房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告：新發(fā)展模式專題一城中村改造是明確支撐

內(nèi)容目錄一、城中村概念——有別于棚改，已成為城市更新的重要內(nèi)容 4何為城中村改造？ 4城中村改造的演化 4城中村改造與城市更新、舊改、棚改有何關(guān)聯(lián)？ 5城中村改造與舊改、棚改有何不同？ 6二、城中村改造政策——自上而下推動城中村改造進程 72023年以來中央層面的城中村政策頻出 7在21個超大特大城市進行城中村改造有的放矢 821城開展城中村改造所面臨的情況和進展不盡相同 9三、城中村改造模式——主體模式、實施模式、土地開發(fā)模式及資金來源 12引導(dǎo)主體模式主要有政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)和村集體主導(dǎo)三類 12實施模式主要有拆除重建、有機更新、綜合整治三類 13土地開發(fā)模式主要有一二級聯(lián)動“做地”兩類 17資金來源主要有財政補貼、政策性銀行、專項債、市場化資金及其他五類 18四、城中村改造規(guī)模測算 22超大特大城市城中村建面約8.9億方 22超大特大城市城中村改造預(yù)計每年拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資約4941億元 23超大特大城市城中村改造預(yù)計每年給商品房帶來3113億元的購買力 25五、投資建議 26風(fēng)險提示 28圖表目錄圖表1：改造前的廣州琶洲村 4圖表2：改造后的廣州琶洲村 4圖表3：城中村改造研究的演化 4圖表4：城中村改造屬于城市更新 6圖表5：城中村改造與舊改、棚改在多個方面存在不同 6圖表6：“63號”對拆除、拆建、安置率等指標(biāo)有一定的限制 7圖表7：2023年中央層面關(guān)于城中村的相關(guān)表述密集出臺 7圖表8：七普數(shù)據(jù)對應(yīng)的7個超大城及14個特大城市 9圖表9：近期21個超大特大城市城中村改/城市更新的規(guī)劃 9圖表10：政府主導(dǎo)的拆除重建模式 13圖表11：房企主導(dǎo)的拆除重建模式 13圖表12：村集體主導(dǎo)的拆除重建模式 13圖表13：不同主體主導(dǎo)的拆除重建模式的不同 13圖表14：拆除重建、有機更新、綜合整治三種模式的不同 14圖表15：拆除重建模式的一般流程 14圖表16：有機更新模式的一般流程 15圖表17：廣州恩寧路永慶坊的有機更新模式 16圖表18：有機更新后的永慶坊 16圖表19：綜合整治模式的一般流程 16圖表20：深圳水圍村的綜合整治模式 17圖表21：綜合整治后的水圍村 17圖表22：杭州做地模式的大致流程及部門分工 18圖表23：全國公共財政中棚戶區(qū)改造支出 19圖表24：2014年以來月度新增量及期末余額走勢 19圖表25：地方政府月度新增專項債券走勢 20圖表26：地方政府月度新增“棚改專債券”走勢 20圖表27：21個超大特大城市債務(wù)余額及限額對比 20圖表28：城市更新基金運作模式 21圖表29：典型城市更新基金案例 21圖表30：21個超大特大城市城中村建面測算 22圖表31：超大特大城市城中村測算建面對比 23圖表32：超大特大城市城中村改造對開發(fā)投資拉動的敏感性分析 24圖表33：中性假設(shè)下21城城中村改造拉動的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額測算 24圖表34：2015-2019年棚戶區(qū)改造套數(shù)及開發(fā)投資額 25圖表35：中性假設(shè)下21城城中村改帶來的商品房購買力增量測算 26圖表36：A股地產(chǎn)PE-TTM 27圖表37：港股地產(chǎn)PE-TTM 27圖表38：港股物業(yè)股PE-TTM 27圖表39：覆蓋公司估值情況 28何為城中村改造？圖表1：改造前的廣州琶洲村 圖表2：改造后的廣州琶洲村來源：新華網(wǎng)， 來源：新華網(wǎng)，城中村改造的演化在理論演化的角度看19932090200131993-2002②2003-2008圖表3：城中村改造研究的演化階段治理目標(biāo)治理對象治理主體治理方式空間擁擠1993-2002年起步階段尚未明確經(jīng)濟低效社會矛盾尚未討論集中于借鑒西方的城市更新經(jīng)驗管理無序2003-2008年空間：重構(gòu)空間秩序、獲取城市發(fā)空間擁擠政府-開發(fā)商-村民/村集政府主導(dǎo)模式；開發(fā)商主導(dǎo)模發(fā)展階段展空間地收入經(jīng)濟低效體式；村集體主導(dǎo)模式空間：提升空間品質(zhì)非正規(guī)住房2009年-至今經(jīng)濟：優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)非正規(guī)經(jīng)濟層級政府-開發(fā)商-村民/提倡村集體自主更新；提出微更轉(zhuǎn)型階段社會：實現(xiàn)社會包容非正規(guī)管理村集體-新市民/社會組織新模式、包容性更新模式文化：保護歷史文化社會分化來源：《城中村更新治理40年：學(xué)術(shù)思想的演進與展望》，20901997；2000年92012（危舊房改造的通知》2021城中村改造與城市更新、舊改、棚改有何關(guān)聯(lián)？與“城中村改造”概念有一定關(guān)聯(lián)且市場比較關(guān)注的幾個名詞還包括“城市更新”、“棚改”、“舊改”等，以下是三大名詞的注釋：201912202132021201320212020072019年以來，住建部等三部委2019圖表4：城中村改造屬于城市更新來源：新華網(wǎng)，城中村改造與舊改、棚改有何不同？圖表5：城中村改造與舊改、棚改在多個方面存在不同城中村改造棚改舊改實施主體市場化為主政府主導(dǎo)業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持實施目的惠民生、擴內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)主要去庫存惠民生、補短板、擴內(nèi)需改造形式受住建部63號文約束，“留改拆”并舉以拆除重建為主“留改拆”并舉，主要對基礎(chǔ)設(shè)施進行保障、完善、提升實施范圍21個超大特大城市，后續(xù)可能擴容全國范圍，主要為三四線城市全國范圍資金來源通過多渠道籌措資金，鼓勵和支持社會資本參與PSL、專項債、中央及地方的財政補助、部分社會資本政府與居民、社會力量共擔(dān)安置方式中央層面尚未公布2014年前實物安置為主，2014年后貨幣化安置優(yōu)先原拆原建、房票安置、部分貨幣化補償進程目標(biāo)中央層面尚未公布每年住建部等多部委制定開工目標(biāo)和貨幣化安置比例“十四五”期間基本完成21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)來源：中國政府網(wǎng)，人民網(wǎng)，中指研究院，屬于城市更新范疇的城中村改造也有限制。需要注意的是，2021830（建科〔2021〕6320250主要內(nèi)容限制主要內(nèi)容限制1、拆除比例2、拆建比例

