定向安置房實施方案

北京市定向安置房項目=1“三定三限三結(jié)合”實施方案項目名稱:編制單位:編制時間:第一部分項目基本情況一、 項目背景及進展情況二、 項目位置及規(guī)模三、 土地利用現(xiàn)狀及地上物情況四、 項目規(guī)劃指標說明第二部分定向安置用房方案一、 安置對象及范圍二、 定向安置工作原則——“三定三限三結(jié)合”三、 定向安置房設(shè)計方案四、 定向安置房建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案五、 定向安置房銷售價格第三部分土地一級開發(fā)成本測算一、 征地方案二、 拆遷方案三、 市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案四、 土地一級開發(fā)成本測算第四部分定向安置用房實施方案一、定向安置用房責(zé)任主體及建設(shè)主體二、 定向安置用房性質(zhì)三、 定向安置房分配及安置方式四、 定向安置用房成本及銷售價格五、 資金平衡方案第五部分定向安置用房組織方案一、 組織安排二、 項目實施流程三、 項目實施的保障措施第一部分項目基本情況一、 項目背景及進展情況包括項目建設(shè)背景及必要性；該項目目前進展情況；取得的各項政府批文及時間；明確項目的責(zé)任主體和建設(shè)主體。二、 項目位置及規(guī)模項目的區(qū)域位置描述及附圖、四至范圍。三、 土地利用現(xiàn)狀及地上物情況包括項目范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀分析：集約土地、國有土地數(shù)量和、建設(shè)用地（宅基地）分布；農(nóng)用地（含耕地等）、未利用土地的數(shù)量和分布。項目需具有國土部門出具的符合土地利用總體規(guī)劃的函。包括項目范圍內(nèi)地上物現(xiàn)狀調(diào)查分析：結(jié)合現(xiàn)場調(diào)查、分別在地形圖上進行房屋現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計；并按照住宅、非住宅分類；統(tǒng)計地上重要的公建設(shè)施情況。拆遷人口、戶數(shù)等數(shù)據(jù)需由公安部門出具相應(yīng)的證明文件；被拆遷房屋面積、地上附屬物等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)需經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村等有關(guān)單位核實。四、 項目規(guī)劃指標說明主要規(guī)劃指標說明、并附控制性詳細規(guī)劃成果或相當(dāng)于控規(guī)批復(fù)的規(guī)劃部門的意見。第二部分定向安置用房方案一、 安置對象及范圍項目范圍內(nèi)需要安置人員數(shù)量，如本項目需安置項目范圍外人員需單獨說明；項目安置標準及安置用房的總量。安置人員、安置用房數(shù)量需建設(shè)部門出具審核意見。二、 定向安置工作原則——“三定三限三結(jié)合”根據(jù)項目實際情況，分別詳細闡述三定、三限和三結(jié)合的內(nèi)容。三、 定向安置房設(shè)計方案按照國辦發(fā)【2006】37號文有關(guān)規(guī)定，執(zhí)行“90/7（的相關(guān)標準。定向安置用房設(shè)計方案主要包括：項目設(shè)計總平面圖，詳細說明定向安置用房分布、規(guī)模等。定向安置用房戶型設(shè)計種類、各戶型套數(shù)、比例。各種戶型單體戶型設(shè)計圖。項目范圍內(nèi)配套用房的規(guī)模、設(shè)計用途等詳細說明。規(guī)劃部門對該項目設(shè)計的審核意見。四、 定向安置房建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案定向安置房的建設(shè)內(nèi)容，定向安置樓再項目內(nèi)的位置、棟數(shù)、定向安置人員安置時序、分期以及建設(shè)的先后順序等的詳細說明。五、定向安置房銷售價格依據(jù)《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供應(yīng)辦法的初步意見》，定向安置用房銷售價格原則上有土地一級開發(fā)費用土地出讓金建安成本出讓金（毛地價）類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤（3）構(gòu)成。