商業(yè)地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)與應(yīng)用分析-以西安HH地產(chǎn)公司為例

PAGEIII商業(yè)地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)與應(yīng)用分析——以西安HH地產(chǎn)公司為例摘要這些年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)從飛速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變到平穩(wěn)狀態(tài)，同時(shí)隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的崛起電商行業(yè)也來(lái)勢(shì)洶洶，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷上升期后遇到了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸，一些局部投資過(guò)熱、產(chǎn)業(yè)布局不合理、業(yè)態(tài)雷同、市場(chǎng)供求不足等問(wèn)題接連暴露，并且由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣，很多賣場(chǎng)的租賃情況也不盡人意，商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著前所未有的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日漸嚴(yán)峻。在當(dāng)今這個(gè)數(shù)碼技術(shù)當(dāng)?shù)赖哪甏滦偷纳虡I(yè)模式不斷出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)從談判拿地到設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目投產(chǎn)、整體定位、業(yè)態(tài)布局、品牌招商及日常運(yùn)營(yíng)等各個(gè)方面，其流程和模式都產(chǎn)生了一定的變化，所以必須尋求于網(wǎng)絡(luò)科技共同進(jìn)步，引入和借鑒新型的商業(yè)模式，充分調(diào)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及各項(xiàng)科技資源，更加深入的發(fā)掘用戶需求和品牌價(jià)值，才是當(dāng)今時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)良性發(fā)展的王牌之道。本文結(jié)合了作者自身在地產(chǎn)項(xiàng)目多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，以西安HH地產(chǎn)公司為例，運(yùn)用文獻(xiàn)分析法、總結(jié)歸納法、案例研究法等方法，通過(guò)對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及困境成因的分析，就新商業(yè)模式的內(nèi)涵及其對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響出發(fā)，針對(duì)新商業(yè)模式下的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)展開(kāi)探討，可給商業(yè)地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)與應(yīng)用提供一些參考。關(guān)鍵詞：地產(chǎn)公司；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；商業(yè)地產(chǎn)；新型商業(yè)；運(yùn)營(yíng)模式論文類型：理論研究西安交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院論文PAGEII目錄TOC\o"2-3"\h\z\t"標(biāo)題1,1"摘要 I1緒論 11.1選題背景及研究意義 11.1.1選題背景 11.1.2研究意義 11.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 21.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述 21.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述 31.3研究思路和方法 51.3.1研究思路 51.3.2研究方法 52我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式概況與分類 62.1商業(yè)地產(chǎn)理論概述 62.1.1商業(yè)地產(chǎn)的概念 62.1.2商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn) 62.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式概況與分類 72.2.1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式概況 72.2.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式分類 93西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn) 103.1西安HH地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介 103.2西安HH地產(chǎn)公司發(fā)展現(xiàn)狀 103.3西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn) 113.3.1開(kāi)發(fā)投資多元化 113.3.2運(yùn)營(yíng)模式多樣化 113.3.3利益主體多層化 113.3.4市場(chǎng)需求變化大 113.3.5專業(yè)要求程度高 114西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式存在的問(wèn)題 134.1受到經(jīng)濟(jì)增速放緩和電商渠道雙重沖擊 134.2商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)大，去庫(kù)存壓力大 144.3商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 145西安HH地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用 155.1新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 155.1.1意向和談判 155.1.2拿地和設(shè)計(jì)規(guī)劃 155.1.3項(xiàng)目定位 155.1.4業(yè)態(tài)規(guī)劃 165.1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 165.1.6品牌招商 165.1.7項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 165.2新商業(yè)模式下的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 175.2.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 175.2.2法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 175.2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 175.2.4被復(fù)制風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 176結(jié)論 18致謝 19參考文獻(xiàn) 20西安交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院論文PAGE21緒論1.1選題背景及研究意義1.1.1選題背景近年來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)依舊保持著較高的發(fā)展勢(shì)態(tài)，但行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)卻越來(lái)越激烈，雖然當(dāng)中蘊(yùn)藏的商機(jī)還十分可觀，但嚴(yán)峻的行業(yè)趨勢(shì)不容小覷?？梢哉f(shuō)，當(dāng)下中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地產(chǎn)公司怎樣合理掌握資源并進(jìn)行應(yīng)用，從而真正的實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，怎樣有效地確保合理的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)方案落實(shí)，快速的定位客戶、定位市場(chǎng)及定位自身企業(yè)，都成了當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)的有效競(jìng)爭(zhēng)手段，這也就成為當(dāng)下中國(guó)地產(chǎn)公司一定要深入研究的課題。本次畢業(yè)論文將從理論角度出發(fā)，結(jié)合筆者自身實(shí)際工作案例，從現(xiàn)有文獻(xiàn)梳理的方式著手，大力搜索一手地產(chǎn)市場(chǎng)的資料及數(shù)據(jù)，并以筆者自身企業(yè)在西安項(xiàng)目的相關(guān)資料為案例，就中國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)與應(yīng)用展開(kāi)系統(tǒng)的學(xué)術(shù)研究，希望可以憑借理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)結(jié)合的研究方式，探索總結(jié)出一些符合中國(guó)當(dāng)下國(guó)情與地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際的可操作性經(jīng)驗(yàn)，從而幫助中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，這對(duì)于HH地產(chǎn)公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)也有一定的現(xiàn)實(shí)借鑒意義，可以幫助我公司在結(jié)合理論的基礎(chǔ)上科學(xué)出擊，合理的提升和優(yōu)化自身行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而全面提升自身的整體運(yùn)營(yíng)管能力，最終實(shí)現(xiàn)樹(shù)立優(yōu)質(zhì)品牌的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)，為企業(yè)進(jìn)軍一線房產(chǎn)蓄力。