中國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問題研究

引言上個(gè)世紀(jì)80年代以來，在全世界范圍內(nèi)，各個(gè)國(guó)家或地區(qū)都開展了金融創(chuàng)新活動(dòng)，而證券化又是金融創(chuàng)新活動(dòng)的最主要內(nèi)容和標(biāo)志。在我國(guó)同樣也是如此。而且從我國(guó)的實(shí)施狀況來看，將房地產(chǎn)投資進(jìn)行證券化轉(zhuǎn)變，在很大程度上也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和金融行業(yè)的快速良好發(fā)展，而為了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來能夠有著更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展，就必須要采取一定的有效金融工具來解決資金需求問題。證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫正是解決這一資金需求問題的高效新型金融工具。本文擬就中國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的可行性及其運(yùn)作模式進(jìn)行探討。

2選題的相關(guān)概述2.1證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的涵義說到證券化一詞，最早出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)70年代的美國(guó)。當(dāng)時(shí)，美國(guó)國(guó)內(nèi)專門從事房地產(chǎn)行經(jīng)營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)組織所采用的主要資金籌措方式，就是通過向廣大民眾發(fā)行相關(guān)的抵押證券來實(shí)現(xiàn)籌措房地產(chǎn)抵押貸款資金的目的。而這正是證券化的起源和雛形。至于從專業(yè)學(xué)術(shù)理論上來講，所謂證券化，其實(shí)就是指一種用來滿足資金供需雙方的新型金融工具。這一新型金融工具的運(yùn)用既能夠及時(shí)地和高效地滿足資金需求者所需要的資金資源，又能夠促使資金提供者獲取高效的資金回報(bào)率。一般情況下，證券化的形式包括股票、債券和投資基金等。所謂證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，其實(shí)就是指將房地產(chǎn)投資這種直接實(shí)有的投資形式通過一定的金融工具手段轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑趥顿Y的這些虛有投資形式，也就是將原來傳統(tǒng)的投資者實(shí)物之間的所有權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榱藗鶛?quán)關(guān)系，使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的關(guān)系由擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛凶C券的債權(quán)，即將直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)關(guān)系。至于具體內(nèi)容方面，主要包含有房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化這兩大領(lǐng)域體系。在這里，需要了解的是，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫從根本上來說，并不是投資者通過獲得房地產(chǎn)投資收益所進(jìn)行的一種權(quán)利分配，而是僅僅將房地產(chǎn)這種資產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押擔(dān)保，將房地產(chǎn)投資人的相關(guān)權(quán)益進(jìn)行證券化的一種金融工具形式。所以說從融資籌資的角度層面來看，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這種新型的金融現(xiàn)象更加側(cè)重于在企業(yè)單位資產(chǎn)負(fù)債表范圍以外的融資活動(dòng)，并且也是一種以房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)作為核心基礎(chǔ)的多元化的融資系統(tǒng)。而房地產(chǎn)公司股票則是資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的融資。2.2證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的功能與作用2.2.1證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的主要功能（1）存量資產(chǎn)的流動(dòng)化。房地產(chǎn)投融資的證券化的實(shí)施，確實(shí)具有很多的積極性功能作用。比如，它既有助于房地產(chǎn)開發(fā)商以最低的籌資成本并且更快地獲取更多的資金資源，也非常有助于降低房地產(chǎn)業(yè)主在運(yùn)用房地產(chǎn)資本過程中所會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而且還能夠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資本投入量，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)中的資金變現(xiàn)性，從而使房地產(chǎn)存量資產(chǎn)流動(dòng)化；也促使社會(huì)資金依據(jù)乘數(shù)原理成倍的大幅度提升流動(dòng)速度，進(jìn)而大幅度的提升了各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展資源的利用效率水平，最終促進(jìn)和推動(dòng)了社會(huì)福利水平的增強(qiáng)。（2）風(fēng)險(xiǎn)的分散化。