公租房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告

（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。┑谝徽马?xiàng)目綜述……………………61.1項(xiàng)目名稱及承辦單位 61.2研究工作的依據(jù)和范圍 61.3建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 81.4投資估算與融資方案 81.5項(xiàng)目結(jié)論 8第二章項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性……………………102.1項(xiàng)目建設(shè)背景 102.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 11第三章市場預(yù)測與住房保障分析…………………143.1公共租賃住房市場預(yù)測 143.2住房保障分析 15第四章項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃 ………184.1項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案 184.2項(xiàng)目建筑形態(tài)和物業(yè)建設(shè)規(guī)劃方案 184.3項(xiàng)目建設(shè)戶型規(guī)劃方案 184.4項(xiàng)目建成后價格規(guī)劃方案 194.5項(xiàng)目小區(qū)配套功能建設(shè)規(guī)劃方案 19第五章場址與建設(shè)條件……………215.1項(xiàng)目選址 215.2地勢地貌 215.3氣候氣象 215.4水文條件 225.5周邊建筑物與環(huán)境條件 225.6交通條件 225.7公共設(shè)施條件 225.8施工條件 23第六章工程建設(shè)方案………………246.1建筑設(shè)計(jì) 246.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 266.3給排水系統(tǒng) 286.4電氣系統(tǒng) 316.5電訊設(shè)計(jì) 366.6燃?xì)夤こ?38第七章項(xiàng)目管理……………………407.1質(zhì)量管理 407.2進(jìn)度管理 417.3合同管理 417.4資金管理 417.5現(xiàn)場管理 427.6項(xiàng)目實(shí)施 427.7建設(shè)工期 427.8運(yùn)營期管理 43第八章環(huán)境保護(hù)及消防安全………468.1建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 468.2主要污染物和污染源 468.3治理方案 478.4綠化 478.5環(huán)境影響評價 478.6消防及安全 48第九章節(jié)約能源措施………………499.1概述 499.2節(jié)能規(guī)范和用能指標(biāo) 509.3節(jié)能措施及效果分析 50第十章工程招標(biāo)投標(biāo)………………5310.1招標(biāo)原則 5310.2招標(biāo)范圍 5310.3招投標(biāo)程序 53第十一章投資估算與資金籌措…………………5711.1投資估算 5711.2工程項(xiàng)目資金籌措 58第十二章效益分析與評價………6012.1經(jīng)濟(jì)效益分析與評價 6012.2社會效益分析 67第十三章結(jié)論與建議……………691.1.1項(xiàng)目名稱1.2.1研究工作的依據(jù)1.2.2研究工作范圍3.1.1低收入住房困難家庭現(xiàn)狀3.1.2市場需求預(yù)測3.2.1住房規(guī)劃保障3.2.2政府保障能力分析3.2.3承辦單位保障能力分析6.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)6.1.2建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則6.1.3項(xiàng)目布局方案6.1.4主體建筑設(shè)計(jì)方案6.1.5建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)6.1.6戶型設(shè)計(jì)6.2.1工程結(jié)構(gòu)形式6.2.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)6.2.3抗震設(shè)計(jì)及荷載6.2.4結(jié)構(gòu)材料6.2.5結(jié)構(gòu)選型6.3.1設(shè)計(jì)依據(jù)6.3.2給水系統(tǒng)6.3.3排水系統(tǒng)6.3.4主要設(shè)備材料選擇6.3.5系統(tǒng)與設(shè)備的控制6.4.1供配電設(shè)計(jì)依據(jù)6.4.2設(shè)計(jì)范圍6.4.3變配電系統(tǒng)6.4.4電力系統(tǒng)6.4.5照明系統(tǒng)6.4.6防雷與接地系統(tǒng)6.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)6.5.2設(shè)計(jì)范圍6.5.3通訊系統(tǒng)6.5.4有線電視系統(tǒng)6.5.5可視對講系統(tǒng)6.5.6火災(zāi)報警系統(tǒng)6.6.1燃?xì)庠O(shè)計(jì)依據(jù)6.6.2氣源項(xiàng)目前期工作招投標(biāo)8.2.1工程建設(shè)期8.2.2排放標(biāo)準(zhǔn)9.3.1建材節(jié)能9.3.2工藝節(jié)能9.3.3設(shè)備節(jié)能9.3.4電器節(jié)能9.3.5節(jié)水10.3.1招標(biāo)10.3.2投標(biāo)10.3.3開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)某某公租房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式資質(zhì)要求不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√甲級設(shè)計(jì)√√√甲級建筑工程√√√一級安裝工程√√√一級監(jiān)理√√√甲級設(shè)備√√√相應(yīng)資質(zhì)重要材料√√√相應(yīng)資質(zhì)其他審批部門核準(zhǔn)意見說明：11.1.1投資估算范圍11.1.2投資估算依據(jù)11.1.3投資估算說明11.1.4投資估算序號工程或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備購置安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)投資比例（%）備注1工程費(fèi)用6432.5947.7%1.1主體及輔助工程5975.391.1.1土石方工程1344.001344.00384174.2m3；按35元/m3計(jì)1.1.2住宅樓（面積：10855.02㎡）2171.00108.552279.55土建2000元/㎡,安裝：100/㎡1.1.3居委會、文化活動站等（面積：368.03㎡）73.613.6877.29土建2000/㎡,安裝：100/㎡1.1.4地下商場（面積：5231.56㎡）1046.3152.321098.63土建2000/㎡,安裝：100/㎡1.1.5地下停車場（面積：5599.59㎡）1119.9256.001175.92土建2000/㎡,安裝：100/㎡1.2公用工程457.21.2.1節(jié)能工程（22054.2㎡）110