金融-貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響-以福州市為例

PAGEPAGEI貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響——以福州市為例摘要：我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展要歸功于房地產(chǎn)事業(yè)。房地產(chǎn)市場在我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)下得到了迅猛的發(fā)展。因為房地產(chǎn)是和人民的生活緊密聯(lián)系的，并且我國的房地產(chǎn)市場在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占的比例也較大。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展能夠有助于我國經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。我國的房地產(chǎn)市場是從1998年開始發(fā)展的，在我國的扶持政策下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度得到較大的提升。自2013年以來，中國制定了一系列從緊的貨幣政策，希望能夠調(diào)控房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)市場的價格。但是這些政策的推出并沒有讓房地產(chǎn)的價格得到下降，反而在政策放松之后，房價出現(xiàn)了更快的上漲。這一結(jié)果就使得國家推行的貨幣政策受到了廣大公眾的質(zhì)疑。本文主要以福州市為例，對我國的貨幣政策對于房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行研究。主要分析貨幣政策是如何影響房地產(chǎn)的價格。期望能夠為我國今后的貨幣政策的制定和推出奠定一定的基礎(chǔ)，提供一定的參考。關(guān)鍵詞：貨幣政策；房地產(chǎn)價格；影響；福州市

Abstract:Forourcountry,therealestatemarketisundoubtedlythegreatestimpactonthenationaleconomyandpeople'slife,themostcloselyrelatedtotheassetmarket.Sincetheimplementationofthecommodificationofhousingreformin1998,underthesupportoftherelevantpolicies,China'srealestatemarketalsoshowedthemomentumofrapiddevelopment.Inmanyareas,therealestateindustryhasbecomeapillarindustryoflocaleconomicdevelopment.However,therapiddevelopmentoftherealestatemarketatthesametime,realestatepriceshavesoaredphenomenon,whichhasbroughtagreaternegativeimpactonsocialandeconomicdevelopment.Althoughsince2013,thecentralauthoritieshaveintroducedaseriesoftighteningmonetarypolicy,therealestatemarketregulation,butrealestatepricesarestillhigh,andmonetarypolicyonceslightlyrelaxed,appearretaliatoryrisephenomenon,makingtheeffectivenessofmonetarypolicyhasbeenquestioned.TakingFuzhoucityasanexample,theanalysisofChina'smonetarypolicyontherealestatepriceeffectastheresearchcontent,focusingonhowmonetarypolicyaffectsrealestateprices,hasacertaintheoreticalandpracticalsignificance.Keywords:monetarypolicy；realestateprices；impact；Fuzhoucity目錄一、引言 1（一）研究目的和意義 1（二）研究方法和內(nèi)容 2二、相關(guān)概念界定 2（一）貨幣政策的概念 2（二）貨幣政策的特點 31.強(qiáng)化央行控制 32.行業(yè)信貸政策高度分化 33.有代替財政政策之勢 3（三）房地產(chǎn)價格的概念 3三、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ) 4（一）房價波動與貨幣需求的不穩(wěn)定 5（二）房價波動對我國貨幣供應(yīng)量中介目標(biāo)有效性的影響 5（三）房地產(chǎn)價格在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用 6四、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析 7（一）福州市房地產(chǎn)市場相關(guān)概述 7（二）變量設(shè)置、樣本選擇及數(shù)據(jù)說明 8（三）平穩(wěn)性檢驗與協(xié)整檢驗 91.平穩(wěn)性檢驗 92.協(xié)整檢驗 10（四）相關(guān)性分析 10（五）回歸分析 11（六）結(jié)果分析 12五、結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 16致謝 18PAGE17一、引言（一）研究目的和意義我國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然發(fā)展的時間不長，但是現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到了飛速發(fā)展的時期。尤其是在1998年。我國完善了房地產(chǎn)市場的市場化，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場在市場規(guī)則下的有序發(fā)展和成熟，使房地產(chǎn)市場具有良好的發(fā)展勢頭。