經(jīng)典-全球七大CBD核心模式及12個(gè)案例分析-麥肯錫

1全球七大CBD核心模式及12個(gè)案例分析(麥肯錫出品〕2全球7個(gè)CBD模式和12個(gè)具有代表性的案例CBD模式金融保險(xiǎn)中心全國性總部地區(qū)性總部高科技中心公司服務(wù)中心博覽中心政府中心案例加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）奧斯汀市區(qū)（德州，奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）堪薩斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）漢諾威FairGrounds（德國，漢諾威）拉斯維加斯（美國）莫尼黑會(huì)展中心堪培拉（澳大利亞）全球CBD模式資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析3國際上七個(gè)CBD模式的實(shí)踐和經(jīng)驗(yàn)給武漢CBD的建設(shè)帶來重要的啟示案例主要經(jīng)驗(yàn)加納利碼頭（倫敦）陸家嘴（上海）在已有金融業(yè)的城市里，通過提供優(yōu)異的價(jià)值定位而又具有吸引力的價(jià)格、建設(shè)關(guān)鍵交通線，滿足新興的對(duì)現(xiàn)代空間的本地需求依賴于行政指令，帶來場(chǎng)地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以現(xiàn)代化的建筑、低價(jià)和良好的交通從大型本地市場(chǎng)中吸引商家通過低價(jià)銷售土地來吸引商家，已打好CBD基礎(chǔ)，但來自德國其他城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)使之前途未明丹佛中央商務(wù)區(qū)（科羅拉多州，丹佛市）通過對(duì)地理位置和當(dāng)?shù)丨h(huán)境的宣傳營銷，吸引商家，改進(jìn)城市形象奧斯汀市區(qū)（德州奧斯汀市）香港數(shù)碼港（香港）利用當(dāng)?shù)氐麓髮W(xué)社區(qū)和主要的行業(yè)企業(yè)來形成需求，然后迅速建立快速增長的供應(yīng)行業(yè)期望通過高科技熱潮，創(chuàng)造對(duì)IT中心的需求；但由于缺乏IT資源，未能提供低廉租金和具有競(jìng)爭(zhēng)力的選址、以及IT行業(yè)德增長減緩，數(shù)碼港項(xiàng)目未獲成功?？八_斯市市中心（堪薩斯州，堪薩斯市）利用穩(wěn)定、低成本的勞動(dòng)力和當(dāng)?shù)氐闹е碳耀@得良性的增長周期漢諾威FairGrounds（德國，漢諾威）拉斯維加斯（美國）莫尼黑會(huì)展中心利用中心位置進(jìn)行大量前期投資，建立相關(guān)設(shè)施吸引展覽通過獨(dú)特的博彩定位，吸引參展商政府將機(jī)場(chǎng)遷往別處，并投資86.5億人民幣建設(shè)新中心；設(shè)立會(huì)議中心和采購中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亞）利用空地，建立標(biāo)志性建筑，建立單一的政府行政中心備注：商務(wù)區(qū)占地1.6平方公司，拉德方斯總面積為7.5平方公司資料來源：文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析4建設(shè)一流的中央商務(wù)區(qū)是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，尤其是處在競(jìng)爭(zhēng)劇烈的環(huán)境中各大中央商務(wù)區(qū)都面臨著巨大的挑戰(zhàn)案例經(jīng)驗(yàn)多克蘭/加納利碼頭經(jīng)過15年建設(shè)獲得很大成功，但過程中主要開發(fā)商曾經(jīng)破產(chǎn)拉德方斯建設(shè)需要40年柏林新城建筑不錯(cuò)，但入住率比預(yù)期低丹佛CBD受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，尤其是石油工業(yè)的影響，幾經(jīng)起伏德州奧斯汀原本受益于高科技的繁榮發(fā)展，現(xiàn)在卻因該行業(yè)衰退而受影響勘薩斯市中心非常成功，但目前面臨著國內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)威脅漢諾威是成功的會(huì)展中心，但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)必須不斷掙扎堪培拉成功的政府辦公中心，但現(xiàn)在需要向商業(yè)方向拓展眾多中國城市都在興建中央商務(wù)區(qū)中央商務(wù)區(qū)投資額（億人民幣）北京朝陽120上海陸家嘴（即將竣工）1.135廣州珠江新城50深圳福田中心區(qū)15大連中山N/a成都N/a鄭州50（基礎(chǔ)設(shè)施）資料來源：文獻(xiàn)檢索、實(shí)地考察、麥肯錫分析“我國國內(nèi)也有不少城市要建設(shè)CBD，確實(shí)過熱〞——柯煥章北京城市規(guī)劃院院長在“北京CBD新聞發(fā)布會(huì)〞上的發(fā)言5案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功6全球CBD模式中最為突出的是金融保險(xiǎn)中心位置/規(guī)模位于市中心或靠近市中心，選址“獨(dú)特〞，通常為小片的地塊入駐企業(yè)主要為金融效勞公司、專業(yè)效勞公司〔如：咨詢公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所等〕，可能包括證券交易所基于金融行業(yè)高度集中，潛在支柱商家數(shù)目有限空間/效勞特點(diǎn)高檔豪華辦公樓，通常為當(dāng)?shù)仨敿?jí)辦公區(qū)嚴(yán)格的技術(shù)設(shè)施要求，如：三層電源保護(hù)大型樓面，供大型企業(yè)擴(kuò)展業(yè)務(wù)所用功能組合包括高檔零售設(shè)施、豪華住宅區(qū)、賓館旅游設(shè)施等建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑形象定位“天之驕子〞舉例：倫敦多克蘭區(qū)/加納利碼頭紐約華爾街東京新宿區(qū)上海陸家嘴芝加哥內(nèi)環(huán)香港中環(huán)資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析7加納利碼頭是國際領(lǐng)先的、根據(jù)規(guī)劃而建立的CBD加納利碼頭的主要特點(diǎn)位置/規(guī)?！嚯x倫敦城5公里—占地0.4平方公里，多克蘭區(qū)占地2.2平方公里入駐企業(yè)：60%以上的辦公面積由金融效勞公司租用空間/效勞特點(diǎn)：高科技的辦公樓及大型樓面功能組合—加納利碼頭：商務(wù)占95%，零售占5%—多克蘭區(qū)：40%為商業(yè)辦公樓，40%為住宅工程，20%為零售娛樂設(shè)施建筑：現(xiàn)代建筑，50層高的加拿大廣場(chǎng)為英國第一高樓形象定位：倫敦領(lǐng)先的現(xiàn)代化金融區(qū)資料來源：文獻(xiàn)檢索8加納利碼頭在開展過程中結(jié)合遠(yuǎn)景目標(biāo)和當(dāng)前機(jī)遇*1英鎊=12.05人民幣(2002年6月3日)資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索設(shè)定方向

應(yīng)對(duì)金融挑戰(zhàn)

恢復(fù)與成功階段1：1981-1991階段2：1991-1993階段3：1993-至今多克蘭區(qū)60%的土地多年未開發(fā)地區(qū)人口減少，失業(yè)率居高不下此前的重建計(jì)劃以失敗告終全球經(jīng)濟(jì)衰退倫敦辦公樓供應(yīng)過剩新開通的多克蘭區(qū)輕軌故障頻頻經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來市場(chǎng)需求，使強(qiáng)大開發(fā)商需加速開發(fā)和建筑項(xiàng)目撒切爾政府積極支持多克蘭區(qū)的重建計(jì)劃1991年，大樓竣工可供入駐隨著金融服務(wù)業(yè)與兼并活動(dòng)的增加，對(duì)辦公樓的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了供給1981：政府建立多克蘭區(qū)開發(fā)公司（LDDC）1982：建立創(chuàng)業(yè)地區(qū)1987：Olympia&York(O&Y)與政府簽約,將加納利碼頭建成國際性金融中心(投資360億人民幣*)1991:O&Y與政府簽約共同投資建造地鐵延伸段(投資48億人民幣)1991:開發(fā)商為吸引支柱商家（瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利、奧美廣告），承諾支付其當(dāng)前租約1992：O&Y破產(chǎn)后，銀團(tuán)接管加納利碼頭開發(fā)工作1993：多克蘭區(qū)高速公路和隧道竣工1995：

