鉑悅營銷策劃

鉑悅營銷籌劃物業(yè)地址位于西安市高新區(qū)科技路西口整理ppt西安房產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀“十一五〞期間，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速開展和人民生活的持續(xù)改善，西安市房地產(chǎn)業(yè)得到了長足的開展，在中央和地方一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康開展政策措施的推動(dòng)下，西安市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速開展階段，呈現(xiàn)出開發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張、開發(fā)實(shí)力明顯增強(qiáng)，開發(fā)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、商品住房購銷兩旺的良好局面。房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)西安市經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速開展具有重要意義，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)業(yè)在確保經(jīng)濟(jì)快速增長中，有著更為重要的作用。所以作為二線城市的西安市房地產(chǎn)行業(yè)還有巨大的開展空間。個(gè)性化、形象化競爭日益劇烈，將成為西安市地產(chǎn)開展的潮流。物業(yè)工程要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。西北地區(qū)最大的城市西安轄九區(qū)四縣，市區(qū)面積1,066平方公里，2006年西安市的總?cè)丝跒?22.5萬人，其中城區(qū)人口425萬，是我國西北五省〔陜、寧、甘、青、新〕最大的城市。西北地區(qū)的交通樞紐西安地處我國中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合部，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。西安鐵路承東啟西、是連接南北的咽喉要道，共有14條線路，直通全國24個(gè)省會(huì)和4個(gè)直轄市，共有國際航線29條，是全國第四大國際航空樞紐，是中國北方西部最大的商品流通中心與物資集散地。城市開展概況——根本情況西北地區(qū)最大的工業(yè)中心西安綜合科技實(shí)力位居全國第三，僅次于上海、北京。尤其在航天航空、輸變電設(shè)備、儀器儀表、電子通訊、重型汽車等領(lǐng)域具有較強(qiáng)的科研、生產(chǎn)能力。2006年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值470億元，是全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展的主導(dǎo)力量。著名的旅游中心城市悠久的歷史積淀和豐富的人文資源的西安，是世界四大文明古都之一，居中國六大古都之首，是、著名的旅游中心城市。城市開展概況——根本情況城市定位：世界著名的歷史文化古都、旅游名城中國重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市；新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)；

開展目標(biāo)：具有歷史文化特色的國際性現(xiàn)代化大城市。人口規(guī)模：到2021年主城區(qū)人口規(guī)模為524.6萬人，市域總?cè)丝诳刂埔?guī)模為955萬人。城市開展概況——開展目標(biāo)及功能分區(qū)地塊分析鉑悅樓盤概況鉑悅工程由和本地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)地址位于西安市高新區(qū)科技路西口，地鐵三號(hào)線丈八北路站口。工程位于科技路西口地鐵三號(hào)線丈八北路站，旨在打造一個(gè)集“智慧·創(chuàng)意·時(shí)尚〞于一體、讓您生活“有點(diǎn)兒意思的〞社區(qū)。。樓盤地塊方正，內(nèi)部土地平整。周邊配套設(shè)施完善

