會計學-企業(yè)營運能力分析-以萬科企業(yè)股份有限公司為例

Ananalysisofbusinessoperationcapacity:acasestudyofVankeEnterpriseCo.,LtdABSTRACTVankeistheleadingrealestatecompanyinChina.Ifyouwanttounderstandthedevelopmentsituationofarealestateindustry,youcanstudytheoperatingcapabilitiesofVanke.Inrecentyears,therealestateindustryhasexperiencedmanyupsanddowns.Ifyouwanttogainamorestablefootholdinthemarket,mastermoreresourcesanddevelopmorespace,youneedtoimproveyourownoperatingefficiency,makefulluseofresourcesandexplorepotentialtostimulateEnterpriseshavebettermarketcompetitionstatus,highlightingtheircorebattlestrategies,andoptimizingtheirownvalue.Theenterprise'soperatingcapacityismainlyforthesmoothoperationoftheinvestmentandoperationofthenewtarget.Thefirstistousearigorousevaluationmethodtoassesswhethertheenterpriseissuitableforcarryingoutthetarget.Amongthefactorsthatneedtobeevaluatedarethecompany'scredit,finance,managementmode,productionandoperationstatus,Thecompany’scorecompetitiveness,etc.,theevaluationprocessmustensurethattheevaluationiscomprehensive,scientific,objectiveandfair.Fromtheperspectiveofrealestate,operationalcapacityresearchusuallystudiesinventoryturnoverrate,totalassetturnoverrateandotherindicators.Enhancingtheeffectivenessandsufficiencyofcashuseiscurrentlytheprimarygoalofrealestate.StrengtheningtheimprovementofcorporateoperatingcapacityandimprovingcorporateProfitability.ThisarticlesystematicallyanalyzesthecurrentVankeenterprise'scapabilityindicatorsforthepastfiveyearsasanexample,andadoptsananalysismethodthatcombinestherelevanttheoryofVanke'soperatingcapacitywithactualcases.Theimplementationoftheconceptandcapabilityindicatorsaresummarized,followedbyadetailedintroductiontothecurrentbasicoperationofVanke'senterprisesinthepastfiveyears,andanin-depthanalysisandcomprehensiveevaluationofitsmainoperatingconceptsandcapabilityindicatorsinthepastfiveyearstoexploreindepthItbringsoutsomeimportantproblemsandfunctionsoftheenterpriseintheprocessofmanagementanditsinfluencingfactors.Finally,itgivessomeanalysisconclusionsandcountermeasuresandsuggestionsfortheseproblemsthatmayarise.KeywordsOperationalcapabilityanalysis,Vankeenterprise,Caseanalysis.目錄TOC\o"1-3"\h\u第1章緒論 第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究背景在全球經濟急促追緊下，各企業(yè)間處于高度競爭狀態(tài)，企業(yè)要躲過激烈的競爭，并在此場戰(zhàn)役下生存下來，就需要充分掌握經濟資源，通過分析企業(yè)營運能力，總結出問題并調整管理模式，讓企業(yè)在競爭中脫穎而出，這對企業(yè)有非常積極的影響。本文的研究是針對萬科企業(yè)的營運能力指標來開展的，主要是通過七個營運能力指標來分析企業(yè)的資金如何進行周轉以及資源如何進行配置，為企業(yè)資源配置提供一個更完善的方案；本文還會結合當前的營運能力進行研究，對企業(yè)營運過程中的財務運轉機制給予正確的引導，全面地反映出企業(yè)的營運能力。萬科企業(yè)在房地產領域具有十分重大的影響力，因此對萬科企業(yè)進行探討是非常有現(xiàn)實意義的。具我們對學術界和經濟界領域地觀察，房地產企業(yè)的經營運作模式尚未得到應有的在意，近年來，我國人民的生活質量日漸優(yōu)化，城鎮(zhèn)化建設的面貌越來越清晰地浮現(xiàn)在眼前，可想而知人民對住房的需求感越來越深刻，對此這兩大領域應該給予相應的在意。針對當前房地產行業(yè)競爭熱烈的局勢，萬科企業(yè)一方面極力爭取更多的市場上的份額，另一方面為了增強企業(yè)的營運能力，在成本管理與控制能力上絞盡腦汁，在管理的基礎上追求效益，以此突出所在行業(yè)主體地位。1.1.2本課題研究的意義經過許多的相關營運能力資料中可了解到企業(yè)的獲利能力和對負債的償還能力是對營運能力有著一定的影響作用的。本文以萬科企業(yè)為分析對象，探究萬科企業(yè)在經營生產中存在的問題，為需要融資的企業(yè)的資金資產的安全、整體性和盈利程度提供參考和保障。同時表明營運能力是評判企業(yè)獲取收益的能力高低和往后的時間里是否能長期的保持收益，并使得該收益能不斷提高的一個重要的指標。營運能力還可以清晰反映企業(yè)經營管理情況，為投資者的投資決策提供參考，也就是說，正確進行財務評價才可以正確評估為企業(yè)的營運能力。本文的研究是參考2014-2018年萬科企業(yè)財務報表中營運資產的一些相關數(shù)據，對企業(yè)管理分析會受哪些相關指標影響以及存在哪些弊端，為了萬科企業(yè)營運能力的增強采取有針對性的營運資本管理政策、對資金進行正確的分配運用、加強營運資本管理的效率。萬科企業(yè)營運能力分析可以給相關的理論起到重大的優(yōu)化作用，因為衡量一個企業(yè)財務狀況的表現(xiàn)形象的重要指標之一是營運能力。1.2文獻綜述1.2.1營運能力國外研究現(xiàn)狀在上個世紀30年代，西方發(fā)達國家相對我們國家對營運能力的研究是走在前列的，由于那時候的研究是比較側重于改良營運資產項目，因此所閱讀到的文獻比較多的是分析和管理流動資產中的存貨、應收賬款。HamptonC.Hager（1976）在現(xiàn)金管理與現(xiàn)金周期中指出現(xiàn)金管理的一些方法和問題，還揭示了現(xiàn)金周期的規(guī)律和對現(xiàn)金管理的影響，同時揭示了對營運能力上的一些影響。YuBi,ZufenZhou,HongHu,XuebinNing（1989）通過對宜賓五糧液股份有限公司經營能力分析得出企業(yè)營運能力受不同的指標影響，我們知道了要想增強經營能力就要對內部的指標有一定的了解，告訴了我們分析應收賬款周轉率起著十分重的目標。