中國證券市場與房地產市場泡沫問題研究

引言上個世紀80年代以來，在全世界范圍內，各個國家或地區(qū)都開展了金融創(chuàng)新活動，而證券化又是金融創(chuàng)新活動的最主要內容和標志。在我國同樣也是如此。而且從我國的實施狀況來看，將房地產投資進行證券化轉變，在很大程度上也促進了我國房地產市場、資本市場和金融行業(yè)的快速良好發(fā)展，而為了我國的房地產行業(yè)在未來能夠有著更加長遠的可持續(xù)發(fā)展，就必須要采取一定的有效金融工具來解決資金需求問題。證券市場與房地產市場泡沫正是解決這一資金需求問題的高效新型金融工具。本文擬就中國證券市場與房地產市場泡沫的可行性及其運作模式進行探討。

2選題的相關概述2.1證券市場與房地產市場泡沫的涵義說到證券化一詞，最早出現在上個世紀70年代的美國。當時，美國國內專門從事房地產行經營的金融機構組織所采用的主要資金籌措方式，就是通過向廣大民眾發(fā)行相關的抵押證券來實現籌措房地產抵押貸款資金的目的。而這正是證券化的起源和雛形。至于從專業(yè)學術理論上來講，所謂證券化，其實就是指一種用來滿足資金供需雙方的新型金融工具。這一新型金融工具的運用既能夠及時地和高效地滿足資金需求者所需要的資金資源，又能夠促使資金提供者獲取高效的資金回報率。一般情況下，證券化的形式包括股票、債券和投資基金等。所謂證券市場與房地產市場泡沫，其實就是指將房地產投資這種直接實有的投資形式通過一定的金融工具手段轉變?yōu)榻鹑趥顿Y的這些虛有投資形式，也就是將原來傳統(tǒng)的投資者實物之間的所有權關系轉變?yōu)榱藗鶛嚓P系，使投資人與房地產投資標的物之間的關系由擁有房地產的所有權轉變?yōu)閾碛凶C券的債權，即將直接的物權關系轉化為債權關系。至于具體內容方面，主要包含有房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化這兩大領域體系。在這里，需要了解的是，證券市場與房地產市場泡沫從根本上來說，并不是投資者通過獲得房地產投資收益所進行的一種權利分配，而是僅僅將房地產這種資產項目作為抵押擔保，將房地產投資人的相關權益進行證券化的一種金融工具形式。所以說從融資籌資的角度層面來看，證券市場與房地產市場泡沫這種新型的金融現象更加側重于在企業(yè)單位資產負債表范圍以外的融資活動，并且也是一種以房地產抵押貸款債權作為核心基礎的多元化的融資系統(tǒng)。而房地產公司股票則是資產負債表內的融資。2.2證券市場與房地產市場泡沫的功能與作用2.2.1證券市場與房地產市場泡沫的主要功能（1）存量資產的流動化。房地產投融資的證券化的實施，確實具有很多的積極性功能作用。比如，它既有助于房地產開發(fā)商以最低的籌資成本并且更快地獲取更多的資金資源，也非常有助于降低房地產業(yè)主在運用房地產資本過程中所會面臨的風險，而且還能夠增加房地產市場中的資本投入量，提升房地產市場中的資金變現性，從而使房地產存量資產流動化；也促使社會資金依據乘數原理成倍的大幅度提升流動速度，進而大幅度的提升了各項社會經濟發(fā)展資源的利用效率水平，最終促進和推動了社會福利水平的增強。（2）風險的分散化。這個主要是指由于房地產投資的金額巨大，投資期限很長，很容易面臨巨大的經營風險。而通過運用證券市場與房地產市場泡沫這一新型金融創(chuàng)新工具，即證券化的運用，可以通過建立最佳的資產組合來分散相關的經營風險，促進和推動我國房地產行業(yè)和金融行業(yè)的雙贏發(fā)展。（3）杠桿融資效應。這個主要是指證券市場與房地產市場泡沫的形成與存在，為房地產融資創(chuàng)造了較大的靈活性，開發(fā)商們大幅度增強了我國房地產市場融資的靈活性和便利性，從而使得房地產行業(yè)的投資者可以更加高效地根據特定的時間條件和環(huán)境條件籌到更多的資金資源，做出更加科學、合理和優(yōu)化的融資方案。