第九章-居住性物業(yè)的管理服務(wù)課件

第九章 居住性物業(yè)的管理服務(wù)1學(xué)習(xí)目標(biāo)：了解住宅小區(qū)、高級(jí)公寓和別墅的含義和特點(diǎn)熟悉掌握不同類型的居住性物業(yè)的物業(yè)管理的原則和特點(diǎn)重點(diǎn)掌握不同類型的居住性物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和管理重點(diǎn)9.1

住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)2住宅小區(qū)概述住宅：指人造的供人們居住的空間，但不包括自然界中的天然山洞、樹洞等具有類似居住條件的自然空間，并且人工建造的如工廠、商店、辦公場(chǎng)所等不是用于

人們居住的空間也不稱為住宅。住宅小區(qū)：指人們集中成片居住的區(qū)域。根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，城市居住區(qū)按住戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)人口規(guī)模居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)300～1000戶數(shù)10000～160003000～5000人口數(shù)30000～5000010000～150001000～30003住區(qū)分級(jí)控制規(guī)模根據(jù)以上的劃分，我們把按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)。住宅小區(qū)的分類：根據(jù)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，可分為公有住宅和私人住宅根據(jù)層高，可分為平房、多層、高層、超高層根據(jù)住宅居住的戶數(shù)，分為獨(dú)戶住宅和多戶住宅房屋產(chǎn)權(quán)人是國(guó)有企事業(yè)單位的叫公有房屋，住戶只有房屋使用權(quán)和受限制的部分收益權(quán)，沒有處分權(quán)。獨(dú)戶住宅是指供一戶單獨(dú)使用、有私有庭院、周圍大都不同其他建筑物毗連的單幢住宅，又稱獨(dú)院式住宅或小住宅。低層為1～3層；多層為4～６層；中高層為７～９

層；高層為10層及以上；超高層建筑：為40層以上，高于100m

。4住宅小區(qū)的特點(diǎn)51.功能單一、相對(duì)封閉：每個(gè)小區(qū)是一個(gè)獨(dú)立的封閉系統(tǒng)，且總體是為滿足居住需求。2.人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜、配套設(shè)施共有：年齡結(jié)構(gòu)和文化層

次不同，物業(yè)管理的對(duì)象主要是物業(yè)區(qū)分所有權(quán)中的

不可區(qū)分部分，且這部分占很大的比重，樓梯、供水、供電、供氣、安保和消防等。3.規(guī)劃合理、配套齊全：是法律明文規(guī)定，且要經(jīng)過審批。住宅小區(qū)的構(gòu)成1.居住設(shè)施61)房屋及產(chǎn)權(quán)2）建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施2.居住環(huán)境1）住宅小區(qū)的自然環(huán)境2）住宅小區(qū)的人為環(huán)境9.1.2

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)7我國(guó)目前住宅小區(qū)管理服務(wù)存在的問題管理體制還不完善法律體系還不健全觀念滯后、管理糾紛頻發(fā)管理隊(duì)伍薄弱、服務(wù)手段落后、經(jīng)營(yíng)經(jīng)費(fèi)短缺住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)提高經(jīng)濟(jì)效益：企業(yè)獲得收益，房屋保值增值。實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)的社會(huì)效益：安全、舒適、便利、和諧。注重住宅小區(qū)的環(huán)境效益：提高環(huán)境質(zhì)量，住的清潔、 優(yōu)美、安寧、舒適。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的基本指導(dǎo)思想8服務(wù)第一，業(yè)主至上：有償、以服務(wù)為主統(tǒng)一管理與綜合服務(wù)相結(jié)合：將多元化和多樣化形成統(tǒng)一，融合綜合服務(wù)使得管理更高效。產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離：產(chǎn)權(quán)歸用戶，管理歸物業(yè)管理企業(yè)，重點(diǎn)是共有和共用部位和設(shè)施。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的基本要求9物質(zhì)環(huán)境管理服務(wù)的基本要求：增強(qiáng)住宅的 居住功能；做好各項(xiàng)配套設(shè)施；創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。社會(huì)環(huán)境管理的基本要求 ：

完善法律體系，健全管理機(jī)制；完善管理體制；協(xié)助各方做好社區(qū)的服務(wù)管理工作。樹立現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)理念：以改革精神探索住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的新思路，使其從行政管理走向更廣闊的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化等。9.1.3

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和原則9.1.3.1

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主或使用人?；緲I(yè)務(wù)：房屋建筑的養(yǎng)護(hù)與維修管理；配套設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修管理。專項(xiàng)業(yè)務(wù)：安全服務(wù)和環(huán)境管理。安全服務(wù)：社會(huì)治安、小區(qū)道路和車輛、消防安全等。環(huán)境管理：清潔衛(wèi)生、綠化美化、防止污染等。綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)：合同約定以外的其他有償服務(wù)，家政服務(wù)、自用設(shè)備設(shè)施的維修等。綜合經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并不是物業(yè)管理必須履行的義務(wù)?；緲I(yè)務(wù)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)是合同約定的主要業(yè)務(wù)，也是物業(yè)管理中最核心的服務(wù)。109.1.3.2

