商務(wù)談判策之學(xué)校公寓

商務(wù)談判策劃書(shū)目錄相關(guān)背景談判目標(biāo)有關(guān)談判內(nèi)容公寓所有與使用權(quán)問(wèn)題校方收購(gòu)公寓問(wèn)題住宿費(fèi)用收取問(wèn)題施工過(guò)程中有關(guān)問(wèn)題工程驗(yàn)收問(wèn)題物業(yè)管理問(wèn)題工程時(shí)長(zhǎng)問(wèn)題違約責(zé)任合同的終止及解除附錄施工安全責(zé)任書(shū)相關(guān)背景校方（甲方）有關(guān)資料我校（甲方）為改善學(xué)生寢室生活質(zhì)量，滿(mǎn)足新生入住。特請(qǐng)貴公司（乙方）對(duì)新生公寓工程進(jìn)行承建。公寓樓預(yù)計(jì)6層，130個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，預(yù)計(jì)入住人數(shù)1000人。公寓所需土地由校方（甲方）提供。整個(gè)工程（含基礎(chǔ)設(shè)備，住宿用品，衛(wèi)生設(shè)備）預(yù)計(jì)耗資一千萬(wàn)元。由于各種原因，我校（甲方）短時(shí)間內(nèi)無(wú)法籌集一千萬(wàn)資金，特此引進(jìn)貴公司（乙方）為承建方斥資建房，校及后勤部門(mén)共同介入規(guī)劃設(shè)計(jì)與功能定位，以確保符合學(xué)生住宿需求。公寓完工后，可由承建方（乙方）收取部分住宿費(fèi)用至我校（甲方）完全購(gòu)房為止。承建方（乙方）有關(guān)資料貴公司（乙方）是武漢市口碑良好的中型房地產(chǎn)公司，曾有過(guò)武漢多家高校的學(xué)生公寓與教育用地修建經(jīng)歷。目前貴公司（乙方）處于擴(kuò)大規(guī)模階段，希望能承建武漢各大高校建筑工程。貴公司（乙方）旗下有建筑公司，裝修公司，物業(yè)公司等子公司或合作公司。貴公司（乙方）受我校（甲方）委托，負(fù)責(zé)承建我校（甲方）新生公寓工程。秉承創(chuàng)辦和諧社會(huì)，共建和諧校園原則，雙方應(yīng)共同謀求發(fā)展，實(shí)現(xiàn)友好合作。談判目標(biāo)通過(guò)友好協(xié)商談判，對(duì)合作中的利益分配問(wèn)題及相關(guān)細(xì)則達(dá)成初步共識(shí)，在此基礎(chǔ)上修訂合同，實(shí)現(xiàn)合作。有關(guān)談判內(nèi)容一、公寓所有權(quán)與使用權(quán)問(wèn)題承建方（乙方）主要負(fù)責(zé)公寓修建問(wèn)題。因?qū)W校（甲方）為了保障學(xué)生正當(dāng)權(quán)益，故在學(xué)校（甲方）付清所有款項(xiàng)之后必須將公寓所有權(quán)收歸學(xué)校（甲方）名下。公寓完工后，經(jīng)過(guò)我校（甲方）驗(yàn)收后，即由我校（甲方）投入使用。二、校方（甲方）收購(gòu)公寓問(wèn)題校方（甲方）可以采用分期付款或者一次性付清兩種方式收回公寓。分期付款即指校方（甲方）在工程完工后三年內(nèi)按每年向承建方（乙方）支付333萬(wàn)元的速度分三年付清工程款項(xiàng)。一次性付清即指在工程完工后三年內(nèi)，一旦校方（甲方）有能力一次性支付所有剩余工程款項(xiàng)時(shí)，承建方（乙方）應(yīng)予以接受支付。同時(shí)校方(甲方)同意支付承建方（乙方）一定利息，具體利率視以下條件而定：若承建方（乙方）能提供1000萬(wàn)元流動(dòng)資金憑證，利率即為每年3%；若承建方（乙方）不能提供1000萬(wàn)元流動(dòng)資金憑證，利率即為每年2%。具體利息為每年剩余工程款項(xiàng)*利率。公寓回收折舊費(fèi)用另算，由承建方（乙方）退還校方（甲方）多收款項(xiàng)。公寓年回收折舊率為1.9%。當(dāng)最后一次結(jié)算所有費(fèi)用時(shí)，需扣除折舊費(fèi)用。具體折舊費(fèi)用為1000萬(wàn)元*1.9%*工程完工至最后結(jié)算時(shí)長(zhǎng)（單位：年）。三、住宿費(fèi)用收取問(wèn)題校方（甲方）與承建方（乙方）共同收取住宿費(fèi)，住宿費(fèi)用分配比例按照甲方得到70%，乙方得到30%的比例分配。四、施工過(guò)程有關(guān)問(wèn)題1、安全責(zé)任問(wèn)題：施工過(guò)程中，由于工作人員自身問(wèn)題和工程質(zhì)量問(wèn)題造成安全事故的，一切責(zé)任由承建方（乙方）承擔(dān)。