第三部分土地一級開發(fā)成本測算一、征地方案征地情況概要征地情況一覽表序號類型位置數(shù)量1農(nóng)用地耕地其他農(nóng)用地小計2集體建設(shè)用地宅基地集體企業(yè)用地公建設(shè)施占地小計合計征地政策依據(jù)（1）《北京市建設(shè)征地補償安置辦法》（148號令）；（2）《關(guān)于實施（北京市征地補償費最低保護標準）的通知》；（3） 《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》（市政府【1994】21號令）；（4） 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》京國土市【2005】540號）；（5） 《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務(wù)院令第511號）；（6） 國家稅務(wù)總局《關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時間問題的通知》財稅【2007】176號；（7）《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費收繳和使用管理辦法的通知》（京政發(fā)【2002】51號）；征地費用構(gòu)成及補償標準（1） 土地補償費：依據(jù)北京市人民政府148號令、北京市征地補償費最低保護標準確定土地補償費為萬元/畝。該征地標準需經(jīng)集體土地所有權(quán)人表決同意，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意。（2） 安置補助費：依據(jù)北京市人民政府148號令、京政辦發(fā)【2004】41號、京民征發(fā)【2005】153號及當(dāng)?shù)厝藛T結(jié)構(gòu)，測算安置補助費。（3） 地上附著物補償費（含樹木、構(gòu)筑物、村集體公建設(shè)施等）和青苗補償費?；蛘呤前鲜鋈椯M用的土地征用補償費用包干使用的總費用和平均每畝補償費用的金額。（4） 征地過程中的相關(guān)稅費防洪費：依據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護管理費暫行規(guī)定》（市政府【1994】21號令，以項目建設(shè)用地為基數(shù)，按照20元/平方米計算；耕地開墾費：依據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)北京市耕地開墾費和使用管理辦法的通知》（京政發(fā)【2002】51號），一般耕地每公頃萬元。耕地占用稅：依據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（國務(wù)院令第511號）和國家稅務(wù)總局《關(guān)于耕地占用稅平均稅額和納稅義務(wù)發(fā)生時間問題的通知》財稅【2007】176號，以項目范圍內(nèi)的耕地、園地數(shù)量為基數(shù)，耕地占用稅按照元/平方米計算。土地補償費用支付方式說明征地進展及計劃安排根據(jù)項目實際情況，合理安排征地工作，并初步估計各項工作進度安排。二、拆遷方案拆遷基本情況對項目范圍內(nèi)拆遷總體情況、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的說明，包括分住宅和非住宅拆遷人口和拆遷面積數(shù)據(jù)，并經(jīng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村及有關(guān)單位核實。拆遷數(shù)量的調(diào)查方式同土地一級開發(fā)實施方案編制要求相同，主要包括村鎮(zhèn)政府摸底調(diào)查、1：500或者1：2000地形圖量算和航片遙感技術(shù)校對；具備條件的可依據(jù)房屋土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證件或地籍、產(chǎn)權(quán)資料予以測算。對于居民住宅測算建筑面積，集體土地上的宅基地測算院落面積和建筑面積。拆遷政策依據(jù)（1） 《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府87號令）；（2） 《關(guān)于修改并重新印發(fā)（北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見）的通知》（京國土房管拆【2003】777號）；（3） 關(guān)于印發(fā)（北京市房屋拆遷評估規(guī)則《暫行》）的通知》國土房管拆字【2001】1234號）；（4） 《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函【2001】109號）；（5） 《關(guān)于發(fā)布（北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準）的通知》（京房管拆字【2003】808號）；（6） 《關(guān)于印發(fā)（北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準）的通知》（京房地評字【1999】656號）；（7） 《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（京價（房）【1997】第398號）；（8） 《關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標準的復(fù)函》（京價（收）字【1993】第238號、京財綜【1993】1465號）；（9） 集體土地拆遷政策、各區(qū)縣適用的拆遷政策等。