商業(yè)地產(chǎn)-重慶英利未來國際整合推廣提案

媒體籌劃“江北嘉年華三面翻〞使我們開創(chuàng)了一個(gè)新的時(shí)代，顛覆了傳統(tǒng)廣告市場(chǎng)，開啟了一個(gè)全新的戶外廣告時(shí)代。?重慶地產(chǎn)?已經(jīng)走過20期歷程，單期發(fā)行量5萬冊(cè)以上，獨(dú)有的發(fā)行渠道、鮮明的主題、專業(yè)的觀點(diǎn)深受讀者青睞。?我的房網(wǎng)?網(wǎng)站的成熟建設(shè)為我們的地產(chǎn)銷售提供強(qiáng)大專業(yè)支撐。好廣告建筑在好的合作之上特別鳴謝：金融街、江山多嬌、龍湖、佰富、金陽、渝能、融僑、陽光100、銀海、新慶等企業(yè)的大力支持特別感謝：英利地產(chǎn)對(duì)我司給予的充分信任。整合推廣思路2005.12審時(shí)度勢(shì)2004年上半年的火爆到下半年的委靡使重慶樓市提前進(jìn)入冬天。周小川上海關(guān)于調(diào)息的講話使樓市持續(xù)低迷延續(xù)到2005年。五月七部委新政出臺(tái)，令樓市有一種冰火兩重天的感覺，短期投資行為在六月前根本退出市場(chǎng)。進(jìn)入8月，政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)重慶樓市的肯定使重慶樓市看到一絲曙光。10月秋交會(huì)移師南坪，融科·蔚城價(jià)格策略使市場(chǎng)再受重創(chuàng)。11月，上海、成都、合肥、桂林、三亞、長(zhǎng)沙等15個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌。12月，上海房交會(huì)成投訴“團(tuán)退〞大會(huì)房?jī)r(jià)走勢(shì)不樂觀2006年樓市博弈中消費(fèi)者將成為主宰者……關(guān)鍵詞：低迷、曙光、消費(fèi)者高端產(chǎn)品中的寫字樓也會(huì)受影響嗎？高檔寫字樓的消費(fèi)者需要什么？一個(gè)與眾不同的、可以表達(dá)身份與尊榮的記憶符號(hào)……一句讓人耳熟能詳?shù)膹V告語……一個(gè)交通、配套能滿足效率最大化所需的地點(diǎn)……一本精美的樓書、DM……一個(gè)裝潢精美、彰顯尊榮的公共大廳……一套嚴(yán)格制訂的物業(yè)管理措施……關(guān)鍵詞：尊榮、與眾不同……冷眼旁觀金融街嘉年華同聚遠(yuǎn)景紅鼎國際盛天地邦興北都浩博天庭……縱觀以上工程，能與本案相提并論的工程根本沒有，上述工程根本以公寓為主，從品質(zhì)、產(chǎn)品規(guī)劃等根本數(shù)據(jù)上看與本案相比無出其右者。江北區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：無前車之鑒2004—2005CBD三大寫字樓之戰(zhàn)：

1、世貿(mào)中心

2、國貿(mào)中心

3、國商中心世貿(mào)定位語：一座城市只有一個(gè)世貿(mào)中心國貿(mào)的廣告：世界之窗做為識(shí)別元素在推廣中的成功應(yīng)用國商：樓書、廣告、費(fèi)用、推廣全面處于下風(fēng)，以至于今天還沒完全結(jié)案。樓書實(shí)物展示！國商案例廣告代理公司專業(yè)水平極低造成以下影響：

1、媒體使用極差(80%以上紙媒廣告采用晨報(bào))

2、廣告定位：搖擺不定，SLOGAN的貫徹性極差

3、廣告表現(xiàn)極差：與世貿(mào)、國貿(mào)相比，表達(dá)為全方位的差距……樓書、DM、報(bào)媒等營銷代理公司因一已私利(采用廣告費(fèi)用包干形式進(jìn)行銷售代理)造成廣告費(fèi)用明顯缺乏。因此，廣告定位、創(chuàng)意、形象等與對(duì)手的差距導(dǎo)致國商推廣難度加大。他山之石高端產(chǎn)品已經(jīng)打破區(qū)域限制，傳統(tǒng)橫向產(chǎn)品比較已失去意義，縱向比照更有價(jià)值……縱觀全市高檔專業(yè)寫字樓，除本案外，最具代表性的有大都會(huì)商務(wù)大廈、浪高凱悅、世貿(mào)中心，三大商務(wù)寫字樓可為本案提供極佳的借鑒……

