經(jīng)典-全球七大CBD核心模式及12個案例分析-麥肯錫

1全球七大CBD核心模式及12個案例分析(麥肯錫出品〕2全球7個CBD模式和12個具有代表性的案例CBD模式金融保險中心全國性總部地區(qū)性總部高科技中心公司服務(wù)中心博覽中心政府中心案例加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）奧斯汀市區(qū)（德州，奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）漢諾威FairGrounds（德國，漢諾威）拉斯維加斯（美國）莫尼黑會展中心堪培拉（澳大利亞）全球CBD模式資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析3國際上七個CBD模式的實踐和經(jīng)驗給武漢CBD的建設(shè)帶來重要的啟示案例主要經(jīng)驗加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）在已有金融業(yè)的城市里，通過提供優(yōu)異的價值定位而又具有吸引力的價格、建設(shè)關(guān)鍵交通線，滿足新興的對現(xiàn)代空間的本地需求依賴于行政指令，帶來場地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以現(xiàn)代化的建筑、低價和良好的交通從大型本地市場中吸引商家通過低價銷售土地來吸引商家，已打好CBD基礎(chǔ)，但來自德國其他城市的激烈競爭使之前途未明丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）通過對地理位置和當?shù)丨h(huán)境的宣傳營銷，吸引商家，改進城市形象奧斯汀市區(qū)（德州奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）利用當?shù)氐麓髮W社區(qū)和主要的行業(yè)企業(yè)來形成需求，然后迅速建立快速增長的供應(yīng)行業(yè)期望通過高科技熱潮，創(chuàng)造對IT中心的需求；但由于缺乏IT資源，未能提供低廉租金和具有競爭力的選址、以及IT行業(yè)德增長減緩，數(shù)碼港項目未獲成功?？八_斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）利用穩(wěn)定、低成本的勞動力和當?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長周期漢諾威FairGrounds（德國，漢諾威）拉斯維加斯（美國）莫尼黑會展中心利用中心位置進行大量前期投資，建立相關(guān)設(shè)施吸引展覽通過獨特的博彩定位，吸引參展商政府將機場遷往別處，并投資86.5億人民幣建設(shè)新中心；設(shè)立會議中心和采購中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亞）利用空地，建立標志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務(wù)區(qū)占地1.6平方公司，拉德方斯總面積為7.5平方公司資料來源：文獻檢索；麥肯錫分析4建設(shè)一流的中央商務(wù)區(qū)是一個極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競爭劇烈的環(huán)境中各大中央商務(wù)區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例經(jīng)驗多克蘭/加納利碼頭經(jīng)過15年建設(shè)獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)拉德方斯建設(shè)需要40年柏林新城建筑不錯，但入住率比預(yù)期低丹佛CBD受當?shù)亟?jīng)濟，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏德州奧斯汀原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響勘薩斯市中心非常成功，但目前面臨著國內(nèi)外競爭威脅漢諾威是成功的會展中心，但面對競爭必須不斷掙扎堪培拉成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國城市都在興建中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)投資額（億人民幣）北京朝陽120上海陸家嘴（即將竣工）1.135廣州珠江新城50深圳福田中心區(qū)15大連中山N/a成都N/a鄭州50（基礎(chǔ)設(shè)施）資料來源：文獻檢索、實地考察、麥肯錫分析“我國國內(nèi)也有不少城市要建設(shè)CBD，確實過熱〞——柯煥章北京城市規(guī)劃院院長在“北京CBD新聞發(fā)布會〞上的發(fā)言5案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功6全球CBD模式中最為突出的是金融保險中心位置/規(guī)模位于市中心或靠近市中心，選址“獨特〞，通常為小片的地塊入駐企業(yè)主要為金融效勞公司、專業(yè)效勞公司〔如：咨詢公司、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等〕，可能包括證券交易所基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限空間/效勞特點高檔豪華辦公樓，通常為當?shù)仨敿夀k公區(qū)嚴格的技術(shù)設(shè)施要求，如：三層電源保護大型樓面，供大型企業(yè)擴展業(yè)務(wù)所用功能組合包括高檔零售設(shè)施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設(shè)施等建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標志性建筑形象定位“天之驕子〞舉例：倫敦多克蘭區(qū)/加納利碼頭紐約華爾街東京新宿區(qū)上海陸家嘴芝加哥內(nèi)環(huán)香港中環(huán)資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析7加納利碼頭是國際領(lǐng)先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的CBD加納利碼頭的主要特點位置/規(guī)?！嚯x倫敦城5公里—占地0.4平方公里，多克蘭區(qū)占地2.2平方公里入駐企業(yè)：60%以上的辦公面積由金融效勞公司租用空間/效勞特點：高科技的辦公樓及大型樓面功能組合—加納利碼頭：商務(wù)占95%，零售占5%—多克蘭區(qū)：40%為商業(yè)辦公樓，40%為住宅工程，20%為零售娛樂設(shè)施建筑：現(xiàn)代建筑，50層高的加拿大廣場為英國第一高樓形象定位：倫敦領(lǐng)先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻檢索8加納利碼頭在開展過程中結(jié)合遠景目標和當前機遇*1英鎊=12.05人民幣(2002年6月3日)資料來源：專家訪談、文獻檢索設(shè)定方向

應(yīng)對金融挑戰(zhàn)

恢復(fù)與成功階段1：1981-1991階段2：1991-1993階段3：1993-至今多克蘭區(qū)60%的土地多年未開發(fā)地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下此前的重建計劃以失敗告終全球經(jīng)濟衰退倫敦辦公樓供應(yīng)過剩新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻經(jīng)濟復(fù)蘇帶來市場需求，使強大開發(fā)商需加速開發(fā)和建筑項目撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重建計劃1991年，大樓竣工可供入駐隨著金融服務(wù)業(yè)與兼并活動的增加，對辦公樓的需求遠遠超過了供給1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公司（LDDC）1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)1987：Olympia&York(O&Y)與政府簽約,將加納利碼頭建成國際性金融中心(投資360億人民幣*)1991:O&Y與政府簽約共同投資建造地鐵延伸段(投資48億人民幣)1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、奧美廣告），承諾支付其當前租約1992：O&Y破產(chǎn)后，銀團接管加納利碼頭開發(fā)工作1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣工1995：