.27110.27按50元/㎡計(jì)1.2.2綜合布線（22054.2㎡）88.2288.22按40元/㎡計(jì)，含呼叫對講系統(tǒng)1.2.3給排水消防（22054.2㎡）88.2288.22按40元/㎡計(jì)1.2.4綠化、道路等附屬設(shè)施170.49170.495683.07㎡，按300元/㎡計(jì)2工程建設(shè)其他費(fèi)用6513.8748.3%2.1拆遷補(bǔ)償費(fèi)750.00750.00項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償方案2.2過渡安置費(fèi)4320.004320.00按180萬/月計(jì)，建設(shè)期2年2.3建設(shè)單位管理費(fèi)209.43209.43財建（2002）394號2.4招投標(biāo)代理費(fèi)38.6638.66計(jì)價格（2002）1980號2.5工程監(jiān)理費(fèi)220.5220.5發(fā)改價格[2007]670號2.6勘察設(shè)計(jì)費(fèi)425.8425.8計(jì)價格[2002]10號2.7施工圖審查費(fèi)12.7712.77取勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3%2.8規(guī)劃放線、驗(yàn)線費(fèi)9.059.05國測財字［2002］3號2.9環(huán)境影響評價12.0012.002.10地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)8.008.002.11驗(yàn)收檢測費(fèi)（包括防雷檢測費(fèi)）22.0522.05共22054.2㎡，按10元/㎡2.12消防配套費(fèi)110.27110.27非洲省征收城鎮(zhèn)市政公用設(shè)施配套費(fèi)暫行規(guī)定；50元/㎡2.13城市配套費(fèi)110.27110.27非洲省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收使用管理辦法；50元/㎡2.14人防易地建設(shè)費(fèi)220.54220.54共22054.2㎡，按100元/㎡計(jì)2.15水土保持費(fèi)4.534.53非洲省水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)征收管理辦法；2元/㎡占地面積2.16工程咨詢費(fèi)（含可研編制）40.0040.00計(jì)價格[1999]1283號3預(yù)備費(fèi)5504.0%3.1基本預(yù)備費(fèi)(4.0%)550.00550.003.2漲價預(yù)備費(fèi)4建設(shè)投資合計(jì)6212.04220.557063.8713496.465建設(shè)期利息6總投資6212.04220.557063.8713496.46比例（%）46.0%1.6%52.4%100%序號名稱單位指標(biāo)說明1項(xiàng)目總投資萬元7101.231.1建設(shè)投資萬元7101.23其中：基本預(yù)備費(fèi)萬元300其中：漲價預(yù)備費(fèi)萬元1.2建設(shè)期利息萬元2營業(yè)收入(不含稅)萬元1072.79生產(chǎn)期平均3營業(yè)稅金及附加萬元18.24生產(chǎn)期平均4總成本費(fèi)用萬元313.77生產(chǎn)期平均5稅后利潤萬元740.79生產(chǎn)期平均6財務(wù)盈利能力分析6.1財務(wù)內(nèi)部收益率項(xiàng)目投資所得稅后%11.85項(xiàng)目資本金%11.856.2財務(wù)凈現(xiàn)值項(xiàng)目投資所得稅后萬元2153.81ic=8%6.3項(xiàng)目投資回收期含建設(shè)期靜態(tài)投資所得稅后年9.13動態(tài)投資所得稅后年13.856.4總投資收益率%10.436.5項(xiàng)目資本金凈利潤率%10.437盈虧平衡點(diǎn)%27.91生產(chǎn)期平均表1：單因素敏感性分析結(jié)果序號不確定因素\變動率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建設(shè)投資35.2434.3033.4132.5831.7931.0530.3429.6729.022產(chǎn)品價格0.00-0.3310.6021.1731.7942.5953.5964.7976.193產(chǎn)品產(chǎn)量24.0226.0928.0729.9731.7933.5535.2436.8838.474可變成本71.3260.7750.6540.9831.7923.0914.856.96-0.65表2：敏感度系數(shù)(Saf)分析表序號不確定因素\變動率-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%1建設(shè)投資-0.5413-0.5249-0.5096-0.49530.0000-0.4694-0.4575-0.4464-0.43582產(chǎn)品價格5.00006.73506.66706.68040.00006.78826.85386.91896.98103產(chǎn)品產(chǎn)量1.22241.19501.16981.14630.00001.10421.08501.06701.04994可變成本-6.2157-6.0766-5.9304-5.77910.0000-5.4739-5.3284-5.2079-5.1025序號不確定性因素科目名稱臨界點(diǎn)(%)臨界值1產(chǎn)品價格住宅-25.4688-40.1133商場-25.4688-422.6794車庫-25.4688-15.28132產(chǎn)品產(chǎn)量住宅-25.4688-2764.6379商場-25.4688-1332.4129車庫-25.4688-1426.14563建設(shè)投資固定資產(chǎn)37.03132518.5805無形資產(chǎn)0.00.0其他資產(chǎn)0.00.0總投資37.03132629.6742項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號名稱合計(jì)201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311現(xiàn)金流入218101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107335731.1營業(yè)收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值250025001.4回收流動資金2現(xiàn)金流出8476438127207676767676767676767676767676767676762.1建設(shè)投資7101438127202.2流動資金2.3經(jīng)營成本10475858585858585858585858585858585858582.4營業(yè)稅金及附加3281818181818181818181818181818181818182.5維持運(yùn)營投資3所得稅前凈現(xiàn)金流量(1-2)13334-4381-272099699699699699699699699699699699699699699699699699634964累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量13334-4381-7101-6105-5108-4112-3116-2119-1123-126870186728633859485658526849784588419838133345調