第九章估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)-房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)主講教師：艾建國(guó)高炳華鄧宏乾陳淑云王佑輝

華中師范大學(xué)精品課程精品課程房地產(chǎn)估價(jià)第九章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)第一節(jié)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容與格式第二節(jié)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中常見(jiàn)錯(cuò)誤分析重點(diǎn)提示：本章從房地產(chǎn)、土地兩個(gè)方面介紹估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)的相關(guān)知識(shí)，主要有房地產(chǎn)、土地估價(jià)報(bào)告包含的內(nèi)容、估價(jià)報(bào)告的格式以及估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤分析。第一節(jié)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容與格式一、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容與格式

1999年2月12日由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》格式，并于1999年6月1日實(shí)施。一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由下列８?jìng)€(gè)部分組成：

（一）封面。封面的內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、委托方、估價(jià)方、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)；

（二）目錄。目錄中通常按前后次序列出估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托方的報(bào)告包含的主要內(nèi)容及頁(yè)碼。具體內(nèi)容如下：1、致委托人函；2、估價(jià)師聲明；3、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；4、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；5、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；6、附件。

（三）致委托人函。致委托方函是正式地將估價(jià)報(bào)告呈送給委托方的信箋，在不遺漏必要事項(xiàng)的基礎(chǔ)上應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔。其內(nèi)容一般包括下列幾項(xiàng)：

1．致函對(duì)象。這是委托方的全稱(chēng)。

2．致函正文。說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告的有效期。另外，通常說(shuō)明隨此函附交一份估價(jià)報(bào)告。

3．致函落款。為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱(chēng)，加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章，并由法定代表人或估價(jià)師簽名、蓋章。

4．致函日期。這是指致函時(shí)的年月日。（四）估價(jià)師聲明。在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由估價(jià)師簽名、蓋章的聲明，它告知委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，估價(jià)師是以客觀無(wú)偏見(jiàn)的方式進(jìn)行估價(jià)的，同時(shí)對(duì)簽名的估價(jià)師也是一種警示。（五）估價(jià)的假設(shè)和限制條件。在估價(jià)報(bào)告中陳述估價(jià)的假設(shè)和限制條件，一方面是保護(hù)估價(jià)人員，另一方面是告知、保護(hù)委托人和估價(jià)報(bào)告使用者，提醒他們?cè)谑褂霉纼r(jià)報(bào)告時(shí)注意。（六）估價(jià)結(jié)果報(bào)告。估價(jià)結(jié)果報(bào)告是簡(jiǎn)明扼要地說(shuō)明下列內(nèi)容：委托方、估價(jià)方、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告的有效期。（七）估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告一般包括下列內(nèi)容：

1.個(gè)別因素分析。

2.區(qū)域因素分析。

3.市場(chǎng)背景分析。

4.最高最佳使用分析。

5.估價(jià)方法選用。

6.估價(jià)測(cè)算過(guò)程。

7.估價(jià)結(jié)果確定。（八）附件

附件通常包括估價(jià)對(duì)象的位置圖，四至和周?chē)h(huán)境的圖片，土地形狀圖，建筑平面圖，建筑物外觀和內(nèi)部狀況的圖片，項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專(zhuān)用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。二、土地估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容及格式

土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式（一般格式）的基本內(nèi)容歸納起來(lái)主要有：目錄、“土地估價(jià)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容（含封面、正文）、“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告（文字式）”的基本內(nèi)容（含封面、正文）、“土地估價(jià)報(bào)告（表格式）”的基本內(nèi)容（含封面、正文）。第二節(jié)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中常見(jiàn)錯(cuò)誤分析一、技術(shù)路線錯(cuò)誤技術(shù)路線的錯(cuò)誤主要是指估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中的技術(shù)思路錯(cuò)誤。評(píng)估方法選擇不當(dāng)是估價(jià)報(bào)告中技術(shù)性錯(cuò)誤。未考慮估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或?qū)纼r(jià)房地產(chǎn)的特性分析掌握不準(zhǔn)，造成方法選擇不當(dāng)?shù)腻e(cuò)誤。

