廣州市文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型研究

一、緒論（一）研究背景及意義1.研究背景改革開放以來以外延擴(kuò)張為主的城市發(fā)展模式使我國人地矛盾問題越來越突出，土地供給的約束推動城市發(fā)展進(jìn)入了以存量土地再開發(fā)為主導(dǎo)的城市更新階段；同時，隨著我國工業(yè)化發(fā)展進(jìn)入后期和后工業(yè)化時期，文化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)成為城市發(fā)展的新動力，大量位于城區(qū)中可再開發(fā)利用的舊工廠以其獨(dú)特的工業(yè)遺產(chǎn)文化價值、優(yōu)越的地理位置和相對低廉的土地價格成為文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)成長的理想空間場所，由此興起了一批由舊工廠改造而成的以發(fā)展文化創(chuàng)意為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如北京798、上海8號橋等，在提升土地利用效益的同時也優(yōu)化了城市發(fā)展質(zhì)量。作為改革發(fā)展的前沿城市，廣州市一直以來都在不斷推進(jìn)工業(yè)用地更新的發(fā)展，相繼頒布了《關(guān)于推進(jìn)市區(qū)產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”工作的意見{(穗府〔2008〕8號)}》和《廣州市舊廠房改造專項規(guī)劃(2010—2020)》等政策文件，先后規(guī)劃了90[1][2][3]多個舊工廠文創(chuàng)園區(qū)。經(jīng)過多年的發(fā)展，影響園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵因素是值得研究和探討的問題。從研究層面來看，文創(chuàng)園區(qū)的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素仍處于摸索階段。舊工廠文創(chuàng)園中集聚了大量文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，其對于加速產(chǎn)業(yè)升級、更新?lián)Q代，促進(jìn)文化創(chuàng)新，打造創(chuàng)意城市具有極大的促進(jìn)作用。從這一角度來看，舊工廠文創(chuàng)園對于文創(chuàng)企業(yè)的吸引能力成為了衡量其是否能轉(zhuǎn)型成功的關(guān)鍵。因此，本調(diào)查研究從企業(yè)選址滿意度的角度對廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型影響因素進(jìn)行評估，結(jié)合區(qū)位理論和場景理論歸納影響舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的主要因素，以期為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策的制定提供決策參考，為園區(qū)的發(fā)展提供對策建議。2.研究意義從理論意義層面來看，本文的學(xué)術(shù)價值主要體現(xiàn)在以下幾個方面:第一，在結(jié)合傳統(tǒng)區(qū)位理論的基礎(chǔ)上，將場景理論進(jìn)一步延伸至對于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址滿意度的研究，豐富了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址因素研究的視角，構(gòu)建了更為廣闊的研究框架和指標(biāo)體系。第二，彌補(bǔ)了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型研究在舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)方面研究的空缺，為舊工廠文創(chuàng)園的高質(zhì)量發(fā)展提供了一定的理論依據(jù)。從實踐意義層面來看，本文的學(xué)術(shù)價值主要體現(xiàn)在以廣州市基于舊工廠改造的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)（簡稱舊廠房文創(chuàng)園）為研究對象，從企業(yè)選址滿意度的角度對廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型影響因素進(jìn)行評估，結(jié)合區(qū)位理論和場景理論歸納影響舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的主要因素，以期為工業(yè)用地轉(zhuǎn)型政策的制定提供決策參考，為園區(qū)的發(fā)展提供對策建議。（二）概念界定1.舊工廠文創(chuàng)園舊工廠文創(chuàng)園是指通過工業(yè)用地創(chuàng)意轉(zhuǎn)型發(fā)展起來的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。伴隨著大都市從工業(yè)化向后工業(yè)化轉(zhuǎn)變，文化經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為高附加值經(jīng)濟(jì)增長的重要推力。以工業(yè)用地轉(zhuǎn)型而來的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園有機(jī)結(jié)合了工業(yè)遺產(chǎn)的利用，文化藝術(shù)創(chuàng)作和展示，商務(wù)辦公和文化旅游，不僅促進(jìn)了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群的形成和發(fā)展，也有利于工業(yè)歷史文化的保護(hù)與延續(xù)，從而促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及提升城市文化風(fēng)貌[4]。2.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，是一種以創(chuàng)新成果為核心，追求創(chuàng)意為手段，重視知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，具有財富創(chuàng)造和就業(yè)潛力的行業(yè)[5]。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主要包括廣播影視、動漫、音像、傳媒、視覺藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝與設(shè)計、雕塑、環(huán)境藝術(shù)、廣告裝潢、服裝設(shè)計、軟件和計算機(jī)服務(wù)等方面的創(chuàng)意群體[6]。3．工業(yè)用地轉(zhuǎn)型與工業(yè)用地轉(zhuǎn)型概念與內(nèi)涵類似的名字，還有工業(yè)用地更新、工業(yè)遺產(chǎn)再利用、工業(yè)用地再開發(fā)、舊廠改造等等。為獲得統(tǒng)一認(rèn)識和避免混淆，本文認(rèn)為這些名詞都是用來闡述工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的不同表達(dá)方式，并且側(cè)重點略有不同。但工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵相對于其他概念來說更加廣泛，其概念的界定不能停留在片面的認(rèn)識，以理解為囊括土地產(chǎn)權(quán)等隱性要素和利用強(qiáng)度功能等顯性要素，以及物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)社會空間同時發(fā)生變更的多維度綜合性概念。因此，本文將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型界定為針對原有工業(yè)用地進(jìn)行的物質(zhì)社會與經(jīng)濟(jì)層面的轉(zhuǎn)型與優(yōu)化活動，具體包括承載于土地之上的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、土地利用功能的調(diào)整與變更、土地產(chǎn)權(quán)的重新配置、原有工業(yè)用地的改造與更新、以及環(huán)境的整治等等，從而實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會和物質(zhì)環(huán)境等方面改善與發(fā)展[7]。（三）研究內(nèi)容、研究方法與研究思路1.研究內(nèi)容本文的研究對象是廣州市內(nèi)的舊工廠文創(chuàng)園，研究內(nèi)容分為以下五個章節(jié)：第一章介紹了研究的選題背景，闡述了研究的理論意義和實踐意義，并且較為準(zhǔn)確界定了研究對象的內(nèi)涵和概念。第二章通過對區(qū)位理論和場景理論的闡述，構(gòu)建了舊工廠文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素指標(biāo)評估體系。第三章在實地調(diào)研和文獻(xiàn)研究的基礎(chǔ)上，對廣州市舊工廠文創(chuàng)園的發(fā)展概況和空間特征進(jìn)行了探討，分析了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的成效、路徑與模式。