![房地產(chǎn)權(quán)屬登記新_第1頁](http://file4.renrendoc.com/view10/M02/31/09/wKhkGWVn2BGAB-RDAAKM4113kAI501.jpg)
![房地產(chǎn)權(quán)屬登記新_第2頁](http://file4.renrendoc.com/view10/M02/31/09/wKhkGWVn2BGAB-RDAAKM4113kAI5012.jpg)
![房地產(chǎn)權(quán)屬登記新_第3頁](http://file4.renrendoc.com/view10/M02/31/09/wKhkGWVn2BGAB-RDAAKM4113kAI5013.jpg)
![房地產(chǎn)權(quán)屬登記新_第4頁](http://file4.renrendoc.com/view10/M02/31/09/wKhkGWVn2BGAB-RDAAKM4113kAI5014.jpg)
![房地產(chǎn)權(quán)屬登記新_第5頁](http://file4.renrendoc.com/view10/M02/31/09/wKhkGWVn2BGAB-RDAAKM4113kAI5015.jpg)
版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡介
(一)房地產(chǎn)登記適用的法律法規(guī)1、物權(quán)法*(2007年10月1日施行)2、2
土地管理法3、房地產(chǎn)管理法4、廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例5、房屋登記辦法*(建設(shè)部令第168號)(2008年7月1日施行)6、廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法*(2007年10月1日施行)7、廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例8、廣州市房地產(chǎn)抵押登記條例9、廣東省土地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定(廣東省政府令第79號)
*(2002年12月1日施行)10、其他相關(guān)法律法規(guī)、政策、規(guī)章,如擔(dān)保法、民法、合同法等等。(帶*的重點掌握)(二)登記定義效力功能31、定義房地產(chǎn)權(quán)屬登記,是指房地產(chǎn)行政主管部
門依當(dāng)事人的申請或者依職權(quán),對土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及與此相關(guān)的事項進(jìn)行記載、公示的行為。
2、效力。指法律賦予房地產(chǎn)權(quán)屬登記的強(qiáng)制力,也即在登記之后產(chǎn)生何種法律上的效果。
不動產(chǎn)登記制度的三種主要模式:權(quán)利登記制度、托倫斯登記制、契約登記制。
權(quán)利登記制度:登記生效主義,德國、瑞士、奧地利、匈牙利等國家采用。不動產(chǎn)物權(quán)的得喪變更非經(jīng)登記不得生效。不發(fā)權(quán)利憑證。
托倫斯登記制:登記發(fā)證制度,澳大利亞、新西蘭、新加坡等國家采用。不強(qiáng)制一切物權(quán)必須登記,但一經(jīng)登記后,權(quán)利變動非經(jīng)登記不發(fā)生效力。頒發(fā)權(quán)利憑證。
契約登記制:登記對抗主義,法國、日本、美國、中國香港等采用。物權(quán)得得喪變更,以當(dāng)事人意
思表示一致即生效力,但不得對抗第三人。登記
僅僅是對抗第三人的要件,而非生效要件。不發(fā)
權(quán)利憑證。45我國房地產(chǎn)登記制度兼顧權(quán)利登記制度和托倫斯登記制。
《物權(quán)法》第9條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”,采納了登記成立要件主義作為一般原則,而以登記對抗作為例外。
我國實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,依當(dāng)事人的申請審核核準(zhǔn)登記發(fā)證。6《房地產(chǎn)管理法》第59條、60條、61條明確規(guī)定,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請登記。
《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第10條規(guī)定,房地產(chǎn)登記由當(dāng)事人向房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,并按照規(guī)定提交申請登記材料。房地合一登記發(fā)證的原則。但也有依職權(quán)進(jìn)行的登記,不發(fā)證,如:《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第二十一條規(guī)定:有下列情形之一的,房地產(chǎn)行政主7
管部門可以直接登記:(一)依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋;(二)經(jīng)人民法院判決認(rèn)定的無主房屋;(三)經(jīng)人民法院判決收歸國有的房屋;(四)被行政機(jī)關(guān)依法沒收的房屋。前款第(二)、(三)、(四)項規(guī)定的情形,人民法院或者行政機(jī)關(guān)書面通知房地產(chǎn)行政主管部門的,房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以登記,并辦理原房地產(chǎn)權(quán)的注銷登記。本條規(guī)定的登記,可以不發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)證書。
登記機(jī)關(guān):一類是依法設(shè)立的專職登記機(jī)關(guān),如日本的登記所;一類是由司法機(jī)關(guān)充任,如美國
的地方法院;一類是由房地產(chǎn)行政管理部門充任,
8如我國是縣級以上人民政府的土地管理機(jī)關(guān)和房
屋管理機(jī)關(guān)?!段餀?quán)法》的實施,將由統(tǒng)一的登