HamptonC.Hager.CashManagementandtheCashCycle[J].ManagementAccounting,1976,March.1.2.2營運能力國內研究現(xiàn)狀國內對營運能力的研究主要提現(xiàn)在概念和指標上分析。郭銘（2019）對應收賬款周轉率進行了詳細的闡述，反映出應收賬款的周轉率可以清晰反映企業(yè)管理應收賬款的成效和進展。商新來（2018）圍繞營運能力指標計算方法進行分析的時候，提出了一個意見：為了計算周轉率的時候可以保證指標的可比性、同質性，把營運能力指標中需要的營業(yè)收入這項數(shù)據換算成含稅的數(shù)值。吳軍海,張梨娜（2018）對營運能力的研究得出了企業(yè)在生產經營的過程里，對資產運用的充分與否與企業(yè)的營運能力是密切相關的。藍竹青（2017）認為對營運能力指標的分析可以對企業(yè)的資產資金狀況進行評價，還有在獲利能力指標分析的過程中也可以得出企業(yè)在獲取利益和提高自身綜合實力可得出反饋。葉景（2017）在文章里對總資產周轉率和周轉天數(shù)進行了深切的研究分析，得出的結論是他們兩個可以反映企業(yè)全部資產運用的真實情況。姚廣宇（2015）針對目前營運資本管理的情況道出了其在企業(yè)經營管理過程中的重要性，圍繞著營運能力各項指標進行橫向和縱向的分析，再配合案例詳細地講解了營運能力分析的過程和分析辦法等。孫瑩（2017）在文章里指出營運能力的最實質的問題是，在追求生產最多的產品的目標下利用最短的時間效率和消耗最少的資源，最終把產品的銷售收入達到最大化。文倩（2019）認為營運能力最大的問題是管理層對營運資金管理意識薄弱不夠重視，在面臨財務風險沒有給予明確指導，還有就是沒有明確的投融資政策，應該隨著營運資金政策受到影響的情況下做出調整。同時還提出營運資金渠道結構不科學，渠道關系不理想會會減低營運資金的周轉速度。侯雅瑋（2018）不僅分析了圍繞青島海爾分析了它的資產資產周轉率的總體變化，而且還告訴了學者們資金周轉情況的成因和它會帶給青島海爾怎么樣的結果，當然這兩者還要參考企業(yè)資產的結構來展開分析。并給予相關建議去提高營運能力，如優(yōu)化企業(yè)的資本結構、制定合理的信用政策、加強對營運能力指標之間關聯(lián)性的管理。藍竹青.企業(yè)營運能力及獲利能力關鍵指標分析[J].經貿實踐,2017(18):161-162.1.3課題研究方法和內容1.3.1研究方法文獻資料法：主要是通過在網站搜索相關內容的文獻，下載文獻資料對其進行閱讀、整理歸納分析，運用科學的方式進行研究。本文對萬科企業(yè)營運能力的分析就是通過這種方法，其中還找了其他相關的理論知識和案例進行參考。比較分析法：主要是通過實際的數(shù)值和基數(shù)進行對比，在兩之間的差值來探討企業(yè)經濟情況的一種方法。本文主要是在資產負債表里觀察，針對里面的指標在不同年份里進行對比，了解問題并提出解決方法。比率分析法：簡而言之，此文是抽取財務報表里面的一些和我們研究分析相關聯(lián)的項目實行對比，并且通過計算把比率算出來。計算得出的比率指標可以清晰剖析企業(yè)的財務狀況和經營活動得變化形勢。1.3.2研究內容本文研究的內容主要是先對國內外營運能力的一些理論或結果進行研究，緊接著對營運能力的概念和涉及到的一些指標進行闡述和分析，然后了解萬科企業(yè)自身的發(fā)展狀況是怎樣的，并對其的一些指標以理論和實際數(shù)值進行分析對比，最后找出問題，并必要地提出相關的解決方法，為企業(yè)的未來發(fā)展打一針預防針，讓企業(yè)在未來的道路上能越走越結實，使得其在市場上能更穩(wěn)穩(wěn)的站住腳，其他企業(yè)也會爭著學習我們的戰(zhàn)略，那我們在企業(yè)間的影響力想必也是在增強。

