wù)價(jià)值將不斷體現(xiàn)。城市發(fā)展規(guī)律模

式特

行典

型

案

例模式一商

業(yè)

核

心

模城市秩心

區(qū)

；交通

可

達(dá)

性

地

鐵

口

/

主

干

道

沿

線(xiàn)

區(qū)域功能的缺乏

。

需求旺盛

：

人流及商業(yè)氣氛

一

流的

合

作田

隊(duì)

規(guī)

劃

設(shè)

計(jì)

經(jīng)

營(yíng)

管

理深

圳

華

潤(rùn)中

心

、日

本

福

網(wǎng)

博多

運(yùn)

河

域

、

合

肥

元

一

時(shí)

代

廣

場(chǎng)模式二酒店核心模式不

遠(yuǎn)離

城市

核心區(qū)：

交

通

可

達(dá)

性

好，

沿

主

干

道

治

線(xiàn)；

商

務(wù)

客

戶(hù)

支

持；

開(kāi)

發(fā)

商

有

足

夠

的

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；

頂級(jí)

商

場(chǎng)

配

套

設(shè)

施上海

商

坡

(

液

特

要

酒

店

)模式三寫(xiě)

字

樓

核

心

模

式客

戶(hù)(

產(chǎn)

業(yè)

)

支

揮。

產(chǎn)

業(yè)

轉(zhuǎn)

群：未

來(lái)

商

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核

心區(qū)

：寫(xiě)

字

樓

帶

動(dòng)

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他

功

能，

影

響

其

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模

與

檔

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兩

場(chǎng)

、

公

寓

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套

完

善廣

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信

廣

場(chǎng)

、

深

圳

信

興

廣

場(chǎng)

、

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肥

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富

廣

場(chǎng)校式四住

宅

核

心

模

式項(xiàng)目的

區(qū)

位

條

件

不

是

很

好；以

居

住

為

主

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的

片

區(qū)

：

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不

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居

住

人日有限；往

往

后

期

會(huì)

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發(fā)

商

業(yè)，但規(guī)樓往往不大；某

圳

星

河國(guó)

際

、

合

肥

金

地國(guó)

際

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、

萬(wàn)

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一號(hào)校式五均

衡

發(fā)

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B

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城

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中

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；

主

干

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沿

線(xiàn)

/

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；

建筑面

積

2

0

萬(wàn)礦

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；

開(kāi)

發(fā)

商

強(qiáng)

動(dòng)

的

實(shí)

力

和

豐

富

的

經(jīng)

驗(yàn)

專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理香

港

太

古

廣

場(chǎng)北

京

華

貿(mào)

中

心綜合體的發(fā)展規(guī)律綜合體發(fā)展的五種模式綜合體的發(fā)展規(guī)律不同類(lèi)型物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能>酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次→商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。寫(xiě)字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象。>公寓：保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源，滿(mǎn)足中長(zhǎng)期居住者需求在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)

所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。

辦公酒店·提升整體檔次的有力于段行志性(無(wú)共是對(duì)外比和外箱人士)研售價(jià)格·保特物業(yè)形

卷·寫(xiě)豐樓為商業(yè)。通成和公寓帶來(lái)游在客戶(hù)·寫(xiě)字樓可提高商

業(yè)整體檔次可宇頓與消店可

縣享大與單個(gè)物業(yè)的研究方法不

同的是，在研究綜合體項(xiàng)

日過(guò)程中需采用相關(guān)分新法。例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)

劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)

之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布?！す樯虡I(yè)提供客公寓可能障低項(xiàng)屬

整保檢收·外向性較強(qiáng)的紐成

部分■可以塑選與其他項(xiàng)

日較天的差丹商業(yè)·商業(yè)為寫(xiě)字樓，酒店和公離極鐵配套·高生可能對(duì)公寓帶

來(lái)責(zé)面時(shí)■其現(xiàn)膠高的綜合體的發(fā)展規(guī)律各種物業(yè)類(lèi)型之間的相互影響通店為公寓或者辦公提供共字的服

身和配套設(shè)地通難可以提高項(xiàng)

國(guó)整體梅·保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金

流的來(lái)蓮■滿(mǎn)足中長(zhǎng)期居住者

需求■作用相王關(guān)系公高綜合體的發(fā)展規(guī)律開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化包含兩個(gè)方面的含義

一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個(gè)物業(yè)自身的價(jià)值。二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開(kāi)發(fā)時(shí)序?qū)τ趯?shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)價(jià)值的最大化有著

極為重要的意義。

首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差

異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)

目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。>其次，不同物業(yè)之間的影響也對(duì)入市時(shí)機(jī)有一定選擇。如寫(xiě)字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動(dòng)公寓的銷(xiāo)售。主要因素主題商業(yè)賣(mài)

場(chǎng)寫(xiě)字樓酒

店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)需求★★★★★★★★★★★★★★★★商務(wù)需求★★★★★★★★★★★★★★★★旅游資源★★★★★★★★★★★★★★環(huán)境資源自然資源★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★★★★★人流資源★★★★★★★★★★★開(kāi)發(fā)目標(biāo)租

(持★★★★★★★★★★售(回款

)★★★★★★綜合體的發(fā)展規(guī)律影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開(kāi)發(fā)目標(biāo)從本案的資源及未來(lái)發(fā)展特點(diǎn)看。項(xiàng)目適宜開(kāi)發(fā)主題商業(yè)、酒店、公寓產(chǎn)品，賣(mài)

