武漢宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)項目市調(diào)報告

武漢宏觀環(huán)境與房地產(chǎn)市場研判1武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)概況2武漢市近年GDP及固定資產(chǎn)投資額加速增長與其他省會城市相比，武漢經(jīng)濟(jì)水平處于中等水平，未來的上升空間很大；根據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可以看出房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期；武漢市2003年的GDP增長速度是11.32%，能夠支持房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；武漢固定資產(chǎn)投資已達(dá)645多億元，大量投資已經(jīng)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面發(fā)揮了效用。武漢全市歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展省會城市武漢成都西安廣州南京人均GDP（億元）2146021282155534790030009較上年增速11.4%13%13.5%14.4%15.1%指標(biāo)1：GDP3武漢市人均GDP快速增長，房地產(chǎn)市場屬于高速發(fā)展期武漢市人均GDP1999年至2000年有一次飛躍，從2001年開始，人均GDP保持上升趨勢，但是是上升幅度有所減緩；武漢2003年人均GDP約21460元說明武漢房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲；總體來看，漢口（江漢、降岸及橋口）人均GDP居各區(qū)前列，表明該區(qū)的經(jīng)濟(jì)實力在各城區(qū)中處于領(lǐng)先位置，消費能力相對較強(qiáng)。武漢全市歷年人均GDP發(fā)展?fàn)顩r江岸區(qū)江漢區(qū)橋口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)漢南區(qū)85.6288.2469.5657.4891.6475.3775.5743.9113.912003年武漢主要城區(qū)GDP（億元）800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系指標(biāo)2：人均GDP4隨著武漢市城市化率不斷提高，不斷增大的人口數(shù)量為房地產(chǎn)市場提供了強(qiáng)勁需求武漢成都西安南京廣州城市化率61%35.6%43.5%74.2%81.13%武漢2002年是總?cè)丝诜€(wěn)步上升；占總?cè)丝跀?shù)量61%的城鎮(zhèn)人口為房地產(chǎn)提供了需求；在國內(nèi)，武漢61%的城市化率處于城市化完成一般的水平，伴隨著武漢市進(jìn)一步城市化，逐年提高的人口必將成為住宅消費的生力軍。指標(biāo)3：人口數(shù)量指標(biāo)4：城市化率5武漢以第三產(chǎn)業(yè)為主武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“三、二、一”型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強(qiáng)；“三、二、一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費能力增強(qiáng)，人民房地產(chǎn)購買能力增強(qiáng)。武漢全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況指標(biāo)5：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6武漢社會消費品零售總額增長迅速社會消費品零售總額增長迅速，居民消費明顯升溫；江漢區(qū)由于傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位而使其人均消費額居全區(qū)之首消費產(chǎn)出比=人均零售總額/GDP武漢全市歷年社會消費品零售總額江岸區(qū)江漢區(qū)橋口區(qū)社會消費品零售總額（億元）57.765.567.4人均社會消費品零售總額（元）91181416112530消費產(chǎn)出比0.420.660.582003年武漢漢口人均社會消費品零售總額指標(biāo)6：社會消費品零售總額7武漢人均可支配收入穩(wěn)步增長，相比國內(nèi)其它城市仍相對偏低，有較大的增長空間武漢城市居民的人均可支配收入在國內(nèi)直轄市及省會城市中處于中等水平，和武漢市在全國城市地位中相比，人均可支配收入有較大的增長空間；武漢市人均可支配收入逐年提高，但是年增長率不穩(wěn)定。武漢全市歷年人均可支配收入武漢成都西安南京廣州合肥人均可支配收入（元）82629641774810196150037785較上年增速7.4%7.4%7.9%11.6%7.4%9.0%指標(biāo)7：人均可支配收入8住房支出比與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。

恩格爾系數(shù)可以衡量人民生活水平，住房支出比應(yīng)和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的；武漢市2003年恩格爾系數(shù)為40.6%，生活水平已快到小康型的中高端水平，而住房支出比僅為14%，屬于小康型的中低端水平；這表明在生活水平日益提高的武漢，住房支出應(yīng)進(jìn)一步提高使之與恩格爾系數(shù)協(xié)調(diào)，故武漢市住房支出有上漲空間。武漢2003數(shù)據(jù)恩格爾系數(shù)（％）住房支出比（％）40.614生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25％。恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額指標(biāo)8：住房支出比指標(biāo)9：恩格爾系數(shù)9宏觀市場----宏觀環(huán)境大勢支持房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展武漢市GDP逐年持續(xù)增長，武漢2003年人均GDP約21460元說明武漢房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展勢頭看漲。武漢社會零售消費總額增長迅速，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，但是住房支出比重與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。與國內(nèi)同類城市相比較，武漢61%的城市化率處于城市化速度一般的水平，伴隨著人口的逐年提高與武漢城市化速度的加快，武漢住宅消費需求潛力巨大。10武漢市整體房地產(chǎn)市場概況11武漢市土地一級市場：

