廠房改造成商業(yè)

舊廠房改商業(yè)，5條道路供你選！-12-03?新趨勢(shì)?新思維?HYPERLINK商業(yè)與地產(chǎn)隨著都市化步伐的加緊和都市經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的轉(zhuǎn)型，曾經(jīng)代表都市工業(yè)文明、象征都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工廠及工廠群逐步退出歷史舞臺(tái)，而這些舊工廠的價(jià)值及其所蘊(yùn)含的歷史痕跡并未隨之消失，相反，隨著全新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)等新鮮血液的注入，舊廠房的生命也通過(guò)承載功效的變化重新煥發(fā)出生機(jī)，再一次推動(dòng)著都市的變遷。本文將通過(guò)國(guó)內(nèi)外舊工廠改造的發(fā)展歷程及典型案例來(lái)探究舊工廠成功改造的種種成因。一、國(guó)外舊改成功案例分析1.美國(guó)紐約SOHO區(qū)：舊工廠變身潮流街區(qū)類(lèi)別：改造街區(qū)位置：美國(guó)紐約特色：通過(guò)功效布局的整合，打成綜合性的潮流街區(qū)SOHO是英語(yǔ)單詞SouthOfHouston的縮寫(xiě)，指的是處在紐約下城Houston街。1850年的SOHO地區(qū)建起了大批鐵鑄的廠房，成為國(guó)際出名品牌的加工廠和藝術(shù)展覽區(qū)。60年代，某些重要由畫(huà)家和雕塑家構(gòu)成的藝術(shù)家陸續(xù)搬進(jìn)SOHO區(qū)，把這些空置的工廠變成工作室。到70年代，政府將這個(gè)地區(qū)劃分成居住區(qū)并加以保護(hù)，某些商家和有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的畫(huà)廊也相繼進(jìn)入，使SOHO發(fā)展成集居住、商業(yè)和藝術(shù)為一身的一種完善的社區(qū)，被譽(yù)為“藝術(shù)家的天堂”。今天的SOHO它是商業(yè)和藝術(shù)充足融合的區(qū)域，是富有個(gè)性的、有著深刻文化內(nèi)涵的商業(yè)區(qū)，是潮流的代名詞。年美國(guó)舊金山吉拉德里廣場(chǎng)類(lèi)別：工廠改造位置：美國(guó)加州舊金山漁人碼頭特色：全美第一座工廠改造的露天購(gòu)物中心1864年，這里叫做毛線磨坊(WoolenMill);1893年，意大利移民吉拉德里(DomingoGhirardeli)以細(xì)火慢熬生產(chǎn)的意大利巧克力，推出后大受歡迎，便買(mǎi)下這棟大樓作為工廠;1964年，已經(jīng)廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建筑被改建為商店及餐飲設(shè)施，成為全美第一座工廠轉(zhuǎn)型的露天購(gòu)物中心，并改名為“吉拉德里廣場(chǎng)”。而到了上世紀(jì)70年代，舊工廠改造風(fēng)潮進(jìn)入了延展期。隨著工業(yè)文明的衰落，越來(lái)越多的舊工廠改造在政府的主導(dǎo)下進(jìn)行功效上的再生;同時(shí)，日本也緊跟歐美部分加入了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和舊廠房改造之列，其代表項(xiàng)目是1974的倉(cāng)敷阿依比廣場(chǎng)項(xiàng)目(圖示案例2)。3.倉(cāng)敷阿依比廣場(chǎng)圖示案例3：1974年日本倉(cāng)敷阿依比廣場(chǎng)(倉(cāng)敷常春藤?gòu)V場(chǎng))項(xiàng)目：將一棟19世紀(jì)的紡織廠廠房改建成觀光旅館，通過(guò)巧妙的保存紅磚外墻的觀光及街區(qū)原貌，是當(dāng)代人仍然能體驗(yàn)舊時(shí)的風(fēng)光，這個(gè)改造獲得日本建筑界的最高獎(jiǎng)——建筑師學(xué)會(huì)獎(jiǎng)。