第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說

第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說2023/12/27第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說思考：

1、什么是物業(yè)？

2、什么是物業(yè)管理？

3、物業(yè)管理在人們生活、工作學(xué)習(xí)中的意義？

4、列舉你所接觸到的物業(yè)管理的實(shí)例。

模塊一基本概念第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說一、什么是物業(yè)（一）關(guān)于物業(yè)的不同解釋1、物業(yè)就是房屋、建筑物。2、物業(yè)是指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施。3、物業(yè)指不動產(chǎn)。4、物業(yè)指房地產(chǎn)。5、物業(yè)指“單元性”的房地產(chǎn)。6、物業(yè)指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說（二）物業(yè)的概念物業(yè)（Property)——指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。各類建筑物住宅小區(qū)寫字樓商業(yè)大廈工業(yè)廠房體育場館機(jī)關(guān)、學(xué)校等第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說附屬設(shè)備、設(shè)施市政設(shè)施文化娛樂設(shè)施交通設(shè)施相關(guān)場地庭院綠地道路第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說（三）物業(yè)與房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。由于其位置的固定性，通常又被成為不動產(chǎn)。

英文名稱：

（1）realestate:具體指土地及附著在土地上的房屋和構(gòu)筑物。

（2）realproperty：除了有realestate的含義外，還包括他所附帶的各種權(quán)益。因此，物業(yè)在指“單元性”房地產(chǎn)時(shí)，其中的房地產(chǎn)就是（2）所指的含義。“單元性”在指建成并投入使用的各類房屋、與之相配套的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場時(shí)，可以指整個(gè)住宅小區(qū)，也可以指單體的其他建筑。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說2、物業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)系物業(yè)與房地產(chǎn)既有本質(zhì)的聯(lián)系，又有所區(qū)別。（1）聯(lián)系①物業(yè)是指“單元性”的房地產(chǎn)。②物業(yè)是指進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品。③在財(cái)產(chǎn)上兩者所指為同一對象。（2）區(qū)別①稱謂不同②適用范圍不同③概念外延不同。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說（四）物業(yè)的特點(diǎn)物業(yè)的特點(diǎn)固定性耐久性多樣性高值性權(quán)益性受政策影響大第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說五、物業(yè)的類型

根據(jù)用途，物業(yè)可分為：

居住物業(yè)辦公物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)其他物業(yè)第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說二、什么是物業(yè)管理

（一）物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理——是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序的活動。

注意以下幾層涵義：

1、管理主體：實(shí)施物業(yè)管理的企業(yè)必須是具備一定資質(zhì)的法人經(jīng)濟(jì)組織。

2、管理客體：物業(yè)

3、服務(wù)對象：業(yè)主（或非業(yè)主物業(yè)使用人）

4、管理方法、手段：采用現(xiàn)代管理方法、技術(shù)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行管理。

5、管理的目的：通過提供有償物業(yè)服務(wù)來獲取經(jīng)濟(jì)效益。

6、物業(yè)管理是集管理、服務(wù)、經(jīng)營于一體的有償勞動。

7、物業(yè)管理屬于社會服務(wù)性行業(yè)范疇，屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說（二）物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別管理體制不同管理內(nèi)容不同所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同管理機(jī)制不同第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說模塊二物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、常規(guī)性公共服務(wù)物業(yè)及其配套設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)保安和消防管理物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)與保養(yǎng)交通與車輛管理物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作物業(yè)保險(xiǎn)工作公共市政的維護(hù)管理物業(yè)檔案管理一、物業(yè)管理的內(nèi)容第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說2、非公共性延伸服務(wù)有針對性的專項(xiàng)服務(wù)委托性的特約服務(wù)如代聘保姆；代訂、代送報(bào)刊雜志；物業(yè)租售代理；代訂車船票；接送小孩等主要為一些便民服務(wù)項(xiàng)目：如室內(nèi)維修服

務(wù)、室內(nèi)裝修服務(wù)、糧店、小型社區(qū)超市等第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說二物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

