關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律問題調(diào)查

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律問題調(diào)查一、調(diào)查背景小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，從根本上來講，是由于我國(guó)實(shí)行城鄉(xiāng)二元土地制度，因此現(xiàn)行法律體系一直未承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)建設(shè)卻屢禁不止，并且需求旺盛。小產(chǎn)權(quán)房由于缺乏法律的保護(hù)，買受人買賣合同通常被認(rèn)定無效，使買受人在確權(quán)、流轉(zhuǎn)或其他權(quán)益請(qǐng)求時(shí)常遇到障礙，權(quán)益得不到保障。小產(chǎn)權(quán)房一方面法律地位模糊，另一方面卻已成規(guī)模，涉及面廣，矛盾凸顯，亟待解決。本文系統(tǒng)分析我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題，因事為制，探求小產(chǎn)權(quán)房問題的解決思路。二、調(diào)查情況（一）調(diào)查時(shí)間2023年3月1日至2023年3月20日（二）調(diào)查地點(diǎn)開封市（三）調(diào)查方式文獻(xiàn)法三、調(diào)查單位部門開封市居民、房管局員工四、調(diào)查內(nèi)容（一）小產(chǎn)權(quán)房存在的法律問題在行政機(jī)關(guān)的紅頭文件以及司法機(jī)關(guān)的案件中，大部分對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣持否定態(tài)度。小產(chǎn)權(quán)房群體涉及各方利益，但由于法律暫未規(guī)定，矛盾突出，因此成為立法、司法、行政過程中的難題，容易引發(fā)社會(huì)問題。例如，關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣是否合法的爭(zhēng)議，小產(chǎn)權(quán)房的交易或流轉(zhuǎn)過程中無法可依的困境，以及如何保障與之相關(guān)的利害關(guān)系人的利益等。1.小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定問題小產(chǎn)權(quán)房是很難得到現(xiàn)有法律支持的，其買賣合同的有效性處于不確定狀態(tài)，因此權(quán)利行使受到諸多限制。在我國(guó)現(xiàn)行的法律框架下，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)權(quán)利尚不明確，但從法律實(shí)踐的現(xiàn)狀來看，司法及行政部門大多對(duì)其持否定態(tài)度。法院在處理這類案件時(shí)，由于沒有法律的規(guī)定，當(dāng)事人因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”糾紛訴至法院時(shí)，人民法院通常采取回避的態(tài)度。在大部分的案件中，法院會(huì)以沒有法律明確規(guī)定為由，以及在《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》中受案范圍之外，裁定駁回起訴，或者直接以違反法律的強(qiáng)制規(guī)定為由，判決買賣合同無效，導(dǎo)致許多糾紛得不到解決，使權(quán)利處于一種不確定的“危險(xiǎn)”狀態(tài)，當(dāng)事人的權(quán)利難以保障。對(duì)買賣合同無效認(rèn)定理由，首先，因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā芬?guī)定了農(nóng)戶使用的、集體所有的土地的使用權(quán)，是不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。其次，該法第六十三條還規(guī)定集體土地僅限集體成員使用，對(duì)使用者的身份進(jìn)行限制，對(duì)地對(duì)人分別加以限制，而集體之外的購房者購買了住房，房屋之下土地的使用者也就不滿足條件，不承認(rèn)其合同效力，理由似乎非常充分。最后，《中華人民共和國(guó)民法典》明確規(guī)定了合同無效的法定情形，其中之一就是“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”?；谝陨先c(diǎn)，在司法機(jī)關(guān)看來，這種合同明顯違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定無效并無不當(dāng)。2.出賣人的惡意抗辯風(fēng)險(xiǎn)“北京宋莊畫家村案”曾一度成為社會(huì)熱點(diǎn)，在全國(guó)引起了不小的轟動(dòng)，以法院判決買賣合同無效而告終，似乎為小產(chǎn)權(quán)房問題的解決提供了一種途徑，成為其他法院辦理此種案件的參考，所以被稱為“小產(chǎn)權(quán)房第一案”。