施工過(guò)程中，由于校方（甲方）提醒監(jiān)督不力，造成校內(nèi)師生進(jìn)入施工工地而產(chǎn)生的安全事故，責(zé)任由校方承擔(dān)。承建方（乙方）視情況根據(jù)相應(yīng)政府部門(mén)裁定決定是否需要承擔(dān)責(zé)任。（細(xì)則詳見(jiàn)附錄“施工安全責(zé)任書(shū)”）2、工作人員安置問(wèn)題：工程期間，學(xué)校（甲方）劃定區(qū)域供施工人員居住。施工人員伙食可由承建方（乙方）向?qū)W校食堂購(gòu)買(mǎi)，校方（甲方）應(yīng)給予一定優(yōu)惠（八五折）。工程期間，施工人員若干擾正常教學(xué)秩序。應(yīng)給予校方（甲方）賠償。3、施工時(shí)間問(wèn)題：為了保障在校師生的良好作息時(shí)間，夏半年12：00——14：00，21：30——次日7：00時(shí)間段，冬半年12：00——13：30，22：00——次日7：00時(shí)間段內(nèi)，不得進(jìn)行施工。4、施工人員問(wèn)題：因?yàn)槭┕と藛T素質(zhì)問(wèn)題，對(duì)學(xué)校師生造成傷害的。對(duì)肇事者應(yīng)給予嚴(yán)懲，同時(shí)校方（甲方）與承建方（乙方）共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其中經(jīng)濟(jì)損失部分由承建方（乙方）給予受害者及其家屬相應(yīng)補(bǔ)償，精神損失部分由校方（甲方）給予受害者及其家屬相應(yīng)補(bǔ)償。注：工程中若有其他問(wèn)題出現(xiàn)，由有關(guān)政府部門(mén)調(diào)查后，確定校方（甲方）與承建方（乙方）各自責(zé)任。五、工程驗(yàn)收問(wèn)題承建方（乙方）工程完工后，由校方（甲方）基建處負(fù)責(zé)進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)一次性驗(yàn)收合格校方（甲方）立即投入使用。如在驗(yàn)收過(guò)程中出現(xiàn)不合格部分，承建方（乙方）需進(jìn)行修改，翻修及至重建。其所需費(fèi)用須有承建方（乙方）自行承擔(dān)，如重新翻修致使工期超出原定工期，承建方（乙方）需給予校方（甲方）相應(yīng)賠償，按每天一萬(wàn)元計(jì)。六、物業(yè)管理問(wèn)題工程完工后學(xué)生公寓由校方（甲方）自行負(fù)責(zé)聘請(qǐng)公寓物業(yè)管理，同時(shí)甲方承諾，在對(duì)等條件下，優(yōu)先考慮承建方（乙方）旗下所屬物業(yè)公司。七、工程時(shí)長(zhǎng)問(wèn)題預(yù)計(jì)雙方談判完成后，承建方（乙方）與2010年8月?lián)窦掌仆羷?dòng)工，2011年7月1日以前完工交予校方（甲方）驗(yàn)收，如因非不可抗力造成誤工，承建方(乙方)應(yīng)給予校方（甲方）相應(yīng)賠償，如在2011年9月1日前尚未完工，除給予校方（乙方）相應(yīng)賠償外，承建方（乙方）需要配合校方(甲方)安置學(xué)生住宿問(wèn)題。八、違約責(zé)任簽約雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守合約規(guī)定，如任何一方違反上述條款均作違約處理。違約方應(yīng)付違約金人民幣200萬(wàn)元整。乙方如在合同期限內(nèi)，嚴(yán)重?fù)p害甲方利益、名譽(yù)，乙方有權(quán)終止本合同，并保留追訴要求賠償?shù)臋?quán)利。九、合同的終止及解除本合同期自2010年6月8日起至2014年6月9日，共計(jì)3年。期限屆滿(mǎn)前30天經(jīng)雙方同意應(yīng)辦一續(xù)約手續(xù)，尚未辦理續(xù)約手續(xù)者，期限屆滿(mǎn)本約自然失去其效力?！妒┕ぐ踩?zé)任書(shū)》甲方：乙方：立責(zé)任書(shū)單位：為確保施工期間的人身、設(shè)備安全，以及運(yùn)行中設(shè)備的安全運(yùn)行，進(jìn)一步明確施工中甲乙雙方職責(zé)，落實(shí)安全責(zé)任，根據(jù)電力行業(yè)頒發(fā)安全工作的有關(guān)規(guī)定要求，特簽訂“施工安全責(zé)任書(shū)”作為工程承包合同的附件，有關(guān)條文如下：1、甲方安全職責(zé)：1.1甲方應(yīng)對(duì)乙方事先提交的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工資質(zhì)和安全施工資格證書(shū)進(jìn)行審查及備案，了解在此前的施工業(yè)績(jī)及施工安全情況。

