《資產(chǎn)評估》考試真題及答案

2005年注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》真題及答案一、單項選擇題（共30題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意）A.成交價格B.重建成本C.交換價值D.勞動價值A(chǔ).評估方法B.評估原則C.評估程序D.評估依據(jù)的市場條件3. 甲設(shè)備作為被評估企業(yè)中的一個要素資產(chǎn)，在持續(xù)使用前提下，其評估價值應(yīng)該是（）。A.它的最佳使用價值B.它的正常變現(xiàn)價值C.它對企業(yè)的貢獻(xiàn)價值D.它的快速變現(xiàn)價值4. 資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的基本標(biāo)準(zhǔn)之一是看其是否具有（）。A.歷史成本B.歷史收益C.預(yù)期成本D.預(yù)期收益5. 某收益性資產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現(xiàn)率為10%，其評估價值最接近于（）。A.178B.180C.188D.2006. 某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.1400B.1700C.1800D.19707. 某被估房地產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為30年，經(jīng)專業(yè)評估人員分析，評估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞增，設(shè)定的折現(xiàn)率為l0%，該房地產(chǎn)的評估值最接近于（）萬元。A.555B.560C.625D.6508. 被評估對象為某企業(yè)的無形資產(chǎn)，預(yù)計該無形資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日后未來5年每年的收益維持在120萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產(chǎn)，經(jīng)專家分析認(rèn)為，該無形資產(chǎn)在第五年末的預(yù)期出售價格約為200萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，該無形資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.455B.580C.655D.13249. 在資產(chǎn)評估程序中，首先要明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項，其中包括明確（）。A.資產(chǎn)的價值類型及定義B.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書格式C.資產(chǎn)評估計劃類型D.資產(chǎn)評估過程中的具體步驟10. 某被評估設(shè)備為l992年l2月購入，賬面原值l2萬元，評估基準(zhǔn)日為2004年12月31日。目前市場上無法獲得該設(shè)備相關(guān)售價信息。已知該類設(shè)備1992年的定基物價指數(shù)為l02%，l998年的定基物價指數(shù)為116%，自1999年開始，同類物價指數(shù)每年比上一年上升4%，若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設(shè)備的評估值最接近于（）萬元。A.5.34B.6.15C.6.65D.7.8511. 已知被評估設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的主材費(fèi)為100萬元，設(shè)備的主材費(fèi)為全部成本的85%，行業(yè)平均成本利潤率為l0%，不考慮其他因素，則設(shè)備的重置成本最接近于（）萬元。A.123.53B.129.41C.135.29D.135.8812. 某被評估設(shè)備目前已不再生產(chǎn)，該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比，在完成相同生產(chǎn)任務(wù)的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗電100萬度，如果每名操作工人的工資及其他費(fèi)用為每年1.8萬元，每度電的價格為0.45元，自評估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用8年，折現(xiàn)率為l0%，企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則該設(shè)備的功能性貶值最接近于（）萬元。A.130B.180C.310D.33813. 某被評估實驗室設(shè)備已投入使用5年，按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，在5年內(nèi)應(yīng)正常工作14600小時。由于實驗室利用率低，如果按一年365天計算，在過去的5年內(nèi)平均每天只工作4個小時。經(jīng)專家分析，若按過去5年的實際利用率預(yù)測，自評估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用l5年，若不考慮其他因素，則該設(shè)備的成新率最接近于（）。A.72%B.75%C.82%D.86%14. 評估對象為一套設(shè)備，該設(shè)備與同新型設(shè)備相比，在每年產(chǎn)量相同的條件下，多耗費(fèi)材料10萬元。同時由于市場競爭原因，導(dǎo)致在評估基準(zhǔn)日后該設(shè)備生產(chǎn)的產(chǎn)品銷售價格將下降，經(jīng)分析，由此導(dǎo)致企業(yè)每年利潤總額減少20萬元。