有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國從2001年開始，房地產(chǎn)的增長就已經(jīng)為國民生產(chǎn)總值的增長帶來了巨大的效應(yīng)。同時，房地產(chǎn)增長的比例達(dá)到了兩個百分點。另外，通過對中國房地產(chǎn)業(yè)對各產(chǎn)業(yè)的總帶動效應(yīng)系數(shù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)，中國的總帶動效應(yīng)系數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.416，而房地產(chǎn)的投資拉動系數(shù)也達(dá)到0.1945，也就是說，我國有1/5的GDP都是由房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的。當(dāng)然，這一計算結(jié)果如果考慮到房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，那么投資的貢獻(xiàn)率將會更高。說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長起到較好的推動作用，因而房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善和政府職能的轉(zhuǎn)變，宏觀調(diào)控方式也在逐步從行政手段向經(jīng)濟(jì)手段轉(zhuǎn)變，特別是貨幣政策在國家宏觀調(diào)控中的作用越來越重要。所以說我們有理由相信，貨幣政策對于房地產(chǎn)業(yè)是會產(chǎn)生較大的影響的。我國主要進(jìn)行的是間接金融，房地產(chǎn)實際上是可以作為企業(yè)和個人的抵押品。因此，房地產(chǎn)價格的上漲，也會提高銀行信貸擴(kuò)張的能力，最終會對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大的影響。所以說，我國房地產(chǎn)的價格實際上可以在貨幣政策的傳導(dǎo)過程中發(fā)揮傳導(dǎo)以及放大的作用。從黨的十八大報告指出，到2020年，我國將全面建成小康社會，但是房價的高漲對于全面建成小康社會至關(guān)重要，高價房產(chǎn)對于大部分家庭尤其是剛需家庭來說無疑加重了他們的負(fù)擔(dān)，對于這些炒出來房價，政府也出臺了一系列政策措施，對房產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使其可以穩(wěn)定健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞直接影響著整個中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞。因此，對我國貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價格效果分析至關(guān)重要?？偟膩碚f，本文針對資產(chǎn)價格和貨幣政策之間的關(guān)系進(jìn)行研究，實際上是國內(nèi)外學(xué)術(shù)界都比較關(guān)心的問題，并且我國的房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展，對我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的影響。因此，在現(xiàn)階段，中國政府應(yīng)盡量了解房地產(chǎn)業(yè)與貨幣政策的關(guān)系，為中國貨幣政策的制定和頒布提供一些參考。（二）研究方法和內(nèi)容就貨幣政策和資產(chǎn)價格之間的關(guān)系而言，在學(xué)術(shù)界并沒有形成統(tǒng)一的結(jié)論。有些學(xué)者認(rèn)為：貨幣政策應(yīng)該對資產(chǎn)價格膨脹作出反應(yīng)；但是也有些學(xué)者并不這么認(rèn)為。我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展以及房地產(chǎn)泡沫逐漸破滅，給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了較大的負(fù)面影響。因此房地產(chǎn)的價格也逐漸受到公眾的關(guān)注。為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格以及貨幣政策之間關(guān)系進(jìn)行有效的研究，我們主要進(jìn)行下面幾個問題的探討。首先，我們需要了解房地產(chǎn)價格對貨幣政策目標(biāo)的影響。本文主要分析了房地產(chǎn)價格對主要目標(biāo)通貨膨脹和貨幣政策產(chǎn)出的影響機(jī)制，并采用實證分析的方法來理解。其次，我們需要分析房地產(chǎn)價格向貨幣政策傳導(dǎo)的機(jī)理，主要是房地產(chǎn)價格向貨幣政策傳導(dǎo)的機(jī)理，并對其進(jìn)行實證分析。最后，本文探討了貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析。根據(jù)前兩個問題的分析結(jié)果，這個問題可以從相反的角度表達(dá)貨幣政策與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系。二、相關(guān)概念界定（一）貨幣政策貨幣政策是使政策目標(biāo)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長和物價穩(wěn)定，在給定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，綜合運用貨幣政策的各種措施和政策，控制貨幣供應(yīng)量和調(diào)整，主要包括貨幣政策最終目標(biāo)、中介目標(biāo)、效果和實用工具和其他相關(guān)內(nèi)容。對于我國來說，宏觀調(diào)控是政府在研究貨幣政策的關(guān)鍵，而且這也是貨幣政策的核心職能。貨幣政策框架主要有三部分：貨幣政策目標(biāo)、貨幣政策工具和貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。（二）房地產(chǎn)價格伴隨著我國進(jìn)入了開放發(fā)展時期，19$8年我國政府推進(jìn)了《中華人民共和國憲法修正案》。本文明確規(guī)定土地可以流轉(zhuǎn)，國家開始對城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，這標(biāo)志著我國房地產(chǎn)市場處于發(fā)展的初級階段。我國房地產(chǎn)市場指的是土地及土地上永久性建筑物等不動產(chǎn)。