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量(3-5)13334-4381-272099699699699699699699699699699699699699699699699699634967累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量13334-4381-7101-6105-5108-4112-3116-2119-1123-12687018672863385948565852684978458841983813334計(jì)算指標(biāo)項(xiàng)目投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率(%)11.85項(xiàng)目投資稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)2154項(xiàng)目稅后靜態(tài)投資回收期(年)9.13項(xiàng)目稅后動態(tài)投資回收期(年)13.85項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號名稱合計(jì)201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311現(xiàn)金流入218101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107335731.1營業(yè)收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.2補(bǔ)貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值250025001.4回收流動資金2現(xiàn)金流出8476438127207676767676767676767676767676767676762.1項(xiàng)目資本金7101438127202.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經(jīng)營成本10475858585858585858585858585858585858582.5營業(yè)稅金及附加3281818181818181818181818181818181818182.6所得稅2.7維持運(yùn)營投資3凈現(xiàn)金流量(1-2)13334-4381-27209969969969969969969969969969969969969969969969969963496計(jì)算指標(biāo)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率(%)11.85資本金財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%)2154項(xiàng)目投資方現(xiàn)金流量表單位：萬元序號名稱201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311現(xiàn)金流入99699699699699699699699699699699699699699699699699634961.1實(shí)分利潤1.2回收還款后折舊攤銷公積金9969969969969969969969969969969969969969969969969969961.3回收流動資金1.4回收固定資產(chǎn)25002現(xiàn)金流出438127202.1實(shí)繳資本438127202.2租賃資產(chǎn)支出2.3其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(1-2)-4381-27209969969969969969969969969969969969969969969969969963496計(jì)算指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率(%)11.85財務(wù)凈現(xiàn)值(0%)13334投資回收期(年)9.13利潤與利潤分配表單位：萬元序號名稱合計(jì)2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311營業(yè)收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310732營業(yè)稅金及附加3281818181818181818181818181818181818183總成本費(fèi)用56483143143143143143143143143143143143143143143143143143144補(bǔ)貼收入5利潤總額133347417417417417417417417417417417417417417417417417417416彌補(bǔ)以前年度虧損7應(yīng)納稅所得額133347417417417417417417417417417417417417417417417417417418所得稅9凈利潤1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174110期初未分配利潤9633963012591889251931483778440850375667629769267556818688159445100751070411可供分配的利潤1096737411370200026303259388945195148577864087037766782978926955610186108151144512提取法定盈余公積金133374747474747474747474747474747474747413可供投資者分配的利潤1083406671296192625563185381544455074570463346963759382238852948210112107411137114應(yīng)付優(yōu)先股股利15提取任意盈余公積金66737373737373737373737373737373737373716應(yīng)付普通股股利1076736301259188925193148377844085037566762976926755681868815944510075107041133417各投資方利潤分配***17未分配利潤1076736301259188925193148377844085037566762976926755681868815944510075107041133418息稅前利潤1333474174174174174174174174174174174174174174174174174174119息稅折舊攤銷前利潤17935996996996996996996996996996996996996996996996996996996財務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表單位：萬元序號名稱合計(jì)201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流量(1.1-1.2)179359969969969969969969969969969969969969969969969969969961.1現(xiàn)金流入225931255125512551255125512551255125512551255125512551255125512551255125512551.1.1營業(yè)收入193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.1.2增值稅銷項(xiàng)稅額32831821821821821821821821821821821821821821821821821821821.1.3補