北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選

北京美林花園物業(yè)管理招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)答辯節(jié)選--------------------------------------------------------------------------------９月１２日，北京首次物業(yè)治理招標(biāo)由美林花園成功舉辦。招標(biāo)會(huì)上，由多位專(zhuān)家和客戶(hù)代表組成的評(píng)委會(huì)針對(duì)每一家競(jìng)標(biāo)單位都進(jìn)行了“連珠炮”式的現(xiàn)場(chǎng)提咨詢(xún)，其中專(zhuān)門(mén)多咨詢(xún)題差不多上物業(yè)治理工作的一些焦點(diǎn)、熱點(diǎn)話題。以下是這次咨詢(xún)答的精選。劉志宇（北京市小區(qū)辦主任，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“劉”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提到了接管美林花園后要先收３個(gè)月的物業(yè)治理費(fèi)作抵押，請(qǐng)咨詢(xún)這種做法的按照是什么？答：我們依據(jù)的是北京市小區(qū)辦的規(guī)定，要收２％或是３％的基金，這３個(gè)月的治理費(fèi)要用于重大公用設(shè)施的改建和愛(ài)護(hù)，因?yàn)楦邫n物業(yè)需要比較高的支出，專(zhuān)門(mén)是工程治理方面，因此需要有適當(dāng)?shù)闹卫碣M(fèi)用作為修理基金。劉：北京市現(xiàn)在沒(méi)有關(guān)于要收物業(yè)治理費(fèi)押金的規(guī)定。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)治理費(fèi)及公共代辦性服務(wù)項(xiàng)目預(yù)付押金或保證金的咨詢(xún)題，法律法規(guī)對(duì)此無(wú)規(guī)定，是否收取需以雙方在《房屋使用、治理、修理公約》中的約定為依據(jù)。季如進(jìn)（清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“季”）：你們?cè)跇?biāo)書(shū)中提出，工程修理費(fèi)用每年按２０％的速度遞增，依據(jù)的是什么？你們采取的是提取酬金的方式，但不知你們?cè)诮档椭卫沓杀旧嫌心男┐胧看穑旱谝?，物業(yè)的保修應(yīng)由進(jìn)展商提供，但現(xiàn)在的情形是進(jìn)展商把修理費(fèi)用都轉(zhuǎn)給物業(yè)治理公司承擔(dān)；固定資產(chǎn)都有一定折舊，修理費(fèi)也應(yīng)逐步遞增，２０％是我們按照目前的實(shí)際情形提出的。第二點(diǎn)，在降低治理成本上，我們有專(zhuān)門(mén)明確的目標(biāo)，在工程修理、愛(ài)護(hù)方面，我們做到有章可循，因?yàn)榇舜蚊懒只▓@招標(biāo)中對(duì)一些功能安排不清，我們只能按一樣測(cè)算值來(lái)確定。點(diǎn)評(píng)：工程修理是在建筑商、進(jìn)展商對(duì)工程保修項(xiàng)目之外及保修期限屆滿(mǎn)之后才會(huì)發(fā)生的，該費(fèi)用劃分為中小修項(xiàng)目費(fèi)用與大修項(xiàng)目費(fèi)用，前者從日常物業(yè)治理費(fèi)中支付，后者從公共修理基金中支付。蔡鴻巖（精品家園房地產(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡經(jīng)理”）：物業(yè)治理必須要實(shí)行財(cái)務(wù)公布化，但你們公司的標(biāo)書(shū)并未涉及，請(qǐng)講明一下。答：我們通過(guò)兩種途徑實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的公布化，一種是資產(chǎn)負(fù)債表及各種基金的治理表，這是按ＩＳＯ９０００認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)制定的；同時(shí)，同意物業(yè)治理委員會(huì)的抽查，定期向他們匯報(bào)。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)情形應(yīng)當(dāng)以適當(dāng)方式公布，這是作為受托人的物業(yè)公司對(duì)托付人（業(yè)主、物業(yè)治理委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)履行的法律義務(wù)，公布的方式包括定期向物業(yè)治理委員會(huì)報(bào)告及向全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)狀況及治理情形。