通過不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易，我國的房地產(chǎn)交易市場己經(jīng)形成，而且它在我國的市場經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了重要的作用。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟(jì)之間相互的關(guān)聯(lián)，同時也和資本市場之間進(jìn)行關(guān)聯(lián)。所以，在整個國民經(jīng)濟(jì)中充當(dāng)了多個產(chǎn)業(yè)的角色。房產(chǎn)是人們進(jìn)行消費的住宅，也可以是進(jìn)行生產(chǎn)資料廠房和其他建筑物等。所以，住宅市場和非住宅房產(chǎn)市場分別是生活資料和生產(chǎn)要素市場中最為重要的成分。房產(chǎn)也是自然界中的重要產(chǎn)品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運作的基本條件。本文提到的房地產(chǎn)市場指的是我國住宅中的商品房市場。本文講的房地產(chǎn)市場價格是指不動產(chǎn)商品房在買賣交易中所產(chǎn)生的價值的貨幣表現(xiàn)。在具體進(jìn)行交易的過程中，受到信息等其他因素的影響，所以產(chǎn)生的市場價格。和其他的商品類似，房地產(chǎn)市場價格也需要在市場環(huán)境下受到外部供需關(guān)系的影響。一般情況下房地產(chǎn)價格與需求量之間呈現(xiàn)出反向關(guān)系，房地產(chǎn)市場價格降低將會導(dǎo)致市場中民眾的需求增加。由于房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它不僅具有消費性，而且還可用于投資、投機(jī)等復(fù)雜的特性。有時，不合理的因素很多，需要全面分析。三、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的理論基礎(chǔ)貨幣政策實際上會受到社會經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)以及金融結(jié)構(gòu)的影響。也就是說，在某一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融發(fā)展的階段，貨幣的政策實際上是應(yīng)該適應(yīng)當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展，但是，隨著經(jīng)濟(jì)和金融的發(fā)展，貨幣政策也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，否則資產(chǎn)價格的膨脹以及資產(chǎn)價格泡沫的破滅就會對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。央行之所以對資產(chǎn)價格比較關(guān)心，原因是：資產(chǎn)價格一方面會對經(jīng)濟(jì)的走勢以及通貨膨脹進(jìn)行有效的表征，另一方面還能夠?qū)ω泿耪叩膫鲗?dǎo)進(jìn)行一定的放大。另外，資產(chǎn)的價格如果出現(xiàn)膨脹，那么金融體系可能會受到較大的沖擊，最終結(jié)果可能會影響到實體的經(jīng)濟(jì)，造成全面的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生。這一結(jié)果使得貨幣政策和資產(chǎn)價格之間關(guān)系的研究成為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的重點，并且越來越受到研究學(xué)者的關(guān)注。通過對理論的研究來指導(dǎo)實踐理論和實踐相聯(lián)系是最主要的研究方法，所以，我們有必要先對貨幣政策和房地產(chǎn)價格之間的聯(lián)系理論進(jìn)行研究，然后再結(jié)合我國的實際情況，進(jìn)行相應(yīng)的實踐應(yīng)用，期望能夠為我國貨幣政策和房地產(chǎn)市場價格之間的關(guān)系找尋到比較合理的解釋，并且對我國貨幣政策的制定提供一定的參考。（一）房價波動與貨幣需求的不穩(wěn)定貨幣流通速度以及名義產(chǎn)出會對貨幣需求產(chǎn)生較大的沖擊。本文主要從貨幣流通速度和名義產(chǎn)出這兩個方面進(jìn)行詳細(xì)的研究和檢驗，主要探討房價波動對貨幣需求產(chǎn)生的沖擊。這兩方面的研究也是房價對內(nèi)生貨幣供給影響的前提和基礎(chǔ)。有關(guān)研究已經(jīng)表明了，在統(tǒng)計學(xué)的意義上，房價對于廣義貨幣流通速度以及名義產(chǎn)出是存在明顯的因果關(guān)系的。也就是說，房價會對貨幣流通速度以及名義產(chǎn)出具有預(yù)測的能力，并且二者之間的關(guān)系達(dá)到了顯著水平。貨幣流通速度主要是名義產(chǎn)出和貨幣供應(yīng)量之間的比值。事實上，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為貨幣流通速度可以限制貨幣政策的效果。理論上來說，一個國家的貨幣供應(yīng)量的增長率必須要高于名義產(chǎn)出的增長率，否則無法維持平衡。如果說一個國家的貨幣供應(yīng)量的增長率和名義產(chǎn)出增長率之間相差較大，并且長期出現(xiàn)偏離的情況，那么這個國家的經(jīng)濟(jì)就會出現(xiàn)一定的問題，國家所推行的貨幣政策也不能夠發(fā)揮自己的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的作用。因此，各國貨幣當(dāng)局在制定和實施貨幣政策時，都會充分考慮貨幣流通速度的變化以及影響貨幣流通速度的因素。另外房價的上漲以及成交量的擴(kuò)大使得交易需要的貨幣媒介也越來越多，很多的貨幣都被房地產(chǎn)市場所吸收，貨幣的需求量已經(jīng)明顯超出了其產(chǎn)出以及收入的增長率，因此貨幣的流通速度會出現(xiàn)明顯的下降。到了2005年，我國的廣義貨幣流通速度出現(xiàn)了一定的上升。這主要是由于我國存量房貨幣化已經(jīng)基本完成，因此我國的貨幣供應(yīng)量的增長率和名義產(chǎn)出增長率之間的差距就得到一定的縮小，最終結(jié)果就是貨幣流通速度呈現(xiàn)上升的趨勢。（二）房價波動對我國貨幣供應(yīng)量中介目標(biāo)有效性的影響貨幣供應(yīng)量為中介目標(biāo)的調(diào)控模式，必須要建立在貨幣需求穩(wěn)定可測而且貨幣供給外生性的基礎(chǔ)上。