1.1.2研究意義理論意義憑借對(duì)商業(yè)地產(chǎn)公司新型商業(yè)模式的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用系統(tǒng)的研究，能夠有效豐富中國(guó)該領(lǐng)域的理論研究文獻(xiàn)，更為有效的掌握當(dāng)今中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況，梳理和總結(jié)以往行業(yè)發(fā)展中的有效經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)當(dāng)今地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中自身企業(yè)的問(wèn)題，同時(shí)為后期該領(lǐng)域的研究者們奠定理論及文獻(xiàn)基礎(chǔ)，同時(shí)為自身企業(yè)設(shè)定合理的運(yùn)營(yíng)調(diào)整方向，為企業(yè)在將來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中提供資料支撐，從而促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體效益，幫助地產(chǎn)公司融入到城市規(guī)劃建設(shè)的合理布局當(dāng)中，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的提供助力。并且筆者憑借搜羅國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)，極少有研究者以實(shí)際案例為該課題的研究對(duì)象，從中醫(yī)角度來(lái)看，本次研究可以豐富該領(lǐng)域的實(shí)踐案例，為中國(guó)的地產(chǎn)發(fā)展提供更實(shí)際的文獻(xiàn)資料，能夠?yàn)楹笃谠擃I(lǐng)域的研究者提供更為切實(shí)的理論借鑒。現(xiàn)實(shí)意義當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響力十分顯著，所以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的研究具有極大的現(xiàn)實(shí)意義，尤其是本次以實(shí)際公司作為研究案例，這對(duì)于行業(yè)內(nèi)是非常具有借鑒意義的。近幾年來(lái)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社會(huì)各界都對(duì)該行業(yè)有著較高的關(guān)注度，因此該方面的研究也對(duì)于推動(dòng)區(qū)域化城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義。首先，地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)性較為顯著，與上下游產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)性也較為緊密，對(duì)于帶動(dòng)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效果有著十分積極和顯著的效用，對(duì)于加拿大當(dāng)?shù)氐恼?cái)政收入很有幫助，可以較為有效地推進(jìn)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并且商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和城市規(guī)劃二者間有著相輔相成的密切關(guān)系，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時(shí)，政府部門也對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資和管控給予了高度的重視，這也為商業(yè)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)提供了良性的社會(huì)環(huán)境。并且就社會(huì)角度而言，商業(yè)地產(chǎn)尤其是商業(yè)綜合體能夠很好的促進(jìn)消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)于提高當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)收入及生活水平都有著很好的社會(huì)作用，而這一過(guò)程則在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展下建立起了一個(gè)良性的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展孕育出了更多的機(jī)遇。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)直接關(guān)系到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，首先，科學(xué)合理的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方式，能夠?yàn)閲?guó)家和地區(qū)帶來(lái)更為優(yōu)質(zhì)的經(jīng)濟(jì)效益，為后續(xù)城市的規(guī)劃和發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)支持，如今房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫急需削減，而調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，能夠有效地促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。其次，科學(xué)合理的新型地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，能夠有效幫助地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立自身優(yōu)良品牌，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，問(wèn)企業(yè)自身的可持續(xù)性發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，為地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)盈利保駕護(hù)航。1.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2.1國(guó)外文獻(xiàn)綜述歐美國(guó)家作為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)源地，其商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式也比較成熟，此方面的研究文獻(xiàn)和案例也相對(duì)豐富，因此國(guó)外的相關(guān)文獻(xiàn)對(duì)于本次研究有著很大的幫助。特別是在商業(yè)地產(chǎn)模式規(guī)劃上，國(guó)外學(xué)者提出了很多有價(jià)值的理論假設(shè)。十分值得HH地產(chǎn)公司模式轉(zhuǎn)型調(diào)整的借鑒。在外國(guó)學(xué)者奈特的報(bào)告中，其從價(jià)值鏈理論角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)展開(kāi)了研究，他就商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體及運(yùn)營(yíng)流程展開(kāi)了系統(tǒng)的分析，并總結(jié)了地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中各主體對(duì)于其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值功效，并對(duì)整體運(yùn)營(yíng)流程提出了優(yōu)化建議。斯圖爾特·加布里埃爾在自己的研究著作中指出：“商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展，需要從其社會(huì)條件和產(chǎn)生的影響因素展開(kāi)系統(tǒng)分析?！彼闹髡J(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的崛起，主要是由于民眾生活水平提升而導(dǎo)致的消費(fèi)需求增多，民眾在溫飽的基礎(chǔ)上，對(duì)于精神欲望的追求不斷增加，這也就成為了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根本契機(jī)。漢姆林在自己的研究報(bào)告中針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式評(píng)價(jià)進(jìn)行了研究，他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的效率評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，主要是看商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)工程中，是否能夠創(chuàng)造出剛出行業(yè)平均值的盈利核心指標(biāo)。阿德里安在自身的研究中，就是界諸多國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)案例進(jìn)行了整理和分析，并通過(guò)對(duì)比提煉出了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的通用框架。邱林·凱特在自身的研究中就中國(guó)上海北京兩地的樣本展開(kāi)了實(shí)證研究，他在報(bào)告中指出：“中國(guó)北京上海兩地的商業(yè)地產(chǎn)起步較早，但客觀社會(huì)中也存在一些不利于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)際因素，比如社會(huì)信息的不對(duì)稱、市場(chǎng)中的行業(yè)波動(dòng)、政策法律法規(guī)的不健全以及地方政府的介入等相關(guān)因素等，都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)甚至市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生局限性影響。海格斯在自己的研究中指出，結(jié)合澳大利亞近兩年商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，憑借正太趨向模型展開(kāi)分析，可以發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資，沒(méi)有憑借調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)投資組合的模式，方能有效削減地產(chǎn)企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)?？履匪箻s在研究報(bào)告中指出，憑借案例分析這一方式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)的關(guān)鍵因子影響研究，可以證明商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成敗，最為關(guān)鍵的是企業(yè)高層的決策和運(yùn)營(yíng)流程的合理性這兩大因素。從上述國(guó)外學(xué)者的相關(guān)研究和報(bào)告中文獻(xiàn)中，可以看出國(guó)外學(xué)者出發(fā)點(diǎn)和研究方向各不相同，他們針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)模式的研究存在一定的差異性。