受政府新區(qū)開發(fā)與舊城改造計劃影響，武漢市土地供應(yīng)量呈增長趨勢從1996年至2002年，土地出讓面積在起伏中保持增長；新區(qū)開發(fā)土地出讓面積總體來看是逐年提高，預(yù)計將繼續(xù)保持新區(qū)開發(fā)的建設(shè)高潮；逐年上漲的土地供給可能使項目所面臨的競爭將會加劇。年度出讓土地面積出讓土地面積按地域分土地面積出讓增長率舊城新區(qū)1996年161.658.72102.88N/A1997年282.17269.1912.9874.61%1998年107.08106.10.98-62.05%1999年244.7178.766128.52%2000年206.6895.27111.41-15.54%2001年204.9976.28128.71-0.81.8%2002年376.95215.36161.5983.89%單位：萬平米122003年漢口成交地塊信息2003年武漢市公開出讓46塊宗地，成交35宗，全年全市成交土地面積約200萬平方米，其中漢口約60萬平方米；2003年全市建筑面積約400萬平方米，漢口約160萬平方米，占全市40.8%132004年漢口土地交易規(guī)模2004年1-9月武漢市全市土地有形市場已經(jīng)交易土地面積合計約110萬平方米，其中漢口約65萬平方米；全市已交易建筑面積303萬平方米，漢口約198萬平方米，占全市66%；正在公告地塊土地面積約為30萬平方米，其中漢口約20.8萬平方米；全市公告建筑面積約92萬平方米，漢口約58.7平方米，占全市64%；2004年1-9月比2003年漢口土地交易面積增加24%圖例:

解放大道京漢大道中山大道已經(jīng)成交地塊正在公告地塊2004年京漢大道沿線周邊土地已成交地塊及正在出讓土地示意142004年漢口成交地塊信息2004年漢口土地成交樓面單價在800~2000元/平方米，土地規(guī)模越大，一般由于總價高，樓面單價比規(guī)模較小的土地相比會低一些；2003、2004京漢大道沿線附近初步估算出讓建筑面積約200萬平方米，擬在近期出讓建筑面積約26萬平方米。區(qū)域地塊編號年期位置面積(㎡)總建筑面積(㎡)容積率用途起始價（萬元）成交價（萬元）交易方式樓面地價(元/㎡)競得者P(2004)003居住70年硚口區(qū)解放大道31-37號49535.74713001.6居住44207300掛牌1024金華市中信房地產(chǎn)有限公司P(2004)015商業(yè)40年硚口區(qū)解放大道134號1149.8420701.8商業(yè)150800掛牌3865湖北國大置業(yè)有限公司P(2004)020居住70年硚口區(qū)古田四路新墩特1號19878.69298201.5居住24002410掛牌808武漢房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司P(2004)007商業(yè)、市場、綠化用地40年橋口區(qū)漢西路158938.995562863.5商業(yè)、市場、綠化用地52400招標(biāo)942武漢南國商業(yè)發(fā)展有限公司P(2004)005商業(yè)40年硚口區(qū)中山大道242號16880.291212005.5商業(yè)2072020720掛牌1710武漢廣信聯(lián)置業(yè)有限公司P(2004)025居住70年江漢區(qū)新華小路7146.98239503.246004810掛牌2008湖北新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2004)026居住、公建、停車場(庫)用地70年橋口區(qū)順道街121號21809.11981404.585008500掛牌866武漢銀泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P(2004)002居住70年、商業(yè)40年江岸區(qū)西馬路63-85號1058531750345704570掛牌1439武漢城房置業(yè)有限公司P(2004)016居住70年江漢區(qū)荷花池11781.84447713.871107510掛牌1677武漢市三新置業(yè)發(fā)展有限公司P(2004)017居住70年商業(yè)40年江岸區(qū)解放大道738號16768.84621003.546807020掛牌1130湖北新長江置業(yè)有限公司P(2004)018居住70年商業(yè)40年江岸區(qū)二七路311843.82874900A3.0、B2.5、C2.5113700113700掛牌1300武漢東立置業(yè)發(fā)展有限公司P(2004)019居住70年商業(yè)40年江漢區(qū)新華下路23、27號21630821943.81000010100掛牌1229武漢華立置業(yè)發(fā)展有限公司合計647949.141998481漢口15解放大道京漢大道中山大道13456728京漢大道沿線成交土地分析序號位置總建筑面積(m2)樓面地價(元/m2)用途1江岸區(qū)二七路8749001,300居住2三陽路與解放大道交匯4518001,239商住3江岸區(qū)解放大道738號621001,130商住4江岸區(qū)西馬路63-85號317501,439商住5江漢區(qū)新華小路239502,008居住6硚口區(qū)順道街121號98140866居住7硚口區(qū)中山大道242號1212001,710商業(yè)8硚口區(qū)漢正街2070001,744商業(yè)從上述成交信息可以看出,本次委估12塊宗地周邊商住用地成交地價正常范圍在1,100~1,500元/平方米之間，按拆遷成本13.76億計算，樓面地價達(dá)1691元，明顯偏高。16武漢土地市場特征結(jié)論

從1996年至2002年，受政府新城開發(fā)與舊城改造計劃影響，武漢市土地供應(yīng)量呈波動增長，這意味著本項目面臨競爭將逐漸劇烈；

根據(jù)2003年與2004年土地出讓交易市場分析，2003年和2004年1-9月全市成交土地面積分別為1964819平方米、1114876.55平方米，漢口占土地成交面積的40.8%與66%，我們可以發(fā)現(xiàn)，漢口依然是武漢房地產(chǎn)的熱點區(qū)域；

對比本年京漢大道沿線土地出讓價格，本項目樓面地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊商住用地成交地價的正常范圍在1,100~1,500元/平方米。

