廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告課件

南沙公寓設(shè)計(jì)——開題報(bào)告2013級(jí)建筑二班陳文麗廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告GuidingDesignPrinciples目錄索引PART1場(chǎng)地分析PART2相關(guān)調(diào)研PART3案例分析DESIGNINTENSIONPART4方案實(shí)施計(jì)劃THEPLANNINGOFTHEPROJECTTHELANDSCAPEANALYSISRESERCHABOUTTHESITECONTENTS廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告PART1場(chǎng)地分析THELANDSCAPEANALYSIS1.1場(chǎng)地區(qū)位1.2場(chǎng)地周邊資源1.3交通流線分析1.4場(chǎng)地視野分析1.5周邊配套分析1.6相關(guān)政策廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告廣州市廣東省1場(chǎng)地分析1.1場(chǎng)地區(qū)位廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告1場(chǎng)地分析1.2場(chǎng)地現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于廣東省廣州市南沙開發(fā)區(qū)金洲版塊地段，2015NJY-2地段。規(guī)劃用地位于上隆嶺路南北兩側(cè)，總面積為23831平方米，該用地東側(cè)分別為真功夫總部大樓及香江國(guó)際中心，北側(cè)為裕興涌，南側(cè)為時(shí)代云圖居住區(qū)。舊居民區(qū)真功夫公寓上隆嶺路時(shí)代云圖廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告1場(chǎng)地分析1.2場(chǎng)地周邊交通分析本案位于南沙蕉門板塊，離地鐵金洲站大約20分鐘的步行路程，毗鄰商業(yè)主干道金隆路，步行路程大約3分鐘。地鐵4號(hào)線沿線將延長(zhǎng)金洲站至南沙客運(yùn)港站，預(yù)計(jì)未來17年完成。從廣州市區(qū)到本案需要大約3小時(shí)。距離最近公交站（金嶺北路站）約15分鐘步行路程，距離較近的公交車站有珠光御景站，碧桂園豪庭站，板頭市場(chǎng)站等。廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告本案周邊有多個(gè)樓盤中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心、真功夫啟航金港、香江國(guó)際金融中心、翡翠公館等1場(chǎng)地分析1.2場(chǎng)地周邊環(huán)境中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心翡翠公館真功夫啟航金港時(shí)代云圖香江國(guó)際金融中心廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告金隆路1場(chǎng)地分析1.3交通流線分析上隆嶺路碧桂園豪庭站往南沙灣往南沙兒童公園公交站主要車流主要人流次要人流真功夫香江國(guó)際中心廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告1場(chǎng)地分析1.4視野分析視線受阻視線開闊廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告項(xiàng)目位于蕉門中心區(qū)域擁有10分鐘商圈10分鐘車程到達(dá)醫(yī)院、市場(chǎng)、超市、公園、酒店等一系列公共配套設(shè)施消費(fèi)人群為南沙本地居民與新生投資創(chuàng)業(yè)者1場(chǎng)地分析1.5周邊配套分析廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告1相關(guān)政策1.6項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)南沙自貿(mào)區(qū)的面積為60平方公里，分為七大板塊，包括蕉門河中心區(qū)、明月灣起步區(qū)、萬頃沙區(qū)塊、慶盛板塊、海港板塊。蕉門河中心區(qū)塊則是政府重點(diǎn)打造的企業(yè)總部基地，被定位為：境外綜合投資服務(wù)區(qū)。臨近香港、澳門、深圳、珠海等國(guó)際一線城市，為新生商貿(mào)的投資地與海港、地鐵相鄰，并存有跨境電商、多個(gè)商貿(mào)中心等一系列商業(yè)樞紐點(diǎn)廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告金融15條、科技創(chuàng)新19條、先進(jìn)制造業(yè)12條、教育培訓(xùn)13條、創(chuàng)業(yè)投資18條、港澳12條等政策優(yōu)惠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)只收15%稅收‘節(jié)能產(chǎn)業(yè)免稅’教育、創(chuàng)業(yè)以及港澳人士等較高創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼以及稅收減免1相關(guān)政策1.6項(xiàng)目所利政策廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告1相關(guān)調(diào)研1.6項(xiàng)目所利政策（附錄）