一、大都會(huì)商務(wù)大廈：高品質(zhì)專業(yè)寫字樓，超前的電梯配置從2000年至今仍居前茅，“大都會(huì)〞在消費(fèi)者心中做為重慶首家頂級(jí)〔高端〕消費(fèi)對(duì)商務(wù)大廈的形象提升起到了極大的幫助。

二、浪高凱悅：營銷、推廣非常成功，針對(duì)小開間、個(gè)人投資者的現(xiàn)狀，把握產(chǎn)品特點(diǎn)，大肆推廣“重慶第一座配備停機(jī)坪〞的專業(yè)寫字樓，極強(qiáng)的樹立了浪高凱悅的品牌形象。

三、世貿(mào)中心：“一座城市只有一個(gè)世貿(mào)中心〞的SLOGAN反復(fù)強(qiáng)調(diào)了世貿(mào)中心的資源稀缺性，“城市標(biāo)高〞——第一建筑高度的宣傳無形中極大的提升了產(chǎn)品形象，掩蓋了產(chǎn)品其它缺陷。共性：形象富有個(gè)性，能滿足消費(fèi)者根本心理需求。成功法那么從4P〔產(chǎn)品、價(jià)格、地點(diǎn)、促銷〕到4C〔需求、本錢、便利、溝通〕的變化可看到當(dāng)前營銷理論已經(jīng)從單純的產(chǎn)品營銷為重心轉(zhuǎn)移到以消費(fèi)者為重心，廣告亦如此，現(xiàn)代廣告也發(fā)生了根本性的變化——從單純的“請(qǐng)消費(fèi)者注意〞到“請(qǐng)注意消費(fèi)者〞。消費(fèi)者的需求方式有三種：

一、“生存需求“

二、〞物質(zhì)需求“

三、〞精神需求“

通過對(duì)上述三種需求分析，可輕易看到高端產(chǎn)品的消費(fèi)需求通常屬于第三種。請(qǐng)消費(fèi)者注意請(qǐng)注意消費(fèi)者我們滿足了目標(biāo)消費(fèi)群的的精神需求了嗎？追本溯源“未來國際〞表達(dá)了與眾不同嗎？華創(chuàng)國際同創(chuàng)國際紅鼎國際大川國際渝能國際金沙國際申基國際香江國際圣名國際……等40余個(gè)百度“重慶地產(chǎn)、國際〞后，相關(guān)鏈接約28500個(gè)頁面……案名同質(zhì)化極其嚴(yán)重!驀然回首未來國際廣告行程（2005年）月日?qǐng)?bào)媒規(guī)格版別內(nèi)容727商報(bào)整版16形象廣告728晚報(bào)整版42形象廣告826晚報(bào)整版36形象廣告826商報(bào)整版封底形象廣告928晚報(bào)整版

期待未來929商報(bào)整版

期待未來101晚報(bào)整版2形象廣告1111商報(bào)整版D12版3611月18日盛大開盤1114晚報(bào)整版811月18日盛大開盤1116商報(bào)整版A8版0811月18日盛大開盤1118晚報(bào)整版8今日盛大開盤1118商報(bào)整版A8版08今日盛大開盤主流紙媒選擇正確！行程分析行程統(tǒng)計(jì)月份次數(shù)728292101115總計(jì)12目前行程：脈動(dòng)式行程—不能滿足工程開盤所需費(fèi)用統(tǒng)計(jì)：主流紙媒總共投入約68—70萬，廣告總費(fèi)用約：110萬廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)1、廣告訴求點(diǎn)單一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足工程推廣所需。2、廣告訴求方向與消費(fèi)者所需距離較遠(yuǎn)。3、報(bào)版色彩輕淡，與商業(yè)特性——穩(wěn)重、誠信、睿智、端莊、大方等不太相符。審視自身案名同質(zhì)化極為嚴(yán)重推廣費(fèi)用缺乏廣告表現(xiàn)訴求點(diǎn)單一廣告調(diào)性與產(chǎn)品出現(xiàn)差異缺乏識(shí)別性(元素)小眾〔分眾〕媒體投放或常規(guī)性活動(dòng)〔房交會(huì)〕參加有待商榷面對(duì)如此局面，我們的突破口在哪里？？一、重塑產(chǎn)品形象產(chǎn)品的整體形象決定高端商務(wù)產(chǎn)品前景，與住宅不同之處在于高端商務(wù)不可能憑借某處細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者——因?yàn)樯虅?wù)人士的睿智決定每一次購置行為都是相對(duì)理智。通過以下手段改變目前產(chǎn)品形象較低狀況：