若該設(shè)備尚可使用5年，折現(xiàn)率為l0%，所得稅稅率為33%，不考慮其他因素，則該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（）萬元。A.50.8B.75.8C.76.2D.1l3.715. 在房地產(chǎn)評估中，綜合資本化率r與土地價值L、土地資本化率r1、建筑物價值B.建筑物資本化率r2之間的關(guān)系為（）。16. 被評估非專利技術(shù)自評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為8年，經(jīng)專業(yè)評估人員分析，評估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，若折現(xiàn)率為10%，該非專利技術(shù)的評估值最接近于（）萬元。A.189B.25lC.377D.40417. 某企業(yè)年產(chǎn)塑料件產(chǎn)品l0萬件，由于采用了一項專利技術(shù)，使每件產(chǎn)品的成本由原來的3元降到2.5元，同時由于該專利技術(shù)提高了產(chǎn)品質(zhì)量，產(chǎn)品售價（不含稅）由原來的每件l5元上升到l7元。假設(shè)評估基準(zhǔn)日后該專利使用權(quán)剩余使用年限為5年，產(chǎn)量不變，折現(xiàn)率為10%.企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮流轉(zhuǎn)稅及其他因素，則該專利使用權(quán)的評估值最接近于（）萬元。A.63.50B.69.75C.88.52D.94.7818. 被評估對象為一項專有技術(shù)，在該項技術(shù)的研制過程中消耗材料21萬元。動力消耗40萬元，支付科研人員工資30萬元。評估人員經(jīng)過市場調(diào)查詢證，確定科研人員創(chuàng)造性勞動倍加系數(shù)為1.3，科研平均風(fēng)險系數(shù)為0.5，該項無形資產(chǎn)的投資報酬率為25%，行業(yè)基準(zhǔn)收益率為30%，如采用倍加系數(shù)法估算該項專有技術(shù)的重置成本，其重置成本最接近于（）萬元。A.120B.150C.250D.26019. 甲企業(yè)擬許可乙企業(yè)使用其商標(biāo)，注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法對該商標(biāo)使用權(quán)的投資價值進(jìn)行評估時，預(yù)測其未來收益的范圍應(yīng)為（）。A.甲企業(yè)與乙企業(yè)使用該商標(biāo)全部產(chǎn)品帶來的收益B.乙企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)及投資收益C.甲企業(yè)使用被評估商標(biāo)產(chǎn)品帶來的收益D.乙企業(yè)使用被許可商標(biāo)產(chǎn)品帶來的收益20. 根據(jù)我國《著作權(quán)法》的規(guī)定，（）屬于受版權(quán)保護(hù)的作品。A.時事新聞B.歷法、通用表格和公式C.法律法規(guī)D.地圖、示意圖21. 某企業(yè)發(fā)行五年期一次還本付息債券10萬元，年利率6%，單利計息，評估基準(zhǔn)日至到期日還有3年，若以國庫券利率5%作為無風(fēng)險報酬率，風(fēng)險報酬率取3%，則該債券的評估價值最接近于（）元。A.93672B.103198C.111454D.12037022. 甲公司賬面有多項控股和非控股的長期投資，評估師運(yùn)用加和法評估甲公司時，其原始資料應(yīng)以（）數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。A.甲公司報表及所有被投資的公司的報表B.甲公司與控股公司的合并報表C.甲公司與所有投資公司的合并報表D.甲公司與非控股公司的合并報表23. 甲公司委估的應(yīng)收款項賬面原值5000元，壞賬準(zhǔn)備500元，凈值4500元。評估時確定其回收風(fēng)險損失率20%，審計機(jī)構(gòu)確定的壞賬準(zhǔn)備為800元，該應(yīng)收款項的評估值接近于（）元。A.3600B.3700C.4000D.450024. 運(yùn)用年限法估測設(shè)備的實體性貶值率或成新率，其假設(shè)前提是（）。A.設(shè)備不存在功能性貶值B.設(shè)備不存在經(jīng)濟(jì)性貶值C.設(shè)備不存在功能性貶值也不存在經(jīng)濟(jì)性貶值D.設(shè)備的實體性損耗與使用時間成線性關(guān)系25. 從不同口徑收益額與其評估值的價值內(nèi)涵的角度考慮，利用凈利潤指標(biāo)作為企業(yè)價值評估的收益額，其資本化價值應(yīng)該是企業(yè)的（）價值。A.部分股權(quán)B.所有者權(quán)益C.投資資本D.總資產(chǎn)26. 按照現(xiàn)行國有資產(chǎn)評估項目管理制度規(guī)定，國有資產(chǎn)評估項目實行（）制度。A.立項和確認(rèn)B.立項和審批C.審批和備案D.核準(zhǔn)和備案27. 與國際評估準(zhǔn)則相比，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的一個突出特點是制定了資產(chǎn)評估（）。A.指南B.指導(dǎo)意見C.具體準(zhǔn)則D.基本準(zhǔn)則28. 目前最具影響力的國際性評估專業(yè)準(zhǔn)則是（）。A.國際評估準(zhǔn)則委員會制定的《國際評估準(zhǔn)則》B.美國評估促進(jìn)會制定的《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》C.歐洲評估師聯(lián)合會制定的《歐洲評估準(zhǔn)則》D.英國皇家特許測量師學(xué)會制定的《評估指南》29. 《國際評估準(zhǔn)則》認(rèn)為，資產(chǎn)評估中的“折舊”應(yīng)當(dāng)是一個與（）有關(guān)的概念。A.市場B.資產(chǎn)類型C.會計原則D.稅收政策30. 