這對于降低我國房地產市場的融資成本與融資風險，提升我國房地產市場的融資效率水平都是具有巨大的積極性推動與促進作用。2.2.2證券市場與房地產市場泡沫的作用概括起來，在現代社會經濟發(fā)展環(huán)境之中，作為一種非常新型的金融工具創(chuàng)新的重要內容，證券市場與房地產市場泡沫已經逐漸發(fā)展成為我國社會經濟乃至全世界經濟開展改革運動的重要有機構成部分。具體來講，證券市場與房地產市場泡沫主要具有以下這幾個方面的積極現實作用：（1）有利于優(yōu)化資源配置。這個主要是指在進行和開展證券市場與房地產市場泡沫的情況之下，不僅僅有助于廣大的普通民眾將自己的小額資金投向投資回報率高額的市場中去獲得高額投資收益，還可以提升銀行等金融機構的資產流動性。這樣一來，銀行等金融機構就能夠有更多的資金資源來支撐房地產行業(yè)的發(fā)展與壯大，也能夠擴大住房消費貸款業(yè)務的發(fā)展規(guī)模，進而促進居民住房需求大幅度增加，最終必然有利于從本質上掃清我國房地產行業(yè)發(fā)展所面臨的困境和障礙，實現該領域資源的優(yōu)化配置。（2）促進經濟增長。盡管我國社會經濟的可持續(xù)快速增長需要依靠我國擴張性的財政政策實施的支持與推動。比如國家相關政府積極出臺和實施刺激民眾消費和引導商家投資的積極經濟政策來推動社會經濟的發(fā)展。但是，目前在我國國內，由于我國國內的資本市場與消費品市場都缺乏足夠的投資吸引力，投資產品和消費產品的品種也單一，不夠豐富多元化。在這樣的情況之下，如果能夠及時地和科學合理地進行與開展證券市場與房地產市場泡沫，絕對是擴大我國國內市場需求的一個非常有效的新渠道和新金融工具，對于我國社會經濟的可持續(xù)發(fā)展繁榮也是百利而無一害。（3）減輕通脹壓力，化解金融風險。任何一個國家或地區(qū)的政府領導的一個重要宏觀經濟發(fā)展目標就是要從總體上保持物價水平的穩(wěn)定。但是在目前我國的現實狀況中，存在著很多影響物價穩(wěn)定的因素。比如居民儲蓄存款上升、銀行資產盈利能力下降等等。在這種情況下，要想更好地防止總體物價水平失衡，以及經濟危機的產生，就必須要一個適當高效的調節(jié)器來保持平衡和穩(wěn)定。而證券市場與房地產市場泡沫正是充當了這一角色。

3我國證券市場與房地產市場泡沫的問題分析大家需要知道的是，證券市場與房地產市場泡沫這一經濟現象是任何一個國家的社會經濟發(fā)展到一定水平必然會出現的產物，更是當代我國經濟甚至世界經濟，以及金融證券化的顯著代表和重要標識。追根溯源，在上個世紀的70年代，西方發(fā)達國家和地區(qū)的金融行業(yè)的發(fā)展環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，進而使得該行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的挑戰(zhàn)和困境。在這樣的社會環(huán)境背景之下，證券化卻有了高速的發(fā)展，并且逐漸成為當時國際金融創(chuàng)新和發(fā)展的一個重要趨勢方向。因此，在金融證券化浪潮中，我國金融行業(yè)，尤其是其中的銀行業(yè)的實踐結構變化的主要任務，以及我國國際金融工具的主要創(chuàng)新任務內容就是要通過運用相關的專業(yè)知識與經驗高效地解決和應對隨時可能爆發(fā)的證券市場與房地產市場泡沫。但是，并非所有國家都可以進行證券市場與房地產市場泡沫，它的存在和發(fā)展是需要一定的內外部條件，我國目前對于證券市場與房地產市場泡沫還處于研討和摸索階段。