—O&Y重新購回加納利碼頭

—O&Y積極尋求金融商家入駐，并大規(guī)模加速開發(fā)1998：多克蘭區(qū)開發(fā)公司在加納利碼頭即將完工時(shí)宣告散散1999：地鐵延伸段竣工挑戰(zhàn)機(jī)遇

關(guān)鍵舉措9倫敦/加納利碼頭利用內(nèi)在關(guān)鍵成功因素，積極采取相應(yīng)的具體舉措克服自身缺陷資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析倫敦的內(nèi)在因素金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟倫敦早已成為世界金融中心，頂級(jí)公司正尋求擴(kuò)展空間早已具備發(fā)達(dá)的國際交通樞紐加納利碼頭依水而建，毗鄰倫敦市中心，環(huán)境獨(dú)特本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng)大，并且需要高素質(zhì)的辦公空間頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造優(yōu)質(zhì)現(xiàn)代辦公樓，以滿足公司不斷變化的需求，租金水平約為倫敦城的50%說服并以承擔(dān)未完租約的方式鼓勵(lì)瑞士信貸第一波士頓、摩根斯坦利及其其它頂級(jí)公司遷址入駐政府和開發(fā)商聯(lián)合建造地鐵延伸段，推動(dòng)地區(qū)發(fā)展政府對(duì)社區(qū)開發(fā)進(jìn)行投資，開發(fā)商建造住宅、零售及其它高質(zhì)量的樓盤，改變形象10陸家嘴的主要特點(diǎn)位置/規(guī)模位于浦東開發(fā)區(qū)中心，與傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)遙相對(duì)望，占地1.8平方公里入駐企業(yè)：主要企業(yè)包括—上海證券交易所—中國銀行上?？偛俊獏R豐銀行—其他主要國內(nèi)、跨國金融機(jī)構(gòu)

空間/效勞特點(diǎn)：約300萬平方米的高級(jí)辦公場(chǎng)地—IT需求高功能組合：提供頂級(jí)的住宅以及即將開業(yè)的高檔零售商場(chǎng)；4家五星級(jí)酒店建筑：聚集了眾多摩天大廈，包括金茂大廈、東方明珠塔等標(biāo)志性建筑形象定位：“中國新世紀(jì)的金融中心〞資料來源：文獻(xiàn)檢索11陸家嘴是由政府的政策和投資從零開始開展起來陸家嘴的內(nèi)在因素金融保險(xiǎn)中心模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵步驟中國金融行業(yè)發(fā)展迅猛全國最佳的機(jī)場(chǎng)交通樞紐上海已經(jīng)是領(lǐng)先的商業(yè)中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行業(yè)的規(guī)模相當(dāng)大，并且需要高素質(zhì)的辦公空間頂級(jí)質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位中央政府規(guī)定所有國外的金融機(jī)構(gòu)在此注冊(cè)開發(fā)商建造的高檔房產(chǎn)價(jià)格低于浦西建立了上海證券交易所，以發(fā)放人民幣執(zhí)照等吸引了匯豐銀行等金融機(jī)構(gòu)政府建造了兩座大橋和兩條隧道連接浦西土地的銷售收益再投資于改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共空間；政府大力宣傳陸家嘴的形象12案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功13全國性總部式CBD往往位于國家的經(jīng)濟(jì)或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多為一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)/政治中心入駐企業(yè)國內(nèi)領(lǐng)先公司或跨國公司的總部占有較大的比例行業(yè)種類較多有很多可能入駐的“支柱商家〞空間/效勞特點(diǎn)高檔辦公區(qū)，效勞要求較高局部商家可能比金融中心商家對(duì)價(jià)格更為敏感大型樓面功能組合包括高檔零售、賓館、餐飲和住宅區(qū)，還有文化設(shè)施及文化活動(dòng)建筑通常為現(xiàn)代建筑，包括標(biāo)志性建筑形象定位“全球公司的巨輪〞舉例：巴黎拉德方斯〔LaDefense〕紐約曼哈頓芝加哥洛普區(qū)〔ChicagoLoop〕資料來源：文獻(xiàn)檢索14拉德方斯是眾多法國和跨國公司總部云集的CBD拉德方斯的主要特點(diǎn)位置/規(guī)模距舊的巴黎中央商務(wù)區(qū)2公里，商務(wù)區(qū)面積1.6平方公里，總占地面積達(dá)7.5平方公里入駐企業(yè)—共有3，600家公司—50%為外國公司—26%全球前50大公司的總部—70%法國前20大公司的總部—IBM、索尼、法國惠普、西門子、施樂、ELF等空間/效勞特點(diǎn)建筑物規(guī)模大且技術(shù)先進(jìn)功能組合—95%為商務(wù)、5%為零售—土地使用：44%為步行區(qū)、10%為綠化、46%為建筑物建筑—“新潮〞—標(biāo)志性建筑，如“新凱旋門〞〔GrandeArche〕—共有70多個(gè)雕塑，如“凱撒大帝的大拇指〞形象定位：—法國的經(jīng)濟(jì)商務(wù)中心資料來源：EPAD15拉德方斯用了相當(dāng)長的時(shí)間才實(shí)現(xiàn)了法國政府建立“一流〞CBD的目標(biāo)資料來源：EPAD、文獻(xiàn)檢索緩慢起步

模式驗(yàn)證

建成一流CBD階段1：1958-1972階段2：1972-1987階段3：1987-至今盡管存在地盤有限、嚴(yán)格的規(guī)劃限制等問題，巴黎舊城是歷來法國的中心所在70年代早期：世界范圍德經(jīng)濟(jì)蕭條辦公場(chǎng)地需求不景氣需求的轉(zhuǎn)變：對(duì)技術(shù)先進(jìn)的大樓和更多交通服務(wù)的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建設(shè)商務(wù)區(qū)的目標(biāo)地處香榭麗舍戰(zhàn)略軸線上的拉德方斯，雖擁有較好的地段，但相對(duì)比較落后（如空地、小店等）70年代晚期：經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和全球化的加劇激發(fā)了建立國外總部的需求專業(yè)服務(wù)公司的規(guī)模增長需要更大的樓層空間地鐵等新德交通設(shè)施拉德方斯的新建大樓中都配備了高質(zhì)量的ADSL和高速有線網(wǎng)絡(luò)1958年：政府成立獨(dú)立規(guī)劃機(jī)構(gòu)（EPAD），簽訂了為期30年價(jià)值

6.8億法郎的合同1964年：EPAD劃出85萬平方米建設(shè)商務(wù)區(qū)，制定了嚴(yán)格的規(guī)劃準(zhǔn)則，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建設(shè)了鐵路快線

RER延伸段，連接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期：政府將教育部和設(shè)備部搬遷到拉德方斯，以引起私營行業(yè)德興趣放松對(duì)大樓規(guī)格的規(guī)定EPAD啟動(dòng)了一系列美化公共空間的項(xiàng)目（如：新凱旋門等）1988年：法國政府延長EPAD合同至2007年將展覽中心改為價(jià)值更大的會(huì)議中心技術(shù)進(jìn)步的新建大樓吸引了眾多服務(wù)和IT公司（如：法國興業(yè)銀行、畢馬威、infogram等）；目前有3600家公司入駐拉德方斯，其中50%都是公司總部挑戰(zhàn)機(jī)遇