17房地產(chǎn)開發(fā)市場化水平判斷—理論模型指標(biāo)名稱公式測算方法評估標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)物業(yè)私有率M1=H/P=商品房建筑面積/房地產(chǎn)建筑總面積M1`=M1/60%市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為50%-70%，我國取60%住宅消費支出比重M2=Y/C=家庭月住房消費支出/家庭月生活支出M2`=M2/15%市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為13%-20%，我國取15%房價收入比M3=A/I=一套中等水平住房市場價格/居民家庭年收入M3`=1-（M3-5）/5發(fā)達(dá)國家平均為5，我國取5房地產(chǎn)金融化深度M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額/金融機(jī)構(gòu)年貸款總額M4`=M4/20%市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為30%，我國取20%房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo)M5(投資多樣化指標(biāo))M5`=M5線性內(nèi)差法發(fā)達(dá)國家一般不高于20%，我國取國有住宅投資達(dá)30%為完全市場化，100%市場化為0住房價格市場化指標(biāo)M6=W/D=竣工商品房總面積/竣工總面積M6`=M6整體市場化程度計算M=（M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`）/618武漢市房地產(chǎn)市場整體市場化程度屬于快速發(fā)展階段階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展市場化程度M〈50%50%〈M〈80%M〉80%M〉95%市場描述住宅處于福利分配階段政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者。由于住房制度的改革，消費者需求急劇增加，住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征明顯，土地市場與商品房市場不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。政府的住房福利依舊大量存在。消費者需求增長趨于平穩(wěn)，發(fā)展商數(shù)量減少，產(chǎn)品成熟，住宅郊區(qū)化明顯，土地市場、商品房市場規(guī)范操作,政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要通過城市規(guī)劃及土地供應(yīng)等手段間接進(jìn)行,政府的住房福利少量存在。消費者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主,市場為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)，土地市場與商品房市場完全規(guī)范，但政府的住房福利依舊少量存在。19從1999年到2004年，武漢房地產(chǎn)逐漸由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)榍蟠笥诠?002年開始，武漢市商品房呈現(xiàn)明顯求大于供的現(xiàn)狀，表明需求量逐漸增大；武漢市開發(fā)商投入與產(chǎn)出比值從歷史到現(xiàn)在都保持不到0.7水準(zhǔn)，表明武漢房地產(chǎn)開發(fā)的效率不高。異常基本正常正常運行基本正常異常2004年上半年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.26反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.64反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo),表明重慶開發(fā)的總體效率不高房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系武漢歷年商品房供求狀況99年00年01年02年04年上半年20武漢市整體房地產(chǎn)市場特征結(jié)論市場化程度處于快速發(fā)展階段，其市場特征為:

住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)。但是武漢由于土地市場因素，導(dǎo)致價格猛增未能達(dá)成，土地市場進(jìn)一步清理與規(guī)范將使住宅價格與投資邁上新的臺階：區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征依舊明顯；土地市場對商品房市場調(diào)控功能不明顯，有可能出現(xiàn)泡沫；政府政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。武漢市房地產(chǎn)從2002年開始呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)整體市場利好。21京漢大道住宅項目市場接受度研判22問題：本項目住宅物業(yè)目前及未來5年的市場可實現(xiàn)程度？

住宅物業(yè)目前的市場接受度體現(xiàn)在現(xiàn)階段居住房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系與價格；住宅物業(yè)未來市場未來可實現(xiàn)程度主要考慮影響外部條件的重大因素，以及現(xiàn)在的市場情況走勢。供應(yīng)需求供求關(guān)系價格舊城改造新區(qū)開發(fā)軌道交通居住物業(yè)的市場可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢整體格局漢口項目片區(qū)23武漢市住宅房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點格局：三鎮(zhèn)五片區(qū)武漢市房地產(chǎn)在三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，以片區(qū)為組團(tuán)，形成居住片區(qū)；

三鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場相對獨立。金銀湖片區(qū)后湖片區(qū)沌口片區(qū)南湖片區(qū)東湖高新開發(fā)區(qū)舊城改造漢口武昌漢陽24武漢市住宅供給逐年提高，顯示出強(qiáng)勁的供給力量武漢市住宅供給逐年提高，2002年竣工面積為536.7萬平方米；本項目住宅物業(yè)為50萬平方米，分多年開發(fā)，對當(dāng)?shù)刈≌袌龉┣髴?yīng)該不會產(chǎn)生過大沖擊。武漢市住宅供給25武漢市住宅需求逐年提高，顯示出武漢市強(qiáng)大的住宅購置力量武漢住宅銷售量逐年穩(wěn)步提高，在2002年，住宅銷售量達(dá)到597.36萬平方米，住宅需求量名義年增長率為36.75%；江岸、江漢屬于武漢市住宅熱點區(qū)，在2002年占整個武漢市的近半銷售市場，武昌及洪山屬于武漢市住宅市場的次熱點區(qū)。武漢市2002各片區(qū)住宅銷售統(tǒng)計表武漢市住宅需求26僅占產(chǎn)權(quán)住宅1.87%商品住宅顯示出武漢市商品住宅的需求量巨大商品住宅目前在產(chǎn)權(quán)房中僅占1.87%，這意味著商品住宅需求量是有巨大上升空間的；二手房交易量巨大，這暗含著二手房售賣者有購買一手商品房的意向，商品住宅需求龐大。產(chǎn)權(quán)情況年份未來趨勢2002年2003年租賃公房22.6721.03住宅租賃者在有一定經(jīng)濟(jì)實力后有房屋購置需求租賃私房1.381.43原有私房4.122.67有房屋置換滿足最新生活需求的意愿房改私房70.5368.6商品房1.021.87其他0.284.4區(qū)域交易所江岸江漢橋口漢陽武昌青山洪山東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)東西湖統(tǒng)計交易面積16.5130.0946.6743.7741.0273.04128.3533.952.351.9111.99429.65武漢市住宅需求27供求同時增長，武漢市住宅逐漸在1998年由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┣笃胶?，?000年開始，住宅市場開始有求大于供的傾向。近幾年武漢住宅市場開發(fā)量逐年提高，但是并未有影響住宅市場供求平衡的現(xiàn)狀；2002年需求猛增，在市場供求平衡的狀況下，市場的消費潛力開始釋放；在宏觀住宅房地產(chǎn)市場走勢穩(wěn)中上升的狀況下，本項目住宅房地產(chǎn)武漢市的宏觀大勢看好。武漢市住宅供求狀況異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2004年上半年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.92反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系竣工面積銷售面積銷售面積/竣工面積武漢市住宅供求關(guān)系28同時武漢市住宅銷售平均價格逐漸提高，住宅銷售價格名義年平均增長率為14.25%武漢市住宅房地產(chǎn)市場價格逐漸提高，表明武漢市住宅銷售市場依舊保持上升狀態(tài)，2004年武漢市的收入房價比已高達(dá)1：10；根據(jù)2002年至2004年上半年武漢市住宅平均售價統(tǒng)計，武漢市季度住宅銷售價格平均增長率為2.92%，住宅銷售價格名義年平均增長率為14.25%。時間2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2004年上半年平均售價1949元/平方米2017元/平方米2093元/平方米2206元/平方米2506元/平方米武漢市住宅價格2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2004年上半年住宅均價價格增長率收入房價比=1：1029武漢住宅銷售價格增長過快,超過上限值,預(yù)計未來房價漲幅會下降

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，我國合理的房價漲幅區(qū)間的上限是城市居民人均可支配收入漲幅，下限是物價的上漲水平；人均可支配收入上限反映的是居民的消費能力，如果一商品的價格漲幅在可支配收入漲幅之內(nèi)，則居民對該商品的消費是可以承受的，無需挪用消費在其他商品上的錢去消費此產(chǎn)品。房價的漲幅和銀行利率有一定聯(lián)系，但是物價上漲水平作為下限比較穩(wěn)當(dāng)。武漢住宅銷售價格年平均名義增長率武漢居民人均可支配收入漲幅武漢居民消費價格漲幅14.25%8.7%3.2%93年95年96年初98年03年全國房價漲幅區(qū)間模擬圖城市居民人均可支配收入漲幅房價漲幅城市居民消費價格漲幅武漢市住宅價格漲幅分析30武漢住宅價格按照住宅片區(qū)，銷售價格空間分布體現(xiàn)了較強(qiáng)的區(qū)域性，本項目位于中高檔樓盤集中圈層武漢市住宅銷售價格空間分布顯示出較強(qiáng)的區(qū)域性：3000~4000的高檔住宅主要集中在武昌與漢口，中低檔盤主要集中在漢陽；本項目區(qū)域?qū)儆?000以上及3000~4000價格分布的集中處，屬于高檔樓盤較為集中的區(qū)域。4千元以上住宅3000~4000元住宅2500~3000元住宅2500元以下住宅武漢市住宅價格空間分布312004年各區(qū)的樓市均價也體現(xiàn)了住宅銷售價格空間分布區(qū)域化的加強(qiáng)的趨勢在已住宅價格分布呈現(xiàn)區(qū)域集中分布的情況下，2004年各區(qū)的樓市價格進(jìn)一步加強(qiáng)了此種趨勢；漢口依然保持著武漢市中高檔樓盤集中地的領(lǐng)先地位。區(qū)域均價（元/平方米）均價3000以上的區(qū)域江漢區(qū)3576江岸區(qū)3286洪山區(qū)3002武昌區(qū)3181均價2500~3000的區(qū)域橋口區(qū)2860青山區(qū)2653關(guān)山片區(qū)2547漢陽區(qū)2835均價2000~2500的區(qū)域東西湖區(qū)2202沌口區(qū)2468均價在1500~2000的區(qū)域江夏區(qū)189632作為武漢三鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為繁盛的漢口，其三個片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場供給呈逐年遞增之勢江岸區(qū)、江漢區(qū)及橋口區(qū)的住宅需求量逐年提高；但是三個區(qū)的需求增長速度不一樣，江漢區(qū)與江岸由于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)教好，設(shè)施配套完善，橋口住宅房地產(chǎn)市場供給量仍然低于江漢與江岸；本項目住宅地塊集中在江漢與江岸片區(qū)，這意味著地塊住宅市場競爭會比較激烈;

江岸、江漢、橋口的住宅供給年平均增長率分別為26.81%、26.49%、15.15%。漢口住宅供給33對比江岸區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)江岸區(qū)住宅市場供需平衡，略有一點供大于求的傾向，但是此傾向未來表現(xiàn)現(xiàn)在不明江岸區(qū)住宅房地產(chǎn)保持供需兩旺的狀態(tài)，但是目前略呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，但是表現(xiàn)并不明顯，基本仍屬于基本正常范圍。異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2002年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.81反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)江岸區(qū)住宅供求關(guān)系34對比漢口鎮(zhèn)江岸區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)江漢區(qū)住宅市場在2002年前基本保持供需平衡，2002年呈現(xiàn)求大于供的趨勢