這個(gè)主要是指由于房地產(chǎn)投資的金額巨大，投資期限很長(zhǎng)，很容易面臨巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而通過運(yùn)用證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這一新型金融創(chuàng)新工具，即證券化的運(yùn)用，可以通過建立最佳的資產(chǎn)組合來分散相關(guān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)和推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的雙贏發(fā)展。（3）杠桿融資效應(yīng)。這個(gè)主要是指證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成與存在，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造了較大的靈活性，開發(fā)商們大幅度增強(qiáng)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的靈活性和便利性，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資者可以更加高效地根據(jù)特定的時(shí)間條件和環(huán)境條件籌到更多的資金資源，做出更加科學(xué)、合理和優(yōu)化的融資方案。這對(duì)于降低我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資成本與融資風(fēng)險(xiǎn)，提升我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資效率水平都是具有巨大的積極性推動(dòng)與促進(jìn)作用。2.2.2證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的作用概括起來，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境之中，作為一種非常新型的金融工具創(chuàng)新的重要內(nèi)容，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)乃至全世界經(jīng)濟(jì)開展改革運(yùn)動(dòng)的重要有機(jī)構(gòu)成部分。具體來講，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要具有以下這幾個(gè)方面的積極現(xiàn)實(shí)作用：（1）有利于優(yōu)化資源配置。這個(gè)主要是指在進(jìn)行和開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的情況之下，不僅僅有助于廣大的普通民眾將自己的小額資金投向投資回報(bào)率高額的市場(chǎng)中去獲得高額投資收益，還可以提升銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性。這樣一來，銀行等金融機(jī)構(gòu)就能夠有更多的資金資源來支撐房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與壯大，也能夠擴(kuò)大住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模，進(jìn)而促進(jìn)居民住房需求大幅度增加，最終必然有利于從本質(zhì)上掃清我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所面臨的困境和障礙，實(shí)現(xiàn)該領(lǐng)域資源的優(yōu)化配置。（2）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。盡管我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)快速增長(zhǎng)需要依靠我國(guó)擴(kuò)張性的財(cái)政政策實(shí)施的支持與推動(dòng)。比如國(guó)家相關(guān)政府積極出臺(tái)和實(shí)施刺激民眾消費(fèi)和引導(dǎo)商家投資的積極經(jīng)濟(jì)政策來推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，目前在我國(guó)國(guó)內(nèi)，由于我國(guó)國(guó)內(nèi)的資本市場(chǎng)與消費(fèi)品市場(chǎng)都缺乏足夠的投資吸引力，投資產(chǎn)品和消費(fèi)產(chǎn)品的品種也單一，不夠豐富多元化。在這樣的情況之下，如果能夠及時(shí)地和科學(xué)合理地進(jìn)行與開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，絕對(duì)是擴(kuò)大我國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的一個(gè)非常有效的新渠道和新金融工具，對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展繁榮也是百利而無一害。（3）減輕通脹壓力，化解金融風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的政府領(lǐng)導(dǎo)的一個(gè)重要宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)就是要從總體上保持物價(jià)水平的穩(wěn)定。但是在目前我國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況中，存在著很多影響物價(jià)穩(wěn)定的因素。比如居民儲(chǔ)蓄存款上升、銀行資產(chǎn)盈利能力下降等等。在這種情況下，要想更好地防止總體物價(jià)水平失衡，以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生，就必須要一個(gè)適當(dāng)高效的調(diào)節(jié)器來保持平衡和穩(wěn)定。而證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫正是充當(dāng)了這一角色。