1、重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)樓書、DM等物料，從內(nèi)容、紙張、裝訂等方面入手改變產(chǎn)品對(duì)外形象。

2、通過產(chǎn)品定位語與廣告定位語相配合明晰產(chǎn)品與同類產(chǎn)品的差異性。

3、建立完整的VI識(shí)別系統(tǒng)，包含對(duì)5A標(biāo)準(zhǔn)等主要產(chǎn)品亮點(diǎn)進(jìn)行VI建立。

4、外界活動(dòng)有選擇性參與，放棄房交會(huì)或區(qū)域中類似活動(dòng)，節(jié)省資金用于其它推廣活動(dòng)。

5、重新確定群眾或小眾媒體訴求方向，注意版式設(shè)計(jì)中的色彩運(yùn)用與調(diào)性把握。關(guān)鍵詞：尊榮、自豪，建立與企業(yè)形象對(duì)稱的產(chǎn)品形象SLOGAN及釋義英利·未來國際——智能·至高·致尊5A級(jí)全智能化辦公雙生態(tài)運(yùn)營系統(tǒng)智能化物業(yè)管理品質(zhì)高度形象高度物理高度……江北第一辦公高度未來核心、中央地標(biāo)江北第一高度江北第一品牌辦公區(qū)……為最尊貴消費(fèi)者準(zhǔn)備SLOGAN與案名應(yīng)用5A等高端商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)VI建立二、滿足消費(fèi)欲望倡導(dǎo)現(xiàn)在、未來的城市核心辦公方式——江北核心辦公＝城市核心辦公。

1、江北——人流、物流、車流、企業(yè)流的聚集地

2、生活、辦公兩不誤——城市北移創(chuàng)造高效辦公根底

3、交通決定辦公效率——江北機(jī)場(chǎng)、寸灘集裝箱碼頭、江北火車站、輕軌3號(hào)線共同構(gòu)筑未來辦公中心與嘉年華一樣，本案同樣是國際甲級(jí)寫字樓，但無論是高度還是規(guī)模都無法與本案相比，因此，建立與周邊產(chǎn)品的區(qū)隔勢(shì)在必行。

1、城市地標(biāo)建筑

2、江北第一辦公高度〔品質(zhì)高度、形象高度、物理高度〕

3、江北第一品牌辦公〔建筑在紐約·紐約之上〕區(qū)域辦公無人提倡——區(qū)域市場(chǎng)形象無法提高！三、整合媒體資源群眾紙媒分析小眾媒體分析專業(yè)媒體分析戶外媒體分析DM、OD、MD、TV、RD、POP……AD群眾紙媒分析綜上分析，群眾紙媒首選晚報(bào)，其次商報(bào)，再次晨報(bào)。市民老報(bào)、大報(bào)，發(fā)行量30萬份，公信度較高近兩年以攻擊策略突擊地產(chǎn)品牌。該報(bào)讀者群年齡結(jié)構(gòu)偏于中老年。本埠成長(zhǎng)自民營資本的市民類經(jīng)濟(jì)大報(bào)。發(fā)行量25萬份，讀者群較復(fù)雜，老、中、青全面覆蓋。較之晚晨報(bào)更有親和力，印刷較好，廣告價(jià)值被低估。晚報(bào)姊妹報(bào)，發(fā)行量30萬份。瘦型加長(zhǎng)小報(bào)。目前地產(chǎn)紙媒第一品牌，但呈現(xiàn)未加控制的市場(chǎng)化狀況廣告太多，廣告價(jià)值疑被高估。小眾媒體分析高端產(chǎn)品考慮高端定位，數(shù)量的眾多小眾媒體中，?西南航空?、?知識(shí)經(jīng)濟(jì)?等少量媒體因渠道、定位不同，讀者人群較為高端，因此小眾媒體選擇建議如下：首選：?西南航空?