通過對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，我們明確知道，現(xiàn)階段中國的房價已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，并且該趨勢已經(jīng)對貨幣供求造成了重大的打擊，主要表現(xiàn)就是房價的波動讓貨幣需求出現(xiàn)了不穩(wěn)定的現(xiàn)象，并且貨幣供給的內(nèi)生性也得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)。這個現(xiàn)象都對貨幣供應(yīng)量中介目標(biāo)的實現(xiàn)以及該目標(biāo)是否有效提出了挑戰(zhàn)。我國的房價上漲對于中介目標(biāo)的有效性的影響主要包括：中介目標(biāo)的可控性以及相關(guān)性的下降?？偟膩碚f，我國的房價上漲對貨幣供應(yīng)量目標(biāo)的有效性帶來了非常大的負(fù)面影響，從而使我國貨幣政策調(diào)控的難度得到加大?，F(xiàn)在，我國的貨幣供應(yīng)量中介目標(biāo)在貨幣政策的制定過程中，既要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)狀況的反映功能，又要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)狀況的名義功能。但是，現(xiàn)在我國的經(jīng)濟(jì)仍然處于發(fā)展過程中，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫，國家的匯率以及利率市場還沒有進(jìn)行完全的改革。因此我們沒有辦法向需求型貨幣調(diào)控模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。雖然貨幣供應(yīng)量目標(biāo)的局限性已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，但我國必須根據(jù)自身情況，制定以貨幣供應(yīng)量為中介目標(biāo)的貨幣政策。針對我國的實際情況，我們可以采用多個指標(biāo)來對貨幣供應(yīng)調(diào)節(jié)進(jìn)行一個表征和參照，從而代替貨幣供應(yīng)量來承擔(dān)對經(jīng)濟(jì)狀況的反映功能。通過本章的論述，筆者以為，我們應(yīng)該將房地產(chǎn)的價格、銷售和投資等等一系列的監(jiān)測數(shù)據(jù)都納入到對貨幣供應(yīng)量調(diào)控的指標(biāo)當(dāng)中去，通過這些詳細(xì)的數(shù)據(jù)對貨幣供應(yīng)量目標(biāo)進(jìn)行明確的確定，從而保證貨幣政策能夠發(fā)揮其有效性。（三）房地產(chǎn)價格在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用首先我們來看一下從貨幣政策到房價的傳導(dǎo)。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，它的供給和需求都需要金融行業(yè)的支持，所以貨幣政策對于房價的波動有著較大的影響。尤其是在中國，任何貨幣政策變動都會影響到銀行的信貸渠道，從而改變房地產(chǎn)價格。房價到貨幣政策的目標(biāo)傳導(dǎo)。由于房地產(chǎn)是企業(yè)和居民的重要資產(chǎn)，是人民生活緊密聯(lián)系的一部分，所以價格的波動會影響到企業(yè)以及居民的經(jīng)濟(jì)行為，從而對經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生較大的影響，最終會對實體經(jīng)濟(jì)的投資以及消費產(chǎn)生較大的影響，影響會傳導(dǎo)到貨幣政策的目標(biāo)產(chǎn)出和物價上。傳導(dǎo)的機(jī)制可以通過以下的途徑來實現(xiàn)：（1）財富效應(yīng)渠道。財富效應(yīng)理論認(rèn)為：居民的消費支出是和居民的終身財富相緊密聯(lián)系的。居民的財富范疇中包括了金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)，房地產(chǎn)作為一個重要的組成部分，房價上升，居民的財富就會得到提高，而在邊際消費傾向不變的情況下，居民的消費支出會帶動產(chǎn)出和物價的上升，這種效應(yīng)實際上是和資產(chǎn)收益的兌現(xiàn)能力有緊密聯(lián)系的。所以說，與資產(chǎn)的流動性呈正相關(guān)關(guān)系，而與交易成本成負(fù)相關(guān)關(guān)系。（2）資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)。在金融市場上，借款人和貸款人之間實際上是存在著嚴(yán)重的信息不對稱的，逆向的選擇以及道德風(fēng)險會和企業(yè)的凈值有緊密的聯(lián)系。當(dāng)資產(chǎn)的價格出現(xiàn)上升時，現(xiàn)有的資本品價值也會上升，隨之而來的企業(yè)抵押物價格會上升，企業(yè)的凈值會增加，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的狀況就會得到改善，也就意味著企業(yè)能夠利用貸款獲得較多的擔(dān)保，從而減輕自己遇到的風(fēng)險帶來的損失。房地產(chǎn)作為一個重要的抵押物，它的價值就體現(xiàn)在，能夠讓企業(yè)獲得最大的借款額。當(dāng)房價上升的時候，抵押物的價值就會上升。相對于銀行而言，更加愿意將貸款發(fā)放給企業(yè)，促進(jìn)企業(yè)進(jìn)行實體的投資，從而帶動產(chǎn)出的增長。（3）預(yù)期（信心）效應(yīng)渠道。房價的波動對于消費的影響可以通過該渠道進(jìn)行放大。房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展能夠讓居民對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生較大的信心，從而會對自己的收入情況抱有樂觀的態(tài)度。這種態(tài)度和信心的建立就能夠促使房地產(chǎn)市場更加繁榮的發(fā)展，促進(jìn)房價的上漲。（4）儲蓄效應(yīng)及租戶收入效應(yīng)。站在買房者的角度來看，房價的上漲能夠讓他們產(chǎn)生正面的儲蓄效應(yīng)，促使居民收入的增加，減少當(dāng)期的消費。四、貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的實證分析（一）福州市房地產(chǎn)市場相關(guān)概述我國的房地產(chǎn)市場一直保持著較高的增速。