龍湖集團(tuán)商業(yè)業(yè)態(tài)專題街區(qū)商業(yè)研究

商業(yè)業(yè)態(tài)專題研究-街區(qū)

BOX大盒子商業(yè)BLOCK街區(qū)式商業(yè)定義建筑形態(tài)為盒子，人行動線和商鋪基本處于室內(nèi)。由若干街道連接形成的一片商業(yè)區(qū)域。適用條件區(qū)位要求弱對區(qū)位要求不高，適應(yīng)性強(qiáng)。強(qiáng)一般選擇在已成熟商圈，或舊商圈升級改造的情況。一般不適合新開發(fā)區(qū)、人口較少區(qū)域，或仍處于人口導(dǎo)入期區(qū)域（除非目的性極強(qiáng)，如奧特萊斯）。周邊人流要求弱對周邊人流要求不高。大盒子更容易發(fā)揮出“極點(diǎn)效應(yīng)”，吸引目的性人流向大盒子集中。強(qiáng)對人流量的要求較高。要求人流中具有較高比例的穿越型人流（即偶然經(jīng)過型人流）。周邊環(huán)境要求弱對周邊環(huán)境要求不高，適應(yīng)性強(qiáng)。強(qiáng)受外部環(huán)境影響較大，須考慮與周邊格調(diào)的融合。交通要求弱對交通條件要求不高，適應(yīng)性強(qiáng)。強(qiáng)最好4面臨路，或至少2個面臨近主干道。建筑影響動線設(shè)計易人流進(jìn)入大盒子商業(yè)后，可以按照設(shè)計師的動線規(guī)劃流動，較少受到外界的干擾。平面和垂直的動線設(shè)計彈性大，較能營造多種效果。大盒子商業(yè)對動線和人流要求不如街區(qū)式商業(yè)高，因此受到的各種影響相對較小。難2層以上的平面聯(lián)動較為困難。依靠各街區(qū)單體內(nèi)的豎向交通來組織人流，基本無平層的人流動線（多數(shù)街區(qū)式商業(yè)雖然有平層連廊，但更多是作為景觀出現(xiàn)，而非作為平層動線）。街區(qū)式商業(yè)的人流動線最好按照地塊周邊的習(xí)慣人流動線方向進(jìn)行。因此動線要注重參考周邊的道路設(shè)置，而非抑制既有方向的人流流向。樓層高度靈活樓層高度限制較少，靈活性較高。較低由于豎向交通拉動能力的有限，商業(yè)式街區(qū)的樓層不能太高，一般不超過4層。在地上建筑面積相同的條件下，街區(qū)由于占地面積較小，樓層相比大盒子商業(yè)將相應(yīng)升高。建筑空間多為室內(nèi)平層空間較多，建筑空間靈活，設(shè)計彈性大。景觀主要在室內(nèi)營造，與自然的互動性較小?？諝馇闆r較不理想。多為室外室外景觀較好。環(huán)境與自然空間相結(jié)合，能有效體現(xiàn)生態(tài)、休閑消費(fèi)理念。對外部景觀營造要求較高。天氣干擾弱抗天氣干擾能力強(qiáng)，適應(yīng)性強(qiáng)。強(qiáng)受天氣條件影響較大。在天氣較熱較冷、日曬雨雪、空氣污染或噪聲較大時都將受到影響。街區(qū)與大盒子對比分析（1/2）2021/5/92街區(qū)與大盒子對比分析（2/2）BOX大盒子商業(yè)BLOCK街區(qū)式商業(yè)運(yùn)營情況租售策略租適合經(jīng)營，若采取銷售策略較容易導(dǎo)致經(jīng)營失敗。租售皆可具備出售的可能性招商難易程度易大盒子商業(yè)用地較集中，一般都有較為規(guī)整的形狀，因此比較容易招進(jìn)大型的主力商家。方便設(shè)計成強(qiáng)迫式動線，可有效引導(dǎo)人流經(jīng)過或到達(dá)小租戶。因此小租戶招商也較容易。較容易達(dá)到整體高入住率。難受到建筑形體約束，不利于大型主力店招商，且主力店與周邊店鋪互動性弱。平層面積小，業(yè)態(tài)兼容能力差。