投放形式：封面、封二或封三、封底、拉頁次選：?財(cái)富?或?知識(shí)經(jīng)濟(jì)?……

投放形式：封面、封二或封三、封底、拉頁專業(yè)媒體分析專業(yè)小眾媒體：重慶地產(chǎn)、藍(lán)籌地產(chǎn)、新樓市、重慶樓市媒體經(jīng)營狀況發(fā)行量覆蓋區(qū)域發(fā)行方式售價(jià)目標(biāo)人群重慶地產(chǎn)好5—8萬重慶贈(zèng)送無白領(lǐng)或以上人士新樓市差2.7萬主城半賣半送6元業(yè)內(nèi)人士重慶樓市差3萬主城出售10元業(yè)內(nèi)人士藍(lán)籌地產(chǎn)好3—5萬重慶半賣半送15元業(yè)內(nèi)人士首選小眾媒體：?重慶地產(chǎn)?，獨(dú)特的發(fā)行渠道保證了讀者群的有效性。在有重大營銷信息發(fā)布時(shí)可考慮做為雜志樓書使用，充分利用該媒體廣告費(fèi)用低、發(fā)行量較大、發(fā)行渠道多樣性。戶外媒體分析本案為高端商務(wù)地產(chǎn)工程，在戶外廣告選擇時(shí)我司充分考慮商務(wù)人士出行特點(diǎn)做出以下建議：首選方案：機(jī)場(chǎng)——江北路段的單立柱廣告，T型牌或三面體均可，充分利用單立柱看牌單邊面積較大〔18M×6M〕的特點(diǎn)有效建立產(chǎn)品形象，并且可有效防止鄰近廣告干擾。次選方案：機(jī)場(chǎng)——江北路段運(yùn)營車輛車身廣告或車內(nèi)座套〔機(jī)場(chǎng)大巴或高檔出租車〕媒介優(yōu)化組合及媒介行程制定〔略〕活動(dòng)規(guī)劃活動(dòng)總綱：配合產(chǎn)品營銷節(jié)點(diǎn)或營銷周期進(jìn)行規(guī)劃，群眾媒體與地面活動(dòng)進(jìn)行配合，活動(dòng)規(guī)?？筛鶕?jù)推廣需求進(jìn)行調(diào)節(jié)?；顒?dòng)一：白領(lǐng)麗人評(píng)選活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：決賽地點(diǎn)戶外首選江北步行街活動(dòng)目的：通過選美、素質(zhì)評(píng)選以商務(wù)辦公范疇圈定目標(biāo)對(duì)象，擴(kuò)大產(chǎn)品知名度，重新樹立產(chǎn)品形象?；顒?dòng)方式：與媒體聯(lián)辦降低費(fèi)用，參選人員以公司、企業(yè)名義參加，回報(bào)參與人所屬企業(yè)廣告宣傳。初選通過媒體投票、專家評(píng)選進(jìn)行，決賽通過公開展示、問答、主持人串詞展現(xiàn)高端辦公標(biāo)準(zhǔn)以及企業(yè)、產(chǎn)品理念，最大限度提升工程形象、企業(yè)形象?；顒?dòng)二：周末音樂會(huì)方案一：贊助解放碑CBD周末音樂會(huì)方案二：組織江北步行街CBD周末音樂會(huì)活動(dòng)時(shí)間：待定活動(dòng)地點(diǎn)：解放碑或江北步行街活動(dòng)目的：通過地面活動(dòng)，配合人員現(xiàn)場(chǎng)咨詢、促銷，樹立產(chǎn)品形象與企業(yè)形象，以產(chǎn)品促銷為最終目的?；顒?dòng)方式：文藝匯演、現(xiàn)場(chǎng)咨詢、禮儀導(dǎo)購、DM現(xiàn)場(chǎng)派送。附件1：區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究12/12/2023調(diào)研內(nèi)容Part1:區(qū)域環(huán)境研究Part2:區(qū)域消費(fèi)能力研究Part3:區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究返回主報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域界定研究區(qū)域界定調(diào)研范圍考慮本工程所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身工程特點(diǎn)等綜合因素，我司將針對(duì)本案，圈定以本工程區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境重點(diǎn)核心區(qū)域?yàn)椋簴|至東二環(huán)；南長(zhǎng)安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域外部交通分析機(jī)動(dòng)車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內(nèi)大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽門橋王府井大街東長(zhǎng)安街建國門內(nèi)大街本案D工程周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號(hào)線預(yù)計(jì)明年開通，將為本工程帶來豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個(gè)方向直接到達(dá)本工程，為本工程塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車場(chǎng)情況區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氣氛，蘊(yùn)含深厚的文化價(jià)值。名稱位置距本項(xiàng)目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風(fēng)格與伊斯蘭宗教相結(jié)合的文化特例近期剛完成內(nèi)部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域消費(fèi)能力研究區(qū)域消費(fèi)人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對(duì)較低；常住人口素質(zhì)相對(duì)較低，消費(fèi)力較弱2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機(jī)關(guān)，國家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費(fèi)能力3.流動(dòng)消費(fèi)群該局部消費(fèi)群主要以年輕、時(shí)尚的青年為主消費(fèi)能力一般區(qū)域內(nèi)工作人群的消費(fèi)潛力并未得到有效釋放，其他消費(fèi)群體消費(fèi)能力一般。區(qū)域消費(fèi)支出構(gòu)成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費(fèi)支出構(gòu)成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項(xiàng)