—O&Y重新購回加納利碼頭

—O&Y積極尋求金融商家入駐，并大規(guī)模加速開發(fā)1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加納利碼頭即將完工時宣告散散1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機遇

關(guān)鍵舉措9倫敦/加納利碼頭利用內(nèi)在關(guān)鍵成功因素，積極采取相應(yīng)的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素金融保險中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟倫敦早已成為世界金融中心，頂級公司正尋求擴展空間早已具備發(fā)達的國際交通樞紐加納利碼頭依水而建，毗鄰倫敦市中心，環(huán)境獨特本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當大，并且需要高素質(zhì)的辦公空間頂級質(zhì)量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公樓，以滿足公司不斷變化的需求，租金水平約為倫敦城的50%說服并以承擔未完租約的方式鼓勵瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利及其其它頂級公司遷址入駐政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地鐵延伸段，推動地區(qū)發(fā)展政府對社區(qū)開發(fā)進行投資，開發(fā)商建造住宅、零售及其它高質(zhì)量的樓盤，改變形象10陸家嘴的主要特點位置/規(guī)模位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)遙相對望，占地1.8平方公里入駐企業(yè)：主要企業(yè)包括—上海證券交易所—中國銀行上?？偛俊獏R豐銀行—其他主要國內(nèi)、跨國金融機構(gòu)

空間/效勞特點：約300萬平方米的高級辦公場地—IT需求高功能組合：提供頂級的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場；4家五星級酒店建筑：聚集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標志性建筑形象定位：“中國新世紀的金融中心〞資料來源：文獻檢索11陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始開展起來陸家嘴的內(nèi)在因素金融保險中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟中國金融行業(yè)發(fā)展迅猛全國最佳的機場交通樞紐上海已經(jīng)是領(lǐng)先的商業(yè)中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當大，并且需要高素質(zhì)的辦公空間頂級質(zhì)量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位中央政府規(guī)定所有國外的金融機構(gòu)在此注冊開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價格低于浦西建立了上海證券交易所，以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引了匯豐銀行等金融機構(gòu)政府建造了兩座大橋和兩條隧道連接浦西土地的銷售收益再投資于改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間；政府大力宣傳陸家嘴的形象12案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功13全國性總部式CBD往往位于國家的經(jīng)濟或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多為一個國家的經(jīng)濟/政治中心入駐企業(yè)國內(nèi)領(lǐng)先公司或跨國公司的總部占有較大的比例行業(yè)種類較多有很多可能入駐的“支柱商家〞空間/效勞特點高檔辦公區(qū)，效勞要求較高局部商家可能比金融中心商家對價格更為敏感大型樓面功能組合包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設(shè)施及文化活動建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標志性建筑形象定位“全球公司的巨輪〞舉例：巴黎拉德方斯〔LaDefense〕紐約曼哈頓芝加哥洛普區(qū)〔ChicagoLoop〕資料來源：文獻檢索14拉德方斯是眾多法國和跨國公司總部云集的CBD拉德方斯的主要特點位置/規(guī)模距舊的巴黎中央商務(wù)區(qū)2公里，商務(wù)區(qū)面積1.6平方公里，總占地面積達7.5平方公里入駐企業(yè)—共有3，600家公司—50%為外國公司—26%全球前50大公司的總部—70%法國前20大公司的總部—IBM、索尼、法國惠普、西門子、施樂、ELF等空間/效勞特點建筑物規(guī)模大且技術(shù)先進功能組合—95%為商務(wù)、5%為零售—土地使用：44%為步行區(qū)、10%為綠化、46%為建筑物建筑—“新潮〞—標志性建筑，如“新凱旋門〞〔GrandeArche〕—共有70多個雕塑，如“凱撒大帝的大拇指〞形象定位：—法國的經(jīng)濟商務(wù)中心資料來源：EPAD15拉德方斯用了相當長的時間才實現(xiàn)了法國政府建立“一流〞CBD的目標資料來源：EPAD、文獻檢索緩慢起步

模式驗證

建成一流CBD階段1：1958-1972階段2：1972-1987階段3：1987-至今盡管存在地盤有限、嚴格的規(guī)劃限制等問題，巴黎舊城是歷來法國的中心所在70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟蕭條辦公場地需求不景氣需求的轉(zhuǎn)變：對技術(shù)先進的大樓和更多交通服務(wù)的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建設(shè)商務(wù)區(qū)的目標地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德方斯，雖擁有較好的地段，但相對比較落后（如空地、小店等）70年代晚期：經(jīng)濟復(fù)蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國外總部的需求專業(yè)服務(wù)公司的規(guī)模增長需要更大的樓層空間地鐵等新德交通設(shè)施拉德方斯的新建大樓中都配備了高質(zhì)量的ADSL和高速有線網(wǎng)絡(luò)1958年：政府成立獨立規(guī)劃機構(gòu)（EPAD），簽訂了為期30年價值

6.8億法郎的合同1964年：EPAD劃出85萬平方米建設(shè)商務(wù)區(qū)，制定了嚴格的規(guī)劃準則，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建設(shè)了鐵路快線

RER延伸段，連接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期：政府將教育部和設(shè)備部搬遷到拉德方斯，以引起私營行業(yè)德興趣放松對大樓規(guī)格的規(guī)定EPAD啟動了一系列美化公共空間的項目（如：新凱旋門等）1988年：法國政府延長EPAD合同至2007年將展覽中心改為價值更大的會議中心技術(shù)進步的新建大樓吸引了眾多服務(wù)和IT公司（如：法國興業(yè)銀行、畢馬威、infogram等）；目前有3600家公司入駐拉德方斯，其中50%都是公司總部挑戰(zhàn)機遇