關(guān)鍵舉措16拉德方斯利用巴黎的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，采取特定的舉措，創(chuàng)造了一個(gè)充滿活力的商務(wù)區(qū)資料來源：EPAD，文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析巴黎的內(nèi)在因素國內(nèi)總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的主要措施巴黎早已成為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，擁有眾多頂尖法國內(nèi)外的公司總部；許多公司都有意圖擴(kuò)展至更大、更現(xiàn)代的辦公場(chǎng)地國際和國內(nèi)交通相當(dāng)發(fā)達(dá)拉德方斯臨近巴黎，在塞納河的另一邊（距離2公里）大規(guī)模德國內(nèi)外公司，需要較大辦公面積設(shè)置總部高質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位開發(fā)商建造了高質(zhì)量、現(xiàn)代化樓群來滿足法國和國外公司日益增長的需求；價(jià)格比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低15-20%政府將一些機(jī)構(gòu)遷入拉德方斯，為私營公司做出“榜樣”政府建造了鐵路延伸段（RER）、地鐵延伸段，并增加了公交車服務(wù)EPAD建設(shè)了眾多公共藝術(shù)品及紀(jì)念物（如：新凱旋門）17拉德方斯作為全國性總部中心得益于與巴黎的固有關(guān)系經(jīng)驗(yàn)拉德方斯利用了巴黎的固有優(yōu)勢(shì)┄┄法國首都

—臨近政府辦公地

—首都的良好形象法國德經(jīng)濟(jì)核心

—法國德755，000家公司中，有41%位于巴黎

—2，400家外國公司和420家外國銀行

—巴黎市和大巴黎（IIedeFrance）占全法總GDP的29%法國的娛樂和文化中心

—匯集大多數(shù)法國主要大學(xué)

—擁有全法最重要的文化名勝┄┄同時(shí)提供了取代巴黎舊中央商務(wù)區(qū)的選擇臨近巴黎市：乘坐RER火車10分鐘到達(dá)眾多商務(wù)活動(dòng)和總部功能的綜合：巴黎64%的國外公司位于拉德方斯生活質(zhì)量

—零售、娛樂和文化活動(dòng)，以及有限的居家租金比巴黎舊中央商務(wù)區(qū)低15-20%資料來源：EPAD、文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析拉德方斯已經(jīng)成為主要的經(jīng)濟(jì)中心和總部首選地，商家的全球營業(yè)額到達(dá)1520億歐元18柏林新城將其自身重建為商業(yè)中心柏林新城的主要特點(diǎn)位置0.3平方公里的波茨坦廣場(chǎng)〔PotsdamerPlatz〕區(qū)，位于市中心西南部，為柏林墻舊址入駐企業(yè)索尼歐洲總部、戴姆勒.克萊斯勒效勞公司總部、德國國民銀行地區(qū)總部、法國Sanofi德德國總部空間/效勞特點(diǎn)技術(shù)先進(jìn)的大型樓面，而且多數(shù)都是甲級(jí)的辦公樓功能組合—約60%為辦公—約22%為住宅—約18%為零售和娛樂〔包括一家博彩場(chǎng)、眾多音樂劇院和索尼Imax劇院〕建筑重點(diǎn)開展標(biāo)志性建筑，最高的大樓是索尼中心，共有26層、103米高形象定位新德國的心臟資料來源：文獻(xiàn)研究、麥肯錫分析19盡管早期成功地吸引了入駐企業(yè)，但是柏林新城尚未成為主要的全國總部式CBD資料來源：德國地方機(jī)場(chǎng)當(dāng)局、麥肯錫分析柏林新城的定位公司全國總部模式的關(guān)鍵成功因素柏林雖是主要城市，但面臨數(shù)個(gè)德國經(jīng)濟(jì)中心的競(jìng)爭(zhēng)大規(guī)模的國內(nèi)外公司需要更多面積設(shè)置總部目前擁有少數(shù)幾家主要公司（如：索尼等）；未來的潛力尚不明確著名的支柱商家大樓質(zhì)量很高但租金位于柏林首位高質(zhì)量辦公空間，價(jià)格具競(jìng)爭(zhēng)力仍缺乏大型的國際機(jī)場(chǎng)交通便捷具有很高聲譽(yù)、良好形象及重要的歷史意義具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市GDP占德國GDP的比重百分比柏林4.0

漢堡4.0科隆和杜塞爾多夫4.0慕尼黑3.02001年機(jī)場(chǎng)客流量百萬法蘭克福48.5慕尼黑23.6杜塞爾多夫16.0漢堡10.0柏林9.920案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功21在一些大國，地區(qū)性總部模式CBD很常見位置和規(guī)模位于地區(qū)性中心城市市中心占地不等入駐企業(yè)大量地區(qū)性和本地公司入駐國內(nèi)、國際公司的地區(qū)分公司空間/效勞特點(diǎn)現(xiàn)代建筑配以可靠根底設(shè)施功能組合全面的居住和零售功能建筑現(xiàn)代大樓摩天大樓形象定位“該地區(qū)發(fā)生的一切都在這里發(fā)生〞舉例：美國丹佛美國達(dá)拉斯廣州溫哥華22丹佛擁有美國中西部最主要的CBD丹佛CBD的主要特點(diǎn)位置和規(guī)?！醒肷虅?wù)區(qū)位于丹佛心臟地帶—占地6.5平方公里，辦公樓面積達(dá)240萬平方米商家—2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科羅拉多州〔如：Coors，F(xiàn)irseData，Qwset〕—許多全國性公司及跨國公司的地區(qū)總部所在地〔如：MCIWorldcom，Sprint，AT&T，聯(lián)合航空，IBM〕空間/效勞特點(diǎn)現(xiàn)代化商業(yè)建筑群功能組合25萬平方米零售面積，在整個(gè)地區(qū)內(nèi)，供貨種類最為豐富建筑現(xiàn)代化建筑成為丹佛獨(dú)特的風(fēng)景線形象定位文化藝術(shù)娛樂設(shè)施和活動(dòng)更加強(qiáng)了CBD作為丹佛地區(qū)中心的形象定位資料來源：專家訪談、麥肯錫分析23丹佛CBD歷經(jīng)沉浮方現(xiàn)今日風(fēng)貌資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索建筑熱潮

市場(chǎng)崩潰與挽救

發(fā)展與鞏固階段1：1973-1984階段2：1985-1992階段3：1992-至今丹佛沒有作為美國領(lǐng)先商業(yè)城市的歷史石油業(yè)蕭條房地產(chǎn)業(yè)崩潰經(jīng)濟(jì)衰退遲遲不去石油與天然氣行業(yè)的發(fā)展帶來繁榮經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)需求不斷上升私營企業(yè)對(duì)該地區(qū)深感興趣政府規(guī)劃與具體措施CBD的復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇美國商業(yè)建筑熱潮最集中的地區(qū)

—56層樓的共和廣場(chǎng)（RepublicPlaza）（1984）總面積超過50年代辦公樓面積之和

—該階段美國大多數(shù)新建摩天樓都在丹佛以公共融資方式建造圖書館、體育館和會(huì)議中心（一次稅收增加，兩發(fā)行債券）政府建造新機(jī)場(chǎng)，改善交通狀況，推動(dòng)CBD的開發(fā)工作持續(xù)的公共投資