教育：高新一中，高新一小，吉的堡綠地幼兒園、夏日景色幼兒園、外事學(xué)院。

醫(yī)院：高新醫(yī)院、西安健橋醫(yī)院、趙大夫口腔診所。

娛樂：相聲茶館、臉譜KTV、水調(diào)歌頭、奧斯卡影城等。

景觀：唐城遺址公園、新紀(jì)元公園、永陽公園、木塔寺遺址生態(tài)公園。

滿足居民的教育、醫(yī)療、購物、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)健身等需求。

位置：工程位于科技路西口地鐵三號(hào)線丈八北路站；邊界和地形：地形呈規(guī)那么的多邊形，目前正在建設(shè)營銷中心。鉑悅工程由和本地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)地址位于西安市高新區(qū)科技路西口，地鐵三號(hào)線丈八北路站口本案地塊現(xiàn)狀工程位置：鉑悅工程由和本地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)地址位于西安市高新區(qū)科技路西口，地鐵三號(hào)線丈八北路站口地塊性質(zhì)住宅用地占地25.5畝東西長約95米南北寬183.22米容積率5.9總建面約10萬平方米地表狀況地表無覆著物，地上堆土較多，需進(jìn)行清運(yùn)交通狀況沿丈八路，交通動(dòng)線良好，出行便利配套情況項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)城市綜合配套設(shè)施較為健全（醫(yī)療、金融、教育等設(shè)施）地塊現(xiàn)狀凹凸不平，堆土較多、需進(jìn)行處理，地質(zhì)狀況良好。丈八北路183.22米91.86米工程區(qū)域概況:地塊呈不規(guī)那么形狀，東西窄南北長；配套較為健全工程地塊南面為低層建筑，受規(guī)劃限制影響較小(日照)；工程臨近主干道(丈八路)，交通通達(dá)性優(yōu)，出行便利；地塊所在區(qū)域規(guī)劃開展趨勢良好，地塊自身升值潛力巨大。工程四至:科技路西口(科技路與丈八北路十字交匯處東南角)丈八北路91.86米183.22米丈八北路與科技路相連接，科技路擁有成熟、完善的生活配套，可為丈八北路帶來共享的配套資源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒊蔀榫幼〖袇^(qū)域。區(qū)域開展前景：1234地段要素屬于高新二次創(chuàng)業(yè)開展板塊，沿丈八北路，地理位置優(yōu)越。市場認(rèn)知度和認(rèn)可度高，開展形式良好。未來開展要素政府主導(dǎo)，加強(qiáng)區(qū)域開展規(guī)劃及城市綜合配套設(shè)施的健全，板塊開展?jié)摿薮?。地塊現(xiàn)狀地上無覆著物，啟動(dòng)速度快，便于施工。地塊價(jià)值環(huán)境要素目前區(qū)域環(huán)境尚可，配套較為完善但是檔次較低，臨近外事學(xué)院，區(qū)域文化底蘊(yùn)良好，居住氣氛濃厚。處在高新中央生活區(qū)，依托區(qū)域良好投資開展環(huán)境，開展?jié)摿薮螅哂虚_展居住、商業(yè)物業(yè)稟賦，并且升值潛力巨大的規(guī)?；貕K。價(jià)值分析：片區(qū)長遠(yuǎn)規(guī)劃開展能夠形成較為樂觀的市場前景。市場分析競爭樓盤消費(fèi)者市場分析樓盤分析消費(fèi)者分析市場分析2021年第18周，西安市商品房共成交2128套，較上周減少1314套，環(huán)比下降38.18%；成交均價(jià)6904元/每平米，較上周增長283元/每平米，環(huán)比增幅4.27%。從成交走勢來看，18周的成交套數(shù)跌落到近幾周的一個(gè)新低點(diǎn)，而成交均價(jià)小幅上升各區(qū)域情況，18周，成交量方面，各區(qū)域成交量較上周均有大幅度下降，其中浐灞、城北、城南、高新和經(jīng)開降幅都在40%以上，而城東降幅最小，只有9%左右；成交均價(jià)方面，各區(qū)域有漲有跌，浐灞、城北、城南、高新和經(jīng)開均上漲，上漲最大的是高新區(qū)域，漲幅達(dá)25.42%，城東、城西和曲江那么有所下跌，下跌最大的是城西區(qū)域，降幅9.36%西安房地產(chǎn)市場延續(xù)此前上升態(tài)勢，健康平穩(wěn)運(yùn)行。西安房地產(chǎn)市場：丈八北路本案左岸春天區(qū)域分析：區(qū)域熱炒，為開發(fā)商爭搶龍城銘園風(fēng)度天城捷瑞新時(shí)代玫瑰公館項(xiàng)目名稱左岸春天開發(fā)商瑞泰地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理自己銷售開盤時(shí)間待定交房時(shí)間占地面積10畝建筑面積5萬平方米均價(jià)4800元/㎡項(xiàng)目概況總戶數(shù)在550戶左右，戶型面積區(qū)間在45—130之間；容積率在6.0，綠化率在40左右。該項(xiàng)目在本區(qū)域內(nèi)屬低價(jià)產(chǎn)品，其產(chǎn)品無突出優(yōu)勢，項(xiàng)目在區(qū)域位置上看還算交通便捷，但項(xiàng)目本身并無太大交通優(yōu)勢，生活配套方面能滿足業(yè)主自身需要但檔次都不高。所以，相對(duì)周邊其他大盤，其自身優(yōu)勢并不明顯，只能以低價(jià)位在區(qū)域市場中求存，目前項(xiàng)目銷售情況良好，也將會(huì)在價(jià)格上對(duì)本案進(jìn)行沖擊。營銷策略一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠?？蛻舴治鲂粜鸵愿咝履贻p群體以及高新投資客戶為主，年齡在25--45歲之間。項(xiàng)目優(yōu)勢遠(yuǎn)離丈八北路，受車流噪音影響小，居住氛圍良好；與外事學(xué)院隔路相望，人文氛圍良好。項(xiàng)目劣勢自身地塊面積小，自身價(jià)值很難展現(xiàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體均價(jià)很難有大的突破（區(qū)域5400均價(jià)）推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。個(gè)案分析：項(xiàng)目名稱風(fēng)度天城開發(fā)商大德地產(chǎn)物業(yè)管理暫無策劃代理西安巨銘地產(chǎn)策略機(jī)構(gòu)開盤時(shí)間09年10月交房時(shí)間11年下半年占地面積95.7畝建筑面積31萬平方米均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路十字西北角向西50米左右，周邊交通狀況良好，出行便利。項(xiàng)目一期建筑面積在13萬㎡；規(guī)劃7棟高層，總戶數(shù)在1012戶，產(chǎn)品上雖無創(chuàng)新出現(xiàn)，但其地段優(yōu)勢較強(qiáng)，又屬外事學(xué)院開發(fā)，目前工程進(jìn)度較快，為本案面市后的主要競爭對(duì)手。營銷策略一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）。客戶分析從一期5、6號(hào)點(diǎn)式高層來看，產(chǎn)品面積基本在60—130㎡左右，因此此部分戶型客戶主要以高新年輕群體客戶為主（主要為自?。?