此案件中，因?yàn)槌鲑u人的單方面反悔而向法院提起了訴訟，請(qǐng)求法院認(rèn)定買賣合同無效，經(jīng)過兩級(jí)法院的審理，均以集體之外的人不能購買這類房產(chǎn)為由，以判決買賣合同無效而告終。在這類糾紛中，買受人明顯處于劣勢(shì)地位，買受人在購買了小產(chǎn)權(quán)的房屋之后，售房者可向法院主張?jiān)瓉淼馁I賣合同無效。特別是原來的售房者遇到房?jī)r(jià)上漲，通過利用確認(rèn)買賣合同無效，再次出賣，獲得更高收益；或者當(dāng)遇到拆遷等情況，能夠獲得一筆可觀的補(bǔ)償，就會(huì)以這種理由進(jìn)行惡意訴訟。這當(dāng)然是有違民法誠(chéng)信原則和公序良俗的，但是出賣人的訴求往往能夠得到法院支持，買受人不得不面臨遭受房屋升值部分的損失，包括自己對(duì)房子的支出，以及精神上的依附，最后自己還會(huì)被“驅(qū)逐”，買受人無疑是損失最大的。在這種情況下，售房者在出賣房屋時(shí)當(dāng)然是知情的，無疑是利用法律的漏洞惡意進(jìn)行抗辯，立法空白和司法上的模糊標(biāo)準(zhǔn)，便成為賣房人惡意訴訟以實(shí)現(xiàn)自己非正當(dāng)利益的手段，買受人通常處于被動(dòng)地位，權(quán)益很難得到保障。3.“標(biāo)的物”可能存在瑕疵瑕疵，通俗地講就是客觀物體上的缺點(diǎn)或者缺陷，物的瑕疵不僅包括物理價(jià)值方面的缺陷，還包括物的權(quán)利瑕疵，是物上之權(quán)利不充分或者行使受到約束。對(duì)于合同中標(biāo)的物的瑕疵，我國(guó)《民法典》明確規(guī)定賣方的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。在小產(chǎn)權(quán)房交易的過程中，就房屋本身來說，由于大部分是個(gè)人或者所謂“建筑隊(duì)”在集體土地上私自開發(fā)，缺乏監(jiān)管，開發(fā)者為了節(jié)約成本，所建房屋質(zhì)量根本無法保障，充分體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“逐利性”。多數(shù)“小產(chǎn)權(quán)房”在建造時(shí)，無法辦理相關(guān)的開發(fā)手續(xù)，也無法嚴(yán)格按照房地產(chǎn)建設(shè)流程以及科學(xué)的規(guī)劃進(jìn)行，質(zhì)量參差不齊，質(zhì)量好壞完全取決于開發(fā)者的“良知”，存在很大的安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槭莻€(gè)人私自開發(fā)，并沒有嚴(yán)格按照城市的規(guī)劃建設(shè)，在供水、用電、天然氣等生活資料供應(yīng)，以及管道鋪設(shè)等，不能納入城市的供給網(wǎng)絡(luò)，在實(shí)際使用過程中存在諸多不便。（二）解決小產(chǎn)權(quán)房法律問題的具體建議1.加強(qiáng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政府統(tǒng)一監(jiān)管政府在小產(chǎn)權(quán)房問題的妥善解決上發(fā)揮主導(dǎo)作用，對(duì)于目前已經(jīng)形成一定規(guī)模的“小產(chǎn)權(quán)”房，購買者數(shù)量龐大，涉及情況復(fù)雜，不僅是歷史遺留問題也是緊迫的現(xiàn)實(shí)問題，需要妥善處理，要助力城市建設(shè)及國(guó)家城市化進(jìn)程的目標(biāo)。首先，在小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律沒有完善之前，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房要嚴(yán)格進(jìn)行管理，行政執(zhí)法機(jī)關(guān)要加強(qiáng)監(jiān)管，確保其符合城市規(guī)劃，同時(shí)要嚴(yán)守十八億畝耕地紅線，確保其不非法占用耕地。對(duì)于嚴(yán)重違反規(guī)劃、非法占用耕地，或者房屋存在安全隱患的“小產(chǎn)權(quán)”房，應(yīng)進(jìn)行改建或者拆除。其次，住建部門要對(duì)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量、規(guī)模、所述住戶，進(jìn)行仔細(xì)登記和排查，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清點(diǎn)造冊(cè)，為后續(xù)問題的解決做好前期工作，不留隱患。最后，政府執(zhí)法部門要深入基層，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房設(shè)計(jì)問題進(jìn)行記錄，在問題解決的過程中既要兼顧效率，又要講究公平。2.