租賃合同適用

南儲倉儲管理有限公司租賃合同的適用南儲云南分公司法務(wù)專員姓名：陳燕培訓(xùn)對象及目的：?1、主要針對在職管理人員；?2、培訓(xùn)課時2小時；?3、目的：由于租賃合同是我司在融資業(yè)務(wù)操作以及辦公生活中不可缺少的一部分，通過今天的培訓(xùn)能夠讓大家更多的了解租賃合同的適用。南儲倉儲管理有限公司概要一、租賃合同的概念及相關(guān)法條規(guī)定二、重點講解房屋租賃合同南儲倉儲管理有限公司、租賃合同的概念:是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。?二、租賃合同訂立方式：?《合同法》215條規(guī)定：租賃期限滿6個月以上，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立。當(dāng)事人未采用書面形式訂立的，視為不定期租賃。?可見租期不滿6個月的租賃合同可以不采取書面的形式訂立。三、租賃期限?《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過20年，超過部分無效。?租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。?第232條規(guī)定：當(dāng)時人租期沒有約定或約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃。?第236條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。什么是不定期租賃？?一、不定期租賃合同是指租賃期限不確定的合同，以及經(jīng)雙方補(bǔ)充約定或按合同條款或交易習(xí)慣也不能明確期限的情形。?二、不定期租賃的產(chǎn)生有三種情形：?三、處理方式：?當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合同期限之前通知承租人。3￡>房屋租賃合同?房屋租賃合同無效的情形有三種：1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，租賃合同有效。2、就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑所訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同有效。3、承租人合法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約、定無效a、—_合同無效的處理?1、房屋交付使用的，出租人有權(quán)對無權(quán)占有人返還房屋。?2、出租人有權(quán)請求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費南儲倉儲管理有限公司一房數(shù)租的情形?一房數(shù)租是履行合同，承租人的確定，按照以下順序：?1、己經(jīng)合法占有房屋的；?2、己經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;?3、合同成立在先的?對于不能取得租賃房屋的承租人可以請求解除合同，有出租人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。南儲倉儲管理有限公司甲于3月1日、6月1日、9月1日分別與乙、丙、丁簽訂了出租房屋的書面合同，但是均未交付房屋。丁于9月2日辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)。丙聞知后，從甲妻處騙取房屋鑰匙，于9月5曰搬入居住房屋?，F(xiàn)在乙、丙、丁均要求家履行租賃合同，問誰可以取得該租賃房屋？?答案：丁可以作為承租人取得房屋使用權(quán)。解析〉?根據(jù)前述_，房數(shù)租的合同履行順序看：?1、丙雖然取得房屋鑰匙占有該租賃房屋，但是占有行為不合法，因此不能向丙履行合同；?2、丁辦理了房屋租賃備案登記手續(xù)，乙既沒有登記備案也沒有合法占有房屋。因此由丁作為承租人履行合同。南儲倉儲管理有限公司S憧問題衍_>?1、上述案例中若乙丙丁中沒有人合法占有房屋，也沒有人辦理租賃合同備案登記，那么承租人如何確定？?2、對于不能取得租賃房屋的承租人怎么辦呢？NAMCHU轉(zhuǎn)租?—l

矛百'/指經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租?！巴狻保好魇镜耐夂湍镜耐狻?、“默示同意”的在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條的規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，推定為同意轉(zhuǎn)租，其轉(zhuǎn)租合同有效。出租人以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。2、超期轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，超期部分的轉(zhuǎn)租合同無效。ran|案例〉甲將房屋出租給乙，租期為一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但對轉(zhuǎn)租期限沒有明確。乙隨即將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期為三年。乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同效力如何？？?答案：乙丙之間的轉(zhuǎn)租合冋僅在一年內(nèi)有效，超出的兩年期限轉(zhuǎn)租無效衍生＞?1、若乙在一審辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，則乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同全部有效；?2、若甲事后追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同全部有效的；?3、甲、乙協(xié)議將原租賃合同期限延忪至三年的，則轉(zhuǎn)租合同全部有效。NAMCHU?二、非法轉(zhuǎn)租?1、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效；?2、出租人取得了對租賃合同的法定解除權(quán)?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條：出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，但是在6個月內(nèi)沒有提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租。出機(jī)人喪失和租黃合除權(quán)。?3、出租人解除合同之后，有權(quán)直接請求次承租人支付逾期騰房占有使用費。?4、次承租人可以要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失南儲倉儲管理有限公司所有權(quán)變動的租賃合同效力?《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持（買賣不破租賃）。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：?（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的；?（二）房屋在出租前己被人民法院依法查封的。南櫧倉儲管理有限公司甲于2010年9月1日將其享有所有權(quán)的房屋一套抵押給銀行辦理貸款，后于2010年10月1FI將該套房屋出租給乙，租賃期限22年。2012年5月甲因不能返還銀行貸款，銀行將實現(xiàn)該套房屋的抵押權(quán)。問：1、甲乙的租賃合同效力如何？2、銀行實現(xiàn)抵押權(quán)，乙的權(quán)利如何？解析＞?1、根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定：租賃期限不能超過20年。超過20年的，超過部分無效。因此本案例中甲乙的租賃合同只能在租賃期限為20年內(nèi)有效，超過的2年期限無效。?2.房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，則銀行實現(xiàn)抵押權(quán)，甲乙的租賃合同終止，不能繼續(xù)履行。（1）

如乙在簽訂租賃合同時不知道該房屋已經(jīng)設(shè)定柢押的，乙可以請求解除租賃合同，并要求甲承擔(dān)違約責(zé)任。（2）若乙在簽訂合同前己經(jīng)知道房屋設(shè)定抵押的，則銀行實現(xiàn)抵押權(quán)不能就行履行合同的，乙無權(quán)請求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。乙A愿承擔(dān)合同不能履行的風(fēng)險。?2010年12月，由于暖氣管接頭處爆裂，致使張某承租的房屋暖氣跑水，并將樓下鄰居家浸泡，損失兩萬余元。雙方為賠償事宜發(fā)生爭議。?問，該損失應(yīng)由誰來承租賃房屋致人損害的賠償責(zé)任?2010年7月，李某將自有產(chǎn)權(quán)房屋出租給張某使用，雙方簽訂了房屋租賃合同，租期為兩年。Irz解?受害人可向房屋所有權(quán)人（李某）主張損害賠償權(quán)。若承租人張某有過錯的，李某可以向張某追償。?問：若李某在租賃合同屮約定，“乙方（張某）應(yīng)詳細(xì)了解租賃房屋的現(xiàn)狀，在租賃期內(nèi)房屋及其附屬設(shè)施有任何損壞乙方均應(yīng)及時修復(fù)，如乙方拒絕修復(fù)的，甲方（李某）可代為維修，一切費用中乙方負(fù)責(zé)”。賠償責(zé)任的承擔(dān)？南儲倉儲管理有限公司答：由張某承擔(dān)，因為未盡妥善保管及修繕義務(wù)。相關(guān)法條：?《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定，“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”。?《合同法》第222條：承租人應(yīng)該妥善保管，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。第220條:出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人優(yōu)先購買權(quán)?1、出租人出賣房屋的，同等條件下承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人應(yīng)提前15天通知承租人。（注：《民通意見》118條規(guī)定出租人應(yīng)提前三個月通知承租人。）?2、一般承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使；期滿未形式的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)；拍賣房屋的，承租人影子街道通知之日起5日內(nèi)行使。?3、若承租人的遭受侵害的，只能請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，不能確認(rèn)合同無效