關(guān)鍵舉措16拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個充滿活力的商務(wù)區(qū)資料來源：EPAD，文獻檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素國內(nèi)總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的主要措施巴黎早已成為經(jīng)濟活動中心，擁有眾多頂尖法國內(nèi)外的公司總部；許多公司都有意圖擴展至更大、更現(xiàn)代的辦公場地國際和國內(nèi)交通相當發(fā)達拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離2公里）大規(guī)模德國內(nèi)外公司，需要較大辦公面積設(shè)置總部高質(zhì)量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造了高質(zhì)量、現(xiàn)代化樓群來滿足法國和國外公司日益增長的需求；價格比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低15-20%政府將一些機構(gòu)遷入拉德方斯，為私營公司做出“榜樣”政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務(wù)EPAD建設(shè)了眾多公共藝術(shù)品及紀念物（如：新凱旋門）17拉德方斯作為全國性總部中心得益于與巴黎的固有關(guān)系經(jīng)驗拉德方斯利用了巴黎的固有優(yōu)勢┄┄法國首都

—臨近政府辦公地

—首都的良好形象法國德經(jīng)濟核心

—法國德755，000家公司中，有41%位于巴黎

—2，400家外國公司和420家外國銀行

—巴黎市和大巴黎（IIedeFrance）占全法總GDP的29%法國的娛樂和文化中心

—匯集大多數(shù)法國主要大學

—擁有全法最重要的文化名勝┄┄同時提供了取代巴黎舊中央商務(wù)區(qū)的選擇臨近巴黎市：乘坐RER火車10分鐘到達眾多商務(wù)活動和總部功能的綜合：巴黎64%的國外公司位于拉德方斯生活質(zhì)量

—零售、娛樂和文化活動，以及有限的居家租金比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低15-20%資料來源：EPAD、文獻研究、麥肯錫分析拉德方斯已經(jīng)成為主要的經(jīng)濟中心和總部首選地，商家的全球營業(yè)額到達1520億歐元18柏林新城將其自身重建為商業(yè)中心柏林新城的主要特點位置0.3平方公里的波茨坦廣場〔PotsdamerPlatz〕區(qū)，位于市中心西南部，為柏林墻舊址入駐企業(yè)索尼歐洲總部、戴姆勒.克萊斯勒效勞公司總部、德國國民銀行地區(qū)總部、法國Sanofi德德國總部空間/效勞特點技術(shù)先進的大型樓面，而且多數(shù)都是甲級的辦公樓功能組合—約60%為辦公—約22%為住宅—約18%為零售和娛樂〔包括一家博彩場、眾多音樂劇院和索尼Imax劇院〕建筑重點開展標志性建筑，最高的大樓是索尼中心，共有26層、103米高形象定位新德國的心臟資料來源：文獻研究、麥肯錫分析19盡管早期成功地吸引了入駐企業(yè)，但是柏林新城尚未成為主要的全國總部式CBD資料來源：德國地方機場當局、麥肯錫分析柏林新城的定位公司全國總部模式的關(guān)鍵成功因素柏林雖是主要城市，但面臨數(shù)個德國經(jīng)濟中心的競爭大規(guī)模的國內(nèi)外公司需要更多面積設(shè)置總部目前擁有少數(shù)幾家主要公司（如：索尼等）；未來的潛力尚不明確著名的支柱商家大樓質(zhì)量很高但租金位于柏林首位高質(zhì)量辦公空間，價格具競爭力仍缺乏大型的國際機場交通便捷具有很高聲譽、良好形象及重要的歷史意義具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市GDP占德國GDP的比重百分比柏林4.0

漢堡4.0科隆和杜塞爾多夫4.0慕尼黑3.02001年機場客流量百萬法蘭克福48.5慕尼黑23.6杜塞爾多夫16.0漢堡10.0柏林9.920案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功21在一些大國，地區(qū)性總部模式CBD很常見位置和規(guī)模位于地區(qū)性中心城市市中心占地不等入駐企業(yè)大量地區(qū)性和本地公司入駐國內(nèi)、國際公司的地區(qū)分公司空間/效勞特點現(xiàn)代建筑配以可靠根底設(shè)施功能組合全面的居住和零售功能建筑現(xiàn)代大樓摩天大樓形象定位“該地區(qū)發(fā)生的一切都在這里發(fā)生〞舉例：美國丹佛美國達拉斯廣州溫哥華22丹佛擁有美國中西部最主要的CBD丹佛CBD的主要特點位置和規(guī)?！醒肷虅?wù)區(qū)位于丹佛心臟地帶—占地6.5平方公里，辦公樓面積達240萬平方米商家—2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科羅拉多州〔如：Coors，F(xiàn)irseData，Qwset〕—許多全國性公司及跨國公司的地區(qū)總部所在地〔如：MCIWorldcom，Sprint，AT&T，聯(lián)合航空，IBM〕空間/效勞特點現(xiàn)代化商業(yè)建筑群功能組合25萬平方米零售面積，在整個地區(qū)內(nèi)，供貨種類最為豐富建筑現(xiàn)代化建筑成為丹佛獨特的風景線形象定位文化藝術(shù)娛樂設(shè)施和活動更加強了CBD作為丹佛地區(qū)中心的形象定位資料來源：專家訪談、麥肯錫分析23丹佛CBD歷經(jīng)沉浮方現(xiàn)今日風貌資料來源：專家訪談、文獻檢索建筑熱潮

市場崩潰與挽救

發(fā)展與鞏固階段1：1973-1984階段2：1985-1992階段3：1992-至今丹佛沒有作為美國領(lǐng)先商業(yè)城市的歷史石油業(yè)蕭條房地產(chǎn)業(yè)崩潰經(jīng)濟衰退遲遲不去石油與天然氣行業(yè)的發(fā)展帶來繁榮經(jīng)濟房地產(chǎn)需求不斷上升私營企業(yè)對該地區(qū)深感興趣政府規(guī)劃與具體措施CBD的復(fù)蘇經(jīng)濟復(fù)蘇美國商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū)

—56層樓的共和廣場（RepublicPlaza）（1984）總面積超過50年代辦公樓面積之和

—該階段美國大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛以公共融資方式建造圖書館、體育館和會議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）政府建造新機場，改善交通狀況，推動CBD的開發(fā)工作持續(xù)的公共投資

—綜合表演藝術(shù)中心

—輕軌系統(tǒng)

—推動住宅開發(fā)項目

—發(fā)行三年期債券用于住宅建設(shè)私人開發(fā)商集中進行優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)

挑戰(zhàn)

