我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)率的影響

PAGE我國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)率的影響摘要在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，內(nèi)需不旺而居民儲(chǔ)蓄居高不下的社會(huì)背景下，本文從理論和實(shí)證兩個(gè)方面深入研究在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，房?jī)r(jià)波動(dòng)如何影響居民儲(chǔ)蓄，試圖為我國(guó)高房?jī)r(jià)、高儲(chǔ)蓄、低消費(fèi)的現(xiàn)象給予合理解釋本文首先介紹房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄變動(dòng)的理論，接著分析房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同主體儲(chǔ)蓄行為的影響，房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民儲(chǔ)蓄的實(shí)證分析，最后提出房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的發(fā)展對(duì)策。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)，城鎮(zhèn)居民，儲(chǔ)率

TheeffectofhousepriceonthestoragerateofurbanresidentsinChinaAbstractInChina'srealestatemarketpricescontinuetorise,sluggishdomesticdemandandhighhouseholdsavingsunderthesocialbackground,thispaperfromtwoaspectsoftheoryandempiricalresearchintheperiodofeconomictransformationinChina,howtoinfluencethefluctuationsinthepricesofhouseholdsavings,tohighpricesandhighstorageofourstorageandlowconsumptionphenomenontogivereasonableexplanationthispaperfirstintroducesthepricefluctuationandchangesinhouseholdsavingstheory,thenanalyzestheimpactofpricefluctuationsonthesavingsbehaviorofdifferentsubjects,anempiricalanalysisoftheimpactofpricefluctuationsinhouseholdsavings,andfinallyputforwardthedevelopmentcountermeasuresofhousepricefluctuationsandsavings.Keywords:Houseprice,urbanresidents,storagerate目錄

目錄第一章緒論 11.1研究背景和意義 11.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 11.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 11.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 11.3主要內(nèi)容和結(jié)構(gòu) 2第二章房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄變動(dòng)的理論 22.1居民家庭資產(chǎn)主要構(gòu)成 22.2房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄聯(lián)系的理論分析 32.3購(gòu)房需求的理論模型與居民儲(chǔ)蓄 42.3.1住房的消費(fèi)一投資需求模型與居民儲(chǔ)蓄行為 42.3.2住房的使用成本模型與居民的儲(chǔ)蓄行為 5第三章房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同主體儲(chǔ)蓄行為的影響 53.1居民儲(chǔ)蓄一購(gòu)房行為分析 53.2房?jī)r(jià)波動(dòng)與不同微觀主體的儲(chǔ)蓄行為 63.3房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄總量的影響 6第四章房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民儲(chǔ)蓄的實(shí)證分析 64.1我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的數(shù)據(jù)分析 64.2房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的關(guān)系模型 84.2.1居民儲(chǔ)蓄的影響因素分析 84.2.2模型構(gòu)建 94.3總量數(shù)據(jù)的實(shí)證研究一基于VAR模型 94.3.1數(shù)據(jù)的來(lái)源，樣本選取及數(shù)據(jù)處理 94.3.2VAR模型的建立 94.3.3單位根檢驗(yàn) 104.3.4時(shí)間序列間協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn) 114.3.5向量誤差修正模型(VEC) 114.3.6脈沖響應(yīng)函數(shù)(IRF) 11第五章房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的發(fā)展對(duì)策 125.1正確引導(dǎo)居民的住房需求 125.2改善我國(guó)住房的供給結(jié)構(gòu) 135.3深化我國(guó)住房金融的發(fā)展 135.4完善我國(guó)的住房保障法規(guī) 14結(jié)論 14資料來(lái)源和參考文獻(xiàn) 15PAGE16第一章緒論1.1研究背景和意義房地產(chǎn)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是各國(guó)居民消費(fèi)和投資的重要組成部分，也是個(gè)人與機(jī)構(gòu)持有的主要實(shí)物資產(chǎn)。這表明，房產(chǎn)已逐漸成為我國(guó)普通居民家庭價(jià)值量最大的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，一方面作為耐用消費(fèi)來(lái)說(shuō)，其價(jià)格的上漲通過(guò)影響居民的消費(fèi)意愿和消費(fèi)數(shù)量來(lái)影響居民的儲(chǔ)蓄行為，這主要取決于住房的需求彈性;另一方面作為投資品來(lái)說(shuō)，其價(jià)格的上漲，將引起居民預(yù)期收益和總財(cái)富的變化，從而影響居民的消費(fèi)一儲(chǔ)蓄行為。而房?jī)r(jià)變動(dòng)又可以通過(guò)儲(chǔ)蓄一投資渠道對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。因此，研究房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響及其影響的渠道，對(duì)我們清楚的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響具有重要意義。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮多年，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，政府刺激住宅消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需的政策不能達(dá)到預(yù)期效果，與此同時(shí)居民消費(fèi)率不斷下降，儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)烈，儲(chǔ)蓄率長(zhǎng)期居高不下，高房?jī)r(jià)與高儲(chǔ)蓄并存的現(xiàn)狀成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響儲(chǔ)蓄的機(jī)理，有助于全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與居民儲(chǔ)蓄的內(nèi)在聯(lián)系，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)度波動(dòng)通過(guò)儲(chǔ)蓄一投資渠道對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的影響;對(duì)居民購(gòu)房行為的動(dòng)機(jī)分析以及房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同微觀主體儲(chǔ)蓄行為的影響分析可為政府管理部門(mén)監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、利用房市調(diào)控居民消費(fèi)一儲(chǔ)蓄行為，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展提供理論指導(dǎo)與實(shí)證支持。對(duì)它國(guó)經(jīng)驗(yàn)的研究還為我國(guó)解決居民住房問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升和居民儲(chǔ)蓄總量連年上漲并存的背景下，本文的研究對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定具有前瞻性及現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀長(zhǎng)期以來(lái)，學(xué)者們較為重視資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的影響，而在資產(chǎn)選擇時(shí)又多以股票為代表，這在一定程度上忽視了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄與消費(fèi)的影響。并且即使在現(xiàn)有文獻(xiàn)中，研究房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響的文獻(xiàn)也相對(duì)較少。實(shí)際上，自從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)居民家庭儲(chǔ)蓄總額除少數(shù)年份略有波動(dòng)外，總體上是逐年上漲的。