江漢區(qū)住宅房地產(chǎn)保持供需兩旺的狀態(tài)，但是目前略呈現(xiàn)求大于供的狀態(tài)，但是表現(xiàn)并不明顯，基本仍屬于基本正常范圍。本項目屬于江漢鎮(zhèn)的住宅項目可以及時推出，滿足市場需求；若無重大外界條件變化，江漢區(qū)的住宅項目沒有市場危險。異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常2002年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.11.11反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)江漢區(qū)住宅供求關(guān)系漢35對比漢口鎮(zhèn)橋口區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)橋口區(qū)住宅市場在歷年來基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重橋口區(qū)住宅市場歷年保持供大于求的狀態(tài)，但是此現(xiàn)象并不十分嚴(yán)重；本項目橋口區(qū)的住宅項目應(yīng)該謹(jǐn)慎開發(fā)，避免進(jìn)一步增強(qiáng)供大于求的狀態(tài)，增加市場風(fēng)險。異常基本正常正常運行基本正常異常2002年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.75反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)橋口區(qū)住宅供求關(guān)系36江岸、江漢及橋口的住宅銷售價格增長率江漢區(qū)住宅銷售價格年平均增長率6.01%江岸區(qū)住宅銷售價格年平均增長率4.46%橋口區(qū)住宅銷售價格年平均增長率-1.71%第一季度第二季度第三季度第四季度平均售價2000年2219.572241.172280.322287.792257.212001年2289.202315.012314.812445.422341.112002年2562.692586.322587.932618.052588.752003年2685.63第一季度第二季度第三季度第四季度平均售價2000年2218.782227.382223.242226.242223.912001年2228.452242.212249.712136.152214.132002年2255.802320.672361.822450.602347.242003年2530.37第一季度第二季度第三季度第四季度平均售價2000年2112.802123.862126.302139.132125.522001年2141.632153.862150.682084.882132.762002年1912.861925.561972.781998.601952.452003年2010.73三區(qū)住宅價格增長率37京漢大道區(qū)域及附近住宅樓盤位置1、東輝花園2、花好月圓3、九運京漢明都4、盈安大廈5、江城華庭6、德潤大廈7、翡翠星空8、三星陽景園123456879109、半島毫庭10、俊華雅苑銷售情況38建筑情況均價銷售情況1、東輝花園共90套，套內(nèi)面積113～119M2，86％的實用率，主力戶型為三房

一期3300元/M2，二期3500元/M2

一期售完，二期未售2、花好月圓容積率5，3室2廳2衛(wèi)1廚132.14M2，5室3廳3衛(wèi)1廚238.93M2，2室2廳2衛(wèi)2廚138.52M2，3100元/平方米3、京漢明都3500元/平方米開盤一個月銷售率達(dá)80％4、盈安大廈3-7層居住，170M2

3600元/M2

3個月銷售完畢5、江城華庭容積率4.85，4室2廳2衛(wèi)1廚151.83M2

3600元/平方米4個月實現(xiàn)100%銷售6、德潤大廈毛坯高層商住樓3600元/平方米今年5月開盤，入住率達(dá)60%7、翡翠星空小戶型40~60M2

均價4000元/M2今年7月24日開盤，已售50%左右8、三星陽景園毛坯小高層，4室二廳152.58M2，3室2廳138.34M23000元/平方米9、半島毫庭容積率4.13均價3700元/M2

10、俊華雅苑酒店式公寓，使用面積36~65平方米4400元/平方米8月28日開盤，已銷售了50%京漢大道區(qū)域及附近住宅樓盤銷售情況：平均銷售價格為3500元/平方米，銷售良好39一元片區(qū)的改造對本項目住宅項目的影響分析：

一元片區(qū)背景簡介漢口一元片區(qū)位于江岸區(qū)，本項目的部分地塊也包含在一元片區(qū)內(nèi)；一元片區(qū)在歷史上是傳統(tǒng)高尚區(qū)域，是大批當(dāng)時中上層人士生活、休閑、居住的地方；由于城市發(fā)展，吸引了老城區(qū)人口外移，城市配套設(shè)施開始老化，低收入、老齡人口及外來人口開始集中在一元片區(qū)。一元片區(qū)范圍及規(guī)劃范圍舊城改造40一元片區(qū)預(yù)計規(guī)劃改造為集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化旅游及生活居住為一體的城市核心區(qū)一元片區(qū)改造的的社會目標(biāo)是調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，改善一元片區(qū)的城市功能，形成以江漢路片為核心的商業(yè)、休閑區(qū)域，以青島路片為核心的文化、居住區(qū)域，以“八、七”會議片為核心的旅游及革命歷史教育區(qū)域。

在一元片區(qū)更新改造中，只有更新改造區(qū)才有有大面積的開發(fā)建設(shè)項目。一元片區(qū)的建設(shè)計劃分為三期，2004年10月基本建成。保護(hù)控制區(qū)協(xié)調(diào)過渡區(qū)更新改造區(qū)協(xié)調(diào)過渡區(qū)41結(jié)論：一元片區(qū)更新改造對京漢大道的居住項目影響以利好為主.一元片區(qū)僅有“更新改造區(qū)”將進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；本項目部分地塊幾乎已包含了一元片區(qū)所有的“更新改造區(qū)”，故一元片區(qū)改造不會增大住宅市場供應(yīng)量，造成對本項目的威脅。一元片區(qū)的改造能極大改善項目居住物業(yè)的外部環(huán)境，住宅銷售價格可能會受此利好因素影響。一元片區(qū)改造后對城市中心區(qū)住宅市場的影響結(jié)論V.S對住宅項目的其它影響對住宅項目的正面影響一元片區(qū)改造更新后……42軌道交通規(guī)劃建設(shè)對本項目住宅項目的影響分析：