對(duì)小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)進(jìn)行地方試點(diǎn)在當(dāng)前沒有統(tǒng)一的小產(chǎn)權(quán)房處理政策之前，可以對(duì)一些典型地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)探索，從而為問題的解決提供新的思路、實(shí)踐和理論支撐。例如，深圳就是這一問題的典型地區(qū)，得益于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人口的不斷涌入，房?jī)r(jià)不斷上漲，住房難題凸顯，存在很多歷史遺留問題。在探索小產(chǎn)權(quán)房問題的解決上，深圳市很早就進(jìn)行了嘗試和探索。2016年深圳公布了《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》，其中第十五條規(guī)定，鼓勵(lì)利用自有存量用地建設(shè)人才住房。鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位利用自有用地、歷史遺留問題用地等存量土地集中建設(shè)人才住房。第十六條指出，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集人才住房。支持原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位依法將已建成、審批手續(xù)不完備的住房改造為租賃型人才住房，并給予補(bǔ)貼。深圳市通過加強(qiáng)政府監(jiān)管、挖掘住房資源，對(duì)房屋性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，辦理相應(yīng)手續(xù)同時(shí)進(jìn)行改造，并對(duì)權(quán)利人進(jìn)行一定補(bǔ)貼，納入人才性住房的思路，這不僅緩解了該市住房緊張的問題，也有利于小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，具有借鑒意義。因此，可以進(jìn)一步放開對(duì)于典型地區(qū)的政策試點(diǎn)，從而為小產(chǎn)權(quán)房問題的解決形成統(tǒng)一方案。3.進(jìn)一步增加區(qū)域保障性住房供給小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是民眾對(duì)住房的旺盛需求與房?jī)r(jià)居高不下之間的矛盾，在市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)下選擇小產(chǎn)權(quán)房似乎成了“最優(yōu)”解決方案。妥善解決中低收入群體住房問題是小產(chǎn)權(quán)房難題的重要出路，增加保障性住房能夠從源頭上削減對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的旺盛需求。政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)住房困難群體和低收入人群的保障性住房建設(shè)，例如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的建設(shè)，做好申請(qǐng)分配機(jī)制，加強(qiáng)監(jiān)督，將住房真正分配給有需要的群體。政府可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，地區(qū)城市建設(shè)情況，統(tǒng)籌、調(diào)配保障性住房規(guī)模，不同地區(qū)要做到具體情況具體分析，要兼顧不同人群差異和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異，在建設(shè)保障性住房的同時(shí)要進(jìn)行相應(yīng)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；同時(shí)，可以考慮將部分現(xiàn)存的一定存量的“小產(chǎn)權(quán)”房，轉(zhuǎn)設(shè)在保障性住房體系之內(nèi)。4.法院可對(duì)買賣合同效力分類處理在小產(chǎn)權(quán)買賣司法的實(shí)踐中，不能采取“一刀切”的做法，認(rèn)定合同無效。對(duì)于一些符合成立要件的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，承認(rèn)合同有效能夠使權(quán)利義務(wù)清晰，便于處于被動(dòng)地位的買受人維護(hù)自己的權(quán)益，同時(shí)尊重已經(jīng)成立的客觀事實(shí)，也防止賣房人進(jìn)行惡意訴訟侵害買受人的利益，維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易環(huán)境。對(duì)于按照相應(yīng)規(guī)劃，在集體土地上合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同，村民無疑對(duì)其享有所有權(quán)，對(duì)房屋有絕對(duì)的、排他的支配，村民有