（片區(qū)或項目內(nèi)拆除20%。（片區(qū)或2。3、就地就近安置率 城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。不短時間、大規(guī)模拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，防止出現(xiàn)住房租賃市場4、租金漲幅

供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。城市住房租金年度漲幅不超過5%。來源：國家統(tǒng)計局，2023年以來中央層面的城中村政策頻出城中村改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內(nèi)需、推進城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。盡管部分珠三角城市已經(jīng)大力推進城中村改造十幾甚至二十余年,但從全國層面來看城中村6212023477、8時間政策/會議/報道時間政策/會議/報道主要內(nèi)容2022/3/10國家發(fā)改委《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》有序推進城市更新。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，力爭改善840萬戶居民基本居住條件。更多采用市場化方式推進大城市老舊廠區(qū)改造。因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村。2022/6/21《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與模式。2023/4/28中央政治局會議2023/6/8國家金融監(jiān)督管理總局黨委書記、局長李云澤在第十四屆陸家嘴論壇上演講強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施等重大項目建設(shè)。2023/7/21《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。2023/7/24中央政治局會議要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。2023/7/26經(jīng)濟參考報發(fā)文《新一輪城中村改造將啟，同步推進擴內(nèi)需惠民生》7意義重大。從中央到地方，政策持續(xù)加碼，城中村改造重要性再度提升。2023/7/28在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議積極穩(wěn)步推進城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。2023/7/28國家發(fā)改委《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費的措施》穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。2023/8/18中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開電視會議積極推動城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2023/9/14《關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》43統(tǒng)領(lǐng)，以城中村和低效工業(yè)用地改造為重點，以政策創(chuàng)新為支撐，推動各類低效用地再開發(fā)，推動城鄉(xiāng)發(fā)展從增量依賴向存量挖潛轉(zhuǎn)變。優(yōu)化保障性住房用地規(guī)劃選址，增加保障性住房用地供應(yīng)，探索城中村改造地塊除安置房外的住宅用地及其建筑規(guī)模按一定比例建設(shè)保障性住房，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。2023/9/19經(jīng)濟日報發(fā)文《城中村改造惠民生擴內(nèi)需》今年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造，是站在戰(zhàn)略全局高度作出的具有重大而深遠(yuǎn)意義的工作部署。城中村改造的推進，關(guān)乎民生福祉，也有助于促進經(jīng)濟社會發(fā)展。來源：中國政府網(wǎng)，發(fā)改委，自然資源部，經(jīng)濟參考報，澎湃新聞，在21個超大特大城市進行城中村改造有的放矢GDP40（城1000）和特大城市（5001000。7142121圖表8：七普數(shù)據(jù)對應(yīng)的7個超大城市及14個特大城市序號城市人口數(shù)（萬人）城區(qū)人口數(shù)（萬人）1上海248719872北京218917753深圳174917444超大城市重慶320516345廣州186814886成都209413347天津138710938武漢12459959東莞104795610西安121892811杭州119487412佛山95085413南京93179114特大城市沈陽90770715青島100760116濟南92058817長沙100555518哈爾濱100155019鄭州126053420昆明84653421大連745521來源：國家統(tǒng)計局，21城開展城中村改造所面臨的情況和進展不盡相同202310超大特大城市下轄的城中村的情況不同，因此各自進展也不同。部分城市早已開展了各進展目標(biāo)，配套出臺了不同層次的相關(guān)政策。