類(lèi)別：工廠改造旅館位置：日本倉(cāng)敷岡山縣特色：保存紅磚外墻的觀光及街區(qū)原貌，觀光旅館倉(cāng)敷常春藤?gòu)V場(chǎng)由明治時(shí)期建成的倉(cāng)敷紡織廠改建而成，紅磚上攀爬著綠意盎然的常春藤，極富特色。其多功效廳“Floralcourt”的裝飾和墻面皆花意盎然，由建于大正早期(19世紀(jì)初)的工廠講堂改造而成。廣闊的酒店庭院內(nèi)，建筑與空間洋溢著明治、大正時(shí)期的浪漫氛圍，新與舊完美融合，并設(shè)有休憩廣場(chǎng)、文化設(shè)施、手工坊，是追求文化內(nèi)涵與舒適體驗(yàn)的各年紀(jì)層來(lái)賓的絕佳選擇。4.法國(guó)巴黎奧賽藝術(shù)博物館類(lèi)別：車(chē)站改造位置：法國(guó)巴黎特色：由火車(chē)站改造、巴黎三大藝術(shù)寶庫(kù)之一法國(guó)塞納河左岸的一座廢棄的火車(chē)站，在政府的主導(dǎo)下改建成擁有4000多建繪畫(huà)、雕塑及家具成列，面積超出萬(wàn)方的巴黎三大藝術(shù)寶庫(kù)之一。法國(guó)塞納河左岸的一奧賽火車(chē)站，由于站臺(tái)過(guò)短無(wú)法滿足新型火車(chē)的需求，在1939年后逐步被鐵路聯(lián)營(yíng)公司廢棄。1977年，吉斯卡爾.德斯坦總統(tǒng)決定實(shí)施蓬皮杜總統(tǒng)曾提出的方案，將舊火車(chē)站改造為博物館，改造工程從1983年開(kāi)始，一千名工人用了3的時(shí)間完畢。廢棄火車(chē)站成了擁有4000多建繪畫(huà)、雕塑及家具成列，面積超出萬(wàn)方的巴黎三大藝術(shù)寶庫(kù)之一。二、舊工廠改造的價(jià)值探索相對(duì)于世界的進(jìn)程步伐，中國(guó)的舊工廠改造始于上世紀(jì)末本世紀(jì)初。盡管起步較歐美要晚得多，然而發(fā)展的速度則要快得多，短短二十年的時(shí)間已經(jīng)進(jìn)入到第4階段。這固然由于中國(guó)的工業(yè)起步本身較晚有關(guān)，也與都市轉(zhuǎn)型的速度有關(guān)。自上海、北京、廣州、深圳四個(gè)領(lǐng)跑都市率先開(kāi)始了都市的轉(zhuǎn)型，同時(shí)也啟動(dòng)和改造了一批含有歷史意義的舊工廠改造項(xiàng)目，如上海的M50、8號(hào)橋，北京798，深圳華僑城OCT等(圖示5-從左到右依次排列)。近5年來(lái)，更多的都市出現(xiàn)退二進(jìn)三以及對(duì)城中村的改造，使舊工廠改造快速?gòu)囊痪€都市先二三線都市擴(kuò)展。圖示5上海的M50、8號(hào)橋、北京798、深圳華僑城OCT縱觀舊工廠改造的發(fā)展歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)都市經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的變化、產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)節(jié)，加上政府的指導(dǎo)及有關(guān)政策的推出是這股熱潮的核心動(dòng)因。然而，各地老廠房改造實(shí)踐中難言成功的現(xiàn)狀中，舊工廠改造對(duì)于一種都市發(fā)展的價(jià)值何在呢?從經(jīng)濟(jì)成本角度考量，都市幅員在不停地?cái)U(kuò)大，那些曾經(jīng)的舊工廠所占土地現(xiàn)今則是都市中心區(qū)域寸土寸金的資源。以上海為例，最初的18個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個(gè)是舊工廠改造項(xiàng)目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)等都市中心區(qū)域。因此，區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的首要體現(xiàn)。另首先，從建安成本角度而言，對(duì)舊廠房的改造其成本相對(duì)低于重新建造的成本投入，如大跨型廠房的改建成本普通會(huì)控制在總造價(jià)的10-20%。