場(chǎng)及寫(xiě)字樓目前市場(chǎng)支撐不明顯。模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、

公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核

心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功

能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心

功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置

—

—

CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線(xiàn)較大的規(guī)?！ㄖ娣e20萬(wàn)m2以上客

戶(hù)

(

產(chǎn)

業(yè)

)

支

撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶(hù)帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置——不遠(yuǎn)離城市

核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線(xiàn)客戶(hù)支持——商務(wù)客戶(hù)地理位置——區(qū)域中心交通可達(dá)性強(qiáng)/主干道沿線(xiàn)區(qū)城產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，功能的缺

乏

；人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)——各功能共融不互擾功能化體系——五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)——物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊——超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次

配套完善——商場(chǎng)、公寓定位差異化——通過(guò)提供

質(zhì)級(jí)差異化服務(wù)而非直面

竟?fàn)幗⑵浜诵牡匚还δ芑w系——五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

配套設(shè)施——頂級(jí)商場(chǎng)明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/

…獨(dú)具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/

…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理綜合體的發(fā)展規(guī)律主要綜合體模式的內(nèi)外因驅(qū)動(dòng)因素比較1、

洛陽(yáng)的城市定位為旅游城市，省副中心城市；2、

本區(qū)域的功能定位為旅游、休閑、商務(wù)、居住等；3、

未來(lái)快速交通系統(tǒng)的建設(shè)接近了區(qū)域與老城中心的聯(lián)系，擴(kuò)大了區(qū)域的客戶(hù)輻射范圍；4、

一個(gè)新的功能區(qū)的發(fā)展周期一般都要經(jīng)過(guò)起步期、初步發(fā)展期、快速發(fā)展期與成熟期。

一般每個(gè)階段均需要4-6年；5、

新區(qū)物業(yè)的一般發(fā)展規(guī)律為：居住——商務(wù)——商業(yè)；其中公寓一般在后期出現(xiàn)，商業(yè)在成熟期出現(xiàn)，酒店及主題商業(yè)一般在初期與成長(zhǎng)期均有發(fā)展。綜合體的發(fā)展規(guī)律綜合體研究綜合體的發(fā)展規(guī)律綜合體研究對(duì)本案的影響與借鑒1.

本區(qū)域作為新興商務(wù)區(qū)，住宅市場(chǎng)先于商業(yè)商務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，

而商務(wù)市

場(chǎng)則剛剛進(jìn)入起步期，從規(guī)律上看需要5年左右的市場(chǎng)培育期方能相對(duì)成熟；2.根據(jù)項(xiàng)目資源及各商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品特點(diǎn)，項(xiàng)目適宜開(kāi)發(fā)主題性商業(yè)、酒店及公寓

產(chǎn)品。3.本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，未來(lái)需要大型賣(mài)場(chǎng)的支撐；4.

在開(kāi)發(fā)秩序上，建議本項(xiàng)目遵循主題驅(qū)動(dòng)——居住——商務(wù)——商業(yè)規(guī)律，從

而實(shí)現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的價(jià)值最大化；洛陽(yáng)商業(yè)MALL參考項(xiàng)目商業(yè)定位解析

項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目住宅定位項(xiàng)目定位魚(yú)

跳

龍

門(mén)河洛圣地光耀汗青

群星燦爛文韜武功商業(yè)定位依據(jù)1.

商業(yè)地產(chǎn)的模式能否成功關(guān)鍵點(diǎn)在于項(xiàng)目位置、周邊的人群客戶(hù)以及未來(lái)

發(fā)展規(guī)劃；2.首先，項(xiàng)目的位置決定了土地的價(jià)值和屬性，成為商業(yè)模式定位的最主要因素；3.其次，周邊的人群或者客戶(hù)，是未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的衣食父母，沒(méi)有客戶(hù)的光

顧消費(fèi)，再好的設(shè)計(jì)物業(yè)，也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)價(jià)值的可能；4.再次，項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，成為項(xiàng)目未來(lái)持續(xù)升值或者商業(yè)物業(yè)持續(xù)

經(jīng)營(yíng)價(jià)值的保障，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃對(duì)商業(yè)影響很大的話(huà)，大概此項(xiàng)目也沒(méi)啥

前途；5.最后，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)模式選擇、盈利模式選擇和市場(chǎng)判斷，

啟動(dòng)策略和經(jīng)營(yíng)策略，是非常關(guān)鍵的因素，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，必

須要做好前期的商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，既需要資金，有需要時(shí)間。商業(yè)定位1.商業(yè)中心與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴(lài)、相互依托，這在我國(guó)表現(xiàn)明顯。2.數(shù)據(jù)顯示，10萬(wàn)平方米的Mall,周?chē)枰?0萬(wàn)人口的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)支撐。上海正大廣場(chǎng)在開(kāi)業(yè)啟動(dòng)之初只啟動(dòng)了30%的功能，2005年的招鋪率也才達(dá)到

83%,而且其中真正開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的只有53%,還有30%在裝修。上海正大廣

場(chǎng)位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來(lái)吸引客流，這是

它難以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall

中，盈利的很少，上海友誼南

方商城是其中一家。據(jù)該商城對(duì)外公布，有77%的消費(fèi)者來(lái)自周?chē)鐓^(qū)。3.我們選取一二三線(xiàn)城市類(lèi)似的典型商業(yè)體定位作為項(xiàng)目商業(yè)定位的參考，希望能夠從中找到規(guī)律及靈感。1.建筑面積：18.8萬(wàn)平米2.商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗(yàn)，

包

括購(gòu)物、休閑、餐飲及娛樂(lè)3.

