南京中心大廈

南京中心大廈

主講：陳大偉組員：魏心宇、劉小鳳、宋秋蓉、羅雯、楊靜儀、劉晶亮、肖遙一、委托方

1. 單位名稱：江蘇南京中心大廈2. 地址：江蘇省南京市白下區(qū)中山南路1號(hào)3. 法定代表人：袁亞飛4. 注冊(cè)資本：10000萬元5. 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司6. 經(jīng)營范圍：一般經(jīng)營項(xiàng)目：網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、信息技術(shù)領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓；設(shè)計(jì)、制作、代理、發(fā)布國內(nèi)各類廣告；百貨用品、化妝品、服裝鞋帽、樂器、體育用品、文化辦公用品、五金交電、電腦軟硬件及耗材、照相器材、電子產(chǎn)品、通信設(shè)備、工藝美術(shù)品銷售（含網(wǎng)上銷售）。7. 委托方簡介：南京中心大廈是新百集團(tuán)鼎力打造的集寫字樓、購物餐飲酒店為一體的綜合樓盤。項(xiàng)目是在新百的地基上加建的三期項(xiàng)目，開工日期是2008年5月，竣工日期為2010年8月。二、評(píng)估目的

為公司資金需要出售轉(zhuǎn)讓的寫字樓價(jià)格提供價(jià)值參考意見。請(qǐng)委托方和相關(guān)當(dāng)事方注意，該資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證，也不承擔(dān)有關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。建議委托方在參考資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的基礎(chǔ)上，結(jié)合資產(chǎn)處置方案及資產(chǎn)處置時(shí)資產(chǎn)狀況和市場(chǎng)狀況等因素，進(jìn)行合理決策。評(píng)估報(bào)告聲明

1、評(píng)估人員在執(zhí)行本項(xiàng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中，恪守獨(dú)立，客觀而公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并按照相關(guān)法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、評(píng)估人員與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。3、評(píng)估人員已根據(jù)評(píng)估準(zhǔn)則的要求進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗(yàn)，但無法對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的法律權(quán)屬的真實(shí)性做任何形式的保證。4、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是評(píng)估人員的責(zé)任，提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性，恰當(dāng)使用時(shí)委托方和當(dāng)事人的責(zé)任。5、評(píng)估人員出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)充分關(guān)注評(píng)估報(bào)告中載明的特別事項(xiàng)說明及其對(duì)結(jié)論的影響。6、報(bào)告的使用僅限于報(bào)告中載明的評(píng)估目的，因使用不當(dāng)造成的后果與注冊(cè)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無關(guān)。

房地產(chǎn)評(píng)估有限公司

2014年11月30日房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書

摘要***資產(chǎn)評(píng)估公司（以下簡稱“本公司”）接受南京中心大廈中心大廈的委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)和政策，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，運(yùn)用市場(chǎng)法的公允方法及程序，對(duì)南京中心大廈轉(zhuǎn)讓進(jìn)行評(píng)估。本公司評(píng)估人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查看，同時(shí)進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)被評(píng)估寫字樓截止2014年11月30日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出公允反映。現(xiàn)將寫字樓價(jià)值評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

委托評(píng)估的房地產(chǎn)為位于南京市白下區(qū)中山南路1號(hào)的南京中心大廈，設(shè)計(jì)用途為辦公用房，總建筑面積70,000平方米，共69層。評(píng)估范圍包括建筑物及附屬設(shè)備。四、評(píng)估價(jià)值類型

依據(jù)本次評(píng)估目的，確定本次評(píng)估的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日

本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年12月1日，評(píng)估中所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)

（一）法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》2.《中華人民共和國土地管理法》3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－1999）4.地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件（二）準(zhǔn)則依據(jù)1.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》2.《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》；3.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》4.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》5.《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估程序》（三）權(quán)屬依據(jù)1.國有土地使用權(quán)證2.房屋所有權(quán)證（四）取價(jià)依據(jù)1.評(píng)估對(duì)象所在地類似建筑物或?qū)懽謽鞘袌?chǎng)價(jià)格信息。2.房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。3.評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格信息和價(jià)格指數(shù)信息。4.國家有關(guān)部門發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)信息和政策文件。七、評(píng)估方法

該宗房地產(chǎn)為出租的寫字樓，是收益性物業(yè)，故采用收益法估價(jià)。收益法是通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并按適宜的折現(xiàn)率這算成現(xiàn)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估方法。該寫字樓市場(chǎng)租金采用市場(chǎng)比較法取得。市場(chǎng)比較法是將委托房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出委托房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況