而要在我國發(fā)展證券市場與房地產市場泡沫，第一個首要的任務就是要根據我國的基本國情和社會經濟的實際發(fā)展狀況來分析判定是否真正需要證券市場與房地產市場泡沫，以及目前是否具備證券市場與房地產市場泡沫形成的基本條件和必要條件。3.1證券市場與房地產市場泡沫的必要性論證3.1.1有利于提高銀行資產的流動性這個主要是指在過去傳統(tǒng)的房地產行業(yè)發(fā)展模式之下，我國很多銀行等金融機構的日常經營業(yè)務中，個人房屋抵押貸款占據銀行內部全部貸款總額的比重已經達到30%，這表明我國的房地產行業(yè)還具有非常廣闊的發(fā)展前景空間。不過與西方發(fā)達國家和地區(qū)進行比較，也可以非常明顯的看出來，我國銀行的資產流動性還是存在著極高的風險，需要盡快解決。而進行與開展證券市場與房地產市場泡沫，正好有助于提高銀行資產的流動性，降低資本經營風險；其次，改善了銀行資產負債結構。要知道，一般情況下，各個銀行等金融機構所推出的住房抵押貸款屬于一種時期長、業(yè)務資金流動速度很慢的金融業(yè)務。在這樣的情況下，銀行等金融機構就無法再非常短的時期內對本公司的負債結構做出調整和改變。而將房地產投資轉變?yōu)榉康禺a市場債券的投資形式將會非常有利于銀行等金融機構調整和優(yōu)化自身的資產負債結構，進而達到提升資金使用效率水平和優(yōu)化業(yè)務發(fā)展的目的；再次，提高了銀行的資本利用率；最后，有助于拓寬我國各個商業(yè)銀行機構的資金來源渠道，增加中間業(yè)務的收入。由此可以看出來，進行證券市場與房地產市場泡沫對于提高我國銀行資產的流動性是非常重要和必要的。3.1.2有利于拓展房地產業(yè)資金來源根據相關統(tǒng)計數據資料顯示，截止到2002年，我國空置的商品房數量規(guī)模已經達到了11315萬平方米；而房地產行業(yè)在我國的國有商業(yè)銀行中的貸款數額也已經達到了3000億以上。所以說，要想更好地解決空置商品房存量問題和新商品房的銷售問題，即全面開展樓市的發(fā)展，約需要4500億元的巨額資金。而且在每年還需要投入至少3000億元的資金來支撐房地產行業(yè)的可持續(xù)良好發(fā)展。這樣一筆龐大的資金僅僅依靠金融行業(yè)的支持是遠遠不夠的。而具有極強靈活性和便利性的房地產證券正好可以在很大程度上解決房地產行業(yè)發(fā)展的資金需求。另外，進行與開展證券市場與房地產市場泡沫，對于建立和健全我國的房地產運行機制也是非常有益的?？倸w一句話，這個新興的金融手段工具對于我國房地產行業(yè)的長足發(fā)展是非常重要和必要的。3.1.3有利于健全我國的資本市場這個主要是指在未來積極運用證券市場與房地產市場泡沫這一新興的金融工具，首先，它可以豐富我國的金融投資工具種類，增加金融工具的運用可選擇性；其次，它非常有助于降低我國投資者和融資者的成本費用，進而提升我國資本市場的融資效率水平；最后，它通過對相關投資者的歷練有助于規(guī)范化和完善化我國的證券市場，甚至是整個資本市場的發(fā)展。另外，相對于高利率的銀行等金融機構，證券投資模式絕對是一種較為理想的投資品種。因為證券的投資者可以通過證券化的形式來獲得更多更高的房地產行業(yè)的投資利潤。更加重要的是，進行與開展證券市場與房地產市場泡沫還能夠為其他資產項目的證券化起到帶頭作用和模范推動促進作用。從上述相關文字對有關三個方面的論證分析描述，可以非常明顯的看出來，開展和實施證券市場與房地產市場泡沫是具有非常巨大的重要性和必要性。因為它對于降低銀行等金融機構的資本經營風險、擴展房地產行業(yè)企業(yè)單位的資金渠道來源、健全與完善我國的資本市場體系都是非常有益的，確實起到了極大的正面推動與促進作用。