第四章通過對第二章中構(gòu)建的舊工廠文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素指標(biāo)評估體系設(shè)計成的問卷數(shù)據(jù)的研究分析，對不同影響因素的滿意度進(jìn)行了深入地研究和分析。第五章對舊工廠文創(chuàng)園在轉(zhuǎn)型過程所出現(xiàn)的一系列問題進(jìn)行了探討，并針對問題提出了一些建議和對策。2.研究方法本文采取的主要研究方法如下：（1）文獻(xiàn)分析法通過對國內(nèi)外工業(yè)用地轉(zhuǎn)型和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關(guān)文獻(xiàn)的研究，界定了工業(yè)用地轉(zhuǎn)型和文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等相關(guān)概念，同時為本文研究提供了較為堅實的理論依據(jù)。（2）實地調(diào)研法通過問卷調(diào)查、實地的訪談、拍照和記錄，對廣州市舊工廠文創(chuàng)園區(qū)的土地利用、租金水平以及園區(qū)的運(yùn)營情況進(jìn)行了較為詳細(xì)的調(diào)查，同時對園區(qū)工作人員對園區(qū)發(fā)展的影響因素的滿意度進(jìn)行了調(diào)查。（3）定量研究法本研究的定量分析主要包括以下兩個方面：第一是在對廣州市舊工廠文創(chuàng)園數(shù)據(jù)的收集方面，利用了GIS軟件對園區(qū)的地理位置進(jìn)行了矢量處理，賦予其空間屬性，并進(jìn)行進(jìn)一步的空間分析；第二是在對問卷數(shù)據(jù)的分析方面，對影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的因素進(jìn)行了統(tǒng)計分析。3.技術(shù)路線本研究是按“提出問題—理論建構(gòu)-實證分析-結(jié)論建議”的基本思路進(jìn)行研究的。（1）提出問題對舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型的社會經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行分析后，結(jié)合當(dāng)前實際情況和文獻(xiàn)研究，總結(jié)文化創(chuàng)意園區(qū)選址與工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素之間的聯(lián)系，確定本研究的理論價值和目的。（2）理論建構(gòu)由于文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的獨(dú)特性，傳統(tǒng)的區(qū)位理論顯然不能完全刻畫出區(qū)位選址所考量的因素，因此有必要引入場景理論來彌補(bǔ)其在選址因素方面的不足，構(gòu)建新的理論分析框架。（3）實證分析在實地調(diào)研的基礎(chǔ)上，總結(jié)了廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)的土地利用特征和發(fā)展現(xiàn)狀，并建立了空間矢量數(shù)據(jù)庫，分析了其空間分異特征；通過問卷數(shù)據(jù)，比較不同因素的滿意度評估結(jié)果，對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素進(jìn)行分析。（4）結(jié)論建議總結(jié)廣州市舊工廠文化創(chuàng)意園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型中存在的問題，提出針對性的對策和建議。（四）研究的創(chuàng)新點從研究對象上來看，以廣州市舊工廠文創(chuàng)園作為研究對象，較為新穎。對于文創(chuàng)園區(qū)的研究，大多集中在區(qū)位和形成機(jī)制方面；而對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的研究，也很少用文創(chuàng)園區(qū)作為研究對象。因此，有必要對文創(chuàng)園區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素進(jìn)行研究和分析。從指標(biāo)體系的構(gòu)建上來看,將場景理論引入到對文創(chuàng)園區(qū)選址因素的分析,有效彌補(bǔ)了區(qū)位理論對選址因素分析的不足。將場景理論與區(qū)位理論相結(jié)合，構(gòu)建了新的選址影響因素指標(biāo)體系。從研究方法上來看，運(yùn)用了定性與定量相結(jié)合的方法，結(jié)果更為科學(xué)和可靠，也更加具有說服力。二、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評估方法（一）理論基礎(chǔ)1.區(qū)位理論（1）區(qū)位理論概述區(qū)位這個詞來自德語的“standort”，英語中翻譯為“l(fā)ocation”，是位置、場所的意思[8]。現(xiàn)在學(xué)界對區(qū)位的解釋和闡述各不相同，主要表現(xiàn)在兩個方面：第一個是指某事物的位置，另一個是指某事物與其他事物之間的空間聯(lián)系。如果對區(qū)位的這兩個方面加以更嚴(yán)格的擴(kuò)展和概括，則區(qū)位還應(yīng)包括以下兩個方面：首先，表示不僅僅是位置，放置某個東西或為了特定的目標(biāo)而規(guī)定的地域、范圍；其次，它還包括人類對某事物占據(jù)了位置的設(shè)計、計劃[9]。區(qū)位活動是人類活動的最基本行為，是人們生活、工作的基本和最低要求。人類在地理空間中的所有行為可以被視為區(qū)位選擇活動。（2）區(qū)位理論發(fā)展區(qū)位理論的發(fā)展主要經(jīng)歷了古典區(qū)位理論、近代區(qū)位理論和現(xiàn)代區(qū)位理論三個階段。杜能、韋伯等古典區(qū)位理論的代表人物從農(nóng)業(yè)或工業(yè)生產(chǎn)的角度出發(fā)，研究距離市中心遠(yuǎn)近、交通運(yùn)輸成本等區(qū)位條件對工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)選址的影響[10]，如韋伯的工業(yè)區(qū)位論考察了原材料的動力與燃料的成本、市場、交通轉(zhuǎn)運(yùn)點、勞動力、運(yùn)輸成本等因素對工業(yè)企業(yè)選址的因素，認(rèn)為理想的工業(yè)區(qū)位處于生產(chǎn)和運(yùn)輸成本最小點上[11]。1933年，克里斯泰勒結(jié)合地理和經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點，系統(tǒng)地創(chuàng)建了中心地理論[12]。1940年，廖什根據(jù)中心理論提出了市場區(qū)位理論，即以市場為中心的中心地理論[13]。1950年代以來，工業(yè)化、城市化發(fā)展推動了區(qū)位論將研究對象從單個的企業(yè)擴(kuò)展為區(qū)域經(jīng)濟(jì)體系，現(xiàn)代區(qū)位論產(chǎn)生，如胡佛提出的運(yùn)輸區(qū)位論進(jìn)一步區(qū)分了運(yùn)輸成本的構(gòu)成[14]，迪克斯特等人發(fā)展了新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)區(qū)位論則探討了基于運(yùn)輸成本的基礎(chǔ)所產(chǎn)生的集聚經(jīng)濟(jì)形態(tài)對企業(yè)區(qū)位選址的影響[15]。進(jìn)入到工業(yè)化發(fā)展后期和后工業(yè)化時期，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主體的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，相比傳統(tǒng)工農(nóng)產(chǎn)業(yè)具有不同的選址要求，大量新興產(chǎn)業(yè)選址研究的成果表明，靠近大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)、地方政策優(yōu)惠、靠近投資機(jī)構(gòu)、良好的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施、聚集經(jīng)濟(jì)等都是該類型產(chǎn)業(yè)看重的要素[16][17]。2.場景理論（1）場景理論概述場景理論是芝加哥大學(xué)終身教授TerryNicholsClark領(lǐng)導(dǎo)的研究小組所提出的新的都市研究范式。場景理論的“場景”是從英語的“scene”翻譯出來的[18]。經(jīng)過研究小組對一些國際大都市的研究，發(fā)現(xiàn)城市娛樂設(shè)施可以與不同的公民組織組合形成各種各樣的城市“場景”、具體的文化價值觀和不同群體的文化實踐，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展[19]。伴隨工業(yè)社會的到來，傳統(tǒng)制造業(yè)被具有文化創(chuàng)造性、娛樂性的產(chǎn)業(yè)所取代，城市形態(tài)逐漸從生產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)。