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費(fèi)性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設(shè)備用品及服務(wù)6.85.85.75.46.78.60.54.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務(wù)17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項(xiàng)商品與娛樂服務(wù)3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統(tǒng)計(jì)年鑒區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費(fèi)的層次。區(qū)域黨政機(jī)關(guān)分布國務(wù)院開展研究中心中華醫(yī)學(xué)會(huì)國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)治金機(jī)關(guān)效勞局中國民用航空總局國家冶金工業(yè)機(jī)關(guān)效勞局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局國家播送電影電視總局電影事業(yè)管理局中國城市開展研究會(huì)東城區(qū)商會(huì)外交部機(jī)關(guān)及駐外機(jī)構(gòu)效勞中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機(jī)關(guān)云集，主要為出入境、新聞出版、稅務(wù)、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會(huì)計(jì)函授學(xué)校東城分校禮士胡同小學(xué)北京市第166中學(xué)史家胡同小學(xué)燈市口小學(xué)北京市外國語學(xué)校正綱藝術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京景山學(xué)校北京市東城區(qū)體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校分校北京市二十五中學(xué)東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學(xué)分校北京印刷職工中等專業(yè)學(xué)校北京市東城區(qū)藍(lán)海文化藝術(shù)學(xué)校中央教育研究中心實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京市第一聾人學(xué)校燕京文化?？茖W(xué)校區(qū)域中小學(xué)校繁多，且不乏知名的重點(diǎn)學(xué)校。區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費(fèi)特征/需求常住人口高檔住宅禾風(fēng)相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費(fèi)力強(qiáng)：中高層知識(shí)分子為子女上學(xué)購買；外埠商人、機(jī)關(guān)高級(jí)人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費(fèi)力弱，下崗職工、外來人口。流動(dòng)人口寫字樓（20個(gè)）已入住可類比項(xiàng)目消費(fèi)力強(qiáng)，商務(wù)宴請(qǐng)類、品牌專賣類為主。黨政機(jī)關(guān)（32個(gè)）新聞出版署、商務(wù)局、航空總局等消費(fèi)力強(qiáng)，宴請(qǐng)類、娛樂類、會(huì)議類為主以及品牌專賣類。學(xué)校（34所）職教/培訓(xùn)機(jī)構(gòu)13個(gè)；中小學(xué)14個(gè)；大專院校6個(gè)；幼兒園1個(gè)。消費(fèi)力強(qiáng)，教育培訓(xùn)類為主。合計(jì)：常住人口約25萬；流動(dòng)人口18萬。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費(fèi)為主，消費(fèi)能力較弱。區(qū)域流動(dòng)人口消費(fèi)力沒有得到完全釋放，具有一定的消費(fèi)潛力。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究隆福大廈菜市場(chǎng)工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽門小街東二環(huán)東四大街美術(shù)館后街朝陽門內(nèi)大街五四大街美術(shù)館生活類時(shí)尚類文教類本工程工程周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價(jià)位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設(shè)中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況、消費(fèi)人群分析區(qū)域整體商業(yè)經(jīng)營狀況一般，目標(biāo)客戶群消費(fèi)力偏低。商店名稱經(jīng)營狀況目標(biāo)客群力千精品屋不好中年，消費(fèi)低人群摯友一般中年，消費(fèi)低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費(fèi)低人群發(fā)新設(shè)一般各年齡層，消費(fèi)力較高同仁堂較好不分年齡、消費(fèi)層張一元茶莊一般不分年齡、消費(fèi)層鴻升金榜一般中青年，有一定消費(fèi)力愛家紡花布店不太好中老年，消費(fèi)低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費(fèi)力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費(fèi)力東四北大街租金分析道路東側(cè)，由北向南序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護(hù)國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風(fēng)味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時(shí)尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街租金分析序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍(lán)禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當(dāng)代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農(nóng)業(yè)銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會(huì)服裝183016.49桂堂足療醫(yī)療保健503004.623網(wǎng)聚網(wǎng)吧網(wǎng)吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時(shí)尚碼頭美容美發(fā)20609.125鑫裕民商場(chǎng)分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網(wǎng)吧網(wǎng)吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側(cè)，由北向南東四北大街街鋪?zhàn)饨鹪?0~50萬/年不等，街鋪面積在10~300平方米之間，平均日租金為8.3元/天/平方米。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)返回區(qū)域商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)混雜；以餐飲和服裝服飾兩大類為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況一般，客戶群消費(fèi)力偏低；單鋪面積在10~300平方米之間；各商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鸩町愝^大區(qū)域內(nèi)各商業(yè)片區(qū)驅(qū)動(dòng)因素分析1.時(shí)尚商業(yè)街驅(qū)動(dòng)引擎——電影院電影院