3我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的問題分析大家需要知道的是，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是任何一個(gè)國(guó)家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平必然會(huì)出現(xiàn)的產(chǎn)物，更是當(dāng)代我國(guó)經(jīng)濟(jì)甚至世界經(jīng)濟(jì)，以及金融證券化的顯著代表和重要標(biāo)識(shí)。追根溯源，在上個(gè)世紀(jì)的70年代，西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，進(jìn)而使得該行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)和困境。在這樣的社會(huì)環(huán)境背景之下，證券化卻有了高速的發(fā)展，并且逐漸成為當(dāng)時(shí)國(guó)際金融創(chuàng)新和發(fā)展的一個(gè)重要趨勢(shì)方向。因此，在金融證券化浪潮中，我國(guó)金融行業(yè)，尤其是其中的銀行業(yè)的實(shí)踐結(jié)構(gòu)變化的主要任務(wù)，以及我國(guó)國(guó)際金融工具的主要?jiǎng)?chuàng)新任務(wù)內(nèi)容就是要通過運(yùn)用相關(guān)的專業(yè)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)高效地解決和應(yīng)對(duì)隨時(shí)可能爆發(fā)的證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。但是，并非所有國(guó)家都可以進(jìn)行證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，它的存在和發(fā)展是需要一定的內(nèi)外部條件，我國(guó)目前對(duì)于證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫還處于研討和摸索階段。而要在我國(guó)發(fā)展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，第一個(gè)首要的任務(wù)就是要根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r來分析判定是否真正需要證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，以及目前是否具備證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的基本條件和必要條件。3.1證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的必要性論證3.1.1有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性這個(gè)主要是指在過去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式之下，我國(guó)很多銀行等金融機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，個(gè)人房屋抵押貸款占據(jù)銀行內(nèi)部全部貸款總額的比重已經(jīng)達(dá)到30%，這表明我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還具有非常廣闊的發(fā)展前景空間。不過與西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)進(jìn)行比較，也可以非常明顯的看出來，我國(guó)銀行的資產(chǎn)流動(dòng)性還是存在著極高的風(fēng)險(xiǎn)，需要盡快解決。而進(jìn)行與開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，正好有助于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低資本經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；其次，改善了銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。要知道，一般情況下，各個(gè)銀行等金融機(jī)構(gòu)所推出的住房抵押貸款屬于一種時(shí)期長(zhǎng)、業(yè)務(wù)資金流動(dòng)速度很慢的金融業(yè)務(wù)。在這樣的情況下，銀行等金融機(jī)構(gòu)就無法再非常短的時(shí)期內(nèi)對(duì)本公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)做出調(diào)整和改變。而將房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)債券的投資形式將會(huì)非常有利于銀行等金融機(jī)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，進(jìn)而達(dá)到提升資金使用效率水平和優(yōu)化業(yè)務(wù)發(fā)展的目的；再次，提高了銀行的資本利用率；最后，有助于拓寬我國(guó)各個(gè)商業(yè)銀行機(jī)構(gòu)的資金來源渠道，增加中間業(yè)務(wù)的收入。由此可以看出來，進(jìn)行證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫對(duì)于提高我國(guó)銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性是非常重要和必要的。3.1.2有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料顯示，截止到2002年，我國(guó)空置的商品房數(shù)量規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了11315萬平方米；而房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的國(guó)有商業(yè)銀行中的貸款數(shù)額也已經(jīng)達(dá)到了3000億以上。所以說，要想更好地解決空置商品房存量問題和新商品房的銷售問題，即全面開展樓市的發(fā)展，約需要4500億元的巨額資金。