2022年《房地產開發(fā)經營與管理》模擬考試3

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單選題（共35題，共35分）

1.某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。

A.選擇專業(yè)化

B.產品專業(yè)化

C.全面覆蓋

D.市場集中化

2.下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（）。

A.審計費

B.利息

C.外匯匯兌凈損失

D.融資代理費

3.建筑安裝工程費不包括建筑物的（）。

A.建筑工程費用

B.設備采購費用

C.安裝工程費用

D.公共配套設施建設費

4.（）的最大化，才是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。

A.凈經營收入

B.經營費用

C.有效毛收入

D.空置和收租損失

5.物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。

A.零售商的財務能力

B.零售商需要的服務

C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配

D.零售商的聲譽

6.由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴帳不還，這種風險因素稱為個人住房抵押貸款的（）。

A.操作風險

B.信用風險

C.市場風險

D.法律風險

7.（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標，根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。

A.住房價格合理性指數

B.量價彈性

C.住房市場指數

D.消費者信心指數

8.物業(yè)甲為寫字樓項目，2022年末價值為1000萬元，預計2022年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項目，2022年末價值為1000萬元，2022年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風險比較的結果是（）。

A.甲物業(yè)投資風險較大

B.乙物業(yè)投資風險較大

C.甲、乙兩個物業(yè)投資風險一樣大

D.無法判斷

9.投資者所要求的最低利率是（）。

A.基礎利率

B.存款利率

C.貸款利率

D.同業(yè)拆借利率

10.房地產的租金水平是由（）決定的。

A.房地產資產市場

B.房地產價格

C.房地產空間市場的供求關系

D.空置率

11.某家庭以2000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為120m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金4萬元，那么從第6年開始的抵押貸款月還款額為（）元。

A.1417.68

B.444.08

C.1861.76

D.973.60

12.下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。

A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率

B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率

C.常規(guī)項目的財務內部收益率是唯一的

D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

13.租金調整時可能會引起爭議而訴諸于法律所帶來的風險屬于（）。

A.收益現(xiàn)金流風險

B.資本價值風險

C.比較風險

D.未來運營費用風險

14.僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。

A.更適于進行長期投資

B.變現(xiàn)性差

C.具有更強的適應性

D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

15.如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。

A.12.45%

B.10.26%

C.11.98%

D.9.68%

16.在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。

A.空置率＞合理空置率

B.空置率＜合理空置率

C.空置率＝合理空置率

D.不能判斷

17.2022年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2022年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

18.橫道圖法和網絡圖法在工程管理中常常作為（）的方法。

A.質量控制

B.進度控制

C.合同管理

D.成本控制

19.有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。

A.試探性調查

B.描述性調查

C.因果性調查

D.假設性調查

20.某房地產開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。

A.社會平均收益率

B.項目基準收益率

C.通貨膨脹率

D.國家經濟增長率

21.如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.隨行就市定價法

D.滲透定價法

22.某市去年住宅的實際銷售量為600萬平方米，預測銷售量為500萬平方米，平滑指數為0.8，則利用指數平滑法預測的今年的住宅銷售量是（）萬平方米。

A.450

B.475

C.520

D.580

23.房地產開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。

A.彌補企業(yè)以前年度的虧損

B.提取法定盈余公積金

C.提取法定盈余公益金

D.向投資者分紅

24.下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。

A.容積率

B.空置率

C.資本化率

D.建安費用

25.當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，且可以分析出每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布，進行風險分析的方法，一般采用（）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠桿分析

26.以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。

A.單元估算法

B.單位指標估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指標法

27.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。

A.等額年值法

B.差額投資內部收益率法

C.凈現(xiàn)值法

D.等額年費用法

28.建筑規(guī)劃一般在1萬－3萬平方之間，服務人口在10萬－30萬人，年營業(yè)額在1億－5億元之間，該物業(yè)為（）。

A.市級購物中心

B.地區(qū)購物中心

C.居住區(qū)商場

D.鄰里服務性商店

29.對某種特定的商品來說，下列關于市場容量概念的表述中，正確的是（）。

A.潛在市場＞服務市場＞有效市場＞合格的有效市場

B.服務市場＞潛在市場＞合格的有效市場

C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務市場

D.潛在市場＞服務市場＞合格的有效市場＞有效市場

30.下述各項中，屬于房地產需求分析內容的是（）。

A.相關房地產類型的在建數量

B.吸納率分析

C.相關房地產類型的存量

D.改變用途數量

31.下列不屬于房地產投資項目經濟評價盈利能力指標的是（）。

A.成本利潤率

B.投資利潤率

C.償債備付率

D.資本金利潤率

32.某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。

A.6.75%

B.8.05%

C.7.93%

D.7.52%

33.房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。

A.利潤為零

B.允許的最低經濟效益指標

C.最大費用

D.最大利潤

34.某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回收是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