徐俊達(dá)（建設(shè)部房地產(chǎn)司物業(yè)處處長(zhǎng)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“徐”）：保利公司既從事酒店治理，又從事公寓治理，請(qǐng)咨詢(xún)這兩種物業(yè)治理有何區(qū)別？答：我覺(jué)得，他們最大的區(qū)別在于：酒店治理強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)治理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。杜女士（美林花園客戶(hù)代表，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“杜”）：在人員編制和費(fèi)用支出當(dāng)中，你們提出的財(cái)務(wù)人員難道占到８人，這幾乎是其他幾家的總和；工程隊(duì)的編制難道占到了６０人，這就等于業(yè)要緊多養(yǎng)許多富余人員，請(qǐng)給予講明。答：我們是將美林公寓修理采購(gòu)編制放到財(cái)務(wù)編制中，作為一家物業(yè)治理公司，采購(gòu)是一個(gè)專(zhuān)門(mén)大的支出環(huán)節(jié)，應(yīng)該受到財(cái)務(wù)的監(jiān)督和操縱，因此我認(rèn)為８?jìng)€(gè)人的編制并不大。物業(yè)治理涉及的工程系統(tǒng)較多，而且接管初期又是一個(gè)磨合期，今后隨著物業(yè)持續(xù)的完善，我們要培養(yǎng)一些萬(wàn)能手，如果最初把人員編制壓下來(lái)，實(shí)施過(guò)程中就會(huì)專(zhuān)門(mén)被動(dòng)。點(diǎn)評(píng)：在６家競(jìng)標(biāo)的物業(yè)治理公司中，除保利之外，其余各家公司列出的財(cái)務(wù)人員最多未超過(guò)３人。作為客戶(hù)或業(yè)主提出如此的質(zhì)詢(xún)，所以是在情理之中。楊燕敏（北京市房地產(chǎn)治理局總工程師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“楊”）：你標(biāo)書(shū)中的人員編制專(zhuān)門(mén)龐大，共有１４６個(gè)人，人員費(fèi)用的支出加上治理費(fèi)酬金共約５００萬(wàn)元，占整個(gè)物業(yè)治理支出的５５％以上，請(qǐng)對(duì)此咨詢(xún)題進(jìn)行講明。答：從目前北京物業(yè)治理行業(yè)情形來(lái)看，完全過(guò)渡到專(zhuān)業(yè)化，或是單純減少物業(yè)治理公司的人員，我們測(cè)算過(guò)，看起來(lái)比自己治理費(fèi)用還要高，因此，我們?cè)跇?biāo)書(shū)中只將綠化暫托付專(zhuān)業(yè)化公司，隨著治理的深入，我們將逐步減少保安、工程修理等部門(mén)的人員編制。我估量，會(huì)減少到８０人左右。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)治理要想競(jìng)標(biāo)成功、占據(jù)市場(chǎng)，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則行事，即應(yīng)當(dāng)優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地設(shè)置崗位，提升治理水平，以便降低治理成本。徐：標(biāo)書(shū)上已提出物業(yè)治理費(fèi)的參考指導(dǎo)價(jià)為４元，你們做出元的標(biāo)準(zhǔn)，是基于什么樣的理由？答：關(guān)于保利物業(yè)申報(bào)的每平方米６元的治理標(biāo)準(zhǔn)，與標(biāo)書(shū)上提出的每平方米每月４元，差距為兩元，當(dāng)時(shí)從保利物業(yè)的指導(dǎo)思想上來(lái)講，我們認(rèn)為，應(yīng)該按照保利物業(yè)治理美林公寓的全部支出項(xiàng)目的實(shí)際需要來(lái)測(cè)算，在標(biāo)書(shū)上我們提到了九項(xiàng)，在資料有限的情形下，我們第一按照目前的現(xiàn)有資料提出全部支出項(xiàng)目，之后按照可供銷(xiāo)售的面積１２萬(wàn)平方米倒推回來(lái)運(yùn)算出６元鈔票。我認(rèn)為，作為一家物業(yè)治理公司，在他接管一家物業(yè)治理項(xiàng)目的時(shí)候，第一應(yīng)明確這家物業(yè)的定位是什么檔次，之后按照他受托的項(xiàng)目制定切實(shí)可行的支出項(xiàng)目。