而房地產(chǎn)作為一國(guó)財(cái)富的重要組成部分，是重要的投資領(lǐng)域，也是家庭實(shí)物資產(chǎn)的主要組成部分。各國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)是多數(shù)家庭最大的投資，在美國(guó)家庭中，凈財(cái)富的40%是以房地產(chǎn)的形式持有的。因此在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，學(xué)者們都就房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響進(jìn)行了深入研究。1.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀雖然近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以快速發(fā)展，但由于我國(guó)住房改革后的時(shí)間還較短，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有完全走向成熟，房地產(chǎn)相關(guān)研究還集中于房?jī)r(jià)是否合理，市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論以及房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系、房?jī)r(jià)波動(dòng)與貨幣政策、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的研究上，而房?jī)r(jià)波動(dòng)與消費(fèi)一儲(chǔ)蓄的研究相對(duì)比較薄弱，尤其是房?jī)r(jià)與儲(chǔ)蓄的研究。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究較多，并分析了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的潛在隱患。如袁志剛(2003)，謝百三(2003)，易憲容(2004)指出我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展背后存在的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前要警惕房地產(chǎn)泡沫。還有學(xué)者謝經(jīng)榮(2002)研究了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根源，認(rèn)為真實(shí)需求不會(huì)引發(fā)泡沫，投機(jī)炒作是產(chǎn)生泡沫的主要原因。許承明(2007)通過(guò)構(gòu)建模型分析了利率政策、按揭比例、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和交易成本等因素對(duì)房地產(chǎn)均衡以及價(jià)格泡沫的影響程度。較多學(xué)者(王駭驥，2000;武少俊，2000;沈悅、劉洪玉，2004等)針對(duì)房地產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)價(jià)格與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系進(jìn)行了深入研究，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)烈的拉動(dòng)或“波及效應(yīng)”，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展有重要互動(dòng)影響，定量分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與GNP在增長(zhǎng)上相關(guān)性系數(shù)達(dá)到0.86。沈悅(2004)通過(guò)對(duì)1995-2002年的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析，結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)基本面與住宅價(jià)格之間存在相對(duì)穩(wěn)定的均衡關(guān)系，但是加入年度虛擬變量進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)2001-2002年兩者的穩(wěn)定關(guān)系明顯減弱。綜合來(lái)看，各種研究肯定了房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，但較為忽視兩者的傳導(dǎo)機(jī)制，尤其是忽視消費(fèi)這一重要傳導(dǎo)渠道以及經(jīng)濟(jì)基本面變化對(duì)住宅變化率的解釋水平弱化原因等方面的研究?，F(xiàn)有文獻(xiàn)大都關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格總量指標(biāo)與貨幣政策的關(guān)系(錢(qián)小安，1998;成家軍，2004;瞿強(qiáng)，2001等)，尤其關(guān)注股價(jià)對(duì)貨幣政策的影響(易綱、王召，2002;馮用富，2003;石建民，2001;齊宏偉，2006)，相對(duì)忽視房地產(chǎn)、匯率等其他資產(chǎn)與貨幣政策的影響，值得注意的是房?jī)r(jià)與貨幣政策的相關(guān)性開(kāi)始受到重視(王維安、賀聰，2005)。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)一儲(chǔ)蓄的影響，更多的學(xué)者從消費(fèi)的角度進(jìn)行了研究。王國(guó)軍(2004認(rèn)為隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)一些服務(wù)與消費(fèi)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越大。謝經(jīng)榮(2003)認(rèn)為地產(chǎn)泡沫破滅后，由于匯率的變化，收入增長(zhǎng)速度放慢等原因，居民消費(fèi)信心不足，消費(fèi)能力下降。劉洪玉等(2003)從家庭資產(chǎn)組合角度來(lái)研究住宅資產(chǎn)的功能，也涉及到了住宅與消費(fèi)的關(guān)系。減旭恒(2003)、孫鳳(2003)'則把房地產(chǎn)納入我國(guó)居民資產(chǎn)選擇范疇研究其對(duì)消費(fèi)的影響。劉建江(2005在解釋了房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上提出了財(cái)富效應(yīng)的六種傳導(dǎo)渠道。劉建江(2005)'從消費(fèi)函數(shù)的角度診釋了房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。從儲(chǔ)蓄的角度來(lái)研究的文獻(xiàn)則比較少。沈恒(2005)從理論及現(xiàn)實(shí)可行性角度分析了建立住房?jī)?chǔ)蓄銀行的必要性。其主要是解決我國(guó)中低收入家庭的流動(dòng)約束問(wèn)題，并沒(méi)有涉及到房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)儲(chǔ)蓄的影響。郭英丹(2006)""運(yùn)用緩沖儲(chǔ)蓄模型實(shí)證檢驗(yàn)得出房?jī)r(jià)上漲對(duì)我國(guó)儲(chǔ)蓄無(wú)顯著影響，而教育與醫(yī)療對(duì)我國(guó)儲(chǔ)蓄有顯著影響。綜合來(lái)看，我國(guó)在這一領(lǐng)域的研究較少，這是一大不足。1.3主要內(nèi)容和結(jié)構(gòu)本文首先介紹房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄變動(dòng)的理論，接著分析房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同主體儲(chǔ)蓄行為的影響，房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民儲(chǔ)蓄的實(shí)證分析，最后提出房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的發(fā)展對(duì)策。第二章房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄變動(dòng)的理論2.1居民家庭資產(chǎn)主要構(gòu)成居民資產(chǎn)從總體上包括兩部分:一部分是實(shí)物資產(chǎn)，一部分是金融資產(chǎn)。從我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的實(shí)物資產(chǎn)主要包括住宅(這可能是占比重最大的一部分)，其他實(shí)物資產(chǎn)以及耐用消費(fèi)品;金融資產(chǎn)主要包括手持現(xiàn)金、儲(chǔ)蓄存款、有價(jià)證券(主要是股票與證券)以及由保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)間接持有的金融資產(chǎn)等。在居民持有的實(shí)物資產(chǎn)中，一般耐用消費(fèi)品僅可作為消費(fèi)品滿(mǎn)足人們的生活需要而不具有投資屬性，人們持有一般耐用消費(fèi)品有一定的數(shù)量限制，而房地產(chǎn)則不同，它具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，即可以滿(mǎn)足人們的生活需要，也可以作為一種投資方式獲取收益，在居民持有的實(shí)物資產(chǎn)中占有很大比重。家庭以不同形式持有資產(chǎn)的目的無(wú)非是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與增值。家庭增加財(cái)富的方式有兩種:直接方式和間接方式。直接方式就是通過(guò)儲(chǔ)蓄存款，間接方式就是通過(guò)居民持有資產(chǎn)價(jià)值的變化。居民選擇何種方式來(lái)持有財(cái)富受資產(chǎn)收益的影響，儲(chǔ)蓄存款的主要收益為利息收入，房地產(chǎn)的主要收益是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度。在利率固定，儲(chǔ)蓄存款收益一定的情況下，房?jī)r(jià)格上漲會(huì)不會(huì)影響人們對(duì)財(cái)富持有方式的改變，以及房?jī)r(jià)上漲如何來(lái)影響居民儲(chǔ)蓄行為進(jìn)而影響儲(chǔ)蓄總量?同時(shí)，從房地產(chǎn)耐用消費(fèi)品的角度，其價(jià)格波動(dòng)又是如何來(lái)影響居民儲(chǔ)蓄行為的，接下來(lái)我們通過(guò)建立房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄之間的內(nèi)在進(jìn)行深入分析。