軌道交通規(guī)劃介紹武漢市輕軌一號線一期工程已經(jīng)完成；政府規(guī)劃在2010年前完成輕軌一號線路二期工程、輕軌二以及輕軌四號線一期工程；如果規(guī)劃成功實現(xiàn)，漢口及武昌將會通過更快捷的交通干線聯(lián)系在一起。輕軌一號線輕軌二號線輕軌三號線軌道交通規(guī)劃內(nèi)環(huán)線規(guī)劃軌道交通43軌道交通開通完善后對城市中心區(qū)住宅市場的影響結(jié)論分散城市中心區(qū)人口，造成住房需求減少；縮短工作生活的空間距離，購房者選擇增多，面臨著郊區(qū)化對城市中心區(qū)的購房沖擊；增加方便程度，中心區(qū)完善配套可能不再成為購房吸引點。城市中心區(qū)活力更強(qiáng)，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長有幫助，都市魅力仍有需求市場；經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)。外來人口增多，租賃市場更活躍，小戶型房屋更走俏。對中心區(qū)住宅市場的負(fù)面影響對中心區(qū)住宅市場的正面影響軌道交通開通完善后……V。S結(jié)論：1、軌道交通逐漸完善，城市空間距離縮短，購房者有更多選擇，無力購置中心區(qū)高價房的人可能分散到郊區(qū)，但是分散人口不是項目目標(biāo)客戶；2、城市成熟區(qū)對軌道交通的價格敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市陌生區(qū)域，軌道交通規(guī)劃對本項目住宅影響較小；3、隨著經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)，租賃市場更加活躍，小戶型將更為走俏。44結(jié)論：住宅市場特征與預(yù)測武漢市整體住宅市場向好，在供需兩旺的局面下，武漢市住宅銷售平均價格以名義年平均增長率為14.25%逐漸提高，武漢住宅銷售價格增長過快,預(yù)計未來房價漲幅會下降武漢市住宅房地產(chǎn)目前呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。作為武漢三鎮(zhèn)商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為繁盛的漢口，江岸、江漢、橋口三個片區(qū)住宅房地產(chǎn)市場供給呈逐年遞增之勢，其住宅價格銷售年平均增長率分別為4.46%、6.01%、1.71%，遠(yuǎn),低于全市住宅銷售價格年平均增長率。漢口鎮(zhèn)的住宅需求市場持波動性增長趨勢明顯，顯示出漢口房地產(chǎn)市場競爭激烈：江岸區(qū)住宅市場供需平衡，略有一點供大于求的傾向，但是此傾向未來表現(xiàn)現(xiàn)在不明；江漢區(qū)住宅市場在2002年前基本保持供需平衡，2002年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢；橋口區(qū)住宅市場在歷年來基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重。45京漢大道商業(yè)項目市場接受度研判46商業(yè)用房市場接受度研判市場層面一、武漢總體商業(yè)用房市場二、漢口區(qū)域商業(yè)用房市場商業(yè)行業(yè)層面三、武漢商圈格局四、武漢商業(yè)經(jīng)營情況五、文化娛樂業(yè)概況六、小結(jié)：商業(yè)用房小結(jié)47漢口商業(yè)用房銷售面積穩(wěn)定在每年10萬平米左右自2000年起，商業(yè)用房竣工量占商品房竣工量不超過10％。武漢商業(yè)用房竣工、銷售面積漢口商業(yè)用房竣工、銷售面積48京漢大道沿線商業(yè)形態(tài)主要為住宅底商時代天驕花好月圓安順佳園江城華庭時代美博城景江華庭萬達(dá)商業(yè)廣場世紀(jì)大廈翡翠星空德潤大廈三星陽景園盛合嘉園桃源公寓俊華雅苑漢飛青年城數(shù)碼港京漢大道沿線典型樓盤分布九運京漢名都49在售商鋪銷售良好，存量商鋪幾乎沒有空置名稱建筑面積（平米）商業(yè)面積（平米）商業(yè)售價（元/平米）商業(yè)銷售率花好月圓3256940001600055％（鋪位全部售完，其余兩層整體銷售）時代天驕452181500015000臨解放大道商業(yè)整層銷售時代美博城28004467020000－25000目前排號，下月開盤安順佳園71568800022000目前排號，下月開盤江城華庭250003500租金167元/平米，折合售價約20000一期售完，二期商業(yè)暫不銷售景江華庭590008000暫為定價年底銷售萬達(dá)商業(yè)廣場13000013000040000翡翠星空170010000開盤前售完（內(nèi)部購買）德潤大廈1200004000盛合家園180002500暫為定價商業(yè)暫不銷售俊華雅苑273212700暫為定價商業(yè)暫不銷售漢飛青年城36300整體租給招商銀行九運京漢名都400003600數(shù)碼港600001－2層整體租給銀行50商圈格局漢口商圈格局建設(shè)大道解放大道京漢大道中山大道沿江大道武廣商圈江漢步行街商圈漢正街商圈六渡橋商圈51人均商業(yè)面積偏高，競爭激烈，小型商鋪利潤率相對較高人均商業(yè)面積偏高：城區(qū)人均擁有零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到0.85平方米（折合建筑面積約1.3），全市單店營業(yè)面積超過10000平米的商場有40多家。