拆遷費用構(gòu)成及成本核算（1）拆遷費用構(gòu)成拆遷補償及獎勵費：根據(jù)市政府87號令、京政函【2001】109號、京房管拆字【2003】808號、京房地評字【1999】656號等據(jù)實際情況確定。拆遷評估費根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服（京價（房）【1997】第398號）務(wù)收費的通知》，參照本市土地一級開發(fā)實施方案編制要求，按照不同于拆遷補償費用的1%計取。拆遷服務(wù)費根據(jù)北京市物價局、財政局《關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標準的復(fù)函》京價字第（收）【1993】238號、京財綜【1993】1465號，參照本市土地一級開發(fā)實施方案編制要求，按照不高于拆遷補償費用的1%計取，工作量較大的可適當(dāng)予以上調(diào)。拆除費參照本市土地一級開發(fā)實施方案編制要求，取20元/平方米，工作量較大的可適當(dāng)予以上調(diào)。（2）拆遷成本核算依據(jù)現(xiàn)行的拆遷政策，參照項目所在區(qū)域內(nèi)拆遷案例、標準對項目范圍內(nèi)的住宅、非住宅以及附屬物等進行測算。拆遷工作安排包括該項目詳細拆遷組織安排、進度安排。拆遷標準、拆遷計劃等方案需征求拆遷主管部門的意見。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施實施方案市政基礎(chǔ)設(shè)施方案簡要說明（1）市政咨詢的成果：包括上水、排水、中水、電力、電信、燃氣、熱力、有限電視、道路的規(guī)劃方案或者咨詢方案;（2）已經(jīng)與自來水、電力公司、燃氣集團等單位進行了關(guān)于市政投資協(xié)商的，可以附投資的方案；市政投資估算包括市政基礎(chǔ)設(shè)施各專業(yè)管線及道路詳細說明，以及投資估算說明。（1） 市政建設(shè)成本的測算應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃設(shè)計單位出具的投資估算或施工圖預(yù)算來確定。（2） 規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施再開發(fā)范圍內(nèi)，同時為本區(qū)域與區(qū)域外服務(wù)的，可以附集資費收取方案的相關(guān)協(xié)議；（3） 規(guī)劃市政基礎(chǔ)設(shè)施再本開發(fā)區(qū)域外，本區(qū)域開發(fā)需要使用的，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移說明建設(shè)方案，包括由誰負責(zé)建設(shè)，建設(shè)資金落實情況和費用分攤情況；（4） 市政建設(shè)中涉及的拆遷和征地費用，原則上再征地方案和拆遷方案中計算，不得重復(fù)計算。綜上所述，測算市政建設(shè)費用和市政建設(shè)相關(guān)的費用。市政工作進度安排說明市政基礎(chǔ)設(shè)施的具體進度安排。必要的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)方案四、土地一級開發(fā)成本測算土地一級開發(fā)成本的內(nèi)容土地一級開發(fā)成本包括直接成本和間接成本。直接成本包括征地成本、拆遷成本、市政建設(shè)成本（必要的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)成本）和前期費用。間接成本包括有關(guān)稅費、財務(wù)費用、土地一級開發(fā)投資匯報額、不可預(yù)見費等。土地一級開發(fā)成本測算序號項目金額（萬元）一直接費用1征地費用2拆遷費用3市政費用（必要的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費用）4前期費用二間接費用1貸款利息2不可預(yù)見費3一級開發(fā)投資匯報額4營業(yè)稅三土地一級開發(fā)總成本前期費用主要費用包括：編制項目建議書、編制市政規(guī)劃方案費、用地普測及撥地定樁費、環(huán)評費用、交評費用、地價評估費、地質(zhì)災(zāi)害評估費等相關(guān)前期費用。