—綜合表演藝術(shù)中心

—輕軌系統(tǒng)

—推動(dòng)住宅開發(fā)項(xiàng)目

—發(fā)行三年期債券用于住宅建設(shè)私人開發(fā)商集中進(jìn)行優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)

挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措24丹佛CBD受益于時(shí)機(jī)投資與及時(shí)的政府舉措資料來源：丹佛市區(qū)協(xié)會(huì)〔丹佛DowntownAssociation〕文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析內(nèi)在因素地區(qū)性總部中心的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施丹佛歷史上是美國中/西部的經(jīng)濟(jì)中心，地區(qū)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)盛丹佛在此之前已是美國主要交通樞紐CBD位于市中心大量具有一定規(guī)模的本地區(qū)公司需要大量空間設(shè)立總部，跨國公司需建分工斯也需要大量辦公空間高質(zhì)量辦公空間，而且價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人開發(fā)商在80年代建造了大量過剩優(yōu)質(zhì)辦公樓財(cái)富500強(qiáng)當(dāng)中有5家公司將總部設(shè)在丹佛，如

Qwest，USWest政府建設(shè)了世界上最大的機(jī)場(chǎng)及輕軌由政府建設(shè)的主要公共設(shè)施提高了人民生活質(zhì)量25丹佛市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及地區(qū)領(lǐng)先地位確保了CBD的成功美國中西部地區(qū)主要城市2001年GDP〔十億美元〕美國中西部地區(qū)主要城市所擁有的財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)總部另有80家財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)在丹佛設(shè)立地區(qū)總部資料來源：文獻(xiàn)檢索、訪談26案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功27高科技中心CBD近年得以開展，大多位于經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)位置和規(guī)模毗鄰大學(xué)/研究中心大多占地寬闊商家大局部企業(yè)與技術(shù)相關(guān)〔如：軟件、硬件研發(fā)、IT咨詢、生物技術(shù)〕空間/效勞特點(diǎn)現(xiàn)代化設(shè)施很高技術(shù)設(shè)施要求，如：寬帶網(wǎng)、UPS等由于技術(shù)含量較高，企業(yè)平均占用空間呈下降趨勢(shì)功能組合優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)有針對(duì)性的零售設(shè)施建筑線條流暢的現(xiàn)代化建筑盛行校園風(fēng)格，不盡是高樓大廈，但通常帶有充足的綠化空間形象定位“輕松智慧〞舉例：美國德克薩斯州奧斯汀市帕洛阿爾托市〔硅谷〕英國劍橋28奧斯汀地區(qū)是少數(shù)幾個(gè)真正的高科技中心CBD奧斯汀的主要特點(diǎn)位置和規(guī)模—位于市中心，占地面積3.8平方公里—距德州大學(xué)不到4公里入駐企業(yè)70%以上的企業(yè)與IT有關(guān)，包括：—英特爾—ComputerScienceCorp空間/效勞特點(diǎn)—辦公總面積達(dá)110萬平方米，70%為甲級(jí)辦公樓—配備最先進(jìn)IT根底設(shè)施功能組合專為“健康生活〞一族設(shè)計(jì)的60，000多平方米的零售場(chǎng)地建筑不超過32層樓的現(xiàn)代化建筑形象定位“理想之城〞——官方形象宣傳資料來源：訪談、文獻(xiàn)檢索29奧斯汀地區(qū)通過不懈努力實(shí)現(xiàn)了從政府機(jī)構(gòu)中心向高科技發(fā)送機(jī)的轉(zhuǎn)變資料來源：專家訪談、文獻(xiàn)檢索科技行業(yè)興起

德州大學(xué)上升為技術(shù)發(fā)動(dòng)機(jī)

快速集中式發(fā)展階段1：1970年以前階段2：1970-1987階段3：1987-至今僅僅是一個(gè)政府機(jī)構(gòu)中心和大學(xué)城有限的技術(shù)制造業(yè)務(wù)通常情況下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱最大化提高德州大學(xué)的研發(fā)能力與技術(shù)相關(guān)的行業(yè)開始發(fā)展采用激進(jìn)舉措后，德州大學(xué)的研發(fā)聲望獲得提高高科技行業(yè)蓬勃發(fā)展成立兩個(gè)財(cái)團(tuán)：MCC&Sematech開始尋找技術(shù)制造的機(jī)遇市政府采用稅收激勵(lì)手段吸引高科技企業(yè)市政府推廣“理想之城”的形象定位采取“巧妙發(fā)展”舉措，集中發(fā)展中央商務(wù)區(qū)提高生活質(zhì)量

—公共設(shè)施，如：藝術(shù)中心、文化館等挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措30奧斯汀擁有自身優(yōu)勢(shì)，同時(shí)滿足了高科技中心CBD的其它要求奧斯汀的內(nèi)在因素高科技模式的關(guān)鍵成功因素：采取的關(guān)鍵措施位于奧斯汀的德州大學(xué)長期以來是領(lǐng)先的工學(xué)研究機(jī)構(gòu)自1984年以來，Dell的興起與影響力吸引了大量入駐企業(yè)臨近主要的技術(shù)研究與工程設(shè)施擁有投資資本優(yōu)質(zhì)高科技辦公場(chǎng)地其它高科技企業(yè)的涌現(xiàn)有吸引力的地段為吸引風(fēng)險(xiǎn)投資，本地企業(yè)增加了專利申請(qǐng)本地開發(fā)商根據(jù)高科技行業(yè)的特定IT需求進(jìn)行施工由于政府對(duì)公共設(shè)施的投資，奧斯汀市被選為“最適合生活、工作與休閑的地方”31德克薩斯大學(xué)的優(yōu)勢(shì)和聲譽(yù)一直是吸引投資資金的主要?jiǎng)右虻轮荽髮W(xué)奧斯汀分校在學(xué)術(shù)上的排名