競爭激烈，商業(yè)經(jīng)營利潤（銷售利潤率）相當(dāng)?shù)停捍笮唾徫镏行模翰坏?％連鎖超市：1-1.5%小型商鋪（便利店）：3-5%武漢北京上海深圳大連香港發(fā)達(dá)國家1.30.781.441.021.01.31.2人均商業(yè)面積52本項目各地塊基本不在核心商圈內(nèi)，主要臨街面為京漢大道，商業(yè)價值相對較低武廣商圈：以武漢商場、武漢廣場、世貿(mào)廣場等大型集中商業(yè)為主，是武漢的中高檔商場，主要消費群為中高收入階層。江漢步行街商圈：全長1210米，400多家商戶，是武漢最繁華的商圈，消費群體以年輕人居多。漢正街商圈：小商品批發(fā)市場，其低廉的商品價格對其它商圈有一定沖擊。六渡橋商圈：武漢的傳統(tǒng)商業(yè)中心，近年來有所衰落，萬達(dá)商業(yè)廣場的進(jìn)駐帶來新的活力。各地塊周邊商業(yè)業(yè)態(tài)：茶葉市場、建材裝飾市場、電腦耗材、五金、電動工具、電工產(chǎn)品、餐飲、娛樂等。(以上業(yè)態(tài)對人流量要求相對較低）53京漢大道沿線租金受核心商圈影響呈點式分布，軌道交通效應(yīng)并未顯現(xiàn)地塊周邊租金分布6540167901501008050505010075167200606085150-25054京漢大道沿線商業(yè)有良好的發(fā)展前景1、軌道交通：加強(qiáng)漢口商業(yè)中心的輻射力，軌道交通站點周邊物業(yè)價值將得到提升（一般漲幅為10－15％）。1號線——東西方向橫穿漢口，西起吳家山，東至堤角。2號線——南北方向連接漢口、武昌，北起漢口常青花園，南至光谷廣場。4號線——一期工程起自武昌火車站，至武漢火車站。2、一元片區(qū)規(guī)劃：城市功能及設(shè)施改善，人口結(jié)構(gòu)變動，將吸引高收入階層進(jìn)入該地區(qū)居住，提高區(qū)域消費能力。55對比武漢文化娛樂業(yè)現(xiàn)狀，規(guī)劃中的12萬平米文化娛樂商業(yè)面積規(guī)模過大規(guī)劃中含12萬平米文化娛樂商業(yè)面積，相當(dāng)于120個1000平米的娛樂場所，而現(xiàn)有的1000平米以上的娛樂場所不超過20家。漢口娛樂行業(yè)最發(fā)達(dá)，目前經(jīng)營面積1000平方米以上的有10家，2000平方米以上的有3家；武昌1000平方米以上約3家。形式主要為演藝廳、KTV、迪吧及酒吧，布點總體而言較為分散。江灘的酒吧行業(yè)已初具規(guī)模，目前有十幾家，年底估計會增至三十余家。經(jīng)營成本占收入的比例約為60%~70%，稅后利潤率約為20%~30%。武漢目前演藝廳經(jīng)營面積一般1000－3000平米，酒吧（中等規(guī)模）300－400平米，迪吧300－1000平米，KTV不超過3000平米。武漢現(xiàn)有演藝廳約15家，經(jīng)營面積約15000平米，平均上座率80%。京漢大道娛樂行業(yè)多集中在三陽路—友誼路之間，租金約為70~80元/平方米。演藝廳KTV迪吧酒吧主要分布地點京漢大道、解放大道較為分散香港路、寶豐路、江灘江灘、建設(shè)大道主要消費群體中、老年人年輕人、中年人年輕人年輕人、中年人、外國人56商業(yè)用房分析小結(jié)漢口商業(yè)用房銷售量約每年10萬平米京漢大道沿線商鋪主要為住宅底商，銷售良好武漢人均商業(yè)面積偏高，競爭激烈，小型商鋪經(jīng)營壓力相對較小京漢大道沿線商業(yè)有良好的發(fā)展前景本項目文化娛樂商業(yè)用房規(guī)模大本項目住宅底商有較好的市場實現(xiàn)度本項目文化娛樂商業(yè)用房市場風(fēng)險較大57京漢大道寫字樓項目市場接受度研判58供應(yīng)需求價格舊城改造王家墩商務(wù)區(qū)規(guī)劃軌道交通寫字樓的市場可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢整體格局漢口項目片區(qū)59武漢寫字樓供應(yīng)量發(fā)生明顯波動，這反映出寫字樓市場在武漢市并不穩(wěn)定武漢市寫字樓供應(yīng)起伏不定，顯示出寫字樓市場的不穩(wěn)定性；根據(jù)估算，武漢市每年寫字樓竣工量為29.68萬平方米；雖然寫字樓市場供應(yīng)不穩(wěn)定，但是漢口與武昌始終都是武漢市寫字樓的主要聚集地。武漢市場寫字樓竣工量2002年武漢各鎮(zhèn)的寫字樓竣工面積比例武漢寫字樓供給60武漢市寫字樓需求市場也表現(xiàn)出波動性武漢市寫樓需求市場不穩(wěn)定，表明投資寫字樓具有一定市場風(fēng)險；武漢市寫字樓平均年吸收量為7.18萬平方米；雖然市場需求不確定，但是武漢寫字樓需求仍集中在漢口，其次是漢陽。武漢市場寫字樓銷售/出租量2002年武漢市各鎮(zhèn)寫字樓銷售/出租量武漢寫字樓需求61對比武漢市寫字樓供給情況，我們武漢寫字樓市場嚴(yán)重供大于求，此趨勢在近期內(nèi)將繼續(xù)保持武漢市寫字樓市場供求從99年開始，始終保持供求不平衡狀態(tài)；