通過對福州的房地產(chǎn)情況進(jìn)行調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)，從2005年的102.75億，增長到了2015年的800.25億元，其增加值超過了1/4。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重可分為兩個部分。2005年至2010年，房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)投資中所占比重不足十分之一，并保持增長態(tài)勢；在2010年到2015年期間其比例提高到15%，但是不能夠像2005年到2010年期間那樣保持持續(xù)的增長，因為期間某些年份出現(xiàn)了增長幅度的下降。但是總的來說，福州市的房地產(chǎn)市場從2005年到2015年之間的投資量是呈上升趨勢的。房地產(chǎn)投資的增加，就會使得房屋的數(shù)量增加。在2008年的金融危機(jī)出現(xiàn)之后，房地產(chǎn)的投資量更是出現(xiàn)了猛增。據(jù)調(diào)查，近兩年福州市的房地產(chǎn)開發(fā)商更加熱衷于進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，使得其在全社會固定資產(chǎn)中的比例猛增。這一現(xiàn)象足以說明福州市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的一個熱點區(qū)域。（二）變量設(shè)置、樣本選擇及數(shù)據(jù)說明要用實證分析的方法，研究房地產(chǎn)價格在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用，必須從三個層面研究變量。第一是政府的貨幣政策調(diào)控層面。本文選擇的是貨幣中介目標(biāo)作為這一個層面的變量。原因是：該變量具有較強(qiáng)的可控性和可測性。從1998年開始，福州市政府所制定的貨幣政策全部都傾向于對貨幣供應(yīng)量這一中介目標(biāo)的實現(xiàn)，并且對利率和匯率進(jìn)行相應(yīng)的監(jiān)測。所以本文選用貨幣供應(yīng)量和利率水平作為變量。對于貨幣供應(yīng)量，這一變量而言，本文選擇的是廣義貨幣供應(yīng)量M2。主要原因是：該變量能夠反映現(xiàn)實的購買力，還能夠?qū)撛谫徺I力進(jìn)行一定的表征，對于社會總體需求的變化有較好的反應(yīng)，并且是政府制定的長期的貨幣政策的關(guān)鍵變量。本文選擇的利率水平是全國銀行間市場同業(yè)拆借30天平均利率。該利率水平能夠?qū)︺y行間市場在貨幣市場上的指標(biāo)性地位進(jìn)行一定的表征，也是我國最具代表性的市場化利率。鑒于我國特殊的國情以及特殊的信貸規(guī)?？刂?，我們還選用了金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額來反映信貸政策的變量。第二是實體經(jīng)濟(jì)層面。本文選擇投資和消費作為企業(yè)和居民這一個經(jīng)濟(jì)實體經(jīng)濟(jì)層面的變量。投資和消費能夠有效地擴(kuò)大社會總產(chǎn)出，同時這兩個變量還能夠檢驗財富效應(yīng)和Tobin’Q效應(yīng)。第三，貨幣政策目標(biāo)層面。本文選擇的是CPI同比指數(shù)。該指數(shù)能有效地反映社會通貨膨脹和物價穩(wěn)定。同時，選取工業(yè)增加值同比增長速度來反映經(jīng)濟(jì)和社會經(jīng)濟(jì)增長。為了確保本文的研究成果具有一定的可比性，本文所選用的房價是在收集全國商品房銷售面積和銷售額月度數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化成全國平均價格，然后再進(jìn)行同比增長率的計算，從而表征房地產(chǎn)價格指數(shù)。（三）平穩(wěn)性檢驗與協(xié)整檢驗1.平穩(wěn)性檢驗原假設(shè)：單位根過程備擇假設(shè)：平穩(wěn)過程平穩(wěn)性檢驗流程：第一步：檢驗包含截距項和趨勢項的模型,(C,T,0),若拒絕，則平穩(wěn)，否則轉(zhuǎn)第二步第二步：檢驗包含截距項的模型，(C,0,0),若拒絕，則平穩(wěn)，否則轉(zhuǎn)第三步第三步：檢驗None過程模型，（0,0,0），若拒絕，則平穩(wěn)，否則，對變量進(jìn)行差分處理，轉(zhuǎn)第一步。表1平穩(wěn)性檢驗結(jié)果變量形式ADFP結(jié)論HP(C,T,0)-0.63870.9588非平穩(wěn)HP(C,0,0)-0.92840.7494非平穩(wěn)HP(0,0,0)0.48560.8069非平穩(wěn)D(HP,1)(C,T,0)-2.44720.3439非平穩(wěn)D(HP,1)(C,0,0)-2.25710.1971非平穩(wěn)D(HP,1)(0,0,0)-1.62190.0969非平穩(wěn)D(HP,2)(C,T,0)-3.70730.0681非平穩(wěn)D(HP,2)(C,0,0)-4.26780.0070平穩(wěn)IR(C,T,0)-1.98750.5611非平穩(wěn)IR(C,0,0)-1.58380.4659非平穩(wěn)IR(0,0,0)-0.47480.4926非平穩(wěn)D(IR,1)(C,T,0)-3.75190.0563非平穩(wěn)D(IR,2)(C,0,0)-3.81070.0142平穩(wěn)M2(C,T,0)-1.91850.5958非平穩(wěn)M2(C,0,0)6.20391.0000非平穩(wěn)M2(0,0,0)0.34880.7715非平穩(wěn)D(M2,1)(C,T,0)-2.34710.3861非平穩(wěn)D(M2,2)(C,0,0)-1.24500.6231非平穩(wěn)D(M2,3)(0,0,0)0.58750.8308非平穩(wěn)D(M2,2)(C,T,0)-4.57510.0160平穩(wěn)為了避免偽回歸問題，在回歸分析之前要對各個變量的平穩(wěn)性進(jìn)行。本文采用了ADF檢驗考察數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，最終我們可以看出變量HP,IR,M2都是進(jìn)行了二階差分后平穩(wěn)，屬于二階單整序列。2.協(xié)整檢驗表2協(xié)整檢驗結(jié)果UnrestrictedCointegrationRankTest(Trace)HypothesizedTrace0.05No.ofCE(s)EigenvalueStatisticCriticalValueProb.**None*