第2章營運能力相關概念界定2.1.1營運能力概念營運能力是對企業(yè)的經營運作管理能力的一種詮釋，也就是企業(yè)可以在所擁有的各種資產并利用他的同時能創(chuàng)造多少利潤的能力，它和償債能力、盈利能力和發(fā)展能力共同構成企業(yè)財務報表分析的四大能力。2.1.2營運能力本質營運能力主要是指在短的時間內利用較少的資源，實現(xiàn)較多的企業(yè)利潤，如何實現(xiàn)該目標就要靠增強企業(yè)的營運能力。2.1.3營運能力分析指標一般情況下，分析營運能力的主要內容就是對營運資本的整體分析和具體的流動性分析。因此，本文對萬科企業(yè)的營運能力分析主要從流動資產周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率、總資產周轉率、非流動資產周轉率、資產收益率、流動比率七個方面進行研究和分析。第3章萬科企業(yè)營運能力分析3.1萬科企業(yè)案例背景3.1.1萬科企業(yè)簡介1984年萬科企業(yè)在深圳設立，是由始至今相對于其他房地產企業(yè)而言最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。隨著經營逐步走入正道，1988年才開始切入房地產行業(yè)，并在1991年在深圳證券交易所成功上市。在社會經濟日益繁榮昌盛下，萬科企業(yè)的經濟效益也在持續(xù)增長，并且值得欣喜的是企業(yè)經營發(fā)展方向延伸至了商業(yè)地產發(fā)展，不局限在單調的住宅地產上了。因此，萬科企業(yè)在全國多個地方建立了商業(yè)公司，例如萬科廣場、萬科大廈、萬科紅等引入眼簾的知名商業(yè)產品線。萬科企業(yè)不僅在國內市場取得傲人的成績，還于2013年領軍打入海外市場，包括香港、新加坡、美國等國家（地區(qū)），此舉措也取得了不錯的成績，吸引了當?shù)夭簧僦_發(fā)商談合作，并開發(fā)了多個項目。在房地產企業(yè)中，萬科企業(yè)屬于佼佼者。針對萬科企業(yè)在海外業(yè)務上的發(fā)展，主要是為了加強其自身在海外市場擁有更多的資源的能力，加深對海外成熟市場、先進管理理念的吸收和理解，學習并借鑒更為權威、先進、成熟、有前景的企業(yè)發(fā)展模式。姚廣宇.萬科集團營運能力分析案例研究[D].吉林財經大學,2015.3.1.2萬科企業(yè)營運能力的特點營運能力的研究對象關鍵是資金，研究的過程就是通過研究其如何運轉和管理，總而言之是最先對萬科企業(yè)的營運資本進行分析，然后通過分析的結果對企業(yè)營運能力進行解剖，得出企業(yè)營運能力處于怎樣的一個層次。在解剖營運資本時倘若從一個專業(yè)的視覺，如：會計學方向，可知道這相當于企業(yè)存放在流動資產上的資金，我們可清晰知道在企業(yè)正常前進的路上，這可以通過變現(xiàn)來援助企業(yè)度過難關，幫忙償還流動負債，這體現(xiàn)了企業(yè)營運能力和營運資本是密切關聯(lián)的，因此我們得先把萬科企業(yè)營運資本給分析透徹，才可以正確剖析萬科企業(yè)的營運能力，才能給出更優(yōu)的解決辦法。（1）營運資本占比較高萬科企業(yè)發(fā)展一項新項目需要非常龐大的資金供應鏈，有時候甚至需要上千萬或者上億，聽到這數(shù)字都不自覺的驚嘆一聲，營運資本在項目建設過程中開始以實物形態(tài)表現(xiàn)，近些年來流動資產占資產總數(shù)的比例已經超越了80%，因此可以看出萬科企業(yè)對營運資本的需求非常火爆。（2）營運資本周轉期長萬科企業(yè)的存貨與一般企業(yè)的存貨是無法比的，從最開始的建設打好基地到最后交付客戶使用起碼要兩三年甚至更長。在銷售房屋時，一種新的靈活的付款方式出現(xiàn)了：分期付款，然而這并不是個利好的影響。因為萬科企業(yè)的經營是以租賃的形式存在著，這種類型的房地產開發(fā)企業(yè)在租賃的時候會向租借方另外收取房屋的維護費，但是這筆維護費并不是說想馬上收就可以收回來的，這需要等待一段時間，等著企業(yè)的銷售人員把房屋銷售量推動到一定的程度，萬科企業(yè)的成本就可以收回來了?？v觀萬科企業(yè)的住宅群里面，可明顯發(fā)現(xiàn)處于開房期時商業(yè)性住宅是萬科一直打頭陣的住宅類型，這種類型的住宅使得萬科在開發(fā)的這段時間非常的艱難，因為開發(fā)時間長而且回收期也長，這就分析出萬科企業(yè)在營運資本周期會非常的長。3.2萬科企業(yè)營運能力相關指標分析本文主要利用縱向分析對萬科企業(yè)營運資本進行分析?？