，年齡在28--35歲之間。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目整體規(guī)模適中，戶型產(chǎn)品豐富，通過地段及價(jià)格優(yōu)勢（點(diǎn)式高層的低價(jià)策略）引領(lǐng)市場，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢一期5、6號(hào)高層產(chǎn)品無創(chuàng)新，且布局較差，無舒適性可言。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。項(xiàng)目屬性定位語：自然風(fēng)度、天然而城項(xiàng)目名稱美立方開發(fā)商天信房地產(chǎn)公司物業(yè)管理暫無策劃代理前線機(jī)構(gòu)容積率5.69交房時(shí)間10年7月占地面積20.8畝建筑面積7萬平方米均價(jià)5400元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于丈八北路與科技路交匯處東北角。營銷策略項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠。客戶分析客戶主要以高新客戶群體為主（主要為自?。?，同時(shí)也有部分陜北客戶群體（占5%左右），年齡在28--45歲之間。項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目以精工科技社區(qū)為主訴求，通過地段引領(lǐng)市場，保證產(chǎn)品去化速度。項(xiàng)目劣勢戶型設(shè)計(jì)一般，無新意；空間利用率較低，項(xiàng)目科技感體現(xiàn)不是很具體。推廣方式戶外墻體廣告，短信，及宣傳單頁。西高新精工科技社區(qū)項(xiàng)目名稱捷瑞新時(shí)代開發(fā)商捷瑞地產(chǎn)物業(yè)管理暫定策劃代理待定開盤時(shí)間待定交房時(shí)間待定占地面積15畝左右建筑面積約6.5萬平方米均價(jià)認(rèn)購期均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目概況項(xiàng)目緊鄰丈八北路沿線，整體昭示性強(qiáng)，目前處于前期咨詢階段。項(xiàng)目各項(xiàng)具體指標(biāo)暫時(shí)沒有落實(shí)，整體以中小戶型為主，面積區(qū)間在37-150㎡之間。營銷策略暫無客戶分析以高新年輕群體為主（其戶型面積主要以中小戶型為主）。項(xiàng)目優(yōu)勢戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，實(shí)用性強(qiáng)，吻合年輕群體需求，主打青年無壓力社區(qū)概念引起市場共鳴。項(xiàng)目劣勢產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，無舒適性可言，公攤較大。推廣方式暫無項(xiàng)目營銷策略左岸春天一次性3個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。美立方項(xiàng)目處于尾房階段，戶型產(chǎn)品可選擇性有限，目前暫無優(yōu)惠。風(fēng)度天城一次性2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（目前5、6號(hào)點(diǎn)式高層基本售罄，3、4號(hào)樓位正在認(rèn)籌當(dāng)中，5000抵充1萬）。龍城銘園所有付款方式均優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。玫瑰公館一次性2個(gè)點(diǎn)、按揭1個(gè)點(diǎn)。捷瑞新時(shí)代目前處于前期咨詢階段，暫無任何優(yōu)惠措施。解析：結(jié)合工程自身的實(shí)際情況〔自身及周邊配套情況、開發(fā)商開發(fā)理念、產(chǎn)品形態(tài)等〕決定了工程在銷售過程中的優(yōu)惠幅度；工程地段因素決定了工程在后期營銷過程中的戰(zhàn)略思路；結(jié)合工程產(chǎn)品形象訴求的表現(xiàn)、工程自身硬件配套、工程形象展示及市場客戶的關(guān)注度來決定工程價(jià)值與價(jià)格的統(tǒng)一度。周邊競爭單因素分析—銷售策略通過上述客觀分析，可以肯定上次提案中對(duì)于區(qū)域市場及工程競爭、工程自身定位分析的正確客觀性。本案的主要競爭對(duì)手是區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模的樓盤，同時(shí)，周邊低價(jià)工程對(duì)客群的分流不可小視。那么，處在如此的環(huán)境中，我們?cè)撊绾紊嫒伲繉ふ胰僦溃鹤晕曳治?，知己知彼百?zhàn)不殆小結(jié)：工程所在區(qū)域市場城市綜合配套較為健全，其資源為區(qū)域工程所共享區(qū)域價(jià)值解讀：區(qū)域市場工程價(jià)值分析：通過對(duì)周邊競爭工程的走訪與調(diào)研，了解到主要競爭工程及客戶定位具有以下特點(diǎn)：周邊工程都通過區(qū)域市場配套設(shè)施作為吸引市場客戶關(guān)注的前提；周邊主要競爭工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)無新意，舒適性差，建筑風(fēng)格一般，無檔次可言；區(qū)域戶型產(chǎn)品面積涵蓋面較廣，根本在37-160㎡之間，且中小戶型〔37-97㎡〕占67%左右；區(qū)域局部開發(fā)商的開發(fā)理念較為保守，致使工程品質(zhì)很難得到提升，結(jié)合09年的市場環(huán)境，認(rèn)為“沒有賣不出去的房子〞，所以對(duì)營銷推廣的重視度不夠，導(dǎo)致工程品牌與形象很難提升；而局部工程通過加強(qiáng)工程自身硬件的投入贏取市場的認(rèn)可〔龍城銘園打造科技住宅〕；多數(shù)競爭工程客戶根本以高新年輕群體、咸陽、陜北客戶為主；市場置業(yè)客戶以自住為主〔占78%〕，投資為輔〔占22%〕。價(jià)值實(shí)現(xiàn)原那么：通過前瞻性的規(guī)劃理念，確定工程定位方向，樹形象、立口碑，最大化的滿足區(qū)域市場消費(fèi)群體的需求。本工程價(jià)值解讀：價(jià)值開展方向：產(chǎn)品層面：以設(shè)計(jì)合理，功能齊全、舒適性好的產(chǎn)品〔45—90㎡之間〕作為工程開展定位的前提，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)工程自身配套的塑造，獲得市場客戶贊同；另外應(yīng)在產(chǎn)品硬件上投入〔科技感和生態(tài)感〕，增加工程自身的籌碼，為銷售奠定根底，但應(yīng)結(jié)合工程自身實(shí)際情況進(jìn)行科學(xué)合理的投入?？蛻魧用妫簯粜吞攸c(diǎn)上，打造舒適性強(qiáng)的產(chǎn)品，同時(shí)結(jié)合工程科技感與生態(tài)感的塑造，爭取市場客戶對(duì)工程的關(guān)注；通過區(qū)別市場的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開發(fā)進(jìn)行針對(duì)性的客戶定位。產(chǎn)品價(jià)值彰顯才能在區(qū)域中博得