我認(rèn)為保利物業(yè)目前擬定的八項(xiàng)跟ＩＳＯ９００２制定的標(biāo)準(zhǔn)吻合，我們確實(shí)有一定的偏差，這是由于保守而造成的，只是我們會(huì)有一定的調(diào)整。如果我們的預(yù)算或者講我們的標(biāo)書(shū)沒(méi)有得到業(yè)主的同意，我們能夠按照進(jìn)展商的資料做進(jìn)一步的測(cè)算。杜：關(guān)于物業(yè)治理承諾咨詢(xún)題，我統(tǒng)計(jì)了一下，在所有的物業(yè)治理公司當(dāng)中，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，有如下幾點(diǎn)保利公司是處于最低線：第一，房屋修理國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是９８％，保利承諾是９５％；第二，是修理工程合格率，其他各家（競(jìng)標(biāo)的物業(yè)公司）均符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，惟有保利是９７％；第三，化糞池、污水井完好率國(guó)家規(guī)定是百分之百，其他各家差不多上百分之百，保利是９５％；第四，業(yè)主中意率這一項(xiàng)保利承諾是９０％，其他各家差不多差不多上百分之百，請(qǐng)講明一下。答：國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)我們也都看了，要迎合進(jìn)展商和評(píng)委的口味都能夠?qū)懗墒前俜种伲@可能確實(shí)是一個(gè)不切實(shí)際的承諾，我們從實(shí)際體會(huì)動(dòng)身制定如此一個(gè)百分比，否則將是一種不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。點(diǎn)評(píng)：從各公司的競(jìng)標(biāo)書(shū)中看出，各公司承諾的標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)都差不多上接近百分之百，這與北京現(xiàn)實(shí)的物業(yè)治理情形明顯有專(zhuān)門(mén)大差距，該公司的承諾盡管選擇了下限，但未必不符合實(shí)際。這也引發(fā)出另一個(gè)咨詢(xún)題，如果中標(biāo)物業(yè)治理公司沒(méi)有實(shí)現(xiàn)承諾的標(biāo)準(zhǔn)，咨詢(xún)題該如何解決？同時(shí)，關(guān)于上述指標(biāo)的定義及可操作性也值得考慮。蔡耀忠（北京煒衡律師事務(wù)所律師，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“蔡律師”）：你標(biāo)書(shū)中提到對(duì)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧有異議，如果在正常情形下，治理費(fèi)收入不夠支出，這預(yù)備如何處理？答：作為物業(yè)治理公司，支出原則是有多少鈔票干多少事，治理酬金應(yīng)該是建設(shè)部規(guī)定的８％和１２％，在正常治理之下，如果虧損，這種虧損在得到物業(yè)治理委員會(huì)的認(rèn)可后，應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)；如果有盈利，也應(yīng)由全體業(yè)主共享，轉(zhuǎn)入下一年度連續(xù)使用，同時(shí)，治理公司每一年度應(yīng)該向全體業(yè)主報(bào)告下一年度的收支治理預(yù)算，若不發(fā)生重大的資金支出項(xiàng)目，治理公司不應(yīng)該發(fā)生收支不平穩(wěn)的現(xiàn)象。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司在采取定額酬金的治理方式時(shí)，也不能免除物業(yè)公司在物業(yè)治理費(fèi)入不敷出時(shí)負(fù)有一定責(zé)任，在正常情形下，保持物業(yè)治理費(fèi)收支平穩(wěn)是物業(yè)公司一項(xiàng)重要義務(wù)，同時(shí)法律法規(guī)亦不禁止物業(yè)公司采納承包的治理方式。劉：美林花園是外銷(xiāo)公寓，也確實(shí)是講那個(gè)地點(diǎn)的業(yè)主或租戶(hù)有可能是外國(guó)人，作為物業(yè)治理公司你們是否明白應(yīng)到公安機(jī)關(guān)辦哪些手續(xù)？答：我們要請(qǐng)外籍人員填寫(xiě)由公安局治理處要求填寫(xiě)的登記表，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳給公安治理部門(mén)，對(duì)外籍人員進(jìn)行登記，以便更好地治理。點(diǎn)評(píng)：這是一個(gè)治理工作中的技術(shù)性咨詢(xún)題，體會(huì)如何，也由此可見(jiàn)一斑。