v向分析，指的是將同一個企業(yè)在不同時期的數(shù)據進行對比，把連續(xù)五年經營路上的數(shù)值縱向排列出來，借此看出企業(yè)在不同時期的經營成果和財務情況。本文主要是將可以反應萬科企業(yè)從2014年到2018年的營運能力各指標進行分析對比，對萬科企業(yè)連續(xù)經營期間的狀況深層剖析，協(xié)助企業(yè)在日后前進過程中做出更有利于發(fā)展的計劃，以便了解萬科企業(yè)連續(xù)時期內的經營發(fā)展情況，幫助企業(yè)決策層更好地制定未來發(fā)展計劃。3.2.1萬科企業(yè)存貨周轉率分析筆者選取了萬科企業(yè)2014-2018年5年的銷售成本與期末存貨進行比較分析，得出了萬科企業(yè)2014年-2018年存貨周轉率分別為58%、40%、41%、30%、28%。從表3.1中可以看到，萬科的銷售成本支出從2014年的1026億元增長到2018年的近1861億元，增長了81.4%。這是因為在2015-2018年房地產的材料量和營銷成本在增長，企業(yè)的規(guī)模越來越大，這些成本支出跟隨著在增長。而2014年的市場還處于低迷狀態(tài)，營銷量也相對少，成本支出自然也不會大。2014年的存貨量由3177億元增加到2018年的7503億元，漲幅為136%。那是因為市場上市民對房子的需求還是比較重視的，即使政策越來越嚴肅他們的熱情也未因此而減弱，開發(fā)住宅和商用房需要許多的材料，材料和房都是屬于資產，那么存貨量也是保持增長的狀態(tài)的。表3.1萬科企業(yè)2014——2018年存貨周轉率相關數(shù)據表單位：百萬元項目20142015201620172018銷售成本102557138151169742160080186104期初存貨33133317726368122467361598088期末存貨317726368122467361598088750303平均存貨175430342924AVERAGE()417742532725674196存貨周轉率%58404130283.2.2萬科企業(yè)應收賬款周轉率分析從萬科企業(yè)的應收周轉率來看，可以清楚了解2014年-2018年間萬科企業(yè)應收賬款的周轉速度快慢。從表3.2可以看出近五年來萬科企業(yè)的銷售收入在逐年增長，說明企業(yè)的產品和服務都比較優(yōu)質。在五年中，2014年、2015年的應收賬款周轉率相對于2016年、2017年、2018年的都要低很多，觀察了一下，這兩年的銷售收入也是相對于較低的，通過了解得知2014年和2015年的購房政策并不完善，存在許多的漏洞，管理方面不得當，以至于在銷售房子的時候有許多坎，則銷售收入方面也有很大的壓力，和在應收賬款的管理上也不嚴厲，導致了許多應收賬款不能及時收回來，這無疑會使企業(yè)的資金急缺。一個企業(yè)對應收賬款的變現(xiàn)能力可以很好的提現(xiàn)一個企業(yè)的實力，應收賬款周轉率恰恰是對此的描述。再觀察2016年、2017年、2018年這三年的銷售收入都在平穩(wěn)上升，應收賬款周轉率也是持續(xù)上漲的狀態(tài)。這是因為政府意識到前面兩年購房政策對房地產企業(yè)是不利好的，為了房地產企業(yè)能更茁壯成長，以及營造一個輕松舒適的氛圍，政府在原來的購房政策的基礎上給予了改善并且加入了不少的優(yōu)惠政策。市民見到政府給力的支持，那房地產企業(yè)又迎來了紅日，市民們紛紛買房，房地產企業(yè)的銷售額提升速度也是有目共睹的。這一舉措不僅把銷售額提上來了，還把原先長時間才能收回來的應收賬款用極短的時間收回來了，也因此給企業(yè)的銷售業(yè)績和利潤帶來了提升。企業(yè)的壞賬損失受債務人的欠賬時間、信用程度、實際收賬天數(shù)大于規(guī)定應收天數(shù)的影響，這些因素的變動可能會對壞賬損失引起較大的變動。應收賬款水平的高低與企業(yè)的銷售收入的方式有著直接關聯(lián)，銷售收入為現(xiàn)金比較多的話，那么應收賬款就較少，如果賒銷的貨物越多，那么應收賬款就會越多。為了保持銷售量的增長，賒銷方式越少越好，也就是說應收賬款越小越好。