——出位！工程自身從體量、開發(fā)、區(qū)域配套、產(chǎn)品等并不具備領(lǐng)先區(qū)域的條件，4月份又為市場新盤上市的頂峰期，假設(shè)在市場中快速獲得受眾認(rèn)知，取得銷售佳績，為本案尋找市場突破點(diǎn)，樹立與眾不同的形象，將成為工程成功的必要條件。小結(jié)：競爭樓盤分析在劇烈的社會(huì)中都存在競爭，鉑悅樓盤業(yè)也不例外，附近有許多競爭樓盤來瓜分市場，只有確立自己的優(yōu)勢才能處于不敗。附近的成熟樓盤有：藍(lán)湖樹都市春天中國·鐵建瑞園……等成熟樓盤。鉑悅樓盤要在競爭劇烈的市場中分一杯羹必須突出重點(diǎn)，吸引消費(fèi)者的眼球。誰?會(huì)喜歡我們的產(chǎn)品客群分析：1目標(biāo)消費(fèi)群定位鉑悅樓盤確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個(gè)中高檔樓盤，它所面對(duì)的客戶群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對(duì)于“質(zhì)〞與“價(jià)〞的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。介于本工程為大盤屬性，市場客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源根本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位?？驮绰殬I(yè)：私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者；西安市在外務(wù)工者；西安本地政府公務(wù)員；企業(yè)高級(jí)管理人員；學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；富裕進(jìn)城的農(nóng)民。以個(gè)體買家為主，集團(tuán)客戶為輔；立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。消費(fèi)者分析:：1西高新有地緣關(guān)系的人群核心客戶群2區(qū)域內(nèi)工作的有購置力人群。主要客戶群3其他區(qū)域的投資客群外圍客戶群客群細(xì)分：產(chǎn)業(yè)園員工，白領(lǐng)階層，周邊個(gè)體經(jīng)營者、周邊城中村人群、區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、教師等穩(wěn)定收入人群。城西及其他區(qū)域購房人群。第一次置業(yè)者居多?？蛻艚缍ǎ毫⒆愀咝滦聟^(qū)，輻射城西魚化寨商圈城西區(qū)本案科技產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)客戶分布示意：1、青年人群〔主力目標(biāo)客戶〕2、投資客群受過良好的教育，已經(jīng)開始開展之路，擁有不錯(cuò)的工作；具有雙重性格,開始成熟，正在步入主流社會(huì)，想證明自己的存在；理性中帶有沖動(dòng)欲望，深知自己的位置；有自己的價(jià)值判斷和審美標(biāo)準(zhǔn)；擁有自己的哲學(xué)，是自我享樂主義的代表；需要內(nèi)心的歸宿，需屬于自己的空間。目標(biāo)客戶特征描述：客戶界定：

