淺談房地產(chǎn)項目管理

淺談房地產(chǎn)項目管理

1行業(yè)壟斷方面近年來，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)領(lǐng)域仍存在許多問題，一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)公司受到經(jīng)濟利益的驅(qū)動。置法規(guī)體制于不顧,處處鉆空子,嚴重損害了國家和集體的利益。反映在:基本建設(shè)有章不循、有法不依、不報建、不招標,以及任意肢解發(fā)包工程,強行不合理壓價;行業(yè)壟斷,一個行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項,本行業(yè)投資,本行業(yè)設(shè)計、本行業(yè)的施工,本行業(yè)監(jiān)理,不允許外行業(yè)隊伍選工程項目可行性研究成為“可批性研究”;現(xiàn)場簽證無中生有,價量不實;不法中介行為嚴重;還有錢權(quán)交易、搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國項目管理的發(fā)展。所以,加強房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。2項目質(zhì)量管理計劃和控制措施2.1項目班子的報告質(zhì)量方針就是項目實施組織領(lǐng)導層就質(zhì)量問題明確闡明的所有打算和努力方向,項目實施組織以前若沒有正式的質(zhì)量方針,項目班子應(yīng)為該項目單獨提出一個質(zhì)量方針,并應(yīng)將此方針通知所有的干系人。項目的范圍說明不但規(guī)定了主要的項目成果,而且也規(guī)定了項目的目標,是質(zhì)量規(guī)劃的關(guān)鍵依據(jù)。成果說明是對范圍說明書中的項目成果的進一步說明,經(jīng)常包括有技術(shù)問題以及可能影響質(zhì)量規(guī)劃的其他問題的細節(jié)。項目管理班子必須考慮對該項目可能產(chǎn)生影響的任何專用標準和規(guī)范。2.2強化對項目質(zhì)量控制人是指直接參與項目的組織者、指揮者和操作者。人為控制的對象,是要避免產(chǎn)生失誤;作為控制的動力,是要充分調(diào)動人的積極性,發(fā)揮人的主導作用。材料主要包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件等,對材料的控制主要通過嚴檢查驗收,正確合理地使用,進行收、發(fā)、儲、運的技術(shù)管理,杜絕使用不合格材料等環(huán)節(jié)來進行控制。設(shè)備包括項目使用的機械設(shè)備、工具等。對設(shè)備的控制,應(yīng)根據(jù)項目的不同特點,合理選擇、正確使用、管理和保養(yǎng)。主要包括項目實施方案、工藝、組織設(shè)計、技術(shù)措施等。對方法的控制,主要通過合理選擇、動態(tài)管理等環(huán)節(jié)加以實現(xiàn)。影響項目質(zhì)量的環(huán)境因素較多,有項目技術(shù)環(huán)境,如地質(zhì)、水文、氣象等。項目管理環(huán)境,如質(zhì)量保證體系、質(zhì)量管理制度等。勞動環(huán)境,如勞動組合、作業(yè)場所等。3重視前期啟動工作,確保項目確定、施工質(zhì)量房地產(chǎn)進入營銷時代,開發(fā)商的項目調(diào)研是決定項目成敗的關(guān)鍵。開發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出,必須掌握足夠的商業(yè)情報,如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等。前期的項目可行性研究是項目的靈魂,而據(jù)此進行的工程項目設(shè)計是工程建設(shè)的龍頭。只有龍頭中有“魂”。才能使工程項目設(shè)計、建設(shè)和項目過程管理有章可循。要重視項目的前期可行性研究工作,就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入;要建立、完善決策支持機構(gòu),收集、整合決策支持性資源;完善決策程序,提高決策水平和效率,使項目市場定位和產(chǎn)品定位科學化、市場化、系統(tǒng)化。4項目規(guī)劃和建設(shè)計劃的管理4.1設(shè)計質(zhì)量跟蹤設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以項目前期的策劃定位、批準的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進行編寫。為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量,就必須對設(shè)計進行質(zhì)量跟蹤,定期對設(shè)計文件進行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時,開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員還應(yīng)對設(shè)計文件進行深入細致的審核。4設(shè)計過程控制開發(fā)商設(shè)計主管人員在項目經(jīng)理的領(lǐng)導下,對設(shè)計過程進行管理,監(jiān)督檢查,確保設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求,組織設(shè)計策劃,并對設(shè)計過程進行控制,負責各專業(yè)之間的銜接。