物業(yè)管理的策劃階段物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的日常運(yùn)作第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說三物業(yè)管理的特性物業(yè)管理的特性社會化專業(yè)化市場化企業(yè)化第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說四、物業(yè)管理的基本原則責(zé)權(quán)分明原則業(yè)主主導(dǎo)原則服務(wù)第一原則統(tǒng)一管理原則專業(yè)高效原則收費(fèi)合理原則公平競爭原則依法行事原則第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說五、物業(yè)管理的宗旨和作用

物業(yè)管理的宗旨

可以有多種概括形式，如“業(yè)主至上，服務(wù)第一”；“**物業(yè)讓您更滿意”等，概括地講，就是“管理物業(yè)，服務(wù)業(yè)主”。

第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說

1、物業(yè)管理可延長物業(yè)使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)使用價(jià)值，使物業(yè)得到保值和增值。

2、物業(yè)管理能夠?yàn)槲飿I(yè)的業(yè)主和使用人創(chuàng)造和保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境。

物業(yè)管理的作用：第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說3、物業(yè)管理有利于提高城市化、社會化和現(xiàn)代化水平。

4、物業(yè)管理可以拓寬勞動就業(yè)領(lǐng)域，增加就業(yè)機(jī)會。

5、物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、租賃業(yè)務(wù)發(fā)展。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說六、物業(yè)管理服務(wù)原則及標(biāo)準(zhǔn)

1、服務(wù)原則

（1）服務(wù)至上的原則

（2）自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則

（3）服務(wù)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量相符合的原則

（4）有限責(zé)任原則

（5）提高現(xiàn)代服務(wù)手段原則。

2、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說七、物業(yè)管理市場（一）物業(yè)管理市場概述1、物業(yè)管理市場——是以物業(yè)管理服務(wù)為對象的商品交換關(guān)系的總和。2、物業(yè)市場的構(gòu)成（1）市場主體（2）市場客體（3）市場環(huán)境第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說（二）物業(yè)管理市場的特性1、交換對象的無形性2、交換行為的約定性3、交換內(nèi)容的多樣性4、交換時(shí)間的延續(xù)性5、交換過程的整體性第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說八、當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題1、法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。2、建管之間缺乏有效銜接。3、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間雙向選擇的機(jī)制尚未建立。4、物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容有待明確。5、物業(yè)管理收費(fèi)有待規(guī)范。6、權(quán)益保護(hù)意識亟待增強(qiáng)。7、隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺。8、市場化程度較低，招投標(biāo)行為不規(guī)范。9、物業(yè)管理行業(yè)和社會對物業(yè)管理過度炒作。10、業(yè)主殘留福利分房意識。11、業(yè)主自主管理機(jī)制尚未建立。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說案例分析

張先生于2003年國慶節(jié)，在某小區(qū)購入房屋一套，并于當(dāng)月入住。不久就感覺很不方便，如進(jìn)出小區(qū)要出示業(yè)主證，自行車必須停放在指定地方，被子也不能在小區(qū)空地上隨意晾曬，音響聲大保安也要干預(yù)。張先生認(rèn)為，物業(yè)管理公司是業(yè)主聘請來為業(yè)主服務(wù)的，為什么卻又處處管著自己。討論:

1、物業(yè)管理到底是管理還是服務(wù)?

2、物業(yè)管理公司的做法是否違背物業(yè)管理宗旨?

第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說模塊三物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說二、發(fā)展1、物業(yè)管理在英國的狀況第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說2、美國的物業(yè)管理概況美國物業(yè)管理的特點(diǎn)。①管理契約化②管理專業(yè)化第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說

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新加坡物業(yè)管理的特點(diǎn)①物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全

②法制建設(shè)與管理制度完善

③堅(jiān)持以人為本，重視鄰里和睦第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說日本的物業(yè)管理日本物業(yè)管理特點(diǎn)

①物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)較好②對從事物業(yè)管理的企業(yè)人員有很高的要求，重視對各類人員的培訓(xùn)與教育。

③物業(yè)的社會環(huán)境比較好

④物業(yè)管理專業(yè)化程度高

⑤物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用大第一講物業(yè)與物業(yè)管理概說三、中