3.2證券市場與房地產市場泡沫的關系3.2.1證券市場與房地產市場泡沫理論的可行性（1）證券市場與房地產市場泡沫這個概念出現和存在的可行性要想更好地了解證券市場與房地產市場泡沫這個概念出現和存在的現實可能性，就必須要先認識到證券市場與房地產市場泡沫這一金融事物的實質含義。具體來講，證券市場與房地產市場泡沫其實就是相關金融機構單位通過發(fā)行基金、股權或債券的形式，將各個民間普通小投資者的資金匯集起來后購買房地產的金融行為活動；或者反過來，將已經購買好的房地產資產劃分成若干個小型的產權單位來出售給各個民間的小投資者的金融行為活動。這等于就是說在房地產行業(yè)中實行房地產所有權和使用權分離。即將實際的物權轉化為了虛有的證券權益。我們從理論學術角度來討論分析，證券市場與房地產市場泡沫相對于過去傳統(tǒng)的房地產投資形式，確實具有很多自身的新特點。第一、投資者的權益是實體事物房地產和虛體事物有價證券的結合體。第二、投資者所享有的新型房地產投資權益既可以作為整體存在，也可以根據特定的需要進行分割；第三、房地產的主要使用價值具有一定的實在性和相對的穩(wěn)定性，并且在社會總資產中占有相當比重。要知道，正是因為房地產具有這樣的性質特點，才能夠為將作為虛擬資本的有價證券轉為實有資本奠定下一個非常堅實和重要的基礎條件。（2）實行證券市場與房地產市場泡沫的積極效應證券市場與房地產市場泡沫作為一種新的經濟運行機制，對于解決我國房地產行業(yè)發(fā)展中的相關問題是非常有效的。首先，它有助于加快資金的籌措速度，提高資金使用率，降低資金相關的資本經營風險。當前，僅僅利用銀行信貸這個金融工具為主要原動力和重要對策措施，來促進和推動我國的房地產消費，在一定程度上確實非常有利于解決銀行等金融機構的短時資金困難，同時提升銀行信貸資金的流動速度。其次，證券市場與房地產市場泡沫的實現有助于房地產投資與消費兩方面的實現。也就是說，這對于我國社會經濟的增長和消費熱點的增加都是非常有益的。再次，進行與開展證券市場與房地產市場泡沫也非常有助于對房地產行業(yè)市場價格的探索了解以及增加提升房地產的市場購買力。最后，證券市場與房地產市場泡沫的實現有助于構建良好的房地產產權運行機制。而更加重要的是，證券市場與房地產市場泡沫的實行還有助于分散和消化我國房地產行業(yè)的經營風險，這對市場的長期發(fā)展無疑是有利的。因此，從以上分析可以看出，證券市場與房地產市場泡沫理論上是可行的。3.2.2我國證券市場與房地產市場泡沫實踐的可行性（1）目前我國的社會主義市場經濟發(fā)展狀況已經為我國進行證券市場與房地產市場泡沫提供了堅實良好的經濟環(huán)境條件。首先，從宏觀層面和角度來看，我國整體的社會主義市場經濟的發(fā)展狀況和運行狀況非常良好，相應的金融體制改革活動也取得了很大的成效。在這種社會經濟背景之下，必然能夠為我國進行證券市場與房地產市場泡沫創(chuàng)造出了一個非常穩(wěn)定和優(yōu)良的社會經濟大環(huán)境。另外，房地產行業(yè)的發(fā)展本身也對我國社會主義市場經濟的發(fā)展具有反作用，即在特定的環(huán)境條件下，是可以高效地拉動我國的市場需求消費，促進和推動宏觀經濟的發(fā)展與繁榮。當前國民經濟發(fā)展需要房地產作為新的積極增長點，證券市場與房地產市場泡沫發(fā)展有利于促進房地產市場和房地產業(yè)的發(fā)展。其次，我國居民擁有大量儲蓄。而這也是為我國證券市場與房地產市場泡沫的實現奠定下一個非常堅實、良好和廣闊的市場環(huán)境。最后，我國房地產行業(yè)的長遠發(fā)展在客觀上需要進行房地產市場本身也對證券市場與房地產市場泡沫。