住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)原則11以人為本，服務(wù)第一：以服務(wù)為核心，只有提供業(yè)主滿意高效的服務(wù)才是企業(yè)的立身之本。所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離：尤其是所有權(quán)中不可區(qū)分的共有或共用部分，委托第三方管理是很有必要的。專業(yè)管理與民主管理相結(jié)合：專業(yè)性有利于管理的合理性和及時(shí)性，只有民主才能減少糾紛，才會(huì)形成文明和諧。有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)：享用受益要掏錢、合理合法收費(fèi)。公平競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選聘：競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的精髓，只有公平公開競(jìng)爭(zhēng)選拔才是擇優(yōu)的最佳手段和最好的方法。有利于繁榮市場(chǎng)，增強(qiáng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的活力。9.1.3.3

住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)12管理具有社會(huì)性管理具有統(tǒng)一性管理強(qiáng)調(diào)服務(wù)性管理具有復(fù)雜性管理追求藝術(shù)性9.1.4

住宅小區(qū)精神文明建設(shè)13住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的重要性創(chuàng)造良好的居住環(huán)境有利于身心健康、有利于養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣、有利于形成良好的互助友愛的社會(huì)風(fēng)氣等等。住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的具體措施改善和提高住宅小區(qū)的物質(zhì)環(huán)境完善服務(wù)體系，為居民提供全方位的人性化服務(wù)制定住宅小區(qū)《文明公約》開展豐富多彩的文體活動(dòng)9.1.5

住宅小區(qū)的達(dá)標(biāo)考評(píng)14全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)申報(bào)的基本條件符合城市建設(shè)規(guī)劃要求，配套設(shè)施齊全。取得?。ㄗ灾螀^(qū)或直轄市）級(jí)物管示范項(xiàng)目稱號(hào)一年以上物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度物業(yè)管理企業(yè)無重大事故未發(fā)生經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、房屋質(zhì)量等方面的重大投訴全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)管理 ；房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施沒備管理 ；保安、消防、車輛管理環(huán)境衛(wèi)生管理 ；綠化管理；精神文明建設(shè)；管理效益。9.2

高級(jí)公寓的物業(yè)管理與服務(wù)15高級(jí)公寓概述公寓一般是指具有分層住宅形態(tài)，各有室號(hào)及專門出入，成為各個(gè)獨(dú)立居住單位的物業(yè)。高級(jí)公寓只是其配套設(shè)備設(shè)施更完備、更先進(jìn)，在設(shè)計(jì)、建材、施工及環(huán)境等方面要求檔次更

高些。高級(jí)公寓的特點(diǎn)：16具有封閉性與共處性：每個(gè)單元都是獨(dú)立封閉 的，很多配套設(shè)備是共有的。住戶收入高，涉外住戶多：白領(lǐng)階層，外籍人 士多。物業(yè)檔次高，設(shè)備設(shè)施齊備先進(jìn)9.2.2

高級(jí)公寓管理服務(wù)的特點(diǎn)17管理服務(wù)的市場(chǎng)化程度高：享受高檔次全方位的服務(wù)，價(jià)位則理應(yīng)較高?？蛻粝鄬?duì)穩(wěn)定，服務(wù)周期長(zhǎng)：出售或者出租兩種經(jīng)營(yíng)方式，住戶相對(duì)穩(wěn)定，流動(dòng)性較小，服務(wù)周期長(zhǎng)。管理要求嚴(yán)，服務(wù)層次高：住戶大多是中高層收入者，對(duì)居住條件和環(huán)境要求高。管理服務(wù)的涉外性：因?yàn)橛赏饧耸?，所以要注意做好服?wù)本職工作的同時(shí)，還要塑造一個(gè)良好的形象。9.2.3

高級(jí)公寓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容與要求18重視前期物業(yè)管理：早期介入、接管驗(yàn)收、住戶入住三個(gè)環(huán)節(jié)。日常管理服務(wù)項(xiàng)目及重點(diǎn)：房屋建筑和設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)維修要及時(shí)到位。配套建設(shè)要逐步完善。搞好公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的保潔服務(wù)。做好二次供水的污染防治。托寬服務(wù)領(lǐng)域。加強(qiáng)安保和消防服務(wù)。開展各種有益的活動(dòng)，增加鄰里友情。9.3

別墅的物業(yè)管理與服務(wù)19別墅的含義與特點(diǎn)所謂別墅是指帶有庭院的、二至三層的獨(dú)立住宅。別墅的特點(diǎn)：二三層居多，風(fēng)格和環(huán)境優(yōu)美，寬敞明亮，舒適宜人。休閑度假別墅20森林別墅21山林流水鳥音229.3.2

別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)與要求別墅物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)要求高：高標(biāo)準(zhǔn)高檔次，有些人把別墅定義成居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。現(xiàn)在普遍認(rèn)識(shí)是，除“居住”這個(gè)住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點(diǎn)的高級(jí)住所，特約服務(wù)多：