蔡經(jīng)理：貴公司標(biāo)書(shū)里有關(guān)物業(yè)治理費(fèi)收繳率的承諾中提到“非治理責(zé)任造成的欠收”咨詢(xún)題，能不能講明一下這指的是什么？答：那個(gè)非物業(yè)治理的責(zé)任指的是：小區(qū)周邊噪音嚴(yán)峻等并非物業(yè)治理本身咨詢(xún)題對(duì)住戶(hù)正常生活造成的阻礙，這種情形不交治理費(fèi)，業(yè)主也是有道理的，因?yàn)樗硎懿坏桨察o權(quán)，如此的情形下只能通過(guò)法律手段來(lái)解決。點(diǎn)評(píng)：拖欠物業(yè)治理費(fèi)是一個(gè)專(zhuān)門(mén)普遍的現(xiàn)象，造成業(yè)主拒交的緣故其中許多是由于進(jìn)展商銷(xiāo)售或建設(shè)房屋時(shí)遺留下的咨詢(xún)題而產(chǎn)生的，對(duì)此物業(yè)治理公司接管時(shí)，所約定的條款嚴(yán)謹(jǐn)一些才具有可操作性。蔡律師：在標(biāo)書(shū)中你們提到，保安有２２人，目前北京保安分為兩類(lèi)：一類(lèi)是自己組建、培訓(xùn)保安人員進(jìn)行治理，一類(lèi)是分包給專(zhuān)業(yè)保安公司。你們是外包的，請(qǐng)咨詢(xún)，你們將如何保證對(duì)保安人員的操縱治理，又如何能保證小區(qū)安全？第二個(gè)咨詢(xún)題是你們?cè)跇?biāo)書(shū)中對(duì)社區(qū)文化建設(shè)提出了專(zhuān)門(mén)多設(shè)想和安排，如“三八”節(jié)活動(dòng)和秧歌隊(duì)等，這些活動(dòng)關(guān)于外銷(xiāo)公寓是否合適？答：關(guān)于保安外包的咨詢(xún)題，我們?cè)谄刚?qǐng)保安人員的時(shí)候，要跟當(dāng)?shù)氐墓膊块T(mén)取得聯(lián)系，由他們來(lái)舉薦專(zhuān)業(yè)的保安公司，在對(duì)保安人員的操縱咨詢(xún)題上，我們要保安公司簽訂規(guī)范化的托付治理合同，我們會(huì)在合同中注明由保安員及保安公司失誤造成的缺失賠償咨詢(xún)題；第二，我們要求保安公司提供保安員詳細(xì)的個(gè)人資料，而且，由保安公司做出承諾，保安員所發(fā)生的咨詢(xún)題由保安公司來(lái)承擔(dān)。我們?cè)谥贫?biāo)書(shū)時(shí)，并不了解美林公寓的客戶(hù)群，因此我們制定的社區(qū)活動(dòng)就比較全，所以在真正接管后，我們要按照當(dāng)時(shí)的客戶(hù)群，來(lái)進(jìn)行文化活動(dòng)的組織及安排。蔡律師：你選擇外包的方式要么確實(shí)是水平高，要么確實(shí)是費(fèi)用低，外包是一種間接的治理，你能不能具體講一下，什么原因如此比你自己治理更好？答：我們公司自己也聘請(qǐng)過(guò)保安，培訓(xùn)等一系列的治理差不多上由我們公司來(lái)做，然而，如此做成本比較大；第二，在人員治理上，由于在一個(gè)公司，時(shí)刻長(zhǎng)了就容易發(fā)生一些咨詢(xún)題。社會(huì)上保安公司專(zhuān)門(mén)多，他們也是通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，因此我們能夠通過(guò)公安部門(mén)舉薦和按照多年的體會(huì)來(lái)選擇專(zhuān)業(yè)化的保安公司，如此既能節(jié)約本身物業(yè)治理的成本，也能夠保證可不能發(fā)生剛剛我講的那幾種情形。蔡律師：然而按照我們的了解，保安公司目前是一個(gè)壟斷性較強(qiáng)的行業(yè)，通常是由公安設(shè)置的專(zhuān)門(mén)公司；另外，公安大學(xué)等單位也開(kāi)辦了一些行業(yè)性的保安公司，這種情形下，你的約束力和有效性如何保證，例如講保安人員不遵守規(guī)定或不服從治理時(shí)如何辦？答：我們選的是公安大學(xué)的治理公司，我也曾經(jīng)遇到過(guò)如此的咨詢(xún)題，由于保安人員的過(guò)失，給物業(yè)治理公司造成缺失，如此在我們的合同中已嚴(yán)格規(guī)定，在正常的治理過(guò)程當(dāng)中，如果有咨詢(xún)題及時(shí)更換，他們會(huì)按照我們的要求，一樣在一天之內(nèi)能夠更換保安員第二，由于保安員引起的物業(yè)治理公司與業(yè)主的缺失，由保安公司來(lái)進(jìn)行賠償，那個(gè)事先在合同中也已寫(xiě)明，而且是嚴(yán)格按照合同來(lái)執(zhí)行的。楊：請(qǐng)你談一下物業(yè)治理的新體制和傳統(tǒng)的房屋治理區(qū)別在哪兒？答：新的物業(yè)治理概念是由業(yè)主自治自管，通過(guò)在物業(yè)主管部門(mén)的指導(dǎo)下來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自主化治理，而往常的治理是一種房管所式的治理，這確實(shí)是最大的區(qū)別。