排名學(xué)校綜合11th工學(xué)院11th計(jì)算機(jī)工程系7th電氣工程10th奧斯汀地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)投資總額百萬美元資料來源：美國新聞和報(bào)道、PWCNE/NVCA32數(shù)碼港是香港開展成為亞洲IT中心的遠(yuǎn)景目標(biāo)的一局部香港數(shù)碼港的關(guān)鍵特點(diǎn)位置和規(guī)模240，000平方米，位于薄扶林，距中環(huán)僅15分鐘的路程、半小時(shí)可到達(dá)機(jī)場(chǎng)入駐企業(yè)第一期竣工時(shí)，僅有3家商戶準(zhǔn)備入駐〔原本共有115家表示具有入駐意向〕空間/效勞特點(diǎn)一流的建筑，配有智能IT設(shè)施功能組合—120，000平方米的辦公區(qū)—27，000平方米的數(shù)碼港中心，包括會(huì)展、零售，教育和娛樂設(shè)施建筑現(xiàn)代、新潮形象定位香港IT業(yè)的旗艦資料來源：文獻(xiàn)檢索遠(yuǎn)景目標(biāo)：建立眾多領(lǐng)先IT公司和人才的中心吸引跨國公司和本地小型專業(yè)公司將其總部設(shè)在香港工程安排：投資額：20億美元開發(fā)商：電訊盈科時(shí)間：共三期，將于2007年全部完成33但迄今為止，它未能為IT中央商務(wù)區(qū)創(chuàng)造充足的關(guān)鍵成功因素資料來源：文獻(xiàn)研究數(shù)碼港的定位高科技中心的關(guān)鍵成功因素香港大學(xué)周邊無側(cè)重于IT的設(shè)施臨近主要技術(shù)研究和工程設(shè)施需求疲軟，原先承諾的15家跨國公司及100多家當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中僅3家入駐IT公司核心集團(tuán)需要場(chǎng)地最新技術(shù)高科技大廈獲得政府認(rèn)可，以及來自電訊盈科和政府的投資投資資本交通不便具吸引力、便捷的位置盡管早期吸引了微軟、思科等公司的最初興趣，但場(chǎng)地需求一直不高并隨著高科技的不景氣而迅速消失許多位于本地且較廉價(jià)的選擇〔例如：香港其他地區(qū)、深圳〕同樣削弱了對(duì)數(shù)碼港場(chǎng)地的需求政府和開發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)建立便捷交通的承諾，如取消了原定的渡運(yùn)效勞、推遲了高速公路的改善等34香港缺乏強(qiáng)大的地方IT業(yè)來吸引跨國企業(yè)香港沒有強(qiáng)大的IT根底與臨近國家相比，香港的IT人員供給和投資都相對(duì)落后香港數(shù)碼港最初被視為IT開展的跳板，試圖通過吸引思科、微軟、IBM、惠普等全球IT巨人作為支柱商家，來創(chuàng)造一個(gè)IT中心資料來源：文獻(xiàn)研究35案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功36企業(yè)效勞中心模式CBD正逐漸走俏位置和規(guī)模市中心及周邊占地不等入駐企業(yè)跨國企業(yè)的公司效勞部門，如文檔處理，銷售等為跨國企業(yè)效勞的專業(yè)公司場(chǎng)地/效勞特點(diǎn)職業(yè)性樓宇可靠的IT設(shè)施由于職員密度較高，應(yīng)提供更多公共空間和交通效勞功能組合主流零售與住宅建筑現(xiàn)代但不追求標(biāo)新立異形象定位“具有特長的城市〞舉例：美國堪薩斯城印度Gurgoan美國BatonRouge37堪薩斯城CBD是美國領(lǐng)先的公司效勞中心堪薩斯城CBD的主要特點(diǎn)位置和規(guī)?？八_斯城中心—占地面積2.5平方公里—120萬平方米的辦公空間入駐企業(yè)—Sprint〔效勞中心〕—AT&T〔效勞中心〕—DST〔負(fù)責(zé)保管金融效勞記錄〕空間/效勞特點(diǎn)—實(shí)用的辦公樓—約4萬個(gè)停車車位功能組合大量主流零售專賣店建筑兼有現(xiàn)代與傳統(tǒng)風(fēng)格，以噴泉眾多而聞名美國形象定位“美國的效勞中心〞資料來源：文獻(xiàn)檢索38堪薩斯城的內(nèi)在條件幾乎完全符合企業(yè)效勞中心的關(guān)鍵成功因素，這使其收益匪淺資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析堪薩斯市的內(nèi)在因素企業(yè)服務(wù)中心關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施堪薩斯州的中學(xué)畢業(yè)率在全美名列第十生活成本指數(shù)低出全國平均水平4%Sprint的總部設(shè)在堪薩斯城，擁有21000名員工，DST占用了10座大樓，擁有5200名員工作為主要電信中心，堪薩斯城是美國“聯(lián)網(wǎng)程度最高的”地區(qū)之一穩(wěn)定的高素質(zhì)勞動(dòng)力市場(chǎng)低經(jīng)營成本吸引支柱商家價(jià)格適當(dāng)?shù)牧己棉k公空間可靠的IT基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商建造適于“服務(wù)運(yùn)作”而不是企業(yè)總部型的辦公空間，即高效實(shí)用型大樓，有吸引力，但不是景觀標(biāo)志39SPRINT作為本地支柱商家催化了堪薩斯城成為效勞中心8730個(gè)崗位Sprint資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析后臺(tái)運(yùn)作機(jī)構(gòu)/管理層輔助職能（如：電信、IT、金融服務(wù)）作為領(lǐng)先的企業(yè)所在地的聲望得到加強(qiáng)公司建立后臺(tái)運(yùn)作機(jī)構(gòu)能力改進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到加強(qiáng)政府支持：改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施教育環(huán)境/文化催化劑Sprint電話服務(wù)中心199140案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功41博覽中心模式CBD是展覽設(shè)施及鄰近的輔助商業(yè)設(shè)施的聚集地位置和規(guī)模大城市中心內(nèi)或接近大城市中心入駐企業(yè)大型展覽館和鄰近輔助商業(yè)設(shè)施〔如：酒店、餐廳等〕通常一個(gè)城市只有一個(gè)主要綜合性展覽建筑物場(chǎng)地/效勞特點(diǎn)用于陳列的大型相鄰空間裝卸和倉儲(chǔ)設(shè)施空間/效勞質(zhì)量符合“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)〞少有偏差功能組合大型展覽空間接待設(shè)施充足〔酒店、餐廳等〕建筑高頂大廳經(jīng)常大量使用玻璃外表高度功能化，不注意標(biāo)志建筑形象定位“展覽城〞舉例：漢諾威芝加哥麥考密克中心杜塞爾多夫拉斯維加斯資料來源：麥肯錫分析42漢諾威擁有世界上最大的綜合性展覽設(shè)施漢諾威博覽會(huì)場(chǎng)的主要特點(diǎn)：位置和規(guī)模城市南面，距市中心和機(jī)場(chǎng)15分鐘路程，占地面積100萬平方米入駐企業(yè)博覽中心綜合建筑物由德國展覽博覽漢諾威公司〔100%由政府所有〕所有和經(jīng)營空間/效勞特點(diǎn)大型展廳，擁有50萬平方米的室內(nèi)展覽空間功能組合酒店和餐廳等輔助性商業(yè)設(shè)施不在場(chǎng)內(nèi)，但交通非常便利建筑27個(gè)展廳，其中一些展廳之間有通道相連形象定位“世界性博覽會(huì)的首選場(chǎng)地〞資料來源：文獻(xiàn)檢索43漢諾威博覽城的美譽(yù)由來以久資料來源：訪談、文獻(xiàn)檢索起源與發(fā)展