并且國(guó)外學(xué)者非常注重對(duì)于研究方法和結(jié)果的有效應(yīng)用，他們通過(guò)實(shí)地訪談和大量的收集一手?jǐn)?shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，深刻地解析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中的各項(xiàng)問(wèn)題，并對(duì)此提出了一定的有效性建議。同時(shí)，國(guó)外學(xué)者對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)研究的領(lǐng)域覆蓋面也較為廣闊，涉獵了從社會(huì)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)到各類有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的干擾因素等多個(gè)層面，而這些研究思路都十分值得本次研究所借鑒。1.2.2國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)綜述從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，由于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商業(yè)化模式的飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)學(xué)者開(kāi)始對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)模式展開(kāi)研究，很多學(xué)者在借鑒西方理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)本土國(guó)情，結(jié)合案例展開(kāi)了一系列的創(chuàng)新性研究，并取得了諸多可觀的研究成果。任杲在其畢業(yè)論文中就中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了梳理，重點(diǎn)探究了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式中的主要問(wèn)題，并結(jié)合我國(guó)國(guó)情給出了一些可行性的解決方法，他的研究具有一定的實(shí)踐性借鑒意義。鄭恕梳理了國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)融資及運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)際情況，并從這一角度出發(fā)結(jié)合自身工作企業(yè)實(shí)際案例，系統(tǒng)地論述了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資和運(yùn)營(yíng)管理的注意事項(xiàng)，并借鑒性的引入了一些國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的有效措施，結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，提出了一套具有計(jì)劃性的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理策略，對(duì)于中國(guó)當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展有著積極的理論性指導(dǎo)作用。陳火全與胡日東在他們的研究報(bào)告中，提出了“六位一體”模式的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，強(qiáng)調(diào)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要充分考慮各參與方的利益，要秉承各方利益共贏的原則，來(lái)促進(jìn)消費(fèi)展開(kāi)運(yùn)營(yíng)。于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程內(nèi)，運(yùn)營(yíng)企業(yè)一定要擔(dān)負(fù)起協(xié)調(diào)多方權(quán)益的職責(zé)，科學(xué)合理的促進(jìn)多方利益共同發(fā)展，這才是確保商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終成功的關(guān)鍵之所在。郭井立一文章中指出，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，必然建立在全面市場(chǎng)考察的基礎(chǔ)之上，要明確自身的項(xiàng)目定位，方能有效降低風(fēng)險(xiǎn)，確保最終商業(yè)地產(chǎn)的順利運(yùn)營(yíng)。劉光宇通過(guò)研究分析中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，就中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的有關(guān)問(wèn)題展開(kāi)討論，就怎樣提升中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)規(guī)范化，如何擴(kuò)大其企業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)模，更為科學(xué)的管理地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的運(yùn)營(yíng)等多項(xiàng)問(wèn)題，進(jìn)行了系統(tǒng)的探討，并給出了一套對(duì)應(yīng)的可行性策略。游文洲就價(jià)值鏈理論的角度出發(fā)，討論了怎樣提升商業(yè)地產(chǎn)的選址合理性，并給出了有效的建議。王亞輝梳理了現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)理論，并從商業(yè)地產(chǎn)的聚集理論、購(gòu)買理論和消費(fèi)理論這三大理論出發(fā)，結(jié)合實(shí)踐的案例和調(diào)研考察。建立了一個(gè)多為因子商業(yè)聚集吸引力模型，以演示商業(yè)地產(chǎn)在消費(fèi)聚集力作用下的運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)該模型研究了國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的差異化特性。岳武梳理了中國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題，并指出“先開(kāi)發(fā)，后招商”已成為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的常用模式，但這也使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。馬茹在研究中指出，商業(yè)地產(chǎn)的選址應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其區(qū)域的整體社會(huì)環(huán)境，要綜合考慮商業(yè)周邊的交通及公共設(shè)施建設(shè)。并將商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)等條件納入到項(xiàng)目考察選項(xiàng)當(dāng)中。王振坡在自身的研究中就商業(yè)地產(chǎn)的立項(xiàng)問(wèn)題展開(kāi)了探討，重點(diǎn)分析了商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目定位、企業(yè)形象及業(yè)態(tài)功能等，前期的重點(diǎn)策劃問(wèn)題。王泓在畢業(yè)論文中指出，現(xiàn)階段與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，并將被納入到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的管理當(dāng)中，作為新時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)必須要與時(shí)俱進(jìn)，合理利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)這一科技手段，全面提升自己的運(yùn)營(yíng)管理及銷售，為企業(yè)贏得更好的效率及更優(yōu)的競(jìng)爭(zhēng)力?？傮w而言，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，中國(guó)學(xué)者在理論研究的層面取得了豐富的成果，學(xué)者們通過(guò)模型分享，實(shí)際調(diào)研以及實(shí)踐結(jié)合案例，系統(tǒng)的對(duì)我國(guó)商業(yè)型的形式展開(kāi)了分析，并找出了諸多干擾性因素，很多學(xué)者就現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題進(jìn)行了總結(jié)，便在此基礎(chǔ)上提出了整改措施和應(yīng)對(duì)策略，而這些理論文獻(xiàn)成果對(duì)于我國(guó)今后的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展都有著很好的警示和借鑒作用。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，一定要建立在新型前人教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，結(jié)合過(guò)往理論不斷展開(kāi)實(shí)踐創(chuàng)新，合理的將理論和實(shí)踐有效結(jié)合起來(lái)，將有用的商業(yè)地產(chǎn)理論落到企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)處，方能實(shí)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的良性發(fā)展。1.3研究思路和方法1.3.1研究思路本次畢業(yè)論文主體分為六大部分，具體的研究思路如下：第一章，為緒論部分。重點(diǎn)介紹的英文的寫(xiě)作背景，并梳理現(xiàn)有的文獻(xiàn)基礎(chǔ)，提出研究框架與研究方法，為后文的展開(kāi)提供一定的鋪墊。第二章，就現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)理論展開(kāi)論述，從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的定義出發(fā)闡述商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的主要模式進(jìn)行分類理論分析。第三章，在理論分析和實(shí)踐分析的基礎(chǔ)上，以西安HH地產(chǎn)公司為例論述商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并分析該商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及困境成因。第四章，系統(tǒng)的分析新商業(yè)模式的內(nèi)涵及其對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響，并就此探討新商業(yè)模式下商業(yè)地產(chǎn)今后運(yùn)營(yíng)的趨勢(shì)。