被評估企業(yè)經(jīng)評估后的所有者權(quán)益100萬元，流動負(fù)債200萬元，長期負(fù)債100萬元，長期投資150萬元，被評估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是（）萬元。A.150B.200C.250D.400二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31. 在資產(chǎn)評估中引入價值類型理論的根本目的是（）。A.為管理部門合理確認(rèn)評估結(jié)果提供指引B.為管理部門合理審批評估機(jī)構(gòu)提供指引C.為評估人員科學(xué)合理地進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引D.為評估人員合理確定資產(chǎn)價格提供指引E.為評估報告使用者恰當(dāng)使用評估結(jié)果提供指引32. 土地的自然特性包括（）等。A.稀缺性B.位置的固定性C.質(zhì)量的差異性D.利用的多方向性E.可壟斷性33. 從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，自然資源可分為（）。A.可再生的非耗竭性資源B.不可再生的非耗竭性資源C.生物資源D.土地資源E.不可再生的耗竭性資源34. 在無形資產(chǎn)評估中，通過無形資產(chǎn)鑒定環(huán)節(jié)，可以解決（）等問題。A.確認(rèn)無形資產(chǎn)是否存在B.鑒別無形資產(chǎn)的種類C.確定評估方法D.確定收益水平及風(fēng)險E.確定評估價值35. 注冊資產(chǎn)評估師采用收益法對商標(biāo)權(quán)進(jìn)行評估時需重點收集的資料包括（）。A.宏觀經(jīng)濟(jì)政策對商標(biāo)產(chǎn)品的影響B(tài).商標(biāo)產(chǎn)品市場占有率C.商標(biāo)設(shè)計、注冊費(fèi)用D.商標(biāo)的使用范圍36. 企業(yè)價值評估的目標(biāo)通常是企業(yè)的（）價值。A.總資產(chǎn)B.所有者權(quán)益C.長期投資D.長期債務(wù)E.部分股權(quán)37. 專利技術(shù)與專有技術(shù)相比，具有（）等特征。A.地域性B.公開性C.收益性D.明確的時間性38. 根據(jù)有關(guān)行業(yè)自律管理的規(guī)定。對于違反資產(chǎn)評估職業(yè)道德的注冊資產(chǎn)評估師，行業(yè)協(xié)會可以對其進(jìn)行（）等自律懲戒措施。A.警告B.罰款C.通報批評D.取消執(zhí)業(yè)資格39. 我國資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)則體系在縱向關(guān)系上包括（）等層次。A.基本準(zhǔn)則B.職業(yè)道德基本準(zhǔn)則C.具體準(zhǔn)則D.評估指南E.指導(dǎo)意見40. 《國際評估準(zhǔn)則》的核心內(nèi)容包括（）等。A.《國際評估準(zhǔn)則l——市場價值基礎(chǔ)評估》B.《國際評估準(zhǔn)則2——非市場價值基礎(chǔ)評估》C.《國際評估準(zhǔn)則3——評估報告》D.應(yīng)用指南l——以財務(wù)報告為目的的評估E.應(yīng)用指南2——以貸款為目的的評估三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分，（四）題l8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應(yīng)列出公式]（一）甲評估機(jī)構(gòu)于2005年1月對A公司進(jìn)行評估，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%，第三年每股收益率為l0%，從第四年起，因生產(chǎn)、銷售步入正軌，專利產(chǎn)品進(jìn)入成熟期，因此每股收益率可達(dá)l2%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的水平上。如果無風(fēng)險報酬率為4%，風(fēng)險報酬率為6%，評估基準(zhǔn)日為2005年1月1日，求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（要求：最終結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位。）（二）被評估資產(chǎn)為一待開采金屬礦的探礦權(quán)。該礦由甲勘探隊于2001年1月初開始進(jìn)行投資勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的資料，具備了投資開采的條件。2004年1月甲勘探隊擬將勘探成果轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)并由乙企業(yè)進(jìn)行開采，要求評估探礦權(quán)價值，并將評估基準(zhǔn)日確定為2004年1月1日。評估人員調(diào)查得知，甲勘探隊在3年的勘探過程中，每年投資l00萬元，資金均勻投入，在這三年的過程中，相應(yīng)物價指數(shù)每年遞增5%.該金屬礦可開采量為1000萬噸。乙企業(yè)從2004年1月開始投資，如果每年投資500萬元，資金均勻投入，3年后可形成年開采礦石l00萬噸的生產(chǎn)能力。假設(shè)該礦礦石每噸售價500元，每年獲得的利潤總額為銷售收入的l5%，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為l0%，假設(shè)除投資條件外不考慮其他因素，求該探礦權(quán)的轉(zhuǎn)讓價值。要求：采用約當(dāng)投資——貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法，結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位。