投資者最關(guān)注的是工程的投資價(jià)值，也就是工程的開展前景，及未來的居住者對(duì)工程的興趣。升值潛力、空置率、價(jià)格、放租時(shí)間等因素都將影響到他們的投資信心。區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，使本案也將受到投資者關(guān)注，在推廣時(shí)要兼顧對(duì)投資者的吸引。投資型客戶心理：年齡核心層25——45歲，單身、有異性朋友或剛結(jié)婚教育概況文化教育水平較高，視野開闊，思維開明職業(yè)周邊區(qū)域的貿(mào)易、高科技、第三產(chǎn)業(yè)、自由職業(yè)者積累幾年工作經(jīng)驗(yàn)的收入現(xiàn)階段收入為3000——10000元左右居住方式多為與朋友共同租房或獨(dú)自租房通過市場回憶、工程定位、產(chǎn)品及目標(biāo)客群的有機(jī)整理，我們將以此為依據(jù)來推導(dǎo)工程的案名及營銷推廣策略。居住客群分析： ①25歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)根底薄弱，購置商品房承受能力有限，這類人群大局部暫時(shí)沒有考慮購置商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購置，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。 ②25－35歲人群：一般是事業(yè)處于開展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購置商品房作婚房使用或從原父母家中別離，單獨(dú)生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購置力，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。 ③最需要關(guān)注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的開展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)根底，開始打算購置商品房以改善目前的居住條件，因而這局部人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。 ④另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群：他們多在國家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在4萬元以上，收入水平在六安屬于高層階級(jí)，二次置業(yè)購置商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。消費(fèi)人群年齡：

寬敞舒適的房型；高質(zhì)量的居住環(huán)境；有一定規(guī)模的小區(qū)；高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需求；追求自由個(gè)性和實(shí)際效用的統(tǒng)一。目標(biāo)消費(fèi)群購置心理:SWOT分析1．優(yōu)勢(strength)⑴．地段優(yōu)勢本工程位于高新商業(yè)圈，商業(yè)興旺，各大賣場近在眼前，購物方便，是繁華中的繁華，對(duì)年輕人很有吸引力。⑵．交通優(yōu)勢鉑悅工程位于高新區(qū)科技路西口，東臨唐延路唐城墻遺址公園，西臨丈八北路，北接科技路。門前地鐵三號(hào)線將于2021年建成通車，屆時(shí)，三號(hào)線與其他線路共同構(gòu)成西安軌道交通的骨架網(wǎng)線，使交通路網(wǎng)興旺。⑶．后發(fā)優(yōu)勢本工程所在區(qū)域?yàn)槌侵写逡?guī)劃區(qū)域，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。⑷．規(guī)模優(yōu)勢該地段周圍有滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來了大量的終端消費(fèi)者。