記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。
一般情況下,一個城市只能由一個登記機(jī)關(guān)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證,如廣州市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)全市的登記發(fā)證主管工作,具體發(fā)證工作由廣州市房地產(chǎn)交易登記中心負(fù)責(zé),已核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的交易登記部分業(yè)務(wù)下放到區(qū)交易登記中心負(fù)責(zé)。(三)登記的種類房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記種類分為:換證登記、初
始9
登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記、遺失登記、預(yù)告登記、更正登記、國有土地轉(zhuǎn)讓登記和異議登記。登記種類的定義換證登記:因房地產(chǎn)權(quán)證書破舊或損壞等情況,權(quán)利人申1請0換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證的登記。
初始登記:指權(quán)利人獲得從未確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)以后申請確認(rèn)該房地產(chǎn)權(quán)屬歸屬的登記,亦稱首次確認(rèn)權(quán)屬登記。
轉(zhuǎn)移登記:已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)在發(fā)生買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,權(quán)利人申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記?!稄V州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第30條規(guī)定,因買賣、交換、贈與、繼承(遺贈)、
其他事由(如劃撥、分割、合并、裁決等原因)等導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)
移的,當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記。
變更登記:已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)在發(fā)生擴(kuò)建、加建、改建或者部分拆除等原因致使房地產(chǎn)狀況發(fā)生變化的,權(quán)利人再申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記的,
1叫1變更登記。如產(chǎn)權(quán)人更改姓名或名稱;房屋用途、地址、面積、結(jié)構(gòu)等現(xiàn)狀發(fā)生變化的;房屋分割、合并的。
他項權(quán)利登記:指在國有土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)上因債務(wù)或其它原因而發(fā)生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利而申請設(shè)立他項權(quán)利登記。
注銷登記:已經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)因房屋滅失、土地使用權(quán)消滅等情形終止的,原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定申請辦理權(quán)利終止的一種登記。
遺失登記:原已登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書,因遺失、焚毀、被竊等致使滅失的,權(quán)利人要求補(bǔ)領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)證書而申請的登記。12預(yù)告登記:是與本登記相對應(yīng)的概念,它是為確保債權(quán)的實現(xiàn),保障將來實現(xiàn)物權(quán)等目的,按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請辦理的預(yù)先登記。廣州市目前辦理商品房的預(yù)告登記是開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人在簽訂商品房買賣合同后,為保全物權(quán)請求權(quán)而申請的一種登記制度。
更正登記:指權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時,經(jīng)其申請,經(jīng)過權(quán)利
1人3書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,登記機(jī)構(gòu)對錯誤事項進(jìn)行更正的登記。
國有土地轉(zhuǎn)讓登記:已經(jīng)登記發(fā)證的國有土地使用權(quán)在發(fā)生轉(zhuǎn)讓致使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同申請辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的登記。
異議登記:就是指利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)歸屬等事項有異議的,可以通過異議登記以保護(hù)其權(quán)利的一種登記。(四)房地產(chǎn)權(quán)證書1、國有土地使用證;2、房地產(chǎn)權(quán)證;3、1房4