從各城市來看，廣州、深圳、東莞、佛山、昆明、武漢、成都、長沙、上海、青島、2023序號城市序號城市時間政策/會議主要內(nèi)容1廣州2023/9/18廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書記、局長王宏偉透露截至2023年8月，廣州累計批復(fù)城中村改造項目82個，面積約38平方公里，規(guī)劃新配建公建配套設(shè)施621萬平方米，新建村民復(fù)建安置房31萬套。2023/7/17（征求意見稿》2023年，全市計劃推進127個城中村改造項目（個個前期項目172000產(chǎn)投資目標(biāo)。2深圳2023/9/21《關(guān)于加強舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實施意見(征求意見稿)》舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目搬遷補償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項目執(zhí)行全市統(tǒng)一1：1或不超過建筑面積1：1.2。2023/2/28《深圳市城中村保障房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升指引》啟動城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升行動，全市計劃通過城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間）。3東莞2023/5/12以深度城市化推動城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展動員大會9053030個，拆治興并舉，提供低成本生活空間；保護活化30個，繡花式微改造，打造體現(xiàn)鄉(xiāng)愁的特色空間。2023/6/26城中村改造工作動員部署會4中村改造。主城區(qū)的南城、東城、萬江、莞城是這輪城中122中村同步鋪開。各鎮(zhèn)城市化程度比較高的中心區(qū)域當(dāng)中鑲嵌的城中村，或者接下來打造連片高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中鑲嵌的城中村，是重點關(guān)注的改造對象。4佛山2023/5/26《佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2021-2035年）》全市共識別現(xiàn)狀城中村110條，60條為全面改造(含混合改造)類城中村。其中33條為優(yōu)先全面改造類，27條為視情況開展全面改造類，另外50條為微改造類城中村。目前首批城中村全面改試點項目共10個。5昆明2023/2/21《2023年昆明市政府工作報告》2022年488個城中村改造有序202344個城中村改造，完成641個老舊小區(qū)改造。6武漢2023/7/31《武漢市2023年度中心城區(qū)城市更新及房屋征收計劃》2023點點位的征收騰退和城中村改造，全年完成城市更新1421.02萬平方米，其中拆除更新類中城中村和集體土地33項、189.16萬平方米。7重慶2023/9/262023年重慶市中心城區(qū)舊城改造項目招商推介會推介會發(fā)布了中心城區(qū)舊城改造項目（第一批）名單，推出了區(qū)位優(yōu)勢明顯、盈利預(yù)期較好、民生意義重大的舊城592743321511億元，棚改類項目19城中村項目8個、項目總投資492億元。2023/5/6重慶日報記者從市住房城鄉(xiāng)建委了解到2023年52656878443億元。8成都2023/6/27《成都市城市更新建設(shè)規(guī)劃（2022-2025）》將成片推進城市更新，按照“少拆多改，注重傳承”的原則，推進31片城中村改造。2023/5/9《2023年政府工作報告》24483062戶、老舊院落616個。9西安2023/2/23《2023年西安市重點建設(shè)項目計劃》涉及經(jīng)開區(qū)城中村改造及63安區(qū)城中村（棚戶區(qū)）（棚戶區(qū)）改造項目、蓮湖區(qū)城中村和棚戶區(qū)改造項目。10長沙2022/12/1《長沙市城市更新專項規(guī)劃(2021-2035)》本次納入城市更新改造對象的城中村主要為在城市集中建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)，布局散亂、條件落后的地區(qū)，根據(jù)土地所有六區(qū)一縣范圍內(nèi)現(xiàn)狀有城中村74處，占地面積約為15.54平方公里。11鄭州2023/6/9《關(guān)于印發(fā)鄭州市城市更新實施辦法（試行）的通知》以完善功能、疏解人口、改善環(huán)境為重點，關(guān)注優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換集體建設(shè)用地性質(zhì)、系統(tǒng)改造提升基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)籌推進強弱電下地，完善文化場館、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場等配套設(shè)施。原城中村改造項目經(jīng)各開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)縣（市）人民政府研究、市級組織評審，并報請市政府批準(zhǔn)后，可列入城市更新項目。12上海2023/7/19《上海住房城鄉(xiāng)建設(shè)城市管理發(fā)展報告（20232023120.428房成套改造；啟動10個“城中村”改造項目。2023/5/15新華社報道2022679個，約涉及10.7萬戶居民。2023/4/19《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》加快推進“兩舊一村”20253000萬平方米各類舊住房更高水平改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000臺。