在后工業(yè)城市的發(fā)展中，以土地、勞動力和資本為主導(dǎo)的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式逐漸升級為以文化經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式[20]。場景理論是在這樣的背景下產(chǎn)生的，是以文化實踐和消費(fèi)實踐為主要表現(xiàn)形式的城市發(fā)展動態(tài)理論，促進(jìn)了后工業(yè)城市的轉(zhuǎn)型與升級。（2）場景理論的主要內(nèi)容場景理論的研究體系由主觀認(rèn)識和客觀結(jié)構(gòu)兩大體系構(gòu)成。客觀結(jié)構(gòu)由研究區(qū)域的便利設(shè)施構(gòu)成。大多數(shù)情況下，擁有大量商鋪的都市區(qū)域被稱為商業(yè)區(qū)，而擁有大量工廠的都市區(qū)域則稱之為工業(yè)化[21]。場景理論客觀結(jié)構(gòu)的概念與之類似，但是更為具體和詳細(xì)。比如，咖啡館、酒吧、書店、電影院、朋克音樂會、文化沙龍等。主觀認(rèn)識體系描述的是場景所蘊(yùn)含的文化價值觀。基于場景定性經(jīng)驗的三個一般維度:戲劇性、真實性、合法性，我們較為清晰地解釋了場景生活的這種內(nèi)在環(huán)境[22]?？死撕偷つ釥栠M(jìn)一步發(fā)展這三個維度，在場景文化價值觀三大維度上進(jìn)一步區(qū)分了十五個小維度，、更好地說明現(xiàn)在人們的復(fù)雜且分化的社會生活和價值構(gòu)成[23]，詳見表2-1。表2-1場景理論主觀認(rèn)識體系解釋框架主維度次維度真實性（Authenticity）理性的本地的國家的合作的少數(shù)群體的戲劇性(Theatricality)親善的正式的展示的時尚魅力挑釁的合法性(Legitimacy)傳統(tǒng)主義自我表現(xiàn)實用主義超凡魅力平等主義以特里克拉克(TerryClark)等為代表的城市社會學(xué)派所提出的場景理論，進(jìn)一步從社會學(xué)的角度，探討了新消費(fèi)主義與娛樂主義影響下，通過場景塑造吸引年輕的創(chuàng)意階層并由此帶動文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢。場景理論認(rèn)為，場景由鄰里、物質(zhì)結(jié)構(gòu)、特定的多樣性人群、將上述要素連結(jié)在一起的活動、以及場景中所孕育的文化價值觀等五個要素構(gòu)成，場景及其所昭示的生活方式、深層價值與意義，吸引著對后工業(yè)城市發(fā)展十分關(guān)鍵的新興創(chuàng)意階層，從而帶來了高級人力資本與新興產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)，推動城市產(chǎn)業(yè)升級與用地空間轉(zhuǎn)型[24]。（二）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的影響因素評估對于工業(yè)用地更新的影響因素研究日前仍處于摸索階段。雖然國內(nèi)學(xué)者提出了多種評價指標(biāo)并對其進(jìn)行實證調(diào)查和分析，探討其與使用者需求之間的關(guān)系。但對更新后使用者的滿意度研究大多數(shù)只針對游客，評價其更新改造的創(chuàng)意、理念和景觀意象。但在園區(qū)內(nèi)生活和工作的“真正“使用者一文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的實際體驗和切實需求在一定程度上被忽視。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為城市發(fā)展的新生動力，評價文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型是否成功的一個標(biāo)準(zhǔn)便是它能否吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，能否留住創(chuàng)意人才。為此，需要從文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址的角度建立一整套科學(xué)、系統(tǒng)、完善的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評價體系，來評價更新完成后的園區(qū)對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的吸引能力，并為衡量用地轉(zhuǎn)型成功與否的關(guān)鍵因素提供參考。那么該如何刻畫文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這種新興產(chǎn)業(yè)的選址因素?首先，傳統(tǒng)的城市發(fā)展模式強(qiáng)調(diào)土地、勞動力、資本和管理推動城市增長。區(qū)位理論就是基于傳統(tǒng)的生產(chǎn)要素，表達(dá)了產(chǎn)業(yè)選址的經(jīng)濟(jì)與生活訴求。但文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以高知識性、高附加性和強(qiáng)融合性等特性面與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)分開來,區(qū)位理論難以展示文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)選址的需求全貌。場景理論為此問題的解釋提供了一個有力的補(bǔ)充，其倡導(dǎo)的后工業(yè)時代城市增長模式將城市視作娛樂的機(jī)器，到了一定的發(fā)展階段后，原有經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)受到限制，而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化活動與文化消費(fèi)等文化動力在城市轉(zhuǎn)型升級中的影響力隨著文化地位在全球化時代的上升而增強(qiáng)。因此。本文結(jié)自區(qū)位理論與場景理論。提煉文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)選址因素，構(gòu)建工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評估表如圖2-2所示。表2-2舊工廠文創(chuàng)園工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素評估指標(biāo)體系準(zhǔn)則層因素層準(zhǔn)則層因素層地理位置條件靠近貨運(yùn)交通運(yùn)營成本條件優(yōu)惠政策靠近高校、科研機(jī)構(gòu)租金水平靠近水系產(chǎn)業(yè)聚集與共享經(jīng)濟(jì)靠近市中心文化活動休閑娛樂活動位于歷史建筑改造的園區(qū)商業(yè)展覽活動便利服務(wù)與設(shè)施企業(yè)專業(yè)服務(wù)提供先鋒潮流藝術(shù)辦公設(shè)施條件教育培訓(xùn)機(jī)會生活便利設(shè)施人才條件技能與素質(zhì)園區(qū)物業(yè)服務(wù)薪酬水平市場條件方便企業(yè)客戶聯(lián)系人才數(shù)量靠近旅游客流文化價值觀戲劇性（親和友好、時尚美麗、正式嚴(yán)肅、個性張揚(yáng)、挑戰(zhàn)或違反常規(guī)）自然與人文環(huán)境生態(tài)環(huán)境與綠化景觀真實性（團(tuán)體合作、本土性、理性主義、國家主義、族群的）歷史建筑與人文環(huán)境合法性（自我表達(dá)、平等主義、有領(lǐng)導(dǎo)力的、傳統(tǒng)的、實用功利）三、廣州市舊工廠文創(chuàng)園發(fā)展概況和空間特征（一）廣州市舊工廠文創(chuàng)園發(fā)展概況1.盤活了舊工業(yè)用地截至2018年6月，廣州市已批城市更新（“三舊”改造）項目1070個（含微改造），改造面積102平方公里，目前共計約有基于舊工廠改造的文化創(chuàng)意園90多個?！巴硕M(jìn)三”的置換過程盤活了低效舊工業(yè)用地，使園區(qū)獲得了新的發(fā)展契機(jī)，園內(nèi)廣告媒體、建筑設(shè)計、藝術(shù)創(chuàng)作、文物交易、工藝品設(shè)計、時裝設(shè)計、電影制作、音樂等各類創(chuàng)意行業(yè)蓬勃發(fā)展，藝術(shù)展覽、音樂節(jié)等活動的開辦也吸引了大量游客，成為頗具成長潛力的消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，有效促進(jìn)了城市空間的活化再利用，提升了城市活力。2015年廣州市文化產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值913.28億元，占全市GDP比重的5.05%，成為全市重要的支柱型產(chǎn)業(yè)[27]。在此次接受訪談的9個園區(qū)中，入駐的文創(chuàng)企業(yè)數(shù)量從幾十到幾百不等，如國際單位創(chuàng)意園園內(nèi)企業(yè)數(shù)高達(dá)650家，其次是唯品同創(chuàng)匯，約200-300家。從就業(yè)貢獻(xiàn)來看，國際單位中從業(yè)人員達(dá)到10000人，其次是唯品同創(chuàng)匯和1850園區(qū)，分別為2600人和2000人，其余園區(qū)也吸納就業(yè)人員200-800名不等。除啟迪中?？萍紙@和COCO文化大院等少數(shù)園區(qū)外，商鋪出租率都保持在90%以上，其中1850創(chuàng)意園和太古倉達(dá)到了100%，宏信922和太古倉的續(xù)約率分別達(dá)到了95%和100%。