間接費用土地一級開發(fā)中間接費用主要包括：財務(wù)費用：按照土地一級開發(fā)直接費用為計算基數(shù)，在土地一級開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，按照同期貸款利率復(fù)利計算。不可預(yù)見費：取拆遷費用的10%，征地費用的5%。若拆遷已完成，則不計取該項費用，部分完成的，已完成部門也不計取該項費用。一級開發(fā)利潤：按照直接費用、不可預(yù)見費、財務(wù)費用之和的8%計算。兩稅一費（營業(yè)稅及附加）：取上述直接費用、不可預(yù)見費用和貸款利息之和為基數(shù)，公式為（計取基數(shù)）5.5%/94.5%。第四部分定向安置用房實施方案一、定向安置用房責(zé)任主體及建設(shè)主體說明定向安置用房的責(zé)任主體和建設(shè)主體，簡要介紹建設(shè)主體的基本情況以及取得的相關(guān)批文。二、 定向安置用房性質(zhì)定向安置用房是北京市政府針對特定項目、為安置項內(nèi)、外農(nóng)村居民搬遷的農(nóng)（居）民的需要而建設(shè)的房屋。此類定向安置房為普通商品房性質(zhì)。三、 定向安置房分配及安置方式需要明確定向安置房人員數(shù)量、安置方式情況以及再定向安置用房銷售過程中的購房次序、購房分配方式等。四、 定向安置用房成本及銷售價格一級開發(fā)成本及土地出讓金（或毛地價）參照目前北京市國土資源局審核土地一級開發(fā)項目成本內(nèi)容進行測算土地一級開發(fā)項目成本內(nèi)容進行測算土地一級開發(fā)成本。比較所在區(qū)域相同用途出讓案例土地出讓金（或毛地價）水平，參照周邊水平，確定測算項目土地出讓金（或毛低價）。二級房屋建造成本估算包括房屋建設(shè)成本、紅線內(nèi)市政配套費用、相關(guān)營業(yè)稅費、財務(wù)費用等相關(guān)費用。其中財務(wù)費用參照土地一級開發(fā)財務(wù)費用測算，開發(fā)周期為二級開發(fā)周期，二者相互不包含。定向安置房成本定向安置房成本序號項目取值標準費用（元/平方米）1一級開發(fā)成本2出讓金3房屋建造成本4相關(guān)稅費5合理利潤合計定向安置房成本上述定向安置用房的成本單價需進行分析，并提出與區(qū)域平均開發(fā)成本的比較。定向安置用房銷售價格原則上定向安置用房銷售價格按照一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費+出讓金（毛地價）類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率（3%）進行核定。（1） 當(dāng)項目定向安置用房建設(shè)單位成本與區(qū)域平均開發(fā)成本較為一致時，定向安置用房銷售價格按照上述原則確定；（2） 當(dāng)項目定向安置用房建設(shè)單位成本大于區(qū)域平均開發(fā)成本10%以上時，定向安置用房售價按照區(qū)域平均水平確定，虧損部分需提出資金平衡方案，并經(jīng)項目所在區(qū)縣同意。（3）當(dāng)項目定向安置用房建設(shè)單位成本小于區(qū)域平均開發(fā)成本時，定向安置用房首佳按照區(qū)域平均水平確定，盈利部分需納入項目所在區(qū)域統(tǒng)一管理。該定向安置用房銷售價格需取得發(fā)改委部門審核意見。五、資金平衡方案結(jié)合開發(fā)進度，供地時間和收益，預(yù)測現(xiàn)金流量，得出最大現(xiàn)金流量的數(shù)額和出現(xiàn)的時間，投資回收期、內(nèi)部收益率、盈虧平衡價格等財務(wù)數(shù)值。對于項目本身不能實現(xiàn)盈虧平衡的，提出項目盈虧平衡方案及解決方案。第五部分定向安置用房組織方案一、組織安排按照《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供應(yīng)辦法的初步意見》的文件精神，明確責(zé)任主體和建設(shè)主體的職責(zé)分工，提出項目順利開展組織安排。成立項目領(lǐng)導(dǎo)小組責(zé)任主體為區(qū)縣政府，建設(shè)主體為開發(fā)企業(yè)，并明確雙方的職責(zé)。明確各委辦局在項目中的分工和職責(zé)定向安置用房項目由項目所在區(qū)（縣）發(fā)改委、建委、規(guī)劃分局、國土分局，財政局共同組成項目協(xié)調(diào)小組，詳細明確各自分工和職責(zé)。二、 項目實施流程項目實施流程項目的開發(fā)建設(shè)大致可以分為四個階段：第一階段：項目前期手續(xù)的辦理；第二階段：土地一級開發(fā)階段（包括項目范圍內(nèi)的征地、拆遷及大市政建設(shè)），將項目用地開發(fā)建設(shè)成熟地；第三階段：定向安置用房開發(fā)階段（主