中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面啟動。13杭州2023/5/19《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于全面推進城市更新的實施意見》強化政府主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場作用，鼓勵引導(dǎo)各類市場主2023導(dǎo)小組，出臺指導(dǎo)性文件和行動方案，編制城市更新專項規(guī)劃，制定城市更新技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，基本形成具有杭州特色的城市更新工作體系。14南京2023/6/29《南京市城市更新辦法》堅持“留改拆”的城市更新優(yōu)先序。建立多元主體全過程參與機制。明確各細(xì)分地塊的用地性質(zhì)、管控指標(biāo)、功能業(yè)態(tài)等，適當(dāng)提高剛性和改善性住宅用地占比。15北京2023/3/31《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》對北京市征收“集體土地”的補償方案提出了修改，強化以房屋安置方式為主，做到安置房先行，安置房源一般應(yīng)為具備入住條件的現(xiàn)房。2023/3/1《北京市城市更新條例》2023（1200個，支持配合中央和國家機關(guān)老舊小區(qū)改造項目；老樓加1000建和簡易樓騰退20萬平方米等。16天津2023/9/16《天津市城市更新行動計劃（2023-2027年）》注重城市運營與環(huán)境提升改造相結(jié)合。2022/7/26《天津市城市更新行動計劃（2022-2025年）》薊州區(qū)更新策略：分區(qū)推進城區(qū)城中村改造更新。古城片區(qū)以保護優(yōu)先，維護古城整體格局與歷史街區(qū)現(xiàn)狀肌理，提升旅游服務(wù)功能與綜合接待能力。老城片區(qū)根據(jù)現(xiàn)狀城中村特點，提升居住生活環(huán)境、完善公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施配套。17青島2023/2/23市政府新聞辦舉辦“城市更新和城市建設(shè)”攻堅行動主題系列新聞發(fā)布會第七場2023851931億1.46個，計劃年度完成億元。今年嶗山區(qū)、市北區(qū)范圍內(nèi)的城中村全面啟動改造。2022/3/4《青島市城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動方案》110830815.527個城中村、2.4改造工作。力爭通過三年攻堅行動，市南區(qū)、市北區(qū)、李（建成區(qū)）2000有城中村改造基本完成。18濟南2022/12/12《濟南市城市更新專項規(guī)劃（2021-2035年）》濟南城中村主要分布在小清河沿線及二環(huán)西路兩側(cè)，宅基23.77.27（居）民。城邊村主要分布在中心城區(qū)邊緣以及新舊動能轉(zhuǎn)換起12.8平方公2.382025（558個城邊村涉及建筑面積約933萬平方米，居民約3.01萬戶。19哈爾濱2023/5/9《黑龍江省哈爾濱市2023年老舊小區(qū)改造項目EPC工程總承包招標(biāo)公告》2023年我市9區(qū)共計實施老舊小區(qū)改造約1005萬平方米，163014樓本體及配套基礎(chǔ)設(shè)施的改造。20沈陽2023/6/13市城鄉(xiāng)建設(shè)事務(wù)服務(wù)中心項目策劃部工程師王少森表示5516個，策劃項176億元。2022年沈陽城建安排城億元，占全市城建投資一半以上。今561170%。21大連2023/1/16金普新區(qū)黨工委副書記、管委會主任呂東升主持召開城中村改造專題會議金普新區(qū)和甘井子區(qū)被確定為全市城中村改造重點區(qū)域，打造全市城中村改造示范樣板。來源：各政府官網(wǎng)，新華社，南方plus，重慶廣電，觀點網(wǎng)，引導(dǎo)主體模式主要有政府主導(dǎo)、市場主導(dǎo)和村集體主導(dǎo)三類城中村改造引導(dǎo)主體較棚改更加多元化。2014-2019式。。村集體主導(dǎo)模式通常適用于土地商業(yè)價值較高村民有利可圖或村民有強烈改造意愿圖表10：政府主導(dǎo)的拆除重建模式 圖表11：房企主導(dǎo)的拆除重建模式來源：規(guī)劃中國， 來源：規(guī)劃中國，圖表12：村集體主導(dǎo)的拆除重建模式 圖表13：不同主體主導(dǎo)的拆除重建模式的不同資金來源實施主體政府主導(dǎo)財政支出、國企平臺政府通過公開方式確定項更新實施機構(gòu)直接實施開發(fā)商主導(dǎo)公司自身、市場化融資權(quán)利主體將房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到非原權(quán)利主體的單一市場主體后由其實施村集體主導(dǎo)居民自籌、政府扶持、銀行貸款權(quán)利主體自行實施來源：規(guī)劃中國， 來源：規(guī)劃中國，在實踐中拆除重建、有機更新（拆整結(jié)合、綜合整治這三種城市更新模式并不是獨圖表14：拆除重建、有機更新、綜合整治三種模式的不同拆除重建有機更新綜合整治拆建力度大部分推倒重建，點狀保留保留原建筑為主，少量拆建基本不涉及房屋的拆建產(chǎn)權(quán)及用途原土地和建筑的權(quán)屬和用途幾乎完全改變建筑和土地權(quán)屬及用途可能變化，也可能不變基本不涉及產(chǎn)權(quán)及用途變化投融資模式類似于房地產(chǎn)開發(fā)市場化投資力量較強，有較高的資產(chǎn)管理的要求主要是政府資金支持典型案例城中村拆遷、棚戶區(qū)改造、老工廠拆除舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)的翻新老舊小區(qū)改造、生態(tài)修復(fù)、環(huán)境美化來源：人大國發(fā)院，