第五章，對(duì)新商業(yè)模式下商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的策略調(diào)整進(jìn)行分析，從項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目談判、征地規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目包裝、業(yè)態(tài)規(guī)劃、項(xiàng)目建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、品牌招商等多個(gè)方面，展開(kāi)系統(tǒng)的研究，最后提出新商業(yè)模式下的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的基本思路，從經(jīng)營(yíng)、法律、財(cái)務(wù)及被復(fù)制這四項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)出發(fā)，制定一些可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。第六章，為結(jié)論部分，重點(diǎn)總結(jié)了本次研究的重點(diǎn)結(jié)論，并對(duì)此次研究的不足進(jìn)行了展望，并設(shè)定了未來(lái)的研究計(jì)劃。1.3.2研究方法本次論文在國(guó)內(nèi)外工商管理學(xué)科理論的基礎(chǔ)上，選取了四種分析法來(lái)研究西安HH地產(chǎn)公司，以探討商業(yè)地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式開(kāi)發(fā)與應(yīng)用分析：文獻(xiàn)分析法憑借互聯(lián)網(wǎng)資源，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)中各類圖書(shū)館、數(shù)據(jù)庫(kù)及網(wǎng)站資源，對(duì)于本文寫(xiě)作的相關(guān)文獻(xiàn)展開(kāi)收集，從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，篩選本次研究的有用資料，并對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行總結(jié)與思考，為本次研究奠定理論基礎(chǔ)。總結(jié)歸納法系統(tǒng)的歸納商業(yè)地產(chǎn)公司的新型商業(yè)運(yùn)行模式，就其開(kāi)發(fā)與應(yīng)用策略進(jìn)行探討，并針對(duì)案例的問(wèn)題提出有效性的總結(jié)方案，通過(guò)總結(jié)歸納的方法，站在理論和實(shí)際的基礎(chǔ)上展開(kāi)本次研究。實(shí)例探究法本次研究通過(guò)結(jié)合筆者工作的西安HH商業(yè)地產(chǎn)公司案例，就其在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的現(xiàn)狀，結(jié)合相關(guān)理論進(jìn)行案例分析和探究，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，結(jié)合案例進(jìn)行深度的解析。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式概況與分類2.1商業(yè)地產(chǎn)理論概述2.1.1商業(yè)地產(chǎn)的概念商業(yè)地產(chǎn)最早在中國(guó)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)，初期是依托經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)的發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市規(guī)模擴(kuò)大、人口增加，人們對(duì)百貨超市、餐飲體閑、娛樂(lè)消費(fèi)等的需求越來(lái)越強(qiáng)烈，商業(yè)地產(chǎn)由一線城市逐步向二線城市擴(kuò)散，重心下移。近30年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，勢(shì)頭迅猛，取得了巨大成就，幾乎一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)往往就是一個(gè)城市的中心。但是，我國(guó)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的概念并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確完整的界定，也沒(méi)有形成統(tǒng)一的定義。人們普遍認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是一種房地產(chǎn)形式，并習(xí)慣將住宅外地產(chǎn)統(tǒng)稱為商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)大部分將以經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)為目的的地產(chǎn)稱為商業(yè)地產(chǎn)，并簡(jiǎn)單地從功能用途、消費(fèi)類型、建筑形式、覆蓋范圍等分類形式來(lái)加以區(qū)分。本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)就是“商業(yè)+地產(chǎn)”，是商業(yè)和地產(chǎn)的復(fù)合，是一種兼具地產(chǎn)交易、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)形式，用于滿足人們更高層次的體驗(yàn)、更美好生活的需要，包括批發(fā)零售、綜合體、商業(yè)街、購(gòu)物中心等商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。2.1.2商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理與房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)二者結(jié)合的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是商業(yè)地產(chǎn)概念的定義，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這種復(fù)合模式，在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間上一般跨度較大，企業(yè)的資金投入也十分巨大，對(duì)于運(yùn)營(yíng)管理的要求較高，同時(shí)企業(yè)還要承受較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，但最終項(xiàng)目的收益也頗為豐厚。筆者通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)，將商業(yè)地產(chǎn)概念總結(jié)為以下具體的四點(diǎn)：一是，商業(yè)地產(chǎn)作為重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)休閑娛樂(lè)，親集餐飲零售為一體的房地產(chǎn)，是一種城市綜合體的業(yè)態(tài)，與傳統(tǒng)的商鋪、寫(xiě)字樓、公寓和住宅的運(yùn)營(yíng)略有差異。二是，商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的形態(tài)，重點(diǎn)體現(xiàn)在地產(chǎn)公司對(duì)于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)管理之上，現(xiàn)階段中國(guó)的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)，在項(xiàng)目完工后都自行進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)都采用自持的運(yùn)營(yíng)方式，從而確保商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)。還有一部分商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中僅進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售，對(duì)于產(chǎn)權(quán)不長(zhǎng)期持有，也不進(jìn)行后續(xù)經(jīng)營(yíng)。也有一些開(kāi)發(fā)商選擇與商戶共同展開(kāi)經(jīng)營(yíng)，通過(guò)。租金和收益分成的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)。并在物業(yè)管理上也征收相應(yīng)費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)整體利益的保證。三是，商業(yè)地產(chǎn)的房產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的核心應(yīng)放在商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途之上，所以在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中，能夠包容的企業(yè)種類和業(yè)態(tài)非常的多元化，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)覆蓋了批發(fā)零售、購(gòu)物中心、大型超市、商鋪?zhàn)赓U等多個(gè)層面，不太像傳統(tǒng)的住宅、商鋪或?qū)懽謽切螒B(tài)那樣單一。四是，商業(yè)地產(chǎn)不光包括了地產(chǎn)還囊括了商業(yè)，其企業(yè)的收入中很大一塊來(lái)源于收取產(chǎn)業(yè)中零售及物業(yè)的租金。所以一些學(xué)者也認(rèn)為，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的全部出售的地產(chǎn)，不能夠納入商業(yè)地產(chǎn)的范疇。和現(xiàn)階段的理論研究成果，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)中被賦予商業(yè)用途的房地產(chǎn)，就是應(yīng)當(dāng)劃為商業(yè)地產(chǎn)的范疇。而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行商業(yè)銷售，并展開(kāi)零售業(yè)態(tài)的地產(chǎn)，則可以視為狹義上的商業(yè)地產(chǎn)，比如當(dāng)下的各類批發(fā)市場(chǎng)、購(gòu)物商場(chǎng)、商業(yè)步行街、百貨購(gòu)物中心等。而從廣義的角度來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)，則可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中用于超市、商場(chǎng)休閑娛樂(lè)綜合體的項(xiàng)目，都看作是商業(yè)地產(chǎn)。簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅、商鋪、寫(xiě)字樓在地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用途上都有著很大的不同，但究其商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的獲利主要途徑還是通過(guò)出租和出售來(lái)實(shí)現(xiàn)的，只有一小部分其他方面的收入。