（三）被評估企業(yè)為一擬準(zhǔn)備上市的酒店，評估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財務(wù)狀況詳見2003年利潤表，表中補(bǔ)貼收入30萬元為因“非典”原因國家給予的退稅收入，營業(yè)外支出l5萬元為防“非典”發(fā)生的專項支出。評估人員對該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對歷史數(shù)據(jù)分析后，對該企業(yè)正常經(jīng)營情況下的有關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)做出如下判斷：1. 由于非典原因，該企業(yè)2003年的實際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營收入的60%；2. 企業(yè)主營業(yè)務(wù)成本約占主營業(yè)務(wù)收入的50%，營業(yè)費(fèi)用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%，管理費(fèi)用約占主營業(yè)務(wù)收入的5%；3. 財務(wù)費(fèi)用（利息支出）約占主營業(yè)務(wù)收入的10%，其中長期負(fù)債利息占財務(wù)費(fèi)用的80%；4. 主營業(yè)務(wù)稅金及附加占主營業(yè)務(wù)收入的5.5%；5. 企業(yè)所得稅稅率為33%2003年利潤表項目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11000000.00減：主營業(yè)務(wù)成本3550000.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加555000.00二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列6395000.00加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費(fèi)用880000.00管理費(fèi)用9100000.00財務(wù)費(fèi)用1080000.00其中：利息支出1180000.00三、營業(yè)利潤（虧損“-”號填列）13135000.00加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補(bǔ)貼收入15300000.00營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17150000.00四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列18285000.00減：所得稅（所得稅稅率為33%）1994050.00五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22190950.00評估人員根據(jù)被評估企業(yè)的實際情況及未來發(fā)展前景，選取了同行業(yè)5個上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、計算和調(diào)整得到一組價值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據(jù)如下：（1）市盈率為l0；（2）每股市價與每股無負(fù)債凈利潤的比率為7；（3）每股市價與每股主營業(yè)務(wù)利潤的比率為3.8要求：根據(jù)上述資料運(yùn)用市場法評估該酒店市場價值。（最終評估值以算術(shù)平均數(shù)為準(zhǔn)，運(yùn)算中以萬元為單位，評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。（四）被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%.評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25000平方米的大廈，其中l(wèi)-2層為商場，每層建筑面積為300O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為l900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：1. 將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入；2. 大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為3000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入；3. 專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%；4. 預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2000元，出租率可達(dá)100%，第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%；5. 管理費(fèi)用為租金的5%，稅金為租金的l7.5%，保險費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的l%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息；6. 開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價及土地開發(fā)費(fèi)用之和的25%；7. 房地產(chǎn)綜合資本化率為8%；8. 每年按365天計算：9. 本項目不考慮所得稅因素。根據(jù)上述條件，試對該宗地的價值進(jìn)行評估（要求：評估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。