萬里揚：位于金華 市金龍路以東、三三0國道以南的工業(yè)房地產(chǎn)市場價值評估報告

房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：浙江萬里揚股份有限公司所有的位于金華市金龍路以東、三三0國道以南的工業(yè)房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會房地產(chǎn)估價機構(gòu)：金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司估價報告出具日期：2023年12月08日估價報告編號：金華市華誠(2023)估字第494號金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會：受貴單位的委托，我公司對浙江萬里揚股份有限公司名下位于金華市金龍路以東、三三0國道以南的工業(yè)房地產(chǎn)市場價值進行了評估。估價目的：為委托方進行收購確定被收購房地產(chǎn)價值的補償提供依據(jù)。估價對象：根據(jù)委托方提供的資料記載，估價對象所有權(quán)人：浙江萬里揚平方米(其中證載面積為95774.04平方米，無證建筑面積為2145.93平方米),包括建筑物不可分割的固定裝修及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施。價值時點：2023年09月04日。價值類型：市場價值。估價方法：成本法。估價結(jié)果：我公司估價人員經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、公正、合法的原則，選用成本法進行估價，通過認真分析和周密準(zhǔn)確的測算，確定估價對象在價值時點的價值為110123257元，大寫壹億壹仟零壹拾貳萬叁仟貳佰伍拾柒元整。詳見《評估結(jié)果明細表》。本估價結(jié)果受到本估價報告中說明的估價假設(shè)和限制條件的限制。若對本估價結(jié)果有異議，請在15日之內(nèi)以書面形式向本公司提出。本估價報告的使用期限為壹年。金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓1 華誠·估價報告22估價師聲明 3估價的假設(shè)和限制條件 4房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 7一、估價委托人 7二、房地產(chǎn)估價機構(gòu) 7 7四、估價目的 9 九、估價方法 十、估價結(jié)果 十一、估價人員 十二、實地查勘期 十三、估價作業(yè)期 十四、估價報告使用期限 金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓估價師聲明1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4.我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語規(guī)范》以及相關(guān)房地產(chǎn)估價專項標(biāo)準(zhǔn)進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5.注冊房地產(chǎn)估價師已于價值時點對估價報告中的估價對象進行了實地查勘，但僅限于其外觀和使用狀況。我們不承擔(dān)對估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被遮蓋、未暴露及難于觸及的部分進行勘查的6.本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象正常市場價值進行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬和面積情況的披露不作為其權(quán)屬和面積方面確認的依據(jù)，有關(guān)權(quán)屬和面積界定以有關(guān)部門認定的為準(zhǔn)。7.估價委托人對其提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負責(zé)，若因委托方提供情況和資料的失實而造成結(jié)果的偏失本公司不承擔(dān)全部法律參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師注冊房地產(chǎn)估價師王勇明簽章注冊房地產(chǎn)估價師王旭霞簽章A證書號30081金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓3估價的假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)條件1、本次估價以假定價值時點的房地產(chǎn)市場是公開、平等、自愿的交易市場為前提。未考慮國家宏觀政策發(fā)生的重大變化、政策優(yōu)惠及遇到不可抗力時可能對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響。2、委托人應(yīng)當(dāng)向估價機構(gòu)如實提供有關(guān)情況和資料，注冊房地產(chǎn)估價師對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、完整性和準(zhǔn)確性且未予以核實的情況下，假設(shè)上述權(quán)屬面積、用途等資料是合法、真實、完整和準(zhǔn)確的。3、本次估價以估價對象產(chǎn)權(quán)明晰無異議，手續(xù)齊全，在公開市場上無任何附加條件可自由轉(zhuǎn)讓為前提。4、估價人員現(xiàn)場查勘對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素予以了關(guān)注，但由于查勘也僅限于估價對象在查勘日的外觀和使用狀況，并未對其結(jié)構(gòu)、設(shè)備及裝修等內(nèi)在質(zhì)量進行測試，不承擔(dān)對被遮蓋、未暴露及隱蔽工程等難以接觸到的部分進行勘驗的責(zé)任，且也無專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、檢測，故不能確定其有無內(nèi)部缺陷，因此本報告無理由懷疑估價對象存在安全隱患，本次估價假設(shè)估價對象符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量、驗收規(guī)范，其質(zhì)量足以維持正常的使用壽命為前提。