我認(rèn)為，物業(yè)治理新的機(jī)制是物業(yè)治理概念的變化，往常的物業(yè)治理等因此無(wú)償治理，通過(guò)房管所來(lái)進(jìn)行治理，而現(xiàn)在是通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的治理公司來(lái)進(jìn)行有償?shù)闹卫?，這是一個(gè)比較大的飛躍。楊：你再講一下物業(yè)治理達(dá)到的目標(biāo)是什么？答：物業(yè)治理的目標(biāo)是要使新建的物業(yè)保值增值，為客戶(hù)提供一個(gè)中意的居住空間，這是我們最大的愿望。點(diǎn)評(píng)：良好的理念及超前的意識(shí)是優(yōu)秀物業(yè)公司的標(biāo)志，一個(gè)對(duì)物業(yè)治理模式?jīng)]有深入認(rèn)識(shí)、對(duì)行業(yè)的轉(zhuǎn)變沒(méi)有把握的公司也無(wú)法成為優(yōu)秀的物業(yè)公司。徐：如果你管的小區(qū)中有一個(gè)會(huì)所，你在標(biāo)書(shū)中提到，會(huì)所的設(shè)施住戶(hù)或者是業(yè)主能夠無(wú)償使用，那個(gè)咨詢(xún)題你們跟開(kāi)發(fā)商如何銜接開(kāi)發(fā)商是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位，如果如此做出承諾，今后業(yè)主講了，你們當(dāng)時(shí)講是無(wú)償?shù)?，但是產(chǎn)權(quán)人講不同意，那如何辦？答：通過(guò)美林花園開(kāi)發(fā)商的介紹，我們了解到他們的會(huì)所由兩部分組成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，那個(gè)地點(diǎn)我們所講的會(huì)所只限于非民用性的，他的成本達(dá)到物業(yè)治理費(fèi)的水平，因此，在具體竣工之后，我想我們會(huì)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行更好的協(xié)商，在物業(yè)治理合同中注明。點(diǎn)評(píng)：會(huì)所是一個(gè)復(fù)雜的咨詢(xún)題，分?jǐn)偱c不分?jǐn)偟?、治理性的與經(jīng)營(yíng)性的，在未分清上述咨詢(xún)題前，會(huì)所的治理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難以確定，這也是北京市場(chǎng)上普遍存在并未全然解決的咨詢(xún)題。咨詢(xún)：作為一家民營(yíng)企業(yè)，請(qǐng)咨詢(xún)均豪是否有經(jīng)濟(jì)能力保證長(zhǎng)期穩(wěn)固的治理好美林公寓？答：均豪是一家民營(yíng)企業(yè)，而且不是一個(gè)以投資為主體的房地產(chǎn)公司，這是無(wú)須諱言的。但我們有著良好的資信和業(yè)績(jī)，這也是托付人看中我們的理由。物業(yè)治理行業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，確實(shí)是低收入，但也是低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。均豪這幾年除了物業(yè)治理，我們沒(méi)有做任何其他方面的投資，使我們企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面做得專(zhuān)門(mén)好，我們明白我們自己應(yīng)該干什么，不應(yīng)該干什么。咨詢(xún)：你們的標(biāo)書(shū)中提出了許多特約性服務(wù)，有些項(xiàng)目是收費(fèi)的，這些項(xiàng)目又是治理人員利用工作時(shí)刻完成的，而治理人員的工資差不多從治理費(fèi)中支付，那么，特約服務(wù)的收益應(yīng)該歸誰(shuí)所有。答：特約服務(wù)的開(kāi)展有兩種，一種是由治理公司來(lái)完成的，這部分特約服務(wù)的成本要單獨(dú)核算的。第二種是由治理公司派人來(lái)完成，自身只扮演一個(gè)組織者，如此，收益中將有一部分作為治理人員的收入，因?yàn)槲覀內(nèi)绾沃v做了服務(wù)，另一個(gè)部分將作為那個(gè)社區(qū)的治理基金。點(diǎn)評(píng)：許多物業(yè)把特約性服務(wù)收入想所以地視為自己的收入這種做法并不正確均豪的認(rèn)識(shí)應(yīng)當(dāng)是全面、正確的。咨詢(xún)：北京市１９６號(hào)文件適用范疇是如何樣的。另外標(biāo)書(shū)中提到治安發(fā)生率要低于萬(wàn)分之一，一共是7００多戶(hù)，住滿(mǎn)的話一戶(hù)按五個(gè)人算，已趨近于零了，請(qǐng)咨詢(xún)?nèi)绾伪ＷC實(shí)現(xiàn)？