(bǔ)貼收入1.1.4其他流入1.2現(xiàn)金流出46582592592592592592592592592592592592592592592592592592591.2.1經(jīng)營成本10475858585858585858585858585858585858581.2.2增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額1.2.3營業(yè)稅金及附加3281818181818181818181818181818181818181.2.4增值稅32831821821821821821821821821821821821821821821821821821821.2.5所得稅1.2.6其他流出2投資活動凈現(xiàn)金流量(2.1-2.2)-7101-4381-27202.1現(xiàn)金流入2.2現(xiàn)金流出7101438127202.2.1建設(shè)投資7101438127203籌資活動凈現(xiàn)金流量(3.1-3.2)7101438127203.1現(xiàn)金流入7101438127203.1.1項(xiàng)目資本金投入7101438127204凈現(xiàn)金流量179359969969969969969969969969969969969969969969969969969965累計(jì)盈余資金179359961993298939864982597869757971896899641096111957129531395014946159431693917935資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元序號名稱201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311資產(chǎn)438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204351.1流動資產(chǎn)總額99619932989398649825978697579718968996410961119571295313950149461594316939179351.1.1貨幣資金99619932989398649825978697579718968996410961119571295313950149461594316939179351.1.2應(yīng)收賬款1.1.3預(yù)付賬款1.1.4存貨1.2在建工程438171011.3固定資產(chǎn)凈值6846659063346079582355675312505648014545428940343778352232673011275625001.4無形及其他資產(chǎn)凈值2負(fù)債及所有者權(quán)益(2.4+2.5)438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204352.1流動負(fù)債總額2.1.1短期借款2.1.2應(yīng)付賬款2.1.3預(yù)收賬款2.2建設(shè)投資借款2.3流動資金借款2.4負(fù)債小計(jì)(2.1+2.2+2.3)2.5所有者權(quán)益438171017842858393241006410805115461228713028137681450915250159911673117472182131895419695204352.5.1資本金438171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171017101710171012.5.2資本公積2.5.3累計(jì)盈余公積金11122233344455666777888910001111122213331445155616671778188920002.5.4累計(jì)未分配利潤63012591889251931483778440850375667629769267556818688159445100751070411334資產(chǎn)負(fù)債率(%)營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表單位：萬元序號名稱單位合計(jì)2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311營業(yè)收入萬元193101073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731073107310731.1住宅營業(yè)收入萬元3077171171171171171171171171171171171171171171171171171171單價元/平方米158158158158158158158158158158158158158158158158158158數(shù)量平方米195390108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855108551085510855銷售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100銷項(xiàng)稅額萬元5232929292929292929292929292929292929291.2商場營業(yè)收入萬元15628868868868868868868868868868868868868868868868868868868單價元/平方米166016601660166016601660166016601660166016601660166016601660166016601660數(shù)量平方米94168523252325232523252325232523252325232523252325232523252325232523252325232銷售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100銷項(xiàng)稅額萬元26571481481481481481481481481481481481481481481481481481481.3車庫營業(yè)收入萬元605343434343434343434343434343434343434單價元/平方米606060606060606060606060606060606060數(shù)量平方米100793560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600560056005600銷售比例%1800100100100100100100100100100100100100100100100100100100銷項(xiàng)稅額萬元1036666666666666666662營業(yè)稅金及附加萬元3281818181818181818181818181818181818182.3城市維護(hù)建設(shè)稅萬元2301313131313131313131313131313131313132.4教育費(fèi)附加萬元985555555555555555553增值稅萬元3283182182182182182182182182182182182182182182182182182182銷項(xiàng)稅額萬元3283182182182182182182182182182182182182182182182182182182進(jìn)項(xiàng)稅額萬元總成本費(fèi)用估算表單位：萬元序號名稱合計(jì)2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720282029203020311外購原材料費(fèi)2外購燃料及動力費(fèi)3工資及福利費(fèi)10475858585858585858585858585858585858584修理費(fèi)5其他費(fèi)