2．劣勢〔weakness〕a．規(guī)模：工程規(guī)模較小，難與大盤抗衡，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定限制；b．片區(qū)：舊區(qū)地段，區(qū)域目前還不夠熱，不利于吸引區(qū)外人士的目光c．容積率：容積率較大，使生活舒適度有所下降。。3．時(shí)機(jī)〔opportunity〕a．商業(yè)配套:大型超市吸引客戶關(guān)注，增加生活氣氛b．房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于上升階段，小戶型的開展存在較大市場開展空間，市場需求量大，開展前景好。c．教育配套：可通過高新一小，吉的堡綠地幼兒園、夏日景色幼兒園等學(xué)校的強(qiáng)化宣傳擴(kuò)大客戶群，吸引客戶。d．舊城改造力度較大，為市場開展提供有力支撐。4．威脅〔threaten〕a．周邊天朗藍(lán)湖樹、都市春天、風(fēng)度天城分流客戶。b．國家宏觀調(diào)控不明確，導(dǎo)致整個(gè)市場前景模糊。c．競爭：巨大的住宅推出量使規(guī)模較小的樓盤面臨巨大的競爭壓力鉑悅樓盤定位城市中產(chǎn)的終極居住夢想人文品質(zhì)清新健康我們的目標(biāo)：提升地段價(jià)值、創(chuàng)新生活理念。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動(dòng)區(qū)域市場工程自身勝出同時(shí)通過行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤1．周邊名校林立、學(xué)術(shù)氣氛濃厚高新區(qū)附近有多所高等院校、初級(jí)中小學(xué)、幼兒園、科研機(jī)構(gòu)，像西安外事學(xué)院,長安大學(xué)興華學(xué)院,西安外事學(xué)院-圖書館,中國電力工程參謀集團(tuán)西北電力設(shè)計(jì)院,陜西宋慶齡基金會(huì)幼兒園,龍文教育,西安博迪中學(xué),金色搖籃〔西安雁塔世紀(jì)城校區(qū)〕,南窯頭小學(xué),中華世紀(jì)城小學(xué)2．交通四通八達(dá)，出行方便快捷該工程該工程地處高新區(qū)核心居住區(qū)科技路西口，地鐵三號(hào)線丈八北路站與該工程相連接，周邊30余條公交線路環(huán)繞，出行極為便利。。3．集購物、美食、休閑娛樂為一體的多元化消費(fèi)天堂5000平方的商業(yè)配套大型商業(yè)購物廣場；是一個(gè)集購物休閑娛樂為一體的多元化商場，能夠極大的聚集西高新地區(qū)的人氣，并且滿足高新商區(qū)的購置力需求。營銷策略品牌策略

價(jià)格策略推廣策略營銷推廣策略廣告策劃銷售活動(dòng)公關(guān)推廣產(chǎn)品包裝充分應(yīng)用各種有效廣告手段，保證信息傳播暢達(dá)。銷售節(jié)點(diǎn)控制/銷售手段/促銷活動(dòng)組織公關(guān)活動(dòng)組織/新聞策劃產(chǎn)品包裝、營造差異競爭支撐點(diǎn)市場引導(dǎo)信息傳播/形象塑造/心理引導(dǎo)/情報(bào)反饋。促進(jìn)銷售刺激購買欲望，達(dá)成有效需求。形象塑造樹立項(xiàng)目鮮明品牌形象，形成核心客戶群。差異化優(yōu)勢形成差異化優(yōu)勢，成就可持續(xù)發(fā)展資源。產(chǎn)品品牌樹立銷售順利去化企業(yè)可持續(xù)發(fā)展1．總體策略以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢為根底，用開展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優(yōu)美的社區(qū)景觀為誘惑，全面開展攻心戰(zhàn)略。2．策略詮釋雜志：?房周刊?報(bào)紙：?華商報(bào)?網(wǎng)絡(luò)：騰訊網(wǎng)、搜房網(wǎng)、安居樂、西安房產(chǎn)信息網(wǎng)等戶外：各公交站外廣告牌、售樓處看板、工地圍墻、橫幅。3．營銷推廣原那么在本工程的營銷推廣中應(yīng)始終把握三個(gè)原那么：一是抓住本工程實(shí)際賣點(diǎn)，讓產(chǎn)品說話，即產(chǎn)品優(yōu)勢訴求原那么；二是未來價(jià)值現(xiàn)在化原那么，即政務(wù)新區(qū)物業(yè)價(jià)值的超前呈現(xiàn)；三是工程開展商品牌形象優(yōu)勢。品牌策略