一方面，我國房地產的未來市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆H2012年開發(fā)面積按可比價折算需投入資金達1220億元以上，將比2011年增長14.1%，但是，就我國目前的相關實際情況而言，大多數房地產行業(yè)的企業(yè)單位還不具備足夠的實力來儲備非常充足和雄厚的房地產開發(fā)資本；另一方面，我國的住房需求也在逐漸提升，發(fā)展?jié)摿σ彩欠浅＞薮蟮?。根據我國的相關行業(yè)統(tǒng)計資料數據顯示，目前在我國的人民群眾當中，每個人的平均住房面積低于4平方米的戶數還有325萬戶；而21世紀末期，要想解決這些住房問題，并且順利成功地啟動新的房地產樓市，起碼需要預備住房市場發(fā)展消費資金1355億元。而這些并不能僅僅依靠國家政府財政來予以支撐。當然，如此龐大的也不可能完全依靠銀行，證券市場與房地產市場泡沫勢在必行。（2）我國已經初步具備住房抵鉀貨款一級市場的雛形近些年來，隨著我國住房貨幣供給體制的變革與創(chuàng)新，我國的住房抵押貸款總額也在不斷上升，這使得我國的住房抵押貸款的一級市場已經初步形成一個非常穩(wěn)定的市場發(fā)展規(guī)模。（3）我國也已經逐漸形成初具規(guī)模的房地產市場體系和證券市場體系第一、國家相關政府階層已經建立起一套完善的房地產金融政策；第二、我國有關金融市場的監(jiān)督控制力度和法律支撐力度都已經非常完備；第三、我國廣大民眾的投資意識觀念在不斷加強與提升，投資行為也變得更加成熟、科學與合理；第四、外資金融機構入駐到我國國內的金融市場，不僅僅帶來了發(fā)展的競爭壓力，同時也帶來了很多新的理論觀念和先進經驗。由此可見，我國的金融市場確實已經發(fā)展到了一個比較成熟和完善的水平。4我國證券市場與房地產市場泡沫模式選擇探索就目前我國的基本國情和社會現實發(fā)展狀況來看，我國在證券市場與房地產市場泡沫方面還處于初級的探索階段和剛剛起步的發(fā)展階段，還存在著很多的問題與不足之處，需要盡快高效地予以解決和完善。但是，我國的社會經濟發(fā)展的狀況水平卻已經給我國的證券市場與房地產市場泡沫的開展與進行奠定下一個比較堅實的經濟環(huán)境條件。因此，我國要想在短時間內更好地予以進行開展證券市場與房地產市場泡沫這項金融業(yè)務，就必須要充分高效地利用這一良好的經濟環(huán)境條件，而最為關鍵的則是要選擇適合我國特色的證券市場與房地產市場泡沫模式。4.1我國證券市場與房地產市場泡沫的發(fā)展趨勢要知道，房地產證券市場的發(fā)展狀況和發(fā)展水平在社會經濟發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)，或者在同一個國家或地區(qū)的不同社會經濟發(fā)展時期，都會呈現出不同的性質與特點。比如我國目前的房地產證券市場的發(fā)展狀況就具有非常明顯的中國社會主義特色。概括起來，目前我國的房地產證券市場的發(fā)展狀況和未來趨勢狀況主要表現在以下這幾個方面：以基金形式表現出來的證券市場與房地產市場泡沫。至于更加具體的形式則主要有三種：第一種是通過匯集和積累廣大民眾的住房消費資金所形成的消費基金；第二種是通過匯集和積累相關房地產投資者的投資資金所形成的投資基金；第三種則是直接以房地產這種實物資產項目作為核心進行運作經營而形成的資產運營型基金。另外，還需要知道的是，在現實中還存在著沒有證券化，但是卻具備權益關系的基金形式。而以這種基金形式所表現出來的證券化就可稱之為“準證券市場與房地產市場泡沫”。概括起來，主要以住房公積金和住房合作社這兩種形式呈現出來。另外，根據相關的統(tǒng)計資料數據顯示，我國的住房公積金累計起來，每年的增長幅度為一百個億以上。由此可見，我國的房地產行業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿涂臻g還是非常巨大的。