平均租金水平受地理位置、商鋪配置、公共設(shè)施等因素的影響，在70～200元/平方米不等。眾多園區(qū)獲得獎勵或授牌，如珠寶小鎮(zhèn)曾獲“廣州市重點文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)”、“2018年度十佳好評景區(qū)”等稱號。2.形成了多種工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑近年來，廣州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，已形成了涵蓋影視文化、電信軟件、工藝時尚、設(shè)計服務(wù)、展演出版、咨詢策劃、休閑娛樂、科研教育等在內(nèi)的門類較齊全的產(chǎn)業(yè)體系，舊工業(yè)用地為這些新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了重要的空間載體，形成了一批不同類型的舊工廠文創(chuàng)園區(qū)，展現(xiàn)出多樣化的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型路徑（表3-1）。表3-1部分舊工廠文創(chuàng)園概況類型名稱面積(ha)開放時間建廠年代原企業(yè)功能定位藝術(shù)創(chuàng)作型廣州紅專廠1720091956廣州罐頭廠以國際標(biāo)準(zhǔn)定義的藝術(shù)設(shè)計工廠工業(yè)旅游型紫泥堂2620131953廣州制糖廠集工業(yè)發(fā)展史展示、藝術(shù)創(chuàng)作、養(yǎng)身休閑娛樂的重要文創(chuàng)旅游景區(qū)休閑娛樂型太古倉碼頭5.520101908輪船倉儲碼頭集文創(chuàng)、展貿(mào)、觀光旅游、休閑娛樂等業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)文化景區(qū)專項產(chǎn)業(yè)型TIT創(chuàng)意園9.320071956廣州紡織機(jī)械廠以服裝創(chuàng)意為主題，集信息發(fā)布、產(chǎn)品展示、商務(wù)交流、時尚休閑等多種功能于一體的服裝創(chuàng)意平臺文化辦公型HiMonday18200750年代村集體舊廠房打造有溫度、有交流、有情懷的辦公社區(qū)，真正實現(xiàn)聯(lián)合移動辦公高新技術(shù)型廣州啟迪中海科技園6.420181974遠(yuǎn)洋海運(yùn)城安圍船廠廣州首個定位于海洋科技、智能制造為主的分園區(qū)，計劃打造成全國乃至國際具有影響力的海洋科技創(chuàng)新園區(qū)區(qū)域綜合型國際單位12.620081985長征皮鞋廠圍繞時尚科技企業(yè)發(fā)展需求，華南第一個擁有政務(wù)服務(wù)中心、商業(yè)廣場、國際會議中心、藝術(shù)中心等一站式服務(wù)配套的園區(qū)資料來源：根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)資料、園區(qū)官網(wǎng)與專業(yè)網(wǎng)站介紹與調(diào)研成果綜合整理3.產(chǎn)生了多種工業(yè)用地轉(zhuǎn)型模式納入“舊工廠”改造范圍的工業(yè)用地既包括國有土地產(chǎn)權(quán)的國營工廠，如T.I.T創(chuàng)意園；也包括集體土地產(chǎn)權(quán)的村工業(yè)園如唯品同創(chuàng)匯。在土地產(chǎn)權(quán)處置方面，有的園區(qū)土地由政府收儲，經(jīng)營主體通過參與土地出讓競爭環(huán)節(jié)獲得土地使用權(quán)；有的園區(qū)土地不進(jìn)行收儲，經(jīng)營主體通過向政府補(bǔ)繳土地出讓金、與原業(yè)主簽訂土地租約的方式獲得一定年限的土地使用權(quán)。在園區(qū)改造的組織運(yùn)營管理方面，形成了專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營（如唯品同創(chuàng)匯）、村集體自主改造（學(xué)山文化創(chuàng)意谷）、國營企業(yè)運(yùn)營（紅專廠）等多種模式。（二）廣州市舊工廠文創(chuàng)園空間特征1.土地利用類型與結(jié)構(gòu)園區(qū)土地利用類型主要包括文化辦公用地、居住用地、商服用地、體育用地、道路與停車場用地、公共廣場用地、水域、綠地及混合用地等。14個樣本園區(qū)中，用地面積在1-5公頃的有5個，5-19公頃的有4個，9公頃以上的為5個?？傮w來看：第一，多數(shù)園區(qū)以文化辦公用地占比最高，如智匯park園區(qū)文化辦公用地面積為1.35公頃，占比達(dá)26.8%（表3-2，圖3-1），說明園區(qū)基本上堅持了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)定位。表3-2智匯park園區(qū)土地利用類型與結(jié)構(gòu)用地類型面積（ha）占園區(qū)總面積比例（%）混合用地0.6412.7文化辦公用地1.3526.8商服用地0.204.0綠地1.1322.4公共廣場用地0.7615.0道路0.6011.9體育用地0.601.0停車場0.306.0資料來源：根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)整理圖3-1智匯park園區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖3-2宏信922園區(qū)土地利用現(xiàn)狀圖片來源：作者自繪圖片來源：作者自繪第二，少數(shù)園區(qū)轉(zhuǎn)向了娛樂消費(fèi)、工業(yè)旅游的發(fā)展方向。如太古倉的土地利用以商服用地為主，缺乏居住用地、公共設(shè)施用地和綠化用地等用地類型。第三，部分園區(qū)土地利用類型較為單一。原因一是園區(qū)發(fā)展定位多以單一業(yè)態(tài)的品牌化經(jīng)營為主；二是園區(qū)規(guī)模小，發(fā)展歷史短，難以形成功能齊全的土地開發(fā)利用形態(tài)。如宏信922園區(qū)無居住用地；商服用地僅占1.7%，園區(qū)只有一家餐館營業(yè)，位置偏僻，不能滿足園區(qū)人員的用餐需求（圖3-2，表3-5）。Coco大院面臨同樣的問題，且以高檔和特殊類型餐飲業(yè)為主，消費(fèi)水平普通的餐館和零售店用地面積少，為園區(qū)工作人員的生產(chǎn)生活帶來不便。第四，混合用地占據(jù)較大比例。大部分園區(qū)存在混合功能型的建筑，以居住或辦公為主，引入零售或餐飲業(yè)；或是辦公用地與居住用地結(jié)合。混合用地使土地利用空間更為多元，展現(xiàn)了園區(qū)自由開放的工作氛圍。表3-5宏信922園區(qū)土地利用類型表用地類型面積（ha）占園區(qū)建設(shè)用地比例（%）停車場用地0.062.0商服用地0.051.7文化辦公用地2.1270.6公共廣場用地0.144.7綠地0.279.0道路用地0.3612.0資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理2.土地利用布局舊廠房用地多呈現(xiàn)片區(qū)布局，園區(qū)總體上保留了原廠區(qū)的建筑整體格局并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的改善和分區(qū)。主要呈以下特征：第一，部分園區(qū)根據(jù)生產(chǎn)生活功能進(jìn)行功能分區(qū)。如元崗智匯park的辦公區(qū)設(shè)在園區(qū)中央地帶集中布置，充分利用現(xiàn)有廠房；少量員工宿舍分布在園區(qū)北端，并有圍墻與外界隔離，具有私密性和安全性；配套服務(wù)區(qū)分布在入口附近，既臨近企業(yè)工作區(qū)，方便員工，也靠近市政路，便于服務(wù)共享，形成開放格局。休閑活動區(qū)則靠近員工宿舍和辦公區(qū)。其辦公、配套服務(wù)、居住、休閑活動四大功能區(qū)的比例分別是7.6%，68.5%，17.6%和6.3%，用地布局與功能結(jié)構(gòu)較為合理，便捷員工生活，有利提高工作效率（圖3-3）。圖3-3智匯park園區(qū)土地利用功能分區(qū)圖3-4宏信922園區(qū)土地利用布局圖圖片來源：作者自繪圖片來源：作者自繪第二，少數(shù)園區(qū)根據(jù)生產(chǎn)-消費(fèi)鏈進(jìn)行功能分區(qū)。如T.I.T創(chuàng)意園根據(jù)服裝設(shè)計生產(chǎn)消費(fèi)鏈，將文化企業(yè)區(qū)劃分為創(chuàng)意設(shè)計區(qū)，展示發(fā)布區(qū)，創(chuàng)意辦公區(qū)和創(chuàng)意消費(fèi)區(qū)。產(chǎn)業(yè)定位明確，有利于促進(jìn)企業(yè)之間信息交流。第三，部分園區(qū)交通網(wǎng)，停車空間和道路布局缺乏科學(xué)規(guī)劃。如唯品同創(chuàng)匯，因園區(qū)面積大且處于建設(shè)初期，路標(biāo)量不夠且設(shè)置不合理導(dǎo)致經(jīng)常有員工迷路。還有些園區(qū)，車流道與次干道之間缺乏科學(xué)銜接,造成有的道路人群集中，有的道路人群密度小。宏信922（圖3-4）則是停車用地設(shè)置較為偏僻，且道路狹窄，對行人和車輛出行造成不便。3.土地利用強(qiáng)度合適的容積率和建筑層數(shù)有利于營造舒適環(huán)境，提高生產(chǎn)效率。舊工廠文創(chuàng)園原有建筑層數(shù)集中在2-4層（表3-3），改建后基本保持原有建筑格局，少有加建，因此園區(qū)的容積率都很低（表3-4，圖3-5），這有利于保持比較宜人的空間環(huán)境，但也導(dǎo)致土地利用強(qiáng)度普遍較低。