1.2審查由乙方提供的企業(yè)法人代表資格證書(shū)和企業(yè)法人代碼及稅務(wù)登記證書(shū)進(jìn)行審查及備案。

1.3審查由乙方填寫(xiě)的外包工程施工企業(yè)安全資格審查表，包括施工人員概況、特種作業(yè)人員及“上崗證”復(fù)印件，審查由乙方提供須主管部門(mén)確認(rèn)的工程負(fù)責(zé)人、施工技術(shù)負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人名單證明原件。甲方按規(guī)定及時(shí)向乙方發(fā)放施工證。

1.4甲方應(yīng)對(duì)乙方事先提交的該工程的“三措”計(jì)劃進(jìn)行審查和指導(dǎo)，合格后監(jiān)督乙方嚴(yán)格執(zhí)行，必要時(shí)或根據(jù)乙方請(qǐng)求及《安規(guī)》要求增設(shè)甲方專(zhuān)人監(jiān)護(hù)。

1.5協(xié)調(diào)乙方提出的沿線(xiàn)交叉跨越線(xiàn)路停電配合等工作，必要時(shí)應(yīng)會(huì)同乙方現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，商定施工方案。

1.6開(kāi)工前甲方負(fù)責(zé)向乙方負(fù)責(zé)人和現(xiàn)場(chǎng)施工負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員及施工人員全面交待現(xiàn)場(chǎng)工作條件及工作環(huán)境，對(duì)有關(guān)安全注意事項(xiàng)進(jìn)行交底，并應(yīng)有完整的記錄或資料。

1.7施工期間甲方有權(quán)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的安全監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違章作業(yè)及危及人身、設(shè)備安全時(shí)，可及時(shí)制止、糾正，必要時(shí)有權(quán)停止其工作，并向乙方提出整改要求。

1.8負(fù)責(zé)合同中規(guī)定由甲方承擔(dān)有關(guān)職責(zé)。2、乙方安全職責(zé)2.1必須具有國(guó)家行政部門(mén)發(fā)放的有效的“三證”：工商行政部門(mén)頒發(fā)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本全套復(fù)印件、建設(shè)部門(mén)頒發(fā)的《企業(yè)施工資質(zhì)證書(shū)》復(fù)印件和《施工安全資格證書(shū)》復(fù)印件。2.2提供企業(yè)法人代表資格證書(shū)和企業(yè)法人代碼證書(shū)及稅務(wù)登記證書(shū)復(fù)印件，同時(shí)應(yīng)提供受法人委托簽訂經(jīng)濟(jì)合同、簽訂安全責(zé)任書(shū)的證明書(shū)原件及“進(jìn)（出）城承包工程許可證”。

2.3開(kāi)工前乙方應(yīng)填寫(xiě)《工程施工企業(yè)安全資格審查表》、《施工（工作）人員概況》，提供特殊工種作業(yè)人員名單及“上崗證”復(fù)印件，提供經(jīng)主管部門(mén)確認(rèn)的工程負(fù)責(zé)人、施工技術(shù)負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人名單的證明原件。

2.4開(kāi)工前組織對(duì)全體現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)人員進(jìn)行安全、技術(shù)交底，明確工作任務(wù)，使全體施工現(xiàn)場(chǎng)各級(jí)人員掌握工程特點(diǎn)及安全操作規(guī)程、施工安全措施、安全注意事項(xiàng)。對(duì)施工作業(yè)人員定期進(jìn)行安全活動(dòng)和總結(jié)，并有記錄，必要時(shí)請(qǐng)甲方派員參加。