機遇舉措24丹佛CBD受益于時機投資與及時的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會〔丹佛DowntownAssociation〕文獻檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施丹佛歷史上是美國中/西部的經(jīng)濟中心，地區(qū)經(jīng)濟強盛丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐CBD位于市中心大量具有一定規(guī)模的本地區(qū)公司需要大量空間設(shè)立總部，跨國公司需建分工斯也需要大量辦公空間高質(zhì)量辦公空間，而且價格具有競爭力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人開發(fā)商在80年代建造了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓財富500強當中有5家公司將總部設(shè)在丹佛，如

Qwest，USWest政府建設(shè)了世界上最大的機場及輕軌由政府建設(shè)的主要公共設(shè)施提高了人民生活質(zhì)量25丹佛市的經(jīng)濟實力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了CBD的成功美國中西部地區(qū)主要城市2001年GDP〔十億美元〕美國中西部地區(qū)主要城市所擁有的財富500強企業(yè)總部另有80家財富500強企業(yè)在丹佛設(shè)立地區(qū)總部資料來源：文獻檢索、訪談26案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功27高科技中心CBD近年得以開展，大多位于經(jīng)濟興旺地區(qū)位置和規(guī)模毗鄰大學/研究中心大多占地寬闊商家大局部企業(yè)與技術(shù)相關(guān)〔如：軟件、硬件研發(fā)、IT咨詢、生物技術(shù)〕空間/效勞特點現(xiàn)代化設(shè)施很高技術(shù)設(shè)施要求，如：寬帶網(wǎng)、UPS等由于技術(shù)含量較高，企業(yè)平均占用空間呈下降趨勢功能組合優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)有針對性的零售設(shè)施建筑線條流暢的現(xiàn)代化建筑盛行校園風格，不盡是高樓大廈，但通常帶有充足的綠化空間形象定位“輕松智慧〞舉例：美國德克薩斯州奧斯汀市帕洛阿爾托市〔硅谷〕英國劍橋28奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個真正的高科技中心CBD奧斯汀的主要特點位置和規(guī)?！挥谑兄行模嫉孛娣e3.8平方公里—距德州大學不到4公里入駐企業(yè)70%以上的企業(yè)與IT有關(guān)，包括：—英特爾—ComputerScienceCorp空間/效勞特點—辦公總面積達110萬平方米，70%為甲級辦公樓—配備最先進IT根底設(shè)施功能組合專為“健康生活〞一族設(shè)計的60，000多平方米的零售場地建筑不超過32層樓的現(xiàn)代化建筑形象定位“理想之城〞——官方形象宣傳資料來源：訪談、文獻檢索29奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實現(xiàn)了從政府機構(gòu)中心向高科技發(fā)送機的轉(zhuǎn)變資料來源：專家訪談、文獻檢索科技行業(yè)興起

德州大學上升為技術(shù)發(fā)動機

快速集中式發(fā)展階段1：1970年以前階段2：1970-1987階段3：1987-至今僅僅是一個政府機構(gòu)中心和大學城有限的技術(shù)制造業(yè)務(wù)通常情況下經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱最大化提高德州大學的研發(fā)能力與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展采用激進舉措后，德州大學的研發(fā)聲望獲得提高高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展成立兩個財團：MCC&Sematech開始尋找技術(shù)制造的機遇市政府采用稅收激勵手段吸引高科技企業(yè)市政府推廣“理想之城”的形象定位采取“巧妙發(fā)展”舉措，集中發(fā)展中央商務(wù)區(qū)提高生活質(zhì)量

—公共設(shè)施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn)

機遇舉措30奧斯汀擁有自身優(yōu)勢，同時滿足了高科技中心CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素高科技模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施位于奧斯汀的德州大學長期以來是領(lǐng)先的工學研究機構(gòu)自1984年以來，Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)臨近主要的技術(shù)研究與工程設(shè)施擁有投資資本優(yōu)質(zhì)高科技辦公場地其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)有吸引力的地段為吸引風險投資，本地企業(yè)增加了專利申請本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定IT需求進行施工由于政府對公共設(shè)施的投資，奧斯汀市被選為“最適合生活、工作與休閑的地方”31德克薩斯大學的優(yōu)勢和聲譽一直是吸引投資資金的主要動因德州大學奧斯汀分校在學術(shù)上的排名