再次，舊廠房大空間、高樓層的物業(yè)條件，以及大面積多建筑物構(gòu)成的規(guī)模效應(yīng)，能為項(xiàng)目功效重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產(chǎn)品，以滿足個(gè)性化的需求，從而進(jìn)一步挖掘其商業(yè)價(jià)值，甚至開(kāi)創(chuàng)新的生活理念，SOHO、LOFT等產(chǎn)品的誕生就是最佳的證明。而在環(huán)境方面，現(xiàn)有的舊工廠大多產(chǎn)能落后、設(shè)備陳舊、缺少充足的環(huán)保手段，其對(duì)環(huán)境的污染和都市的破壞也是促使其變遷或消亡的因素之一。同時(shí)，推倒重建會(huì)造成的不同程度的環(huán)境破壞和大量材料資源的消耗。環(huán)境本身就是一種資源，而保護(hù)和循環(huán)運(yùn)用舊工廠也是對(duì)都市環(huán)境資源的保護(hù)行為。三、能做什么?舊工廠改造定位指導(dǎo)先看看國(guó)外的案例：圖示6：德國(guó)改造案例(依次為Schlffbau,KokereiZollvereinEssen,GassometerCity,LandschaftsparkNordDuisburg)圖示7：英國(guó):TateModemArt圖示8：美國(guó)：MassMoca圖示9：加拿大圖示10：日本我們?cè)趤?lái)看下國(guó)內(nèi)案例：北京798：(圖示11)北京尚8文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：(圖示12)上海1933：(圖示13)上海紅坊創(chuàng)意區(qū)(圖示14)上海田子坊：(圖示15)上海8號(hào)橋：(圖示16)深圳創(chuàng)意之都：(圖示17)深圳OCT：(圖示18)從這些地區(qū)的成功案例來(lái)看，舊工廠的改造已經(jīng)不僅僅拘泥于藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)，更多的是注入了商業(yè)的元素。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)相融相生極大豐富了改造項(xiàng)目的都市功效，而多元化的組合也進(jìn)一步提高了改造項(xiàng)目在都市中的存在感，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。這種BTB+BTC（零售業(yè)務(wù)及工程業(yè)務(wù)）的聯(lián)動(dòng)模式值得大多舊工廠改造項(xiàng)目借鑒。這其中，商業(yè)如何獲得成功是諸多改造項(xiàng)目面臨的最困難的問(wèn)題?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的改造項(xiàng)目更多是以產(chǎn)業(yè)為主的BTB單核驅(qū)動(dòng)，但是相信隨著越來(lái)越多的舊工廠進(jìn)入到這個(gè)領(lǐng)域，將形成含有中國(guó)特色的BTB+BTC雙輪驅(qū)動(dòng)模式。四、怎么做?舊工廠改造成功案例分享去年十月開(kāi)園的成都東區(qū)音樂(lè)公園就是一種謀求在產(chǎn)業(yè)與商業(yè)協(xié)同發(fā)展的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是依靠于四川中移動(dòng)無(wú)線音樂(lè)基地的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以“音樂(lè)”為靈魂和主題結(jié)合產(chǎn)業(yè)(無(wú)線音樂(lè)基地)和大眾音樂(lè)消費(fèi)的一種復(fù)合型(BTB+BTC)改造項(xiàng)目。以成都東區(qū)音樂(lè)公園為例，該項(xiàng)目的難點(diǎn)與這類(lèi)舊工廠的改造與任何一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操作相似，成功的定位、系統(tǒng)完善的預(yù)開(kāi)業(yè)管理和含有發(fā)明性、可操作性的運(yùn)行管理及優(yōu)化，三者缺一不可。