以債券形式表現出來的證券市場與房地產市場泡沫。而第一個重要表現形式，就是由相關的作為投資方的企業(yè)單位或者受相關企業(yè)單位委托辦理業(yè)務的專業(yè)金融機構以各種房地產發(fā)展項目為主要目的，所發(fā)行的一種最為直接的房地產項目債券。住宅抵押貸款證券化。這是從我國目前的相關社會實際發(fā)展狀況進行分析出發(fā)，并且借鑒西方發(fā)達國家和地區(qū)的先進經驗，所選擇運用的一種具有極大市場發(fā)展?jié)摿Φ慕鹑谑侄喂ぞ?。具體來講，住宅抵押貸款證券化其實就是指銀行等金融機構將一批具有諸多共同性的房屋抵押貸款通過發(fā)行債券的方式，出售給房地產投資者的一種新型金融行為手段。這里所說的債券主要是指抵押貸款債券或者以抵押貸款支持和擔保的其他各種債券。這種金融手段工具的運用，在很大程度上擴大了投資者的融資渠道，增加了投資者的投資機會，也促進了我國資本市場的發(fā)展與壯大。4.2我國發(fā)展證券市場與房地產市場泡沫的對策建議4.2.1我國政府發(fā)展證券市場與房地產市場泡沫的若干對策（1）盡快制訂配套的法律法規(guī)，為證券市場與房地產市場泡沫的推行提供依據現代社會不僅僅是一個高速發(fā)展的社會，也是一個法治社會。在這種社會背景之下，任何事物的生存與發(fā)展都必須要依靠法律手段來進行控制和管理。所以，要想更好地開展證券市場與房地產市場泡沫，就必須要盡快建立一套完善的，而且與之相關的法律制度體系才行。（2）為證券市場與房地產市場泡沫的順利開展建立起一套完善健全的政府支撐體系正如前文的相關文字所述，美國的房地產市場發(fā)展與本國的政府階層的支持是密不可分的。這在我國同樣適用。所以說，一定要重視政府階層的支持和參與，積極建立政府支撐體系才行。（3）對證券市場與房地產市場泡沫發(fā)展規(guī)模的控制首先，由于證券市場與房地產市場泡沫擁有政府階層做強有力的后盾，發(fā)展形勢良好。但是如果控制監(jiān)管不當，又非常有可能引發(fā)房地產行業(yè)投資規(guī)模的膨脹，進而影響正常發(fā)展態(tài)勢；其次，就我國目前的證券市場發(fā)展狀況和股市的發(fā)展水平來看，如果證券市場與房地產市場泡沫發(fā)展過快，必然會嚴重阻礙我國股市的未來發(fā)展；再次，由于證券市場與房地產市場泡沫的信用高度和收益高度堪比國債，如果發(fā)展過快，必然會對我國國債的發(fā)展產生負面的沖擊影響。綜上所述，我國的相關行業(yè)人員絕對有必要加強控制證券市場與房地產市場泡沫的發(fā)展規(guī)模與發(fā)展速度。4.2.2我國建立MBS運作機制體系應開展的工作 具體來講，MBS運作實質上就是一個由多個要素構成并且相互作用影響的有機復雜體系。在這個有機復雜體系內，所包含的主要內容要素有保障機制、投資機制、評估機制和利益機制等等多個方面。所以說，我國在建立和完善MBS運作機制體系這個工作上個，主要可以從以上這幾個方面予以開展和實施。(1)保障機制所謂保障機制，其實就是指用來保障MBS體系正常運作和取得高效成果的機制體系。要知道，在西方發(fā)達國家的美國，證券市場與房地產市場泡沫的進行與開展與本國的政府階層的支持與參與是密不可分的。政府基層的力量在證券市場與房地產市場泡沫的運作中起到了巨大的積極性支撐推動作用。而我國的MBS運作體系也是以政府基層高度參與為基礎核心的運作模式。所以說，我國MBS運作體系的保障機制也應該以政府組織機構為主導才行。概括起來，我國MBS運作過程中的保障機制主要涵蓋了以下這兩個方面的內容：1)監(jiān)督體系。這里所說的監(jiān)督主要是指，相關的專業(yè)工作人員通過運用科學合理的方法手段監(jiān)督與控制在MBS運作過程中所出現的不合法、不合理以及越軌的行為。