而且在每年還需要投入至少3000億元的資金來支撐房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)良好發(fā)展。這樣一筆龐大的資金僅僅依靠金融行業(yè)的支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而具有極強(qiáng)靈活性和便利性的房地產(chǎn)證券正好可以在很大程度上解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金需求。另外，進(jìn)行與開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，對(duì)于建立和健全我國(guó)的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制也是非常有益的?？倸w一句話，這個(gè)新興的金融手段工具對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展是非常重要和必要的。3.1.3有利于健全我國(guó)的資本市場(chǎng)這個(gè)主要是指在未來積極運(yùn)用證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這一新興的金融工具，首先，它可以豐富我國(guó)的金融投資工具種類，增加金融工具的運(yùn)用可選擇性；其次，它非常有助于降低我國(guó)投資者和融資者的成本費(fèi)用，進(jìn)而提升我國(guó)資本市場(chǎng)的融資效率水平；最后，它通過對(duì)相關(guān)投資者的歷練有助于規(guī)范化和完善化我國(guó)的證券市場(chǎng)，甚至是整個(gè)資本市場(chǎng)的發(fā)展。另外，相對(duì)于高利率的銀行等金融機(jī)構(gòu)，證券投資模式絕對(duì)是一種較為理想的投資品種。因?yàn)樽C券的投資者可以通過證券化的形式來獲得更多更高的房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)。更加重要的是，進(jìn)行與開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫還能夠?yàn)槠渌Y產(chǎn)項(xiàng)目的證券化起到帶頭作用和模范推動(dòng)促進(jìn)作用。從上述相關(guān)文字對(duì)有關(guān)三個(gè)方面的論證分析描述，可以非常明顯的看出來，開展和實(shí)施證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫是具有非常巨大的重要性和必要性。因?yàn)樗鼘?duì)于降低銀行等金融機(jī)構(gòu)的資本經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)單位的資金渠道來源、健全與完善我國(guó)的資本市場(chǎng)體系都是非常有益的，確實(shí)起到了極大的正面推動(dòng)與促進(jìn)作用。3.2證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的關(guān)系3.2.1證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫理論的可行性（1）證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這個(gè)概念出現(xiàn)和存在的可行性要想更好地了解證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這個(gè)概念出現(xiàn)和存在的現(xiàn)實(shí)可能性，就必須要先認(rèn)識(shí)到證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這一金融事物的實(shí)質(zhì)含義。具體來講，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫其實(shí)就是相關(guān)金融機(jī)構(gòu)單位通過發(fā)行基金、股權(quán)或債券的形式，將各個(gè)民間普通小投資者的資金匯集起來后購(gòu)買房地產(chǎn)的金融行為活動(dòng)；或者反過來，將已經(jīng)購(gòu)買好的房地產(chǎn)資產(chǎn)劃分成若干個(gè)小型的產(chǎn)權(quán)單位來出售給各個(gè)民間的小投資者的金融行為活動(dòng)。這等于就是說在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)分離。即將實(shí)際的物權(quán)轉(zhuǎn)化為了虛有的證券權(quán)益。我們從理論學(xué)術(shù)角度來討論分析，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫相對(duì)于過去傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資形式，確實(shí)具有很多自身的新特點(diǎn)。第一、投資者的權(quán)益是實(shí)體事物房地產(chǎn)和虛體事物有價(jià)證券的結(jié)合體。第二、投資者所享有的新型房地產(chǎn)投資權(quán)益既可以作為整體存在，也可以根據(jù)特定的需要進(jìn)行分割；第三、房地產(chǎn)的主要使用價(jià)值具有一定的實(shí)在性和相對(duì)的穩(wěn)定性，并且在社會(huì)總資產(chǎn)中占有相當(dāng)比重。要知道，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有這樣的性質(zhì)特點(diǎn)，才能夠?yàn)閷⒆鳛樘摂M資本的有價(jià)證券轉(zhuǎn)為實(shí)有資本奠定下一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)和重要的基礎(chǔ)條件。（2）實(shí)行證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的積極效應(yīng)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫作為一種新的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制，對(duì)于解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的相關(guān)問題是非常有效的。