街區(qū)式商業(yè)更多以店鋪形式存在，商業(yè)經(jīng)營空間不足。1層較容易招商，但整體入住率普遍較低。租金水平普遍較高各鋪位租金水平較為平均，可達(dá)到較高整體租金水平。普遍較低更多的沿街和拐角商鋪，對1層商鋪租金價值可適當(dāng)提升。2層及以上的商鋪租金收益相比大盒子商業(yè)較低。經(jīng)營難易程度易統(tǒng)一經(jīng)營難度較小。主力店的帶動效應(yīng)大，可有效縮短項目整體培育期。整體性強(qiáng)，較容易樹立統(tǒng)一形象，提升整體經(jīng)營水平。難統(tǒng)一經(jīng)營難度較大。對項目進(jìn)行區(qū)域分隔。在局部區(qū)域的培育期延長時，對全局的影響相對較小。由于建筑體分散，容易造成東一塊西一塊的情況，較不利于樹立統(tǒng)一形象。優(yōu)勢適應(yīng)性強(qiáng)，整體性強(qiáng)。更強(qiáng)調(diào)商業(yè)的目的性，可吸引范圍更大的消費(fèi)者。主力店與專賣店更有可能產(chǎn)生互動，使整個商業(yè)活起來。和街區(qū)式商業(yè)相比較能達(dá)到總體高租金收益。商業(yè)街區(qū)更容易主題化、差異化。街區(qū)式商業(yè)萬一經(jīng)營不善，各個商鋪仍然可以獨(dú)立開業(yè)；不像大盒子商業(yè)萬一關(guān)門，所有商家都無法開業(yè)。所以很多剛涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多傾向于發(fā)展街區(qū)式商業(yè)（實質(zhì)上為了規(guī)避風(fēng)險）。劣勢最大的問題是如果一層商業(yè)處理不善，高樓層的商鋪都將受到影響。但由于整體運(yùn)營彈性大，因此具備的調(diào)整空間較多，可對業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整加以解決。目前部分新入市的街區(qū)式商業(yè)道路設(shè)計欠佳，動線多且混亂，讓行人不愿意深入，形成死胡同。街區(qū)式商業(yè)主力店拉動能力弱。由于動線設(shè)計原因（分散建筑不容易互通），小商鋪無法借助主力店的人氣效應(yīng)。所以街區(qū)式商業(yè)對于招商和經(jīng)營能力的要求比單個大盒子商業(yè)更高，整體運(yùn)營難度更大。成功案例大多數(shù)成功案例都為大盒子商業(yè)，如：上海正大廣場、上海國金中心商場、杭州萬象城等。成功案例較少，如：上海新天地、上海大寧國際購物廣場、北京三里屯Village等。2021/5/93金橋國際購物廣場（1/3）金橋國際購物廣場商業(yè)建筑面積164,000平方米建筑形態(tài)街區(qū)形式，由11幢建筑組成樓層數(shù)地下1層，地上4層整體定位“花園里的商場，商場里的花園”，為金橋及浦東的主流消費(fèi)群創(chuàng)造一個舒適、時尚、高雅并集購物、餐飲、娛樂、健身休閑于一體的大型商業(yè)中心。商業(yè)定位中檔，家庭式消費(fèi)、一站式購物中心。聚集零售、餐飲、休閑娛樂、生活配套等多個業(yè)態(tài)業(yè)種。主要客群周邊居民為主租售策略商場部分整體持有平均租金1樓約為10元/平方米/天業(yè)態(tài)組合A區(qū)家庭休閑購物區(qū)以“動感天地”為主打；B區(qū)潮流服飾購物區(qū)定位客群為時尚達(dá)人；C區(qū)流行休閑購物區(qū)集聚DBHK等個性設(shè)計品牌，D區(qū)摩登元素區(qū)以汽車展示廳為代表。運(yùn)營情況目前項目接近滿租，整體運(yùn)營情況良好，針對該區(qū)域的消費(fèi)人群特點(diǎn)，引進(jìn)兒童主題商業(yè)及娛樂運(yùn)動設(shè)施，較受周邊居民歡迎。中心廣場定期舉辦家庭及親子主題活動，人氣較旺。所在地浦東新區(qū)張楊路3611弄開發(fā)商崇邦集團(tuán)/摩根士丹利開業(yè)時間2009年12月商業(yè)類型購物中心2021/5/94建筑編號業(yè)態(tài)組合1座4層：卡通尼樂園、貝可麗、蘇武牧羊、盤古烤肉3層：寰宇模型、迪士尼攝影館、新愛嬰早教中心2層：Uniqlo、NIKE