一、廣州市創(chuàng)業(yè)小額免息貸款本市戶籍勞動(dòng)力自主創(chuàng)業(yè)并領(lǐng)取個(gè)體工商或合伙經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，給予個(gè)人10萬元、合伙最高40萬元的最長(zhǎng)2年的貼息貸款，其中城鎮(zhèn)戶籍大齡失業(yè)人員參加創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)班取得結(jié)業(yè)證書的可免除反擔(dān)保。

二、廣州市自主創(chuàng)業(yè)社保補(bǔ)貼本市戶籍勞動(dòng)力自主創(chuàng)業(yè)并領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，給予累計(jì)不超過3年的養(yǎng)老、失業(yè)、工傷、醫(yī)療和生育保險(xiǎn)補(bǔ)貼（2009年7月31日起執(zhí)行，開業(yè)一年內(nèi)提出申請(qǐng)）。

三、一次性創(chuàng)業(yè)扶持補(bǔ)貼廣州市：本市戶籍勞動(dòng)力領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照開業(yè)經(jīng)營(yíng)的，給予1000元的一次性資助（開業(yè)一年內(nèi)提出申請(qǐng)）。南沙區(qū)：本區(qū)戶籍大齡城鄉(xiāng)失業(yè)人員、低保人員、特困失業(yè)人員、“零就業(yè)家庭”失業(yè)人員、隨軍家屬、殘疾勞動(dòng)者、高校畢業(yè)生、復(fù)退轉(zhuǎn)業(yè)軍人在區(qū)內(nèi)注冊(cè)和領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)三個(gè)月或以上，辦理就業(yè)登記并參加社會(huì)保險(xiǎn)的，按5000元標(biāo)準(zhǔn)給予創(chuàng)業(yè)者一次性扶持補(bǔ)貼。

四、南沙區(qū)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目征集補(bǔ)貼創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)專家評(píng)審團(tuán)評(píng)估，納入廣州市創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目資源庫(kù)的（連鎖加盟類除外），按每個(gè)項(xiàng)目2000元標(biāo)準(zhǔn)給予申報(bào)者一次性補(bǔ)貼。

五、創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)扶持補(bǔ)貼廣州市：廣州市戶籍失業(yè)人員自主創(chuàng)業(yè)后吸納本市城鎮(zhèn)失業(yè)人員和農(nóng)村勞動(dòng)力，并與其簽訂1年以上勞動(dòng)合同且穩(wěn)定就業(yè)1年以上的，給予一次性創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)扶持補(bǔ)貼：吸納3-5人1000元/戶，5-10人2000元/戶，10人以上3000元/戶。南沙區(qū)：在本區(qū)創(chuàng)業(yè)及注冊(cè)的用人單位（法人代表為本區(qū)戶籍勞動(dòng)力）當(dāng)年吸納本區(qū)戶籍勞動(dòng)力就業(yè)，與其簽訂1年或以上勞動(dòng)合同，并按規(guī)定為其辦理就業(yè)登記、參加社會(huì)保險(xiǎn)的，給予用人單位一次性扶持補(bǔ)貼：吸納2-5人的補(bǔ)貼1000元/戶，6-10人的補(bǔ)貼2000元/戶，11-20人的補(bǔ)貼4000元/戶，21人以上的補(bǔ)貼5000元/戶。補(bǔ)貼

六、南沙區(qū)創(chuàng)業(yè)基地（創(chuàng)業(yè)示范點(diǎn)）建設(shè)扶持補(bǔ)貼符合區(qū)自主創(chuàng)業(yè)基地、勞動(dòng)力創(chuàng)業(yè)示范點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)區(qū)審核認(rèn)定的申請(qǐng)單位，按每個(gè)創(chuàng)業(yè)基地（創(chuàng)業(yè)示范點(diǎn)）不高于5萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性扶持補(bǔ)貼。符合市自主創(chuàng)業(yè)基地標(biāo)準(zhǔn)的給予10萬元的一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