排名學校綜合11th工學院11th計算機工程系7th電氣工程10th奧斯汀地區(qū)風險投資總額百萬美元資料來源：美國新聞和報道、PWCNE/NVCA32數(shù)碼港是香港開展成為亞洲IT中心的遠景目標的一局部香港數(shù)碼港的關(guān)鍵特點位置和規(guī)模240，000平方米，位于薄扶林，距中環(huán)僅15分鐘的路程、半小時可到達機場入駐企業(yè)第一期竣工時，僅有3家商戶準備入駐〔原本共有115家表示具有入駐意向〕空間/效勞特點一流的建筑，配有智能IT設(shè)施功能組合—120，000平方米的辦公區(qū)—27，000平方米的數(shù)碼港中心，包括會展、零售，教育和娛樂設(shè)施建筑現(xiàn)代、新潮形象定位香港IT業(yè)的旗艦資料來源：文獻檢索遠景目標：建立眾多領(lǐng)先IT公司和人才的中心吸引跨國公司和本地小型專業(yè)公司將其總部設(shè)在香港工程安排：投資額：20億美元開發(fā)商：電訊盈科時間：共三期，將于2007年全部完成33但迄今為止，它未能為IT中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造充足的關(guān)鍵成功因素資料來源：文獻研究數(shù)碼港的定位高科技中心的關(guān)鍵成功因素香港大學周邊無側(cè)重于IT的設(shè)施臨近主要技術(shù)研究和工程設(shè)施需求疲軟，原先承諾的15家跨國公司及100多家當?shù)仄髽I(yè)中僅3家入駐IT公司核心集團需要場地最新技術(shù)高科技大廈獲得政府認可，以及來自電訊盈科和政府的投資投資資本交通不便具吸引力、便捷的位置盡管早期吸引了微軟、思科等公司的最初興趣，但場地需求一直不高并隨著高科技的不景氣而迅速消失許多位于本地且較廉價的選擇〔例如：香港其他地區(qū)、深圳〕同樣削弱了對數(shù)碼港場地的需求政府和開發(fā)商未能實現(xiàn)建立便捷交通的承諾，如取消了原定的渡運效勞、推遲了高速公路的改善等34香港缺乏強大的地方IT業(yè)來吸引跨國企業(yè)香港沒有強大的IT根底與臨近國家相比，香港的IT人員供給和投資都相對落后香港數(shù)碼港最初被視為IT開展的跳板，試圖通過吸引思科、微軟、IBM、惠普等全球IT巨人作為支柱商家，來創(chuàng)造一個IT中心資料來源：文獻研究35案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功36企業(yè)效勞中心模式CBD正逐漸走俏位置和規(guī)模市中心及周邊占地不等入駐企業(yè)跨國企業(yè)的公司效勞部門，如文檔處理，銷售等為跨國企業(yè)效勞的專業(yè)公司場地/效勞特點職業(yè)性樓宇可靠的IT設(shè)施由于職員密度較高，應(yīng)提供更多公共空間和交通效勞功能組合主流零售與住宅建筑現(xiàn)代但不追求標新立異形象定位“具有特長的城市〞舉例：美國堪薩斯城印度Gurgoan美國BatonRouge37堪薩斯城CBD是美國領(lǐng)先的公司效勞中心堪薩斯城CBD的主要特點位置和規(guī)?？八_斯城中心—占地面積2.5平方公里—120萬平方米的辦公空間入駐企業(yè)—Sprint〔效勞中心〕—AT&T〔效勞中心〕—DST〔負責保管金融效勞記錄〕空間/效勞特點—實用的辦公樓—約4萬個停車車位功能組合大量主流零售專賣店建筑兼有現(xiàn)代與傳統(tǒng)風格，以噴泉眾多而聞名美國形象定位“美國的效勞中心〞資料來源：文獻檢索38堪薩斯城的內(nèi)在條件幾乎完全符合企業(yè)效勞中心的關(guān)鍵成功因素，這使其收益匪淺資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析堪薩斯市的內(nèi)在因素企業(yè)服務(wù)中心關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施堪薩斯州的中學畢業(yè)率在全美名列第十生活成本指數(shù)低出全國平均水平4%Sprint的總部設(shè)在堪薩斯城，擁有21000名員工，DST占用了10座大樓，擁有5200名員工作為主要電信中心，堪薩斯城是美國“聯(lián)網(wǎng)程度最高的”地區(qū)之一穩(wěn)定的高素質(zhì)勞動力市場低經(jīng)營成本吸引支柱商家價格適當?shù)牧己棉k公空間可靠的IT基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商建造適于“服務(wù)運作”而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實用型大樓，有吸引力，但不是景觀標志39SPRINT作為本地支柱商家催化了堪薩斯城成為效勞中心8730個崗位Sprint資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析后臺運作機構(gòu)/管理層輔助職能（如：電信、IT、金融服務(wù)）作為領(lǐng)先的企業(yè)所在地的聲望得到加強公司建立后臺運作機構(gòu)能力改進競爭優(yōu)勢得到加強政府支持：改進基礎(chǔ)設(shè)施教育環(huán)境/文化催化劑Sprint電話服務(wù)中心199140案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功41博覽中心模式CBD是展覽設(shè)施及鄰近的輔助商業(yè)設(shè)施的聚集地位置和規(guī)模大城市中心內(nèi)或接近大城市中心入駐企業(yè)大型展覽館和鄰近輔助商業(yè)設(shè)施〔如：酒店、餐廳等〕通常一個城市只有一個主要綜合性展覽建筑物場地/效勞特點用于陳列的大型相鄰空間裝卸和倉儲設(shè)施空間/效勞質(zhì)量符合“行業(yè)標準〞少有偏差功能組合大型展覽空間接待設(shè)施充足〔酒店、餐廳等〕建筑高頂大廳經(jīng)常大量使用玻璃外表高度功能化，不注意標志建筑形象定位“展覽城〞舉例：漢諾威芝加哥麥考密克中心杜塞爾多夫拉斯維加斯資料來源：麥肯錫分析42漢諾威擁有世界上最大的綜合性展覽設(shè)施漢諾威博覽會場的主要特點：位置和規(guī)模城市南面，距市中心和機場15分鐘路程，占地面積100萬平方米入駐企業(yè)博覽中心綜合建筑物由德國展覽博覽漢諾威公司〔100%由政府所有〕所有和經(jīng)營空間/效勞特點大型展廳，擁有50萬平方米的室內(nèi)展覽空間功能組合酒店和餐廳等輔助性商業(yè)設(shè)施不在場內(nèi)，但交通非常便利建筑27個展廳，其中一些展廳之間有通道相連形象定位“世界性博覽會的首選場地〞資料來源：文獻檢索43漢諾威博覽城的美譽由來以久資料來源：訪談、文獻檢索起源與發(fā)展

競爭中擴大

努力奪回競爭優(yōu)勢階段1：1947-1970階段2：1971-1986階段3：1986-至今二戰(zhàn)后的漢諾威一片廢墟在戰(zhàn)前也沒有天然的競爭優(yōu)勢其他德國城市（如杜塞爾多夫、科?。┮布尤肓速Q(mào)易博覽會行業(yè)，提供專業(yè)化展覽會隨著參展商和貿(mào)易博覽會從漢諾威轉(zhuǎn)向其他城市，競爭日益加劇英國占領(lǐng)軍行政長官支持建立貿(mào)易博覽會行業(yè)促進出口其他德國城市對此毫無興趣政府不斷支持，提供資金用于擴建設(shè)施2000年世博會尋找展出產(chǎn)地，其他德國城市受到展出空間的限制漢諾威成為貿(mào)易博覽會行業(yè)的先驅(qū)—下薩克森政府將4個炸彈生產(chǎn)廠改建為展廳—漢諾威主辦了首屆“漢諾威博覽會”新增展出空間200，000平方米，展廳總數(shù)達到14個1986：漢諾威終于推出首個以計算機產(chǎn)品為主的專業(yè)博覽會CEBIT政府積極支持漢諾威，將展廳總數(shù)增至27個挑戰(zhàn)