表3.2萬科集團2014——2018年應收賬款周轉率相關數(shù)據表單位：百萬元項目20142015201620172018銷售收入146388195549240477242897297679期初應收賬款30791894251120751433期末應收賬款18942511207514331589平均應收賬款24872203229317541511應收賬款周轉率%58.8688.76104.87138.48197.013.2.3萬科企業(yè)流動資產周轉率分析流動資產周轉率反映的是總資產里面的流動資產在其之上的周轉速度是多少。表格3.3可以看到2014年-2018年這五年萬科企業(yè)的流動資產的總金額數(shù)是處于保持上升的狀態(tài)，2015年流動資產的增長幅度是17.69%，2016年的幅度是31.86%，2017年比2016年增長了41.07%，2018年比2017年增長了27.27%，由此可見即使萬科的流動資產總額呈持續(xù)上升的形勢，不過在增長率方面有所下降，這當中的原因涉及到萬科的存貨堆積太多，要花費相當大的功夫去解決存貨的問題，這是影響流動資產漲幅下降的一大原因。在表3.3可觀察到2018年的流動資產周轉率在前面四年的對比下是表現(xiàn)最低的，2015年則榜居其首，2016年則排在第二位。通過之前的分析可以得知政府在重整政策的時候雖然給房地產市場帶來了利好的影響，可是詳細看2018年上半年的情況房地產行業(yè)還是受到一定的沖擊的，其流動資產大部分被使用在了存貨上；又由于萬科在之前借了一大筆短期的貸款來擴大投資規(guī)模，和促進商業(yè)類型的地產發(fā)展，但這筆債款還尚未解決，給企業(yè)的流動資產周轉率帶來了壓力。姚廣宇.萬科集團營運能力分析案例研究[D].吉林財經大學,2015.表3.3萬科企業(yè)2014——2018年流動資產周轉率相關數(shù)據表單位：百萬元項目20142015201620172018銷售收入146388195549240477242897297679期初流動資產4420474648065470247212951017553期末流動資產4648065470247212951,0175531295072平均流動資產4534275059156341608694241156313流動資產周轉率%32393828263.2.4萬科企業(yè)流動比率分析流動比率分析可以提現(xiàn)出萬科企業(yè)在短期借款的需求方面是如何表現(xiàn)的，從表3.4可以看出萬科企業(yè)2014年-2018年的流動比率是逐年下降的態(tài)勢，這體現(xiàn)了萬科企業(yè)在短期資金方面的需求是逐年上漲，但是對這短期資金的償還能力卻有點力不從心。目前房地產企業(yè)在籌集資金的路徑是通過銀行借款實現(xiàn)的，由此可見對萬科企業(yè)在發(fā)展的道路上起著至關重要的“人物”是銀行。萬科企業(yè)短時間對負債的償還能力是在往下坡路走的，不過萬科企業(yè)憑借著自身優(yōu)良的企業(yè)形象和可靠的信用度，為企業(yè)短期融資方面也增加了信心。2014年-2018年的流動比率一直在下降，要是流動比率長期下滑是會給企業(yè)帶來一種償債風險的，同時面對2014年我國對樓盤政策一直不太理想，這無疑也是給企業(yè)增加償債壓力。表3.4萬科企業(yè)2014——2018年流動比率相關數(shù)據表單位：百萬元項目20142015201620172018期末流動負債3456544200625799988473551121914期末流動資產46480654702472129510175531295072流動比率(%)1341301241201153.2.5萬科企業(yè)總資產周轉率分析從表格3.5中可以了解到萬科企業(yè)的總資產額是在逐年攀升，盡管年年的增長幅度不大，且還稍有點往下降，不過出現(xiàn)這種情況是企業(yè)在調整內部的時候實行的措施，目的是可以把企業(yè)的資產合理有效的使用。萬科企業(yè)的總資產周轉率基本維持在24%以上，可看出資金的利用情況還是不錯的。