七、廣州市創(chuàng)業(yè)（孵化）基地場(chǎng)租補(bǔ)貼

（一）2009年1月1日后經(jīng)市認(rèn)定并為進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)人員提供場(chǎng)租減免等優(yōu)惠的市級(jí)創(chuàng)業(yè)（孵化）基地（下簡(jiǎn)稱“基地”），按以下標(biāo)準(zhǔn)給予場(chǎng)租補(bǔ)貼：1、門面型、市場(chǎng)型、樓宇型的基地給予一次性2萬元場(chǎng)租補(bǔ)貼；2、園區(qū)型的基地給予一次性5萬元的場(chǎng)租補(bǔ)貼。（二）由本市戶籍人員創(chuàng)立的，2010年1月1日后入駐基地并正常經(jīng)營(yíng)滿一年，且準(zhǔn)時(shí)支付場(chǎng)地租金的法人或其他組織。（由該組織的法定代表人、負(fù)責(zé)人或其代理人申領(lǐng)，以下簡(jiǎn)稱“創(chuàng)業(yè)組織”），按以下標(biāo)準(zhǔn)給予場(chǎng)租補(bǔ)貼：實(shí)際租賃面積為100㎡及以下的，給予每戶1000元/年；101㎡—500㎡的，給予每戶3000元/年；501㎡及以上的，給予每戶5000元/年。創(chuàng)業(yè)組織的場(chǎng)租補(bǔ)貼最長(zhǎng)期限不超過2年。廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告1相關(guān)調(diào)研1.6地區(qū)項(xiàng)目2017年廣州各區(qū)一手房樓價(jià)南沙二手房估價(jià)廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告PART2相關(guān)調(diào)研RESERCHABOUTTHESITE2.1公寓與住宅2.2關(guān)于公寓2.3公寓目標(biāo)消費(fèi)者特征2.4loft與soho廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.1公寓和住宅的區(qū)別公寓住宅類別土地使用性質(zhì)土地使用年限建筑類型使用人員使用功能配套設(shè)施日照商業(yè)用地、綜合性用地住宅用地40年或50年70年公共建筑居住建筑較為復(fù)雜，流動(dòng)性相對(duì)較大單一，通常為固定家庭居住、辦公，無具體房間設(shè)置要求滿足居住功能，必須設(shè)置起居室、臥室、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等功能提供商務(wù)類配套要求按城市居住區(qū)配套要求設(shè)置配套設(shè)施無日照要求需滿足日照要求廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.2關(guān)于公寓公寓為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務(wù)式公寓，服務(wù)式公寓主要以酒店式公寓、商務(wù)公寓、青年公寓、老年公寓、青年SOHO、loft公寓?等多種業(yè)態(tài)存在。廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.2關(guān)于公寓是繁華鬧市區(qū)的首選外觀采用時(shí)尚現(xiàn)代型建筑采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)有酒店的管理模式超大容積率，超小綠化率借用周邊生活配套,自身配套優(yōu)勢(shì)缺乏無景觀資源客群復(fù)雜戶型格局單一優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告地段的不可替代性細(xì)致入微的酒店式服務(wù)完善的居家型功能布局集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體相關(guān)公寓APARTMENT2相關(guān)調(diào)研2.2關(guān)于公寓廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.3公寓目標(biāo)消費(fèi)者特征人群1、常駐機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。人群特征：（1）居住需求——工作幾年就要輪換，只租房而不會(huì)買房；（2）經(jīng)濟(jì)能力——住房補(bǔ)貼高，會(huì)租住品質(zhì)好的高檔公寓；（3）物業(yè)要求——他們對(duì)物業(yè)的要求很高，渴求生活高品質(zhì)，秘密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由；較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營(yíng)回報(bào)率所吸引。廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.3公寓目標(biāo)消費(fèi)者特征人群2、頻繁商務(wù)往來的商務(wù)人員，以方便居住和辦公。人群特征：（1）居住需求——頻繁往來當(dāng)?shù)?，公寓方便居住和辦公；（2）經(jīng)濟(jì)能力——住房補(bǔ)貼高，會(huì)租住品質(zhì)好的高檔公寓；（3）物業(yè)要求——渴求生活高品質(zhì)，秘密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由；較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營(yíng)回報(bào)率所吸引。廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.3公寓目標(biāo)消費(fèi)者特征人群3、廣大中小投資者，占較高比例。人群特征：（1）投資需求——受較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營(yíng)回報(bào)率所吸引；（2）經(jīng)濟(jì)能力——熱衷于購(gòu)買房屋用于投資，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)實(shí)力較強(qiáng)；（3）物業(yè)要求——一般選擇地段好、戶型面積小、總價(jià)低、升值潛力大的物業(yè)；廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.2公寓目標(biāo)消費(fèi)者特征人群4、城市中小企業(yè)主和SOHO族人群特征：（1）居住需求——少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。同時(shí)公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族在家辦公。（2）經(jīng)濟(jì)能力——中小企業(yè)主和創(chuàng)業(yè)者具較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)購(gòu)買力和消費(fèi)力（3）物業(yè)要求——體現(xiàn)高品質(zhì)企業(yè)形象和物業(yè)服務(wù)，具備較高的升值潛力。廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告2相關(guān)調(diào)研2.4loft與SOHOSOHO是smallofficehomeoffice的英文縮寫，簡(jiǎn)單譯為家居辦公，它更指一種新的工作方式或生活方式，部分人群擺脫了按時(shí)點(diǎn)卯的辦公室，在家里通過電腦與互聯(lián)網(wǎng)等方式賺取收入。而SOHO公寓則是滿足這類型人才辦公與居住需求的特殊場(chǎng)所。LOFT直譯為工廠或倉(cāng)庫(kù)的樓層，起源于六七十年代美國(guó)紐約的建筑，指沒有內(nèi)墻間斷的開敞式的室內(nèi)格局，吸引了藝術(shù)家創(chuàng)作行為藝術(shù)、畫展、雕塑展，因此LOFT與藝術(shù)結(jié)下了不解之緣?，F(xiàn)今，LOFT慢慢進(jìn)入人們的生活視野，成為一種追求個(gè)性、向往自由的生活方式。LoftSOHO廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告PART3案例分析DESIGNINTENSION3.1真功夫啟航金港3.2中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心3.3時(shí)代云圖廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.1真功夫啟航金港此項(xiàng)目位于本案東側(cè)，是為最近的同類項(xiàng)目之一，與真功夫總部大樓相連，以似回字形形成自我商業(yè)主體。集辦公、公寓、商業(yè)為一體的多用途建筑廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.1真功夫啟航金港此項(xiàng)目賣點(diǎn)為loft公寓，以單層價(jià)格享受雙層面積。下沉式大型商業(yè)主體，滿足辦公與居住人群的需求廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.1真功夫啟航金港建筑模型下沉式商業(yè)區(qū)實(shí)際照片廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告此項(xiàng)目分A、B、C、D區(qū)域，A區(qū)域?yàn)檎婀Ψ蜣k公大樓，B區(qū)域?yàn)榫频?案例分析3.1真功夫啟航金港廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告共同可借鑒之處：與本項(xiàng)目處于相同地理位置。設(shè)計(jì)loft公寓并以其為賣點(diǎn)，貼近南沙發(fā)展需求設(shè)置大面積商業(yè)布局。其余需考慮之處：建筑以回字形大面積包圍中心，下沉式商業(yè)考慮人流，建筑風(fēng)格與周圍略顯違和感