競(jìng)爭(zhēng)中擴(kuò)大

努力奪回競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)階段1：1947-1970階段2：1971-1986階段3：1986-至今二戰(zhàn)后的漢諾威一片廢墟在戰(zhàn)前也沒有天然的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)其他德國城市（如杜塞爾多夫、科?。┮布尤肓速Q(mào)易博覽會(huì)行業(yè)，提供專業(yè)化展覽會(huì)隨著參展商和貿(mào)易博覽會(huì)從漢諾威轉(zhuǎn)向其他城市，競(jìng)爭(zhēng)日益加劇英國占領(lǐng)軍行政長官支持建立貿(mào)易博覽會(huì)行業(yè)促進(jìn)出口其他德國城市對(duì)此毫無興趣政府不斷支持，提供資金用于擴(kuò)建設(shè)施2000年世博會(huì)尋找展出產(chǎn)地，其他德國城市受到展出空間的限制漢諾威成為貿(mào)易博覽會(huì)行業(yè)的先驅(qū)—下薩克森政府將4個(gè)炸彈生產(chǎn)廠改建為展廳—漢諾威主辦了首屆“漢諾威博覽會(huì)”新增展出空間200，000平方米，展廳總數(shù)達(dá)到14個(gè)1986：漢諾威終于推出首個(gè)以計(jì)算機(jī)產(chǎn)品為主的專業(yè)博覽會(huì)CEBIT政府積極支持漢諾威，將展廳總數(shù)增至27個(gè)挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措44在政府的苦心扶植下，漢諾威在德國創(chuàng)造出貿(mào)易博覽行業(yè)資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析漢諾威的內(nèi)在因素博覽中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施位于歐洲中心，然而交通聯(lián)系整體較差交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會(huì)大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營優(yōu)質(zhì)德酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府改進(jìn)公路和鐵路，使當(dāng)?shù)亟煌ū憬葙Q(mào)易博覽會(huì)組辦者推出計(jì)算機(jī)產(chǎn)品專業(yè)博覽會(huì)CEBIT，已經(jīng)成為該行業(yè)最大的展覽會(huì)政府出資補(bǔ)貼興建大型展廳并承受營運(yùn)損失建立通往位置較遠(yuǎn)的酒店和娛樂設(shè)施的便捷交通連接45博覽中心能對(duì)總體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響，但通常需要政府提供補(bǔ)貼政府收益情況〔2000年世博會(huì)*〕人民幣：10億元**政府對(duì)此次-0.9展覽的補(bǔ)貼與此次展覽11.3有關(guān)的稅收政府凈收益2.3“我們做這行不是為了盈利,而是要考博覽會(huì)吸引國際上的參觀這,吸引他們?cè)谂涮仔谥邢M(fèi),以便能夠刺激經(jīng)濟(jì).〞——德國漢諾威展覽博覽公司前首席執(zhí)行官〔博覽中心展覽中心經(jīng)營者，CEBIT和EXPO2000承辦者〕“在德國，貿(mào)易博覽業(yè)的收益從-2％至2％不等，但真正的收獲還是在于其波動(dòng)效應(yīng)。貿(mào)易博覽業(yè)每創(chuàng)造1德國馬克收入，就能帶動(dòng)該市/地區(qū)實(shí)現(xiàn)6-12倍收入〞——麥肯錫專家*Expo2000由政府所有的德國漢諾威展覽博覽公司主辦**匯率：1德國馬克=人民幣3.76資料來源：文件檢索，AUMA2001年德國貿(mào)易博覽業(yè)報(bào)告46新的慕尼黑博覽中心使德國第六大展覽中心新的慕尼黑展覽中心主要特點(diǎn)：位置和規(guī)?！诔菛|南的郊區(qū)，距市中心20分鐘車程，距機(jī)場(chǎng)35分鐘車程—占地73萬平方米〔而漢諾威是100萬平方米〕，為德國第六大展覽中心入駐企業(yè)由MesseMünchenGmbH擁有和經(jīng)營的新慕尼黑展覽中心〔政府全資擁有〕空間/效勞特點(diǎn)—綜合展覽中心：16個(gè)展廳，室內(nèi)大廳占地160，000平方米，露天展廳占地280，000平方米—會(huì)議/活動(dòng)中心：占地10，000平方米、7，000個(gè)座位的場(chǎng)，用于企業(yè)活動(dòng)、會(huì)議、展覽和媒體/電視/電影制作—多功能交易室/展廳/會(huì)議室：30，000平方米、用于運(yùn)動(dòng)和運(yùn)動(dòng)時(shí)裝交易的永久性交易室功能組合現(xiàn)場(chǎng)20多家餐廳，兩個(gè)地下停車場(chǎng)，方便乘車市內(nèi)游覽建筑使用無支柱大廳和大面積玻璃，使采光最大化，層高很高〔11米〕，可以讓汽車駛?cè)氪髲d安裝和拆卸展臺(tái)形象定位綜合工作和娛樂的展覽“園〞〔綠草覆蓋的屋頂、大型露天場(chǎng)地和野生動(dòng)植物〕資料來源：文獻(xiàn)檢索47慕尼黑政府通過異地重建以及結(jié)合會(huì)展和辦公用途尋求增長*匯率1馬克=3.76元人民幣資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析慕尼黑自身?xiàng)l件展覽中心模式CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施地處歐洲中心（每周有5600個(gè)歐洲和240個(gè)洲際航班）歷史悠久，自1964年以來舉辦過多個(gè)主題展覽發(fā)達(dá)的旅游業(yè)交通便捷專業(yè)的、觀展人數(shù)多的“支柱”展覽帶現(xiàn)代化設(shè)施的大型展覽場(chǎng)地，經(jīng)營往往勉強(qiáng)持平，甚至虧損優(yōu)秀的賓館旅游業(yè)政府將鐵路從集裝箱碼頭連接到展覽中心，在綜合展覽中心地下建了2個(gè)地鐵站，并建造了4600個(gè)停車位、10個(gè)車道的停車場(chǎng)自行組織280個(gè)邀請(qǐng)展覽會(huì)加上40個(gè)交易會(huì)，包括世界最大的運(yùn)動(dòng)商品交易會(huì)（ISPO），會(huì)議中心以及運(yùn)動(dòng)商品采購辦公室，以幫助維持游客的高流量政府將機(jī)場(chǎng)遷往別處，騰出空地建新的展覽中心，并投資86.5億元人民幣*建設(shè)新中心，計(jì)劃于2009年收回投資政府制定了數(shù)據(jù)和影像傳輸?shù)母邩?biāo)準(zhǔn)，在展廳中安裝了移動(dòng)電話系統(tǒng)，并為室外場(chǎng)地普遍鋪設(shè)了IT網(wǎng)絡(luò)48拉斯維加斯的開展那么證明，只要一個(gè)城市具有獨(dú)有的吸引力，無論是公共還是私人展覽設(shè)施都能取得成功資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析拉斯維加斯的內(nèi)在因素展覽中心模式CBD關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施位于沙漠之中，對(duì)大多數(shù)美國商務(wù)旅客來說都不夠方便曾經(jīng)是美國唯一的賭城，擁有巨大的酒店餐飲行業(yè)交通便捷參展人數(shù)眾多的專業(yè)“支柱”展覽會(huì)大型展出空間，經(jīng)常持平或虧損經(jīng)營優(yōu)秀的酒店餐飲服務(wù)行業(yè)（如酒店、餐廳和娛樂）政府利用博彩收入投資興建機(jī)場(chǎng)和公路主辦美國一些參展人數(shù)最多的展覽，如COMDEX，CES，同樣的展覽在拉斯維加斯舉行通常能多吸引15-20%的參展人數(shù)拉斯維加斯會(huì)議中心由政府經(jīng)營，用博彩收入支持，Sands展覽中心為私人所有，共有展覽空間440，000平方米仍是頭號(hào)賭城，不斷有高級(jí)酒店落成，娛樂業(yè)欣欣向榮49案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功50由政府中心CBD通常包括政府辦公樓及標(biāo)志建筑地點(diǎn)在首都或國際政治中心入駐機(jī)構(gòu)主要政府機(jī)構(gòu)及效勞/支持政府的其他功能〔如律師事務(wù)所、公關(guān)公司〕場(chǎng)地/效勞特點(diǎn)能容納大型樓盤包括甲級(jí)和乙級(jí)兩種辦公樓功能組合多數(shù)為政府辦公大樓大型文化設(shè)施，局部零售商店和酒店餐館綠化面積很大建筑主要地標(biāo)性建筑各國使領(lǐng)館帶來多種建筑風(fēng)格形象定位“領(lǐng)袖和權(quán)威的象征〞舉例：堪培拉東京霞關(guān)巴西利亞日內(nèi)瓦資料來源：麥肯錫分析51堪培拉是澳大利亞規(guī)劃建設(shè)的首都堪培拉主要特點(diǎn)：位置和規(guī)模距悉尼和墨爾本1小時(shí)飛行距離，CBD約占地1.4平方公里，而大CBD*面積為6平方公里入駐機(jī)構(gòu)—中央和市政府以及各政黨總部所在地—大CBD內(nèi)有100多個(gè)政府部門—許多國立機(jī)構(gòu)，如國立圖書館、國立大學(xué)場(chǎng)地/效勞特點(diǎn)甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓功能組合大量政府大樓，CBD有一些零售和商業(yè)企業(yè)，但居住區(qū)較少建筑眾多地標(biāo)性建筑和紀(jì)念碑，如議會(huì)大廈、澳大利亞戰(zhàn)爭(zhēng)紀(jì)念館形象定位“國家的核心〞*大中央商務(wù)區(qū)包括周邊的Russel,Barton和Parkse等城鎮(zhèn),主要為政府辦公樓,根本沒有居住和零售功能資料來源：文獻(xiàn)檢索52堪培拉的誕生是半個(gè)多世紀(jì)規(guī)劃和開發(fā)的結(jié)果資料來源：文獻(xiàn)檢索籌備場(chǎng)地