參考答案一、單項選擇題（共30題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意）1.C2.D3.C4.D5.C6.A7.B8.B9.A10.C11.B12.B13.D14.A15.B16.B17.A18.C19.D20.D21.B22.A23.C24.D25.B26.D27.D28.A29.A30.B二、多項選擇題（共10題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.CE32.BC33.CD34.AB35.ABD36.ABD37.ABD38.ACD39.ACDE40.ABC三、綜合題[共4題，共50分。其中（一）題10分，（二）題l0分，（三）題12分，（四）題l8分。有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應(yīng)列出公式]（一）（二）（三）收益調(diào)整表項目行本年累計數(shù)一、主營業(yè)務(wù)收入11666700.00減：主營業(yè)務(wù)成本3833300.00主營業(yè)務(wù)稅金及附加591668.50二、主營業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）6741731.50加：其它業(yè)務(wù)利潤（虧損以“-”號填列）7減：營業(yè)費(fèi)用883300.00管理費(fèi)用983300.00財務(wù)費(fèi)用10166700.00三、營業(yè)利潤（虧損以“-”導(dǎo)填列）

13408431.50加：投資收益（虧損以“-”號填列）14補(bǔ)貼收入15營業(yè)外收入16減：營業(yè)外支出17四、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）18408431.50減：所得稅（33%）19134782.39五、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）22273649.111.主營業(yè)務(wù)收入=100÷60%=166.67（萬元）（1分）2. 主營業(yè)務(wù)成本=166.67×50%=83.33（萬元）（1分）3. 主營業(yè)務(wù)稅金及附加=166.67×5.5%=9.17（萬元）（1分）4. 營業(yè)費(fèi)用=166.67×5%=8.33（萬元）（0.5分）5. 管理費(fèi)用=166.67×5%=8.33（萬元）（0.5分）6. 財務(wù)費(fèi)用=166.67×10%=16.67（萬元）（1分）7. 無負(fù)債凈利潤=2736+16.67×（1-33%）=38.53（萬元）（1分）8. 主營業(yè)務(wù)利潤=74.17（萬元）（1分）9. 凈利潤=27.36（萬元）（1分）10. 根據(jù)市盈率計算的酒店價值=27.36×10=273.60（萬元）（1分）11. 根據(jù)無負(fù)債凈利潤價值比率計算的酒店價值=38.53×7=269.71（萬元）（1分）12. 根據(jù)主營業(yè)務(wù)利潤價值比率計算的酒店價值=74.17×3.8=281.85（萬元）（1分）13. 評估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（萬元）（1分）（四）解一：1. 1——2樓面積3000×2=6000（平方米）（0.3分）2. 3——5層面積1900×3=5700（平方米）（0.3分）3. 6層及6層以上面積25000-6000-5700=13300（平方米）（0.2分）4. 年總收入（元）6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）=12000000十3744900+10922625（3分）=266675255. 年總費(fèi)用（元）26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13（3分）6. 年利潤總額26667525-6832693.13=19834831.87（元）（0.2分）解二：1. 1——2樓面積3000×2=6000=0.6（萬平方米）（0.3分）2. 3——5層面積1900×3=5700（平方米）=0.57（萬平方米）（0.3分）3. 6層及以上面積2.5-0.6-0.57=1.33（萬平方米）（0.2分）4. 年總收入（萬元）0. 6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9（3分）=2666.755. 年總費(fèi)用2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（萬元）（3分）6. 年利潤2666.75-683.27=1983.48（萬元）（0.2分）

投資分析第一次作業(yè)（1-2章）一、單項選擇題1.項目市場分析（C）。A.只在可行性研究中進(jìn)行B.只在項目評估中進(jìn)行C.在可行性研究和項目評估中都要進(jìn)行D.僅在設(shè)計項目產(chǎn)品方案時進(jìn)行2.計算項目的財務(wù)凈現(xiàn)值所采用的折現(xiàn)率為（B）。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.財務(wù)凈現(xiàn)值率D.資本金利潤率3.由項目產(chǎn)出物產(chǎn)生并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟(jì)效益是項目的（A）。A.直接效益B.間接效益C.外部效益D.全部效益4.已知終值F求年金A應(yīng)采用（C）。A.資金回收公式B.年金終值公式C.償債基金公式D.年金現(xiàn)值公式5.計算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值時所采用的折現(xiàn)率為（C）。A.基準(zhǔn)收益率B.利率C.社會折現(xiàn)率D.內(nèi)部收益率二、名詞解釋投資回收期投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間。