2.2房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄聯(lián)系的理論分析（1）房?jī)r(jià)波動(dòng)、儲(chǔ)蓄理論與居民儲(chǔ)蓄莫迪利安尼的生命周期假說(shuō)(Life-CycleHypothesis)認(rèn)為，消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)時(shí)考慮的是實(shí)現(xiàn)其一生的效用最大化，也就是使其一生的總資源在生命周期的各個(gè)階段做出最優(yōu)配置。（2）房?jī)r(jià)波動(dòng)、擠占效應(yīng)與居民儲(chǔ)蓄1)作為投資品的房產(chǎn)其價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響由于消費(fèi)和儲(chǔ)蓄均由收入來(lái)決定，兩者之間存在替代關(guān)系。我們可以通過(guò)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響來(lái)分析對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響。房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響主要通過(guò)財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)來(lái)發(fā)生作用。根據(jù)生命周期假說(shuō)，居民追求一生效用最大化，其消費(fèi)行為受一生財(cái)富的影響。如果房產(chǎn)是居民持有財(cái)富的組成部分，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，如果這種上漲是持久的并且是可以預(yù)期的，居民一生的總財(cái)富增加，按照持久收入假說(shuō)，房?jī)r(jià)上升的暫時(shí)收入變成了可以預(yù)期的持久收入，即使居民現(xiàn)期消費(fèi)的機(jī)會(huì)成本增加，居民仍然可以通過(guò)減少儲(chǔ)蓄存款或通過(guò)借貸消費(fèi)滿(mǎn)足一生的效用最大化。這就是房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)。2)作為消費(fèi)品的房產(chǎn)其價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響從消費(fèi)品的角度來(lái)考慮，消費(fèi)主要受收入的影響。居民對(duì)非耐用消費(fèi)品的消費(fèi)可以隨即期收入的增加或減少而進(jìn)行相應(yīng)的變動(dòng)，而對(duì)像住房這樣一次支付且支付金額較大的耐用消費(fèi)品的消費(fèi)除了受當(dāng)期收入的影響還要受前期積累一儲(chǔ)蓄的影響。居民在消費(fèi)耐用消費(fèi)品時(shí)必須經(jīng)歷一個(gè)“意愿(潛在需求)一積蓄一購(gòu)買(mǎi)(有效需求)”的階段，即決定購(gòu)買(mǎi)耐用消費(fèi)品的居民，在收入水平一定的條件下，必須“忍耐”和“等待”一段較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行積蓄，直到儲(chǔ)蓄的總量達(dá)到耐用消費(fèi)品的支付需要為止，這就形成了耐用消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)周期。當(dāng)房?jī)r(jià)保持不變，居民收入水平提高時(shí)，單個(gè)居民(或家庭)購(gòu)房支出總量不變，購(gòu)買(mǎi)周期將縮短，居民儲(chǔ)蓄總量將下降;當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，收入保持不變，或者收入的上漲速度低于房?jī)r(jià)的上漲速度(可以用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量)，居民要購(gòu)買(mǎi)同樣的住房就必須進(jìn)行更多的儲(chǔ)蓄以支付購(gòu)房需要，同時(shí)儲(chǔ)蓄時(shí)間增加，購(gòu)買(mǎi)周期變長(zhǎng)，居民儲(chǔ)蓄總量將增加。3）房?jī)r(jià)波動(dòng)、信貸政策與居民儲(chǔ)蓄美國(guó)金融學(xué)家于1949年在《定期放款與銀行流動(dòng)性理論》一書(shū)中提出了預(yù)期收入理論(TheAnticipatedIncomeTheory，為消費(fèi)信貸的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。預(yù)期收入理論認(rèn)為:商業(yè)銀行的流動(dòng)性狀態(tài)歸根到底是以未來(lái)收入為基礎(chǔ)的，并與其收入的大小成正相關(guān)。貸款期限并非是一個(gè)絕對(duì)的控制因素，只要預(yù)期的未來(lái)收入有保障，通過(guò)分期償還的形式，長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款和消費(fèi)信貸同樣可保障銀行的流動(dòng)性。該理論極大促進(jìn)了銀行以借款人未來(lái)收入為基礎(chǔ)提供長(zhǎng)期商業(yè)貸款、不動(dòng)產(chǎn)貸款和消費(fèi)貸款，使消費(fèi)者的消費(fèi)不再僅僅依據(jù)當(dāng)期收入和前期積累，還可以依據(jù)未來(lái)收入通過(guò)消費(fèi)信貸形成跨時(shí)預(yù)算約束。一方面，消費(fèi)信貸的迅速發(fā)展，改變了居民先儲(chǔ)蓄后消費(fèi)的傳統(tǒng)習(xí)慣和觀念;另一方面，隨著消費(fèi)信貸越來(lái)越深入人心，信貸政策對(duì)居民儲(chǔ)蓄行為的影響更加直接。一般來(lái)講，在完善的資本市場(chǎng)條件下，消費(fèi)者可以通過(guò)借貸平滑其一生的消費(fèi)，不存在流動(dòng)性約束。也就是說(shuō)，如果資本市場(chǎng)和信貸機(jī)制是完善的，居民預(yù)期收入及其一生中可動(dòng)用的資產(chǎn)都會(huì)對(duì)其現(xiàn)期消費(fèi)產(chǎn)生作用，不存在預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄。然而在我國(guó)，消費(fèi)信貸制度尚處于起步階段，信貸機(jī)制還不完善，居民的跨時(shí)借貸行為受到約束，從而影響了居民的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄行為。4）房?jī)r(jià)波動(dòng)、制度變遷與居民儲(chǔ)蓄我國(guó)從1978年開(kāi)始進(jìn)行改革，確立了住房市場(chǎng)化改革的方向。在住房改革的過(guò)程中，隨著改革的不斷深入，居民的不確定性不斷加強(qiáng)，對(duì)居民的儲(chǔ)蓄行為的影響也不斷加大。5）房?jī)r(jià)波動(dòng)、文化習(xí)慣與居民儲(chǔ)蓄中國(guó)古代人就有“耕者有其田，居者有其屋”的美好設(shè)想。受幾千年傳統(tǒng)文化影響，中國(guó)居民更偏好于擁有住房。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，人們選擇買(mǎi)房在于自有住房給居民帶來(lái)的不確性更小一些。中國(guó)居民喜歡穩(wěn)定的可預(yù)期的生活狀態(tài)，而租房具有太多的不確定性。因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，自有住房者的生活不會(huì)因房?jī)r(jià)的波動(dòng)受到影響，還會(huì)體會(huì)到房?jī)r(jià)升值帶來(lái)的信心，而租房者則會(huì)擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)租金的上漲，加大其生活成本，加上我國(guó)近來(lái)的政府調(diào)控政策無(wú)奈房?jī)r(jià)的上漲，租房者內(nèi)心的不確定性預(yù)期會(huì)更加強(qiáng)烈。這種不確定性預(yù)期必然影響租房者的儲(chǔ)蓄行為，即購(gòu)買(mǎi)住房為盡快實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定生活狀態(tài)而進(jìn)行大量的儲(chǔ)蓄。另外，中國(guó)傳統(tǒng)的家庭消費(fèi)觀念提倡勤儉持家，量入為出，盡量不從外界借錢(qián)?！凹葻o(wú)內(nèi)債，又無(wú)外債”被推崇為優(yōu)良的家庭消費(fèi)文化。在這種傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的作用下，居民總是會(huì)為預(yù)期支出的增加進(jìn)行足夠的儲(chǔ)蓄。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力下，未來(lái)支出的不確定性加大，中國(guó)居民更偏好于節(jié)約不必要的現(xiàn)期消費(fèi)進(jìn)行儲(chǔ)蓄以應(yīng)對(duì)未來(lái)支出。根據(jù)生命周期理論，人在年老時(shí)其財(cái)富的邊際消費(fèi)傾向越大。但是這與我國(guó)事實(shí)不符，我國(guó)傳統(tǒng)觀念認(rèn)為子女在結(jié)婚以后才算獨(dú)立，因此我國(guó)居民不僅為自己的一生而儲(chǔ)蓄，還要考慮子女的將來(lái)就業(yè)及婚嫁。加之我國(guó)從上世紀(jì)80年代開(kāi)始實(shí)行計(jì)劃生育政策，現(xiàn)在正處于第一代“獨(dú)生子女”的婚配年齡，住房?jī)r(jià)格上漲使父母擔(dān)心自己子女將來(lái)的居住及生活狀況，并且就業(yè)壓力的不斷加大，年輕一代的收入不確定性增加，父母年紀(jì)越大越勤儉節(jié)約，以為子女饋贈(zèng)更多的財(cái)富而儲(chǔ)蓄。2.3購(gòu)房需求的理論模型與居民儲(chǔ)蓄2.3.1住房的消費(fèi)一投資需求模型與居民儲(chǔ)蓄行為居民購(gòu)買(mǎi)住房目的可分為兩種，一是滿(mǎn)足消費(fèi)需求，二是追求投資收益。在考慮房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響時(shí)應(yīng)該考慮人們出于不同目的購(gòu)房需求對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響。Henderson和Ioannides(1983,1987)構(gòu)建了住房的消費(fèi)一投資需求模型("Consumption-InvestmentDemand"Model)。在該模型中，他們認(rèn)為住房是家庭財(cái)產(chǎn)組合的一部分，強(qiáng)調(diào)了家庭資產(chǎn)組合的選擇問(wèn)題。