拆除重建拆除重建項目往往因為客觀條件已經(jīng)到了不得不推倒重來的程度或由于政策大力推動，拆除比例和新建比例較高，更新力度最為徹底，所需投入的資金較多。在拆除重建的過程中，土地及附屬建筑的產(chǎn)權(quán)及用途可能被完全改變，因此會涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移、（如大灣區(qū)等地在改（如杭州等地）步驟 步驟 主要內(nèi)容1、制定計劃

政府組織編制城市更新專項規(guī)劃、年度計劃，制定相關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)?？捎晌飿I(yè)權(quán)利人、單一市場主體、市或區(qū)人民政府、街道辦事處進行申報，區(qū)城市更新部門對計劃草案審查。2、編制規(guī)劃 由申報主體委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機構(gòu)編制規(guī)劃，規(guī)劃草案上報區(qū)城市更新部門審查。3、確認(rèn)實施主體

確認(rèn)實施主體是政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)、多方合作。政府制定并發(fā)布搬遷補償協(xié)議示范文本，實施主體將已簽訂的搬遷補償協(xié)議報向政府備案。4產(chǎn)權(quán)屬注銷登記

實施主體經(jīng)區(qū)政府同意拆除用地上建筑物。拆除后，提前向政府無償移交公共用地，物業(yè)權(quán)利人或?qū)嵤┲黧w辦理不動產(chǎn)權(quán)屬注銷登記手續(xù)。5移

部分地區(qū)一二級聯(lián)動，實施主體可以以協(xié)議方式取得拆除后的開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)。部分地區(qū)完成拆除后，土地交由政府收儲用于后續(xù)出讓，政府壟斷土地一級市場，實施主體未必是改造后的用地主體。6、開發(fā)建設(shè)及回遷安置 優(yōu)先保障回遷房的建設(shè)。來源：各政府官網(wǎng)，

4150案例二：開發(fā)商主導(dǎo)的拆除重建：202065020217125.5187.98有機更新步驟 步驟 主要內(nèi)容1、區(qū)域評估 由政府結(jié)合市發(fā)展和民生訴求，確定需求，進行城市有機更新區(qū)域評估工作并形成評估報告。2、制定計劃

政府以城市有機更新區(qū)域評估結(jié)果為依據(jù)，確定城市有機更新單元內(nèi)的具體項目，編制有機更新實施計劃，并上報給市級主管部門。3、制定方案 由政府根據(jù)城市有機更新實施計劃，選取策劃、設(shè)計、運營團隊，制定有機更新方案并實施。4、項目實施

若涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動，依法采取房屋征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式；若不涉及國有土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變動，可通過市場租賃方式取得原建筑使用權(quán)。5、期后事項

后續(xù)政府將結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域配套、公共服務(wù)等因素，與實施主體簽訂協(xié)議，將更新后的項目的運營等納入監(jiān)督管理。來源：各政府官網(wǎng)，

1931822006有機更新模式：政府端荔灣區(qū)政府負(fù)責(zé)招商引資，與開發(fā)商、原住民進行溝通協(xié)商，主導(dǎo)項目推進。企業(yè)端引入萬科作為社會資本，負(fù)責(zé)出資改造、建設(shè)、運營，15圖表17：廣州恩寧路永慶坊的有機更新模式 圖表18：有機更新后的永慶坊來源：廣州市規(guī)自局， 來源：荔灣區(qū)政府官網(wǎng)，綜合整治綜合整治基本不涉及房屋建筑的拆建，僅對房屋的安全隱患、配套設(shè)施和周邊環(huán)境步驟 步驟 主要內(nèi)容1、計劃與立項2、組織編制實施方案

程，根據(jù)政府投資項目管理有關(guān)規(guī)定申報立項。等前期工作，形成實施方案，并征求相關(guān)部門意見。3、審批規(guī)劃 市規(guī)劃國土部門對綜合整治規(guī)劃進行審批。地方政府通過平臺公司出資收儲持有物業(yè)，平臺公司與物業(yè)所有人達(dá)成租賃協(xié)議，以長租方式獲得物業(yè)使用4、綜合整治改造

運營，同時向平臺公司定期繳納租金。剩余部分物業(yè)保留集體使用權(quán)。5、改造后房屋分配 由于住建局擔(dān)任項目監(jiān)理人，從開發(fā)商處租賃其負(fù)責(zé)的物業(yè)作為區(qū)屬公共租賃住房并進行定向分配。來源：各政府官網(wǎng)，