負責組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào),負責組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證,負責控制設(shè)計變更,對設(shè)計關(guān)鍵控制點進行檢查,親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。4.3明確每個施工團隊的責任，監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量建設(shè)方各專業(yè)工程師要明確各階段設(shè)計的細度和深度以及體現(xiàn)項目特點的設(shè)計要求,并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制。5堅持問題導向,加強協(xié)調(diào)與控制在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中,組織與協(xié)調(diào)工作是十分重要的。所謂組織,是指按照一定的目的、任務(wù)和形式加以編制,安排事物,使其有系統(tǒng)或構(gòu)成整體。組織與協(xié)調(diào)的作用就是圍繞實現(xiàn)項目的各項目標,組織協(xié)調(diào)各參建單位、相鄰單位、政府部門全力配合項目的實施,以形成高效的項目團隊,共同努力去實現(xiàn)工程建設(shè)目標的過程。房地產(chǎn)項目主要包含三個主要的組織系統(tǒng):項目業(yè)主、承包商和監(jiān)理,而整個房地產(chǎn)項目又處于社會的大環(huán)境中,項目的組織與協(xié)調(diào)工作包括系統(tǒng)的內(nèi)部協(xié)調(diào),即項目業(yè)主、承包商和監(jiān)理之間的協(xié)調(diào),也包括系統(tǒng)的外部協(xié)調(diào),包括政府部門、金融組織、社會團體、服務(wù)單位、新聞媒體以及周邊群眾等的協(xié)調(diào)。項目組織協(xié)調(diào)工作包括人際關(guān)系的協(xié)調(diào)、組織關(guān)系的協(xié)調(diào)、供求關(guān)系的協(xié)調(diào)、配合關(guān)系的協(xié)調(diào)、約束關(guān)系的協(xié)調(diào)。必須在國家和項目所在地政府有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)的許可范圍內(nèi)去協(xié)調(diào)、去工作。對于項目經(jīng)理部,更應(yīng)該嚴格遵守法律法規(guī),只有這樣,才能做好組織與協(xié)調(diào)工作。要站在項目的立場上,公平的處理每一個糾紛,一切以最大的項目利益為原則。要做好組織與協(xié)調(diào)工作,就必須按照合同的規(guī)定,維護合同雙方的利益。只有這樣,最終才能維護好業(yè)主的利益。在項目實施過程中,應(yīng)該注意質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全的統(tǒng)一,不能有所偏廢。協(xié)調(diào)與控制的目標是一致的,不能脫離項目目標去協(xié)調(diào),同時要把工程的質(zhì)量、工期、投資、環(huán)境、安全統(tǒng)一考慮,不能強調(diào)某一目標而忽視其他目標。在項目實施過程中,主要的組織與協(xié)調(diào)工作有:協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門的關(guān)系;組織與協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位的工作;組織與協(xié)調(diào)各施工單位(包括總承包商、專業(yè)承包商、供貨商等)的工作;工作中存在的問題或爭議的協(xié)調(diào)、處理。6建設(shè)工程施工合同示范文本建立開展建設(shè)工程合同示范文本體系研究,理清在工程建設(shè)各個階段需要的合同,盡快制定相應(yīng)的示范文本。如盡快出臺工程項目總承包合同示范文本,建設(shè)工程施工專業(yè)分包合同示范文本,建設(shè)工程施工勞動分包合同示范文本,以及招標代理工程咨詢等。合同的事范文本逐步形成,完善的工程合同示范文本體系,以規(guī)范合同管理?，F(xiàn)行的建設(shè)工程施工合同示范文本雖經(jīng)修訂,但在執(zhí)行過程中所發(fā)現(xiàn)有不妥之處,需要不斷的完善。在修訂中要正確認識FIDIC條款的作用,建設(shè)工程施工合同示范文本在制定過程中借鑒了FIDIC條款的很多優(yōu)點,但FIDIC條款有很大的局限性。我國合同示范文本的主要依據(jù)我國的現(xiàn)行法律行政法規(guī),要結(jié)合我國建設(shè)工程的實際情況制定,不能全盤搬用FIDIC條款強化企業(yè)內(nèi)部控制房地產(chǎn)開發(fā)管理是一個進行多方面控制的管理過程,項目管理的內(nèi)容很多,涉及的面很廣,但都可以歸結(jié)為項目的六要素管理,即范圍管理、時間管理、質(zhì)量管理、安全管理、資源管理、費用管理,并且這六種管理相互影響、相互制約,任何