開(kāi)發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新

的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合4.

商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店華潤(rùn)萬(wàn)象城深圳都市文化品位且富有個(gè)性的主題購(gòu)物中心業(yè)毒級(jí)音口主力店405

□國(guó)際名種口答飲口娛樂(lè)■精品店IF%22%20華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)1.將“萬(wàn)象城”作為一個(gè)獨(dú)立的建筑主體進(jìn)行設(shè)計(jì)，完全站在購(gòu)物的角度進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，給予其設(shè)計(jì)規(guī)劃的較大自由空間。2.平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)流暢，在立體動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)上從多個(gè)樓層直接導(dǎo)入人流；立

體動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)減少了樓層之間的租金差距；3.出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高(5.6米至6.8米不等)、實(shí)用率高

(

達(dá)6

0

%

)

,

方

正

實(shí)

用

；4.88部電扶梯與直梯縱橫交錯(cuò)，購(gòu)物非常方便；店鋪的可視性與通達(dá)性強(qiáng)；5.

公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；

巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光;6.

體現(xiàn)自然化、人性化，無(wú)障礙設(shè)計(jì)給殘疾人購(gòu)物提供了方便；;女性洗

手間配置高出國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。主

力

店

采

取

錯(cuò)

位

經(jīng)

營(yíng)

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走

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特色商品，

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質(zhì)

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；華

潤(rùn)

萬(wàn)

象

城負(fù)一層主力店：華潤(rùn)萬(wàn)家超市CITYVALUE

超級(jí)廣場(chǎng)首

次

進(jìn)

入中國(guó)內(nèi)

地的

百

貨

公司，

深

圳

百

貨

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正

市

場(chǎng)

細(xì)分，

開(kāi)

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個(gè)

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化

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性消費(fèi)環(huán)

境。它

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；1

-

3

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主

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店

：Réel時(shí)尚生活百貨

(2萬(wàn)平米

)華潤(rùn)萬(wàn)象城華

潤(rùn)

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力

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營(yíng)使

商

業(yè)能

夠

保

持良

好

的

運(yùn)

營(yíng)

。合肥首座“都市摩爾商城”(SHOPPING-MALL)

的出現(xiàn)，使這座城市的全新的生

活方式的體系性營(yíng)造得以全面初成。從居住到休閑，從購(gòu)物到娛玩，從室內(nèi)到戶(hù)

外，從身體到心境將產(chǎn)生一種體系圓成的變化。這種變化是開(kāi)放的，向著未來(lái)，

向世界。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：1.

總占地面積：

26903M2

2.

總建筑面積：158438M2

3.

商場(chǎng)面積：

61983M24.

住宅面積：

77000M25.

地下層面積：

19455M2合肥元一購(gòu)物廣場(chǎng)合肥元一購(gòu)物廣場(chǎng)首創(chuàng)合肥綜合體場(chǎng)四大功能組團(tuán)第一組團(tuán)：量販超市。數(shù)千廠家，萬(wàn)類(lèi)商品，滿(mǎn)足各類(lèi)人群的日常生活需求。第二組團(tuán)：名店中心。匯集國(guó)內(nèi)外數(shù)百家知

名品牌的旗艦店、專(zhuān)賣(mài)店，涵納最前衛(wèi)的流

行時(shí)尚商品。第三組團(tuán)：情趣世界。多種菜系、多國(guó)風(fēng)味

的特色餐飲；

男女老少各有其趣的休閑場(chǎng)

所；追蹤流行時(shí)尚的娛樂(lè)天地。第四組團(tuán)：星級(jí)酒店——五星級(jí)希爾頓酒店*>合肥元一購(gòu)物廣場(chǎng)啟示：合肥首座具有旅游特征的商城1.

現(xiàn)代的城市，應(yīng)該是多功能的城市。2.

提倡什么東西都可以變成旅游資源。不見(jiàn)得非得有好山好水或者有名勝古跡，

才有旅游資源。如果從旅游者的角度來(lái)說(shuō)，更吸引他們的也不完全是好山好水，或是名勝古跡，更吸引人的可能是城市本身。所以，任何東西，只要它對(duì)

旅游者構(gòu)成吸引力，能夠吸引旅游者前來(lái)，能夠在這里消費(fèi)，形成城市發(fā)展的

一個(gè)推動(dòng)力，這就是旅游資源。3.

旅游資源的廣延性，使城市的旅游中心這種功能，在發(fā)展的過(guò)程中會(huì)越來(lái)越強(qiáng)

化。另一方面，城市的發(fā)展，市民對(duì)休閑的要求越來(lái)越普遍。休閑要求的普遍

性，使城市的旅游中心的功能也需要進(jìn)一步發(fā)揮。4.