（一）、接受委托根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定評(píng)估目的，并且明確了評(píng)估對(duì)象和范圍，商定評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年11月30號(hào)，并確定評(píng)估價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。（二）、資料收集與分析南京中心大廈

地址：項(xiàng)目位于新街口商圈核心白下區(qū)中山南路1號(hào)，緊鄰正洪廣場(chǎng)和商業(yè)步行街，地處南京市商業(yè)核心區(qū)，周邊有中央商場(chǎng)、金鷹國際、商貿(mào)百貨、大洋百貨和東方商城等多家知名大型商業(yè)，同時(shí)該區(qū)域也聚集了知名金融機(jī)構(gòu)、大公司總部、世界500強(qiáng)企業(yè)。

層數(shù)：69層

總建筑面積：70,000平方米

單層建筑面積：1550—1770平方米

實(shí)用率：67%

樓層凈高：2.8米

竣工時(shí)間：2010年

客梯：12部三菱電梯

貨梯：2部三菱電梯

配套設(shè)施：購物，餐飲，休閑

天花：礦棉板吊頂及綜合天花系統(tǒng)

墻面：乳膠漆

地板：架空地板

空調(diào)類型：中央空調(diào)

標(biāo)準(zhǔn)工作時(shí)間：周一至周六(8:00-20:00)(加時(shí)450元/小時(shí))

電力承載：50KW/層供電系統(tǒng)：雙回路供電至地鐵：一號(hào)線無縫對(duì)接至火車站：20分鐘車程至祿口機(jī)場(chǎng)：35分鐘車程物業(yè)管理費(fèi)：22元/m2/月(含空調(diào)費(fèi)、公攤費(fèi)及管理費(fèi))停車位：1800元/個(gè)/月（三）評(píng)定估算用市場(chǎng)比較法求取寫字樓市場(chǎng)租金（1）因素選擇a.交易時(shí)間修正。此次比較案例如為近期發(fā)生，則不再調(diào)整，只對(duì)成交日期有差別的進(jìn)行調(diào)整。b.交易情況修正。此次估價(jià)所搜集比較案例為市場(chǎng)報(bào)價(jià)，涉及交易背景、付款方式及優(yōu)惠條件基本相同，在此均不再修正。c.區(qū)域條件修正。區(qū)域因素是指委托房地產(chǎn)所在區(qū)域的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然等綜合產(chǎn)生的效應(yīng)對(duì)委托房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，其主要包括交通條件、商服設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施等。在此充分考慮比較案例與委托房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)，進(jìn)行比較。d.個(gè)別因素修正。個(gè)別因素是指委托房地產(chǎn)所表現(xiàn)的個(gè)別特征如新舊程度、裝修程度、樓層、設(shè)備配套設(shè)施、車位規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)情況等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成影響的因素，在此對(duì)比較案例與委托房地產(chǎn)的差異分別進(jìn)行了調(diào)整。（2）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格=交易價(jià)格×（交易時(shí)間/100）×（100/交易情況修正）×（100/區(qū)位條件修正）×（100/個(gè)別條件修正）

實(shí)例項(xiàng)目

南京中心大廈南京國際金融中心亞太商務(wù)樓珠江1號(hào)用途寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓交易情況正常正常正常正常交易日期2014年11月2014年11月2014年11月2014年11月交易價(jià)格（元/平方米/天）待估4.1454.58區(qū)域條件交通條件優(yōu)優(yōu)較差較差商服設(shè)施優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)優(yōu)較差優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個(gè)別條件新舊程度新新全新略陳舊裝修程度較高級(jí)高級(jí)較高級(jí)中檔設(shè)備配套設(shè)施好好好好車位規(guī)劃好好好好樓層69層51層57層58層（3）各比較案例條件因素說明表1因素條件說明表

表2區(qū)域因素比較表

類似地區(qū)區(qū)域因素南京國際金融中心亞太商務(wù)樓珠江1號(hào)用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交通條件100/100100/99100/99商服設(shè)施100/100100/100100/100環(huán)境條件100/100100/99100/100基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100