首先，它有助于加快資金的籌措速度，提高資金使用率，降低資金相關(guān)的資本經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，僅僅利用銀行信貸這個(gè)金融工具為主要原動(dòng)力和重要對(duì)策措施，來促進(jìn)和推動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)，在一定程度上確實(shí)非常有利于解決銀行等金融機(jī)構(gòu)的短時(shí)資金困難，同時(shí)提升銀行信貸資金的流動(dòng)速度。其次，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的實(shí)現(xiàn)有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)。也就是說，這對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和消費(fèi)熱點(diǎn)的增加都是非常有益的。再次，進(jìn)行與開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫也非常有助于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格的探索了解以及增加提升房地產(chǎn)的市場(chǎng)購(gòu)買力。最后，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的實(shí)現(xiàn)有助于構(gòu)建良好的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)運(yùn)行機(jī)制。而更加重要的是，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的實(shí)行還有助于分散和消化我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展無疑是有利的。因此，從以上分析可以看出，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫理論上是可行的。3.2.2我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫實(shí)踐的可行性（1）目前我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r已經(jīng)為我國(guó)進(jìn)行證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫提供了堅(jiān)實(shí)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件。首先，從宏觀層面和角度來看，我國(guó)整體的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和運(yùn)行狀況非常良好，相應(yīng)的金融體制改革活動(dòng)也取得了很大的成效。在這種社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景之下，必然能夠?yàn)槲覈?guó)進(jìn)行證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫創(chuàng)造出了一個(gè)非常穩(wěn)定和優(yōu)良的社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本身也對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有反作用，即在特定的環(huán)境條件下，是可以高效地拉動(dòng)我國(guó)的市場(chǎng)需求消費(fèi)，促進(jìn)和推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮。當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要房地產(chǎn)作為新的積極增長(zhǎng)點(diǎn)，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫發(fā)展有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，我國(guó)居民擁有大量?jī)?chǔ)蓄。而這也是為我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的實(shí)現(xiàn)奠定下一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)、良好和廣闊的市場(chǎng)環(huán)境。最后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展在客觀上需要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也對(duì)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。一方面，我國(guó)房地產(chǎn)的未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。僅2012年開發(fā)面積按可比價(jià)折算需投入資金達(dá)1220億元以上，將比2011年增長(zhǎng)14.1%，但是，就我國(guó)目前的相關(guān)實(shí)際情況而言，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)單位還不具備足夠的實(shí)力來儲(chǔ)備非常充足和雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)資本；另一方面，我國(guó)的住房需求也在逐漸提升，發(fā)展?jié)摿σ彩欠浅＞薮蟮?。根?jù)我國(guó)的相關(guān)行業(yè)統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，目前在我國(guó)的人民群眾當(dāng)中，每個(gè)人的平均住房面積低于4平方米的戶數(shù)還有325萬戶；而21世紀(jì)末期，要想解決這些住房問題，并且順利成功地啟動(dòng)新的房地產(chǎn)樓市，起碼需要預(yù)備住房市場(chǎng)發(fā)展消費(fèi)資金1355億元。