2016800035（農(nóng)村股份公司）2950429資金投入來源：通過政府補貼、企業(yè)運作的方式，產(chǎn)權(quán)所有者將土地轉(zhuǎn)價給開發(fā)商，圖表20：深圳水圍村的綜合整治模式 圖表21：綜合整治后的水圍村來源：規(guī)劃中國， 來源：規(guī)劃中國，土地開發(fā)模式主要有一二級聯(lián)動和“做地”兩類現(xiàn)行的城市更新/城中村改造的土地開發(fā)模式主要有一二級聯(lián)動和“做地”兩類。一二級聯(lián)動是指土地前期（一級）和后期出讓（二級）聯(lián)動進行，即從事土地一級開發(fā)的房企通過一定的方式參與甚至主導(dǎo)二級開發(fā)，或有較大可能獲得土地進行開發(fā)。做地是指在政府指定范圍內(nèi)，由政府認(rèn)定的國有企業(yè)籌集資金，配合屬地政府實施征收補償安置20233一二級聯(lián)動2007年39/直轄市級完成城市更新立法的地區(qū)才可能通過協(xié)議出讓取得經(jīng)營性土地。定向招拍掛：在招拍掛中設(shè)置特定條件，如僅限一級主體或某特定二級主體。對于省級層面尚未完成城市更新立法的區(qū)域，定向招拍掛是最切實可行的替代措施。補繳價款：①城市更新導(dǎo)致土地性質(zhì)、用途、指標(biāo)、容積率發(fā)生調(diào)整的，相關(guān)受益主體應(yīng)按市場價格或特定價格補繳土地出讓金；②在協(xié)議出讓和定向招拍掛模式中，一級主體通常也是二級拿地主體，一級開發(fā)成本通?？梢哉鄣滞恋爻鲎尳穑嚓P(guān)主體在招拍掛時僅需補繳剩余出讓金。“做地”模式2023（一）杭州做地模式7家單位；三是區(qū)級做地主體，包括上城區(qū)政府，下城區(qū)政府，江干區(qū)政府，拱墅區(qū)政府，（濱江）所屬機構(gòu)或國有獨資企業(yè)。做地流程和多數(shù)城中村改造項目相當(dāng)，包括確定做地主體并發(fā)布年度做地計劃、開展土地、實施集體土地征收和國有土地上房屋征收、完成做地交由市土儲中心收儲、土地掛牌出讓等環(huán)節(jié)。確定做地主體并發(fā)布年度做地計劃——市委、市政府開展土地整理——做地主體確定做地主體并發(fā)布年度做地計劃——市委、市政府開展土地整理——做地主體實施集體土地征收和國有土地上房屋征收——區(qū)政府完成做地交由市土儲中心收儲——做地主體、土地儲備中心土地掛牌出讓——市自然資源管理部門來源：政府官網(wǎng)，補償安置：杭州安置政策鼓勵“1+X”安置辦法，即被補償人選擇1套安置房，其余安置面積均以貨幣方式進行補償。資金保障：土地成本主要由做地主體承擔(dān)，做地主體的資金平衡是項目得以實施的關(guān)鍵。土地出讓收入應(yīng)當(dāng)足以覆蓋前期征遷成本、土地指標(biāo)費及其他規(guī)定費用等成本。（二）廣州做地模式。做地流程與杭州一致。資金來源主要有財政補貼、政策性銀行、專項債、市場化資金及其他五類財政補貼（千億體量（百億體量，（城中村改造的幾類模式中，綜合整治應(yīng)用到的財政補貼相對較多。圖表23：全國公共財政中棚戶區(qū)改造支出0

20092010201120122013201420152016201720182019202020212022公共財政棚戶區(qū)改造支出（億元） 同比

160%885.93140%885.93120%100%80%60%40%20%0%-20%-60%來源：財政部，政策性銀行抵押補充貸款（PSL）是上一輪棚改的主要資金來源，預(yù)計本輪城中村改造也將獲得政2044PSL20141297502017201860002020-20212022PSL20232022計城中村改造獲得的政策性銀行支持也是千億級別的體量。圖表24：2014年以來PSL月度新增量及期末余額走勢0

40,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0002014-122015-042014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-08抵押補充貸款(PSL)當(dāng)月新增（億元） 抵押補充貸款(PSL)期末余額（億元，右）來源：wind，專項債，20183PSL2019-202020212022（專63201621圖表25：地方政府月度新增專項債券走勢 圖表26：地方政府月度新增“棚改專債券”走勢0地方新增專項債券:當(dāng)月值（億元）

0地方新增專項債券:保障性安居工程:當(dāng)月值（億元）來源：財政部， 來源：財政部，圖表27：21個超大特大城市債務(wù)余額及限額對比地方債務(wù)余額地方債務(wù)限額債務(wù)空間債務(wù)空間占超大城市上海市億元)8,538.6(億元)11,303.1億元)2,764.5限額比例24%超大城市北京市10,565.312,202.41,637.113%超大城市深圳市2,082.92,226.2143.36%超大城市重慶市10,071.010,281.0210.02%超大城市廣州市4,655.65,051.4395.78%超大城市成都市4,640.54,775.8135.33%超大城市天津市8,645.58,890.1244.63%特大城市武漢市6,295.16,489.6194.43%特大城市杭州市3,682.43,682.80.40%特大城市南京市2,988.23,299.7311.59%特大城市青島市3,079.63,390.3310.69%特大城市長沙市2,869.52,871.21.70%特大城市鄭州市2,943.53,349.9406.512%特大城市濟南市2,660.12,835.0174.96%特大城市西安市3,625.53,900.0274.57%特大城市東莞市1,340.51,376.736.23%特大城市沈陽市1,907.82,077.8170.08%特大城市哈爾濱市2,899.52,952.452.92%特大城市佛山市2,277.82,492.5214.79%特大城市昆明市2,230.62,550.1319.513%特大城市大連市2,544.92,733.1188.27%來源：wind，市場化資金市場化資金主要通過房企參與開發(fā)和城市更新基金引入。上一輪棚改，市場化資金可通過PPP、特許經(jīng)營、投資+EPC等多種政企合作模式參與，也可以通過棚改服務(wù)協(xié)議、特許經(jīng)營協(xié)議等向金融機構(gòu)貸款。①目前城中村改造/城市更新引入市場化資金占比較高的項目為開發(fā)商主導(dǎo)，由開發(fā)商按規(guī)劃要求負(fù)責(zé)項目的拆遷、安置、建設(shè)、經(jīng)營管理，2017200300圖表28：城市更新基金運作模式來源：西金控股，城市 時城市 時間 規(guī)模 主導(dǎo)企業(yè) 參與企業(yè) 儲備項目廣州 億元 越秀集團

