物業(yè)管理法律糾紛與風(fēng)險規(guī)避課件

物業(yè)管理法律糾紛與風(fēng)險躲避

深圳房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院李釗焦點房地產(chǎn)網(wǎng)李釗博客主頁://blog.focus/~lizhao我的電子郵箱

勞動合同法帶來的法律沖擊強制性簽訂無固定期限勞動合同規(guī)章制度不可片面制定，須與工會協(xié)商不簽訂書面勞動合同，將面臨高昂的本錢試用期限制嚴(yán)格，違法試用要付賠償金違約金法有限制，不得自由約定勞動者解約情形擴大，影響企業(yè)用工安排裁員時規(guī)定強制留用人員，不利企業(yè)用人決策勞動合同期滿終止也要支付經(jīng)濟補償，增加企業(yè)用工本錢強制性購置社會保險勞動合同中必須簽社會保險條款，社會保險條款是勞動合同的必備條款違法辭退員工，應(yīng)加倍支付經(jīng)濟補償違法勞務(wù)派遣，用工單位風(fēng)險增加物權(quán)法帶來的法律沖擊有利的方面：重新界定了不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成以建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑了物業(yè)管理的理論體系與法律制度限制了業(yè)主大會的成立與業(yè)主委員會的選舉明確了業(yè)主不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)明確了共有局部、共同管理權(quán)利不得單獨處分清晰地界定了車庫、車位所有權(quán)的歸屬賦予了業(yè)主的訴訟權(quán)利擴展了相鄰關(guān)系以及地役權(quán)的內(nèi)容不有利的方面：限制了業(yè)主大會之成員權(quán)限制了業(yè)主大會的成立與業(yè)主委員會的選舉在業(yè)主決策程序中增加了業(yè)主總?cè)藬?shù)的投票要求增加了專項維修資金使用的難度混淆了共有權(quán)與共用局部的概念混淆了管理人與管理效勞人的概念混淆了管理規(guī)約與業(yè)主公約的概念專有局部、共有局部界定不清沒有賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會的訴訟主體資格相鄰關(guān)系、地役權(quán)的內(nèi)容粗糙不明晰不動產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成不動產(chǎn)所有權(quán)土地所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)居住權(quán)相鄰權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分所有權(quán)共用部分持分權(quán)業(yè)主大會組織的成員權(quán)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

?中華人民共和國物權(quán)法?第六章專有局部享有所有權(quán)。俗稱“專有權(quán)、私有權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共有權(quán)。因這種共有為“按份共有〞故亦稱“共用局部的持份權(quán)〞專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。也稱“業(yè)主大會組織的成員權(quán)〞?物權(quán)法?與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別：原?條例?的2/3投票權(quán)?物權(quán)法?的雙2/3?物權(quán)法?與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別業(yè)主共同決定的事項通過條件，與原?物業(yè)管理條例?的區(qū)別：原?條例?的“雙過半〞?物權(quán)法?的“新雙過半〞業(yè)主與非業(yè)主使用人身份界定業(yè)主……?中華人民共和國物權(quán)法?規(guī)定的建筑物區(qū)分所有權(quán)人……?物業(yè)管理條例?規(guī)定的房屋所有權(quán)人非業(yè)主使用人……物業(yè)使用人、住戶、租戶等不動產(chǎn)所有權(quán)……按國際慣例以產(chǎn)權(quán)證書確認(rèn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書……簽訂了售房合同開展商將客觀上已經(jīng)交付了房屋業(yè)主業(yè)主非業(yè)主的界定嚴(yán)格以產(chǎn)權(quán)證書〔或售房合同〕和?中華人民共和國婚姻法?界定業(yè)主總?cè)藬?shù)產(chǎn)權(quán)證書擁有者

未婚人士已婚，屬于夫妻個人財產(chǎn)已婚，屬于夫妻共同財產(chǎn)夫妻產(chǎn)權(quán)證書署名者夫妻產(chǎn)權(quán)證書未署名者未擁有產(chǎn)權(quán)證書者