元一集團(tuán)深諳城市旅游的發(fā)展趨勢(shì)，在元一時(shí)代廣場(chǎng)的商業(yè)規(guī)劃上，

他們首先

不是直撲商業(yè)本身而是直面生活方式的未來(lái)變化。當(dāng)他將“生活空間”移植進(jìn)

商場(chǎng)的時(shí)候，

當(dāng)他將購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)集于一體的時(shí)候，就呈現(xiàn)出真正

的具有旅游特征的商城，也就注定了在合肥商業(yè)領(lǐng)域?qū)⒕哂袆潟r(shí)代的意義。1.項(xiàng)目地處廣佛交界處，起始既難吸引廣州消費(fèi)，也難改變佛山人外出大宗消費(fèi)的習(xí)慣，地里位置較為尷尬；2.周邊居住社區(qū)過(guò)少，缺乏穩(wěn)定的消費(fèi)基礎(chǔ)；四周交通千線(xiàn)來(lái)往車(chē)輛較少，人氣不旺；3.

保利集團(tuán)以廣佛—體化及休閑、娛樂(lè)水世界打造出了特色的休閑購(gòu)物中心

。佛山保利水城1.華南最大水景購(gòu)物中心-保利水城，總面積40萬(wàn)平方米，其中東廣場(chǎng)建筑面積16萬(wàn)平方米，

集購(gòu)物、餐飲、美容美發(fā)為一體，提供全新的一站式購(gòu)物

休閑新體驗(yàn)。2.保利水城擁有佛山第一家超五星級(jí)的電影院、第一家環(huán)保真冰溜冰場(chǎng)、第

一家“奇幻島”主題室內(nèi)嘉年華、第一家吉之島GMS旗艦店。保利水城超豪

華的商戶(hù)陣容，為消費(fèi)者提供頂級(jí)的購(gòu)物選擇。此外，保利購(gòu)物中心還設(shè)有非常完善的配套設(shè)施，

包括設(shè)有1200個(gè)地下停車(chē)位、的士站、公交站。靈活、完善的設(shè)施，使保利水城成為廣佛知名的購(gòu)物與休閑匯聚點(diǎn)。佛山保利水城新華南MALL·生活城，匯集了眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌商家，聯(lián)袂打造一個(gè)

集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、旅游等為一體的國(guó)際

化“新都市主義”生活街區(qū)。在新華南MALL·生活城，到處徜徉著濃郁的異域風(fēng)情：陽(yáng)光激情的南加州

海岸、清朗明媚的阿姆斯特丹、感性美麗的加勒比海岸，以及威尼斯城和

巴洛克風(fēng)格建筑，這里矗立著來(lái)自異國(guó)的柱廊，演繹著異域城市的情緒，

各種建筑相得益彰，讓人在休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物同時(shí)享受至美的感官體驗(yàn)。東

莞

新

華

南MALL長(zhǎng)沙黃興路步行街1.黃興路步行商業(yè)街北起司門(mén)口，

南到南門(mén)口，全長(zhǎng)838米，街面寬23-26米，商業(yè)總面積25萬(wàn)平方米，

其中新建面積15萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化及旅游等多項(xiàng)功能于一體的綜合性場(chǎng)所。2.步行商業(yè)街通過(guò)突出商業(yè)功能、體現(xiàn)古城風(fēng)貌、展示湖湘文化、注入時(shí)代氣息，使其成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)繁榮的代表點(diǎn)、城市文明的形象點(diǎn)、歷史文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代文明在商業(yè)發(fā)展中的交融點(diǎn)；3.整個(gè)步行商業(yè)街已經(jīng)成為長(zhǎng)沙城市形象新的標(biāo)志性建筑群，黃興南路步行商業(yè)街已經(jīng)成為全新概念的

商業(yè)中心及旅游區(qū)，并贏來(lái)了“三湘商業(yè)第一街”

的美譽(yù)。4.黃興路不僅是長(zhǎng)沙購(gòu)物的代名詞，美食同樣是很出

名的，

目前新建的好吃一條街更是與黃興路步行街

平行緊靠。好吃一條街有長(zhǎng)沙著名的百年店火宮廳

等名店，很多特色菜，著名的小吃有臭豆腐，口味蝦等。典型成功商業(yè)體特征1.

規(guī)劃的超前性，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和新穎化賣(mài)點(diǎn)成為市場(chǎng)吸引客戶(hù)的核心；2.結(jié)合項(xiàng)目特性，打造出與本土文化及時(shí)代文化的強(qiáng)有力結(jié)合；3.

把娛樂(lè)、休閑、旅游的精神融入商業(yè)體中，部分商業(yè)項(xiàng)目已成為旅

游的一部分。1.洛陽(yáng)是一個(gè)旅游城市，我們認(rèn)為：

城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個(gè)

產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，而且要把城市本身作為一個(gè)中心目的地來(lái)發(fā)展。一個(gè)城市光

靠幾個(gè)景區(qū)運(yùn)營(yíng)的城市旅游是最初級(jí)的階段。2.

上海、深圳、大連并沒(méi)有頂級(jí)的資源，它們是把自身作為一個(gè)終極目的地

推出，發(fā)展都市旅游。發(fā)展都市旅游，應(yīng)當(dāng)將“行、游、住、食、購(gòu)、娛”六大要素，在城市中全面發(fā)展起來(lái)，這樣才能構(gòu)成一個(gè)城市的旅游業(yè)

本身。3.