2.5開(kāi)工前提供維護(hù)工程的施工組織方案、施工作業(yè)計(jì)劃、安全管理制度、組織措施和技術(shù)措施，對(duì)復(fù)雜或危險(xiǎn)性較大的工程必須訂立單項(xiàng)措施。

2.6禁止使用未成年人及老弱、殘人員。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的新入人員（包括臨時(shí)工、合同工與參加勞動(dòng)人員）必須進(jìn)行三級(jí)安全教育及交待現(xiàn)場(chǎng)安全注意事項(xiàng)，相關(guān)記錄、資料正確齊全，方可進(jìn)場(chǎng)作業(yè)。對(duì)技術(shù)性較強(qiáng)的工作禁止使用臨時(shí)工、民工或勞務(wù)協(xié)作工，臨時(shí)招用的民工進(jìn)行適合現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的安全教育后方可進(jìn)行地面輔助作業(yè)工作，民工、臨時(shí)工的安全責(zé)任均由乙方負(fù)責(zé)。

2.7施工期間，各種交通工具、設(shè)備和工具等均由乙方自備。工程使用的施工機(jī)械、工器具及防護(hù)設(shè)施的必須有安全檢查記錄。交通工具、設(shè)備和工具的維修與保養(yǎng)，以及在使用過(guò)程中發(fā)生故障或傷亡事故的費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)承擔(dān)。甲方不負(fù)任何連帶責(zé)任。2.8施工時(shí)，乙方嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，并做好各種安全防范措施，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)安全工作，明確安全員。對(duì)在正在使用的設(shè)備上施工的，應(yīng)與甲方一起制定詳細(xì)的施工方案才能施工。施工中一旦發(fā)現(xiàn)有安全隱患的，乙方應(yīng)立即停工，并報(bào)告甲方及其他有關(guān)職能部門(mén)，采取措施整治后確保萬(wàn)無(wú)一失再施工。施工人員進(jìn)行作業(yè)時(shí)必須正確穿戴好安全防護(hù)用品，切實(shí)保證施工中的人身、設(shè)備安全。

2.9乙方施工人員應(yīng)持有勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)的上崗證方可參加施工。對(duì)從事垂直運(yùn)輸機(jī)械、安裝拆卸、爆破等特種作業(yè)的，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的安全作業(yè)培訓(xùn)，并取得特種作業(yè)操作資格證書(shū)后方可上崗作業(yè)。全體施工人員（包括民工）必須按甲方規(guī)定佩證上崗。

2.10乙方應(yīng)在施工現(xiàn)場(chǎng)的危險(xiǎn)部位設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。乙方對(duì)工程施工可能造成損害的毗鄰建筑物、構(gòu)筑物和地下管線(xiàn)、電力、通信線(xiàn)路等，應(yīng)當(dāng)采取專(zhuān)項(xiàng)防護(hù)措施。如沒(méi)有防護(hù)，或防護(hù)不當(dāng)而導(dǎo)致既有設(shè)施損壞，由乙方承擔(dān)一切責(zé)任。

2.11及時(shí)詳細(xì)地對(duì)沿線(xiàn)交叉跨越、高低壓線(xiàn)路等進(jìn)行實(shí)地踏勘，提供書(shū)面資料，便于甲方協(xié)調(diào)配合。2.12乙方必須接受甲方監(jiān)督和指導(dǎo)，發(fā)生人身事故或危及施工安全情況，必須立即報(bào)告甲方。乙方負(fù)責(zé)人（安全施工第一責(zé)任者）對(duì)甲方提出的有效意見(jiàn)必須及時(shí)整改。

2.13負(fù)責(zé)合同中規(guī)定由乙方承擔(dān)有關(guān)職責(zé)。

3、安全考核：3.1若因乙方人員違反本責(zé)任書(shū)或違反《安規(guī)》及安全規(guī)章制度，由此造成的一切后果均由乙方承擔(dān)全部安全責(zé)任。

3.2若因合同期內(nèi)乙方維護(hù)不力或安全防護(hù)措施不到位，造成重大安全責(zé)任事故，一切后果均由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。甲方并且可以作出取消其代維資格，合同終止的處理。

3.2若因乙方人員積極采取有效防范措施，無(wú)違反本責(zé)任書(shū)或違反《安規(guī)》及安全規(guī)章制度，并在合同期內(nèi)沒(méi)有發(fā)生責(zé)任安全事故，甲方應(yīng)對(duì)乙方在安全工作上給于適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。4、本責(zé)任書(shū)一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，責(zé)任書(shū)中未盡事宜，雙方協(xié)商解決。本責(zé)任書(shū)經(jīng)雙方簽章后生效。甲方蓋章：