簽訂了售房合同并獲得實際交付者夫妻共同財產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記

業(yè)主業(yè)主身份類別沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記

夫妻個人財產(chǎn)沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書，但已簽署售房合同，并且發(fā)展商已經(jīng)客觀上實際交付了房屋的仍然是房屋所有權(quán)人。但其所有權(quán)行使受到一定限制，即不能流轉(zhuǎn)、交易、抵押……不得對抗第三人對于不動產(chǎn)物權(quán)：其依法律行為而發(fā)生變更者，按照物權(quán)法不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，即無論其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，擔(dān)保物權(quán)、或用益物權(quán)的設(shè)定，及不動產(chǎn)物權(quán)的拋棄，均須經(jīng)登記，始生效力非依法律行為而取得不動產(chǎn)物權(quán)，如繼承、強制執(zhí)行、公用征收、法院判決等，非經(jīng)登記，不得處分管理人業(yè)主業(yè)主大會業(yè)主委員會政府主管部門及相關(guān)部門管理效勞人物業(yè)管理公司管理效勞人，是指業(yè)主大會決議、決定或管理負(fù)責(zé)人或業(yè)主委員會雇傭或聘任選聘而執(zhí)行建筑物管理維護事務(wù)者共用局部是建筑物區(qū)分所有權(quán)的核心重要問題共用局部之存在是物業(yè)管理存在的前提根底專有局部與共用局部之范圍界定確定專有局部與共用局部范圍對物業(yè)管理的意義與作用：內(nèi)容：專有局部——專項效勞、特約效勞共用局部——常規(guī)效勞責(zé)任：專有局部——業(yè)主自己負(fù)責(zé)共用局部——物業(yè)管理公司、業(yè)主大會及業(yè)主委員會分別負(fù)責(zé)費用：專有局部——業(yè)主自己承擔(dān)共用局部——物業(yè)管理費、專項維修資金、業(yè)主大會及業(yè)主委員會決議的分?jǐn)倷?quán)利與義務(wù)不同有利于解決糾紛專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之中心說專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間墻體地板天花墻體中心線專有局部之空間說專有局部之最后粉刷層說專有局部范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層各種管線的共用局部與專有局部劃分專有局部是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施共用局部是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有局部及市政設(shè)施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位一般共用部位包括：住宅的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備一般共用設(shè)施設(shè)備包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等架空層、停車場、會所、綠地所有權(quán)屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律關(guān)系