3案例分析3.1真功夫啟航金港廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.2中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心此項(xiàng)目與本案相隔金隆路，是以兩棟建筑為主體，底層設(shè)置3大商業(yè)主體，分別是日韓館、歐美館、東南亞館。兩大建筑體量龐大且相似，以大面積玻璃幕墻為外表面，是集辦公、酒店、公寓、商業(yè)、飲食為一體的大體量建筑廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.2中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.2中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心3種戶型廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.2中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告可借鑒之處：與本項(xiàng)目處于相同地理位置。設(shè)計(jì)loft公寓并以其為賣點(diǎn)，貼近南沙發(fā)展需求設(shè)置專門辦公大樓并在9樓設(shè)置酒店，方便商務(wù)往來人群。其余需考慮之處：建筑以棟大體量建筑為主體，缺乏聯(lián)系，體量過大過于沉悶地下商業(yè)分區(qū)過于明細(xì)，三館略缺聯(lián)系3案例分析3.2中海聯(lián)南沙國(guó)貿(mào)中心廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告3案例分析3.3時(shí)代云圖時(shí)代云圖與前兩個(gè)項(xiàng)目不同的是，它并非公寓建筑，而是住宅。坐落在本地塊以南地方。有11棟建筑為居住主體，并配有幼兒園、游泳池、康樂設(shè)施等成熟小區(qū)配套廣州市南沙區(qū)loft公寓設(shè)計(jì)開題報(bào)告