表3-3部分樣本園區(qū)不同層數(shù)的建筑數(shù)量1-2層建筑3-4層建筑5-6層建筑7層及以上建筑1850創(chuàng)意園031171太古倉25000TIT創(chuàng)意園442700coco大院5420宏信922創(chuàng)意園9410元崗智匯park6642資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理表3-4部分樣本園區(qū)的容積率園區(qū)智匯park宏信922Tit創(chuàng)意園1850創(chuàng)意園太古倉Coco文化大院唯品同創(chuàng)匯容積率0.430.720.480.590.560.58——來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理圖3-5宏信922創(chuàng)意園建筑利用情況圖3-6智匯park建筑利用情況圖片來源：作者自繪圖片來源：作者自繪4.空間場景特征場景是土地利用的微觀和具象化的表現(xiàn)形式。調(diào)研顯示，借助鄰里空間的整體背景氛圍、設(shè)施與建筑、人群、活動和價值觀傳遞的手段來塑造具有獨(dú)特吸引力的空間場景，已成為舊工廠文創(chuàng)園吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意階層，順利實現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型的必不可少的措施。第一是鄰里空間，基于國營舊工廠與村工業(yè)園改造而來的文創(chuàng)園通常具有一定規(guī)模并進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營管理，在地域上與周邊地區(qū)相區(qū)隔，形成了獨(dú)立的鄰里空間，為塑造個性化的場景特征提供了有利的地理空間條件。第二是物質(zhì)設(shè)施，在物質(zhì)設(shè)施方面，大部分園區(qū)都保留了原有建筑，并加固了建筑結(jié)構(gòu)和進(jìn)行統(tǒng)一的立面更新。新建建筑和完全不改變的建筑所占比例很小，都保留了明顯的工業(yè)遺存特色。事實上，舊工廠文創(chuàng)園的最大優(yōu)勢就是利用工業(yè)歷史建筑文化遺產(chǎn)營造獨(dú)特的空間場景吸引文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐。如T.I.T創(chuàng)意園堅持修舊如舊、尊重歷史的原則，較完整地保留了紡織機(jī)械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素。有的村工業(yè)園原來的環(huán)境比較臟亂，則采用了立面整飾、空間重新分割、引入新的建筑空間等方法來增強(qiáng)環(huán)境吸引力，如學(xué)山文化創(chuàng)意谷大量采用廢棄的集裝箱、火車車廂作為辦公空間和場所裝飾，起到了非常好的效果。第三是人群與活動，園區(qū)所吸引人群和開辦的活動展示了園區(qū)的魅力、文化內(nèi)涵，影響到園區(qū)的人才條件及發(fā)展經(jīng)營方向。例如T.I.T創(chuàng)意園以服裝創(chuàng)意為主題，利用擁有得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢，將緊鄰的廣州新電視觀光塔的國際性吸引力作為重要依托，堅持修舊如舊、尊重歷史的原則，保留了紡織機(jī)械廠的生態(tài)原貌和紡織工業(yè)元素，吸引國內(nèi)外時尚界著名設(shè)計師、名模、名企、名牌進(jìn)園開發(fā)。第四是文化價值觀，不同的場景傳達(dá)不同的文化價值觀。如宏信922園區(qū)在民國時期工業(yè)建筑群的建筑風(fēng)格與優(yōu)美綠化景觀的基礎(chǔ)上，引入鋼雕、字畫、木雕等各類文化藝術(shù)元素，展示了歷史傳統(tǒng)與現(xiàn)代藝術(shù)相結(jié)合的價值呈現(xiàn)，形成一個集時尚消費(fèi)、商務(wù)辦公、藝術(shù)創(chuàng)作為一體的后工業(yè)創(chuàng)意及文化藝術(shù)園區(qū)。唯品同創(chuàng)匯則是一個將潮流時尚與生態(tài)環(huán)境融為一體的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)利用切割的方式創(chuàng)造出了更多自由組合空間，引入綠道和通廊，把空間連接起來，并大量運(yùn)用橙色、紅色大色塊對外立面進(jìn)行更新，豐富多彩的設(shè)計使其成為廣州的打卡圣地，表現(xiàn)出鮮明的表達(dá)自我與個性張揚(yáng)的文化價值觀。太古倉是1904-1908年間修建的碼頭，曾是廣州生產(chǎn)最繁忙的碼頭。一方面，作為廣州近代發(fā)展見證，太古倉具有先天獨(dú)特的“本土性”特征。另一方面，園區(qū)將具有濃厚歷史感的的建筑與具有小資情調(diào)的餐吧和霓虹閃爍的酒吧街融合，構(gòu)建出了異國風(fēng)情的場景，商業(yè)氣息濃厚；加之國際葡萄酒采購中心的引進(jìn)，富有特色的完整碼頭和游輪服務(wù)，時尚魅力的人群，又使太古倉更具國際性，“平等主義”“實用功利”“理性主義”“時尚美麗”等價值觀特色都比較鮮明。復(fù)古的建筑風(fēng)格紀(jì)念場景的構(gòu)建小資情調(diào)的氛圍圖3-7太古倉場景的文化價值觀特征圖片來源：自攝四、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型影響因素的滿意度評估1.不同影響因素的比較根據(jù)14個樣本園區(qū)共計266個樣本企業(yè)的問卷調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果（圖4-1），以自然與人文環(huán)境、服務(wù)設(shè)施和人才條件得分較高（4.03、3.73、3.66），其中自然與人文環(huán)境因素獲得了13個位列第一的評分，說明高品質(zhì)的空間環(huán)境、便利的服務(wù)設(shè)施配套與良好的人才資源是吸引文創(chuàng)企業(yè)進(jìn)入、影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素；市場條件、地理位置得分較高（3.56、3.54），說明文創(chuàng)企業(yè)選址仍然看重市場條件與地理位置，但其重要性相對于古典區(qū)位理論下對傳統(tǒng)工農(nóng)業(yè)選址的影響下降，場景理論所關(guān)心的物質(zhì)設(shè)施、文化氛圍、人群等因素則尤為企業(yè)所看重，因此，引入場景理論對文創(chuàng)園區(qū)這種典型的后工業(yè)產(chǎn)業(yè)選址因素進(jìn)行評估十分必要。運(yùn)營成本、文化活動得分較低（3.34、3.3），分別獲得5個和8個最低評分，成為影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的制約性因素。以下分別進(jìn)行分析。圖4-1影響因素滿意度評估總體情況資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理2.空間場景特征的滿意度評分最高(1)自然與人文環(huán)境因素自然與人文環(huán)境因素包括生態(tài)環(huán)境與綠化景觀、歷史建筑與人文環(huán)境兩個方面，在所有二級指標(biāo)中，這兩項指標(biāo)分別取得了最高和次高評分，說明優(yōu)美的自然景觀、富有文化藝術(shù)氛圍的歷史建筑所構(gòu)成的自然與人文環(huán)境構(gòu)筑了園區(qū)發(fā)展的地理空間平臺，奠定了工業(yè)用地順利轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，沒有挖掘出特點的場景空間很可能會淹沒在千篇一律的商業(yè)化開發(fā)中。圖4-2自然與人文環(huán)境條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理(2)便利服務(wù)與設(shè)施因素便利服務(wù)與設(shè)施影響園區(qū)的生產(chǎn)和生活條件，進(jìn)而影響園區(qū)的吸引力。在該項評估中，以“辦公設(shè)施條件”和“園區(qū)物業(yè)服務(wù)”兩個二級指標(biāo)的滿意度最高，“企業(yè)專業(yè)服務(wù)提供”次之，“生活便利設(shè)施”最低，說明多數(shù)舊工廠文創(chuàng)園著重園區(qū)辦公功能和常規(guī)物業(yè)服務(wù)的提供，專業(yè)性生產(chǎn)服務(wù)供給則存在不足，生活配套也不夠完善。圖4-3便利服務(wù)與設(shè)施條件因素評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（3）人才條件因素在人才條件準(zhǔn)則中，滿意度評分由高到低依次是人才技能與素質(zhì)、人才數(shù)量和薪酬水平。與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不同，文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注勞動者的專業(yè)技能和素質(zhì)，其次才是人才數(shù)量；薪酬水平得分最低，可能是由于問卷主體主要來源于中低職位的企業(yè)員工，他們對自己的薪酬水平不夠滿意；也說明文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的薪酬與高要求的人才素質(zhì)之間存在不匹配的情況。