專有局部建筑物物權(quán)關(guān)系共用局部〔共有局部〕所有權(quán)基地使用權(quán)〔地上權(quán)、租賃權(quán)等〕業(yè)主大會〔區(qū)分所有權(quán)人集會〕建筑物區(qū)分所有權(quán)管理人業(yè)主委員會管理組織業(yè)主、物業(yè)使用人管理效勞人〔物業(yè)管理公司〕?物權(quán)法?--------------國家根本法律?物業(yè)管理條例?-----國家行政法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)根底各地方物業(yè)管理法規(guī)管理規(guī)約〔業(yè)主公約)業(yè)主大會決議、決定單獨所有、專有專有局部建筑物區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的適用于不動產(chǎn)物權(quán)規(guī)定使用區(qū)分所有權(quán)人專用約定共用由區(qū)分所有權(quán)人按應(yīng)有局部共有所有權(quán)不屬于專有之建筑物局部〔如樓梯間、消防通道、屋面、外墻等〕法定建筑物之附屬物〔如排水、防火、空調(diào)、管線等設(shè)備〕建筑物之附屬設(shè)備〔如消防栓、天井、共有停共用局部分類車場、游泳池〕〔共有局部〕約定附屬建筑物〔如別棟建筑物的倉庫、車庫〕約定專有局部〔如交誼廳、會所、會議室〕全體共用〔大共〕局部共用〔小共〕售房合同約定共用局部之專用權(quán)〔約定專用〕管理規(guī)約約定業(yè)主大會決議〔物業(yè)效勞合同〕約定得為單獨所有權(quán)之標(biāo)的專有局部要件：構(gòu)造上及使用上獨立性使用專用共用〔約定〕區(qū)分所有建筑物范圍：專有局部及市政設(shè)施以外之其他局部不屬于專有局部之附屬物一體依約定：無約定依專有局部比例性共用局部持分占有作為分擔(dān)共用局部負(fù)擔(dān)的準(zhǔn)那么、依據(jù)使用共用〔原那么〕基地專用〔法律、規(guī)約、約定〕特色不得分割不得單獨處分，共用局部持分權(quán)應(yīng)隨專有局部所有權(quán)之轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移不得獨立辦理產(chǎn)權(quán)登記前期物業(yè)管理過程中的法律風(fēng)險合同終止與移交糾紛保修責(zé)任與糾紛物業(yè)效勞收費糾紛維修保養(yǎng)糾紛專項維修資金挪用糾紛前期物業(yè)效勞合同所造成的管理危機其表現(xiàn)為：開展商與業(yè)主之間糾紛不斷裝修管理不標(biāo)準(zhǔn)埋藏隱患物業(yè)管理收費糾紛頻頻發(fā)生業(yè)主大會、業(yè)主委員會濫用權(quán)利物業(yè)管理公司侵害業(yè)主合法權(quán)益業(yè)主大會、業(yè)主委員會不按法定程序成立、運作非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)利物業(yè)管理公司之間惡性競爭善用合同技巧方能有效防范合同糾紛前期物業(yè)效勞的概念前期物業(yè)效勞是指業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會首次與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂?物業(yè)效勞合同?生效之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理效勞選聘物業(yè)效勞企業(yè)的主體……開發(fā)建設(shè)單位而非業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會選聘物業(yè)效勞企業(yè)的時間……首個業(yè)主入住之前……業(yè)主簽訂售房合同之前前期物業(yè)效勞期間……早期介入+業(yè)主入住后的日常物業(yè)管理效勞前期物業(yè)管理與正常物業(yè)管理規(guī)劃設(shè)計階段房地產(chǎn)工程可行性研究階段房地產(chǎn)工程開發(fā)階段物業(yè)承接查驗階段成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會階段前期物業(yè)管理效勞階段正常物業(yè)管理效勞階段竣工驗收階段建設(shè)施工階段業(yè)主二次裝修階段業(yè)主入住階段物業(yè)日常效勞階段首個?物業(yè)效勞合同?生效物業(yè)日常效勞階段前期物業(yè)效勞合同終止物業(yè)管理早期介入階段物業(yè)預(yù)售、銷售階段在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動和提供的效勞，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)性效勞內(nèi)容又包含物業(yè)共用局部承接查驗，業(yè)主入住〔入伙〕，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理工程機構(gòu)的前期運作，前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容前期物業(yè)效勞合同的特征前期期限的過渡期要特別注重保護前期業(yè)主的利益前期物業(yè)效勞合同具有風(fēng)險性合同由開展商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，而開展商從業(yè)主授權(quán)或認(rèn)可〔追認(rèn)〕獲得簽訂合同資格雙務(wù)合同有償合同必須是書面合同，要式合同前期物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容前期物業(yè)效勞合同的當(dāng)事人前期物業(yè)效勞合同的標(biāo)的前期物業(yè)效勞合同的數(shù)量前期物業(yè)效勞合同的質(zhì)量前期物業(yè)效勞費用前期物業(yè)效勞合同的履行期限前期物業(yè)效勞合同的違約責(zé)任簽訂前期物業(yè)效勞合同應(yīng)本卷須知物業(yè)的承接驗收物業(yè)效勞費用與早期介入的報酬物業(yè)的保修責(zé)任前期物業(yè)效勞合同的終止開發(fā)商在物業(yè)管理活動中權(quán)利義務(wù)以建造者身份依法承擔(dān)物業(yè)建造的最終質(zhì)量責(zé)任按照規(guī)劃設(shè)計要求，依法完善配套設(shè)施不得擅自改變、保存、處分物業(yè)之共用局部依法兌現(xiàn)售房中的承諾依法承擔(dān)物業(yè)房屋的質(zhì)量保修責(zé)任依法無償提供必要的物業(yè)管理用房以空置房的業(yè)主身份，依法享有業(yè)主的權(quán)利，履行業(yè)主的義務(wù)，承擔(dān)業(yè)主的責(zé)任依法交納住宅專項維修資金依法承擔(dān)前期物業(yè)管理工作