在這樣的前提下，于傳統(tǒng)的老廠房能否找到一種新體現(xiàn)形式，擺脫剽竊模仿現(xiàn)有案例的舊路，而是在創(chuàng)新中尋找到突破?！俺啥紪|區(qū)音樂(lè)公園”在參考國(guó)內(nèi)外案例以及各方面專(zhuān)家的建設(shè)意見(jiàn)，著眼于本地的資源優(yōu)勢(shì)，將“音樂(lè)”定為這個(gè)項(xiàng)目的核心詞。那么如何讓項(xiàng)目構(gòu)建出既能確保在產(chǎn)業(yè)上高度滿足“音樂(lè)”定位的需求，同時(shí)又能滿足大眾音樂(lè)消費(fèi)的功效定位和業(yè)態(tài)組合呢?項(xiàng)目定位的進(jìn)一步梳理首當(dāng)其沖。成都東區(qū)音樂(lè)公園從產(chǎn)業(yè)端(BTB)和消費(fèi)端(BTC)兩方面入手，擬定項(xiàng)目的四大功效定位、七大業(yè)態(tài)(圖示19、20)，全方面呈現(xiàn)了一種以音樂(lè)為主題的，集商務(wù)、休閑、娛樂(lè)為一體的新形態(tài)商業(yè)街區(qū)。同時(shí)，從資源平衡性的角度出發(fā)，提出了定位與后期招商匹配的核心要素，為第二階段的預(yù)開(kāi)業(yè)管理奠定穩(wěn)固的基礎(chǔ)。圖示19四大功效定位圖示20七大業(yè)態(tài)第二階段的預(yù)開(kāi)業(yè)管理是一種系統(tǒng)性強(qiáng)、涉及面廣的重要環(huán)節(jié)。良好的預(yù)開(kāi)業(yè)管理不僅能夠減少成本、縮短開(kāi)業(yè)周期，且能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品定位落地、確?？蛻敉顿Y價(jià)值最大化。在此階段的工作涉及多方面，既獨(dú)立又環(huán)環(huán)相扣。具體可歸納為下列4大方面：1.布局及動(dòng)線規(guī)劃方面：有舊廠房改造需要面對(duì)重大課題之一。最重要的是由于舊廠房都是先用物業(yè)的運(yùn)用，因此，需要充足理解各物業(yè)條件，尋找到相匹配的業(yè)態(tài)，然后結(jié)合整體動(dòng)線進(jìn)行合理有效的布局，提高運(yùn)用率，減少投資成本，包含的內(nèi)容也諸多，大致可分為幾個(gè)環(huán)節(jié)：(1)通過(guò)項(xiàng)目立地的研究分析，擬定項(xiàng)目的出入口和主動(dòng)線，水平動(dòng)線和空間布局，同時(shí)擬定公共空間及配套設(shè)備設(shè)施點(diǎn)。(2)充足分析區(qū)域內(nèi)各廠房的物業(yè)構(gòu)造，匹配對(duì)應(yīng)的定位業(yè)態(tài)，并結(jié)合動(dòng)線及交通組織的規(guī)劃，合理的對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行布局。(3)根據(jù)已擬定的招商對(duì)象需求，涉及面積、層高、水電、隔油排污等方面的需求進(jìn)行具體的鋪位切割，并提供完整的店鋪交房條件。(4)對(duì)于一種園區(qū)或街區(qū)型項(xiàng)目而言，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)立非常重要;另外，商戶的店招、戶外廣告、景觀照明、臨電預(yù)置等設(shè)施的點(diǎn)位規(guī)劃和原則也是必不可少的內(nèi)容。2.招商方面諸多環(huán)節(jié)中，招商方略的制訂尤為核心，其中又以租戶租戶和商務(wù)條件設(shè)定為核心：(1)租戶組累計(jì)劃及談判方略：針對(duì)招商短板，提出階段性加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)客流驅(qū)動(dòng)型租戶這一概念，進(jìn)一步協(xié)助成都東區(qū)音樂(lè)公園合理把控招商節(jié)奏。另首先，為了確保商戶不偏離項(xiàng)目定位的方向，創(chuàng)立引入商戶的五大評(píng)審原則，并通過(guò)評(píng)審會(huì)的方式進(jìn)行把控。