表3個(gè)別因素比較

類似地區(qū)區(qū)域因素南京國際金融中心亞太商務(wù)樓珠江1號(hào)新舊程度100/100100/101100/99裝修程度100/101100/100100/99樓層100/101100/102100/101設(shè)備配套設(shè)施100/100100/100100/100車位規(guī)劃100/100100/100100/100委估房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格=（4.06+4.95+4.67）/3=4.56（元/平方米/天）根據(jù)以上資料分析，確定建筑面積付款期間每天每平方米平均租金價(jià)格為4.56元，這與南京中心大廈對(duì)外的市場(chǎng)報(bào)價(jià)區(qū)間4.5-55元/平方米/天基本吻合。比準(zhǔn)價(jià)格=交易價(jià)格×（交易時(shí)間/100）×（100/交易情況修正）×（100/區(qū)位條件修正）×（100/個(gè)別條件修正）項(xiàng)目南京國際金融中心亞太商務(wù)樓珠江1號(hào)交易價(jià)格（元/平方米/天）4.1454.58修正后的租金（元/平方米/天）4.064.954.67評(píng)估計(jì)算過程如下：1.可供使用面積。通過資料收集，南京中心大廈總建筑面積70000平方米，使用率67%，其余部分為大廳、公用過道、樓梯、公共衛(wèi)生間等使用。2.租金已經(jīng)計(jì)算取得為4.56元/平方米/天。3.空房率預(yù)計(jì)為10%，及出租率為90%。4.經(jīng)常費(fèi)用平均每月22元/平方米，包括空調(diào)費(fèi)、管理費(fèi)、公攤費(fèi)、保安費(fèi)等。5.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。6.其他稅費(fèi)（包括營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等）為租金收入的6%。年平均租金收入=平均每天租金市場(chǎng)價(jià)格×可供使用面積×出租率×365=4.56×70000×67%×90%×365=70254324（元）年平均出租總費(fèi)用=22×12×70000×67%+70254324×（12%+6%）=25027378.32（元）年凈收益=年平均租金收入-年平均出租總費(fèi)用=70254324-25027378.32=45226945.68（元）7.經(jīng)確定該房地產(chǎn)未來可供出租年限為44年。

8.確定委估房地產(chǎn)未來44年的資本化率R

以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率采用中國人民銀行公布的一年定期存款利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)寫字樓出租市場(chǎng)現(xiàn)行狀況和未來預(yù)測(cè)等因素確定。資本化率綜合取定為10%。

9.采用收益法評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)值。V=Ai×（P/A,i,n）=45226945.68×(P/A,10%,44)=445444198.17(元）

式中：V----市場(chǎng)價(jià)值（元）Ai---未來第i年的凈收益（45226945.68元）R----資本化率（10%）

n----未來可獲收益年限（44年）委估房地產(chǎn)于2014年11月30日就本報(bào)告目的下所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為：（小寫）人民幣44544.42萬元（大寫）人民幣肆萬肆仟伍佰肆拾肆萬肆仟貳佰元整九、評(píng)估假設(shè)

1、交易假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象已經(jīng)處在交易過程中。2、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：假設(shè)被評(píng)估單位按照原來的使用目的、使用方式持續(xù)地經(jīng)營下去。3、公開市場(chǎng)假設(shè)：假設(shè)評(píng)估對(duì)象擬進(jìn)入的市場(chǎng)為一個(gè)充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)，即公開市場(chǎng)，評(píng)估對(duì)象在公開市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值隱含著市場(chǎng)對(duì)該評(píng)估對(duì)象在當(dāng)時(shí)條件下有效使用的社會(huì)認(rèn)同。十、評(píng)估結(jié)果

估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估程序，采用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定委估寫字樓于評(píng)估基準(zhǔn)日2014年11月30日在未考慮其他因素情況下的評(píng)估價(jià)值為44544.42萬元十一、評(píng)估報(bào)告使用的有效期

本報(bào)告有效期1年，自報(bào)告提交日2014年11月30日起至2015年11月30日。十二、其他需要提供的信息

1.估價(jià)對(duì)象狀況和寫字樓市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)寫字樓抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未設(shè)有法定優(yōu)先受償款，寫字樓市場(chǎng)沒有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，寫字樓抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。2.對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價(jià)對(duì)象房屋是否存在現(xiàn)狀變更及環(huán)境變化引起的寫字樓抵押價(jià)值減損。3.估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響，當(dāng)押品內(nèi)部評(píng)估報(bào)告出具后要跟蹤關(guān)注是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。4.定期或者在寫字樓市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行;再評(píng)估。十三、特別注意事項(xiàng)

（一）本評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告時(shí)委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。（二）本報(bào)告所稱“評(píng)估值”系指我們?cè)谒u(píng)估資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并持續(xù)經(jīng)營，以及在評(píng)估基準(zhǔn)日之狀況和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，為本報(bào)告書所列明的目的而提出的公允值意見，僅為本