物業(yè)房屋的質(zhì)量保修責(zé)任施工工程的房屋質(zhì)量保修責(zé)任房屋買賣的房屋質(zhì)量保修責(zé)任裝修工程的房屋質(zhì)量保修責(zé)任維修工程房屋的質(zhì)量保修責(zé)任房屋的最低保修期間:1.建筑物根底設(shè)施、地基根底、主體結(jié)構(gòu),為設(shè)計文件規(guī)定的該工程合理使用年限;2.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、外墻面的防滲漏,為5年;3.供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;4.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年;5.其他工程的保修由合同雙方合同約定.開發(fā)商承擔(dān)的前期物業(yè)管理工作銷售物業(yè)之前制定?業(yè)主臨時管理規(guī)約?，業(yè)主簽署書面承諾書鼓勵招投標(biāo)選聘物業(yè)效勞企業(yè),對前期住宅物業(yè)管理實行強制性招投標(biāo)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂書面?前期物業(yè)效勞合同?售房合同包含?前期物業(yè)效勞合同?約定內(nèi)容?前期物業(yè)效勞合同?可以約定期限，但?物業(yè)效勞合同?生效?前期物業(yè)效勞合同?終止無償提供必要的物業(yè)管理用房辦理物業(yè)共用局部移交承接查驗手續(xù)前期物業(yè)效勞與物業(yè)管理早期介入效勞早期介入是從房地產(chǎn)工程的可行性研究階段開始到物業(yè)竣工完成，且物業(yè)交付于業(yè)主，業(yè)主入住之間物業(yè)效勞企業(yè)為開發(fā)建設(shè)的物業(yè)工程提供的物業(yè)管理效勞活動早期介入貫穿于房地產(chǎn)工程的可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、竣工驗收階段、銷售階段、業(yè)主入住階段等各個階段的全過程前期物業(yè)效勞期間……早期介入+業(yè)主入住后的日常物業(yè)管理效勞區(qū)別：效勞的目的與作用不同效勞的對象與承擔(dān)的責(zé)任不同效勞合同簽署的主體不同早期介入物業(yè)效勞企業(yè)的效勞對象是……開發(fā)建設(shè)單位，而非業(yè)主小區(qū)平安問題所造成的管理危機其表現(xiàn)為：業(yè)主家中頻頻被盜危及業(yè)主人身平安車輛被盜保安或員工監(jiān)守自盜侵犯業(yè)主利益高空拋物造成傷害電力突然中斷、火災(zāi)、浸水、爆炸等意外事件發(fā)生衡陽火災(zāi)教訓(xùn)平安是物業(yè)管理公司的最大的效益物業(yè)管理中平安責(zé)任?物業(yè)管理條例?第四十七條規(guī)定屬于平安防范責(zé)任不屬于平安保證、保障、確保責(zé)任——不要瞎承諾業(yè)主、住戶、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、居委會的平安防范——鄰里守望?物業(yè)管理條例?第三十六條明確規(guī)定：“物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。〞試從經(jīng)濟賠償?shù)慕嵌确治觯@其中物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)承擔(dān)那些相應(yīng)的法律責(zé)任？違約責(zé)任與成心責(zé)任、重大過失責(zé)任物業(yè)管理中的保管合同保管，也稱寄托、存放、委托占有寄托：保管合同期滿后保管人將保管物品返還被保管人的行為寄托占有〔保管合同〕構(gòu)成的三個要件：1.被保管人要合法的擁有保管物品2.被保管人必須將保管物品的實際控制權(quán)、排他占有權(quán)交付給保管人3.保管人自愿接受和自愿控制保管物品，并愿意承擔(dān)保管物品損壞或喪失的賠償責(zé)任

物業(yè)管理收費所造成的管理危機其表現(xiàn)為：不公布賬目，無視業(yè)主知情權(quán)亂收費供水、供電等代收代交收費引發(fā)審計發(fā)現(xiàn)財務(wù)賬目混亂物業(yè)管理費擅自或單方提價財務(wù)丑聞電梯收費不標(biāo)準(zhǔn)造成歐陸經(jīng)典教訓(xùn)物業(yè)管理公司不具備收費資格陽光財務(wù)有效增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識物業(yè)管理中的供水、供電合同供電、供水等市政企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)?物業(yè)管理條例?第四十五條、第五十二條明確規(guī)定了供水、供電等市政企業(yè)的權(quán)利義務(wù)……向最終用戶效勞、向最終用戶收費供電、供水合同可以是書面合同，也可以是事實合同停電、停水的侵權(quán)責(zé)任