二、方法運(yùn)用錯(cuò)誤

（一）市場(chǎng)比較法的常見(jiàn)運(yùn)用錯(cuò)誤

1.比較實(shí)例選擇有誤；

2.條件說(shuō)明表和前面因素描述不一致；

3.所選的比較因素不能反映待估房地產(chǎn)的特點(diǎn)；

4.條件指數(shù)表中定量化錯(cuò)誤；

5.修正過(guò)程不清，各修正系數(shù)不知從何而來(lái)；

6.估價(jià)結(jié)果無(wú)確定理由。

（二）收益法的常見(jiàn)運(yùn)用錯(cuò)誤

1.總收益計(jì)算有誤；

2.總費(fèi)用計(jì)算有誤；

3.純收益計(jì)算有誤；

4.參數(shù)選擇有誤。（三）成本法

1.概念性錯(cuò)誤（如建筑物重置成本誤用成建筑物重建成本）；

2.參數(shù)選擇有誤；

3.成本項(xiàng)目確定有誤（如土地取得費(fèi)用、房屋拆遷費(fèi)用、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等缺項(xiàng)）；

4.計(jì)算過(guò)程中各項(xiàng)取值缺少依據(jù)或明顯不合理；

5.利息計(jì)算有誤；

6.利潤(rùn)計(jì)算有誤。（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的常見(jiàn)運(yùn)用錯(cuò)誤

1.開(kāi)發(fā)價(jià)值確定或計(jì)算有誤，主要是對(duì)未來(lái)樓價(jià)的預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確；

2.參數(shù)選擇有誤，未按照有關(guān)規(guī)定要求選取合適的參數(shù)；

3.利息計(jì)算有誤，其錯(cuò)誤類(lèi)型與成本法的利息計(jì)算錯(cuò)誤類(lèi)型一樣；

4.利潤(rùn)計(jì)算有誤，其錯(cuò)誤類(lèi)型與成本法的利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤類(lèi)型相同。三、參數(shù)確定錯(cuò)誤

（一）市場(chǎng)比較法的參數(shù)確定應(yīng)避免的錯(cuò)誤

1．交易情況修正系數(shù)的確定；

2．交易日期修正中的價(jià)格指數(shù)的確定；

3．區(qū)位因素修正系數(shù)和個(gè)別因素修正系數(shù)的確定；

4．修正幅度的錯(cuò)誤。（二）收益法的參數(shù)確定應(yīng)避免的錯(cuò)誤

1．資本化率的確定；

2．收益年限的確定。（三）成本法的參數(shù)確定應(yīng)避免的錯(cuò)誤

1．利潤(rùn)率的確定；

2．成新率的確定；

3．建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的確定。（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的參數(shù)確定應(yīng)避免的錯(cuò)誤

1、應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目；

2、計(jì)息期的長(zhǎng)短；

3、計(jì)息的方式；

4、利率的大??；

5、計(jì)息周期；

6、名義利率和實(shí)際利率。四、報(bào)告格式錯(cuò)誤（一）報(bào)告格式選用不當(dāng)我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)主要采用房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。將房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)過(guò)程中按土地估價(jià)的規(guī)范格式表述或應(yīng)用其他的表述方式均是此類(lèi)錯(cuò)誤。（二）報(bào)告整體結(jié)構(gòu)中的錯(cuò)誤常見(jiàn)的在以下方面出錯(cuò)：

1.無(wú)目錄；2.無(wú)致委托估價(jià)方函；3.缺少附件；4.無(wú)估價(jià)師聲明；5.無(wú)估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6.無(wú)估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)；7.無(wú)委托估價(jià)方；8.無(wú)受托估價(jià)方；9.無(wú)估價(jià)依據(jù)；10.無(wú)估價(jià)期日和估價(jià)日期；11.無(wú)估價(jià)師簽字；12.落款無(wú)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)；13.無(wú)一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素和市場(chǎng)背景分析中的任何一項(xiàng)或多項(xiàng)；14.無(wú)估價(jià)原則等。五、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中常見(jiàn)的錯(cuò)誤分析

（一）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中具體內(nèi)容的表述要點(diǎn)及常見(jiàn)錯(cuò)誤

1.封面：（1）項(xiàng)目名稱(chēng)；（2）受托估價(jià)單位；（3）土地估價(jià)報(bào)告編號(hào)；（4）土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)；（5）提交估價(jià)報(bào)告日期；（6）關(guān)鍵詞。

2.第一部分總述：（1）估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)；2）委托估價(jià)方；3）受托估價(jià)方；4）估價(jià)目的；5）估價(jià)依據(jù)；6）估價(jià)日期；7）估價(jià)基準(zhǔn)日；8）地價(jià)定義；9）估價(jià)結(jié)果；；（10）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)；11）土地估價(jià)師簽字；（12）土地評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章、機(jī)構(gòu)法人應(yīng)簽字；（13）不寫(xiě)落款日期或與估價(jià)日期的工作截止日不一致都是錯(cuò)誤的。