本次研究以西安HH地產(chǎn)公司為例，因此在研究中是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的狹義概念加以分析解讀。2.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式概況與分類2.2.1我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式概況我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，大致可以劃分為以下幾個(gè)階段：1、萌芽階段從上世紀(jì)70年代末到90年代初，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下發(fā)展，整體都與賴于政府的宏觀商業(yè)規(guī)劃，在生產(chǎn)資料上都?xì)w國(guó)家管控。在上世紀(jì)80年代中旬，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了商業(yè)部《關(guān)于當(dāng)前商業(yè)體制改革的若干問(wèn)題的報(bào)告》，批準(zhǔn)了其中提出的小型國(guó)營(yíng)零售商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營(yíng)或承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)，由此才開(kāi)啟了中國(guó)的商鋪市場(chǎng)交易大門，但這一時(shí)期的商鋪大都是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的臨街商鋪。2、興起階段到了20世紀(jì)90年代，中國(guó)住房制度的改革和舊城區(qū)商業(yè)的改造為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)。在90年代的初期，廣州最先推出了擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)公司通過(guò)底商為裙樓的商住樓建筑形態(tài)，開(kāi)啟了以商廈形式為主體的商鋪銷售熱潮。90年代后期這一模式遍及全國(guó)，并且在商鋪銷售及產(chǎn)權(quán)上變得更為多元化。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，各類市場(chǎng)不斷細(xì)分，批發(fā)城、步行街、購(gòu)物中心等專業(yè)市場(chǎng)逐步出現(xiàn)，這一時(shí)期的房地產(chǎn)公司掌管商鋪的產(chǎn)權(quán)租售，并逐漸肩負(fù)起物業(yè)管理的重任，為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理邁出了第一步。3、成型階段到了21世紀(jì)，諸多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都向著商業(yè)地產(chǎn)的方向轉(zhuǎn)變，同時(shí)國(guó)有企業(yè)的優(yōu)勢(shì)局面也被打破，新的中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)形式形成，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈，許多優(yōu)秀的房企也在這一競(jìng)爭(zhēng)中義軍崛起，諸如萬(wàn)達(dá)等新型的商業(yè)綜合型地產(chǎn)在全國(guó)各地出現(xiàn)，同時(shí)世界各大連鎖超市也開(kāi)始進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了供需兩旺的春天，進(jìn)入了高速發(fā)展時(shí)期。自21世紀(jì)開(kāi)始由香港地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商引入的綜合體項(xiàng)目落地，大型購(gòu)物中心在中國(guó)大陸地產(chǎn)市場(chǎng)中嶄露頭角，這一模式首先在北上廣地區(qū)出現(xiàn)，但有一些項(xiàng)目也出現(xiàn)了空置率較高的問(wèn)題。中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了探索及失敗的波折之后，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)日漸走向合理化和成熟化的理性規(guī)劃發(fā)展階段。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)十分重要，就權(quán)威經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)直接帶動(dòng)的上下游產(chǎn)業(yè)有60余種，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的總貢獻(xiàn)率達(dá)到20%以上。就穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)作為資產(chǎn)密集型行業(yè)，地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)中40%的成本來(lái)自于銀行貸款，因此房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)于我國(guó)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著至關(guān)重要的作用。商業(yè)地產(chǎn)作為如今中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的一大板塊，與商住地產(chǎn)相輔相成，共同撐起了當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的藍(lán)天。但商業(yè)地產(chǎn)在幫助城市化進(jìn)程方面，對(duì)于提升城市形象及改善民生環(huán)境有著更為良好的人社會(huì)性效益。所以，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中更為重要。2、商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)在21世紀(jì)的前十年中，中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額持續(xù)增長(zhǎng)，這也標(biāo)志著這是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上升的重要階段。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)資料顯示，時(shí)至2012年，中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資高達(dá)9312億元，實(shí)現(xiàn)了同比少年24%的增長(zhǎng)，而縱觀過(guò)去的十年，從20世紀(jì)最初的年580億元，十幾年間，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)步突破了9312億元的大關(guān)，邁入到一個(gè)新的發(fā)展期。在2012年至2017年五年期間，我國(guó)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求量又大幅度增長(zhǎng)，新開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)面積從最初的0.8億平方米激增到了2.2億平方米，實(shí)現(xiàn)了近三倍的增幅。而從2017年到2020年，中國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工速度更為加快，年增長(zhǎng)率突破20%。3、宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展實(shí)踐證明，商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分密切，二者的關(guān)系呈正向比。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也反作用于經(jīng)濟(jì)，促成了我國(guó)良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。并且，相關(guān)的優(yōu)惠政策也可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，在國(guó)家政府的大力支持下，國(guó)務(wù)院聯(lián)合發(fā)改委出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策，自2003年開(kāi)始至今不斷加大政策扶植力度，在幫助房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，大力推進(jìn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)的最大動(dòng)力是市場(chǎng)訴求，近幾年民眾消費(fèi)能力增強(qiáng)，城市化進(jìn)程不斷加大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，這都在一定程度上推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了良好的契機(jī)。中國(guó)人口的增加和國(guó)民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，其必然結(jié)果就是刺激消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大。而消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)也會(huì)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。并且，這些年隨著城市軌道交通的發(fā)展，民眾出行的便捷性不斷增大，這也在很大程度上促進(jìn)了，主干道沿線商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2.2.2我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)模式分類只租不售模式商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)自持產(chǎn)權(quán)，憑借租賃的形式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，將企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式重點(diǎn)放在長(zhǎng)期回報(bào)之上。但這種模式房企在七到十年才能收回成本，可雖然資金回流速度較低，但房企持有商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期所有權(quán)，這就令房地產(chǎn)公司不僅在固定租金上盈利，該企業(yè)的物業(yè)價(jià)值也會(huì)日漸提升，這種更為前衛(wèi)的整體經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)方式，幫助不少房地產(chǎn)企業(yè)在消費(fèi)者心目中樹(shù)立起穩(wěn)固的品牌形象，確保了其企業(yè)的長(zhǎng)期收益。