機遇舉措44在政府的苦心扶植下，漢諾威在德國創(chuàng)造出貿(mào)易博覽行業(yè)資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析漢諾威的內(nèi)在因素博覽中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施位于歐洲中心，然而交通聯(lián)系整體較差交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營優(yōu)質(zhì)德酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府改進公路和鐵路，使當?shù)亟煌ū憬葙Q(mào)易博覽會組辦者推出計算機產(chǎn)品專業(yè)博覽會CEBIT，已經(jīng)成為該行業(yè)最大的展覽會政府出資補貼興建大型展廳并承受營運損失建立通往位置較遠的酒店和娛樂設(shè)施的便捷交通連接45博覽中心能對總體經(jīng)濟產(chǎn)生積極影響，但通常需要政府提供補貼政府收益情況〔2000年世博會*〕人民幣：10億元**政府對此次-0.9展覽的補貼與此次展覽11.3有關(guān)的稅收政府凈收益2.3“我們做這行不是為了盈利,而是要考博覽會吸引國際上的參觀這,吸引他們在配套效勞中消費,以便能夠刺激經(jīng)濟.〞——德國漢諾威展覽博覽公司前首席執(zhí)行官〔博覽中心展覽中心經(jīng)營者，CEBIT和EXPO2000承辦者〕“在德國，貿(mào)易博覽業(yè)的收益從-2％至2％不等，但真正的收獲還是在于其波動效應(yīng)。貿(mào)易博覽業(yè)每創(chuàng)造1德國馬克收入，就能帶動該市/地區(qū)實現(xiàn)6-12倍收入〞——麥肯錫專家*Expo2000由政府所有的德國漢諾威展覽博覽公司主辦**匯率：1德國馬克=人民幣3.76資料來源：文件檢索，AUMA2001年德國貿(mào)易博覽業(yè)報告46新的慕尼黑博覽中心使德國第六大展覽中心新的慕尼黑展覽中心主要特點：位置和規(guī)模—在城東南的郊區(qū)，距市中心20分鐘車程，距機場35分鐘車程—占地73萬平方米〔而漢諾威是100萬平方米〕，為德國第六大展覽中心入駐企業(yè)由MesseMünchenGmbH擁有和經(jīng)營的新慕尼黑展覽中心〔政府全資擁有〕空間/效勞特點—綜合展覽中心：16個展廳，室內(nèi)大廳占地160，000平方米，露天展廳占地280，000平方米—會議/活動中心：占地10，000平方米、7，000個座位的場，用于企業(yè)活動、會議、展覽和媒體/電視/電影制作—多功能交易室/展廳/會議室：30，000平方米、用于運動和運動時裝交易的永久性交易室功能組合現(xiàn)場20多家餐廳，兩個地下停車場，方便乘車市內(nèi)游覽建筑使用無支柱大廳和大面積玻璃，使采光最大化，層高很高〔11米〕，可以讓汽車駛?cè)氪髲d安裝和拆卸展臺形象定位綜合工作和娛樂的展覽“園〞〔綠草覆蓋的屋頂、大型露天場地和野生動植物〕資料來源：文獻檢索47慕尼黑政府通過異地重建以及結(jié)合會展和辦公用途尋求增長*匯率1馬克=3.76元人民幣資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析慕尼黑自身條件展覽中心模式CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施地處歐洲中心（每周有5600個歐洲和240個洲際航班）歷史悠久，自1964年以來舉辦過多個主題展覽發(fā)達的旅游業(yè)交通便捷專業(yè)的、觀展人數(shù)多的“支柱”展覽帶現(xiàn)代化設(shè)施的大型展覽場地，經(jīng)營往往勉強持平，甚至虧損優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了2個地鐵站，并建造了4600個停車位、10個車道的停車場自行組織280個邀請展覽會加上40個交易會，包括世界最大的運動商品交易會（ISPO），會議中心以及運動商品采購辦公室，以幫助維持游客的高流量政府將機場遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資86.5億元人民幣*建設(shè)新中心，計劃于2009年收回投資政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩藴?，在展廳中安裝了移動電話系統(tǒng)，并為室外場地普遍鋪設(shè)了IT網(wǎng)絡(luò)48拉斯維加斯的開展那么證明，只要一個城市具有獨有的吸引力，無論是公共還是私人展覽設(shè)施都能取得成功資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析拉斯維加斯的內(nèi)在因素展覽中心模式CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施位于沙漠之中，對大多數(shù)美國商務(wù)旅客來說都不夠方便曾經(jīng)是美國唯一的賭城，擁有巨大的酒店餐飲行業(yè)交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營優(yōu)秀的酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府利用博彩收入投資興建機場和公路主辦美國一些參展人數(shù)最多的展覽，如COMDEX，CES，同樣的展覽在拉斯維加斯舉行通常能多吸引15-20%的參展人數(shù)拉斯維加斯會議中心由政府經(jīng)營，用博彩收入支持，Sands展覽中心為私人所有，共有展覽空間440，000平方米仍是頭號賭城，不斷有高級酒店落成，娛樂業(yè)欣欣向榮49案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功50由政府中心CBD通常包括政府辦公樓及標志建筑地點在首都或國際政治中心入駐機構(gòu)主要政府機構(gòu)及效勞/支持政府的其他功能〔如律師事務(wù)所、公關(guān)公司〕場地/效勞特點能容納大型樓盤包括甲級和乙級兩種辦公樓功能組合多數(shù)為政府辦公大樓大型文化設(shè)施，局部零售商店和酒店餐館綠化面積很大建筑主要地標性建筑各國使領(lǐng)館帶來多種建筑風格形象定位“領(lǐng)袖和權(quán)威的象征〞舉例：堪培拉東京霞關(guān)巴西利亞日內(nèi)瓦資料來源：麥肯錫分析51堪培拉是澳大利亞規(guī)劃建設(shè)的首都堪培拉主要特點：位置和規(guī)模距悉尼和墨爾本1小時飛行距離，CBD約占地1.4平方公里，而大CBD*面積為6平方公里入駐機構(gòu)—中央和市政府以及各政黨總部所在地—大CBD內(nèi)有100多個政府部門—許多國立機構(gòu)，如國立圖書館、國立大學場地/效勞特點甲級和乙級辦公樓功能組合大量政府大樓，CBD有一些零售和商業(yè)企業(yè)，但居住區(qū)較少建筑眾多地標性建筑和紀念碑，如議會大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭紀念館形象定位“國家的核心〞*大中央商務(wù)區(qū)包括周邊的Russel,Barton和Parkse等城鎮(zhèn),主要為政府辦公樓,根本沒有居住和零售功能資料來源：文獻檢索52堪培拉的誕生是半個多世紀規(guī)劃和開發(fā)的結(jié)果資料來源：文獻檢索籌備場地