Kids、Etam、KFC、YISELLE1層：巴黎三城、Uniqlo、老鳳祥、冰雪皇后、TEENIEWEENIEB1層：易買得2座4層：上海歌城3層：艾尚美甲、紐悅伊人護(hù)膚中心、倫特微國際體重管理中心2層：Hotwind、Ochirly、避風(fēng)塘、SKECHERS1層：CoffeeBean、Ochirly、ONLY、Jack&Jones、JOJO3座4層：高點(diǎn)保齡球館、高點(diǎn)臺球館3層：薩利亞、吉旺、豆撈坊、約翰牛2層：光大通信EBT、棒約翰、DBHK、C&A1層：Mannings、NAUTICA、Dickies、Wagas、AdidasOriginal5座1層：MisterDonut、哈根達(dá)斯6座3層：天虹海鮮酒家2層：小南國1層：BELLE、GEOX、漢堡王、Lawson便利店7座3層：釜山料理、望湘園、赤坂亭2層：居適家、龍門客棧、旺池、滑板潮流店1層：TheFaceShop、CityChain、一茶一坐、滿記甜品、ColdStone、ELAND、BasicHouse、真功夫、Costa8座4層：逸品邁泰、川食公館稻香蛙3層：運(yùn)動100、湯姆室內(nèi)高爾夫健身中心、功德林素食2層：運(yùn)動100、i數(shù)碼蘋果專賣店、艾巢家居、安迪維特1層：運(yùn)動100、藏經(jīng)閣、麥當(dāng)勞金橋國際購物廣場（2/3）建筑編號業(yè)態(tài)組合9座1-2層：雷克薩斯展廳10座-11座1-2層：宿野整體形象設(shè)計12座3層：國美電器、泓葉精菜坊2層：國美電器、梅賽德斯-奔馳展廳、湘樂匯時尚湘菜1層：國美電器、梅賽德斯-奔馳展廳2021/5/95金橋國際購物廣場（3/3）項目評價建筑形態(tài)錯落有致，充滿趣味街區(qū)型商業(yè)的成功案例，運(yùn)用各種大小高矮不同的建筑群落創(chuàng)造出別致有趣的購物街區(qū)。在廣場周邊通過對建筑進(jìn)行層層退臺設(shè)計，營造建筑間相互呼應(yīng)的商業(yè)氣氛，增強(qiáng)趣味性，提高消費(fèi)者逗留意愿。在街區(qū)兩邊設(shè)立較多休閑餐飲，增加消費(fèi)停留及消費(fèi)時間。開發(fā)商具備豐富購物街區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗，細(xì)節(jié)處理較好開發(fā)商具香港及新加坡背景，曾成功打造大寧國際購物廣場，管理具專業(yè)水平。定位準(zhǔn)確，滿足消費(fèi)客群需要，彌補(bǔ)商圈市場缺位定位為家庭型購物中心，滿足周邊金橋及碧云國際社區(qū)的消費(fèi)需求，受新建立家庭歡迎。瞄準(zhǔn)周邊居民消費(fèi)能力強(qiáng)的特點(diǎn)，引進(jìn)較多中高端業(yè)態(tài)，吸引消費(fèi)者長期消費(fèi)，降低前往市區(qū)的幾率。打造獨(dú)具特色的消費(fèi)項目，如親子體驗概念店，DBHK設(shè)計師集合店，吸引其他地區(qū)人群前來目的型消費(fèi)。2021/5/96大寧生活廣場（1/9）思南公館商業(yè)建筑面積130,000平方米建筑形態(tài)街區(qū)形式，由8幢建筑組成。