項目周期項目周期又稱項目發(fā)展周期，它是指一個項目從設(shè)想、立項、籌資、建設(shè)、投產(chǎn)運(yùn)營直至項目結(jié)束的整個過程。項目周期大體可分為三個時期：投資前期、投資期和運(yùn)營期，每個時期又分為若干個的工作階段。德爾菲法德爾菲法又稱專家調(diào)查法；它是按照規(guī)定程序以匿名方式多輪征詢專家意見，并采用統(tǒng)計處理方法得出預(yù)測結(jié)論的一種經(jīng)驗判斷預(yù)測法。在項目市場分析中，此法主要用于確定項目投資方向、新產(chǎn)品開發(fā)方向和需求前景預(yù)測等?，F(xiàn)金流量現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是把投資項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映投資項目在其壽命期(包括項目的建設(shè)期和生產(chǎn)期)內(nèi)實際發(fā)生的流入與流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動及其流動數(shù)量。三、簡答題1．什么是現(xiàn)金流量？工業(yè)投資項目常見的現(xiàn)金流量有哪些？現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是把投資項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映投資項目在其壽命期(包括項目的建設(shè)期和生產(chǎn)期)內(nèi)實際發(fā)生的流入與流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動及其流動數(shù)量。它只反映投資項目的現(xiàn)金收支，不反映非現(xiàn)金收支(如折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等)，并且要明確現(xiàn)金收支實際發(fā)生的時間。對于各種工業(yè)項目而言，現(xiàn)金流入一般包括產(chǎn)品銷售收入、回收固定資產(chǎn)余值和回收流動資金；現(xiàn)金流出一般包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等。2．簡述項目市場分析的意義。項目市場分析主要是指通過市場調(diào)查和市場預(yù)測，了解和掌握項目產(chǎn)品的供應(yīng)、需求、價格等市場現(xiàn)狀，并預(yù)測其未來變動趨向，為判斷項目建設(shè)的必要性和合理性提供依據(jù)。項目市場分析的意義：市場分析是項目可行性研究和項目評估的重要內(nèi)容；市場分析是確定項目合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模的重要依據(jù)；市場項分析是設(shè)計項目產(chǎn)品方案的重要依據(jù)；市場分析是選擇目工藝技術(shù)和廠址的重要依據(jù)。四、計算題1．某企業(yè)興建一工業(yè)項目，第一年投資1200萬元，第二年投資2000萬元，第三年投資1800萬元，投資均在年初發(fā)生，其中第二年和第三年的投資使用銀行貸款，年利率為12%。該項目從第三年起開始獲利并償還貸款，10年內(nèi)每年年末獲凈收益1500萬元，銀行貸款分5年等額償還，問每年應(yīng)償還銀行多少萬元？畫出企業(yè)的現(xiàn)金流量圖。附：(F/P,12%,1)=1.1200(A/P,12%,5)=0.2774解：（2）將第2、3年投資折算到3年末，貸款及利息共計：[2000*（F/P,12%,1）+1800]*(F/P,12%,1)=4524.8萬元，從第3年開始，分5年還款，每年還款額為：4524．80*（A/P,12%,5）=4524.80*0.2774=1255.18萬元。2．某投資項目各年的現(xiàn)金流量如下表（單位：萬元）：年份現(xiàn)金流量01234~101.投資支出3001200400

2.除投資以外的其他支出

5008003.收入

100015004.凈現(xiàn)金流量-300-1200-400500700試用財務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)判斷該項目在財務(wù)上是否可行（基準(zhǔn)收益率為12%）。附：(P/F,12%,1)=0.8929(P/F,12%,2)=0.7972(P/F,12%,3)=0.7118(P/A,12%,7)=4.5638解：取i1=25%，（P/F,25%,1）=，（P/F,25%,2）=，(P/F,25%,3)=，(P/A,25%,7)=，PNPV（i1）=-300-1200（P/F,25%,1）-400（P/F,25%,2）+500(P/F,25%,3)+700(P/A,25%,7)(P/F,25%,3)=-300-1200*0.80-400*0.64+500*0.512+700*3.1611*0.512=32.94取i2=30%，（P/F,30%,1）=，（P/F,30%,2）=，(P/F,30%,3)=，(P/A,30%,7)=，PNPV（i2）=-300-1200（P/F,30%,1）-400（P/F,30%,2）+500(P/F,30%,3)+700(P/A,30%,7)(P/F,30%,3)=-300-1200*0.7692-400*0.5917+500*0.4552+700*2.8021*0.4552=-339.26FIRR=25%+>12%所以，項目可行。