我們認(rèn)為：本案的商業(yè)應(yīng)更多的考慮旅游因素。本案商業(yè)定位方向商業(yè)綜合體定位洛陽(yáng)王城新中心一站式旅游娛樂(lè)商業(yè)中心集唐文化展示、旅游觀光、特色餐飲美食、休閑購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、

高端酒店、

一站式購(gòu)物七大主題功能，主要分商業(yè)中心、星級(jí)酒店

、唐風(fēng)美食城、唐風(fēng)娛樂(lè)城、產(chǎn)權(quán)式公寓組成商業(yè)組團(tuán)。商業(yè)中心：10萬(wàn)m25%五星級(jí)酒店：

4萬(wàn)m210%產(chǎn)權(quán)式公寓：

6

萬(wàn)m215%唐風(fēng)購(gòu)物步行街：6萬(wàn)m210%唐風(fēng)娛樂(lè)城：

7萬(wàn)m215%唐風(fēng)酒吧街3萬(wàn)m27.5

%此處面積僅作為功能式推導(dǎo)需求的概算唐風(fēng)美食城：4萬(wàn)m210%(商業(yè)總體量)

40萬(wàn)平方米項(xiàng)目綜合業(yè)態(tài)定位1.

五星級(jí)酒店：引進(jìn)國(guó)內(nèi)或國(guó)際知名機(jī)構(gòu)2.商業(yè)中心(MA

LL):

引進(jìn)三家以上主力店分別經(jīng)營(yíng)超市、百貨、影視等3.

唐風(fēng)美食城：引進(jìn)洛陽(yáng)水席、蕭記燴面以及各省市知名餐飲機(jī)構(gòu)(大部分招商持有)4.唐風(fēng)娛樂(lè)城：洗浴中心、演藝場(chǎng)、游樂(lè)中心等娛樂(lè)休閑設(shè)施5.

唐風(fēng)酒吧街：KTV、酒吧等夜生活商業(yè)6.唐風(fēng)步行街：類(lèi)似鄭州德化步行街，引入休閑及情趣元素；7.產(chǎn)權(quán)式公寓：產(chǎn)權(quán)酒店銷(xiāo)售，服務(wù)商業(yè)、居住及旅游。項(xiàng)目綜合業(yè)態(tài)定位唐風(fēng)商業(yè)特色盛唐文化展示利用情景再現(xiàn)貞觀之治、開(kāi)元盛世等場(chǎng)景，以及制作洛陽(yáng)萎縮景觀(牡丹雕塑、天子駕六、龍門(mén)石窟、白馬寺等)良好的旅游資源良好的教育資源良好的景觀資源良好的商業(yè)配套良好的休閑配套實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)高尚居住中心由聯(lián)排別墅、高尚住宅、體育公園、中小學(xué)教育、幼兒教育、特色商

業(yè)街構(gòu)成。洛陽(yáng)新區(qū)公園化高尚居住中心項(xiàng)目住宅區(qū)定位洛陽(yáng)新區(qū)

中心地段項(xiàng)

目

業(yè)

態(tài)

劃

分建議調(diào)整太康路以南綠地至太康路北；如此社區(qū)各組團(tuán)均可較近享受綠地公園。劑量*重義料取書(shū)基西

作民中0項(xiàng)

目

業(yè)

態(tài)

劃

分1、

中央廣場(chǎng)2、星級(jí)酒

店3、商

業(yè)

中心(MALL)4、唐

風(fēng)美

食

城5、唐

風(fēng)

娛樂(lè)

城

及

酒

吧

街

6、唐

風(fēng)步

行

街7、

產(chǎn)權(quán)式公寓8、普通

住宅區(qū)9、精品

住宅區(qū)10、高

端

住宅

區(qū)11、

體育

公

園12、

教育中心13、

精品住宅14、

普通

住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)順序1、中央廣場(chǎng)2、星級(jí)酒店3、商業(yè)中心(

MALL)

4、唐風(fēng)美食城5、唐風(fēng)娛樂(lè)城及酒吧街

6、唐風(fēng)步行街7、產(chǎn)權(quán)式公寓8、普通住宅區(qū)9、精品住宅區(qū)10、

高端住宅區(qū)11、體育公園12、教育中心13、精品住宅14、普通住宅商業(yè)景觀商業(yè)景觀規(guī)劃：

商業(yè)街區(qū)

營(yíng)造首個(gè)生態(tài)

商業(yè)概念，讓

消費(fèi)者置身其

中是一種享受，產(chǎn)生再來(lái)

的欲望。步行街示意參考體驗(yàn)式全景商業(yè)大道餐飲觀光購(gòu)物娛樂(lè)

廣場(chǎng)聯(lián)系原則：廣場(chǎng)提供休閑，同時(shí)提供分散、聚合人流的導(dǎo)向作用

商業(yè)人流組織人氣聚集，

加強(qiáng)與步行

街的聯(lián)系商業(yè)中心啟動(dòng)住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)建議■

核心競(jìng)爭(zhēng)力定位■

建筑風(fēng)格定位■

景觀建議■

戶(hù)型設(shè)計(jì)建議■

智能化建議1.

占地：100.64畝

合67094平米2.容積率：約3.03.