家庭對(duì)住房有消費(fèi)需求，消費(fèi)需求是房?jī)r(jià)，收入和財(cái)富的函數(shù);家庭出于對(duì)投資組合均衡及投資規(guī)模的考慮對(duì)住房也有投資需求。該模型分析認(rèn)為，如果投資需求大于消費(fèi)需求，家庭將會(huì)購(gòu)買(mǎi)住房成為住房擁有者;如果消費(fèi)需求大于投資需求，家庭將會(huì)繼續(xù)租賃住房或者是通過(guò)其他途徑購(gòu)買(mǎi)住房，例如選擇購(gòu)買(mǎi)較小面積的房屋。根據(jù)住房的消費(fèi)一投資模型，居民出于資產(chǎn)組合的多樣化或者是消費(fèi)需求來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。如果居民出于投資需求，那么作為家庭資產(chǎn)組成部分的房產(chǎn)與儲(chǔ)蓄之間就存在替代關(guān)系，其替代率取決于兩種資產(chǎn)的收益率，風(fēng)險(xiǎn)以及流動(dòng)性等。當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，預(yù)期收益率上升時(shí)，居民為獲得較高的資本收益率更傾向于減少儲(chǔ)蓄存款來(lái)增加持有房產(chǎn)的數(shù)量。但是出于資產(chǎn)多元化及風(fēng)險(xiǎn)的考慮，投資者不會(huì)將全部?jī)?chǔ)蓄用來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)而是在自己的資產(chǎn)組合目標(biāo)比例范圍內(nèi)來(lái)減少部分儲(chǔ)蓄。如果出于消費(fèi)需求，根據(jù)住房的消費(fèi)一投資需求模型，居民對(duì)住房的消費(fèi)需求是房?jī)r(jià)，收入和財(cái)富的函數(shù)。住房?jī)r(jià)格的上漲會(huì)降低居民的購(gòu)買(mǎi)力，從而降低居民的需求量;收入是當(dāng)期消費(fèi)和未來(lái)消費(fèi)的保證而財(cái)富是收入長(zhǎng)期積累的結(jié)果，收入和財(cái)富的增加都會(huì)促進(jìn)居民的住房消費(fèi)需求。住房消費(fèi)需求的形式又可以分為自己購(gòu)買(mǎi)住房消費(fèi)和租賃消費(fèi)兩種形式。居民采取不同的消費(fèi)形式對(duì)居民儲(chǔ)蓄行為有不同影響。如果居民偏好于選擇擁有住房消費(fèi)，則其就會(huì)在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)積累財(cái)富，增加儲(chǔ)蓄來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房;如果居民偏好于租賃消費(fèi)，則其儲(chǔ)蓄水平會(huì)保持平穩(wěn)狀態(tài)。由此可見(jiàn)，居民的住房消費(fèi)習(xí)慣直接影響了居民儲(chǔ)蓄。房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民儲(chǔ)蓄行為的影響還要考慮一國(guó)財(cái)富分配情況。住房的投資一消費(fèi)模型暗示了預(yù)期房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引起房產(chǎn)投資需求的上漲，而消費(fèi)需求所受影響較小，使得住房擁有率上升，對(duì)儲(chǔ)蓄數(shù)量產(chǎn)生影響。投資需求主要受持有財(cái)富數(shù)量的影響，房?jī)r(jià)上漲引起富有的人投資需求上升使該人群的儲(chǔ)蓄數(shù)量減少，但是貧窮的人購(gòu)房主要來(lái)自于消費(fèi)需求其受房?jī)r(jià)影響較小，即使房?jī)r(jià)上漲，貧窮的人也會(huì)不斷為預(yù)期支出的增加而進(jìn)行儲(chǔ)蓄，因此居民儲(chǔ)蓄總量的增加還是減少受富有和貧窮人的力量對(duì)比。如果一國(guó)的財(cái)富主要集中在少數(shù)人手里，消費(fèi)需求引起儲(chǔ)蓄的增加將大于投資需求的引起儲(chǔ)蓄的減少，整個(gè)國(guó)家的居民儲(chǔ)蓄總量將會(huì)增加;如果一國(guó)富有的人較多，則投資需求為主，儲(chǔ)蓄總量將會(huì)減少;如果一國(guó)的財(cái)富分配比較均勻，投資需求和消費(fèi)需求對(duì)儲(chǔ)蓄的影響相互抵消，儲(chǔ)蓄總量的變動(dòng)不明顯。2.3.2住房的使用成本模型與居民的儲(chǔ)蓄行為Rosen(1979)，最早提出了住房使用成本模型("UserCost"Model)。該模型認(rèn)為居民選擇購(gòu)買(mǎi)住房還是租賃住房取決于購(gòu)買(mǎi)住房與租賃住房之間的相對(duì)成本。相對(duì)成本被定義為擁有住房的使用成本與房屋價(jià)值之比和租金價(jià)格與房?jī)r(jià)之比之間的比較。其中住房的使用成本是所得稅稅率、房屋自然折舊率、居住時(shí)間、抵押貸款利率、財(cái)產(chǎn)稅率以及預(yù)期房產(chǎn)升值率的函數(shù)。但是在標(biāo)準(zhǔn)的使用成本模型中不包括工作穩(wěn)定性、房?jī)r(jià)波動(dòng)狀況、失業(yè)率和家庭財(cái)富變量，因此不能解釋這些變量與居民購(gòu)房選擇行為之間的關(guān)系。HendershottandWon(1992)加入了風(fēng)險(xiǎn)收益擴(kuò)展了該模型，使該模型的預(yù)測(cè)結(jié)果與投資需求模型極為相似。房屋的使用成本模型中包含了抵押貸款利率，并認(rèn)為較高的抵押貸款利率，將影響居民的購(gòu)買(mǎi)能力，會(huì)降低住房擁有率。根據(jù)住房的使用成本模型，如果自有住房的使用成本低于租賃住房，居民就更傾向于購(gòu)買(mǎi)住房。購(gòu)買(mǎi)住房意味著一次性大額支出，必然會(huì)增加預(yù)計(jì)購(gòu)房前期的儲(chǔ)蓄;相反如果自有住房的使用成本高于租賃住房，居民就會(huì)更傾向于租賃住房，其儲(chǔ)蓄行為不會(huì)受到影響，但是這還要考慮到一國(guó)居民的消費(fèi)習(xí)慣及偏好。另外，根據(jù)擴(kuò)展的使用成本模型，抵押貸款利率變動(dòng)將影響購(gòu)房者的支付能力并增加購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)支付能力和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期的影響將影響購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿從而影響其儲(chǔ)蓄行為。具體來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)盅嘿J款利率提高時(shí)，即使房?jī)r(jià)保持不變，通過(guò)貸款方式購(gòu)買(mǎi)同樣住房將支付更多的利息，購(gòu)買(mǎi)成本增加使居民的購(gòu)房意愿下降。第三章房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同主體儲(chǔ)蓄行為的影響3.1居民儲(chǔ)蓄一購(gòu)房行為分析由于住房的特殊雙重屬性，使居民購(gòu)買(mǎi)住房的動(dòng)機(jī)存在多樣性。我們從住房的消費(fèi)品和投資品屬性出發(fā)，將居民購(gòu)買(mǎi)住房的動(dòng)機(jī)總結(jié)為以下幾點(diǎn):首先，滿(mǎn)足消費(fèi)需求。住房是居民一生中重要的耐用消費(fèi)品，為居民提供必不可少的生活空間和場(chǎng)所。居民對(duì)住房的消費(fèi)需求會(huì)隨著收入水平的改變而改變。從1978年改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)居民可支配收入不斷提高，人們生活日新月異，目前我國(guó)居民的生活水平已經(jīng)開(kāi)始由溫飽型向小康型過(guò)渡。居民在滿(mǎn)足吃穿等基本的生活需要以后，改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，購(gòu)買(mǎi)住房滿(mǎn)足基本的消費(fèi)需求成為居民一生中的重要大事。其次，追求穩(wěn)定的生活狀態(tài)。我國(guó)居民喜歡穩(wěn)定的生活狀態(tài)，在租賃市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)的環(huán)境下，居民更偏好于購(gòu)買(mǎi)住房。在我國(guó)，租賃房屋內(nèi)的配套設(shè)施很不完善，一般都是租賃者自身的配備，租賃者的搬遷成本很高，使其產(chǎn)生強(qiáng)烈的不穩(wěn)定感。而在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，用來(lái)租賃的住房設(shè)施齊全，租賃者只需攜帶自己的日常必備品即可。因此，在美國(guó)許多年輕人偏好于租賃，而在我國(guó)，即使是剛剛工作和結(jié)婚的年輕人也更傾向于購(gòu)買(mǎi)住房。第三，追求效用最大化和投資收益。根據(jù)住房使用成本模型，居民購(gòu)買(mǎi)住房的決定要受購(gòu)買(mǎi)住房的使用成本和租賃成本的影響。一般來(lái)說(shuō)租賃成本相對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲存在滯后，租賃成本小于購(gòu)買(mǎi)住房的使用成本，但是當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，購(gòu)買(mǎi)住房不僅可以滿(mǎn)足其居住需求又可以作為投資品獲取收益的特性使居民更偏好于購(gòu)買(mǎi)住房。另外，購(gòu)買(mǎi)住房給居民帶來(lái)的滿(mǎn)足感和穩(wěn)定感是租賃無(wú)法比的。根據(jù)莫迪利安尼的生命周期假說(shuō):人們總是在自己一生收入水平內(nèi)實(shí)現(xiàn)一生效用最大化，在生命的各期理性的決定消費(fèi)與儲(chǔ)蓄的數(shù)量。住房作為一種消費(fèi)品，其消費(fèi)數(shù)量與質(zhì)量同樣能夠給居民帶來(lái)效用。Rosen(1985)認(rèn)為影響居民購(gòu)買(mǎi)住房的因素有三個(gè):永久性收入(包括工資收入和非人力資本收入)，自有住房與租房之間的成本比較和家庭的生命周期特征。之所以是永久性收入而不是現(xiàn)期收入，是因?yàn)橘?gòu)房的選擇和消費(fèi)影響是長(zhǎng)期的。Jones(1989)，’認(rèn)為流動(dòng)性約束也是決定購(gòu)房選擇行為的重要因素。首先居民在年輕時(shí)尤其是工作的初期收入較低且沒(méi)有儲(chǔ)蓄會(huì)受到流動(dòng)性的約束，當(dāng)然居民可以選擇借貸消費(fèi)，但是即使是在信貸比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，由于存在信息不對(duì)稱(chēng)及道德風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房也需要支付一定比例的首付款，另外還有一定稅金和費(fèi)用，居民為購(gòu)買(mǎi)住房就必須為支付首付款及相關(guān)費(fèi)用而進(jìn)行儲(chǔ)蓄，因此，居民選擇何時(shí)購(gòu)買(mǎi)住房直接會(huì)影響居民的儲(chǔ)蓄行為。