表3.5萬科企業(yè)2014——2018年總資產周轉率相關數(shù)據表單位：百萬元項目20142015201620172018銷售收入146388195549240477242897297679期初總資產4792055084096112968306741165347期末總資產50840961129683067411653471528579平均總資產4938075598537209859980111346963總資產周轉率（%）30353324223.2.6萬科企業(yè)資產收益率分析表格3.6中可看到這五年的資產收益率的情況，2015年和2016年相對較高，這是因為這時候國內房地產市場開始進入高昂的狀態(tài)，萬科企業(yè)在剛開始投資開發(fā)的項目里獲得了豐厚的收益，2014年、2017年、2018年的資產收益率都處于差不多的位置，比15-16年都要低，其中的原因是萬科在這幾年里為了擴散投資范圍，在許多地方開展了商業(yè)投資，主要是設立了商場和賣場，這就使得企業(yè)在這些投資上花費了大筆成本，營業(yè)成本的增長使得利潤總額下降，同時企業(yè)對這個危機沒有好好的重視，沒有給出正確的引導和解決方案，這就反映出了企業(yè)對這方面的管理不到位和萬科的資產收益率也在下滑。表3.6萬科企業(yè)2014——2018年資產收益率相關數(shù)據表項目20142015201620172018利潤總額2525233803392545114267460期初總資產4792055084096112968306741165347期末總資產50840961129683067411653471528579平均總資產4938075598537209859980111346963資產收益率%5.165.45.15單位：百萬元3.2.7萬科企業(yè)非流動資產周轉率分析萬科企業(yè)的非流動資產周轉率主要是對非流動資產進行分析和管理，以他的周轉率來反應情況，周轉率高則表示企業(yè)對非流動資產給予較多的重視，和對其的管理也起到了積極作用。表格3.7是萬科五年的非流動資產周轉率的數(shù)據統(tǒng)計結果，經過分析可以看出來萬科企業(yè)沒有因為14年的房地產政策的緊迫而受過大的影響，總體上的周轉率都還算高，這說明了萬科在對非流動資產管理上比較用心，對非流動資產能充分的利用。表3.7萬科企業(yè)2014——2018年非流動資產周轉率相關數(shù)據表單位：百萬元項目20142015201620172018銷售收入146388195549240477242897297679期初非流動資產47920550840964271109379147794期末非流動資產50840964271109379147794233508平均非流動資產49380728634086825128587190651非流動資產周轉率%3068277189156

第4章萬科企業(yè)營運能力分析發(fā)現(xiàn)的問題及對策4.1營運能力分析發(fā)現(xiàn)問題針對前面對萬科企業(yè)營運能力指標的分析，可以看出萬科企業(yè)在經營上總體不會處于危險的狀態(tài)，相反的是趨好的情勢，盈利能力方面也并沒有拖后腳，給企業(yè)帶來了較多的貢獻，雖然處于眾多好的經營形勢，但是還是發(fā)現(xiàn)了一些需要改進的地方，以下就是歸納出來的幾點。4.1.2資產收益率偏低，盈利能力需進一步加強在前面七個指標分析下，觀察到萬科企業(yè)在資產收益率上有點偏低，在收集的材料中可得出這是缺乏詳細的可行目標方案，不完善的計劃阻礙著前進。萬科企業(yè)管理層在對項目的執(zhí)行之后沒有好好的總結。例如在選人去項目地考察的時候，對項目是否可以順利開展的考察結果沒有制作一套方案去評判該項目的執(zhí)行力，這容易使得企業(yè)做錯決定，帶來不必要的一些麻煩?？疾斓臅r候主要是對當?shù)氐纳倘\營狀況、各商店的獲利情況還有當?shù)氐氖忻裨谠撋倘Φ南M情況來考察。4.1.3營運資本政策選擇有偏差在仔細閱讀相關資料后發(fā)現(xiàn)萬科企業(yè)在一些項目沒有制作可行性計劃，在對數(shù)據沒有詳細分析的情況下隨意確定項目地址，這無形之中給企業(yè)的融資成本加壓，并且選擇營運資本政策時太過于心急，這對短期償還債款更具有威脅了。4.2提升萬科企業(yè)營運能力的措施4.1.1流動資金使用效率低，短期償債風險較高1.