只有這樣，才能夠更好地保障相關交易主體的合法切身利益。概括起來，這一監(jiān)督體系的主要構成內容包括有法律運用監(jiān)督、日常管理監(jiān)督和財務會計核算監(jiān)督這三個部分。而其中的法律運用監(jiān)督方面，第一步需要做好的就是積極建立和健全與MBS運作體系密切相關的法律制度體系，即對MBS運作過程中的資產組合、投資收益、利益分配和活動組織形式等內容要素方面以法律規(guī)章制度的形式做出周密嚴格的要求規(guī)定。按這一要求，還需要制定出一套完善和健全的，在房地產抵押和投資者利益保護方面的法律規(guī)章制度體系。另外，我國的相關政府管理基層也應該加大控制力度和支持力度。至于具體的內容主要涵蓋以下這兩個方面：一方面是要積極建立起一套完備的MBS運作中的管理監(jiān)督機制體系；另一方面則是要加強注重對MBS運作體系外部相關要素的監(jiān)督控制管理。比如對各個資產信用的專業(yè)評估組織機構、國有資產管理的專職機構、保險企業(yè)單位和信用擔保組織機構的監(jiān)督管理。還需要值得注意的就是，財務審計監(jiān)督也是非常重要的一項工作內容，根據特定的需要可以派遣政府官員進行擔任負責。2)擔保體系。擔保體系在MBS運作的過程中所能夠起到的最主要功能就是分化和消化所會面臨的一些可控風險。概括起來，要想保障MBS體系的正常運作，必須要做好三重擔保，即：第一、在政府階層的支持幫助下建立起一系列專業(yè)高效的擔保機構組織；第二、加強運用信用良好的保險公司企業(yè)單位來負責商業(yè)風險的擔保任務；第三、加強提升在MBS體系運作過程中的自身風險承擔能力水平等等。而在這三重擔保構成的擔保體系之中，政府階層的擔保要起到主導作用，其他二者為輔，共同作用，來保障MBS體系的正常運作。(2)利益機制利益機制是支撐MBS體系正常運作的主要動力。而在MBS體系中，相關利益主體的利益都是既得的，也是顯而易見的。不過值得注意的是，最重要的和關鍵的任務就是要通過實施一定的政策措施來保障甚至提高投資者在MBS運作過程中應得的資金利益，進而有助于提高投資者的投資積極性和能動性。這樣一來，才能夠為我國的房地產行業(yè)的一級市場發(fā)展所需要的抵押貸款籌到更加充足的資金資源，從而推動MBS的運作。在如何更好地保障抵押貸款債務人和抵押貸款債權人這兩個投資主體的根本經濟利益方面，我們的主要做法就是，在建設和完善MBS的利益機制體系的過程中，通過相關的專業(yè)手段來降低抵押貸款利率、放松抵押貸款條件；運用相關政策來促使銀行更加積極地向廣大居民們提供抵押貸款。這樣一來，就能夠在很大的范圍內擴大利益主體涵蓋面，進而對于擴大房地產行業(yè)的市場需求和支撐MBS體系的高效正常運作都是非常有益的。(3)投資機制 投資機制是推動MBS運作的關鍵。而進一步完善和健全投資機制的工作內容主要涵蓋以下這三個方面：1)將投資主體的構成成分多元化和層次化。這樣一來，就非常有助于擴大籌措資金的來源渠道以及提升資金的使用效率和優(yōu)化配置效率。具體來講，這里所說的多元化投資主體是既包含組織機構，又包含民間個體。而組織機構一般主要是指，共同基金組織、合作基金組織、信托基金組織、保險基金組織和養(yǎng)老基金組織等等，即基金組織主體。2)增加抵押債權證券的吸引力。第一，要加強重視提升在MBS運作管理過程中相關重要事務的透明度和公開度，只有這樣才能夠更加有效地防范一些不合理甚至不合法的暗箱行為活動，進而達到提升信用度的最終目的；第二、加強重視與投資者的溝通交流，這樣才能夠更加準確地和及時地披露相關重要投資信息，提升投資活動的效率水平；第三、通過運用一切合法合理的政策實施與管理活動來高效地保障相關投資者的基本經濟利益。3)將投資主體納入市場化軌道。這個主要是指以投資