圖4-4人才條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（4）文化活動因素豐富的文化活動能夠打造園區(qū)知名度、吸引游客和相關(guān)人才，進(jìn)而提升園區(qū)發(fā)展的活力，這部分評分僅有3.30，說明當(dāng)前文創(chuàng)園區(qū)在該方面的關(guān)注較少，需要提升文化活動影響力。其中商業(yè)展覽和休閑娛樂活動的滿意度稍高，說明園區(qū)開展活動多著眼于吸引游客和提升消費(fèi)；對先鋒潮流藝術(shù)的滿意度次之，說明部分園區(qū)的發(fā)展理念與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向尚有一定差距；對教育培訓(xùn)機(jī)會的滿意度最低，說明園區(qū)對提升人才內(nèi)在素質(zhì)和能力的重視度非常不夠，是今后工業(yè)用地轉(zhuǎn)型需要尤其關(guān)注的部分。圖4-5文化活動因素評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理(5)文化價值觀因素文化價值觀是一個抽象的概念，指園區(qū)傳達(dá)出的文化氛圍、特征及其價值取向，場景理論將文化價值觀區(qū)分為真實性（真）、合法性（善）、戲劇性（美）三個維度。該項指標(biāo)的得分一般，受訪人對于三個維度文化價值觀的認(rèn)可度都介于符合和比較符合之間，得分依次為3.57、3.58和3.38，對于合法性的認(rèn)可度最高、戲劇性最后。戲劇性維度內(nèi)部存在最為明顯的差異，可能受廣州低調(diào)務(wù)實的商業(yè)文化影響，親和友好和時尚美麗的得分最高，以違反常規(guī)的反叛性為訴求的價值觀評分最低。真實性維度內(nèi)部對于團(tuán)體合作的、本土性的、理性主義和國家主義的認(rèn)可度差異不是很大，都介于3.5-3.7之間，說明多數(shù)園區(qū)在主打本土性、團(tuán)體性、國家性等文化訴求方面沒有明顯差異，但族群性的符合度最低，為3.29，這與中國并不存在像國外那么明顯的種族差異性有關(guān)；在合法性方面，自我表達(dá)和平等主義的符合度最高，說明文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)更加追求自我和平等，這也彰顯了后現(xiàn)代社會的價值取向特征。圖4-6文化價值觀因素的評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理3.區(qū)域外部環(huán)境條件總體滿意度較高如果說由于自然和人文環(huán)境、便利服務(wù)、人才、文化活動和文化價值觀構(gòu)成的場景特征主要屬于園區(qū)自身的硬件、軟件影響因素，構(gòu)成影響土地利用轉(zhuǎn)型能力的內(nèi)部基礎(chǔ)，那么市場條件、地理位置則反映了土地利用轉(zhuǎn)型的外部環(huán)境條件。（1）市場條件因素市場條件包括方便企業(yè)客戶聯(lián)系與靠近旅游客流兩個二級指標(biāo)，其中“方便企業(yè)客戶聯(lián)系”一項得分較高，說明目前工業(yè)地的轉(zhuǎn)型仍以生產(chǎn)型定位為主導(dǎo)方向，提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)自身的市場競爭力和消費(fèi)力比較重要。但“靠近旅游客流”與“方便企業(yè)客戶聯(lián)系”的評分差并補(bǔ)顯著，都屬于滿意度較高，說明娛樂與文化消費(fèi)旅游對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)型也具有越來越重要的影響力。圖4-7市場條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理（2）地理位置因素地理位置總體評分為3.54，處于滿意度中等的水平，說明多數(shù)企業(yè)雖然對現(xiàn)有園區(qū)的地理位置沒有非常滿意。其中，位于歷史建筑改造園區(qū)、靠近公交地鐵的得分較高，再次說明園區(qū)人文環(huán)境特質(zhì)地理區(qū)位中較為重要的因素，其次是靠近公交地鐵站。靠近公路、市中心和水系三項因素的評分一般，說明區(qū)別于傳統(tǒng)行業(yè)，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)并不需要大量的陸運(yùn)、水運(yùn)需求以及非?？拷M(fèi)市場。靠近高校、科研機(jī)構(gòu)一項的滿意度最低，一方面可能與原有的工廠選址由于環(huán)境污染的原因多遠(yuǎn)離高?？蒲杏嘘P(guān)，另一方面說明科研氛圍并對于文創(chuàng)園區(qū)并非關(guān)鍵因素，吸引、培育和孵化專業(yè)的文創(chuàng)人才，才是促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的內(nèi)生動力。圖4-8地理位置條件評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理4.作為支持性因素的運(yùn)營成本評分較低運(yùn)營成本主要包括優(yōu)惠政策、租金水平和產(chǎn)業(yè)集聚情況，體現(xiàn)了政府扶持政策的成效和園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營能力，該項因素整體評分沒有達(dá)到滿意的程度。其中優(yōu)惠政策的滿意度稍高，產(chǎn)業(yè)集聚與共享經(jīng)濟(jì)的滿意度其次，租金水平滿意度最差，說明政府出臺的相關(guān)政策還是起到了一定的促進(jìn)和支持作用。文創(chuàng)企業(yè)能夠在大環(huán)境下實現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)的有效鏈接和同類產(chǎn)業(yè)集聚的服務(wù)共享，有利于降低運(yùn)營成本，但對單個園區(qū)內(nèi)的租金水平仍然不滿意。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有新興成長型產(chǎn)業(yè)的特征，付租能力不高，因此租金是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)向工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的敏感因素。優(yōu)惠政策、租金等涉及運(yùn)營成本的因素可視為園區(qū)運(yùn)營的支持性因素，在一個城市內(nèi)，政策因素基本具有同一性，租金則主要由城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和地租水平?jīng)Q定，這些因素在園區(qū)間的差異性不大，不構(gòu)成影響工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素，但該部分因素的低得分也確實反映出當(dāng)前廣州市乃至全國的文創(chuàng)園區(qū)建設(shè)所亟需提升的部分。圖4-9運(yùn)營成本因素評估資料來源：調(diào)研數(shù)據(jù)整理5.不同類型園區(qū)的比較（1）各樣本園區(qū)的滿意度評分比較根據(jù)樣本園區(qū)總體評分的分布特征，將園區(qū)分為三類類：評分分值居于3.7-4.0之間，滿意度最高的園區(qū)有7個：T.I.T、宏信922、1850、太古倉、唯品同創(chuàng)匯、智匯park、珠寶小鎮(zhèn)，這些園區(qū)也是調(diào)研發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)型較為成功的園區(qū)，目標(biāo)定位明確，入駐率和續(xù)約率較高；評分分值居于3.0-3.3之間，滿意度最低的園區(qū)有2個：coco大院和啟迪中海。表4-1樣本園區(qū)各影響因素的滿意度評分地理位置便利服務(wù)設(shè)施人才條件市場條件運(yùn)營成本自然人文環(huán)境文化活動文化價值觀園區(qū)平均紅專廠3.583.633.203.033.024.483.183.313.43TIT3.864.073.843.923.094.263.503.513.76宏信9223.693.973.813.553.724.353.523.663.7818503.693.803.833.953.454.033.393.603.72紫泥堂3.093.553.612.913.274.272.933.253.36太古倉3.973.833.474.133.394.333.603.723.81HiMonday3.653.753.523.833.133.393.223.543.50coco大院2.643.253.462.502.933.752.323.283.02唯品同創(chuàng)匯3.823.643.983.973.354.033.533.673.75琶醍啤酒3.473.433.593.683.293.683.533.413.51智匯park3.744.073.913.943.834.113.613.803.88啟迪中海2.893.193.262.862.943.532.653.123.06珠寶小鎮(zhèn)3.984.053.953.953.734.403.903.743.96國際單位3.203.833.613.423.283.832.933.413.44因素平均3.543.733.663.563.344.033.303.51(2)不同類型園區(qū)的企業(yè)選址因素偏好本研究將園區(qū)分為7種類型，以下比較不同類型園區(qū)的企業(yè)的選址傾向。