時(shí)尚青年

時(shí)尚的服裝服飾2.日常消費(fèi)商業(yè)驅(qū)動(dòng)引擎——朝內(nèi)菜市場(chǎng)朝內(nèi)菜市場(chǎng)

日常居民

日常消費(fèi)業(yè)態(tài)3.中高端商業(yè)驅(qū)動(dòng)引擎——品牌店、高檔的美容美發(fā)美容美發(fā)及品牌店銀街

中高檔的消費(fèi)群體返回明清年間二十世紀(jì)五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世紀(jì)初現(xiàn)狀隆福寺商業(yè)步行街開展回憶明代三禪并駐的寺院、京師著名大廟會(huì)：東廟；“隆福寺，每逢月九、十有廟市，古玩字畫，風(fēng)味小吃，花鳥魚蟲，為諸市之冠〞。寺廟經(jīng)濟(jì)起源東四市人民廣場(chǎng)建立，廟址改成大型百貨商場(chǎng)，有回民漢民兩個(gè)小吃攤?cè)浩?，逐漸盛興，演變成隆福寺小吃店，并且成為北京小吃業(yè)的精華。民俗文化商業(yè)街寺廟建筑蕩然無存，蓋起高八層的隆福寺大廈：當(dāng)時(shí)第一家擁有中央空調(diào)和自動(dòng)扶梯的商場(chǎng)，主要以批發(fā)為主，五金受到青睞。京城最火爆商圈之一曾經(jīng)屢次進(jìn)行轉(zhuǎn)型，服裝、數(shù)碼等，但均告失敗，經(jīng)營每況愈下，隆福商圈日益衰落。屢次轉(zhuǎn)型日益衰落以娃哈哈、長(zhǎng)虹影院為代表的高檔食府、娛樂場(chǎng)所與傳統(tǒng)民俗文化并存。娛樂、零售混雜目標(biāo)客群混雜隆福寺商業(yè)步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家長(zhǎng)虹影院東四工人俱樂部明星電影院男裝為主北精品服裝服飾為主隆福大廈精品服裝服飾為主美容美發(fā)精品裝服飾為主精品服裝服飾為主中低檔次為主ELEVENCLUB的進(jìn)駐使隆福寺區(qū)域向餐飲娛樂業(yè)開展趨勢(shì)更為明顯餐飲中檔服裝服飾休閑娛樂中低檔服裝服飾東單明珠案例分析工程概況與本工程距離約300米總規(guī)模約3萬平方米地上停車位：30個(gè)小商品批發(fā)為主導(dǎo)管理公司：北京西單世紀(jì)明珠百貨東單明珠案例分析本案東方明珠租金水平3500-5500元/月/攤位標(biāo)準(zhǔn)攤位7平方米優(yōu)惠政策前三個(gè)月租金優(yōu)惠：1000元/月/攤位經(jīng)營狀況分析原協(xié)和百貨空置近8年后，該工程自2005年11月開業(yè)。1~5層定位中檔，目標(biāo)客群定位學(xué)生、工薪階層?？傮w經(jīng)營狀況不佳，空置率仍有上升趨勢(shì)附件1：區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究12/12/2023調(diào)研內(nèi)容Part1:區(qū)域環(huán)境研究Part2:區(qū)域消費(fèi)能力研究Part3:區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究返回主報(bào)告區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域界定研究區(qū)域界定調(diào)研范圍考慮本工程所