0.874944

41.46539

29.79707

0.0015Atmost1

0.585650

12.35950

15.49471

0.1405Atmost2

0.001774

0.024864

3.841466

0.8746針對同階單整序列，我們可以通過協(xié)整檢驗考察變量之間的是否存在長期均衡關(guān)系?？梢钥闯?，第一行的None假設(shè)，跡統(tǒng)計量為41.47超過了0.05水平的臨界值29.78，拒絕了原假設(shè)，說明變量間存在協(xié)整關(guān)系。（四）相關(guān)性分析在進(jìn)行回歸分析之前，我們需要考察變量之間的關(guān)聯(lián)性，相關(guān)性分析用于刻畫變量間的兩兩線性關(guān)聯(lián)程度由于數(shù)據(jù)的分布通常是未知的，所以本文采用了斯皮爾曼相關(guān)性來刻畫關(guān)聯(lián)程度。根據(jù)結(jié)果可以看出，變量IR和HP的相關(guān)系數(shù)為-0.047，不顯著；變量M2和HP的相關(guān)系數(shù)為0.93，在0.01水平，因此我們可以推斷出，變量M2和HP存在正向關(guān)聯(lián)，變量IR和HP的關(guān)聯(lián)程度未知。表3相關(guān)性分析結(jié)果CorrelationProbabilityHP

IR

M2

HP

1.000000

IR

-0.0473381.0000000.8618

M2

0.929412-0.1863941.0000000.00000.4894

由于相關(guān)性分析存在無法刻畫多變量關(guān)系，無法刻畫因果關(guān)系的局限性，所以最終考察影響關(guān)系的時候，我們需要通過回歸分析來證明（五）回歸分析本文采用了最小二乘法進(jìn)行了參數(shù)估計，結(jié)果如下表所示：表4回歸分析結(jié)果DependentVariable:HPMethod:LeastSquaresDate:04/10/19Time:20:19Sample:20022017Includedobservations:16VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.