統(tǒng)計結(jié)果表明，高新技術(shù)型、區(qū)域綜合型、休閑娛樂型這三類園區(qū)的企業(yè)對地理位置滿意度低，推測高新技術(shù)型和區(qū)域綜合型園區(qū)對地理位置要求不高，租金相對低廉、環(huán)境幽靜、配套服務(wù)等因素可抵消地理位置的劣勢而吸引企業(yè)入駐；休閑娛樂型園區(qū)恰恰相反，其一般要求地理位置較好的地段，可能因此對地理位置的打分更為苛刻。高新技術(shù)型、專項產(chǎn)業(yè)型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型對服務(wù)設(shè)施條件的滿意度最高，進(jìn)駐這些園區(qū)的大多為專業(yè)性的文化傳播、生物及網(wǎng)絡(luò)科技、建筑工程等企業(yè)，其對金融、法律等專業(yè)服務(wù)提供、辦公設(shè)施條件、生活便設(shè)施、園區(qū)物業(yè)服務(wù)方面較為看重，因此在選擇進(jìn)駐園區(qū)時會著重考慮服務(wù)設(shè)施因素。休閑娛樂型園區(qū)對文化價值觀的滿意度最高屬于情理之中；但工業(yè)旅游型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型這三類園區(qū)的文化價值觀滿意度評分偏低則出乎意料，因為這幾類產(chǎn)業(yè)一般而言比較依賴園區(qū)獨(dú)有的文化價值觀來吸引游客和創(chuàng)意人才的，這可能是由于園區(qū)的服務(wù)設(shè)施、市場條件和地理位置等因素非常具有吸引力，也可能是由于在現(xiàn)階段的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型階段，文化價值觀這個比較抽象的概念還在形成階段，不容易被理解，導(dǎo)致評分偏低。表4-2不同類型園區(qū)選址因素滿意度統(tǒng)計表影響因素高新技術(shù)型區(qū)域綜合型休閑娛樂型工業(yè)旅游型專項產(chǎn)業(yè)型藝術(shù)創(chuàng)作型文化辦公型地理位置3.313.513.093.643.613.863.64服務(wù)設(shè)施3.633.743.503.563.844.063.71人才條件3.583.803.493.553.733.903.52市場條件3.403.693.173.823.343.943.49運(yùn)營成本3.543.743.393.643.643.963.57物質(zhì)文化環(huán)境3.473.723.283.733.493.953.53文化活動3.503.743.333.693.553.943.53文化價值觀3.463.543.513.553.633.463.41五、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存在的問題及建議與對策（一）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型存在的問題1.部分園區(qū)空心化現(xiàn)象嚴(yán)重部分園區(qū)面臨空置率高的困境，如中海啟迪科技園，商鋪出租率僅為30%~40%，主要原因是運(yùn)營成本較高所導(dǎo)致；產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不夠穩(wěn)定也是造成空心化的原因之一[27]，如紅專廠等園區(qū)由于政府與管理方所訂合約中規(guī)定的土地使用期限較短而難以維持經(jīng)營穩(wěn)定性。2.園區(qū)運(yùn)營管理水平較低，優(yōu)質(zhì)的文化活動少企業(yè)對園區(qū)文化活動的滿意度普遍不高，與物業(yè)方的運(yùn)營管理理念密切相關(guān)，管理方未能主動尋求或打造藝術(shù)展覽、教育培訓(xùn)等活動；便利服務(wù)與設(shè)施方面總體評分較高，但也存在生活便利設(shè)施數(shù)量少、產(chǎn)品價格高等，與園區(qū)管理方規(guī)劃不當(dāng)和政策限制等因素有關(guān)。目前園區(qū)物業(yè)的職能主要是傳統(tǒng)的租賃和物業(yè)管理，在調(diào)研過程中，部分園區(qū)的從業(yè)人員反映園區(qū)物業(yè)管理較差，存在服務(wù)態(tài)度不好、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重等問題。3.過度商業(yè)化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重部分園區(qū)為了追求高利潤，引進(jìn)企業(yè)時未將企業(yè)的類型作為首先考慮的因素，更重視企業(yè)的盈利水平和支付能力，過度引進(jìn)非文創(chuàng)型企業(yè)，使“文化創(chuàng)意”的定位發(fā)生了偏移。很多園區(qū)在創(chuàng)意和文化建設(shè)方面仍停留在單靠建筑物外觀改造或書畫藝術(shù)展示來增添文化內(nèi)涵的層面，沒有深度挖掘園區(qū)本身的特色，引動創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也導(dǎo)致園區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的定位大打折扣。4.文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才不足雖然人才條件因素的滿意度評分較高，但人才不足仍然制約著文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級導(dǎo)向的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型。如宏信922管理方在訪談中提及園區(qū)管理部門和入駐企業(yè)都亟需高層次人才，表達(dá)了希望與高校合作，引進(jìn)人才的迫切希望。白云區(qū)的村工業(yè)園管理機(jī)構(gòu)則談到，為了幫企業(yè)招聘到合適的人才，需要“謊稱”企業(yè)的注冊地在天河、越秀等城市中心區(qū)。由于缺乏人才引進(jìn)、留住和培養(yǎng)政策，一方面人才數(shù)量匱乏，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員流失現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面是高層次的復(fù)合型人才、熟知文化產(chǎn)業(yè)特點和市場運(yùn)作的高端經(jīng)營管理人才非常缺乏。5.配套用地不足，缺乏空間規(guī)劃和特色場景的營造很多存在配套設(shè)施不完善，零售餐飲等商業(yè)服務(wù)業(yè)、公共用地等都較為不足，給園內(nèi)從業(yè)人員的日常工作生活帶來不便。這主要與園區(qū)定位和規(guī)劃不善、發(fā)展時間短有關(guān)：大部分園區(qū)定位均為單一業(yè)態(tài)；部分園區(qū)中開發(fā)的整體規(guī)劃與建設(shè)仍然按照傳統(tǒng)工業(yè)園模式設(shè)計，生活、綠化、配套設(shè)施建設(shè)用地占比不足，造成停車不便、道路狹窄、用餐不便等問題；大部分創(chuàng)意園的發(fā)展仍處于初期階段，尚未孕育出較為多元的用地類型，亟需提升空間規(guī)劃與場景營造的理念。（二）調(diào)研結(jié)論1.隨著工業(yè)化后期和后工業(yè)化時期文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)興起，廣州市舊工廠文創(chuàng)園數(shù)量不斷增加，形成了藝術(shù)創(chuàng)作、工業(yè)旅游、娛樂休閑等不同的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型途徑，產(chǎn)生了政府主導(dǎo)、國企主導(dǎo)、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、村集體自治等多種組織模式,盤活了城鄉(xiāng)工業(yè)用地，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。2.實地踏勘發(fā)現(xiàn)，在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的過程中，形成了包括文化辦公用地、居住用地、商服用地、體育用地、公共廣場用地、混合用地等在內(nèi)的多樣化土地利用類型，部分園區(qū)依據(jù)生產(chǎn)生活功能或生產(chǎn)環(huán)節(jié)配置了功能分區(qū)。由于以舊建筑活化利用為主，新建與加建受限，園區(qū)土地開發(fā)強(qiáng)度不高。塑造具有獨(dú)特吸引力的空間場景，已成為舊工廠文創(chuàng)園吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)意階層，順利實現(xiàn)土地利用轉(zhuǎn)型的必不可少的措施。3.問卷調(diào)查結(jié)果表明，自然和人文環(huán)境、便利服務(wù)與設(shè)施等因素滿意度評分最高，以其為核心構(gòu)成的場景特征表征了園區(qū)的內(nèi)部條件，對文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級型的城鄉(xiāng)工業(yè)用地轉(zhuǎn)型具有關(guān)鍵影響。傳統(tǒng)區(qū)位因素如地理位置和市場條件等作為園區(qū)外部區(qū)域條件，對于文創(chuàng)型產(chǎn)業(yè)仍然具有重要影響，但影響程度下降。