而這些并不能僅僅依靠國(guó)家政府財(cái)政來予以支撐。當(dāng)然，如此龐大的也不可能完全依靠銀行，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫勢(shì)在必行。（2）我國(guó)已經(jīng)初步具備住房抵鉀貨款一級(jí)市場(chǎng)的雛形近些年來，隨著我國(guó)住房貨幣供給體制的變革與創(chuàng)新，我國(guó)的住房抵押貸款總額也在不斷上升，這使得我國(guó)的住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)初步形成一個(gè)非常穩(wěn)定的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模。（3）我國(guó)也已經(jīng)逐漸形成初具規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和證券市場(chǎng)體系第一、國(guó)家相關(guān)政府階層已經(jīng)建立起一套完善的房地產(chǎn)金融政策；第二、我國(guó)有關(guān)金融市場(chǎng)的監(jiān)督控制力度和法律支撐力度都已經(jīng)非常完備；第三、我國(guó)廣大民眾的投資意識(shí)觀念在不斷加強(qiáng)與提升，投資行為也變得更加成熟、科學(xué)與合理；第四、外資金融機(jī)構(gòu)入駐到我國(guó)國(guó)內(nèi)的金融市場(chǎng)，不僅僅帶來了發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)壓力，同時(shí)也帶來了很多新的理論觀念和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。由此可見，我國(guó)的金融市場(chǎng)確實(shí)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)比較成熟和完善的水平。4我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫模式選擇探索就目前我國(guó)的基本國(guó)情和社會(huì)現(xiàn)實(shí)發(fā)展?fàn)顩r來看，我國(guó)在證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫方面還處于初級(jí)的探索階段和剛剛起步的發(fā)展階段，還存在著很多的問題與不足之處，需要盡快高效地予以解決和完善。但是，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況水平卻已經(jīng)給我國(guó)的證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的開展與進(jìn)行奠定下一個(gè)比較堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件。因此，我國(guó)要想在短時(shí)間內(nèi)更好地予以進(jìn)行開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫這項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，就必須要充分高效地利用這一良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件，而最為關(guān)鍵的則是要選擇適合我國(guó)特色的證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫模式。4.1我國(guó)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的發(fā)展趨勢(shì)要知道，房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展水平在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)，或者在同一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，都會(huì)呈現(xiàn)出不同的性質(zhì)與特點(diǎn)。比如我國(guó)目前的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r就具有非常明顯的中國(guó)社會(huì)主義特色。概括起來，目前我國(guó)的房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和未來趨勢(shì)狀況主要表現(xiàn)在以下這幾個(gè)方面：以基金形式表現(xiàn)出來的證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。至于更加具體的形式則主要有三種：第一種是通過匯集和積累廣大民眾的住房消費(fèi)資金所形成的消費(fèi)基金；第二種是通過匯集和積累相關(guān)房地產(chǎn)投資者的投資資金所形成的投資基金；第三種則是直接以房地產(chǎn)這種實(shí)物資產(chǎn)項(xiàng)目作為核心進(jìn)行運(yùn)作經(jīng)營(yíng)而形成的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金。另外，還需要知道的是，在現(xiàn)實(shí)中還存在著沒有證券化，但是卻具備權(quán)益關(guān)系的基金形式。而以這種基金形式所表現(xiàn)出來的證券化就可稱之為“準(zhǔn)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫”。概括起來，主要以住房公積金和住房合作社這兩種形式呈現(xiàn)出來。另外，根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的住房公積金累計(jì)起來，每年的增長(zhǎng)幅度為一百個(gè)億以上。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿涂臻g還是非常巨大的。以債券形式表現(xiàn)出來的證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。