越秀集團、廣州地鐵集團、珠江實業(yè)集團

軌交沿線項目上海 億

上海地產(chǎn)集團

上海地產(chǎn)集團、招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽中保投資

全市城市更新項目無錫 億來源：政府官網(wǎng)，其他來源

無錫城建發(fā)展集團

無錫城建、平安建投、中交投資、上海建工、上海城建、民生銀行、融創(chuàng)中國、華潤置地等

全市城市更新項目4.1超大特大城市城中村建面約8.9億方城中村建面=自建房建面+低租金建面=城區(qū)人口*（自建房戶占比*城鎮(zhèn)人均住房建面+低租金戶占比*城鎮(zhèn)人均住房建面*0.5）（。四大指標(biāo)數(shù)據(jù)源分別為：20212020/兩限房、自建住房、繼承或贈予以及其他。從全國10.1（1907192216.4，其中佛山、昆明、廣州比例較高，在12以上。④低租金戶占比：202249283764415.5461571598.40/月/平米，二線城30.84/月//500/月的家庭戶市為低租金2113.520以上。通過以上測算模型和數(shù)據(jù)源可獲得各城市的城中村建面。廣州測算城中村建面為1.67202310（2021-2035》155（1.551.02》中提出全市劃定重點統(tǒng)籌改造120（1.2。我們重點城市的測算結(jié)果與政府披露數(shù)據(jù)相當(dāng)，測算模型和結(jié)果有效。218.9460005000村測算建面為3894萬方。能級城市能級城市城區(qū)人口（萬人）家庭總戶數(shù)城鎮(zhèn)人均住房建面（方）自建房戶數(shù)自建房戶占比自建房建面（萬方）低租金戶人均住房建面（方）低租金戶數(shù)低租金戶占比低租金建面（萬方）（超大城市上海1,987703,26330.5814,1082.0%1,21915.2961,9098.8%2,6753,894超大城市北京1,775628,55933.4117,2482.7%1,62716.7162,86910.0%2,9664,593超大城市深圳1,744617,62422.5813,3732.2%85311.29227,34536.8%7,2478,100超大城市重慶1,634550,08734.7921,7584.0%2,24917.4036,9796.7%1,9114,160超大城市廣州1,488662,25134.6183,80812.7%6,51717.31262,78339.7%10,21716,733超大城市成都1,334509,33535.9922,1744.4%2,09018.0031,5586.2%1,4873,578超大城市天津1,093354,20834.978,2262.3%88817.4928,2568.0%1,5252,413特大城市武漢995313,55737.0015,7825.0%1,85418.5011,0133.5%6472,500特大城市東莞956389,63329.5943,31311.1%3,14414.8082,25421.1%2,9856,129特大城市西安928384,12339.7234,4729.0%3,30919.8639,00010.2%1,8725,181特大城市杭州874311,38835.4621,5666.9%2,14717.7313,3824.3%6662,813特大城市佛山854298,33736.2756,04718.8%5,81818.1483,52228.0%4,33510,154特大城市南京791249,13535.6811,5494.6%1,30917.847,0692.8%4011,710特大城市沈陽707288,19136.75,3801.9%48418.356,2162.2%280764特大城市青島601252,14834.3126,77410.6%2,18917.1611,0854.4%4532,642特大城市濟南588196,62137.7118,5429.4%2,09018.867,9464.0%4482,538特大城市長沙555190,08040.2819,85610.4%2,33420.144,7962.5%2822,616特大城市哈爾濱550225,35836.825,1422.3%46218.415,7092.5%256718特大城市鄭州534204,62437.518,0323.9%78718.766,3783.1%3121,099特大城市昆明534272,18941.0844,19816.2%3,56320.5449,02618.0%1,9765,539特大城市大連521215,96333.3412,3605.7%99416.6714,0406.5%5641,558總計 21,044 6.4% 45,926 13.5% 43,506 89,432來源：國家統(tǒng)計局，各地方統(tǒng)計局，住建部，圖表31：超大特大城市城中村測算建面對比18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000