投資分析第二次作業(yè)（3-4章）一、單項選擇題1.敏感性因素是指（A）。A．該因素稍一發(fā)生變動就會引起項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生較大變動B．該因素稍一發(fā)生變動就會引起項目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生較小變動C．該因素稍一發(fā)生變動就會使項目承擔(dān)較小風(fēng)險D．能夠使項目獲得較高利潤的因素2．一般來說，盈虧平衡點越低（D）。A．項目盈利機(jī)會越少，承擔(dān)的風(fēng)險也越小B．項目盈利機(jī)會越多，承擔(dān)的風(fēng)險也越大C．項目盈利機(jī)會越少，承擔(dān)的風(fēng)險越大D．項目盈利機(jī)會越多，承擔(dān)的風(fēng)險越小3.社會折現(xiàn)率是下列哪一項的影子價格？（D）A.基準(zhǔn)收益率B.利率C.匯率D.資金4.由于項目使用投入物所產(chǎn)生的并在項目范圍內(nèi)計算的經(jīng)濟(jì)費(fèi)用是項目的（A）。A.直接費(fèi)用B.間接費(fèi)用C.外部費(fèi)用D.全部費(fèi)用5.在線性盈虧平衡分析中，盈虧平衡點（D）。A.只能用產(chǎn)銷量表示B.只能用銷售收入表示C.只能用銷售單價表示D.可以用多種指標(biāo)表示二、名詞解釋1．

影子價格影子價格，又稱為最優(yōu)計劃價格，是指當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠反映社會勞動的消耗、資源的稀缺程度和市場供求狀況的價格。換句話說，影子價格是人為確定的一種比現(xiàn)行市場價格更為合理的價格。它不用于商品交換，而是僅用于預(yù)測、計劃和項目國民經(jīng)濟(jì)效益分析等目的。從定價原則看，它力圖更真實地反映產(chǎn)品的價值、市場供求狀況和資源稀缺程度。從定價效果看，它有助于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。2．

經(jīng)濟(jì)換匯成本經(jīng)濟(jì)換匯成本，是用貨物影子價格、影子工資和社會折現(xiàn)率計算的為生產(chǎn)出口產(chǎn)品而投入的國內(nèi)資源現(xiàn)值(以人民幣表示)與生產(chǎn)出口產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值(通常以美元表示)之比，亦即換取1美元外匯所需要的人民幣金額，是分析評價項目實施后在國際上的競爭力，進(jìn)而判斷其產(chǎn)品應(yīng)否出口的指標(biāo)。3．

盈虧平衡點盈虧平衡點是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目生產(chǎn)成本等于項目銷售收入的點，它通常以產(chǎn)銷量、銷售收入、生產(chǎn)能力利用率、單位產(chǎn)品售價等指標(biāo)表示。三、簡答題1、什么是轉(zhuǎn)移支付？在項目國民經(jīng)濟(jì)效益分析中為什么要采用影子價格度量項目的費(fèi)用和效益？某些直接與項目有關(guān)的現(xiàn)金收支(如項目得到的國家補(bǔ)貼、以及項目支付的各種國內(nèi)稅金、國內(nèi)借款利息和職工工資等)盡管在財務(wù)效益分析中要作為效益(現(xiàn)金流人)和費(fèi)用(現(xiàn)金流出)，但由于這些收支發(fā)生在國內(nèi)各部門之間，從國民經(jīng)濟(jì)角度來看，這些收支并未造成國內(nèi)實際資源的增加和減少，在項目國民經(jīng)濟(jì)效益分析中它們不能作為效益和費(fèi)用，而應(yīng)作為內(nèi)部的“轉(zhuǎn)移支付”從原效益和費(fèi)用中剔除。在項目國民經(jīng)濟(jì)效益分析中，采用影子價格度量項目的費(fèi)用和效益，主要是為了真實地反映項目對國民經(jīng)濟(jì)所作的凈貢獻(xiàn)，因為現(xiàn)行價格往往是扭曲的，不能真實地反映產(chǎn)品的價值、市場供求狀況和資源希缺程度，采用現(xiàn)行價格度量項目的費(fèi)用和效益，不能真實地反映項目對國民經(jīng)濟(jì)所作的凈貢獻(xiàn)。2、簡述在項目國民經(jīng)濟(jì)效益分析中識別費(fèi)用和效益的基本原則。項目國民經(jīng)濟(jì)效益分析是從國民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，考察項目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)。識別費(fèi)用和效益的基本原則是：凡項目對國民經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)，即由于項目的興建和投產(chǎn)給國民經(jīng)濟(jì)帶來的各種效益，均應(yīng)計為項目的效益；反之，凡國民經(jīng)濟(jì)為項目所付出的代價、即國民經(jīng)濟(jì)為項目建設(shè)和生產(chǎn)所付出的全部代價，均應(yīng)計為項目的費(fèi)用。四、計算題1．

某工廠設(shè)計年產(chǎn)量為50萬件產(chǎn)品，每件售價（P）14元，單位產(chǎn)品變動成本（V）為10元/件，固定成本（F）60萬元。試求用產(chǎn)銷量（Q）、銷售收入（R）、生產(chǎn)能力利用率（S）、產(chǎn)品價格等表示的盈虧平衡點和產(chǎn)銷量安全度、價格安全度。解：P=14元/件，V=10元/件，Q0=50萬件，F(xiàn)=60萬元Q*=，R*=PQ*=14×15=210萬元，S*=，P*=，產(chǎn)銷量安全度=1-S*=1-30%=70%，價格安全度=1-P*/P=1-11.2/14=20%。2．已知某產(chǎn)品的生產(chǎn)成本函數(shù)和銷售收入函數(shù)分別為TC=180000+100Q+0.01Q2，TR=300Q-0.01Q2，試求其盈虧平衡產(chǎn)銷量和最大盈利產(chǎn)銷量。解：TC=TR有：180000+100Q+0.01Q2=300Q-0.01Q2-0.02Q2+200Q+180000=0，解得，盈虧平衡點：Q1=1000,Q2=9000。利潤M=TR-TC=-0.02Q2+200Q-180000在時,M有最大值，即M=5000，最大值為：-0.02*50002+200*5000-180000=320000。投資分析第三次作業(yè)（5-6章）一、單項選擇題1．用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營活動的投資叫做（C）。A.土地開發(fā)投資B.房屋開發(fā)投資C.房地產(chǎn)經(jīng)營投資D.