地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書;4、房地產(chǎn)共有權(quán)證;(2009年3月起不再發(fā)放)5、房地產(chǎn)他項權(quán)證;6、土地他項權(quán)利證明書;7、房地產(chǎn)預(yù)告登記證明書;8、房地產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記證明書;(2009年3月起不再發(fā)放)9、在建工程抵押登記證明。(2009年3月新版)思考與討論1請5思考以下房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在哪里的登記部門申請登記:1、位于天河區(qū)的房地產(chǎn)辦理初始登記;2、位于海珠區(qū)的存量房辦理繼承登記;3、位于黃埔區(qū)的房地產(chǎn)辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記;4、位于番禺區(qū)的房地產(chǎn)辦理在建工程抵押權(quán)預(yù)告登記;5、位于荔灣區(qū)的房地產(chǎn)辦理持房地產(chǎn)權(quán)證抵押登記;6、位于越秀區(qū)的房地產(chǎn)辦理地址變更登記;7、位于白云區(qū)的房地產(chǎn)辦理存量房轉(zhuǎn)移登記;8、位于荔灣區(qū)的房地產(chǎn)辦理關(guān)于房屋使用性質(zhì)的更正登記;9、位于蘿崗區(qū)的房地產(chǎn)辦理遺失登記;10、位于南沙區(qū)的房地產(chǎn)辦理換證登記。1李6某在荔灣區(qū)有一處房產(chǎn),今年3月經(jīng)某房地產(chǎn)中介人員介紹以80萬的總價成交賣給王某,雙方簽訂了買賣合同,按照合同約定,王某應(yīng)于3月底繳交首期房款20萬元,四月底之前繳交第二期房款50萬元,并委托中介人員辦理房地產(chǎn)權(quán)證,尾款于領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證之日全部付清并交付房屋鑰匙。由于王某急需地方居住,3月底王某交付首期款后和李某達(dá)成協(xié)議立即入住。5月20日,李某到房地產(chǎn)中介公司要求撤銷和王某的成交,稱王某違約沒有交付第二期房款,因此已經(jīng)將該屋賣給其親戚以100萬的價格成交,李某愿意將收到的20萬首期款退還王某,請王某立即搬出房屋。請問如果你是該案的中介人員,面對此情況會如何處理?二、登記程序及繳交資料17(一)登記程序
根據(jù)《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》第九條規(guī)定,
1房8地產(chǎn)登記的一般程序為:(1)申請;(2)受理申請;(3)審核;(4)核準(zhǔn)登記并發(fā)給房地
產(chǎn)權(quán)證書。(含記載于登記簿)
實際工作流程:(1)申請并領(lǐng)收據(jù);(2)預(yù)受理(適用5件以上批量案件;復(fù)雜疑難案件或不能當(dāng)場作出受理決定的);(3)繳交稅費;(4)受理并領(lǐng)受執(zhí);(5)審核;(6)公告(適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記);(7)繕寫權(quán)證;(8)校對發(fā)證;(9)檔案歸檔。
現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的需要繳交的資料都是比19較概括性,因此,在實際工作中,根據(jù)不同種類的登記和具體案情,要求申請人提交相應(yīng)的資料。舉例:存量房交易轉(zhuǎn)移登記,俗稱二手房交易。(二)繳交材料存量房轉(zhuǎn)移登記需要繳交的資料21、0
廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書(復(fù)印件5份)
如果屬劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓的,還需要提交劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓審批申請書2、房地產(chǎn)權(quán)證書(復(fù)印件四份)(1)房地產(chǎn)權(quán)證(2)房地產(chǎn)共有權(quán)證(3)國有土地使用證(4)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書(5)房地產(chǎn)他項權(quán)證4、房地產(chǎn)買賣合同(一式兩份)5、房地產(chǎn)測繪附圖(數(shù)量:按購房人數(shù)+1份)6、同意出售證明:(1)經(jīng)中國人民解放軍后勤總部批準(zhǔn)的證明(屬軍產(chǎn)的)2(22)市國土房管局批文(屬直管公房的)
(3)抵押權(quán)人及售房人、購房人三方協(xié)議(屬已設(shè)定抵押的)
(4)兼并、破產(chǎn)、轉(zhuǎn)制、撤銷等文件,并注明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(屬單位兼并、破產(chǎn)、轉(zhuǎn)制、已撤銷的)
(5)單位更名轉(zhuǎn)制批文或工商局證明,證明須包括企業(yè)變更登記情況及股東是否發(fā)生變化情況(屬體制改革或資產(chǎn)重組更名的)
(6)財稅部門或國有資產(chǎn)管理部門和上級主管部門的證明(屬國有資產(chǎn)的)
(7)提供廣州住宅建設(shè)辦公室核準(zhǔn)上市的復(fù)函(屬安居房的)7、法律文書(屬法院判決的):
(1)人民法院的生效判決書、裁定書、調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書、仲裁機(jī)構(gòu)的生效裁決書、行政機(jī)關(guān)具有強(qiáng)制執(zhí)行力的行政處理決定等(原件)2(32)法院判決破產(chǎn)的文件、法院判決成立清算組的文件及清算小組出具的法定代表人證明書及委托書(屬破產(chǎn)企業(yè)出售房地產(chǎn)的)8、拍賣成交確認(rèn)書(屬房地產(chǎn)拍賣過戶的)9、出售存量公房辦理轉(zhuǎn)移登記的,還需提交以下資料:
(1)國有資產(chǎn)管理部門同意出售的意見(國有企業(yè)出售存量公房的)
(2)行政事業(yè)單位需提供上級主管部門及同級財政部門同意出售的證明
