物業(yè)工程質量保修管理全套

物業(yè)工程質量保修管理一、工程質量保修的含義（一）含義所稱的質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。（二）工程保修服務內容物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)《建設工程質量管理條例》和《房屋建筑工程質量保修辦法》在質量保修期內對工程質量問題進行協(xié)調處理。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年；（5）裝修工程為2年；（6）其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。二、工程保修各方主體責任（一）業(yè)主和建設相關單位的責任在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。因使用不當或者第三方造成的質量缺陷和不可抗力造成的質量缺陷不屬于保修范圍，由業(yè)主承擔責任或向第三方追索。建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責。（二）物業(yè)服務企業(yè)和相關管理部門的責任物業(yè)服務企業(yè)未履行保修協(xié)議約定，按協(xié)議約定承擔違約責任，造成損失的按協(xié)議約定賠償損失。三、工程保修流程及要求（一）保修管理準備（1）在入住前，物業(yè)管理處應要求建設單位組織關于建立工程保修關系的協(xié)調會議。（2）擬定工程保修方案。（3）準備保修管理資料。（4）公示保修流程、保修須知。（5）對物業(yè)管理處保修人員進行培訓，熟知保修流程、保修控制要點、裝修違規(guī)事項處理；物業(yè)管理處在集中保修階段可以通過組建保修管理小組來加強保修管理。（二）維保流程1．維保信息收集2．維保派工維保人員應每天至少一次將現(xiàn)場確認了的工程質量遺留問題開具《維保工單》，并將《維保工單》派發(fā)給承建商維保聯(lián)系人和建設單位維保聯(lián)系人，送達后應由收件人辦理簽收手續(xù)，簽收聯(lián)應歸檔，以界定維保責任。3．跟蹤管理（1）保修人員應分別對業(yè)主專有物業(yè)保修和共用部位與共用設施設備保修發(fā)出的工單按樓棟或單元建立臺賬并進行管理。（2）保修人員應對工程質量遺留問題處理進行現(xiàn)場巡查，并做好工作日記。（3）保修人員應定期對工程質量遺留問題的報修情況、處理情況和關閉情況進行統(tǒng)計分析并形成報告，報送上級部門、建設單位和承建商。（4）保修負責人應積極與建設單位和承建商建立良好的工作關系，參與維保工作例會，主動將工程質量遺留問題與相關方溝通。（5）物業(yè)管理處應將物業(yè)項目的重大工程質量遺留問題或集中出現(xiàn)的工程質量遺留問題及時報告建設單位。4．維保驗證承建商維修完畢將工單返回后，維保人員應及時進行現(xiàn)場查驗，查驗合格的應將查驗結果記錄和整理，并通知業(yè)主進行現(xiàn)場驗收；查驗不合格的應要求承建商進行返修。5．業(yè)主驗收業(yè)主專有物業(yè)保修工程應由業(yè)主或其書面委托的代理人作為最終驗收人進行驗收。業(yè)主驗收合格的工程維保問題，保修人員應請業(yè)主或其書面委托代表人在《工程維保工單》中簽字確認。6．維保資料存檔四、工程保修注意事項（1）工程保修責任為承建商，保修人員僅代表物業(yè)管理處協(xié)助建設單位對承建商履行保修責任的管理工作，不得對業(yè)主作出任何未經建設單位書面明確的承諾。（2）爭取建立工程維?？罱Y算聯(lián)合會簽制度，在物業(yè)服務企業(yè)未簽字時，建設單位不與承建商結算保修工程款，以推動工程保修問題獲得最終處理。（3）房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算，但實際交付時間會滯后，尤其是滯銷房屋，為避免糾紛，建議保修期一般是從交付業(yè)主之日起約定，在簽訂工程施工合同應適當考慮滯后交付的時間要求。五、常見工程遺留問題處理（一）未完工工程未完工程是指尚未施工安裝或正在施工但尚未達到竣工驗收標準的工程項目。1．常見未完工程遺留問題（1）水電未完工程。（2）配套設施未完工程（3）弱電未完工程。2．未完工程對物業(yè)服務的影響（1）水電未完工程對物業(yè)服務的影響：臨時水電或商業(yè)用水電價格高導致物業(yè)管理成本上升；配電室未移交導致建設單位與物業(yè)服務企業(yè)之間扯皮推諉，管理混亂；無法對公共能耗進行分類分項管理。（2）配套設施未完工程對物業(yè)服務的影響：垃圾中轉房選址難度大，業(yè)主意見不統(tǒng)一；項目整體環(huán)境效果差，業(yè)主缺少休閑場地；物業(yè)服務提供場地無法保障；無法實施封閉式管理，危及業(yè)主人身財產安全；秩序維護崗位增加，增加物業(yè)服務成本。（3）弱電未完工程對物業(yè)服務的影響：業(yè)主出入不方便；無法控制人員出入，存在安全隱患。3．未完工程處理對策（1）水電未完成處理對策：（略）（2）垃圾中轉房設立：盡快督促建設單位在規(guī)劃設計位置建成垃圾中轉房，向建設單位說明越早建設對建設單位越有利，業(yè)主的干擾越少。如前期未規(guī)劃地址，可以推薦建設單位選擇地下室或項目中遠離業(yè)主住宅、僻靜、背風處；地下室垃圾中轉房必須考慮接電、通風、污水排放、清潔水源、垃圾清運車限高與行走路線等因素。（二）未交付工程未交付工程是指已完成施工安裝，但尚未通過竣工驗收或雖然通過竣工驗收但尚未正式向客戶交付使用的工程。1．常見未交付工程遺留問題（包括但不限于）（1）未通過竣工驗收：項目未通過竣工驗收備案；電梯無檢驗合格證；消防系統(tǒng)未通過驗收；人防工程未通過驗收；規(guī)劃未通過驗收；環(huán)保工程未通過驗收。（2）停車場未交付使用：停車場未通過驗收不能投入使用；未設立單車、摩托車停放處。（3）會所未交付使用。2．