房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論專題一內(nèi)涵與特性課件

2023/12/41專題一房地產(chǎn)內(nèi)涵與特性2023/12/42第一節(jié)房地產(chǎn)的界定與分類一、房地產(chǎn)的內(nèi)涵定義：由土地既定著于土地之上或土地之中的各種建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施而形成的位置固定的財(cái)產(chǎn)實(shí)體，以及附著于這種財(cái)產(chǎn)客體的一組產(chǎn)權(quán)和其相互關(guān)系的總稱。二、相近概念：不動(dòng)產(chǎn)（臺(tái)）、地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇（港）等稱謂Land,realestate,realproperty.2023/12/43三、房地產(chǎn)分類（分類標(biāo)準(zhǔn)）（一）按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分類建筑地塊房屋房地產(chǎn)服務(wù)（二）按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類生地：不具有城市基礎(chǔ)社會(huì)的土地，如荒地、農(nóng)地毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地熟地：具有比較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地在建工程：地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)現(xiàn)房：已經(jīng)建成可以直接使用的房地產(chǎn)2023/12/44（三）按地上物的類型和用途分類房地產(chǎn)建筑物土地工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)寫字樓旅館餐飲物業(yè)娛樂物業(yè)社會(huì)公共服務(wù)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)其他房屋構(gòu)筑物住宅非住宅基礎(chǔ)設(shè)施其他2023/12/45（四）按所處不同區(qū)位、地段分類城市中心城市邊緣城市郊區(qū)農(nóng)村房地產(chǎn)（五）按建筑結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)2023/12/46（六）按建筑層數(shù)劃分低層（1-3）多層（4-6）中高層（7-9）高層（≥10；公共建筑高度≥24米）超高層（≥30，公共建筑高度≥100米）（現(xiàn)實(shí)中人們將7-11的建筑成為小高層）2023/12/47第二節(jié)房地產(chǎn)：從三個(gè)視角的理解一、作為實(shí)物和空間的房地產(chǎn)從實(shí)物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等(land)；房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，(realestate)房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)多種多樣對(duì)于城市房地產(chǎn)，其所提供的實(shí)物是一個(gè)空間作為空間，房地產(chǎn)除了滿足居住、安全、隱秘性等需求之外還具有廣泛的社會(huì)功能2023/12/48二、作為一種生活必需品和一種生產(chǎn)要素的房地產(chǎn)三、作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)和一組權(quán)利束的房地產(chǎn)(realproperty)在國(guó)民財(cái)富中具有重要地位既是實(shí)體資產(chǎn)，也是虛擬資產(chǎn)體現(xiàn)了人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系主要權(quán)能2023/12/49大陸法系財(cái)產(chǎn)示意圖財(cái)產(chǎn)權(quán)物權(quán)債權(quán)

（所有權(quán)）自物權(quán)取得途徑法律特征四項(xiàng)權(quán)能他物權(quán)擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)原始取得：先占、孽息等繼承取得：買賣、贈(zèng)與、繼承等合同之債侵權(quán)之債無因管理不當(dāng)?shù)玫降盅簷?quán)（不動(dòng)產(chǎn)）質(zhì)押權(quán)（動(dòng)產(chǎn)）留置權(quán)（貨物）對(duì)土地：地役權(quán)、地上權(quán)、永租權(quán)對(duì)資本：經(jīng)營(yíng)權(quán)、承包權(quán)、租賃權(quán)絕對(duì)性排他性（獨(dú)占性）永續(xù)性占有：實(shí)際控制使用權(quán)：合法運(yùn)用收益權(quán)：天然孽息、法定孽息處分權(quán)：事實(shí)處分、法律處分房地產(chǎn)的自物權(quán)（所有權(quán)）：所有者在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的房地產(chǎn)占有（實(shí)際控制與支配）、使用（利用，以依法占有為前提）、收益（與前兩者緊密相連的連帶物權(quán)）、處分（所有權(quán)核心）以及排除他人干涉的權(quán)利。

最充分的產(chǎn)權(quán)、絕對(duì)權(quán)利、壟斷性、限制物權(quán)2023/12/4房地產(chǎn)他物權(quán)在他人所有的物上設(shè)定或享有的權(quán)利，源于羅馬法。是指權(quán)利人根據(jù)法律規(guī)定或合同的約定，對(duì)他人之物享有的進(jìn)行有限支配的物權(quán)。2023/12/412第三節(jié)房地產(chǎn)的特性1.空間的固定性（位置的不動(dòng)性,immobility）區(qū)位成為影響房地產(chǎn)價(jià)格極為重要的因素決定了房地產(chǎn)商品的單一性和非勻質(zhì)性給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了地區(qū)性的重大特點(diǎn)2.效用的長(zhǎng)期性(使用的耐久性，durability)3.異質(zhì)性(heterogeneity)質(zhì)量差異區(qū)位差異鄰居差異各項(xiàng)設(shè)施及工作地點(diǎn)的可達(dá)程度差異2023/12/4134.投資、消費(fèi)的兩重性(duality)5.增值性(appreciation)自然增值和追加投資的增值波浪式趨勢(shì)我國(guó)土地的增值因其土地使用期限的存在而較為復(fù)雜6.產(chǎn)權(quán)的可分割性(dibisibility)7.開發(fā)使用的外部性(externality)正負(fù)外部性外部性導(dǎo)致市場(chǎng)失靈可通過產(chǎn)權(quán)設(shè)置或界定來解決8.文化美學(xué)特性(thenatureinaestheticsandcultur