LouiseSheiner(1995)構(gòu)建了居民一生購(gòu)房選擇模型。3.2房?jī)r(jià)波動(dòng)與不同微觀主體的儲(chǔ)蓄行為微觀主體分類(lèi)方法有很多，年齡、收入水平和是否擁有住房所有權(quán)都可以作為劃分微觀主體的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)上文我們對(duì)居民一生的儲(chǔ)蓄一購(gòu)房選擇的行為分析，我們按照是否具有住房所有權(quán)進(jìn)行分類(lèi)。將宏觀總體分為自有住房者(已經(jīng)獲得住房所有權(quán)的居民)、租賃者(沒(méi)有獲得住房所有權(quán)租賃具有住房所有權(quán)者住房的居民)和住房所有權(quán)過(guò)渡者(己經(jīng)支付了首付款但是還沒(méi)有獲得住房所有權(quán)者)三類(lèi)微觀主體。3.3房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄總量的影響房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同的微觀主體影響因素不同，但各因素對(duì)儲(chǔ)蓄影響的傳導(dǎo)渠道均表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格波動(dòng)一住房需求一居民儲(chǔ)蓄行為。居民對(duì)住房的需求包括投資需求和消費(fèi)需求，無(wú)論是投資需求還是消費(fèi)需求均表現(xiàn)為兩個(gè)方面。對(duì)于住房的投資需求一是表現(xiàn)為居民進(jìn)行住房投資的愿望這屬于潛在投資需求，二是表現(xiàn)為居民實(shí)現(xiàn)住房投資的能力，兩者的綜合形成居民的有效投資需求;對(duì)于住房的消費(fèi)需求一是表現(xiàn)為居民獲得住房和提高居住水平的愿望這屬于潛在消費(fèi)需求，二是居民實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望的能力，兩者的綜合形成居民的有效消費(fèi)需求。顯然，居民的有效投資需求和有效消費(fèi)需求會(huì)使居民儲(chǔ)蓄財(cái)富向住房財(cái)富的轉(zhuǎn)移，居民會(huì)減少儲(chǔ)蓄的持有量增加住房資產(chǎn)的持有量;而居民的潛在投資需求和潛在消費(fèi)需求會(huì)使居民增加儲(chǔ)蓄的持有量，為實(shí)現(xiàn)其愿望做準(zhǔn)備。因此，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響，取決于房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)住房潛在需求和有效需求影響的力量對(duì)比。當(dāng)居民的潛在需求的力量大于有效需求時(shí)，儲(chǔ)蓄總量會(huì)增加;反之，居民儲(chǔ)蓄總量會(huì)減少;而兩者的力量相當(dāng)時(shí)，居民儲(chǔ)蓄總量保持不變。由于微觀主體儲(chǔ)蓄行為決定宏觀儲(chǔ)蓄總量，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)不同的微觀主體消費(fèi)需求和投資需求影響程度不同因而對(duì)居民儲(chǔ)蓄總量的影響具有不確定性。各國(guó)的研究成果也證明了這一點(diǎn)，例如DietzandHaurin(2003)，運(yùn)用總量數(shù)據(jù)研究房?jī)r(jià)與儲(chǔ)蓄的關(guān)系時(shí)證明了房?jī)r(jià)與居民儲(chǔ)蓄行為之間有較強(qiáng)聯(lián)系，但是計(jì)量研究結(jié)果并沒(méi)有表明兩者之ICJ有明確的正或負(fù)的關(guān)系。Lin,Wu,andChen(1999)，運(yùn)用時(shí)間按序列數(shù)據(jù)研究了臺(tái)灣的房?jī)r(jià)上漲對(duì)儲(chǔ)蓄的影響，結(jié)果表明，在臺(tái)灣，房?jī)r(jià)的大幅上漲對(duì)居民儲(chǔ)蓄由明顯的負(fù)影響。由于影響儲(chǔ)蓄總量的因素復(fù)雜，各國(guó)研究結(jié)果也不盡相同，我們將在第四章通過(guò)實(shí)證模型來(lái)檢驗(yàn)，在我國(guó)的特殊國(guó)情下，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)波動(dòng)通過(guò)住房需求渠道對(duì)我國(guó)居民儲(chǔ)蓄總量的影響，以及在考慮股票市場(chǎng)和收入的情況下，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄的影響。第四章房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民儲(chǔ)蓄的實(shí)證分析4.1我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的數(shù)據(jù)分析儲(chǔ)蓄是收入的函數(shù)，一般來(lái)講儲(chǔ)蓄水平是由收入水平來(lái)決定的。因此，居民收入是儲(chǔ)蓄的重要決定因素，同時(shí)也是居民資產(chǎn)形成的基礎(chǔ)。我們?cè)诜治龇績(jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響時(shí)，不能忽略收入變動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響，因此本部分我們分析時(shí)加入城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)。我國(guó)從1998年實(shí)行貨幣化分房，各類(lèi)房?jī)r(jià)指數(shù)從1998年開(kāi)始公布，因此我們選取各變量1998-2006年的年度數(shù)據(jù)。為了便于比較分析，我們將城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)及相應(yīng)的增長(zhǎng)率整理如表4.1所示。表4.1城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，儲(chǔ)蓄存款與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源:城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒;城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款來(lái)自中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。自改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入水平有了顯著提高。收入是儲(chǔ)蓄的主要決定因素，收入的提高必定會(huì)引起儲(chǔ)蓄的提高，從表4.1可以看出隨著人均可支配收入的增長(zhǎng)居民儲(chǔ)蓄總量也有所增加，但是城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)率明顯高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)率，尤其是2001年，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款的增長(zhǎng)率比可支配收入增長(zhǎng)率高出接近10%，且儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率的變動(dòng)更加劇烈。由此可以看出僅從收入角度已經(jīng)不能完全合理解釋我國(guó)的居民儲(chǔ)蓄總量的增加，必須考慮其他重要因素的影響，因此我們加入住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析，以期對(duì)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款波動(dòng)給出較為合理的解釋。圖4.1描繪了我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入變動(dòng)率，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款變動(dòng)率與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率。圖4.1城鎮(zhèn)居民可支配收入、儲(chǔ)蓄存款與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)變動(dòng)率比較從圖4.1可以看出，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率比較穩(wěn)定，除1998年為5.1%，其余年份均保持10%左右的增長(zhǎng);儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率變動(dòng)比較劇烈，增長(zhǎng)率最低時(shí)只有8.7%，與當(dāng)年可支配收入增長(zhǎng)率基本持平，而最高時(shí)達(dá)到19.5%，明顯高于可支配收入的增長(zhǎng)率;住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)率基本上持穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，僅在2005,2006年略有下降，這與我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和股票市場(chǎng)的復(fù)蘇密不可分。根據(jù)城鎮(zhèn)居民可支配收入、儲(chǔ)蓄存款和住房銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)率的變化我們可以分為三個(gè)階段:首先是2000年以前，即我國(guó)在徹底取消福利分房實(shí)行住房貨幣化改革后的兩年內(nèi)，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率卻有所下降，這主要因?yàn)閷?shí)行住房商品化以后，人們長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房愿望得以實(shí)現(xiàn)，人們更多的動(dòng)用儲(chǔ)蓄來(lái)滿(mǎn)足或改善住房需求，儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率下降，此時(shí)住宅價(jià)格銷(xiāo)售指數(shù)變動(dòng)較小，主要是國(guó)家為了盡快完成產(chǎn)權(quán)清晰采取了讓利措施，以較低的價(jià)格將部分公房出售給個(gè)人;第二階段為2001-2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率穩(wěn)定，而住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)不斷提高，同時(shí)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率居高。