5、估價對象不存在租賃權(quán)、用益物權(quán)占有使用情況。6、本報告估價結(jié)果以稅費正常負擔(dān)為假設(shè)前提。估價對象產(chǎn)權(quán)合法。未考慮委估房產(chǎn)是否存在違章、環(huán)保和消防設(shè)施不合金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓4格等現(xiàn)象，僅對其價值作出判斷，同時亦未考慮由于違章、環(huán)保和消防不合格等因素對正常使用帶來的影響。無背離事實假設(shè)。無不相一致假設(shè)。無依據(jù)不足假設(shè)。1、本估價報告估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下，滿足全部假設(shè)與限制條件下的房地產(chǎn)市場價值，僅為估價委托人確定被收購房地產(chǎn)價值的補償提供參考依據(jù)，不得用于其他目的和用途。若改變估價目的、價值時點及使用條件，需重新委托估價。2、本估價結(jié)果僅包含估價對象的房屋、固定裝修及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施等價值。3、本估價報告沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結(jié)果的影響。當(dāng)前述條件以及估價中遵循的假設(shè)等情況發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會失效。4、本估價報告僅是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象正常市場價值進行合理估算，估價結(jié)果不應(yīng)作為價格實現(xiàn)的保證。金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓55、報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準(zhǔn)確性。6、房屋內(nèi)固定裝修及廠區(qū)內(nèi)無證建筑物面積均為估價人員實地測量和清點而得，由于受測量人員和測量工具的專業(yè)性限制，不排除與實際存在誤差，但不影響估價結(jié)果的使用。7、本估價報告經(jīng)估價機構(gòu)加蓋公章并由注冊房地產(chǎn)估價師簽章后整體原件使用方為有效。部分使用或復(fù)印件使用無效。未經(jīng)本公司書面同意，本報告任何一部分或全部均不得發(fā)表于任何媒體或作未經(jīng)授權(quán)的使用。8、本估價報告使用期限為壹年，即本報告提交日起壹年內(nèi)使用有效。在報告使用期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場狀況變化較大或估價對象的法律權(quán)屬、實體狀況發(fā)生變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進行估價。9、委估標(biāo)的產(chǎn)權(quán)當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告十日內(nèi)以書面形式向估價機構(gòu)提出，逾期視為認同。10、估價委托人對資料的合法性、真實性、完整性和準(zhǔn)確性負責(zé)。因資料失實造成估價結(jié)果有誤的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。11、本估價報告僅對估價對象的房屋價值進行合理的估算，不作為其權(quán)屬及合法性等方面確認的依據(jù)。12、根據(jù)委托方提供情況說明，本次估價涉及部分房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，但已辦理規(guī)劃審批許可，本次評估視同其有證房屋進行評估。本報告由金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司負責(zé)解釋。金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓6房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人名稱：金華市婺城新城區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會機構(gòu)名稱：金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司機構(gòu)地址：金華市雙龍南街828號市農(nóng)科教大樓西附樓壹樓法定代表人：王勇明機構(gòu)類別：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、土地估價機構(gòu)房地產(chǎn)評估資質(zhì)等級：貳級證書編號：浙建房估證字【2011】006號土地機構(gòu)備案編號：2018330088聯(lián)系電話、估價對象本次估價對象為浙江萬里揚股份有限公司所有的金華市金龍路以東、三三0國道以南工業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積為97919.97平方米(其中證載面積為95774.04平方米，無證建筑面積為2145.93平方米),固定裝修及與房地產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的供水、供電、排水等相關(guān)配套設(shè)施。不包括室內(nèi)可移動的物品等動產(chǎn)及債權(quán)債務(wù)、無形資產(chǎn)及土地使用權(quán)等其他權(quán)益價值。