存貨量過大限制著資金使用效率14年到18年萬科企業(yè)的存貨量呈現(xiàn)上漲的狀態(tài)，出現(xiàn)這種情況主要是房地產行業(yè)受到國家對其的控制和銀行利率的相關調整，因此影響了市民對房地產市場的態(tài)度，市民對房地產市場沒有加投，相反是按兵不動，這對樓盤帶來了極大的不良影響，許多的樓盤賣不出去，大量樓盤滯留，企業(yè)的營業(yè)收入也呈現(xiàn)一種消極的態(tài)勢，所以企業(yè)的存貨量就越來越多了，直接導致當年存貨周轉率降低。在和競爭者相比下，萬科企業(yè)之前在建住房和成品房投資太多了資產資源，以至于資產一時間周轉不過來，存貨量就累積了不少。流動比率偏低在前面七個指標分析的過程可以看到流動比率反映萬科企業(yè)對短期借款的依賴程度是在慢慢增強的，可是償債能力卻是處于弱勢，流動比率的一再降低會讓萬科企業(yè)陷入困境，這樣子短期的償債風險將會攀高。4.2.1提高營運資本管理的優(yōu)化措施優(yōu)化流動資產結構，提高存貨管理控制：在此經過前面的一些分析結果后，本文得出萬科企業(yè)的存貨管理處于不安全的狀態(tài)，在采購方面的預算沒有明確的界限，這是一種十分冒險的行為，會使得在采購過程中出現(xiàn)預算與實際不相符的情況。而且假設剛好在市場不樂觀的情況購入了新產品，存貨量將會迎來大規(guī)模的增長，企業(yè)的流動資產周轉率會受到一定的影響，同時在資金的變現(xiàn)和債務償還方面也會遇到瓶頸，這樣子不言而喻的就給企業(yè)施加了債務的壓力。所以房地產企業(yè)要對存貨好好的把控，制定更優(yōu)化的存貨把控機制。提升資金周轉率，調整優(yōu)化生產銷售環(huán)節(jié)：由于企業(yè)的生產經營銷售環(huán)節(jié)是和里面的資金周轉效率有著很緊密的聯(lián)系，因此應該把內部不必要的一些生產環(huán)節(jié)給刪除掉，同時要好好的把內部結構管理規(guī)范，在質量和服務上要保持好的形象下把生產效率給提上來。4.2.2基于合理配置資金管理的優(yōu)化措施提高項目生產效率，優(yōu)化企業(yè)生產條件：這里的前提是在企業(yè)能夠保證項目質量完好的條件下，萬科企業(yè)應該對企業(yè)在施工的技術方法和設備優(yōu)化一下，把開發(fā)建設需要用到的設施也重新檢查優(yōu)化，對施工企業(yè)的選擇按照標準的模范來招標，這是為了企業(yè)的流動資金順利使用，不被落后的研發(fā)水平和低下的施工效率拖后腿而采取的舉措。4.2.3運用合理的營運資本政策提升企業(yè)營運能力研究營運能力的高低可以從根本出發(fā)，也就是看他研究的對象進行剖析，可看出主要是在資金的運用和管理上研究，因此營運資本管理效率反映著營運能力的高低。在以往的了解知道營運資本管理可從兩個方面實施管理，即流動資產和流動負債，這種管理是從流動項目切入，以此來對日常經營管理起作用。企業(yè)營運資本政策是他們的基礎，要想占用流動資產或者籌集流動負債則要以營運資本政策為首。主要是運用營運資本融資政策、投資政策，運用的前提條件是在企業(yè)正常經營狀態(tài)之下，選擇適宜的融資政策，讓融資成本下降，那就可以有讓資金的能靈活的運用有利于企業(yè)前進的地方;還有就是要對流動資產管理多重視，流動資產效率提高了，那流動資產的流通和使用就更高效了。這兩個地方都是從營運資本政策的角度去提高營運能力，可以得出的結論是正確的營運資本政策影響著企業(yè)的營運能力，要想提高能力營運還是需要從營運資本政策入手的，這會對營運能力的提高起到十分重要的作用。結論本文以較淺層的方面研究了萬科企業(yè)的營運能力，找了相關的文獻、財務報表等資料去進行解剖，為的是給萬科企業(yè)經營過程中的一些不足得以改善修正。通過第三章的內容我們分析了營運能力的相關指標，并看到了其中存在哪些薄弱的地方，緊接著在第四章把一些問題也清晰羅列出來了，同時還給了相關的解決方法。由上面的分析結果，我們可以從資本政策和存貨、資金流動效率等方面努力，把這些方面做好，想必營運能力能夠得到比較大方面的提高，把重點主要放在這兩章，只有清晰的了解了因果才得以開花，萬科企業(yè)的經營能力才能越往高處走。一個企業(yè)的營運能力可以反映這家企業(yè)是如何的，認真仔細的考察是至關重要的。

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