政策、租金等支持性條件評分偏低，對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型形成了制約。4.不同園區(qū)的發(fā)展成效出現(xiàn)了明顯分化，既有滿意度評分高、目標(biāo)定位明確、發(fā)展較成功的園區(qū)，也不乏入駐企業(yè)不足、轉(zhuǎn)型困難的案例。不同類型的園區(qū)對不同影響因素的偏好也不一致，如高新技術(shù)型、區(qū)域綜合型、休閑娛樂型等園區(qū)對地理位置不太敏感；高新技術(shù)型、專項產(chǎn)業(yè)型、藝術(shù)創(chuàng)作型、文化辦公型對服務(wù)設(shè)施條件比較敏感。5.舊工廠文創(chuàng)園存在著空心化過度商業(yè)化的問題，并面臨運(yùn)營管理水平偏低，人才短缺，配套用地短缺，富有創(chuàng)意和文化內(nèi)涵，場景塑造不足的困境。（三）建議與對策針對我國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園發(fā)展中的一系列問題，結(jié)合本次調(diào)研收集的資料和有關(guān)土地資源管理的知識，提出以下幾點建議。1.完善土地與產(chǎn)業(yè)政策由于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)具有新興產(chǎn)業(yè)和初創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的特征，以及土地產(chǎn)權(quán)與利益關(guān)系的復(fù)雜性，建議政府從財政與金融政策、規(guī)劃與土地審批等方面對文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向型的工業(yè)用地轉(zhuǎn)型進(jìn)行扶持。首先，政府可為舊工廠文創(chuàng)園提供資金、稅費(fèi)補(bǔ)貼、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、優(yōu)惠政策等制度性支持和法律保障；及時出臺扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，通過出臺借貸、融資等方面的優(yōu)惠政策[12]。其次，要制定更加靈活、更有針對性的規(guī)劃與土地審批程序，如根據(jù)園區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實需要來確定合理的土地使用期限，完善審批制度，以確保文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)和文化創(chuàng)意企業(yè)可以得到穩(wěn)定長期的發(fā)展；合理滿足園區(qū)的配套用地需求，要對園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、公共服務(wù)平臺建設(shè)等予以重點扶持。2.完善配套功能，提高園區(qū)運(yùn)營管理水平一是提供完善的公共服務(wù)，強(qiáng)化專業(yè)運(yùn)營。特別是商務(wù)、交通、網(wǎng)絡(luò)通訊等方面建設(shè)要與園區(qū)建設(shè)配套，以滿足園區(qū)發(fā)展的需要，這些服務(wù)應(yīng)該在園區(qū)規(guī)劃時就應(yīng)該充分地考慮。二是強(qiáng)化文化氛圍建設(shè)。在園區(qū)的規(guī)劃過程中應(yīng)著眼長遠(yuǎn)、減少短期化傾向，從多層次、多維度構(gòu)建特色化文化氛圍，注重文化所帶來的長期品牌效益[28]。三是改善文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理體制，構(gòu)建并完善科學(xué)服務(wù)體系。此外物業(yè)管理方可主動尋求或舉辦更多開放性的文化活動，進(jìn)一步拓展園區(qū)平臺功能，如各類文創(chuàng)展覽、演講、論壇、沙龍、體驗活動、特色節(jié)慶活動、產(chǎn)品交易或拍賣以及針對園內(nèi)企業(yè)的培訓(xùn)教育等活動。3.塑造個性化場景的文創(chuàng)園區(qū)，杜絕同質(zhì)化建設(shè)堅持專業(yè)化、差異化、特色化的定位，避免同質(zhì)化和惡性競爭，突出創(chuàng)意文化產(chǎn)品和服務(wù)的特色，放大文化資源優(yōu)勢，與區(qū)域文化融合，打造文化品牌，凸顯品牌個性，培育與眾不同的核心競爭力。在園區(qū)的建設(shè)方面，利用園區(qū)的區(qū)域和空間特征，對多種復(fù)雜場景進(jìn)行組合，形成特色化、有辨識度的園區(qū)文化價值觀。同時，建立園區(qū)內(nèi)部的“文化共生系統(tǒng)”，盡量降低租金在街區(qū)收入中所占的比例，充分利用園區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，強(qiáng)化園區(qū)的文化特色，將盈利著眼于通過舉辦大型會展活動帶來的“人流經(jīng)濟(jì)”以及其他方面的消費(fèi)[29]。此外還要加強(qiáng)園區(qū)品牌運(yùn)作，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展必須與園區(qū)的宣傳工作相結(jié)合，園區(qū)運(yùn)營方案的合理傳播和推介可以增加文化創(chuàng)意企業(yè)入駐園區(qū)的需求，這樣園區(qū)運(yùn)營商就可以從中選擇一些品質(zhì)好、能形成產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)群體入駐園區(qū)[30]。4.加大文化人才隊伍建設(shè)，提供充足的智力保障文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要專業(yè)人才，尤其是創(chuàng)新人才。一是加快引進(jìn)和培養(yǎng)文化創(chuàng)意方面的專業(yè)人才，制定并落實優(yōu)秀文化產(chǎn)業(yè)人才享受的各項優(yōu)惠和鼓勵政策，同時通過各種渠道加大宣傳力度，提高園區(qū)知名度，增加對人才的吸引力。二是完善培訓(xùn)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)體系，支持和鼓勵文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才的培養(yǎng)與培訓(xùn)，建立健全各類文化產(chǎn)業(yè)人才教育培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)體系，開展中高端企業(yè)管理培訓(xùn)，根據(jù)園區(qū)領(lǐng)域的人才需要，聯(lián)合高校相關(guān)院系有針對性地開設(shè)相關(guān)專業(yè)課程及創(chuàng)業(yè)管理課程[16]，既要改善人才總擁有量上的稀缺，也要改進(jìn)人才結(jié)構(gòu)性匱乏。此外，各園區(qū)物業(yè)管理方和文創(chuàng)企業(yè)本身也要注重開展教育培訓(xùn)活動，提高人才質(zhì)量。5.合理規(guī)劃土地，完善土地功能分區(qū)首先園區(qū)須加強(qiáng)公共空間的建設(shè)，提供更多如圖書館、座椅、健身器械、公共休息區(qū)、廣場、綠地等便利設(shè)施，方便員工的生活和工作，營造輕松、閑適的氛圍；其次要從技術(shù)層面改進(jìn)，適當(dāng)提高土地利用強(qiáng)度，提高土地利用效益以降低運(yùn)營成本；同時還要明晰定位、合理布局，科學(xué)合理規(guī)劃，提高空間環(huán)境品質(zhì)。文創(chuàng)園雖定位為文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)為主，但作為綜合開發(fā)體與新型產(chǎn)業(yè)園，還應(yīng)加上適當(dāng)?shù)墓迷O(shè)施用地和部分生活居住用地，形成混合用途的土地類型。參考文獻(xiàn)[1]岑迪.“退二進(jìn)三”背景下的廣州創(chuàng)意園“新常態(tài)”[A].中國城市規(guī)劃學(xué)會、貴陽市人民政府.新常態(tài)：傳承與變革——2015中國城市規(guī)劃年會論文集（11規(guī)劃實施與管理）[C].中國城市規(guī)劃學(xué)會、貴陽市人民政府:中國城市規(guī)劃學(xué)會,2015:11.[2]徐詠虹等.《廣州市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2017）》[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社.2017.[3]廣東鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司.滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)[EB/OL]./,2019-05-09[4]基于工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與再利用的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建成景觀滿意度調(diào)查研究——以寧夏801創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園為例[J].王薇.城市建筑.2019(34)[5]文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)