答：１９６號(hào)文件要緊用于住宅物業(yè)。另外，關(guān)于治安發(fā)生率，我們認(rèn)為，全年一共有８７６０個(gè)小時(shí)，按小時(shí)數(shù)的萬(wàn)分之一算，一年大致是八到九次。在我們治理的項(xiàng)目中，被公安機(jī)關(guān)立案的幾乎沒(méi)有，有一些糾紛，我們都及時(shí)操縱了。咨詢(xún)：治安咨詢(xún)題有時(shí)候不取決于你的努力，而是取決于發(fā)案者本身。因此你不能講一個(gè)市長(zhǎng)承諾本市發(fā)案率在萬(wàn)分之幾以下，實(shí)際發(fā)案率確實(shí)就那么低，因此建議你們承諾時(shí)留一個(gè)余地。點(diǎn)評(píng)：治理服務(wù)指標(biāo)的承諾必須先確定指標(biāo)的確切含義如此才具有可操作性可執(zhí)行性。不只是物業(yè)公司、行政主管部門(mén)在公布各種標(biāo)準(zhǔn)時(shí)亦應(yīng)當(dāng)注意此咨詢(xún)題。咨詢(xún)：你們公司也專(zhuān)門(mén)重視社區(qū)的文化活動(dòng)，公司用什么體制來(lái)保證這種社區(qū)文化的完成；再有確實(shí)是物業(yè)公司如何與街道辦事處和居委會(huì)接觸等等？答：如何使社區(qū)文化推廣到位是一個(gè)大咨詢(xún)題。我們公司在總部有兩個(gè)機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)用于這方面研究，在總部針對(duì)不同的物業(yè)去考察社區(qū)文化，考慮應(yīng)該建立一個(gè)如何樣的主體。這一點(diǎn)，我們派出的執(zhí)行部門(mén)都有體現(xiàn)。第二個(gè)咨詢(xún)題談街道辦事處。剛剛我談到了物業(yè)治理企業(yè)并不是一個(gè)全能的企業(yè)，大伙兒應(yīng)該對(duì)他具有期望，但不應(yīng)是全部的期望。一個(gè)小區(qū)的成功不是一個(gè)物業(yè)治理公司的成功，而是大伙兒共同的成功，包括進(jìn)展商、客戶(hù)和居委會(huì)街道這些有關(guān)部門(mén)。因此，共建、共管是我們標(biāo)書(shū)里專(zhuān)門(mén)提到的。點(diǎn)評(píng)：的確物業(yè)公司不是全能的小區(qū)秩序的建立、堅(jiān)持還需其他治理部門(mén)的支持。咨詢(xún)：你們提到，如果服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的話，期望能夠提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)期望能夠提升酬金。您能不能在今天那個(gè)場(chǎng)合就那個(gè)咨詢(xún)題作一個(gè)最誠(chéng)懇的表示，那個(gè)要求有沒(méi)有可能取消？第二個(gè)，在６家物業(yè)公司里面，均豪是有償服務(wù)列表最細(xì)，收費(fèi)最高的，你是否考慮，像其他一些服務(wù)公司一樣，把收取的這些費(fèi)用拿來(lái)回報(bào)業(yè)主？答：當(dāng)美林公寓如果全部達(dá)到市優(yōu)或者是國(guó)優(yōu)的條件下，適當(dāng)提升收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)治理公司的酬金適當(dāng)提升，應(yīng)該講這是我們的期望。我相信，如果我們做出成績(jī)來(lái)，業(yè)主自然會(huì)給我們的成績(jī)給予確信，我想這確信不僅僅是一個(gè)口頭上的，包括實(shí)際上的。我想，能否提升是需要我們業(yè)主委員會(huì)共同商量的。如果作為條件的話，我們?nèi)∠莻€(gè)要求。如果是建議，我們依舊保留。第二個(gè)咨詢(xún)題，有償服務(wù)所得能不能全部返還美林公寓，對(duì)那個(gè)咨詢(xún)題我仍舊不太想給予確信的承諾，什么原因呢？我們?cè)O(shè)想一下，美林公寓將會(huì)有均豪派出的大量的治理干部和工作人員，在業(yè)主休息的時(shí)候，他們還在工作，在你們節(jié)假日的時(shí)候他們還在工作，他們這么辛勞，如果他們的努力換來(lái)了美林花園物業(yè)的保值和增值，能夠被社會(huì)認(rèn)可，業(yè)主能夠享受到專(zhuān)門(mén)好的環(huán)境，如此的情形下，可不能夠給他們一些酬勞？我想這是能夠的。點(diǎn)評(píng)：均豪的態(tài)度無(wú)疑是誠(chéng)懇的心態(tài)亦是健康的。咨詢(xún)：第一，在你的投標(biāo)書(shū)里面，關(guān)于治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)算，所依據(jù)的文件是１９６號(hào)文件，那個(gè)文件是針對(duì)一般居住小區(qū)的，這就意味著中海高等品質(zhì)的治理，低的收費(fèi)。