但這種模式之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也面臨挑戰(zhàn)，首先該企業(yè)必須具備雄厚的資金實(shí)力，其次企業(yè)也必須有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。因?yàn)閷?duì)于大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要雄厚的資金基礎(chǔ)。所以在企業(yè)自身財(cái)力不足時(shí)很難做到只租不售。只售不租模式在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)后，地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)各種渠道出售地產(chǎn)企業(yè)只通過(guò)出售和轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)來(lái)盈利。這種只售不租的模式，是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中小型企業(yè)常用的商業(yè)模式，在房產(chǎn)銷售完成后開(kāi)發(fā)商基本對(duì)項(xiàng)目不再介入，在物業(yè)方面也有專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。前期的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將只租不售模式作為行業(yè)主流，但現(xiàn)階段中國(guó)地產(chǎn)界的諸多企業(yè)都在向著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變，因此很難找到合適的買家一次性回籠全部資金，因此傳統(tǒng)的僅出售已經(jīng)不再適合當(dāng)今的中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。租售結(jié)合模式這一模式就是將商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)部分出售和部分出租，這一模式既緩解了房企資金的壓力，又能確保房企的長(zhǎng)期收入。并且將優(yōu)質(zhì)位置的商業(yè)產(chǎn)權(quán)掌握在自己手中，地產(chǎn)公司就能夠把控整體商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)性，因此這一模式的出現(xiàn)，不僅提升了房產(chǎn)企業(yè)的資源回報(bào)率。并且也確保了房企的長(zhǎng)期穩(wěn)定性發(fā)展。自主經(jīng)營(yíng)模式不銷售、不出租的自我管理模式，是指商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)不出售或不出租商業(yè)物業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)是兼顧經(jīng)營(yíng)者和管理者角色為一身的，這種模式極大得發(fā)揮了自主經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的便利。商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)、休閑和娛樂(lè)等各類項(xiàng)目都可以囊括到自己的規(guī)劃中。西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)3.1西安HH地產(chǎn)公司簡(jiǎn)介西安HH地產(chǎn)公司是一家以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)及出租出售為主導(dǎo)的房地產(chǎn)公司，公司自成立以來(lái)，陸續(xù)開(kāi)發(fā)了萬(wàn)國(guó)家俱市場(chǎng)南區(qū)、朱雀國(guó)際家俱城、大雁塔裝飾材料市場(chǎng)、太白建材大世界等大型綜合市場(chǎng)、以及探礦機(jī)械廠、體院、市28中、市歌舞劇院等多處臨街商業(yè)設(shè)施?？偨ㄖ娣e合計(jì)約為8萬(wàn)平方米，每年創(chuàng)收2000多萬(wàn)元。西安HH地產(chǎn)公司成立于1996年，旗下?lián)碛形靼睭H地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、陜西HH商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司、西安HH管理有限公司等子公司，是一家以商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、大型商業(yè)綜合物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集房地產(chǎn)、建筑施工、商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理為一體的多元化經(jīng)營(yíng)的民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。員工人數(shù)近千人，自有資產(chǎn)近80億元，自持大型商業(yè)物業(yè)近50萬(wàn)平方米，擁有兩家購(gòu)物廣場(chǎng)、一個(gè)購(gòu)物中心及HH國(guó)際家具一條街，近三年集團(tuán)年均上交國(guó)家稅金7000多萬(wàn)元，被評(píng)為A級(jí)納稅企業(yè)。西安HH地產(chǎn)公司致力做“商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)拓者，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的規(guī)范者，城市運(yùn)營(yíng)的推動(dòng)者”，今后將繼續(xù)為西安的市場(chǎng)建設(shè)添磚加瓦。3.2西安HH地產(chǎn)公司發(fā)展現(xiàn)狀近幾年來(lái)，受國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)增速放緩、電商沖擊、成本攀升、部分企業(yè)非法集資跑路等的惡劣影響，特別是中央和政府持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，百貨業(yè)態(tài)、賣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等相繼出現(xiàn)集中關(guān)店現(xiàn)象，大量庫(kù)存積壓，資金鏈緊張，甚至有的企業(yè)己經(jīng)處于瀕臨倒閉的窘境。商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著前所未有的巨變，也深陷于前所未有的困境之中。就拿西安HH地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，在當(dāng)下西安商業(yè)地產(chǎn)的快速建設(shè)和投入市場(chǎng)的局勢(shì)下，根據(jù)西安HH地產(chǎn)公司內(nèi)部市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月末，西安市商業(yè)地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)可售量已達(dá)到476.23萬(wàn)平方米，其中商服用房為343.89萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓為132.34萬(wàn)平方米，但實(shí)際市場(chǎng)的消化能力卻十分有限，商服用房與寫(xiě)字樓月均銷售量分別為7.27萬(wàn)平方米和5.26萬(wàn)平方米，存量消化周期分別為65.38個(gè)月和18.2個(gè)月。由于西安地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的集中開(kāi)建，增加了市場(chǎng)消化商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)擔(dān)，商業(yè)地產(chǎn)的集中開(kāi)工建設(shè)和投入市場(chǎng)，一度造成西安市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)供大于求的局面，同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，促更多房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，西安房?jī)r(jià)下降空間不大隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，城市人口不斷增長(zhǎng)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)顯著增強(qiáng)，對(duì)辦公樓、商鋪、酒店等商業(yè)物業(yè)的要求也隨之快速增長(zhǎng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。從商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目成本來(lái)看，其土地使用期限較住宅用地年限短，而土地價(jià)格卻比住宅用地高很多，而且，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大，收益是長(zhǎng)期性的，短期內(nèi)很難見(jiàn)效，所以，開(kāi)發(fā)商在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)方面一直都將其保持在較高水平，大量的商業(yè)地產(chǎn)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)沖高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格，這也就導(dǎo)致了西安HH地產(chǎn)公司在運(yùn)營(yíng)發(fā)展中遇到了瓶頸。3.3西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)談及西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)，筆者從各種角度都對(duì)西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式做出分析，將其運(yùn)營(yíng)模式特點(diǎn)具體總結(jié)如下：3.3.1開(kāi)發(fā)投資多元化近年來(lái)，西安HH地產(chǎn)公司在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資模式越來(lái)越多元化，包括直接投資開(kāi)發(fā)、與商業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)、開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金、商業(yè)信托、訂單式等模式。作為一家能給地方政府貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)的城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，西安HH地產(chǎn)公司強(qiáng)大的談判融資能力有助于該企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。