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身工程特點(diǎn)等綜合因素，我司將針對(duì)本案，圈定以本工程區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境重點(diǎn)核心區(qū)域?yàn)椋簴|至東二環(huán)；南長(zhǎng)安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域環(huán)境研究區(qū)域外部交通分析機(jī)動(dòng)車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內(nèi)大街北二環(huán)東二環(huán)朝陽門橋王府井大街東長(zhǎng)安街建國門內(nèi)大街本案D工程周邊由三橫四縱地上交通路網(wǎng)組成；地鐵5號(hào)線預(yù)計(jì)明年開通，將為本工程帶來豐富客源；區(qū)域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路區(qū)域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個(gè)方向直接到達(dá)本工程，為本工程塑造了便利的交通環(huán)境。區(qū)域停車場(chǎng)情況區(qū)域內(nèi)停車場(chǎng)數(shù)量仍顯緊張。區(qū)域歷史文化背景區(qū)域擁有濃郁的歷史文化氣氛，蘊(yùn)含深厚的文化價(jià)值。名稱位置距本項(xiàng)目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風(fēng)格與伊斯蘭宗教相結(jié)合的文化特例近期剛完成內(nèi)部裝飾，較好的保持了文物的現(xiàn)狀，是北京為數(shù)不多的清真寺之一劉雍相府東城區(qū)禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域消費(fèi)能力研究區(qū)域消費(fèi)人群分析1.常住人口：區(qū)域內(nèi)存在大片的平房區(qū)，人口密度相對(duì)較低；常住人口素質(zhì)相對(duì)較低，消費(fèi)力較弱2.工作人口區(qū)域內(nèi)存在大量的黨政機(jī)關(guān)，國家公務(wù)人員；高學(xué)歷、高素質(zhì)、工作穩(wěn)定，具有一定的消費(fèi)能力3.流動(dòng)消費(fèi)群該局部消費(fèi)群主要以年輕、時(shí)尚的青年為主消費(fèi)能力一般區(qū)域內(nèi)工作人群的消費(fèi)潛力并未得到有效釋放，其他消費(fèi)群體消費(fèi)能力一般。區(qū)域消費(fèi)支出構(gòu)成東城區(qū)2000戶城市居民家庭消費(fèi)支出構(gòu)成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項(xiàng)

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費(fèi)性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格爾系數(shù)）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