未交付工程對物業(yè)服務的影響（1）未通過竣工驗收對物業(yè)服務的影響：導致業(yè)主投訴與維權并拒交物業(yè)管理費用；存在安全隱患與管理風險。（2）停車場未交付使用對物業(yè)服務的影響：地面停車秩序混亂；導致業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)管理矛盾。（3）會所未交付使用帶來物業(yè)服務影響：導致業(yè)主投訴與維權；業(yè)主拒交物業(yè)管理費用。3．未交付工程處理對策（1）對于消防系統(tǒng)、電梯等未通過驗收項目，存在重大管理風險，不應承接該項目，如特殊原因，必須雙方簽訂書面協(xié)議，明確由建設單位承擔由此帶來的一切風險；（2）停車場、會所未驗收的首先與建設單位明確交付使用承諾日期；（3）與建設單位協(xié)商臨時停車解決方案，如指定臨時停車位及劃線并向業(yè)主公布。（三）質量缺陷工程質量缺陷工程主要是從房屋實體、功能、環(huán)境等方面的實際狀況與國家地方相應標準或合同約定內容是否一致予以確定。1．質量缺陷工程遺留問題（1）本體質量缺陷（2）給排水質量缺陷（3）供電質量缺陷（4）共用設備質量缺陷（5）共有設施質量缺陷2．質量缺陷對物業(yè)服務的影響導致業(yè)主房屋裝修損失；返修不及時導致業(yè)主投訴與維權；業(yè)主拒交物業(yè)管理費用；導致業(yè)主物業(yè)使用不便與安全隱患；導致車輛出入受阻。3．質量缺陷工程處理對策（1）為保證維保工作質量與效率，建設單位、承建商、物業(yè)服務企業(yè)應簽訂三方維保協(xié)議。首先，明確承建商保修期滿結算工程質量保證金須經物業(yè)服務企業(yè)驗收確認；其次，物業(yè)服務企業(yè)通知承建商維保，但承建商不及時履行義務的，物業(yè)服務企業(yè)有權另行指定維保單位組織實施，費用由承建商承擔。（2）一般性質量缺陷按工程維保流程進行處理。（3）重大缺陷首先明確責任，主動與業(yè)主說明情況；其次要求建設單位組織協(xié)調承建商給出完善的時間計劃。案例：某女士購買一套期房，在辦理入住手續(xù)時，對房屋內部提出了不少細部質量問題，認為該房屋沒有達到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關細部質量未解決，而物業(yè)公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費的通知。該女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多的物業(yè)管理費？請問：(1)你認為該女士是否應該交納出國期間的物業(yè)管理費，為什么？(2)假如你是該物業(yè)服務公司的客戶經理，會如何處理？【答案】(1)該女士應該交納物業(yè)管理費用。該女士辦理入住手續(xù)時，所提出房屋內部質量問題，應由房屋出賣人即開發(fā)商負責修復解決，與物業(yè)管理公司無關。這些問題屬于質量瑕疵而不構成質量不合格，僅以此依據(jù)不能證明房屋未達到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主入住起應向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費。從法律角度來講，物業(yè)管理與房屋買賣的兩種法律關系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應該因為開發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交納管理費。因為物業(yè)服務公司主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設施設備服務的，即便業(yè)主沒有實際居住，但是物業(yè)服務公司仍然為其提供了主要的物業(yè)服務。故房屋內部存在細部問題長期未得到解決和未實際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費的理由。如果當時該女士未在房屋入住交接單上簽字且沒有領取鑰匙，則另當別論。(2)耐心向該女士說明其應當交納物業(yè)管理費的理由。對于房屋細部質量問題，若是在保修期內，協(xié)助業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商制定的施工單位予以解決。例題2：付先生2004年購買了一套120㎡的住房，同年8月，開發(fā)商通知付先生入住。在辦理了相關入住手續(xù)后，付先生高高興興的領到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)管理公司員工的陪同下，付先生對新房進行驗收。在驗收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質量問題，物業(yè)服務公司員工將其一一記錄在驗房單上。于是，付先生退了鑰匙，要求等提出的質量問題解決后再來收房。兩個月后，物業(yè)管理公司以掛號信的方式通知付先生，質量問題已經徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經過驗房確認，房屋質量問題已基本得到解決。于是付先生收下了鑰匙，但是物業(yè)服務公司要求付先生交齊第一次驗房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費。付先生認為，應該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費，或者從要求自己再次驗房的掛號信寄出的次日起收取。因此，付先生與物業(yè)管理公司各持已見，爭論不休。請問：(1)物業(yè)管理公司是否應收取付先生這段時間的物業(yè)管理費用？(2)如果物業(yè)管理公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費，則應該向誰收取？為什么？【答案】(1)物業(yè)管理公司不應該收取付先生的物業(yè)管理