新法律、新法規(guī)實施所造成的管理危機其表現(xiàn)為：?中華人民共和國物權(quán)法?的公布實施?中華人民共和國勞動合同法?的公布實施?中華人民共和國勞動合同法實施條例?的公布實施?物業(yè)管理條例?的修改?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法〔試行〕?的公布實施?物業(yè)效勞收費管理方法?的公布實施?物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定?的公布實施?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?的修改?住宅專項維修資金管理方法?的公布實施物業(yè)管理最新法規(guī)解讀?物業(yè)管理條例?的修改379號國務(wù)院令-------504號國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府〞的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除了第十條第二款第十一條業(yè)主大會職責(zé)修改成“以下事項由業(yè)主共同決定〞第十二條投票權(quán)方式與?物權(quán)法?一致第十九條修改保持與第十條一致物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)效勞企業(yè)〞?物業(yè)管理條例?的修改業(yè)主公約修改為“管理規(guī)約〞，業(yè)主臨時公約為“臨時管理規(guī)約〞第十五條業(yè)主委員會由業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)修改為“業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項〞?物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審方法?國家開展改革委、建設(shè)部2007年9月10日公布“發(fā)改價格［2007］2285號〞適用對象：政府指導(dǎo)價確定物業(yè)效勞收費標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)效勞社會平均本錢負(fù)責(zé)：政府價格主管部門組織實施，房地產(chǎn)主管部門配合物業(yè)效勞定價本錢監(jiān)審原那么：合法性原那么相關(guān)性原那么對應(yīng)性原那么合理性原那么物業(yè)效勞定價本錢構(gòu)成：人員費用共用局部日常運行、維護費用綠化養(yǎng)護費清潔衛(wèi)生費秩序維護費保險費用辦公費用管理費分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)折舊費經(jīng)業(yè)主同意的其它費用物業(yè)效勞本錢支出情況：項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)一、人員費用（元）1=Σ(2：4)

(一)工資2

(二)社會保障費3

(三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=Σ(7：11)

1、電費7

2、維護費8

3、設(shè)備保險費9

4、年安檢費10

5、其它支出11(二)二次供水設(shè)施運行維修費12=Σ(13：15)