限高：60米根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，項(xiàng)目為一個(gè)20萬(wàn)平米的高層社區(qū)。相比區(qū)域及市場(chǎng)，產(chǎn)品形式上并無(wú)特色賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目需要從建筑風(fēng)格、園林景觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)及智能化上尋找賣(mài)點(diǎn)定位依據(jù)基本指標(biāo)：

洛南樓盤(pán)建業(yè)壹號(hào)城邦建業(yè)高爾夫花園奧體花城泉舜財(cái)富中心高層案例參考參考樓盤(pán)：●泉舜·財(cái)富中心●建業(yè)·高爾夫花園●奧體花城●東方今典●建業(yè)·壹號(hào)城邦●世紀(jì)華陽(yáng)●中泰·世紀(jì)花城中泰世紀(jì)花城典型樓盤(pán)中心樓盤(pán)東方今典世紀(jì)華陽(yáng)項(xiàng)目位置：

王城大道與英才路交匯處開(kāi)

發(fā)

商

：建業(yè)住宅集團(tuán)洛陽(yáng)置業(yè)有限公司項(xiàng)目概況：

總占地500畝，住宅類(lèi)型為高層/小高層/別墅/洋房，共分五期開(kāi)發(fā)。森林半島一期13棟疊加別墅，森林半島二期小高層(20#、21#、22#、25#)森林半島三期高層(26#、27#),美茵湖1期共143套疊加別墅和北邊三棟七層電梯觀景洋房；目前在售為美茵湖2期——建業(yè)高爾夫花園，高層住宅。項(xiàng)目配套有會(huì)所、游泳池、觀景湖、雙語(yǔ)幼兒園、約6萬(wàn)平米

左岸商業(yè)街(以臨街商業(yè)為主);>P2期1期案例：建業(yè)森林半島口口

口>>美茵湖2期

高爾夫花園美茵湖1期3

期口

本期概況：

共14棟26～33高層住宅，從南到北依次升高，2梯4戶(hù)為主；首批推出南側(cè)4棟26F高層，共

6

5

7

套

?？?/p>

主力戶(hù)型：

8種戶(hù)型面積48

m2

、91m2

、118m2

、126m2、135m2、146m2、214m2、226m2;口

戶(hù)型分布：P27#小戶(hù)型，26層，獨(dú)單元，2梯8戶(hù)，48m

、91m;>28#樓\29#樓，26層，各2個(gè)單元，2梯4戶(hù)，13層以下為118m2、126m2,13

層以上復(fù)式214m2

、226m。>30#樓，26層，1個(gè)單元，兩梯兩戶(hù)，146m2三房?jī)蓮d.口

銷(xiāo)售情況：總約銷(xiāo)售300套，(約14個(gè)月),合月均22套

。120——146m

房型銷(xiāo)售最好?？?/p>

銷(xiāo)售價(jià)格：

均價(jià)約4200,單價(jià)3900——4500。美酋湖1期cr

4

32美

菌

湖2期

YeCD

E程竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)：建業(yè)品牌、地段、區(qū)域資源；競(jìng)爭(zhēng)啟示：包裝、品牌力的合理利用。案例：建業(yè)森林半島口

項(xiàng)目位置：麗春西路西端40路終點(diǎn)站口

開(kāi)

發(fā)

商

：洛陽(yáng)中泰置業(yè)(本地)口

項(xiàng)目概況：總占地面積24萬(wàn)m2,規(guī)劃建筑面積50萬(wàn)

m2,

分5期開(kāi)發(fā)，

目前在售為4期畔山花澗.口

4期概況：

占地90畝，總建筑面積18萬(wàn)m2,容積率：

2.3,綠化率45%。四期規(guī)劃15棟樓，7棟11層小高層，8棟16層高層，總計(jì)1066套。案例：中泰世紀(jì)花城口產(chǎn)品概況：(小高層)22#、23#樓一梯兩戶(hù)、

27#

、28#、32#、33#、35#樓一梯三戶(hù)；:高層20#、21#、25#、26#、

29#、30#、31#、36#均為兩梯三戶(hù)?？?/p>

戶(hù)型面積：

兩室兩廳一衛(wèi)98.42

m2

、99.81m2;

三室兩廳

兩衛(wèi)119.75m2——153m;

四室兩廳兩衛(wèi)162.81m2

、

164

m2;口

暢銷(xiāo)戶(hù)型：98.42

m、99.81m

兩室、130m2--140m2三室口

銷(xiāo)售價(jià)格：

均價(jià)約3700,單價(jià)3500—

4100?？?/p>

銷(xiāo)售速度

：約800套(20個(gè)月),月均40套；口

主力客群：158廠、202醫(yī)院、石化、縣礦主。老客戶(hù)代介紹客戶(hù)居多。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：成熟社區(qū)、中泰

品牌、地勢(shì)資源；競(jìng)爭(zhēng)啟示：合理利用地勢(shì)資源，以景觀取勝。案例：中泰世紀(jì)花城口

項(xiàng)目位置：新區(qū)市政府正南方(正對(duì)南湖音樂(lè)噴泉)口

開(kāi)

發(fā)

商

：泉舜集團(tuán)洛陽(yáng)置業(yè)有限公司口

項(xiàng)目概況：總占地418畝，總建筑面積118萬(wàn)平方，綠化率40%;住宅規(guī)劃共28棟樓，

一期住宅之間規(guī)劃

5層18萬(wàn)平方米商業(yè)；口

首期開(kāi)發(fā)：

首期開(kāi)發(fā)了位置最好的臨湖高層住宅，10棟高層住宅，百米樓高，百米樓間距?？?/p>

首批推出：1—4#住宅，兩梯兩戶(hù)和兩梯三戶(hù)為主。主力戶(hù)型：·

108m2

·

152m2

·

164m2

·

197m2兩室兩廳(186套)