建設(shè)首都

確定該城市的競(jìng)爭(zhēng)力階段1：1901-1957階段2：1957-1975階段3：1975-至今需要解決悉尼和墨爾本兩個(gè)城市爭(zhēng)奪國都的問題議會(huì)決定,中央政府應(yīng)設(shè)在新南威爾士州,離悉尼不到100英里建設(shè)一個(gè)澳大利亞人為之自豪的城市。城市基礎(chǔ)設(shè)施那時(shí)已經(jīng)完備確定城市的競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)充滿活力的社區(qū)面臨企業(yè)從市中心遷往郊區(qū)的挑戰(zhàn)堪培拉是幾個(gè)吸引力的潛在城市中的一個(gè).它水源充足、氣候宜人、地理位置優(yōu)越1908年，堪培拉作為“花園國都”被選為政府所在地從1913年起

—開始進(jìn)行設(shè)計(jì)和場(chǎng)地開發(fā)，如三通一平、植樹等

—完成議會(huì)大廈和許多紀(jì)念館的建設(shè)

—建設(shè)為1100多名公務(wù)員服務(wù)的商店、辦公樓和住宅1957年，聯(lián)邦政府成立國都開發(fā)委員會(huì)（NCPC）將堪培拉發(fā)展成為具備高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施和環(huán)境的政府和行政中心1961-1965年：

—政府在文化中心周圍建造辦公樓、零售商店、銀行、影劇院和法院

—政府規(guī)劃建設(shè)了4個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)，為居民提供住房。所有城鎮(zhèn)都通過綜合交通系統(tǒng)相連1997年：城區(qū)重建計(jì)劃制定目標(biāo)，將騰出的舊政府大樓改造成居住區(qū)以及其他功能，以維持市中心區(qū)的活力2002年，“堪培拉拓寬計(jì)劃”認(rèn)識(shí)到堪培拉不斷變化的需求，建議政府和社區(qū)聯(lián)手，共同管理城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展挑戰(zhàn)

機(jī)遇舉措53堪培拉是政府全面參與下創(chuàng)立的資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析堪培拉得天獨(dú)厚的條件政府中心模式的關(guān)鍵成功因素采取的關(guān)鍵措施雖然堪培拉過去是一片處女地，但它地理位置優(yōu)越，氣候宜人，水源充足地理位置突出，主要政府機(jī)構(gòu)的所在地高質(zhì)量辦公樓由政府機(jī)構(gòu)占用，其中一些是地表性建筑員工和市民容易到達(dá)議會(huì)通過遷都立法，使堪培拉即刻成為主要城市政府出資建造辦公樓并聘請(qǐng)建筑師設(shè)計(jì)和建造地標(biāo)性建筑在完成大樓建設(shè)前，政府已建造道路和其他基礎(chǔ)設(shè)施54案例分析得出的主要結(jié)論金融保險(xiǎn)中心CBD較難形成，它要求全球及國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)有大的內(nèi)在需求全國性總部CBD較少見，它要求全球及國內(nèi)大型公司有大量的辦公空間需求區(qū)域總部在那些自然成為地區(qū)中心的城市開展較好，憑借當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和有吸引力的效勞環(huán)境〔包括住宅和零售業(yè)的開展〕吸引大型的本地企業(yè)和全國企業(yè)的地區(qū)總部高科技中心利用當(dāng)?shù)氐慕逃案呖萍紮C(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，空間布局相對(duì)比較分散企業(yè)效勞中心是最近幾年在呼叫中心和外包趨勢(shì)的根底上開展起來的，其增長需要靠一個(gè)支柱的企業(yè)來推動(dòng)展覽中心型CBD要求大規(guī)模的政府投資，并且往往依靠獨(dú)特的旅游景點(diǎn)取勝政府中心要求長期的規(guī)劃和大規(guī)模的政府辦公空間所有的CBD都需要依靠直接和大范圍的政府支持才能取得成功55現(xiàn)有CBD開發(fā)工程所依賴的組織結(jié)構(gòu)各不相同CBD組織模式主要特點(diǎn)影響“政府領(lǐng)導(dǎo)型”如：加納利碼頭LDDC—政府下的獨(dú)立機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)與私營開發(fā)商（O&Y）合作,后者進(jìn)行所有規(guī)劃和項(xiàng)目開發(fā)工作具有政府權(quán)威性的獨(dú)立機(jī)構(gòu)(LDDC)十分關(guān)鍵,有利于靈活開發(fā)和迅速?zèng)Q策開發(fā)工作全部交給O&Y和其它專業(yè)開發(fā)商“多元合作型”如：丹佛“丹佛城市中心聯(lián)盟”是CBD商家贊助的非盈利性組織,主要為商家和開發(fā)商進(jìn)行宣傳工作市長高峰會(huì)

—市長主持由政府部門、開發(fā)商和商家出席的年度研討會(huì)

—峰會(huì)結(jié)束時(shí)，各方均將明確各自在實(shí)施中的職責(zé)聯(lián)盟的設(shè)立便于追蹤提出的問題和改革意見高峰會(huì)機(jī)制為所有利益相關(guān)方創(chuàng)造了提出問題和改革要求等機(jī)會(huì)，市長的領(lǐng)導(dǎo)作用可確保實(shí)現(xiàn)成效“政府指導(dǎo)型”如：上海陸家嘴陸家嘴有限公司時(shí)政府設(shè)立的上市公司，經(jīng)市政府審批后全權(quán)負(fù)責(zé)該區(qū)的開發(fā)加強(qiáng)城市和開發(fā)公司之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)好基礎(chǔ)設(shè)施和政策要求，對(duì)全新的開發(fā)尤其重要陸家嘴有限公司尋求最大的投資回報(bào)“政府持有型”如：北京朝陽市政府近期指定了朝陽CBD并作了相應(yīng)規(guī)劃近期的努力已經(jīng)提高了其規(guī)劃質(zhì)量和對(duì)增長的管理資料來源：文獻(xiàn)檢索、麥肯錫分析舉例56政府與企業(yè)間的通力合作是加納利碼頭/多克蘭區(qū)成功的關(guān)鍵之一政府與開發(fā)商獲得“雙贏〞政府/LDDC成功地重塑市區(qū)倫敦穩(wěn)固了其主要金融中心的地位成功地將政府土地私有化就業(yè)率上升〔加納利碼頭增加42，000個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)，多克蘭區(qū)增加115，000個(gè)就業(yè)時(shí)機(jī)〕開發(fā)商經(jīng)濟(jì)匯報(bào)豐厚提高了聲譽(yù)多克蘭區(qū)/加納利碼頭發(fā)展方案法律上分立聯(lián)合投資基礎(chǔ)設(shè)施O&Y*規(guī)劃具體開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目管理建設(shè)過程進(jìn)行營銷并吸引商家