而第一個(gè)重要表現(xiàn)形式，就是由相關(guān)的作為投資方的企業(yè)單位或者受相關(guān)企業(yè)單位委托辦理業(yè)務(wù)的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)以各種房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目為主要目的，所發(fā)行的一種最為直接的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。住宅抵押貸款證券化。這是從我國(guó)目前的相關(guān)社會(huì)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析出發(fā)，并且借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，所選擇運(yùn)用的一種具有極大市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑谑侄喂ぞ?。具體來講，住宅抵押貸款證券化其實(shí)就是指銀行等金融機(jī)構(gòu)將一批具有諸多共同性的房屋抵押貸款通過發(fā)行債券的方式，出售給房地產(chǎn)投資者的一種新型金融行為手段。這里所說的債券主要是指抵押貸款債券或者以抵押貸款支持和擔(dān)保的其他各種債券。這種金融手段工具的運(yùn)用，在很大程度上擴(kuò)大了投資者的融資渠道，增加了投資者的投資機(jī)會(huì)，也促進(jìn)了我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展與壯大。4.2我國(guó)發(fā)展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的對(duì)策建議4.2.1我國(guó)政府發(fā)展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的若干對(duì)策（1）盡快制訂配套的法律法規(guī)，為證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的推行提供依據(jù)現(xiàn)代社會(huì)不僅僅是一個(gè)高速發(fā)展的社會(huì)，也是一個(gè)法治社會(huì)。在這種社會(huì)背景之下，任何事物的生存與發(fā)展都必須要依靠法律手段來進(jìn)行控制和管理。所以，要想更好地開展證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，就必須要盡快建立一套完善的，而且與之相關(guān)的法律制度體系才行。（2）為證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的順利開展建立起一套完善健全的政府支撐體系正如前文的相關(guān)文字所述，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與本國(guó)的政府階層的支持是密不可分的。這在我國(guó)同樣適用。所以說，一定要重視政府階層的支持和參與，積極建立政府支撐體系才行。（3）對(duì)證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫發(fā)展規(guī)模的控制首先，由于證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫擁有政府階層做強(qiáng)有力的后盾，發(fā)展形勢(shì)良好。但是如果控制監(jiān)管不當(dāng)，又非常有可能引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的膨脹，進(jìn)而影響正常發(fā)展態(tài)勢(shì)；其次，就我國(guó)目前的證券市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和股市的發(fā)展水平來看，如果證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫發(fā)展過快，必然會(huì)嚴(yán)重阻礙我國(guó)股市的未來發(fā)展；再次，由于證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的信用高度和收益高度堪比國(guó)債，如果發(fā)展過快，必然會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)債的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面的沖擊影響。綜上所述，我國(guó)的相關(guān)行業(yè)人員絕對(duì)有必要加強(qiáng)控制證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的發(fā)展規(guī)模與發(fā)展速度。4.2.2我國(guó)建立MBS運(yùn)作機(jī)制體系應(yīng)開展的工作 具體來講，MBS運(yùn)作實(shí)質(zhì)上就是一個(gè)由多個(gè)要素構(gòu)成并且相互作用影響的有機(jī)復(fù)雜體系。在這個(gè)有機(jī)復(fù)雜體系內(nèi)，所包含的主要內(nèi)容要素有保障機(jī)制、投資機(jī)制、評(píng)估機(jī)制和利益機(jī)制等等多個(gè)方面。所以說，我國(guó)在建立和完善MBS運(yùn)作機(jī)制體系這個(gè)工作上個(gè)，主要可以從以上這幾個(gè)方面予以開展和實(shí)施。(1)保障機(jī)制所謂保障機(jī)制，其實(shí)就是指用來保障MBS體系正常運(yùn)作和取得高效成果的機(jī)制體系。要知道，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家的美國(guó)，證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的進(jìn)行與開展與本國(guó)的政府階層的支持與參與是密不可分的。政府基層的力量在證券市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的運(yùn)作中起到了巨大的積極性支撐推動(dòng)作用。而我國(guó)的MBS運(yùn)作體系也是以政府基層高度參與為基礎(chǔ)核心的運(yùn)作模式。