整體定位滿足周邊社區(qū)家庭式消費(fèi)集娛樂、購物、餐飲一體的一站式購物中心商業(yè)定位中端主要客群家庭、及部分商旅人士租售策略整體持有業(yè)態(tài)組合零售48%，餐飲28%，零售24%運(yùn)營情況項目處于成熟階段，租賃情況較好，入住率超過98%。針對周邊住宅社區(qū)較高的特點(diǎn)，主要引入適合家庭式消費(fèi)的賣場、餐飲業(yè)態(tài)所在地上海閘北區(qū)共和新路1918號開發(fā)商開業(yè)時間2006年商業(yè)類型商業(yè)街區(qū)2021/5/97大寧生活廣場（2/9）空間布局功能面積占比地上部分商務(wù)酒店30,00012.0%辦公樓39,00015.6%商業(yè)零售50,00020.0%餐飲/娛樂45,00018.0%教育文化和生活配套15,0006.0%停車場和公共區(qū)域21,0008.4%地下部分停車場及設(shè)備房50,00020.0%合計250,0002021/5/98品牌名稱業(yè)態(tài)類別單店建筑面積（m2）大潤發(fā)超市零售20000BMBKTV零售2300CJ-CGV影院零售2800親子概念主題園零售3500Uniqlo零售1800Esprit零售1400C&A零售2000單店面積超過1500m2的零售品牌休閑娛樂占比高，體現(xiàn)新一代社區(qū)型商業(yè)廣場的主題大型超市體現(xiàn)“家庭、生活”的定位思想大寧生活廣場（3/9）大寧國際商業(yè)廣場業(yè)態(tài)分布比例2021/5/99大寧福朋喜來登酒店酒店酒店大寧生活廣場（4/9）2021/5/910大寧生活廣場（5/9）大賣場——為項目貢獻(xiàn)人流量2021/5/911大寧生活廣場（6/9）零售部分——具有家庭特色的國際快速時尚組合2021/5/912大寧生活廣場（7/9）零售部分——各類流行時尚組合2021/5/913大寧生活廣場（8/9）餐飲部分——突出家庭聚餐功能2021/5/914大寧生活廣場（9/9）娛樂部分——電影院及KTV2021/5/91596廣場（1/3）96廣場商業(yè)建筑面積6.6萬平方米樓層數(shù)B2-3F整體定位陸家嘴商圈唯一一個開放式的商業(yè)休閑廣場。商業(yè)定位融時尚購物、特色餐飲、休閑體驗等服務(wù)功能為一體的綜合性商場主要客群周邊居民和辦公樓商務(wù)人士為主租售策略自持業(yè)態(tài)組合既有H&M、Ochirly、Only、AdidasOriginal、寶大祥青少年兒童購物中心等國際國內(nèi)著名的零售品牌，也有湯姆熊娛樂城、金寶貝兒童教育等極具人氣的兒童主題場館，以及渝信川菜、廣州蕉葉、望湘園等著名餐飲品牌。運(yùn)營情況開業(yè)以來，已舉辦了多場品牌發(fā)布會、主題營銷活動、春季系列音樂會等，吸引了廣大消費(fèi)者的歡迎和眾多業(yè)內(nèi)外人士的關(guān)注。未來還將不斷推出各類特色活動，逐步打造成時尚文化與商業(yè)完美融合的新天地。所在地浦東新區(qū)東方路796號開發(fā)商上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司開業(yè)時間2008年11月28日商業(yè)類型商業(yè)休閑廣場2021/5/916樓層主題業(yè)態(tài)品牌B1兒童主題時尚運(yùn)動、兒童零售、娛樂、教育寶大祥青少年兒童購物中心、芝麻開門、金寶貝、威爾士1F時尚購物時尚名品、便利零售、中西快餐屈臣氏、佰草集、H&M、orchirly、哈根達(dá)斯、漢堡王、沃歌斯、愛西西里2F特色餐飲時尚名品、中西餐廳大漁、合點(diǎn)壽司、大漁日式料理、、廣州蕉葉、漢拿山韓式烤肉、烹大師燒肉達(dá)人3F特色餐飲中式餐飲、美發(fā)渝信川菜、望湘園。