建設(shè)首都

確定該城市的競爭力階段1：1901-1957階段2：1957-1975階段3：1975-至今需要解決悉尼和墨爾本兩個城市爭奪國都的問題議會決定,中央政府應(yīng)設(shè)在新南威爾士州,離悉尼不到100英里建設(shè)一個澳大利亞人為之自豪的城市。城市基礎(chǔ)設(shè)施那時已經(jīng)完備確定城市的競爭力，建設(shè)充滿活力的社區(qū)面臨企業(yè)從市中心遷往郊區(qū)的挑戰(zhàn)堪培拉是幾個吸引力的潛在城市中的一個.它水源充足、氣候宜人、地理位置優(yōu)越1908年，堪培拉作為“花園國都”被選為政府所在地從1913年起

—開始進行設(shè)計和場地開發(fā)，如三通一平、植樹等

—完成議會大廈和許多紀念館的建設(shè)

—建設(shè)為1100多名公務(wù)員服務(wù)的商店、辦公樓和住宅1957年，聯(lián)邦政府成立國都開發(fā)委員會（NCPC）將堪培拉發(fā)展成為具備高標準設(shè)施和環(huán)境的政府和行政中心1961-1965年：

—政府在文化中心周圍建造辦公樓、零售商店、銀行、影劇院和法院

—政府規(guī)劃建設(shè)了4個衛(wèi)星城鎮(zhèn)，為居民提供住房。所有城鎮(zhèn)都通過綜合交通系統(tǒng)相連1997年：城區(qū)重建計劃制定目標，將騰出的舊政府大樓改造成居住區(qū)以及其他功能，以維持市中心區(qū)的活力2002年，“堪培拉拓寬計劃”認識到堪培拉不斷變化的需求，建議政府和社區(qū)聯(lián)手，共同管理城市和經(jīng)濟發(fā)展挑戰(zhàn)

機遇舉措53堪培拉是政府全面參與下創(chuàng)立的資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析堪培拉得天獨厚的條件政府中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施雖然堪培拉過去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足地理位置突出，主要政府機構(gòu)的所在地高質(zhì)量辦公樓由政府機構(gòu)占用，其中一些是地表性建筑員工和市民容易到達議會通過遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市政府出資建造辦公樓并聘請建筑師設(shè)計和建造地標性建筑在完成大樓建設(shè)前，政府已建造道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施54案例分析得出的主要結(jié)論金融保險中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當?shù)氐慕?jīng)濟實力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當?shù)氐慕逃案呖萍紮C構(gòu)的優(yōu)勢，空間布局相對比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢的根底上開展起來的，其增長需要靠一個支柱的企業(yè)來推動展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨特的旅游景點取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功55現(xiàn)有CBD開發(fā)工程所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同CBD組織模式主要特點影響“政府領(lǐng)導型”如：加納利碼頭LDDC—政府下的獨立機構(gòu)，全權(quán)負責與私營開發(fā)商（O&Y）合作,后者進行所有規(guī)劃和項目開發(fā)工作具有政府權(quán)威性的獨立機構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵,有利于靈活開發(fā)和迅速決策開發(fā)工作全部交給O&Y和其它專業(yè)開發(fā)商“多元合作型”如：丹佛“丹佛城市中心聯(lián)盟”是CBD商家贊助的非盈利性組織,主要為商家和開發(fā)商進行宣傳工作市長高峰會

—市長主持由政府部門、開發(fā)商和商家出席的年度研討會

—峰會結(jié)束時，各方均將明確各自在實施中的職責聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的問題和改革意見高峰會機制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造了提出問題和改革要求等機會，市長的領(lǐng)導作用可確保實現(xiàn)成效“政府指導型”如：上海陸家嘴陸家嘴有限公司時政府設(shè)立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負責該區(qū)的開發(fā)加強城市和開發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對全新的開發(fā)尤其重要陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報“政府持有型”如：北京朝陽市政府近期指定了朝陽CBD并作了相應(yīng)規(guī)劃近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質(zhì)量和對增長的管理資料來源：文獻檢索、麥肯錫分析舉例56政府與企業(yè)間的通力合作是加納利碼頭/多克蘭區(qū)成功的關(guān)鍵之一政府與開發(fā)商獲得“雙贏〞政府/LDDC成功地重塑市區(qū)倫敦穩(wěn)固了其主要金融中心的地位成功地將政府土地私有化就業(yè)率上升〔加納利碼頭增加42，000個就業(yè)時機，多克蘭區(qū)增加115，000個就業(yè)時機〕開發(fā)商經(jīng)濟匯報豐厚提高了聲譽多克蘭區(qū)/加納利碼頭發(fā)展方案法律上分立聯(lián)合投資基礎(chǔ)設(shè)施O&Y*規(guī)劃具體開發(fā)項目投資項目管理建設(shè)過程進行營銷并吸引商家

英國政府下達指令投資重要基礎(chǔ)設(shè)施授權(quán)倫敦多克蘭區(qū)開發(fā)公司(LDDC)LDDC管理整理開發(fā)審批開發(fā)計劃為開發(fā)商設(shè)定財務(wù)條款采用土地權(quán)擁有權(quán)來提供質(zhì)量聯(lián)系其他利益方游說政府,取得額外支持開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施*90%以上的CanaryWharf開發(fā)由Olympia&York完成資料來源:專家訪談,文獻研究,麥肯錫分析57在丹佛CBD最困難的時刻,政府與企業(yè)緊密合作以CBD的生存與開展政府與開發(fā)商獲得“雙贏〞政府/LDDC幫助丹佛走出經(jīng)濟衰退城市成功復(fù)蘇丹佛作為地區(qū)社會、經(jīng)濟中心的地位得到加強吸引眾多行業(yè)進駐丹佛開發(fā)商走出衰退帶來較高利潤的住宅開發(fā)新機遇可持續(xù)開展的市區(qū)商業(yè)