一方面，居民購(gòu)房熱情促使了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)沒(méi)有住房的居民擔(dān)心購(gòu)買(mǎi)住房的能力，出于不確定性與謹(jǐn)慎動(dòng)機(jī)而不得不進(jìn)行更多的儲(chǔ)蓄，以預(yù)防將來(lái)支出的不確定性，另一方面，這與這一時(shí)期我國(guó)的股票市場(chǎng)有重要關(guān)系。我國(guó)股票市場(chǎng)從2001年開(kāi)始不景氣，居民從股票市場(chǎng)獲取收益的風(fēng)險(xiǎn)上升，股票市場(chǎng)收益率下降，投資意愿下降，使居民將大量剩余資金從股票市場(chǎng)撤出以風(fēng)險(xiǎn)較低的銀行存款形式持有并尋找新的投資渠道，而這一時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步繁榮，加之人們認(rèn)為上地的供給是有限的，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)遠(yuǎn)沒(méi)有股票市場(chǎng)頻繁，致使大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。第三階段為2005年以后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)率與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)均略有下降。這與近兩年來(lái)我國(guó)一系列的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施有關(guān)。例如，2005年3月我國(guó)提高了住房貸款首付款比率，來(lái)抑制對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為，使房?jī)r(jià)上漲速度有所下降;2006年下半年開(kāi)始我國(guó)股票市場(chǎng)的復(fù)蘇使大量?jī)?chǔ)蓄存款流入股市，居民儲(chǔ)蓄存款增長(zhǎng)率下降。4.2房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的關(guān)系模型房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的關(guān)系模型以居民儲(chǔ)蓄量為研究對(duì)象，從影響居民儲(chǔ)蓄的因素出發(fā)，引入住房?jī)r(jià)格因素，建立多元線性模型，解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響。4.2.1居民儲(chǔ)蓄的影響因素分析(1)收入(income)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義儲(chǔ)蓄是收入中未被消費(fèi)的部分。因此收入是儲(chǔ)蓄的前提，儲(chǔ)蓄是居民在滿(mǎn)足消費(fèi)基礎(chǔ)上的行為。一般來(lái)說(shuō)，收入與儲(chǔ)蓄成正相關(guān)關(guān)系，收入水平越高，儲(chǔ)蓄越多，收入水平越低，儲(chǔ)蓄越少。由于影響人們儲(chǔ)蓄行為的主要是可支配收入，因此我們本文中選取城鎮(zhèn)居民可支配收入為變量。(2)利率(interestrate)利率變動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的影響取決于利率變動(dòng)對(duì)儲(chǔ)蓄的收入效應(yīng)和替代效應(yīng)。當(dāng)利率提高時(shí)，人們現(xiàn)期消費(fèi)的成本上升，增加將來(lái)消費(fèi)比較有利，鼓勵(lì)居民增加儲(chǔ)蓄，即利率對(duì)儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的替代效應(yīng);另一方面，利率提高可以增加將來(lái)的利息收入，居民認(rèn)為自己比較富有以致增加現(xiàn)期消費(fèi)減少儲(chǔ)蓄，即利率對(duì)儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的收入效應(yīng)。利率如何來(lái)影響居民的儲(chǔ)蓄，要根據(jù)替代效應(yīng)和收入效應(yīng)之和來(lái)確定。利率選取銀行存款一年期利率。(3)未來(lái)支出的不確定性(uncertaintyexpenditure)凱恩斯在《通論》中分析儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)時(shí)就提出儲(chǔ)蓄是為未來(lái)的支出做好準(zhǔn)備。近年興起的預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄理論同樣認(rèn)為未來(lái)支出的不確定性會(huì)加強(qiáng)居民的儲(chǔ)蓄行為。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，隨著改革的不斷深入，不確定性不斷增強(qiáng)。據(jù)調(diào)查顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄的根本出發(fā)點(diǎn)是為了支付將來(lái)的養(yǎng)老費(fèi)用，子女教育費(fèi)用和購(gòu)買(mǎi)住房等。出于研究目的和不確定性可量化程度的考慮，本文中我們選取房?jī)r(jià)作為未來(lái)支出不確定性的代表變量。(4)其他資產(chǎn)的價(jià)格(othercapitals'price）我國(guó)居民持有的金融資產(chǎn)包括現(xiàn)金、儲(chǔ)蓄存款、有價(jià)證券(主要是股票與證券)以及由保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)間接持有的金融資產(chǎn)等。在這其中主要以?xún)?chǔ)蓄存款為主，其次是股票。隨著我國(guó)近兩年股票市場(chǎng)的繁榮，加之股票市場(chǎng)的流動(dòng)性較強(qiáng)且其進(jìn)入成本較低，其對(duì)居民儲(chǔ)蓄行為的影響不容忽視。因此我們選取股票價(jià)格指數(shù)作為其他資產(chǎn)價(jià)格的代表變量。4.2.2模型構(gòu)建通過(guò)以上城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄的影響因素分析，我們可以將城鎮(zhèn)居民總儲(chǔ)蓄寫(xiě)成收入，利率，房?jī)r(jià)和股票價(jià)格的函數(shù)，如下所示:（4-1）其中，TS表示城鎮(zhèn)居民總儲(chǔ)蓄額，Y表示城鎮(zhèn)居民可支配收入，R表示利率，HP表示商品房?jī)r(jià)格指數(shù)，SP表示股票價(jià)格指數(shù)。假設(shè)總儲(chǔ)蓄同城鎮(zhèn)居民總儲(chǔ)蓄額，城鎮(zhèn)居民可支配收入，利率，房?jī)r(jià)和股票價(jià)格之間存在線性關(guān)系，則該方程可以寫(xiě)為:（4-2）方程(4.2)下方符號(hào)表示了各變量與儲(chǔ)蓄之間的關(guān)系，即可支配收入(Yt)與居民儲(chǔ)蓄(St)之間存在正相關(guān)關(guān)系，而利率(rt)，房?jī)r(jià)(PHt)與股票價(jià)格(SPt)對(duì)居民儲(chǔ)蓄的影響不確定。4.3總量數(shù)據(jù)的實(shí)證研究一基于VAR模型4.3.1數(shù)據(jù)的來(lái)源，樣本選取及數(shù)據(jù)處理結(jié)合前面的因素分析，本部分選取我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額(St)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Yt)、商品房銷(xiāo)售價(jià)格(PHt)、股票價(jià)格指數(shù)(spt)和利率(rt)為變量以VAR模型為基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)證分析。這里需要說(shuō)明的是，城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額由城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額除以城鎮(zhèn)人口得到，商品房銷(xiāo)售價(jià)格由商品房銷(xiāo)售額除以商品房銷(xiāo)售面積獲得。城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄存款余額和利率(rt)數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Yt)、商品房銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積來(lái)源于國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心。城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額(St)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(Yt)、商品房銷(xiāo)售價(jià)格(PHt)、股票價(jià)格指數(shù)(spt)和利率(rt)所有數(shù)據(jù)均為2000年1季度一2007年1季度數(shù)據(jù)。由于各變量數(shù)據(jù)均為季度數(shù)據(jù)為剔除季節(jié)因素的影響,我們運(yùn)用季節(jié)調(diào)整方法對(duì)時(shí)間序列利率除外進(jìn)行了季節(jié)調(diào)整。并且由于樣本數(shù)據(jù)經(jīng)對(duì)數(shù)化處理之后,數(shù)據(jù)會(huì)具有一些良好的特性,同時(shí)可以消除異方差且不會(huì)影響變量之間的協(xié)整關(guān)系,因此我們對(duì)季節(jié)調(diào)整后的變量序列在進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)之前均進(jìn)行了對(duì)數(shù)化處理,對(duì)數(shù)化后的變量分別為L(zhǎng)St,LYt,LPHt，和LSPt。