⑴品質(zhì)定位根據(jù)對(duì)周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理，中檔偏上價(jià)格的商品房。⑵形象定位文化宅苑、都市花園、精神家園⑶形態(tài)定位開發(fā)多層為主，小高層為輔，多層以6+躍層為宜，小高層11+躍層。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，把容積率控制在1.3—1.4，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對(duì)會(huì)增加銷售的難度。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯(cuò)落設(shè)計(jì)。⑷功能定位由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫相結(jié)合，商業(yè)與住宅別離。價(jià)格策略1．采取低開高走的價(jià)格策略以幾套相對(duì)偏低單價(jià)或總價(jià)的住宅價(jià)格作為市場價(jià)格切入，采用低幅多頻方式提價(jià)，逐步推出略高于市場價(jià)格的主力價(jià)位，營造不斷升值趨勢。第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動(dòng)市場，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價(jià)比入市，形成“老百姓住得起的好房子〞的市場印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價(jià)，價(jià)格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值〞的市場印象，同時(shí)鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價(jià)格走勢。2．低價(jià)輔助策略：低單價(jià)低總價(jià)表達(dá)正式銷售時(shí)，挑選幾套位置、景觀一般的房型及面積較小的房型。以較低單價(jià)或較低總價(jià)首先推出，消除客戶對(duì)本工程高端形象所帶來心理價(jià)位的抗性?！病案哔F不貴的好房子〞〕推廣策略

整合傳播平臺(tái)：“公關(guān)活動(dòng)+新聞媒體+廣告組合〞三位一體的整合傳播平臺(tái)，針對(duì)各期的不同任務(wù)，選擇不同的平臺(tái)組合向受眾傳達(dá)信息。整個(gè)營銷過程以公關(guān)活動(dòng)為主要節(jié)點(diǎn)展開媒體造勢和炒作。

文案廣告以精要為主線，戶外、報(bào)紙、電視為主要媒體，同時(shí)輔以路牌、圍墻、車身、播送與電視。報(bào)紙廣告根本采用半版與整版兩種模式，開盤前適當(dāng)輔以軟文來炒作。入市策略

1．入市時(shí)機(jī)的選擇根據(jù)工程進(jìn)度、可預(yù)售條件及客戶積累情況進(jìn)行開盤時(shí)間的選擇。2．入市策略⑴．高品質(zhì)產(chǎn)品采用以人為本的設(shè)計(jì)理念，以大盤入市、品牌開發(fā)鑄造品質(zhì)生活；同時(shí)采用高品質(zhì)建筑材料及在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型多樣、戶型面積合理來滿足市場需求。⑵．強(qiáng)勢品牌形象形象差異化，以VI視覺系統(tǒng)沖擊本案第一直觀形象力，以VI系統(tǒng)的延展性演繹本案的核心理念，以專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)和效勞過程鑄造品牌形象。功能配置高檔酒店

現(xiàn)代購物中心高級(jí)商務(wù)會(huì)所酒店式公寓裝修與設(shè)備4.裝修與設(shè)備高新鉑悅整理ppt精裝小戶型裝修與設(shè)備星級(jí)酒店式的豪華大堂，商務(wù)中心、生活中心與娛樂中心。樓內(nèi)功能劃分明晰合理，戶型布局分割適合于小公司辦公與居住應(yīng)用。智能化配置高檔領(lǐng)先，商務(wù)服務(wù)齊全完善，集“住”、“商”、“家”三種功能于一身整理ppt

物業(yè)管理5.

物業(yè)管理高新鉑悅整理ppt物業(yè)管理高新鉑悅衡信柏迪業(yè)務(wù)管

保潔服務(wù)

協(xié)防服務(wù)

車輛及交通管理

園林綠化、養(yǎng)護(hù)

消防管理

維修服務(wù)

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理

裝修管理

投訴處理

整理ppt

發(fā)展商背景6.