英國政府下達(dá)指令投資重要基礎(chǔ)設(shè)施授權(quán)倫敦多克蘭區(qū)開發(fā)公司(LDDC)LDDC管理整理開發(fā)審批開發(fā)計(jì)劃為開發(fā)商設(shè)定財(cái)務(wù)條款采用土地權(quán)擁有權(quán)來提供質(zhì)量聯(lián)系其他利益方游說政府,取得額外支持開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施*90%以上的CanaryWharf開發(fā)由Olympia&York完成資料來源:專家訪談,文獻(xiàn)研究,麥肯錫分析57在丹佛CBD最困難的時(shí)刻,政府與企業(yè)緊密合作以CBD的生存與開展政府與開發(fā)商獲得“雙贏〞政府/LDDC幫助丹佛走出經(jīng)濟(jì)衰退城市成功復(fù)蘇丹佛作為地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)中心的地位得到加強(qiáng)吸引眾多行業(yè)進(jìn)駐丹佛開發(fā)商走出衰退帶來較高利潤的住宅開發(fā)新機(jī)遇可持續(xù)開展的市區(qū)商業(yè)

資料來源:文獻(xiàn)研究,麥肯錫分析

丹佛市中心聯(lián)合會(huì)（由市區(qū)企業(yè)資助及政府代表參與的非政府機(jī)構(gòu)）市政工程的規(guī)劃與設(shè)計(jì)中央商務(wù)區(qū)的交通及住宅項(xiàng)目管理銷售中央商務(wù)區(qū)

開發(fā)商接手空置土地用于規(guī)劃發(fā)展集中進(jìn)行住宅開發(fā)

丹佛市政府資助主要公共設(shè)施改進(jìn)關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施授權(quán)給市區(qū)住宅辦公室市區(qū)住宅辦公室向開發(fā)商提供精確完整的信息對(duì)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提供資金修改區(qū)域劃分以鼓勵(lì)住宅建設(shè)，調(diào)動(dòng)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目CBD內(nèi)商家58上海陸家嘴中央商務(wù)區(qū)也獲得類似的政府支持浦東新區(qū)政府規(guī)劃局稅務(wù)局財(cái)政局其他政府部門上海陸家嘴開發(fā)（集團(tuán)）有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司上海陸家嘴房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司上海陸家嘴聯(lián)合發(fā)展公司21家子公司上海市政府位于陸家嘴管理陸家嘴和浦東其他新開發(fā)區(qū)政府全資擁有該集團(tuán)，擁有房地產(chǎn)公司60％的股權(quán)負(fù)責(zé)陸家嘴土地轉(zhuǎn)讓和開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施/公共設(shè)施吸引入住商家的政策投資環(huán)境建設(shè)地鐵、公交、隧道，使陸家嘴同上海其余地區(qū)融為一體與外國投資者合作推出舊城改造項(xiàng)目，改善陸家嘴形象，動(dòng)遷8000戶家庭建設(shè)10萬平方米中央綠地，140萬平方米的中央公園全面敷設(shè)光纜網(wǎng)向外商投資企業(yè)提供10-15%的優(yōu)惠稅率，個(gè)別行業(yè)的外商投資企業(yè)還可享受免稅向把利潤用于再投資的企業(yè)退還40%的所得稅功能先施政策，例如：向總部設(shè)在該區(qū)的外資金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先頒發(fā)人民幣業(yè)務(wù)經(jīng)營執(zhí)照批準(zhǔn)陸家嘴的外資金融機(jī)構(gòu)在浦西、外高橋和浦東設(shè)立分支機(jī)構(gòu)其他地方稅收、進(jìn)口關(guān)稅優(yōu)惠制定了信息增值區(qū)政策浦東投資項(xiàng)目管理辦公室為該地區(qū)投資者提供“一站式”服務(wù)管理機(jī)構(gòu)政府政策資料來源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談59政府方案在北京中央商務(wù)區(qū)開發(fā)中發(fā)揮重要促進(jìn)作用協(xié)調(diào)組規(guī)劃組項(xiàng)目組資金組顧問組商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)綜合處規(guī)劃處建設(shè)處發(fā)展處投資和服務(wù)中心北京市土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會(huì)議項(xiàng)目可行性評(píng)估和審批實(shí)際執(zhí)行機(jī)構(gòu)政府下屬機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施/公共設(shè)施公司吸引入住商家的政策投資環(huán)境城市大力拆除違章建筑，建設(shè)“亮麗街”以改善環(huán)境計(jì)劃建設(shè)33.39公頃的公共綠地，包括4個(gè)主題公園和多個(gè)綠化園項(xiàng)目向如博物館、美術(shù)館、圖書館、音樂廳和影劇院等非盈利性公共設(shè)施的開發(fā)商劃撥土地使用權(quán)北京市政府制定的吸引跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的政策適用于CBD內(nèi)的地區(qū)總部，研發(fā)中心、結(jié)算中心、采購中心和分銷中心，具體措施包括：再投資退稅、免征地方所得稅等積極指引外資或合資零售商、外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐CBD建立2700平方米的投資服務(wù)中心為CBD投資者提供“一站式”簡(jiǎn)化CBD企業(yè)登記和年檢流程鋪設(shè)寬帶信息網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)“數(shù)字CBD”項(xiàng)目簡(jiǎn)化外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程，在區(qū)內(nèi)建立國際水平的保健和教育體系管理機(jī)構(gòu)政府政策*正在籌建種資料來源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談、EIU60國內(nèi)其他城市的政府再各自的中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中發(fā)揮著重要作用資料來源：文獻(xiàn)檢索、網(wǎng)站、訪談深圳——福田CBD廣州——珠江新城CBD鄭州——鄭東新區(qū)沈陽——沈河CBD投資15已元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將市政府和政府機(jī)構(gòu)設(shè)在CBD對(duì)經(jīng)營年限在10年以上的企業(yè)在盈虧平衡后免征二年所得稅，第三年到第五年征收7.5%，以后征收15%（深圳地方政策）對(duì)出口70%以上的企業(yè)采用10%而非通常的15%的稅率（深圳地方政策）其他各種稅收優(yōu)惠（深圳地方政策）簡(jiǎn)化區(qū)內(nèi)外籍和本地專業(yè)技術(shù)人員遷移流程給深圳和福田投資者提供“一站式”服務(wù)自1993年以來，政府已先后投資50億元完成所有舊區(qū)搬遷重建該地區(qū)交通網(wǎng)建設(shè)貫通該區(qū)的地鐵投資建設(shè)珠江公園計(jì)劃建設(shè)公共設(shè)施，包括17所學(xué)校、9所幼兒園、醫(yī)院、圖書館、少年宮等向承諾入駐CBD地區(qū)的投資者提供優(yōu)惠地價(jià)政府計(jì)劃投資50億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分將為銀行貸款和社會(huì)投資承諾維持政策的連續(xù)性對(duì)早期承諾在CBD中置地的企業(yè)提供15%的地價(jià)優(yōu)惠對(duì)個(gè)別行業(yè)企業(yè)將根據(jù)情況分別給予更多地價(jià)優(yōu)惠限制低檔住宅開發(fā)項(xiàng)目，鼓勵(lì)開發(fā)高段房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)承諾早期駐CBD的企業(yè)提供地價(jià)優(yōu)惠對(duì)建設(shè)金融服務(wù)設(shè)施的金融機(jī)構(gòu)提供15%的搬遷費(fèi)優(yōu)惠對(duì)新設(shè)或遷入的證券和期貨經(jīng)紀(jì)公司免征營業(yè)稅，在CBD投資建設(shè)從事上述業(yè)務(wù)的投資者免征投