4.3.2VAR模型的建立向量自回歸(vectorautoregression}VAR)是基于數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)性質(zhì)建立模型，VAR模型把系統(tǒng)中每一個(gè)內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值的函數(shù)來(lái)構(gòu)造模型。1980年西姆斯(C.A.Sims)將VAR模型引入到經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常用于預(yù)測(cè)相互聯(lián)系的時(shí)間序列系統(tǒng)及分析隨機(jī)擾動(dòng)對(duì)變量系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)沖擊，從而解釋各種沖擊對(duì)變量形成的影響。VAR(p)模型的基本形式如下:（4.3）其中，yt是k維內(nèi)生變量向量，xt是d維外生變量向量，矩陣A1，…AP，和矩陣B是要被估計(jì)的系數(shù)矩陣，P是滯后階數(shù)，t是隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)。根據(jù)我們上面分析，建立如下VAR模型:（4.4）根據(jù)AIC準(zhǔn)則確定滯后階數(shù)為2階，模型估計(jì)結(jié)果為:(4.5)4.3.3單位根檢驗(yàn)根據(jù)協(xié)整的定義，如果城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄、人均可支配收入、商品房銷(xiāo)售價(jià)格、股票價(jià)格指數(shù)、利率之間存在協(xié)整關(guān)系，那么所有變量必須是同階單整的。因此在進(jìn)行協(xié)整分析之前，首先要考察每個(gè)變量的單整階數(shù)。判斷變量單整階數(shù)要借助于單位根檢驗(yàn)，單位根檢驗(yàn)一般有ADF檢驗(yàn)、DF檢驗(yàn)與PP檢驗(yàn)，我們使用ADF檢驗(yàn)，LStLYtLPHtLSP和rt單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表4.2所示。從表4.2可以看出，所有時(shí)間序列水平值均為非平穩(wěn)序列，一階差分后平穩(wěn)，因此他們都是I(1)序列，由于所有變量時(shí)間序列單整階數(shù)相同，所以多個(gè)變量之間可能存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，需進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)。表4.2時(shí)間序列LStLYtLPHtLSP和rt單位根檢驗(yàn)結(jié)果如表4.3.4時(shí)間序列間協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)在進(jìn)行序列檢協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)時(shí)，通常有兩種方法:基于回歸殘差單位根檢驗(yàn)的Engle-Granger兩步法和基于回歸系數(shù)的Johansen檢驗(yàn)法。Engle-Granger兩步法使用方便，但他要求回歸方程是單線性回歸模型且只適用于單一協(xié)整關(guān)系的估計(jì)和檢驗(yàn)。而Johansen協(xié)整檢驗(yàn)要求的條件則很寬松，它可以檢驗(yàn)多個(gè)變量的協(xié)整關(guān)系，且不要求變量之間的因果關(guān)系十分明確。本部分采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法來(lái)檢驗(yàn)變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系。表4.3時(shí)間序列協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表4.3給出了基于VAR模型的多個(gè)變量Johansen協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果。從表4.3可以看出時(shí)間序列之間存在一個(gè)協(xié)整關(guān)系。4.3.5向量誤差修正模型(VEC)只要變量之間存在協(xié)整關(guān)系，就可以由自回歸分布滯后模型導(dǎo)出誤差修正模型。為了進(jìn)一步研究商品房銷(xiāo)售價(jià)格，股票價(jià)格指數(shù)，收入和利率的當(dāng)期變化對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄當(dāng)期變化的影響，我們構(gòu)造了VEC模型如下:（4.6）4.3.6脈沖響應(yīng)函數(shù)(IRF)脈沖響應(yīng)函數(shù)(impulseresponsefunction，IRF)用于衡量來(lái)自隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對(duì)內(nèi)生變量當(dāng)前和未來(lái)取值的影響。以下給出VEC模型的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。圖4.2城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄對(duì)自身沖擊的響應(yīng)函數(shù)圖4.3城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄對(duì)房?jī)r(jià)沖擊的響應(yīng)函數(shù)圖4.4城鎮(zhèn)人均儲(chǔ)蓄對(duì)股票價(jià)格指數(shù)沖擊的響應(yīng)函數(shù)從圖4.2可以看出城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄對(duì)其自身的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差信息的反應(yīng)較強(qiáng)，并且效應(yīng)的持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，這說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)居民具有較高的儲(chǔ)蓄意愿，儲(chǔ)蓄傾向較高;從圖4.3可以看出商品房銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄的沖擊開(kāi)始為負(fù)效應(yīng)，但持續(xù)時(shí)間不長(zhǎng)，在第二期以后轉(zhuǎn)為正效應(yīng)并在第三期以后保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平且持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，這表明商品房銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)對(duì)居民儲(chǔ)蓄產(chǎn)生長(zhǎng)期影響;從圖4.4可以看出股票價(jià)格指數(shù)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄的沖擊效應(yīng)為負(fù)，并在第三期達(dá)到最大，以后逐漸趨弱。第五章房?jī)r(jià)波動(dòng)與居民儲(chǔ)蓄的發(fā)展對(duì)策5.1正確引導(dǎo)居民的住房需求根據(jù)住房的消費(fèi)一投資需求理論，結(jié)合我國(guó)收入分配的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲與我國(guó)住房消費(fèi)需求的旺盛聯(lián)系緊密。如果說(shuō)是投資需求使住房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，那么消費(fèi)需求在一定程度上支撐了房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行。要想從根本上解決房?jī)r(jià)的上漲穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，就必須從住房的消費(fèi)需求和投資需求兩方面入手，正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)一儲(chǔ)蓄行為。主要措施包括:第一，改變我國(guó)城鎮(zhèn)居民的傳統(tǒng)住房觀念。在我們國(guó)家，大多數(shù)居民認(rèn)為“居者有其屋”就是應(yīng)當(dāng)每個(gè)人都有屬于自己的住房，從而進(jìn)一步把住房需求轉(zhuǎn)化為購(gòu)房需求。而受這種傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念影響，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和購(gòu)房需求的旺盛共同影響了居民的儲(chǔ)蓄行為。但是即使是在許多發(fā)達(dá)國(guó)家，也只有少數(shù)居民能夠購(gòu)買(mǎi)的起新建商品房，大多數(shù)居民通過(guò)購(gòu)買(mǎi)二手房或租賃方式解決住房問(wèn)題。因此，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)必須改變我國(guó)居民“人人要買(mǎi)房”的觀念。第二，改變我國(guó)居民傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念。雖然在國(guó)家的大力支持下我國(guó)的消費(fèi)信貸發(fā)展迅速，居民的消費(fèi)一儲(chǔ)蓄行為在一定程度上體現(xiàn)了跨期消費(fèi)，但是，居民對(duì)消費(fèi)信貸的認(rèn)同還十分有限，預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄行為還十分明顯。根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心對(duì)北京和上海兩地城市居民的抽樣調(diào)查顯示，對(duì)消費(fèi)信貸感興趣的居民僅占31%;而不愿意接受或有擔(dān)憂(yōu)的居民所占比重高達(dá)69%。要改變這種傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念并非易事，因此，從這一角度講，利用繁榮的房地產(chǎn)來(lái)促進(jìn)消費(fèi)需要使居民從心理上真正認(rèn)同借貸消費(fèi)，有助于降低居民的儲(chǔ)蓄意愿。第三，提高居民收入水平，縮小居民收入差距。