第五章商圈分析與選址決策-零售學課件

第五章

商圈分析與選址決策商圈及其影響因素1商圈分析2商店選址決策34本章主要內(nèi)容3導入案例：“班尼路”等傳統(tǒng)休閑服飾店的選址變革傳統(tǒng)選址：以街店、專柜、地下商鋪等不同形式出現(xiàn)在城市的各個地域變革：由黃金位置街店演變?yōu)橘徫镏行倪吘壩恢瞄T店零售企業(yè)是典型的地利型行業(yè)6（二）商圈的類型邊緣商圈次要商圈核心商圈5%50-80%15-25%1．按層次的不同劃分7課堂討論是否所有的零售商店的商圈都有這三個層次？82、按顧客購物選擇的交通方式分徒步商圈自行車商圈汽車（機動車）商圈捷運、鐵路、高速公路商圈93．按輻射范圍的大小劃分小商圈中商圈大商圈超大商圈104、按所在地域性質(zhì)的不同劃分市級商圈區(qū)域商圈社區(qū)商圈11（三）商圈的形態(tài)商業(yè)區(qū)

住宅區(qū)文教區(qū)

辦公區(qū)混合區(qū)12（四）商圈范圍內(nèi)的顧客來源居住人口工作人口流動人口13二、商圈的影響因素企業(yè)外部環(huán)境因素企業(yè)內(nèi)部因素14（一）企業(yè)外部環(huán)境因素家庭與人口因素地理狀況交通狀況城市規(guī)劃商業(yè)集聚15（二）企業(yè)內(nèi)部因素商店規(guī)模商店業(yè)態(tài)商店的市場定位商店經(jīng)營水平及信譽經(jīng)營商品的種類促銷策略16比較不同業(yè)態(tài)的商圈范圍大小

購物中心、百貨商場、專業(yè)店、專賣店及無店鋪業(yè)態(tài)的商圈相對較大其次是大型超市和超市食雜店與便利店最小17第二節(jié)商圈分析18一、商圈劃定方法劃定商圈的定量方法雷利法則；赫夫法則；商圈飽和度19（一）雷利法則具有零售中心地機能的兩個城鎮(zhèn)，對位于其中間一城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與相應兩城鎮(zhèn)的人口成正比，與兩城鎮(zhèn)的距離平方成反比20應用雷利法則計算過程1、計算雷利比值M

2、根據(jù)雷利比值計算A地對C地的吸引力M/（1+M）*100%3、計算B地對C地的吸引力比值

1-A地吸引力21雷利法則公式中的中間地帶C只是作為一個評估區(qū)域，在實際應用中，有可能A、B兩地之間并無C區(qū)的存在，依然可以使用雷利法則評估A、B兩地對中間區(qū)域的吸引力度，這種吸引力度的大小可以理解為企業(yè)商店商圈輻射的范圍大小。也就是兩商圈的分界點，由此引申出“康帕斯商圈界限模型”。

22康帕斯商圈界限的計算公式：dxy為A與B城市的距離Px為A城市的人口數(shù)Py為B城市的人口數(shù)Dy為A城市的商圈邊界23A城市有9萬人，B城市有1萬人，兩城之間距離為20公里，假定在A、B城市之間D處為分界點。24例：如圖，各自獨立的A、B、C、D四地區(qū)人口和與A的距離，計算A地區(qū)的商圈限度。PA=20萬PB=2萬12kmPC=4萬PD=5萬3km10km2km6.9km9.1km25（二）赫夫法則

赫夫法則認為，一個商店的商圈取決于它的相關吸引力商店對顧客的相關吸引力取決于兩個因素：商店的規(guī)模和距離

26赫夫法則公式

i為某一地區(qū)，j為某一店鋪；Pij為i地區(qū)消費者光顧j店鋪的概率；Uij為j店鋪的吸引力；sj為j店鋪的規(guī)模（營業(yè)面積）；Tij為從i地區(qū)到j店鋪所需的時間；λ為隨交通工具不同而變化的參數(shù)，一般依各地區(qū)的實際不同而有區(qū)別；27一個消費者有機會在同一區(qū)域內(nèi)3個超市中任何一個超市購物，已知這3個超市的規(guī)模和3個超市與該消費者居住點的時間距離如表所示。商店時間距離（分鐘）規(guī)模（m2）A4050000B6070000C3040000例題:28如果λ=1，每個超市對這個消費者的吸引力是：A的吸引力是：50000/40=1250B的吸引力是：70000/60=1166.67C的吸引力是：40000/30=1333.33該消費者到每個超市購物的概率分別是：到A的概率=1250/（1250+1166.67+1333.33）=0.333到B的概率=1166.67/（1250+1166.67+1333.33）=0.311到C的概率=1333.33/（1250+1166.67+1333.33）=0.35629（三）商圈飽和度（IRS）分析IRS=C*RE/RF

其中：C：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)