3.3.2運(yùn)營(yíng)模式多樣化與住宅地產(chǎn)相比，西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)有多種運(yùn)營(yíng)模式，包括純出售、只租不售、租售結(jié)合、自主經(jīng)營(yíng)、售后返租、商家整體收購(gòu)和輸出管理等模式，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式上更加多樣化，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理的要求也不斷升高。3.3.3利益主體多層化而今的商業(yè)地產(chǎn)不是地產(chǎn)與商業(yè)的簡(jiǎn)單復(fù)合，其涉及的利益主體較多。就拿西安HH地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，從表面來(lái)看公司商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)受經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)等環(huán)境的影響；而從實(shí)質(zhì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)主要面向四個(gè)利益主體，即開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者，且終端客戶是消費(fèi)者，只有這四者對(duì)其利益滿意，地產(chǎn)項(xiàng)目才真正具有持續(xù)的盈利能力和品牌價(jià)值。對(duì)此，西安HH地產(chǎn)公司憑借低租金招攬眾多品牌商家提升商業(yè)品質(zhì)形成良性互動(dòng)，再用品質(zhì)、客流量的提升有助于構(gòu)筑較高的租金門檻，利用持續(xù)的租金上漲策略激化合作方的良性競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)化合作方隊(duì)伍，進(jìn)一步鞏固公司商業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位。3.3.4市場(chǎng)需求變化大住宅地產(chǎn)的初步屬性滿足的是人的安全需求，是初級(jí)層次的需求，而商業(yè)地產(chǎn)滿足的是人的歸屬、尊重、自我需求，是中級(jí)以上層次的需求。就拿西安HH地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，其商業(yè)地產(chǎn)需要滿足多樣化的市場(chǎng)需求，既要滿足商家不同業(yè)態(tài)的需求，還要滿足不同階層、不同年齡段消費(fèi)者的需求，并且這種需求也是在不斷變化的，所以豐富的商業(yè)配套在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期帶給可售物業(yè)較高的溢價(jià)能力。3.3.5專業(yè)要求程度高在西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計(jì)、投資開(kāi)發(fā)、銷售、品牌招商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要有專業(yè)化的設(shè)計(jì)師、建筑商、置業(yè)顧問(wèn)、商業(yè)定位、招商運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一起來(lái)協(xié)作，從而提升項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平并實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，進(jìn)而確保西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目品牌和價(jià)值。西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式存在的問(wèn)題4.1受到經(jīng)濟(jì)增速放緩和電商渠道雙重沖擊商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，是為了滿足人民生活的需要，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之源，直接影響著商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。近20年，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展，但也帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)L形態(tài)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，GDP增速放緩以及產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)放緩（具體情況如圖3-1和圖3-2所示），嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這種情況對(duì)于西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的沖擊也較大。其中電子商務(wù)占到了40%以上，對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊非常大，就西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)而言，這種情況已經(jīng)直接影響到了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，而這也是商業(yè)地產(chǎn)紛紛與BATJ（阿里、騰訊、百度、京東）合作的根本原因，可見(jiàn)，尋求與互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)的共同發(fā)展是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然選擇。圖3-12012~2019年中國(guó)GDP季度同比增速趨勢(shì)變化圖圖3-22006~2019年中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖4.2商業(yè)地產(chǎn)存量過(guò)大，去庫(kù)存壓力大最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，全國(guó)商業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬(wàn)平方米，同比激增23%。商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存一直是重點(diǎn)，壓力很大，這一現(xiàn)象對(duì)于西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)；來(lái)說(shuō)也尤為明顯。在西安這樣的省會(huì)城市，在西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目中，同一個(gè)商圈內(nèi)甚至存在多個(gè)大型商業(yè)綜合體，處于過(guò)飽和狀態(tài)。4.3商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重城市快速發(fā)展和去中心化現(xiàn)象導(dǎo)致城市綜合體快速增長(zhǎng)，從建筑形式到商業(yè)布局都存在快速?gòu)?fù)制，泡沫明顯。就拿西安來(lái)說(shuō)，幾乎都是“商業(yè)+餐飲+娛樂(lè)+親子+運(yùn)動(dòng)”業(yè)態(tài)組合，商業(yè)綜合體從建筑外觀到內(nèi)部功能布局都是“熟悉的面孔”，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。西安HH地產(chǎn)公司新型商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用5.1新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定如表5-1：表5-1商業(yè)地產(chǎn)各階段新商業(yè)模式變化及運(yùn)營(yíng)對(duì)比表階段傳統(tǒng)模式新商業(yè)模式意向考察、市場(chǎng)調(diào)研、公司偏好網(wǎng)絡(luò)社交、客戶意愿、資源配置談判開(kāi)發(fā)商、資金方運(yùn)營(yíng)商、品牌商拿地開(kāi)發(fā)商、資金方運(yùn)營(yíng)商、專業(yè)模塊公司設(shè)計(jì)規(guī)劃傳統(tǒng)設(shè)計(jì)企業(yè)擁有商戶資源的設(shè)計(jì)企業(yè)項(xiàng)目定位依據(jù)自身地理位置和商圈來(lái)定位，注重短時(shí)時(shí)效和動(dòng)線合理，一般強(qiáng)調(diào)便捷，方便利用人流線來(lái)定位商業(yè)地產(chǎn)依據(jù)新的消費(fèi)群體主來(lái)定，加大網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)分析，制定未來(lái)消費(fèi)需求，改變商業(yè)布局路線，有利于網(wǎng)購(gòu)和物流、無(wú)人機(jī)等業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層和面積未來(lái)消費(fèi)需求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工序開(kāi)發(fā)模塊開(kāi)發(fā)品牌招商以租售模式和業(yè)態(tài)來(lái)招商招商先行，以招商定租售、以供求創(chuàng)造價(jià)值項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)以商業(yè)組合和推廣為主，注重集客和促銷活動(dòng)，注重品牌價(jià)值提升以客戶為主，注重?cái)?shù)據(jù)管理，將客戶的認(rèn)知和品牌的黏度完美結(jié)合5.1.1意向和談判傳統(tǒng)模式下，商業(yè)地產(chǎn)公司派駐大量的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考察、市場(chǎng)調(diào)研等，主要從項(xiàng)目所在區(qū)域、四至、周邊環(huán)境、消費(fèi)購(gòu)買力、政府財(cái)力、政府規(guī)劃、周邊群眾訪談等方面進(jìn)行分析，都是從歷史數(shù)據(jù)中找資料。而在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，西安HH地產(chǎn)公司應(yīng)充分利用社交網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)終端，通過(guò)大數(shù)據(jù)了解客戶需求，做好資源配置，明確意向和談判要點(diǎn)。5.1.2拿地和設(shè)計(jì)規(guī)劃在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)的作用應(yīng)得到充分發(fā)揮，通過(guò)平臺(tái)來(lái)組合商業(yè)地產(chǎn)各板塊、模塊、業(yè)態(tài)、生態(tài)，利用設(shè)計(jì)企業(yè)掌握的商業(yè)資源來(lái)做好商業(yè)地產(chǎn)的前期拿地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、品牌招商等工作。