在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲時(shí)期，居民儲(chǔ)蓄率一般呈下降趨勢(shì)，而在我國(guó)房?jī)r(jià)上漲卻引起居民儲(chǔ)蓄的增加，同時(shí)消費(fèi)率持續(xù)下降。根據(jù)住房的消費(fèi)一投資需求模型，這是因?yàn)樽》康南M(fèi)需求大于投資需求所致。而收入分配的不均是引起住房消費(fèi)需求大于投資需求的主要原因。因此，縮小居民的收入差距，提高居民的收入水平，在提高居民總體生活水平的基礎(chǔ)上，縮短居民購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄時(shí)間，降低居民總儲(chǔ)蓄水平。第四，通過(guò)住房信貸政策及稅收政策，抑制投資需求。由于住房消費(fèi)需求較投資需求缺乏彈性，政府可以通過(guò)提高利率來(lái)抑制居民的投資需求，但同時(shí)需通過(guò)其他途徑降低其對(duì)居民消費(fèi)需求的影響，主要是對(duì)中低收入者的影響。比如政府制定相應(yīng)政策對(duì)首次購(gòu)房者根據(jù)收入狀況進(jìn)行一定的稅費(fèi)減免;提高自有住房者再次購(gòu)房首付款比率等。另外，有效的稅收政策例如征收物業(yè)稅，其將納稅人定位于擁有住房的居民，增加投資者持有房產(chǎn)的成本，從而會(huì)有效的減少投資需求。5.2改善我國(guó)住房的供給結(jié)構(gòu)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步市場(chǎng)化的背景下，我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲主要因?yàn)樽》啃枨蟮耐ⅲ》啃枨蟮耐⑴c我國(guó)大量中低收入者進(jìn)入商品房市場(chǎng)有關(guān)，而大量中低收入者涌入商品房市場(chǎng)又與我國(guó)的住房供給狀況聯(lián)系緊密。因此，通過(guò)改變我國(guó)住房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足不同收入群體的住房需求并使中低收入者不再涌入商品房市場(chǎng)有助于改善房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。主要可以通過(guò)以下途徑:第一，提供大量的廉租房同時(shí)重在落實(shí)，切實(shí)滿(mǎn)足城市中最貧困人口的住房需求。城市中的低保群體及生活水平在低保線附近的群體根本無(wú)力購(gòu)房，其需求應(yīng)通過(guò)政府提供廉租房來(lái)滿(mǎn)足。目前在建設(shè)部的明令下，全國(guó)各地的廉租房建設(shè)逐步加快，廉租房建成誰(shuí)來(lái)受益，這就涉及到廉租房的分配的后期管理問(wèn)題，也是我國(guó)廉租房制度是否到位的關(guān)鍵。各地應(yīng)該對(duì)分配問(wèn)題進(jìn)行有效的管理使我國(guó)廉租房制度落到實(shí)處。另外，政府應(yīng)拓寬提供廉租房的途徑，除通過(guò)購(gòu)置，新建住房和騰空原有公房外，可以考慮在住房二級(jí)市場(chǎng)上買(mǎi)入二手房或空置房。第二，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，滿(mǎn)足中低收入者的住房需求。我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的投入不足，比重過(guò)低，使大量中低收入者涌入商品房市場(chǎng)。尤其在我國(guó)中低收入者數(shù)量較多的情況下，政府應(yīng)該通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供給。具體可以通過(guò):城市建設(shè)用地劃撥時(shí)規(guī)定用于經(jīng)濟(jì)適用房的比例;房地產(chǎn)商進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房;通過(guò)財(cái)政政策，比如稅收減免轉(zhuǎn)移支付等措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。第三，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，活躍住房二級(jí)市場(chǎng)。發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)可以促進(jìn)人口的流動(dòng)，為城市的暫住人口提供居住場(chǎng)所，在促進(jìn)城市化進(jìn)程發(fā)展的同時(shí)能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。而住房二級(jí)市場(chǎng)可以分層次的改善居民的住房條件，使部分中低收入者退出一級(jí)市場(chǎng)，增加住房的有效需求。5.3深化我國(guó)住房金融的發(fā)展從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)達(dá)的住房金融在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低居民流動(dòng)性約束和儲(chǔ)蓄意愿方面起到舉足輕重的作用，但是美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)也為我國(guó)住房金融市場(chǎng)的發(fā)展提出了警示。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，一方面應(yīng)該大力發(fā)展政策性住房金融，發(fā)揮政策性住房金融對(duì)降低居民儲(chǔ)蓄增加消費(fèi)的促進(jìn)作用;另一方面，還要考慮住房金融市場(chǎng)發(fā)展對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。我國(guó)住房金融的發(fā)展和住房信貸政策的實(shí)施應(yīng)該著眼于以下幾個(gè)方面:第一，深化住房公積金制度，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋群體。我國(guó)目前實(shí)行的主要住房金融政策主要是住房公積金，該政策意在促進(jìn)中低收入者互助購(gòu)房。但是，從目前實(shí)施情況來(lái)看，該項(xiàng)政策的受益者主要為有能力購(gòu)房的人，而無(wú)能力買(mǎi)房的低收入者根本不能享受到該項(xiàng)政策。另外，我國(guó)公積金還存在繳存率不足等問(wèn)題。因此，我國(guó)還要不斷完善公積金制度，充分考慮低收入群體的需要。第二，實(shí)施緊縮性的信貸政策。無(wú)論是美國(guó)的次貸危機(jī)還是日本的房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅，均與低貸款利率、寬松的信貸政策有關(guān)。在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)期，人們往往被繼續(xù)上漲的預(yù)期沖昏了頭腦，忽視了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，最終形成泡沫誘使危機(jī)的爆發(fā)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮，大量的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，寬松的信貸政策將會(huì)進(jìn)一步助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲，催生泡沫的形成。第三，豐富貸款的種類(lèi)。發(fā)達(dá)國(guó)家在對(duì)待不同購(gòu)房者有不同的貸款品種相匹配，在一定程度上可以區(qū)分居民購(gòu)房的投資需求和消費(fèi)需求，有助于抑制居民投資需求滿(mǎn)足消費(fèi)需求。而我國(guó)目前貸款種類(lèi)比較單一，不能區(qū)別對(duì)待居民購(gòu)房的投資需求與消費(fèi)需求。因此，豐富貸款種類(lèi)，使貸款種類(lèi)細(xì)化，對(duì)不同的購(gòu)房者實(shí)行不同的貸款。目前我國(guó)雖已規(guī)定對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房等具有明顯投資行為的購(gòu)買(mǎi)提高其首付款比例及貸款利率，但是在對(duì)第二套住房的界定上尚無(wú)定論，也造成了政策實(shí)施的困難因此，在豐富貸款種類(lèi)的同時(shí)還要對(duì)相關(guān)主體進(jìn)行嚴(yán)格的界定，另外，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房及工作穩(wěn)定的年輕者應(yīng)該實(shí)行較低的貸款利率等。5.4完善我國(guó)的住房保障法規(guī)我國(guó)在1998年實(shí)行貨幣化分房之初，對(duì)居民解決住房的規(guī)劃為“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房;其他收入高的家庭購(gòu)買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房?！钡菑哪壳熬唧w實(shí)施情況來(lái)看，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商片面追求利潤(rùn)，將資金大量的投入高檔住宅的建設(shè)，每年的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足，造成住房供給結(jié)構(gòu)失調(diào)。大量的中低收入者涌入商品房市場(chǎng)，造成了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲和儲(chǔ)蓄率高位運(yùn)行的局面。之所以出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)槲覈?guó)缺乏與住宅相關(guān)的法律約束。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策的實(shí)施要有法律保障，而我國(guó)由于沒(méi)有法律規(guī)定與約束，地方政府便盡可能將有限的土地資源用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，而忽視公共住房建設(shè)。所以，現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急是制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī)。只有住房保障法規(guī)的建立，才能給經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)政策、廉租房供應(yīng)政策及租金貨幣化補(bǔ)貼政策等提供重要的法律支持，從而保證我國(guó)住房保