(2)商務(wù)條件設(shè)定根據(jù)項(xiàng)目的收益預(yù)測(cè)，結(jié)合談判方略、市場(chǎng)租金調(diào)查擬定租金收益模型(涉及對(duì)初始租金、租期、上漲幅度、合約期、收取方式、發(fā)展周期等方面的設(shè)定)、租金收取模式及其它商務(wù)條件，如免租優(yōu)惠設(shè)定、裝修免租設(shè)定、停車(chē)場(chǎng)優(yōu)惠、廣告牌優(yōu)惠計(jì)劃等。3.運(yùn)行管理原則運(yùn)行管理原則SOP是運(yùn)行的基石，是運(yùn)行準(zhǔn)備的重中之重，必須確保完備，不可無(wú)視任何一種運(yùn)行細(xì)節(jié)的管理方法，減少將來(lái)可能引發(fā)的混亂。這部分的工作涉及制訂運(yùn)行中的規(guī)章制度及各類(lèi)原則，是項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)作的保障。整個(gè)期間共分為營(yíng)運(yùn)管理、物業(yè)管理、客戶管理三大板塊，涵蓋15項(xiàng)具體工作，如運(yùn)行公司業(yè)務(wù)架構(gòu)、崗位職能、薪酬體系、日常運(yùn)行管理、園區(qū)經(jīng)營(yíng)提高體系、運(yùn)行管理電子系統(tǒng)建立、商戶管理、物業(yè)管理、促銷(xiāo)管理、公共空間臨時(shí)租賃管理、投訴管理、培訓(xùn)等等。4.營(yíng)銷(xiāo)推廣和實(shí)施方面：成都東區(qū)音樂(lè)公園的成功開(kāi)業(yè)離不開(kāi)行之有效的營(yíng)銷(xiāo)推廣方略。對(duì)于舊工廠改造項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，單純做出產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣方略提高項(xiàng)目的人氣，以推動(dòng)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的共同發(fā)展。(圖示21)。具體到成都東區(qū)音樂(lè)公園，從形象定位消費(fèi)者訴求，從宣傳標(biāo)語(yǔ)到宣傳工具、從宣傳推廣渠道制訂到內(nèi)容的設(shè)計(jì)，從營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃到具體執(zhí)行。建立起項(xiàng)目品牌的出名度，引發(fā)業(yè)界和消費(fèi)者的雙重關(guān)注，吸引客流，點(diǎn)燃項(xiàng)目的引爆點(diǎn)。不同于銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)行為是長(zhǎng)久的、持久的，一時(shí)的人氣興盛未必能夠長(zhǎng)久，特別對(duì)于改造項(xiàng)目，先天在商業(yè)上的需要在運(yùn)行的過(guò)程中保持更快速的反映以及精確的應(yīng)對(duì)。結(jié)合成都東區(qū)音樂(lè)公園這個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，火爆的開(kāi)園讓這個(gè)項(xiàng)目擁有良好的開(kāi)始，在近六個(gè)月的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中也仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。例如，定位訴求與業(yè)態(tài)租戶的聯(lián)動(dòng)推廣問(wèn)題、目的消費(fèi)者需求與業(yè)態(tài)及品牌的匹配性問(wèn)題、項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)與品牌的平衡性問(wèn)題等。針對(duì)這些問(wèn)題，建議運(yùn)行方應(yīng)加強(qiáng)大