三室兩廳(372套)

三室兩廳(124套)

四室兩廳(124套)部市政府正對(duì)面是我家案例：泉舜財(cái)富中心

…

*68*

-

…8……

……

--=

*

…

……■■口

銷(xiāo)售情況：

各戶(hù)型銷(xiāo)售較為均衡，164m2以上產(chǎn)品余

貨較多，余貨多位高樓層(25F以上)單位?？?/p>

銷(xiāo)售速度：

2008年4月開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售近80%(17個(gè)

月約600套),月均35套?？?/p>

銷(xiāo)售價(jià)格：起價(jià)3900,均價(jià)約4400,最高價(jià)約5200

(樓層高，可觀湖無(wú)遮擋)口

主力客群：本地生意人、公務(wù)員及領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)廠礦領(lǐng)

導(dǎo)、科研院所領(lǐng)導(dǎo)、周邊縣市礦主生意人等。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：地段，發(fā)展前景的放大；競(jìng)爭(zhēng)啟示：

稀缺資源的最大化利用；案例：泉舜財(cái)富中心地理位置：

九都路與麗新路交會(huì)處北(原亞世廣場(chǎng))開(kāi)

發(fā)

商

：中亞置業(yè)/投資商：建業(yè)住宅集團(tuán)總體概況：

占地面積437畝，總建筑面積100萬(wàn)平方米，城市綜合體項(xiàng)目。共三個(gè)地塊：A

地塊，臨南昌路，規(guī)劃開(kāi)發(fā)國(guó)際5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、高檔住宅和主題商業(yè)街；B

地塊，華陽(yáng)國(guó)際大飯店正對(duì)面，規(guī)劃為洛陽(yáng)市最大的主題性

商城----萬(wàn)達(dá)建業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)，成為洛陽(yáng)市最高檔次的一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)廣場(chǎng)；C地塊，規(guī)劃一期6棟高層、二期5棟高層、三期5棟高層住宅

,前面是占地近百畝的世紀(jì)華陽(yáng)公園。項(xiàng)目?jī)?nèi)建有建業(yè)小哈

佛雙語(yǔ)幼兒園商務(wù)區(qū)住宅區(qū)>華陽(yáng)國(guó)際酒店世紀(jì)華陽(yáng)公園案例：世紀(jì)華陽(yáng)C地塊住宅區(qū)口口

口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)口

世紀(jì)華陽(yáng)一期：

占地6.9萬(wàn)m2,

建面13萬(wàn)m2,

容積率

1.9,綠化率62%。6棟高層住宅，共740套房源。口

一期戶(hù)型面積：

100m2左右兩室、

140

m

左右三室、

178m

四室、211m五室及少量236m2復(fù)式?？?/p>

一期銷(xiāo)售：

2008年5月開(kāi)盤(pán)，08年底基本售罄，銷(xiāo)售

價(jià)格3800——4000?？?/p>

世紀(jì)華陽(yáng)二期：

建筑面積13萬(wàn)m2左右，容積率2.79,綠化率60%,推出5棟33層純板式住宅，共有房源700余戶(hù)；兩梯三戶(hù)，兩梯兩戶(hù)建筑。口

二期戶(hù)型配比：

91m2-93m2兩室占13%左右，

137m2-155m2三室占50%,180m-230m2

四室、五室占37%口

二期銷(xiāo)售：

2008年11月認(rèn)籌，

目前銷(xiāo)售近500套，余貨均在155m2以上。二期銷(xiāo)售價(jià)格約4200。世紀(jì)華陽(yáng)是洛陽(yáng)銷(xiāo)售最成功的樓盤(pán)，月均銷(xiāo)售50套以上，年均消化在15萬(wàn)平米左右。其成功不僅僅擁有地段優(yōu)勢(shì)，同時(shí)銷(xiāo)售道具的充分利用、營(yíng)

銷(xiāo)環(huán)境的渲染、企業(yè)品牌力的

放大都是我們可以借鑒的因素。案例：世紀(jì)華陽(yáng)口

項(xiàng)目位置：洛陽(yáng)市新區(qū)古城路西段口

開(kāi)

發(fā)

商：上海盛世弘強(qiáng)口

項(xiàng)目概況：

占地351畝，分三期開(kāi)發(fā)：>

一期20棟樓，共700余戶(hù)。分別為5層多層和7層、9層、11層小高層，

一梯兩戶(hù)；>二期19棟樓，約20萬(wàn)平米，主要為疊拼別墅和10層、11層、12層純板式小高層住宅，多為一梯兩戶(hù)。>三期18層住宅為主，少部分22層純板式住宅，兩梯兩戶(hù)和兩

梯三戶(hù)為主，目前三期正在認(rèn)籌?？?/p>

社區(qū)配套：

景觀水系、會(huì)所、幼兒園、泳池、步行商

業(yè)街；口

銷(xiāo)售速度：一梯兩戶(hù)140m2左右銷(xiāo)售較好，186銷(xiāo)售不佳口

銷(xiāo)售價(jià)格：

二期3900——4600,三期約4100。案例：奧體花城口

項(xiàng)目位置：澗西區(qū)南昌口

開(kāi)發(fā)商：建業(yè)集團(tuán)口

項(xiàng)目概況：

占地44281

m,總建21萬(wàn)m2,綠地率45%

,容積率4.1,全業(yè)態(tài)復(fù)合型地標(biāo)。由10棟26～33層

高層(其中住宅7棟，酒店式公寓1棟，

SOHO2棟，

商業(yè)面積2萬(wàn)m)

