某地產(chǎn)培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系解讀

2010

資本土地項目資本增值項目開發(fā)利潤===收入—成本賣樓啦。?！，F(xiàn)場收款預(yù)收帳款財務(wù)結(jié)算----銷售收入

收入結(jié)轉(zhuǎn)條件？預(yù)售條件？收入項目動態(tài)全成本利潤表一、營業(yè)總收入保利萬科其中：營業(yè)收入81.15355利息收入

。。。

二、營業(yè)總成本62.7281其中：營業(yè)支出49.9206利息支出

。。。

營業(yè)稅金及附加8.441銷售費用2.5611.9管理費用2.0817.6財務(wù)費用-0.323.6資產(chǎn)減值損失…

投資損益2.072.1。。。

三、營業(yè)利潤20.576.5加：營業(yè)外收入3.550.31減：營業(yè)外支出0.060.43四、利潤總額2476.4減：所得稅7.723.2五、凈利潤16.353.2。。?！?、每股收益

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如何結(jié)轉(zhuǎn)收本?成本開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢賺到手了嗎？利潤===收入—成本成本是個無底洞嗎？你是“知本家”嗎？財務(wù)結(jié)算的利潤是真的嗎？你能給投資方一個交待嗎？［關(guān)鍵詞］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理體系？地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系之解構(gòu)

投資策劃方案設(shè)計初步設(shè)計施工圖設(shè)計項目策劃概念設(shè)計投資估算表成本測算1成本測算2目標(biāo)成本合同清單項目發(fā)展?fàn)I銷策劃產(chǎn)品設(shè)計供應(yīng)商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標(biāo)管理項目銷售目標(biāo)成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設(shè)計管理銷售管理成本結(jié)算財務(wù)結(jié)算項目盈利目標(biāo)項目開發(fā)過程------成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展越靠近價值鏈前端，經(jīng)營風(fēng)險越大，但利潤貢獻(xiàn)越高！［關(guān)鍵詞］越靠近價值鏈后端，經(jīng)營風(fēng)險越小，但對品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響。［關(guān)鍵詞］價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大?。。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理項目策劃設(shè)計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理項目論證項目拓展房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析模型成本管理是貫穿價值鏈全過程；涉及價值活動全部環(huán)節(jié)；全員全面參與的活動。為此，我們需要：1、作業(yè)過程成本控制（日常工作的成本管理）目標(biāo)成本體系的建立與實施房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理成本管理體系的建立與實施目標(biāo)實施目標(biāo)實現(xiàn)銷售/客服建造過程策劃/設(shè)計目標(biāo)建立成本管理之基礎(chǔ)成本管理之實現(xiàn)成本管理之目標(biāo)全成本管理的實現(xiàn)績效考核管控體系房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系的梳理目標(biāo)/責(zé)任成本管理過程動態(tài)成本管理作業(yè)過程成本管理成本管理軟件成本管理委員會實踐系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)成本管理模式：領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)工具制度成本管控文件目標(biāo)與責(zé)任成本管理體系之建立與實現(xiàn)

企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)銷售目標(biāo)成本目標(biāo)各項目運營目標(biāo)與計劃拿地策劃施工計劃報批報建采購計劃設(shè)計計劃銷售計劃入伙計劃成本計劃現(xiàn)金流計劃項目拓展目標(biāo)投融資拓展目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃（3年）盈利預(yù)測（3年）經(jīng)營目標(biāo)（1年）項目開發(fā)計劃職能管理部工作計劃（專業(yè)管理）計劃解讀1關(guān)于戰(zhàn)略與計劃管理如何建立成本目標(biāo)體系？目標(biāo)成本的定義目標(biāo)成本是：目標(biāo)成本的解讀

目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)定位目標(biāo)成本設(shè)定與項目定位目標(biāo)成本設(shè)定與企業(yè)盈利目標(biāo)成本設(shè)定的市場原則

性價比與專業(yè)管理

1、投資決策《項目投資可行性報告》投資估算書2、項目策劃項目定位：概念性方案設(shè)計目標(biāo)成本測算13、方案設(shè)計確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算24、初步設(shè)計確定產(chǎn)品各分部、各專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測算34、施工圖設(shè)計確定目標(biāo)成本投資估算概念性方案設(shè)計概算方案設(shè)計概算初步設(shè)計概算施工圖預(yù)算工程量清單目標(biāo)成本的形成偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）目標(biāo)成本的管理PDCA

用幾個實例來談?wù)劊?/p>

目標(biāo)成本到底怎么形成的？案例1

項目策劃階段的成本策劃成本客戶需求市場產(chǎn)品盈利案例2

概念設(shè)計階段的成本規(guī)劃成本目標(biāo)體系建立之核心難點在哪里？歸納一下：1、目標(biāo)編不出來？策劃階段沒介入設(shè)計工作跟不上成本測算來不及邊施工邊算賬，成本管理==結(jié)算管理。。。