1、電費13

2、日常維護費14

3、其它支出15項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)三、綠化養(yǎng)護費（元）16四、清潔衛(wèi)生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分?jǐn)偅ㄔ?1九、固定資產(chǎn)折舊費（元）22十、業(yè)主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業(yè)服務(wù)運行總成本（元）24=1+5+Σ(16：23)-6-12十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費面積（平方米）25其中：(一)配有電梯物業(yè)應(yīng)收費面積26(二)配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費面積27項目行次及關(guān)系上報數(shù)核增數(shù)核減數(shù)核定數(shù)十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）28=24÷25十四、平均單位面積電梯服務(wù)運行成本（元/平方米）29=6÷26十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運行成本（元/平方米）30=12÷27?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?的修改125號建設(shè)部令-------164號建設(shè)部令刪去第十七條、第十八條、第二十二條，即有關(guān)企業(yè)資質(zhì)年檢的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)修改為“物業(yè)效勞企業(yè)〞?住宅專項維修資金管理方法?的出臺建設(shè)部、財政部之行政規(guī)章，以165號建設(shè)部令出臺，2021年2月1日起施行替代建設(shè)部、財政部1998年公布之?住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法??住宅專項維修資金管理方法?與?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?之變化：■概念：“維修基金〞變臉“專項維修資金〞新?方法?第2條規(guī)定，本方法所稱住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金舊?方法?第四條規(guī)定，凡商品房和公有住房出售后都應(yīng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金解讀：由“基金〞改為“資金〞，在概念上實際更表達(dá)了保障平安性的特點，即強調(diào)了專項資金的平安性和不允許交易及挪用基金不能使用本金只能使用增值局部；而資金不但可以動用本金也可以動用所產(chǎn)生的增值收益且可進(jìn)行續(xù)交，以滿足房屋長期性維修之用■繳存額依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：由“房款〞變?yōu)椤敖ò操M〞新?方法?第7條規(guī)定，商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有的建筑面積繳存維修資金，每平方米建筑面積繳存的首期專項維修資金是當(dāng)?shù)孛科椒矫捉ㄖ惭b工程造價的5%至8%舊?方法?規(guī)定，房屋維修資金是根據(jù)多層房屋按購房款的2%、高層按購房款的3%來繳存解讀：這表達(dá)了一種更科學(xué)的公平性，不再因為房價的上下不同而出現(xiàn)了同一樓上的住戶所繳維修資金不同的非正常現(xiàn)象?！龉凶》烤S修資金：繳存期限得到明確新?方法?第12條規(guī)定，已售公有住房單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前將首期維修資金存入公有住房專項維修資金專戶或交由售房單位存入專戶；公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到房款之日起30日內(nèi)，將維修資金存入公有住房專項維修資金專戶而在此之前，并沒有明確的規(guī)定新?方法?更有利于開展對房改房、公有住房維修資金的歸集解讀：使公有住房的維修有了明確可靠的保障，減輕了對公有住房的財政依賴■有利于業(yè)主大會發(fā)揮作用新?方法?中，從交付到法律責(zé)任，都有關(guān)于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的明確規(guī)定條款規(guī)定了業(yè)主委員會的監(jiān)管責(zé)任解讀：對于維修資金的使用、監(jiān)管，代表業(yè)主的業(yè)主大會和業(yè)主委員會有非常重要的責(zé)任，業(yè)主大會只有真正發(fā)揮其作用，才能實現(xiàn)業(yè)主的共同意愿，保障業(yè)主的權(quán)益有助于民主、公正，為業(yè)主大會和業(yè)主委員會發(fā)揮作用、履行職責(zé)提供依據(jù)■住宅維修資金：可購置國債增值新?方法?第27條規(guī)定：“以下資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用：〔一〕住宅專項維修資金的存儲利息；〔二〕利用住宅專項維修資金購置國債的增值收益；〔三〕利用住宅共用局部、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；〔四〕住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。〞舊?方法?第8條規(guī)定“維修基金存入維修基金專戶起按規(guī)定記息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。〞解讀：住宅維修資金滾存使用范圍明顯擴大，有助于增加維修資金的來源途徑，一定程度上提高了資金的增值收益能力，減輕了業(yè)主負(fù)擔(dān)■未繳維修資金，不得將房屋交付購置人新?方法?第13條規(guī)定：“未按本方法規(guī)定繳付首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購房人〞舊?方法?中，缺少相應(yīng)的條款解讀：規(guī)定了業(yè)主繳存房屋維修資金的約束性條例，可以進(jìn)一步約束開發(fā)建設(shè)單位在初始登記和轉(zhuǎn)移登記前完成房屋維修資金的繳存手續(xù)，讓一些不繳維修資金的業(yè)主無空可鉆■續(xù)繳時間：余額缺乏首期繳存額30%時新?方法?的第12條和第15條，分別對房屋維修資金的使用管理作了詳細(xì)的規(guī)定：一是業(yè)主大會成立前的使用程序，二是業(yè)主大會成立以后維修資金的使用程序。第17條還明確規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額缺乏首期繳存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)繳。〞舊?方法?只是規(guī)定了“維修基金不敷使用時，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌〞解讀：細(xì)化了維修資金使用管理程序，明確了不同階段的管理責(zé)任和使用權(quán)限，同時明確了續(xù)繳的額度，更加明晰透明，讓業(yè)主更明白■挪用維修資金：情節(jié)嚴(yán)重追究刑事責(zé)任新?方法?第35條至40條規(guī)定：一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)效勞企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的撤消其資質(zhì)證書三是對房屋維修資金各級管理部門挪用維修資金的具體懲辦方法也做了詳細(xì)規(guī)定舊?方法?在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任，并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。風(fēng)險管理理論風(fēng)險管理的概念風(fēng)險意識的淡薄常常為企業(yè)開展帶來巨大的隱患，風(fēng)險管理的落后更是阻礙了企業(yè)開展的進(jìn)程風(fēng)險管理是指未來的不確定性對企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的影響即企業(yè)圍繞總體經(jīng)營目標(biāo)，通過在企業(yè)管理各個環(huán)節(jié)和經(jīng)營過程中執(zhí)行風(fēng)險管理的根本流程，培育良好的風(fēng)險管理文化，建立健全全面風(fēng)險管理體系，包括風(fēng)險管理策略、風(fēng)險理財措施、風(fēng)險管理的組織職能體系、風(fēng)險管理信息系統(tǒng)和內(nèi)部控制系統(tǒng)，從而為實現(xiàn)風(fēng)險管理的總體目標(biāo)提供合理保證的過程和方法風(fēng)險管理貫穿于物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)效勞各個階段的全過程物業(yè)管理之全面風(fēng)險管理的總體目標(biāo)：一是確保將風(fēng)險控制在與總體目標(biāo)相適應(yīng)并可承受的范圍內(nèi)二是確保內(nèi)外部，尤其是企業(yè)與股東之間、企業(yè)與業(yè)主之間實