從宏觀大勢來看，寫字樓項目有一定的市場風(fēng)險。異常基本正常正常運行基本正常異常2002年上半年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.3035反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)0.12260.20720.3210.3035武漢市寫字樓供求關(guān)系62但是，通過對比歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)寫字樓市場復(fù)蘇的跡象2004年武昌與漢口的寫字樓推出量超過歷史上任何一年，這可能意味著武漢市的寫字樓市場開始復(fù)蘇。在2004年武漢寫字樓推售量為近40萬平方米，達(dá)到99年以來的歷史頂峰歷史數(shù)據(jù)99-02年武漢寫字樓預(yù)測63從武漢寫字樓供求變化，我們可以看出武漢寫字樓市場經(jīng)歷了五個階段三個高潮1993年至1994年90年代后期02年至03年1993—1994年是武漢中高檔寫字樓市場開發(fā)的第一個小高潮；93~94開發(fā)的寫字樓大都在1997年前后投入使用，如招銀大廈、泰合廣場、亞貿(mào)B座等寫字樓，其當(dāng)時售價都高達(dá)8000元／平方米左右，租金都超過了100元／平方米，而且租售率持續(xù)保持在75％以上

。市場熱潮的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱，開發(fā)寫字樓成為高額利潤的象征，因為商業(yè)用地有著面積小、容積率高的特征。這是寫字樓第二個小高潮，金融一條街上以銀行為背景的寫字樓相繼投入使用與此同時，世貿(mào)廣場、武昌亞貿(mào)A座、中商廣場也推出了相當(dāng)?shù)纳虅?wù)空間。

武漢寫字樓從“以高價銷售售為主；大戶型時代、大面積交易”走向了“以租為主、價格直線下降”的階段；寫字樓銷售日漸困難，租價也劇降到40元／平方米。95年至98年此時，延時已久的市場“綜合癥”開始發(fā)作，雖然均價仍然保持在7000元／平方米左右，但相對第一個小高潮時產(chǎn)品的整體品質(zhì)來說，這一時期有了明顯的提高，此時，開發(fā)商的高額利潤已經(jīng)不再，同時銷售情況同樣不甚理想，大不如前。

2001年至2002年這是我市寫字樓市場的第三個小高潮；伴隨中小型公司的快速成長，市場形成了新一輪商務(wù)用房的需求；本階段創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時段營銷的主力客戶武漢寫字樓市場形成了以純寫字樓與商住樓兩分天下的大局面。

64武漢寫字樓市場經(jīng)過高潮低谷，現(xiàn)在集中分布在漢口和武昌。

漢口：以“金融一條街”片區(qū)，以及解放大道至武勝路沿線為，聚集著漢口地區(qū)中高檔寫字樓武昌：主要分布在中南路至武珞路沿線，包括中商廣場、世紀(jì)廣場、洪廣大廈、發(fā)展大廈等；隨著光谷日漸成熟，SBI創(chuàng)業(yè)街、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、華東商務(wù)中心等紛紛建成。漢陽：寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。

解放大道至武勝路沿線金融一條街中南路至武珞路沿線在2004年武昌寫字樓推售量為31．14萬平方米，占我市推售總量的82％，漢口寫字樓新的推出量很少，僅占到全市的18％。65漢口寫字樓主要分布在金融一條街、解放大道至武勝路沿線、取水樓至江漢北路沿線及沿江大道、江漢路步行街沿線備注：根據(jù)調(diào)查，集中在漢口的企業(yè)主要是外資、合資的商業(yè)機(jī)構(gòu)、咨詢公司等，與武昌以IT企業(yè)為主的寫字樓片區(qū)有所差別，考慮到目標(biāo)客戶的不一致，我們集中分析漢口寫字樓的特征。解放大道至武勝路沿線金融一條街金融一條街：建銀大廈招銀大廈瑞通廣場信合大廈商業(yè)銀行大廈

特征：武漢市寫字樓供應(yīng)量最大的區(qū)域，不少寫字樓只租不售；除銀行自用外，其余樓層租售火爆，出租率一般都在85％以上。

漢口解放大道至武勝路沿線：泰合廣場世界貿(mào)易大廈武漢廣場特征：以往武漢市寫字樓主要供應(yīng)集中地，在市場消化能力有限的情況下，很多寫字樓到現(xiàn)在未實現(xiàn)銷售。

沿江大道、江漢步行街沿線漢口寫字樓范圍66漢口寫字樓租售情況：價格與客戶漢口寫字樓租售價格有較強(qiáng)的地段敏感性。區(qū)域地段出售價格出租均價客戶建設(shè)大道金融一條街7000元/平米50元/平米“金融一條街”寫字樓以金融機(jī)構(gòu)自建為主，自用以外多余的寫字間出租，但是入駐客戶以外資、合資企業(yè)為