房地產(chǎn)中介服務(wù)投資2.某股份公司發(fā)行2億股股票，則每一股代表公司（C）的2億分之一。A.總資產(chǎn)B.總負(fù)債C.凈資產(chǎn)D.凈利潤3．如果房地產(chǎn)投資者的預(yù)期收益率為15%，在通貨膨脹率為8%的情況下，投資者以原價出售，實際收益率為（A）。A.7%B.8%C.15%D.23%4.某股票預(yù)期每股收益0.35元,同期市場利率為2.5%,則該股票理論價格是（D）。A.10元B.15元C.12元D.14元5．風(fēng)俗習(xí)慣、名人效應(yīng)等因素影響房地產(chǎn)投資水平，這種影響稱為（D）。A.國內(nèi)形勢的影響B(tài).國家政策的影響C.地理因素的影響D.時尚程度的影響二、名詞解釋1．國房景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)的簡稱，從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況，反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)。2．股票的基本分析基本分析法就是利用豐富的統(tǒng)計資料，運(yùn)用多種多樣的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用多種分析方法從宏觀的經(jīng)濟(jì)大氣候、中觀的行業(yè)興衰以及微觀的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和前景進(jìn)行分析，對企業(yè)所發(fā)行的股票作出接近現(xiàn)實的客觀的評價，并盡可能預(yù)測其未來的變化，作為投資者選購的依據(jù)。3．股票票面價格是股份公司發(fā)行股票時所標(biāo)明的每股股票的票面金額。它表明每股對公司總資產(chǎn)所占的比例以及該股票持有者在股利分配時所應(yīng)占有的份額。二、簡答題1．簡述房地產(chǎn)投資具有保值增值功能的原因。供給有限。需求不斷增加：⑴城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；⑵人口的集聚；⑶生活水平的提高。2．簡述股票技術(shù)分析理論所依據(jù)的三項市場假設(shè)。技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)是基于三項合理的市場假設(shè)：(1)市場行為涵蓋一切信息；(2)價格沿趨勢移動；(3)歷史會重演。三、計算題1．某房地產(chǎn)項目財務(wù)評估數(shù)據(jù)如下：正常年份的產(chǎn)量為52萬平方米，銷售收入為33652萬元，可變成本為11151萬元，銷售稅金為1578萬元，年固定成本為10894萬元。求盈虧平衡點的產(chǎn)銷量。解：P=33652/52=647.15元/平方米F=10894萬元t=1578/52=30.35元/平方米V=11151/52=214.44元/平方米

投資分析第三次作業(yè)（5-6章）一、單項選擇題1．用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營活動的投資叫做（C）。A.土地開發(fā)投資B.房屋開發(fā)投資C.房地產(chǎn)經(jīng)營投資D.房地產(chǎn)中介服務(wù)投資2.某股份公司發(fā)行2億股股票，則每一股代表公司（C）的2億分之一。A.總資產(chǎn)B.總負(fù)債C.凈資產(chǎn)D.凈利潤3．如果房地產(chǎn)投資者的預(yù)期收益率為15%，在通貨膨脹率為8%的情況下，投資者以原價出售，實際收益率為（A）。A.7%B.8%C.15%D.23%4.某股票預(yù)期每股收益0.35元,同期市場利率為2.5%,則該股票理論價格是（D）。A.10元B.15元C.12元D.14元5．風(fēng)俗習(xí)慣、名人效應(yīng)等因素影響房地產(chǎn)投資水平，這種影響稱為（D）。A.國內(nèi)形勢的影響B(tài).國家政策的影響C.地理因素的影響D.時尚程度的影響二、名詞解釋1．國房景氣指數(shù)國房景氣指數(shù)是全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)的簡稱，從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況，反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)。2．股票的基本分析基本分析法就是利用豐富的統(tǒng)計資料，運(yùn)用多種多樣的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用多種分析方法從宏觀的經(jīng)濟(jì)大氣候、中觀的行業(yè)興衰以及微觀的企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和前景進(jìn)行分析，對企業(yè)所發(fā)行的股票作出接近現(xiàn)實的客觀的評價，并盡可能預(yù)測其未來的變化，作為投資者選購的依據(jù)。3．股票票面價格是股份公司發(fā)行股票時所標(biāo)明的每股股票的票面金額。它表明每股對公司總資產(chǎn)所占的比例以及該股票持有者在股利分配時所應(yīng)占有的份額。二、簡答題1．簡述房地產(chǎn)投資具有保值增值功能的原因。供給有限。需求不斷增加：⑴城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；⑵人口的集聚；⑶生活水平的提高。2．簡述股票技術(shù)分析理論所依據(jù)的三項市場假設(shè)。技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)是基于三項合理的市場假設(shè)：(1)市場行為涵蓋一切信息；(2)價格沿趨勢移動；(3)歷史會重演。三、計算題1．某房地產(chǎn)項目財務(wù)評估數(shù)據(jù)如下：正常年份的產(chǎn)量為52萬平方米，銷售收入為33652萬元，可變成