所以說，我國(guó)MBS運(yùn)作體系的保障機(jī)制也應(yīng)該以政府組織機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)才行。概括起來，我國(guó)MBS運(yùn)作過程中的保障機(jī)制主要涵蓋了以下這兩個(gè)方面的內(nèi)容：1)監(jiān)督體系。這里所說的監(jiān)督主要是指，相關(guān)的專業(yè)工作人員通過運(yùn)用科學(xué)合理的方法手段監(jiān)督與控制在MBS運(yùn)作過程中所出現(xiàn)的不合法、不合理以及越軌的行為。只有這樣，才能夠更好地保障相關(guān)交易主體的合法切身利益。概括起來，這一監(jiān)督體系的主要構(gòu)成內(nèi)容包括有法律運(yùn)用監(jiān)督、日常管理監(jiān)督和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算監(jiān)督這三個(gè)部分。而其中的法律運(yùn)用監(jiān)督方面，第一步需要做好的就是積極建立和健全與MBS運(yùn)作體系密切相關(guān)的法律制度體系，即對(duì)MBS運(yùn)作過程中的資產(chǎn)組合、投資收益、利益分配和活動(dòng)組織形式等內(nèi)容要素方面以法律規(guī)章制度的形式做出周密嚴(yán)格的要求規(guī)定。按這一要求，還需要制定出一套完善和健全的，在房地產(chǎn)抵押和投資者利益保護(hù)方面的法律規(guī)章制度體系。另外，我國(guó)的相關(guān)政府管理基層也應(yīng)該加大控制力度和支持力度。至于具體的內(nèi)容主要涵蓋以下這兩個(gè)方面：一方面是要積極建立起一套完備的MBS運(yùn)作中的管理監(jiān)督機(jī)制體系；另一方面則是要加強(qiáng)注重對(duì)MBS運(yùn)作體系外部相關(guān)要素的監(jiān)督控制管理。比如對(duì)各個(gè)資產(chǎn)信用的專業(yè)評(píng)估組織機(jī)構(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)管理的專職機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)企業(yè)單位和信用擔(dān)保組織機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。還需要值得注意的就是，財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督也是非常重要的一項(xiàng)工作內(nèi)容，根據(jù)特定的需要可以派遣政府官員進(jìn)行擔(dān)任負(fù)責(zé)。2)擔(dān)保體系。擔(dān)保體系在MBS運(yùn)作的過程中所能夠起到的最主要功能就是分化和消化所會(huì)面臨的一些可控風(fēng)險(xiǎn)。概括起來，要想保障MBS體系的正常運(yùn)作，必須要做好三重?fù)?dān)保，即：第一、在政府階層的支持幫助下建立起一系列專業(yè)高效的擔(dān)保機(jī)構(gòu)組織；第二、加強(qiáng)運(yùn)用信用良好的保險(xiǎn)公司企業(yè)單位來負(fù)責(zé)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保任務(wù)；第三、加強(qiáng)提升在MBS體系運(yùn)作過程中的自身風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力水平等等。而在這三重?fù)?dān)保構(gòu)成的擔(dān)保體系之中，政府階層的擔(dān)保要起到主導(dǎo)作用，其他二者為輔，共同作用，來保障MBS體系的正常運(yùn)作。(2)利益機(jī)制利益機(jī)制是支撐MBS體系正常運(yùn)作的主要?jiǎng)恿?。而在MBS體系中，相關(guān)利益主體的利益都是既得的，也是顯而易見的。不過值得注意的是，最重要的和關(guān)鍵的任務(wù)就是要通過實(shí)施一定的政策措施來保障甚至提高投資者在MBS運(yùn)作過程中應(yīng)得的資金利益，進(jìn)而有助于提高投資者的投資積極性和能動(dòng)性。這樣一來，才能夠?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展所需要的抵押貸款籌到更加充足的資金資源，從而推動(dòng)MBS的運(yùn)作。在如何更好地保障抵押貸款債務(wù)人和抵押貸款債權(quán)人這兩個(gè)投資主體的根本經(jīng)濟(jì)利益方面，我們的主要做法就是，在建設(shè)和完善MBS的利益機(jī)制體系的過程中，通過相關(guān)的專業(yè)手段來降低抵押貸款利率、放松抵押貸款條件；運(yùn)用相關(guān)政策來促使銀行更加積極地向廣大居民們提供抵押貸款。這樣一來，就能夠在很大的范圍內(nèi)擴(kuò)大利益主體涵蓋面，進(jìn)而對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)需求和支撐MBS體系的高效正常運(yùn)作都是非常有益的。(3)投資機(jī)制 投資機(jī)制是推動(dòng)MBS運(yùn)作的關(guān)鍵。而進(jìn)一步完善和健全投資機(jī)制的工作內(nèi)容主要涵蓋以下這三個(gè)方面：1)將投資主體的構(gòu)成成分多元化和層次化。這樣一來，就非常有助于擴(kuò)大籌措資金的來源渠道以及提升資金的使用效率和優(yōu)化配置效率。具體來講，這里所說的多元化投資主體是既包含組織機(jī)構(gòu)，又包含民間個(gè)體。而組織機(jī)構(gòu)一般主要是指，共同基金組織、合作基金組織、信托基金組織、保險(xiǎn)基金組織和養(yǎng)老基金組織等等，即基金組織主體。2)增加抵押債權(quán)證券的吸引力。第一，要加強(qiáng)重視提升在MBS運(yùn)作管理過程中相關(guān)重要事務(wù)的透明度和公開度，只有這樣才能夠更加有效地防范一些不合理甚至不合法的暗箱行為活動(dòng)，進(jìn)而達(dá)到提升信用度的最終目的；第二、加強(qiáng)重視與投資者的溝通交流，這樣才能夠更加準(zhǔn)確地和及時(shí)地披露相關(guān)重要投資信息，提升投資活動(dòng)的效率水平；第三、通過運(yùn)用一切合法合理的政策實(shí)施與管理活動(dòng)來高效地保障相關(guān)投資者的基本經(jīng)濟(jì)利益。3)將投資主體納入市場(chǎng)化軌道。這個(gè)主要是指以投資