期望對(duì)你那個(gè)收費(fèi)可行性和合理性能講明一下，因?yàn)槟莻€(gè)標(biāo)書(shū)里面沒(méi)有把工資、辦公費(fèi)用還有一些不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用列舉出來(lái)，期望能夠講明？第二個(gè)咨詢(xún)題，如果講，使用人或者是業(yè)主在使用房子的過(guò)程中對(duì)您的治理或者講對(duì)進(jìn)展商的物業(yè)有一定的意見(jiàn)，拒交或者是少交治理費(fèi)的時(shí)候，你們應(yīng)該采取什么樣的措施？答：第一個(gè)咨詢(xún)題，我們依據(jù)的是北京市１９９７年的１９６號(hào)文件，我們認(rèn)為，現(xiàn)在北京市只有那個(gè)文件可供依據(jù)。高層樓宇有共同性，每一項(xiàng)收費(fèi)在總成本中的比例大體相同，因此這種收費(fèi)絕對(duì)可不能阻礙中海物業(yè)的治理。我們有把握以那個(gè)報(bào)價(jià)治理好美林公寓，因?yàn)槲覀冊(cè)谏钲诘氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍在４塊鈔票左右。第二個(gè)咨詢(xún)題，少交或者不交治理費(fèi)是一個(gè)專(zhuān)門(mén)普遍的咨詢(xún)題，我們認(rèn)為，第一要擺正物業(yè)治理公司的位置，業(yè)主是物業(yè)公司的衣食父母，我們中海承諾，第一保證自己高質(zhì)量的服務(wù)。同時(shí)，我們認(rèn)為，北京市物業(yè)治理的法規(guī)在持續(xù)地完善，拒交治理費(fèi)的咨詢(xún)題最終也會(huì)得到解決。點(diǎn)評(píng)：高檔物業(yè)的收費(fèi)是實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有強(qiáng)制性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中海依據(jù)１９６號(hào)文件測(cè)算并不違法。咨詢(xún)題是完全依據(jù)１９６號(hào)文件難以體現(xiàn)治理服務(wù)的成本來(lái)源及難以測(cè)算準(zhǔn)確的物業(yè)治理費(fèi)。中海在引用１９６號(hào)文件時(shí)應(yīng)當(dāng)作出必要的補(bǔ)充和合理的講明。咨詢(xún)：來(lái)自深圳的中海公司，關(guān)于在北京做物業(yè)治理項(xiàng)目，在難度和風(fēng)險(xiǎn)方面做過(guò)哪些考慮？答：如果加上美林公寓的話，中海差不多在北京接了第８?jìng)€(gè)盤(pán)了，我們治理的總建筑面積差不多達(dá)到２０４萬(wàn)平方米。通過(guò)兩年多的對(duì)北京市的考察，決定現(xiàn)在要進(jìn)入北京。我們認(rèn)為，從招標(biāo)書(shū)來(lái)看，對(duì)我們?cè)O(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比在深圳投標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)還要小，因此我們對(duì)那個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)有信心。咨詢(xún)：你講那個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)比深圳的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還要小，如何樣具體去懂得？答：第一，我們看了招標(biāo)書(shū)以后，我們覺(jué)得進(jìn)展商專(zhuān)門(mén)可靠，例如講，他承諾對(duì)空置物業(yè)治理費(fèi)全部由他交納，在深圳沒(méi)有一個(gè)進(jìn)展商會(huì)如此做。咨詢(xún)：因?yàn)橹泻Ｔ诒本┩瑫r(shí)接管了幾個(gè)項(xiàng)目，但你們的干部?jī)?chǔ)備、人員素養(yǎng)能不能跟上需求？這關(guān)系到中海深圳、上海、廣州所實(shí)現(xiàn)的優(yōu)秀物業(yè)治理能否在北京成為現(xiàn)實(shí)？答：中海最大的優(yōu)勢(shì)在于職員的培訓(xùn)和骨干職員的培養(yǎng)。中海物業(yè)治理公司的上級(jí)單位是中建總公司，中建總公司在國(guó)內(nèi)共有２５萬(wàn)人，從這般龐大的隊(duì)伍中，選出一二千人做骨干依舊綽綽有余的；另一方面，凡是借調(diào)出來(lái)的骨干，要進(jìn)行一個(gè)月的系統(tǒng)培訓(xùn)，現(xiàn)在中海已在深圳市投資５０萬(wàn)元建成一個(gè)電教化培訓(xùn)教室，骨干培訓(xùn)不成咨詢(xún)題。