蒂凡尼美發(fā)96廣場（2/3）2021/5/91796廣場（3/3）項目評價位置96廣場接近八佰伴商圈，也承接張楊路東方路酒店群、寫字樓群與陸家嘴商圈，周邊商務(wù)人士居多?？此凭o密連接的三條軌道交通世紀(jì)大道站，在東方路快車道隔離下，需繞路而未能直達(dá)商業(yè)廣場。項目周圍被眾城大廈、寶安大廈、江蘇大廈、裕安大廈所環(huán)抱。建筑整個建筑極具海派特色，紅磚灰瓦的外立面、主題化的廣場、饒有情趣的空間設(shè)計和宜人尺度的低容量建筑，營造親切、溫暖、人性化的商業(yè)休閑氛圍。定位96廣場不同于第一八佰伴的大眾消費(fèi)市場和華潤時代廣場的中高端人群，而將目光瞄準(zhǔn)了白領(lǐng)和周邊社區(qū)居民。將為竹園商貿(mào)區(qū)的辦公、商務(wù)人群和社區(qū)居民提供一流的商業(yè)、餐飲休閑場所，也為東方路、世紀(jì)大道沿線填補(bǔ)商業(yè)空白經(jīng)營情況開業(yè)兩年多來零售業(yè)態(tài)普遍生意較清淡，相反，餐飲業(yè)態(tài)生意很好，依托周邊商務(wù)人群的消費(fèi)能力，中午和晚上餐飲基本滿座甚至等位。地下一層的開放式環(huán)境和兒童業(yè)態(tài)布局吸引了周邊學(xué)校和家長帶孩童平時和周末玩耍，相關(guān)業(yè)態(tài)的消費(fèi)力有所提升。2021/5/918思南公館（1/3）思南公館商業(yè)建筑面積20,000平方米建筑形態(tài)街區(qū)形式，由24幢老建筑和5幢新建筑組成。整體定位環(huán)境——傳承歷史，生化當(dāng)代；商品——精致獨(dú)特，高雅親和；服務(wù)——以人為本，以客為尊。商業(yè)定位定位高檔，國際化品味及服務(wù)?！皶健钡慕?jīng)營模式；具文化內(nèi)涵的生活藝術(shù)品；揉合文化、藝術(shù)和娛樂的推廣活動。主要客群游客、外籍人士、商務(wù)人士租售策略整體持有業(yè)態(tài)組合約30%為各式餐飲，其中包括中外餐廳、咖啡廳、茶館、酒吧、冰淇淋店和糕餅甜品店等，其余為商品零售和展銷運(yùn)營情況項目處于剛開業(yè)前期培育階段，租賃情況較好，入住率達(dá)90%。針對消費(fèi)人群收入較高特點(diǎn)，引進(jìn)較多咖啡廳、酒吧和高檔餐飲，在夜晚下班時間人氣較旺。所在地上海市思南路53號開發(fā)商上海城投/永業(yè)集團(tuán)/崇邦集團(tuán)開業(yè)時間2010年商業(yè)類型特色街區(qū)2021/5/919思南公館（2/3）功能分區(qū)區(qū)域特色南苑公館酒店區(qū)19幢獨(dú)立花園洋房。其中15幢洋房供整幢出租，其余4幢分別為禮賓部、接待處、商務(wù)中心、酒吧及中西餐廳。1幢三層高外廊式建筑，為酒店宴會及多功能廳。1幢新建會所，設(shè)室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿及蒸汽室、健身房、室外花園等。北里特色名店區(qū)由24幢老建筑和5幢新建筑組成，十多條寬窄不一的步行街和六個大小開放空間穿插其中。西苑企業(yè)公館區(qū)10幢花園洋房出租予境內(nèi)外企業(yè)作商務(wù)用途。東苑至尊府邸區(qū)建筑面積約20,000平方米，提供118套全裝修住宅單元，目前作酒店式公寓使用。北里特色名店東苑至尊府邸西苑企業(yè)公館南苑思南公館酒店N租戶列舉餐飲魚藏日本料理、Costa、詩碧閣西餐廳、JClub、哈根達(dá)斯、晶浦會、慧公館零售哈曼旗艦店、莊飾珠寶、雅家時尚、蒲蒂花館