發(fā)展商背景高新鉑悅整理ppt總資產(chǎn)20億職工一萬人子公司40家涉及多領(lǐng)域大批知名飲食集團(tuán)發(fā)展商背景高新鉑悅集團(tuán)牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀和“四化”發(fā)展理念，以市場為導(dǎo)向，多元化經(jīng)營，確立了以生態(tài)旅游為主導(dǎo)、以商業(yè)地產(chǎn)和資本運(yùn)作為重點(diǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略整理ppt經(jīng)濟(jì)背景文化背景

58B.目標(biāo)客戶分析整理ppt

經(jīng)濟(jì)背景1.

經(jīng)濟(jì)背景高新鉑悅整理ppt經(jīng)濟(jì)實(shí)力主力客戶30-70平方米月入2000—3500元兩口之家或單身青年24—35歲整理ppt市調(diào)報(bào)告表整理ppt消費(fèi)者年齡構(gòu)成本次調(diào)查主要消費(fèi)群體為相對(duì)年輕群體，這局部群體是目前高新鉑悅住宅消費(fèi)的主流群體，因此受訪者的主要群體集中在36歲之下。整理ppt消費(fèi)者受教育程度調(diào)查結(jié)果顯示：調(diào)查群體的學(xué)歷較高，主要集中在大專/本科以上學(xué)歷群體。整理ppt消費(fèi)者收入構(gòu)成調(diào)查結(jié)果中，2000元以下收入包含了局部年輕群體的個(gè)人收入。

大局部人群的家庭月收入為2000-4000元/月之間，4000元/月收入以上群體比例為34.52%。收入能夠反映調(diào)查群體的購置能力整理ppt消費(fèi)者平均購物頻率大局部受訪者的購物頻率為每周一次，其次為2-3周一次，每周2次以上的人群比例為17.91%，相對(duì)來說受訪群體購物頻率較高。整理ppt受訪者去城內(nèi)、小寨區(qū)域購物場所主要原因分析

貨物是消費(fèi)者去城內(nèi)、小寨區(qū)域購物的主要因素，其次交通以及價(jià)格也是消費(fèi)者選擇的主要因素，從商業(yè)圈對(duì)消費(fèi)者購物影響因素來看，鐘鼓樓、小寨商業(yè)圈具備貨物齊全、交通方便的主要因素。整理ppt付款方式分期付款按揭貸款67整理ppt

文化背景2.

文化背景高新鉑悅整理ppt文化背景內(nèi)容推廣方式

媒體選擇

創(chuàng)意

表達(dá)方式

M1M2M4M3整理pptC.入市時(shí)機(jī)，入市姿態(tài)入市姿態(tài)入市時(shí)機(jī)整理ppt入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

根據(jù)調(diào)查資料顯示與競爭對(duì)手分析，以及本案實(shí)際的工程進(jìn)度，我們建議上市時(shí)間為2021年6月底。這樣既躲避了其他競爭樓盤〔尤其是和本案戶型結(jié)構(gòu)相似的翡翠明珠〕的上市時(shí)間，更是將本案的銷售環(huán)節(jié)編排在了10-12月的銷售旺季內(nèi)。整理ppt入市姿態(tài)規(guī)劃

選擇適宜的媒介覆蓋各大主流媒介，以高規(guī)格、高品質(zhì)的姿態(tài)高調(diào)入市，盡全力提高本工程的認(rèn)知度。整理pptD.廣告策略廣告的階段性劃分

階段性的廣告主題

階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

廣告效果監(jiān)控

abcd整理ppta.廣告的階段性劃分

銷售期內(nèi)部認(rèn)購蓄勢期建立工程的形象增加廣告的投入量接近尾聲清場的簡單的廣告活動(dòng)

小范圍廣告植入吸引買家關(guān)注廣告方面加大投入量變潛在客戶為準(zhǔn)備購置群發(fā)布少量廣告進(jìn)行市場試探開盤尾盤5階段整理pptb.階段性的廣告主題

全面宣傳本工程各方面的細(xì)節(jié)優(yōu)勢展開“造勢〞工作,宣傳本工程得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢和高品位生活進(jìn)一步突出工程形象,宣傳投資商和開發(fā)商雄厚的企業(yè)實(shí)力和良好的信譽(yù)度高新鉑悅的形象推廣為主新型優(yōu)質(zhì)生活方式的概念炒作蓄勢期內(nèi)部認(rèn)購期開