第三，現(xiàn)在中海物業(yè)治理公司在深圳共有２０００人，副主任、工程師以上的骨干有近三百人，在深圳，治理一個(gè)１０萬(wàn)平方米的小區(qū)，有５名治理人員加２名財(cái)務(wù)治理人員即可。因此講，每個(gè)小區(qū)有７—８名治理人員即可，所有這些，都為今后擴(kuò)展儲(chǔ)備了豐富的人才資源。咨詢(xún)：接管以后，投入的治理人員總數(shù)是多少？答：我們從深圳調(diào)到北京的人數(shù)達(dá)到５６名，其中，６０％以上是北京戶(hù)口。咨詢(xún)：１９６號(hào)文件的對(duì)象和范疇對(duì)美林公寓適用嗎？答：北京還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)對(duì)高檔樓宇的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在只能是１９６號(hào)文件。深圳只對(duì)微福利房住宅區(qū)和商品房制定了標(biāo)準(zhǔn)，商場(chǎng)、高檔寫(xiě)字樓和甲級(jí)公寓都參照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這在北京也是一樣。咨詢(xún)：提兩個(gè)咨詢(xún)題，一、能提供這么好的服務(wù)，又收取這么低的費(fèi)用，如何能保持運(yùn)作，我對(duì)可行性比較關(guān)懷。二、美林花園要分二期竣工入住，二期之間有時(shí)刻差，如果運(yùn)算時(shí)全部按４棟樓１１萬(wàn)平方米測(cè)算，是不是前期經(jīng)費(fèi)會(huì)有不足？答：中海什么原因可能較大程度降低治理費(fèi)，一是因?yàn)槲覀儗?shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，全公司資源能夠調(diào)度和分配，一樣來(lái)講，超過(guò)５０萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，每增加１０萬(wàn)平方米，成本可能降１０％。二是我們實(shí)現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行。在深圳，我們有自己的電梯分公司、機(jī)電修理分公司、二次供水分公司，所有公司全部有執(zhí)照。通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作，能夠更大限度地降低物業(yè)治理成本，這是向國(guó)際慣例接軌，香港確實(shí)是如此，由于國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)化程度尚不高，我們只能組建自己的專(zhuān)業(yè)公司。雖講我們的物業(yè)治理費(fèi)是按１１萬(wàn)平方米運(yùn)算的，但一期建２棟樓，投入也減少一半，能夠保證高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，如我們?cè)谏钲谥卫淼闹秀y花園，物業(yè)治理費(fèi)為３．８元平方米，西沙花園只有３．３元，做到了深圳的最高水平。咨詢(xún)：中海是首家通過(guò)ＩＳＯ９００２認(rèn)證的企業(yè)，將深圳所有標(biāo)準(zhǔn)都搬到北京是否符合９０００體系認(rèn)證，在南北方治理差異上，你們作了哪些考慮，如綠化，南北方氣候不同，保養(yǎng)成本不同；取暖在南方全然沒(méi)有。答：我們的９０００體系認(rèn)證進(jìn)入Ｃ版，已改動(dòng)了三次，在全國(guó)各小區(qū)都按那個(gè)版本執(zhí)行，沒(méi)有咨詢(xún)題。天津治理的華昌大廈，順利通過(guò)試點(diǎn)小區(qū)考評(píng)，杭州的項(xiàng)目在省檢中獲全省第一，年終通過(guò)國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)考評(píng)。標(biāo)準(zhǔn)一旦制定，改版前，必須按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。美林屬高檔小區(qū)，完全能夠套用標(biāo)準(zhǔn)，這也是我們治理的長(zhǎng)項(xiàng)。清潔標(biāo)準(zhǔn)中有一條是樓梯間磚用白紙巾擦拭２０厘米無(wú)污染。如果我們能中標(biāo)，我們保證如此的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)能實(shí)現(xiàn)。北京和深圳在綠化、取暖上確實(shí)有差異，但和天津的華昌應(yīng)該無(wú)區(qū)別。華昌也是一座高層樓宇。我們有５個(gè)持鍋爐證的高級(jí)技師，治理鍋爐沒(méi)有咨詢(xún)題。而且我們出身于施工企業(yè)，原先是安裝，現(xiàn)