IR1424.356400.97113.5522660.0035M20.0078840.00063812.366160.0000C-7398.0972738.010-2.7019980.0181R-squared0.925540Meandependentvar7367.271AdjustedR-squared0.914085S.D.dependentvar3673.701S.E.ofregression1076.811Akaikeinfocriterion16.96876Sumsquaredresid15073780Schwarzcriterion17.11362Loglikelihood-132.7500Hannan-Quinncriter.16.97617F-statistic80.79513Durbin-Watsonstat1.114688Prob(F-statistic)0.000000F檢驗：原假設(shè)：模型整體沒有顯著性備擇假設(shè)：模型具有統(tǒng)計學(xué)意義。本文F=80.795，P<0.01拒絕了原假設(shè)，模型整體具有統(tǒng)計學(xué)意義。模型表達(dá)式：HP=1424.356IR+0.0079M2-7398.097+e,e表示模型不可估計殘差。IR和HP的偏回歸系數(shù)為1424.356，其檢驗統(tǒng)計量為3.552，對應(yīng)的P=0.0035.該系數(shù)在0.01水平下顯著（P值小于0.01）。說明IR對HP存在正向影響，IR每增加一個單位，HP增加1424.356個單位。M2和HP的偏回歸系數(shù)為0.0079，檢驗統(tǒng)計量為12.366，P<0.01，系數(shù)在0.01水平下顯著。說明M2對HP存在正向影響，M2每增加一個單位，HP增加0.0079個單位。C表示模型的截距項，可以不用解釋，只是均衡方程的作用。（六）模型擬合優(yōu)劣的檢驗擬合優(yōu)度檢驗：R-squared=0.926,AdjR-squared=0.914，自變量可以解釋因變量HR中91.4%的變異，模型整體的擬合程度比較高殘差分析部分：OLS普通最小二乘法，要求數(shù)據(jù)不存在自相關(guān)和異方差問題。自相關(guān)檢驗：LM檢驗原假設(shè)：沒有自相關(guān)備擇假設(shè)：存在自相關(guān)。表5擬合優(yōu)度檢驗結(jié)果1Breusch-GodfreySerialCorrelationLMTest:F-statistic2.529439Prob.F(1,12)0.1377Obs*R-squared2.785450Prob.Chi-Square(1)0.0951該結(jié)果第一行和第二行的檢驗統(tǒng)計量都可以用，我們在給定顯著水平為0.05的情況下，發(fā)現(xiàn)檢驗結(jié)果均不拒絕原假設(shè)，因此我們可以認(rèn)為不存在自相關(guān)問題。異方差檢驗：White異方差檢驗原假設(shè)：沒有異方差性備擇假設(shè)存在異方差表6擬合優(yōu)度檢驗結(jié)果2HeteroskedasticityTest:WhiteF-statistic2.293674Prob.F(5,10)0.1236Obs*R-squared8.547176Prob.Chi-Square(5)0.1285ScaledexplainedSS3.468794Prob.Chi-Square(5)0.6281在給定顯著水平為0.05的情況下，檢驗結(jié)果的P值均大于0.05，不拒絕原假設(shè)，因此不存在明顯的異方差問題。殘差分布情況：下表輸出了模型殘差的分布圖，可以看出殘差的均值為0.Jarque-Bera雅克-貝拉檢驗結(jié)果表明殘差服從正態(tài)分布，可見模型中沒有多余信息參與。圖1模型殘差的分布圖綜上所述，模型的擬合較為良好。（七）結(jié)果分析通過實證檢驗可以得出以下結(jié)論1、從協(xié)整方程來看。房價與貨幣政策、房價與實體經(jīng)濟(jì)、房價與貨幣政策目標(biāo)之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，這也是房價在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中能夠有效發(fā)揮作用的前提。2、從房價的誤差修正模型來看。房價的波動會打破房價和貨幣政策以及房價和通脹水平之間的均衡，但是這一打破是短期的效應(yīng)。貨幣政策的房價傳導(dǎo)系統(tǒng)則存在反向的調(diào)整能力。但是該調(diào)整的能力和力度必須要建立在沒有和實體經(jīng)濟(jì)發(fā)生較大偏離的前提下。實際上就是說，一旦房價和實體經(jīng)濟(jì)之間出現(xiàn)脫離，并且偏離的現(xiàn)象很嚴(yán)重，那么靠系統(tǒng)自身的作用是無法恢復(fù)到均衡狀態(tài)的，就必須要依靠其他的宏觀調(diào)控政策來進(jìn)行調(diào)控。3、從脈沖響應(yīng)分析來看，有三個方面結(jié)論。首先，房價對于貨幣政策的變動總體來說是相對敏銳的。具體來說，M2和信貸規(guī)模的增加，在剛開始的時候可以推高房價，但是由于預(yù)期效應(yīng)的存在，實際上對房價有一定的負(fù)向作用。所以說，M2和信貸規(guī)模的增加并不是房地產(chǎn)的房價增長的主要原因。但是我們知道，市場化較高的短期利率對調(diào)控房價實際上是有幫助的。也就是說，我國如果想要對房價進(jìn)行調(diào)控，那么就必須要進(jìn)行利率改革，讓利率能夠市場化。其次，從實體經(jīng)濟(jì)變量投資和消費對房價的響應(yīng)來看：房價對投資的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)比對消費的影響要大。再次，從貨幣政策目標(biāo)對房價的響應(yīng)來看：房價對于產(chǎn)出卻沒有比較明顯的長期影響。