35.關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是（）。

A.個人住房貸款包括商業(yè)性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款

B.個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C.我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規(guī)定計算利息

D.我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

多選題（共15題，共15分）

36.從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況出現(xiàn)在（）。

A.第一階段

B.第二階段前段

C.第二階段后段

D.第三階段

E.第四階段

37.在下列房地產市場指標中，屬于市場監(jiān)測與預警指標的有（）。

A.房價租金比

B.房地產價格指數

C.平均建設周期

D.吸納率

E.開發(fā)投資杠桿率

38.以下可以應用于房地產開發(fā)投資評價的反映項目盈利能力的動態(tài)評價指標包括（）。

A.速動比率

B.投資利潤率

C.內部收益率

D.成本利潤率

E.凈現(xiàn)值

39.以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。

A.開發(fā)項目的選址、定點審批

B.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證

C.設計方案審批

D.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證

E.核發(fā)建筑工程施工許可證

40.從企業(yè)角度出發(fā)，不論從何種角度進行市場細分，所確定的細分市場必須具備（）。

A.可轉換性

B.可區(qū)分性

C.可營利性

D.可實現(xiàn)性

E.可衡量性

41.房地產開發(fā)項目的基本報表包括（）。

A.現(xiàn)金流量表

B.財務計劃現(xiàn)金流量表

C.利潤表

D.資產負債表

E.投資計劃與資金籌措表

42.常用的風險評價方法有（）。

A.解析方法

B.幕景分析法

C.篩選監(jiān)測診斷技術

D.蒙特卡洛模擬法

E.調查和專家打分法

43.按照物業(yè)用途類型劃分，房地產投資可以分為（）投資。

A.居住物業(yè)

B.商業(yè)物業(yè)

C.工業(yè)物業(yè)

D.出租物業(yè)

E.倉儲物業(yè)

44.開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括（）。

A.土地成本

B.建造成本

C.運營成本

D.開發(fā)費用

E.房產購買成本

45.下列房地產定價方法中，屬于競爭導向定價的有（）。

A.認知價值定價法

B.價值定價法

C.領導定價法

D.挑戰(zhàn)定價法

E.隨行就市定價法

46.現(xiàn)代營銷戰(zhàn)略的核心可以稱為STP，是指（）。

A.市場分析

B.目標市場選擇

C.市場細分

D.市場定位

E.市場調查

47.金融機構進行項目貸款審查時，要進行（）等工作。

A.客戶評價

B.貸款銀行評價

C.項目評估

D.擔保方式評價

E.貸款綜合評價

48.在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有（）。

A.單元估算法

B.工程量近似匡算法

C.單位指標估算法

D.蒙特卡洛模擬法

E.概算指標法

49.房地產權益融資的方式有（）。

A.上市

B.增發(fā)新股

C.發(fā)行企業(yè)債券

D.住房抵押貸款

E.可轉換債券

50.物業(yè)服務企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般不考慮的主要因素有（）。

A.可出租或可使用面積

B.出租方的商業(yè)信譽

C.基礎租金與市場租金

D.出租單元的面積規(guī)劃與室內裝修

E.物業(yè)服務企業(yè)的經營業(yè)績

判斷題（共15題，共15分）

51.由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。（）

52.準備金經常保存在一個名為“有息銀行存款”賬目下，由于準備金通常賺取利息收入，一些物業(yè)服務企業(yè)將這些利息收入積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經營費用。（）

53.市場規(guī)模就是特定商品的消費數量。（）

54.對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，不存在運營費用風險。（）

55.時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉售時機的選擇以及轉售過程所需要時間的長短。（）

56.以出讓方式獲得城市熟地土地使用權時，土地出讓價款由土地使用權出讓金和城市建設配套費構成。（）

57.名義利率越大，計息周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大。（）

58.通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較高的權益投資比率。（）

59.我國土地交易的實質是土地使用權的交易。（）

60.如果泡沫產生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定是由泡沫引起的。（）

61.對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地與建造成本、運營費用、銷售費用和銷售稅金支出等。（）

62.對置業(yè)投資來說，房地產投資的增值和股權增加效果只能在處置（轉讓）物業(yè)時實現(xiàn)。（）

63.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最低貸款利率。（）

64.投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的，不同的實施方案會有不同的成本數據。（）

65.不確定分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風險因素確定發(fā)生概率已知條件下的風險分析。（）

問答題（共2題，共2分）

66.某開發(fā)商于2022年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.

8萬元/m2。2022年8月1日王某以1.

1萬元/m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產權持有期為47年。2022年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.

5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.

5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2022年8月1日至2027年7月31日