10、企業(yè)轉(zhuǎn)制辦理轉(zhuǎn)移登記的提交:經(jīng)國土部門批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案
11、證明本企業(yè)為非國有企業(yè)的法律意見、企業(yè)工商登記證和已報工商局備案的公司章程(屬非國有資產(chǎn)出售的)屬于房改房的,須提交《出售公有住房繳款明細(xì)表》。2新4
規(guī)定:屬于房改房的,須提交《出售公有住房繳款明細(xì)表》。須與《出售公有住房繳款明細(xì)表》上注明的配偶共同申請。配偶不能前來的,須提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書或者同意辦理產(chǎn)權(quán)登記的聲明文件。已離異的,應(yīng)提交經(jīng)民政部門認(rèn)證或者公證部門的財產(chǎn)分割協(xié)議,證明該房屋產(chǎn)權(quán)已歸屬一人所有。配偶已死亡的,應(yīng)提交經(jīng)公證的合法繼承人的授權(quán)委托書或者同意辦理產(chǎn)權(quán)登記的聲明文件。三、轉(zhuǎn)移登記程序及相關(guān)稅費25(一)轉(zhuǎn)移登記辦理流程
(1)申請并領(lǐng)取收件收據(jù);
(2)繳交稅費;2(63)受理;一審;;二審;
(6)三審(復(fù)雜疑難案件);
(7)繕寫權(quán)證;(8)發(fā)證辦理期限:自受理領(lǐng)取《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》之日起計算:免實勘:10個工作日;實勘:15個工作日。法律規(guī)定的是30個工作日。(二)相關(guān)稅費房地產(chǎn)交易手續(xù)費:買方:3元/平方米;賣方:3元/平方米;房屋登記費:住房:單位登記80元/件;個人登記50元/件。非住房:減半收?。?quán)證印花稅:5元/本印花稅:買方:房屋產(chǎn)價的0.05%;賣方:房屋產(chǎn)價的0.05%
契稅:買方:個人購買普通住宅按產(chǎn)價1.5%計收,其余按3%計收土地增值稅、個人所得稅、營業(yè)稅及附加稅:按照國家有關(guān)規(guī)定征收,具體標(biāo)準(zhǔn)由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定,隨政策調(diào)整而調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)未辦理土地有償使用手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳交土地出讓金。52570元/件,每增加一本證書按每本10元收取工本費。(經(jīng)濟(jì)適用住房四、相關(guān)知識28(一)代理制度
法定代理:無民事行為能力或限制民事行為能力人由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人申請登記。法定代理人應(yīng)當(dāng)提交其為監(jiān)護(hù)人的證明,以及代理人和被代理人的身份證明。■委托代理:委托代理人申請房地產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交委托書、代理人和被代理人的身份證明;法人或者其他組織委托代理人辦理房地產(chǎn)登記的,還應(yīng)提交加蓋公章的法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書。
所有的委托書均應(yīng)提交正本。委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、代理權(quán)限、代理期限并由委托人簽名或蓋章,法人或者其他組織的委托書由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽署,并應(yīng)加蓋公章。
房地產(chǎn)買賣或抵押雙方當(dāng)事人不能委托同一人或者當(dāng)事人一方辦理房地產(chǎn)登記。但是,商品房的買受人、預(yù)售商品房的預(yù)購人委托出售房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為申請辦理房地產(chǎn)登記的,可以由受托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記。29代理人為多人的登記申請代理人為多人時,任何一個代理人都可以代被代理人申請房地產(chǎn)登記,但是委托書明確要求所有代理人一起申請的除外。舉例說明。未30成年人或精神病人的監(jiān)護(hù)人為兩人或以上的,需要全體監(jiān)護(hù)人共同申請。境外委托按照授權(quán)委托的地點,分別按下列規(guī)
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 別墅維修合同范本
- 保安崗位補(bǔ)充合同范本
- 出售轉(zhuǎn)讓磨煤機(jī)合同范本
- 全屋定制柜書面合同范本
- 2025年度農(nóng)業(yè)保險賠付借款合同
- 勞動合同范例帶封面
- 共同買車合同范本
- 三萬塊錢二手車合同范本
- 倉庫代管理服務(wù)合同范例
- 勞動簡易合同范例
- 2025-2030年中國電解鋁市場需求規(guī)模分析及前景趨勢預(yù)測報告
- 閩教版(2020)小學(xué)信息技術(shù)三年級上冊第2課《人工智能在身邊》說課稿及反思
- 正面上手發(fā)球技術(shù) 說課稿-2023-2024學(xué)年高一上學(xué)期體育與健康人教版必修第一冊
- 佛山市普通高中2025屆高三下學(xué)期一??荚嚁?shù)學(xué)試題含解析
- 人教 一年級 數(shù)學(xué) 下冊 第6單元 100以內(nèi)的加法和減法(一)《兩位數(shù)加一位數(shù)(不進(jìn)位)、整十?dāng)?shù)》課件
- 事故隱患排查治理情況月統(tǒng)計分析表
- 2024年中國黃油行業(yè)供需態(tài)勢及進(jìn)出口狀況分析
- 永磁直流(汽車)電機(jī)計算程序
- 中學(xué)學(xué)校2024-2025學(xué)年教師發(fā)展中心工作計劃
- 小班期末家長會-雙向奔赴 共育花開【課件】
- 礦山生態(tài)修復(fù)工程不穩(wěn)定斜坡治理工程設(shè)計
評論
0/150
提交評論