您認(rèn)為呢？價值活動各節(jié)點、各專業(yè)領(lǐng)域如何共同管理成本？------管控要求------專業(yè)手段------專業(yè)集成管理制度流程體系-----成本模塊業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理規(guī)定目標(biāo)成本編制與審批流程項目策劃階段成本規(guī)劃指引項目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理規(guī)定責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計階段成本控制指引動態(tài)成本報送套表動態(tài)成本管理細(xì)則動態(tài)成本信息報送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表成本績效考核制度合同計量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引責(zé)任成本月度評估表。。。。。。。。。。。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報告模板

動態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項目成本-盈利動態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項目主要規(guī)劃指標(biāo)。。。。。。項目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項目設(shè)計限額要求及成本控制建議表設(shè)計變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表計量支付表單

工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計量與付款臺帳工程結(jié)算審批表項目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。。。。。。成本模塊：制度流程與管理工具制度流程體系-----成本制度流程體系-----專業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測算3、策劃團(tuán)隊與七對眼睛建造階段：作業(yè)控制1、采購有效性2、項目管理3、成本信息披露評估與考核：事前/事中控制1、動態(tài)評估工具2、績效指標(biāo)體系化3、獎懲重點與力度設(shè)計階段：流程節(jié)點控制1、設(shè)計任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計評審—成本校核3、設(shè)計深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實成本目標(biāo)用流程制度確定目標(biāo)成本1、各端口介入與責(zé)任約定/（VK）2、目標(biāo)成本的審定3、目標(biāo)成本的管理制度案例

歸納一下：2、成本與財務(wù)脫節(jié)？財務(wù)管成本，管得很郁悶成本與財務(wù)各算各的賬，永遠(yuǎn)對不上。。。分期核算盈利，財務(wù)做不到，成本不會算。。經(jīng)營風(fēng)險誰來控制？。。。。。

武漢案例？成本科目如何設(shè)置？《成本核算與分?jǐn)傇瓌t》成本與財務(wù)賬套一定統(tǒng)一！目標(biāo)成本與財務(wù)接軌？金地成本表單萬達(dá)成本表單萬科成本表單中海成本表單與財務(wù)接軌與合同策劃與分判接軌跨期分?jǐn)傖槍Ξa(chǎn)品之分?jǐn)偝杀練w集---責(zé)任管理---稅務(wù)統(tǒng)籌歸納一下：3、動態(tài)成本管理做不到？動態(tài)成本信息統(tǒng)計不到？動態(tài)信息嚴(yán)重失真？動態(tài)成本信息分析有用嗎？過程不管，結(jié)算完最后算賬。。。。概念的統(tǒng)一重要性的認(rèn)識方法與手段的落實領(lǐng)導(dǎo)要知道什么？駕駛倉原理：盈利目標(biāo)能否實現(xiàn)？計劃能實現(xiàn)多少？決策支持系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警體系動態(tài)成本信息什么是動態(tài)成本?判斷1:本月動態(tài)成本是:本月財務(wù)帳面已付款累計本月合約部已簽約累積本月形象進(jìn)度的造價計量本月合同結(jié)算累計判斷2:動態(tài)成本一定是與時俱進(jìn)地增長的判斷3:動態(tài)成本是在靜態(tài)成本基礎(chǔ)上加入資金時間成本因素的成本.……動態(tài)成本的探討動態(tài)成本的概念！錄入哪些基本信息？（wd)誰來錄入？如何約束錄入的完整性？---用工具管理人！如何解決變更、簽證信息滯后問題？誰對動態(tài)成本信息負(fù)責(zé)？考糊啦！目標(biāo)能調(diào)嗎？爭論！標(biāo)桿民企成本目標(biāo)體系落實之核心難點在哪里？成本管住了嗎？標(biāo)桿企業(yè)如何一路走來？1999---2003---2005---2007民企：成本超標(biāo)沒商量！北京項目案例上海項目案例別墅項目案例東莞項目案例如何建立全員的責(zé)任成本管理體系？

責(zé)任成本體系是：責(zé)任成本體系的目的：關(guān)于責(zé)任成本一、責(zé)任成本的解讀二、責(zé)任成本的分解方式方式一：方式二：各部門各司其職三、責(zé)任成本的分解思路1、本部門費用2、本專業(yè)端口成本3、階段性地確定建造成本責(zé)任不同模式的范例介紹

我們需要什么樣的管控體系

來落實目標(biāo)與責(zé)任成本管理?管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定管理架構(gòu)確定不同標(biāo)桿企業(yè)的成本管理架構(gòu)與模式介紹：不同企業(yè)授權(quán)管理的不同如何做到制度體系的集成誰