組成?？?/p>

首期開(kāi)發(fā)：

東側(cè)三棟高層，兩梯四戶(hù)共328套?？?/p>

主力戶(hù)型：

90兩房，123、130三房、150四房?？?/p>

銷(xiāo)售情況：

150房型銷(xiāo)售較慢，整體銷(xiāo)售約75%(250套),月均50套?？?/p>

銷(xiāo)售價(jià)格：

均價(jià)4300,單價(jià)4000——4800。案例：建業(yè)壹號(hào)城邦口

開(kāi)發(fā)商：

洛陽(yáng)東方今典口

項(xiàng)目位置：

古城路與濱河路交叉口西口

項(xiàng)目規(guī)模：:占地815畝，總建130萬(wàn)平米口

項(xiàng)目規(guī)劃：

項(xiàng)目分七期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目規(guī)劃有兩棟酒店公

寓、兩棟寫(xiě)字樓、大型商業(yè)，50余棟高層住宅，14棟花園洋房組成。目前在售為一期產(chǎn)品?？?/p>

資源優(yōu)勢(shì)：

2500米洛河水岸口

首期概況：

一期規(guī)劃共由6棟高層、14棟花園洋房組成。高層1——6#共600余套房源?？?/p>

銷(xiāo)售概況：

1—4#基本售罄，售價(jià)3200——4000,目前高層5#正在認(rèn)籌，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格3800元/m2。案例：東方今典項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)主要賣(mài)點(diǎn)建業(yè)森林半島118/135/1464200品

牌

/

地

段

/

產(chǎn)品

/

社區(qū)

配

套

等泉舜財(cái)富中心152/108/164/1974500地段

/發(fā)

展

前

景

/

配

套

等奧體花城120/140/180為主4300體育

公園

/

規(guī)

劃

及

產(chǎn)品東方今典43/88/113/1523900河

岸

/

規(guī)

模

/

社區(qū)

配

套

等中泰世紀(jì)花城98/120/130/1603800坡

地景

觀

/

社

區(qū)

景

觀

/

生

活

方

式

等建業(yè)壹號(hào)城邦90/120/130/1504300地

段

/

配

套

/品

牌

/

產(chǎn)品等世紀(jì)華陽(yáng)93/137/155/1974500地

段

/

規(guī)

模

/社

區(qū)

配

套

/品

牌

等口洛陽(yáng)高層中高端產(chǎn)品供應(yīng)以中大戶(hù)型為主，銷(xiāo)售以90——150的兩房三房為主

；口洛陽(yáng)高層中高端市場(chǎng)的價(jià)格拉差并不大，項(xiàng)目的銷(xiāo)售優(yōu)劣主要體現(xiàn)在速度上；

口各項(xiàng)目宣傳賣(mài)點(diǎn)較為傳統(tǒng)，多依靠現(xiàn)有的資源和規(guī)劃宣傳，較少賦予精神氣市場(chǎng)小結(jié)：高層競(jìng)爭(zhēng)參考質(zhì)

。社區(qū)主題概念研究>

生態(tài)主題社區(qū)異

域

風(fēng)

情社區(qū)運(yùn)動(dòng)

主

題

社區(qū)>科技創(chuàng)新社區(qū)>主題園林社區(qū)洛陽(yáng)主題社區(qū)研究口

資源：

背依萬(wàn)畝周山森林公園，坡地地勢(shì)口

概念：洛陽(yáng)首座大型山水園林社區(qū)口

規(guī)劃：

社區(qū)依照山坡的自然走勢(shì)，盡可能地保留了原

有的地貌和樹(shù)木，保持建筑與自然的和諧，打破了傳

統(tǒng)的布局定式，采用圍合、半圍合狀布局，點(diǎn)綴以大

量充滿(mǎn)靈動(dòng)的水景和園藝，既保證了居住的私密性和

安全性，又實(shí)現(xiàn)了人與自然、人與建筑的完美融合。中泰世紀(jì)花城開(kāi)發(fā)之初周邊配套較差，居住環(huán)境不佳，其借助自然地勢(shì)及生態(tài)資源，以”生態(tài)居住環(huán)境”和”

綠色自然社區(qū)”為主題，成為洛陽(yáng)最成功的社區(qū)開(kāi)發(fā)之洛陽(yáng)生態(tài)樓盤(pán)研究中泰世紀(jì)花城國(guó)寶花園和陽(yáng)光雙溪布洛的實(shí)景樣板區(qū)開(kāi)放伊

始，都依靠獨(dú)特的風(fēng)情詮釋了項(xiàng)目訴求的尊貴

標(biāo)簽和生活方式。洛陽(yáng)異域風(fēng)情主題社區(qū)陽(yáng)光雙溪布洛、國(guó)寶花園特色：以小品、園林及建筑風(fēng)格渲染異域風(fēng)情口

奧體花城緊鄰體育中心、體育公園，首期上市即打出運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)?？?/p>

與外界環(huán)境配合，社區(qū)內(nèi)設(shè)置了多組運(yùn)動(dòng)雕塑及休閑

運(yùn)動(dòng)的廣場(chǎng)園林與體育中心相互應(yīng)，形成項(xiàng)