3.第二部分評(píng)估對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析：（1）土地登記狀況描述；2）土地權(quán)利狀況；3）土地利用狀況；（4）地價(jià)影響因素分析。

4.第三部分土地估價(jià)：（1）各種估價(jià)方法均對(duì)應(yīng)著的估價(jià)原則不完全相同；(2)選擇每種估價(jià)方法均要說(shuō)明理由；（3）估價(jià)結(jié)果的格式與前面相同，一般包含單價(jià)、總值和總值的人民幣大寫(xiě)。

5.第四部分附件：不能缺少與評(píng)估相關(guān)的附件，主要有宗地位置示意圖、合法的土地使用證、房屋所有權(quán)證、委托方法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、宗地照片、估價(jià)機(jī)構(gòu)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)、估價(jià)師資質(zhì)證書(shū)等與原件一致的復(fù)印件等。（二）評(píng)估方法的選擇方面應(yīng)注意的事項(xiàng)

宗地評(píng)估的方法包括收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，每一種評(píng)估方法都有其適用范圍，應(yīng)針對(duì)待估宗地用途及地上建（構(gòu)）筑物的狀況等具體特點(diǎn)進(jìn)行分析，評(píng)估方法的選取，一定要對(duì)待估宗地的用地特點(diǎn)與各評(píng)估方法的適用范圍相結(jié)合，選出適宜的合理評(píng)估方法。（三）各種估價(jià)方法在應(yīng)用過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

1.各種估價(jià)方法在應(yīng)用過(guò)程中共同的常見(jiàn)錯(cuò)誤第一，參數(shù)選擇有誤或在估價(jià)報(bào)告中前后表述不一致；第二，計(jì)算公式選擇有誤；第三，計(jì)算過(guò)程及計(jì)算結(jié)果有誤；第四，計(jì)算口徑不一致。

2.各種估價(jià)方法在應(yīng)用過(guò)程中各自的具體錯(cuò)誤（1）市場(chǎng)比較法應(yīng)用錯(cuò)誤：第一，可比實(shí)例選擇有誤；第二，條件說(shuō)明表和前面因素描述不一致；第三，所選的比較因素不能反映待估宗地的特點(diǎn)；第四，條件指數(shù)表中定量化錯(cuò)誤；第五，土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告規(guī)范格式要求技術(shù)報(bào)告中每一個(gè)數(shù)據(jù)的由來(lái)都必須有明確的文字表述，估價(jià)人員不能隨心所欲編造評(píng)估系數(shù)和數(shù)據(jù)；第六，估價(jià)結(jié)果無(wú)確定理由。（2）收益還原法應(yīng)用錯(cuò)誤：第一，總收益計(jì)算有誤；第二，總費(fèi)用計(jì)算有誤；第三，純收益計(jì)算有誤；第四，土地還原利率選取有誤；第五，房屋可使用年期與房屋剩余使用年期界定有誤；第六，收益還原法計(jì)算出的地價(jià)是無(wú)限年期的地價(jià)，必須把無(wú)限年期地價(jià)修正到有限年期地價(jià)。（3）假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用錯(cuò)誤：第一，開(kāi)發(fā)價(jià)值確定或計(jì)算有誤；第二，建筑費(fèi)包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、建筑承包商利潤(rùn)等，估價(jià)人員有時(shí)估算不準(zhǔn)確或不全面；第三，利息計(jì)算有誤；第四，利潤(rùn)計(jì)算有誤。（4）成本逼近法應(yīng)用錯(cuò)誤：第一，成本項(xiàng)目確定有誤，缺少土地取得費(fèi)用；第二，利息計(jì)算有誤；第三，利潤(rùn)計(jì)算有誤；第四，土地增值收益計(jì)算基數(shù)包括土地取得費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息、利潤(rùn)。（5）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)用錯(cuò)誤：第一，基準(zhǔn)地價(jià)選取有誤；第二，所選的修正因素不能反映待估宗地的特點(diǎn)；第三，各因素未按修正體系取值；第四，未考慮容積率修正；第五，未考慮年期修正或年期修正公式錯(cuò)誤。六、房地產(chǎn)和土地估價(jià)報(bào)告中其他常見(jiàn)錯(cuò)誤

（一）文字表述中的錯(cuò)誤。（二）邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)。（三）基本概念不清或運(yùn)用