RE：某地區(qū)每一顧客的平均購買額

RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)總面積30例：現(xiàn)有A、B、C三個地區(qū)，根據(jù)相關資料計算各地區(qū)的零售飽和指數(shù)。項目ABC潛在顧客數(shù)（萬人）15108顧客平均購買額（元）240200150同類店鋪營業(yè)面積35000300002500031A地區(qū)：B地區(qū)：C地區(qū)：32二、商圈分析的要點

商圈分析，就是經(jīng)營者對影響商圈的人口結構、生活習慣、產(chǎn)業(yè)結構、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍等因素進行實地調(diào)查和分析33商圈分析的意義是店鋪選址的重要前提有助于零售店制定競爭策略有助于零售店制定市場開發(fā)策略有助于零售店加快資金周轉34（一）人口統(tǒng)計分析人口增長率人口密度收入狀況家庭特點年齡結構職業(yè)結構性別結構民族結構35（二）經(jīng)濟基礎和購買力分析購買力指數(shù)=A*50%+B*30%+C*20%A：是地區(qū)可支配收入占全國的比重B：是地區(qū)零售總額占全國的比重C：是地區(qū)人口數(shù)量占全國的比重36（三）基礎設施狀況分析區(qū)域性質(zhì)（商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、交通要道、郊區(qū)）交通基礎設施（道路、公交車站、鐵路）物流配送設施信息系統(tǒng)37（四）競爭狀況分析IRS越大，意味著該商圈飽和度越低；IRS越小，意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高在不同的商圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店38第三節(jié)商店位置選擇好的選址是成功的一半39選擇程序對是否進入一個區(qū)域市場進行趨向性判定在該區(qū)域市場內(nèi)選擇最適宜的商業(yè)區(qū)域最佳地點選擇123

區(qū)域市場的選擇

商業(yè)區(qū)域的選擇

店址選擇40一、商店選址的原則方便消費者購買；方便貨品運送；有利于競爭；有利于網(wǎng)點擴充；金角銀邊草肚皮41二、商店位置類型孤立店經(jīng)規(guī)劃的購物中心自然形成的商業(yè)中心42優(yōu)勢無競爭對手租金較低具有靈活性利于顧客一站式購物場地不受限制劣勢難以吸引新顧客許多人不愿意跑很遠的路去一家店購物大多數(shù)顧客喜歡品種齊全廣告費可能較高運營費用不能分攤地段并不一定理想須新建房屋設施（一）孤立商店43（二）規(guī)劃的購物中心優(yōu)點擁有各具特色但又統(tǒng)一規(guī)劃的形象各商店的客流達到最大化商品和服務組合安排得當促進郊區(qū)人口增長協(xié)調(diào)規(guī)劃，分擔共用開支租金和稅收通常比CBD商店低44規(guī)劃的購物中心的局限性房產(chǎn)所有者硬性的規(guī)定抑制經(jīng)營靈活性租金通常比孤立商店租金高經(jīng)營的商品和服務受到一定限制競爭激烈新型店的發(fā)展受到限制45（三）自然形成的商業(yè)中心461、CBD中心商業(yè)區(qū)（CentralBusinessDistrict，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人分析：CBD的地價特征、建筑特征、產(chǎn)業(yè)特征472、SBD次級商業(yè)區(qū)（SecondaryBusinessDistrict，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口；CBD發(fā)展到一定階段必然會出現(xiàn)遷移，“SBD多元化”483、NBD鄰里商業(yè)區(qū)（NeighborhoodBusinessDistrict，NBD）是為滿足住宅區(qū)居民購物和服務方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。NBD商品和服務的選擇范圍有限，價格通常較高（從平均看），因為競爭者比CBD或SBD少。494、專業(yè)一條街（String）由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街；

50三、商店位置選擇因素分析商業(yè)群因素地區(qū)因素51（一）商業(yè)群因素城市CBD城市交通要道和交通樞紐的商業(yè)群城市居民區(qū)商業(yè)群郊區(qū)購物中心商業(yè)群52思考討論：商場扎堆好不好？53（二）地區(qū)因素需求購買力商圈飽和度市場發(fā)展?jié)摿κ袌鲆胤诸惤M合可能開設的商店數(shù)量城市規(guī)劃物業(yè)成本54四、商店選址方法

市場需求與供應密度分析法多因素組合分析法55（一）市場需求與供應密度分析法通過對一個區(qū)域市場的零售潛力（需求密度）狀況，結合當?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選址的店址進行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的選址方法；56

市場需求密度一定的戶口區(qū)或一部分地區(qū)對零售商業(yè)提供的商品和商業(yè)性服務的潛在需要的集中程度，稱為需求密度；根據(jù)確定的因素繪制需求密度的范圍。57案例：某連鎖百貨公司對在某個地區(qū)開設商店的可能性進行評估影響潛在需求的條件：中等家庭收入超過4萬每平方公里的住戶數(shù)超過2000戶最近三年每年人口平均增長率至少為2%58下圖中有３個區(qū)（6、10、17）符合所有三個條件；只有四個區(qū)（1、5、11、16）符合三個條件中的兩個；５個區(qū)（8、9、14、15、18）只符合其中的一個條件；11個區(qū)（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一個條件也不符合；596061（二）多因素組合分析法先確定影響商店位置的因素及重要程度