5.1.3項(xiàng)目定位在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，在項(xiàng)目定位階段，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)自身所處的地理位置來(lái)設(shè)定自身商業(yè)規(guī)模和商業(yè)區(qū)域或者商圈來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位。注重短期時(shí)效性和動(dòng)線合理，一般強(qiáng)調(diào)便捷性，以方便利用人流線來(lái)定位商業(yè)地產(chǎn)?，F(xiàn)在的消費(fèi)轉(zhuǎn)型是一個(gè)新時(shí)代的消費(fèi)，整個(gè)創(chuàng)業(yè)和消費(fèi)者主要是90后，甚至00后，他們是吃在外面、購(gòu)物在家里、生活在網(wǎng)上。傳統(tǒng)的短時(shí)便捷、面對(duì)面消費(fèi)和消費(fèi)頻率等定位方法和市場(chǎng)調(diào)查得到的項(xiàng)目定位可能不準(zhǔn)確，必須引入并加大網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)分析，制定未來(lái)消費(fèi)需求，改變商業(yè)布局路線，甚至要預(yù)留無(wú)人機(jī)派送等新模式。5.1.4業(yè)態(tài)規(guī)劃在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，在項(xiàng)目定位確立之時(shí)，就需要根據(jù)定位進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。隨著網(wǎng)購(gòu)的興起和餐飲文化的不斷盛行，餐飲、娛樂(lè)、健身、院線、體閑、兒童、培訓(xùn)、游戲業(yè)態(tài)所占的比重也越來(lái)越大，應(yīng)始終從“C”位出發(fā)，提供一站式服務(wù)，處處為客戶著想，以B2C、C2C模式來(lái)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。5.1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段主要是系統(tǒng)考慮模塊組合開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)程序難度加大，開(kāi)發(fā)形式應(yīng)緊跟著商業(yè)資源走，投資和成本要跟定價(jià)掛鉤。5.1.6品牌招商傳統(tǒng)的招商是根據(jù)租售模式來(lái)定的，只售不租、只租不售、租售結(jié)合等招商各有不同，而對(duì)于售賣型的商業(yè)地產(chǎn)而言，一般是業(yè)主自行招商。對(duì)于只租不售、租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)，一般采用統(tǒng)一招商。自行招商的商業(yè)地產(chǎn)，其招商的業(yè)態(tài)或品類過(guò)于分散，無(wú)法很好地形成規(guī)模集約化經(jīng)營(yíng)，難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。統(tǒng)一招商的商業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)區(qū)域規(guī)劃和品牌的配置，雖較易形成規(guī)模性、層次分明的品類集合，但仍存在大商不好招、招來(lái)盈利難的局面。在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，須緊密結(jié)合設(shè)計(jì)企業(yè)，掌握平臺(tái)資源，做大招商先行，按供求來(lái)招商，通過(guò)供求創(chuàng)造價(jià)值，注重網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷（微信公眾號(hào)、VR等），并通過(guò)招商情況來(lái)定租售，形成智慧集成平臺(tái)、價(jià)值交互平臺(tái)，做好設(shè)計(jì)招商、私人訂制及提升服務(wù)和消費(fèi)體驗(yàn)。5.1.7項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)開(kāi)業(yè)后的商業(yè)地產(chǎn)，主要靠營(yíng)運(yùn)管理水平來(lái)打造自身的品牌并實(shí)現(xiàn)盈利。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)是以商業(yè)組合和推廣為主，以管理有序的商業(yè)運(yùn)作為輔，其運(yùn)營(yíng)管理水平的高低通常主要體現(xiàn)在集客活動(dòng)策劃和促銷活動(dòng)的成效上。集客活動(dòng)和促銷活動(dòng)主要由演藝公司、公共關(guān)系公司和活動(dòng)策劃公司來(lái)設(shè)計(jì)，容易造成活動(dòng)越來(lái)越趨于常態(tài)化和平庸化，尤其是現(xiàn)代“大家都在網(wǎng)上”和將來(lái)“網(wǎng)在大家身上”有些不協(xié)調(diào)，吸引力不夠，不能讓商業(yè)地產(chǎn)的品牌持續(xù)深入人心。在新商業(yè)模式下西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)策略制定后，應(yīng)以客戶服務(wù)為主，讓顧客體會(huì)到無(wú)微不至的消費(fèi)服務(wù)，注重?cái)?shù)據(jù)管理，微信推送、VR實(shí)景讓客戶的認(rèn)知和品牌豁度完美結(jié)合，減少運(yùn)營(yíng)管理的摩擦成本，提高運(yùn)營(yíng)管理收入。5.2新商業(yè)模式下的應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略5.2.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)在新商業(yè)模式下，西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)即面臨挑戰(zhàn)，也會(huì)遇到阻力。一是可能會(huì)引起管理層沖突，管理層從本位主義和利益出發(fā)，反對(duì)新商業(yè)模式；二是可能導(dǎo)致員工動(dòng)力受阻，造成經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，必須做好新商業(yè)模式的溝通和協(xié)調(diào)工作，從而確保西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的正常企業(yè)經(jīng)營(yíng)。5.2.2法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)新的商業(yè)模式在具體執(zhí)行中，業(yè)務(wù)模式、合同文本和決策程序都可能產(chǎn)生相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，甚至各種企業(yè)活動(dòng)都存在法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)必須將法律支持前置。5.2.3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)新商業(yè)模式必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生變化，有的還是顛覆性變化，比如在拿地開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)招商和網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)維護(hù)等方面的資金和成本管理、集中收銀、掃碼支付存在一定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而且新商業(yè)模式下企業(yè)更透明、更公開(kāi)、更開(kāi)放，存在一定信息披露風(fēng)險(xiǎn)。所以西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)務(wù)部門要及時(shí)了解新商業(yè)模式，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)控，做好內(nèi)部制度設(shè)計(jì)，注重資金安全。5.2.4被復(fù)制風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)處在一個(gè)開(kāi)放的平臺(tái)，新商業(yè)模式很容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手復(fù)制，可能存在“先行者”成為“先烈者”的情況，所以西安HH地產(chǎn)公司商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)做好商業(yè)模式知識(shí)保護(hù)并提升競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論新商業(yè)模式下，商業(yè)地產(chǎn)不再是單純“被動(dòng)”地提供產(chǎn)品信息，而是“主動(dòng)”提供人性化、個(gè)性化的定制服務(wù)，提升平臺(tái)的價(jià)值。新的商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的作用會(huì)越來(lái)越大、越來(lái)越顯著，要始終堅(jiān)持以客戶消費(fèi)為主，打破邊界，打造平臺(tái)，主動(dòng)適應(yīng)新模式，不斷挑戰(zhàn)新的管理思路，提升商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)力。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)是一項(xiàng)較為復(fù)雜的課題，購(gòu)物中心和城市綜合體牽涉因素更多，尤其多變復(fù)雜的政策及市場(chǎng)環(huán)境帶來(lái)了更多的不確定性，本文結(jié)合西安HH地產(chǎn)公司對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)際，提出的新商業(yè)模式下商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)的的觀點(diǎn)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是比較貼合實(shí)際的。出于結(jié)構(gòu)及篇幅的考慮，論文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中的市場(chǎng)定位、人力資源、規(guī)章制度、融資策略、開(kāi)發(fā)節(jié)奏等核心環(huán)節(jié)只是進(jìn)行了簡(jiǎn)單闡述，但其中的每個(gè)主題均可以作為一個(gè)課題進(jìn)行更加深入的研究，這就有待今后是深入和研究了。西安交通大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院論文致謝在此，對(duì)我尊敬的導(dǎo)師李善燊老師，表示深深地感恩和謝意。感謝李善燊老師對(duì)本論文最終完成給予了全面、細(xì)致和耐心地指導(dǎo)，不論是論文的研究方向、選題的擬定、文章的結(jié)構(gòu)層次等各個(gè)方面，李善燊老師