主要原因可能是：一方面本文選用工業(yè)增加值而非GDP的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，另一方面也可能是因為本文所選取的房價數(shù)據(jù)增長比較快，和實體經(jīng)濟(jì)有所偏離，所以對于這一結(jié)果還需要進(jìn)行進(jìn)一步的檢驗和分析。但是本文的結(jié)果在一定程度上反映了房價實際上是可以對物價水平起到作用的。總的來說，福州市的房價在貨幣傳導(dǎo)機(jī)制中的作用比較明顯。房價渠道的總體傳導(dǎo)效率比較高。貨幣政策傳導(dǎo)的根本途徑就是房地產(chǎn)市場。因此，我國需要重視房地產(chǎn)市場在貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制中的作用，充分調(diào)控貨幣市場、房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入的研究，推進(jìn)利率市場化，幫助完善貨幣政策的中介目標(biāo)。五、結(jié)論通過本文的研究和分析，我們發(fā)現(xiàn)，福州市房地產(chǎn)價格波動對于貨幣政策的各個層面都產(chǎn)生了一定的沖擊。這些層面包括貨幣供求、貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，物價穩(wěn)定目標(biāo)和央行的金融穩(wěn)定目標(biāo)，以及開放經(jīng)濟(jì)條件下的貨幣政策。主要得出以下結(jié)論。1、房地產(chǎn)價格的上漲，給貨幣需求帶來了不穩(wěn)定的因素，另外貨幣供給帶來了沖擊。房價上漲，一方面會讓商業(yè)銀行內(nèi)生貨幣供給出現(xiàn)擴(kuò)張；另一方面會使央行不得不投放出大量的基礎(chǔ)貨幣。2、房地產(chǎn)市場是貨幣政策傳導(dǎo)的重要途徑，其在貨幣傳導(dǎo)機(jī)制中的作用非常明顯，并且傳導(dǎo)的效率非常高。在政治層面上，確定貨幣政策之后，還要充分考慮房價，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入研究之后，推進(jìn)利率市場化，幫助完善貨幣政策的中介目標(biāo)。3、房地產(chǎn)的價格對于通貨膨脹有一定的預(yù)測作用。通過對費雪效應(yīng)的研究我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的價格實際上對通貨膨脹有一定的抵消作用，也就是說房地產(chǎn)的價格已經(jīng)包含了對通貨膨脹的預(yù)期，所以，房地產(chǎn)價格的上漲必然會對央行制定的貨幣政策進(jìn)行一定的引導(dǎo)。有關(guān)部門應(yīng)該注重房地產(chǎn)市場房價的波動，從而有助于對通貨膨脹預(yù)測結(jié)果的正確性進(jìn)行判斷，最終能夠保證貨幣政策的實施和執(zhí)行。由于我國樣本包含時間序列過短選擇的滯后期有限，當(dāng)前仍無法估算出較準(zhǔn)確地包含房價信息的預(yù)測方程。4、房地產(chǎn)價格波動與金融穩(wěn)定息息相關(guān)。目前，我國銀行能夠獲得穩(wěn)定的收入的主要原因就是：房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)主要是以房地產(chǎn)為抵押品，進(jìn)行貸款的發(fā)放。所以說房價的波動實際上會對銀行的信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生一定的影響，通過對業(yè)務(wù)風(fēng)險的影響來影響銀行的收入。所以不論是進(jìn)行長期的信貸還是進(jìn)行短期的信貸，房地廠的價格都會對信貸產(chǎn)生一定的沖擊，最終影響到銀行的正常運營。5、伴隨著人民幣的升值，國際資本在房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為使得中國的房地產(chǎn)泡沫逐漸出現(xiàn)。另外，人民幣升值還遇到了壓力，這一壓力也會加劇房地產(chǎn)市場的流動性。從我國銀行的角度來說，我國目前通過降低貨幣政策的獨立性來緩解匯率調(diào)整壓力。但是，緊縮型的貨幣政策并不能夠發(fā)揮效果。因此，我國目前的貨幣政策的制定和實施必須要參照其他國家的成功經(jīng)驗和失敗的教訓(xùn)，特別要注意讓貨幣政策能夠和其他的政策相協(xié)調(diào)，尤其是貨幣政策和匯率制度之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。同時我們還應(yīng)該制定靈活的浮動匯率政策，充分發(fā)揮貨幣政策的獨立性。實行積極的財政政策、收入政策以及產(chǎn)業(yè)政策，用于對內(nèi)需的擴(kuò)大；完善金融市場，為匯率制度的改革提供一個環(huán)境和氛圍。6、針對房地產(chǎn)價格波動對于貨幣政策的沖擊，筆者以為，中央銀行應(yīng)該對房地產(chǎn)價格的沖擊作出相應(yīng)的反應(yīng)。也就是說，貨幣政策不應(yīng)該僅僅盯住房地產(chǎn)的價格，而是應(yīng)該將房地產(chǎn)作為一個信息變量，為決策提供一定的參考。前瞻性彈性通貨膨脹目標(biāo)制實際上是一個比較高效，并且靈活的貨幣政策框架。我國的貨幣政策框架應(yīng)該向著前瞻性通貨膨脹目標(biāo)制轉(zhuǎn)變。由于房地產(chǎn)價格實際上扮演的是一個指標(biāo)的角色，并且具有較強(qiáng)的預(yù)測性，所以應(yīng)該要充分發(fā)揮房地產(chǎn)價格的預(yù)測功能，通過對房地產(chǎn)市場和價格的分析，得出相應(yīng)的預(yù)測結(jié)論，然后按照相應(yīng)的結(jié)論進(jìn)行相應(yīng)貨幣政策的制定和實施。

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