(一)估價對象實物狀況1.土地實物狀況宗地位于金華市金龍路以東、三三0國道以南，宗地內(nèi)證載土地面積為153507.00平方米，廠區(qū)北至賓虹西路。廠區(qū)內(nèi)道路已硬化，綠化較好，大門郵編：3210007為電動伸縮門。2.建筑物實物狀況根據(jù)委托方提供的復(fù)印資料和估價人員現(xiàn)場勘察，估價對象位于金華市金龍路以東、三三0國道以南。整個廠區(qū)為封閉式物業(yè)，有獨立圍墻大門，現(xiàn)廠區(qū)內(nèi)建有綜合樓、廠房及附屬配套設(shè)施，廠區(qū)內(nèi)綠化一般。結(jié)構(gòu)1房屋-1浙2023金華市不動產(chǎn)權(quán)第0034358號鋼3#廠房2房屋-2鋼5#廠房3房屋-3號研發(fā)中心43307022016008號4#廠房5房屋-5鋼6#廠房6浙規(guī)核字第號鋼5#廠房擴建7房屋-7門衛(wèi)8房屋-8倉庫9房屋-9配電房鋼廢品倉庫房屋-11配電房配電房鋼5#廠房邊簡易倉庫鋼間鋼4#廠房邊倉庫鋼備間鋼研發(fā)中心西側(cè)車庫金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓8華誠·估價報告(二)估價對象權(quán)益狀況浙江萬里揚股份有限公司不動產(chǎn)單元號國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)權(quán)利性質(zhì)出讓/自建房工業(yè)用地/工業(yè)廠房土地使用權(quán)面積153507.00m2/房屋建筑面積37930.67m國有建設(shè)用地使用權(quán)2061年04月17日止附記建設(shè)工程規(guī)劃核實確認書(證號：浙規(guī)核字第金婺新33070220150015號)記載建筑面積為6002.54平方米；建設(shè)工程規(guī)劃核實確認書(證號：浙規(guī)核字第金婺新3307022016008號)記載建筑面積為48894.56平方米；建設(shè)工程規(guī)劃核實確認書(證號：浙規(guī)核字第330702202100009號)記載建筑面積為2946.27平方米。另有無證建筑2145.93平方米，產(chǎn)權(quán)人為浙江萬里揚股份有限公司。本次估價作業(yè)期間，根據(jù)委托方提供的資料及估價人員的調(diào)查了解，估價對象產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬無爭議，但現(xiàn)狀不動產(chǎn)存在抵押他項權(quán)利，政府收購?fù)耆a(chǎn)權(quán)條件下的估價對象市場價值，因此本次估價不考慮估價對象存在的抵押他項權(quán)利對價值的影響。9(三)估價對象所在區(qū)位狀況項目狀況說明區(qū)域位置金華市婺城新城區(qū)，位屬臨江工業(yè)區(qū)。臨江工業(yè)區(qū)位處市中心交通平均距離約10公里。距婺城新區(qū)4公里。工業(yè)集聚程度園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)眾多，工業(yè)集聚程度較高。330國道、臨江西路、龍乾南街、金沙街、大巖路等。交通狀況主干道線上雙向八車道，道路寬敞，路面平整。330國園區(qū)北鄰杭金衢高速蘭溪互通，對外交通十分便利。自然環(huán)境區(qū)域內(nèi)無重大水污染源，水環(huán)境質(zhì)量良好；待估宗地?zé)o重大大氣污染源，大氣環(huán)境質(zhì)量良好；區(qū)域內(nèi)無明顯交通聲污染源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。待估宗地所在區(qū)域給排水、通電、通訊、道路等基礎(chǔ)設(shè)施完備。公共配套設(shè)施區(qū)域公共配套設(shè)施主要依附于周邊自然村。四、估價目的為委托方進行收購確定被收購房地產(chǎn)價值的補償提供依據(jù)，評估被收購房地產(chǎn)價值。價值時點為2023年09月04日。估價對象于價值時點的公開市場價值。七、估價依據(jù)(一)本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、《中華人民共和國民法典》;2、《中華人民共和國土地管理法》;3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;4、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(中華人民共和國主席令第四十六號);5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務(wù)院令第55號);金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓華誠·估價報告號);8、《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號);12、《金華市市區(qū)國有土地上房屋征收與補償辦法》(市政府令第62號);13、《關(guān)于印發(fā)金華市區(qū)房屋重置價格的通知》(金市建【2021】210號);14、《金華市工業(yè)用地收回實施辦法》。(二)本次估價采用的技術(shù)規(guī)程1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T-18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》;(三)估價委托人提供的有關(guān)資料(1)評估委托書；(2)待估宗地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃核實確認書復(fù)印件；本次估價遵守客觀、獨立、公正原則以及合法原則、價值時點原則、替代金華市華誠房地產(chǎn)土地評估有限責(zé)任公司電話號碼真號碼編：321000地址：金華市雙龍南街農(nóng)科教大樓西附樓一樓原則、最高最佳