長濟武天南大沙南漢津京連

鄭沈哈州陽爾濱城中村建面（萬方）來源：國家統(tǒng)計局，各地方統(tǒng)計局，住建部，4.2超大特大城市城中村改造預(yù)計每年拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資約4941億元開發(fā)投資拉動規(guī)模=城中村建面拆除比例*單位面積拆除成本+改建比例*單位面積改造成本+拆除比例*新建比*單位面積新建成本。（前文已測算218.946-108201220（對應(yīng)造比例80，新建比例為2。201960/3046-7525/4678/（。改造成本方面，據(jù)愿景集團數(shù)據(jù)，將城中村房屋改造成可出（含家具裝修等3000計單方拆成本為100元、單方新建成本為5000元、單方改造成本為3000元。4941。建安成本相對固定，拆除比15200102082520063.64-4.273635-7117中性情況下，城中村改造每年拉動的開發(fā)投資規(guī)模為4941億元，是2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資金額的3.7。指標(biāo)悲觀假設(shè)指標(biāo)悲觀假設(shè)中性假設(shè)樂觀假設(shè)城中村總建面（萬方）89,43289,43289,432每年推進城中村建面（萬方）8,94311,17914,905拆除費用（元/平）100100100假設(shè)條件改建費用（元/平）300030003000新建費用（元/平）500050005000拆除比例15%20%25%新建比200%200%200%完成所需年數(shù)（年）1086拆除建面（萬方）13,41517,88622,358改造建面（萬方）76,01771,54567,074新建建面（萬方）26,83035,77344,716拆除投資（億元）134179224改造投資（億元）22,80521,46420,122新建投資（億元）13,41517,88622,358開發(fā)投資（拆除+改造+新建）（億元）36,35439,52942,704平均每年開發(fā)投資（億元）3,6354,9417,117測算結(jié)果來源：國家統(tǒng)計局，各地方統(tǒng)計局，住建部，注：淺藍(lán)色數(shù)據(jù)為變量能級城市城中村建面拆除建面能級城市城中村建面拆除建面改造建面新建建面拆除投資改造投資新建投資開發(fā)投資拉動超大城市上海（萬方）3,894（萬方）779（萬方）3,115（萬方）1,558（億元）8（億元）935（億元）779（億元）1,721超大城市北京4,5939193,6751,83791,1029192,030超大城市深圳8,1001,6206,4803,240161,9441,6203,580超大城市重慶4,1608323,3281,66489988321,839超大城市廣州16,7333,34713,3866,693334,0163,3477,396超大城市成都3,5787162,8621,43178597161,581超大城市天津2,4134831,93096555794831,066特大城市武漢2,5005002,0001,00056005001,105特大城市東莞6,1291,2264,9032,452121,4711,2262,709特大城市西安5,1811,0364,1452,072101,2431,0362,290特大城市杭州2,8135632,2501,12566755631,243特大城市佛山10,1542,0318,1234,061202,4372,0314,488特大城市南京1,7103421,3686843410342756特大城市沈陽7641536113062183153338特大城市青島2,6425282,1131,05756345281,168特大城市濟南2,5385082,0311,01556095081,122特大城市長沙2,6165232,0921,04656285231,156特大城市哈爾濱7181445752871172144318特大城市鄭州1,0992208804402264220486特大城市昆明5,5391,1084,4312,215111,3291,1082,448特大城市大連1,5583121,2476233374312689總計89,432178867154535773179214641788639529平均每年1117922368943447222268322364941來源：國家統(tǒng)計局，各地方統(tǒng)計局，住建部，1/32014-20195382016-20191.5749411/3，對當(dāng)圖表34：2015-2019年棚戶區(qū)改造套數(shù)及開發(fā)投資額0

2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019

2.01.841.741.841.741.481.21.61.41.21.00.80.60.40.20.0棚戶區(qū)改造開工套數(shù)（萬套） 投資額（萬億元，右）來源：住建部，4.3超大特大城市城中村改造預(yù)計每年給商品房帶來3113億元的購買力（彼時房票安置規(guī)模極小20153050以上202150（，20、3050。311350、80和100，給商品房市場每年帶來的27073113338320222.3。圖表35：中性假設(shè)下21城城中村改帶來的商品房購買力增量測算能級城市安置單價（元/平）純貨幣化安置（億元）房票安置(億元)商品住房購買力拉動（億元）超大城市上海452787051,0581,622超大城市北京542429971,4952,292超大城市深圳647932,0993,1494,828超大城市重慶14677244366562超大城市廣州365372,4463,6685,625超大城市成都20959300450690超大城市天津17725171257393特大城市武漢16449165247378特大城市東莞356888751,3122,012特大城市西安17793369553848特大城市杭州37849426639979特大城市佛山197338011,2021,843特大城市南京34385235353541特大城市沈陽11264345279特大城市青島15522164246377特大城市濟南14887151227348特大城市長沙14243149224343特大城市哈爾濱10000294366特大城市鄭州116585177118特大城市昆明14400319479734特大城市大連1551397145222總計108271624024902平均每年135320303113來源：中指研究院，注：純貨幣化安置和房票安置單價為各城市1H23商品住宅均價；中性假設(shè)純貨幣化安置80資金流向商品房市場494131133.7和2.3，但此為房地產(chǎn)行業(yè)較為明確支撐，且未來房地產(chǎn)行業(yè)“保障房+商品房”的新發(fā)展模式已基本確定，而城中村改造是推進2017K圖表36：A股地產(chǎn)PE-TTM2520151051 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12023/7/2023/1/2022/7/2022/1/2021/7/2021/1/2020/7/2020/1/2019/7/2019/1/2018/7/2018/1/2017/7/2017/1/