著8.76.88.59.69.38.70.53.家庭設(shè)備用品及服務(wù)6.85.85.75.46.78.60.54.醫(yī)療保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服務(wù)17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.雜項(xiàng)商品與娛樂服務(wù)3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統(tǒng)計(jì)年鑒區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費(fèi)的層次。區(qū)域黨政機(jī)關(guān)分布國務(wù)院開展研究中心中華醫(yī)學(xué)會(huì)國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)治金機(jī)關(guān)效勞局中國民用航空總局國家冶金工業(yè)機(jī)關(guān)效勞局東城區(qū)城管監(jiān)察執(zhí)法站北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局國家播送電影電視總局電影事業(yè)管理局中國城市開展研究會(huì)東城區(qū)商會(huì)外交部機(jī)關(guān)及駐外機(jī)構(gòu)效勞中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業(yè)聯(lián)合會(huì)北京市東城區(qū)國家稅務(wù)局進(jìn)出口稅收管理所市民委區(qū)域黨政機(jī)關(guān)云集，主要為出入境、新聞出版、稅務(wù)、商業(yè)等行業(yè)。區(qū)域教育配套分布北京中華會(huì)計(jì)函授學(xué)校東城分校禮士胡同小學(xué)北京市第166中學(xué)史家胡同小學(xué)燈市口小學(xué)北京市外國語學(xué)校正綱藝術(shù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京景山學(xué)校北京市東城區(qū)體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校分校北京市二十五中學(xué)東城區(qū)黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學(xué)分校北京印刷職工中等專業(yè)學(xué)校北京市東城區(qū)藍(lán)海文化藝術(shù)學(xué)校中央教育研究中心實(shí)驗(yàn)學(xué)校北京市第一聾人學(xué)校燕京文化?？茖W(xué)校區(qū)域中小學(xué)校繁多，且不乏知名的重點(diǎn)學(xué)校。區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)區(qū)域消費(fèi)能力總結(jié)類別物業(yè)類型代表物業(yè)及數(shù)量消費(fèi)特征/需求常住人口高檔住宅禾風(fēng)相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費(fèi)力強(qiáng)：中高層知識(shí)分子為子女上學(xué)購買；外埠商人、機(jī)關(guān)高級(jí)人員、事業(yè)上升階段中年。平房（2大片區(qū)）東四片區(qū)、燈市口片區(qū)消費(fèi)力弱，下崗職工、外來人口。流動(dòng)人口寫字樓（20個(gè)）已入住可類比項(xiàng)目消費(fèi)力強(qiáng)，商務(wù)宴請(qǐng)類、品牌專賣類為主。黨政機(jī)關(guān)（32個(gè)）新聞出版署、商務(wù)局、航空總局等消費(fèi)力強(qiáng)，宴請(qǐng)類、娛樂類、會(huì)議類為主以及品牌專賣類。學(xué)校（34所）職教/培訓(xùn)機(jī)構(gòu)13個(gè)；中小學(xué)14個(gè)；大專院校6個(gè)；幼兒園1個(gè)。消費(fèi)力強(qiáng)，教育培訓(xùn)類為主。合計(jì)：常住人口約25萬；流動(dòng)人口18萬。返回區(qū)域居住人口以日常生活消費(fèi)為主，消費(fèi)能力較弱。區(qū)域流動(dòng)人口消費(fèi)力沒有得到完全釋放，具有一定的消費(fèi)潛力。區(qū)域市場(chǎng)研究——區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究隆福大廈菜市場(chǎng)工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布朝陽門小街東二環(huán)東四大街美術(shù)館后街朝陽門內(nèi)大街五四大街美術(shù)館生活類時(shí)尚類文教類本工程工程周邊現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)混亂。區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分布上，區(qū)域內(nèi)以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業(yè)態(tài)指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次分析區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價(jià)位力千精品屋低檔100元以下?lián)从训蜋n100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發(fā)新設(shè)中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯(lián)外貿(mào)低檔50元左右區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況、消費(fèi)人群分析區(qū)域整體商業(yè)經(jīng)營狀況一般，目標(biāo)客戶群消費(fèi)力偏低。商店名稱經(jīng)營狀況目標(biāo)客群力千精品屋不好中年，消費(fèi)低人群摯友一般中年，消費(fèi)低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費(fèi)低人群發(fā)新設(shè)一般各年齡層，消費(fèi)力較高同仁堂較好不分年齡、消費(fèi)層張一元茶莊一般不分年齡、消費(fèi)層鴻升金榜一般中青年，有一定消費(fèi)力愛家紡花布店不太好中老年，消費(fèi)低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費(fèi)力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費(fèi)力東四北大街租金分析道路東側(cè)，由北向南序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護(hù)國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發(fā)401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風(fēng)味餐飲10357.87假日發(fā)廊美容美發(fā)18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發(fā)341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時(shí)尚秀鞋業(yè)20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4東四北大街租金分析序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號(hào)商家名稱業(yè)態(tài)單鋪?zhàn)饨穑ㄈf元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿(mào)專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍(lán)禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當(dāng)代名剪美容美發(fā)452504.95北京銀行銀行503004.61