資料來源:文獻研究,麥肯錫分析

丹佛市中心聯(lián)合會（由市區(qū)企業(yè)資助及政府代表參與的非政府機構(gòu)）市政工程的規(guī)劃與設(shè)計中央商務(wù)區(qū)的交通及住宅項目管理銷售中央商務(wù)區(qū)

開發(fā)商接手空置土地用于規(guī)劃發(fā)展集中進行住宅開發(fā)

丹佛市政府資助主要公共設(shè)施改進關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施授權(quán)給市區(qū)住宅辦公室市區(qū)住宅辦公室向開發(fā)商提供精確完整的信息對中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提供資金修改區(qū)域劃分以鼓勵住宅建設(shè)，調(diào)動相關(guān)開發(fā)項目CBD內(nèi)商家58上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)也獲得類似的政府支持浦東新區(qū)政府規(guī)劃局稅務(wù)局財政局其他政府部門上海陸家嘴開發(fā)（集團）有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司上海陸家嘴房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司上海陸家嘴聯(lián)合發(fā)展公司21家子公司上海市政府位于陸家嘴管理陸家嘴和浦東其他新開發(fā)區(qū)政府全資擁有該集團，擁有房地產(chǎn)公司60％的股權(quán)負責陸家嘴土地轉(zhuǎn)讓和開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施/公共設(shè)施吸引入住商家的政策投資環(huán)境建設(shè)地鐵、公交、隧道，使陸家嘴同上海其余地區(qū)融為一體與外國投資者合作推出舊城改造項目，改善陸家嘴形象，動遷8000戶家庭建設(shè)10萬平方米中央綠地，140萬平方米的中央公園全面敷設(shè)光纜網(wǎng)向外商投資企業(yè)提供10-15%的優(yōu)惠稅率，個別行業(yè)的外商投資企業(yè)還可享受免稅向把利潤用于再投資的企業(yè)退還40%的所得稅功能先施政策，例如：向總部設(shè)在該區(qū)的外資金融機構(gòu)優(yōu)先頒發(fā)人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營執(zhí)照批準陸家嘴的外資金融機構(gòu)在浦西、外高橋和浦東設(shè)立分支機構(gòu)其他地方稅收、進口關(guān)稅優(yōu)惠制定了信息增值區(qū)政策浦東投資項目管理辦公室為該地區(qū)投資者提供“一站式”服務(wù)管理機構(gòu)政府政策資料來源：文獻檢索、網(wǎng)站、訪談59政府方案在北京中央商務(wù)區(qū)開發(fā)中發(fā)揮重要促進作用協(xié)調(diào)組規(guī)劃組項目組資金組顧問組商務(wù)中心區(qū)管理委員會綜合處規(guī)劃處建設(shè)處發(fā)展處投資和服務(wù)中心北京市土地整理儲備中心商務(wù)區(qū)分中心北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責任公司北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會議項目可行性評估和審批實際執(zhí)行機構(gòu)政府下屬機構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施/公共設(shè)施公司吸引入住商家的政策投資環(huán)境城市大力拆除違章建筑，建設(shè)“亮麗街”以改善環(huán)境計劃建設(shè)33.39公頃的公共綠地，包括4個主題公園和多個綠化園項目向如博物館、美術(shù)館、圖書館、音樂廳和影劇院等非盈利性公共設(shè)施的開發(fā)商劃撥土地使用權(quán)北京市政府制定的吸引跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的政策適用于CBD內(nèi)的地區(qū)總部，研發(fā)中心、結(jié)算中心、采購中心和分銷中心，具體措施包括：再投資退稅、免征地方所得稅等積極指引外資或合資零售商、外資金融機構(gòu)進駐CBD建立2700平方米的投資服務(wù)中心為CBD投資者提供“一站式”簡化CBD企業(yè)登記和年檢流程鋪設(shè)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)“數(shù)字CBD”項目簡化外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程，在區(qū)內(nèi)建立國際水平的保健和教育體系管理機構(gòu)政府政策*正在籌建種資料來源：文獻檢索、網(wǎng)站、訪談、EIU60國內(nèi)其他城市的政府再各自的中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中發(fā)揮著重要作用資料來源：文獻檢索、網(wǎng)站、訪談深圳——福田CBD廣州——珠江新城CBD鄭州——鄭東新區(qū)沈陽——沈河CBD投資15已元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將市政府和政府機構(gòu)設(shè)在CBD對經(jīng)營年限在10年以上的企業(yè)在盈虧平衡后免征二年所得稅，第三年到第五年征收7.5%，以后征收15%（深圳地方政策）對出口70%以上的企業(yè)采用10%而非通常的15%的稅率（深圳地方政策）其他各種稅收優(yōu)惠（深圳地方政策）簡化區(qū)內(nèi)外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程給深圳和福田投資者提供“一站式”服務(wù)自1993年以來，政府已先后投資50億元完成所有舊區(qū)搬遷重建該地區(qū)交通網(wǎng)建設(shè)貫通該區(qū)的地鐵投資建設(shè)珠江公園計劃建設(shè)公共設(shè)施，包括17所學校、9所幼兒園、醫(yī)院、圖書館、少年宮等向承諾入駐CBD地區(qū)的投資者提供優(yōu)惠地價政府計劃投資50億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分將為銀行貸款和社會投資承諾維持政策的連續(xù)性對早期承諾在CBD中置地的企業(yè)提供15%的地價優(yōu)惠對個別行業(yè)企業(yè)將根據(jù)情況分別給予更多地價優(yōu)惠限制低檔住宅開發(fā)項目，鼓勵開發(fā)高段房地產(chǎn)項目對承諾早期駐CBD的企業(yè)提供地價優(yōu)惠對建設(shè)金融服務(wù)設(shè)施的金融機構(gòu)提供15%的搬遷費優(yōu)惠對新設(shè)或遷入的證券和期貨經(jīng)紀公司免征營業(yè)稅，在CBD投資建設(shè)從事上述業(yè)務(wù)的投資者免征投