學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理制度

學(xué)院設(shè)施設(shè)備管理制度人們對公共設(shè)備的依賴性越來越強。在設(shè)備管理中，我司不僅注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳運行狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。更進一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護，而且合理安排設(shè)備定期保養(yǎng)計劃，以預(yù)防重于補救之觀念，提高樓宇設(shè)備的運行效率。一、公共設(shè)備管理1、設(shè)備的接管管理1）、對設(shè)備進行分類根據(jù)設(shè)備對業(yè)主服務(wù)的重要性將其分為三級：Ⅰ級設(shè)備：生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報警控制柜、消防聯(lián)動柜、冷水機組、電梯、BA中央管理計算機。Ⅱ級設(shè)備：正壓風(fēng)機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動來滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。Ⅲ級設(shè)備、除Ⅰ、Ⅱ級以外的所有設(shè)備。如：區(qū)域火災(zāi)報警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機、風(fēng)機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備等。2）、對所有設(shè)備進行編號依據(jù)設(shè)備分類，對所有的設(shè)備進行統(tǒng)一編號。3）、建立設(shè)備臺帳①對全部設(shè)備進行編號后，按相關(guān)質(zhì)量記錄表格統(tǒng)一編制成《機電設(shè)備統(tǒng)計表》，錄入電腦。②對所管理的所有設(shè)施設(shè)備都建立設(shè)備臺冊。③所有設(shè)備的臺帳都由項目部統(tǒng)一管理。4）、對所有設(shè)備的標識進行整改①設(shè)備標牌依據(jù)設(shè)備編號，統(tǒng)一制作設(shè)備標牌。對所有設(shè)備在規(guī)定位置貼設(shè)備標牌。②設(shè)備的顏色設(shè)備一律按要求顏色進行刷漆。以便于對設(shè)備的識別和有效管理，以達到設(shè)備管理要求標準。③設(shè)備狀態(tài)標識重要危險設(shè)備的工作狀態(tài)須標識（如配電柜掛“禁止合閘”等），報廢、封存的設(shè)備須標識。2、設(shè)備維修計劃采用計劃預(yù)修制（日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、小修、中修、大修、設(shè)備更新和技術(shù)改造）與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。1）、對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備（水泵、正壓風(fēng)機、電動機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養(yǎng)護中。中修、大修周期見附表《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》。2）、對于Ⅰ、Ⅱ級電氣設(shè)備（高壓柜、變壓器、低落壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備（火災(zāi)報警控制柜、放大器、計算機等）進行三級保養(yǎng)、探測性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。3）、對于Ⅲ級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。4）、所有機電設(shè)備采取計劃保養(yǎng)形式，機電設(shè)備修保計劃如下：設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修計劃表：序號設(shè)備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每周期每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年入年0302風(fēng)機每月每季每年五年入年0403電梯半月每半年每年三年六年0505干式變壓器每季每年//////0606空冷水機組半月每半年每年三年六年0707火災(zāi)報警系統(tǒng)每月每季每年////0807氣體滅火系統(tǒng)每月每季每年////0907消防聯(lián)動控制柜每月每季//////1008公共天線系統(tǒng)每月每半年每年////1108對講報警系統(tǒng)每月每季度每年////1208防盜監(jiān)視系統(tǒng)每月每季每年////1309低壓配電柜半月半年每年////1409高壓開關(guān)柜每月每年//1513交通道閘每月每季每年三年六年1617BAS系統(tǒng)每月每季每年//注：逢高級保養(yǎng)的，低落級保養(yǎng)可以不再做；對Ⅲ級設(shè)備，每年至少保養(yǎng)一次。5）、參照我司現(xiàn)有相關(guān)維修保養(yǎng)作業(yè)文件，制訂維保標準及作業(yè)指導(dǎo)書，各設(shè)備維保嚴格按照作業(yè)指導(dǎo)書及維保標準作業(yè)。公司相關(guān)維保標準及作業(yè)指導(dǎo)書有：《設(shè)備管理規(guī)程》、《公共部分維修服務(wù)規(guī)程》、《機電設(shè)備整改規(guī)程》、《高壓配電設(shè)備保養(yǎng)與檢修規(guī)程》、《冷水機組保養(yǎng)與檢修作業(yè)指導(dǎo)書》等標準及作業(yè)規(guī)范文件。3、設(shè)備運行管理1）體制建立設(shè)備周巡檢制度、交接班制度。2）主要設(shè)備運行管理措施如下：（1）、變配電設(shè)備系統(tǒng)的運行管理主要管理措施：①、從事變配電系統(tǒng)的操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。②、變配電建立24小時運行值班制度，對變配電裝置及高壓室每2小時巡查一次，做好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并在值班記錄及巡查巡查記錄中注明。③、配電設(shè)備由專職人員負責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。復(fù)雜的倒閘操作，必須執(zhí)行操作票制度、監(jiān)護制度，高壓環(huán)進、環(huán)出柜嚴禁操作。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。高低壓柜開關(guān)狀態(tài)須作好警示、標識。值班員必須做好值班記錄，認真作好交接班。④、變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，有計劃的向供電局報?；騿⒂?。冬季可報停部分變壓器，夏季供電高峰時，按負荷的需求，恢復(fù)使用。嚴禁變壓器空載運行。⑤、設(shè)專人對巡查記錄、抄表記錄進行統(tǒng)計、制圖、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。⑥、停電時，提前向客戶發(fā)出通知；恢復(fù)送電時，在確認供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。⑦、配電房室溫不可超過攝氏40℃。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關(guān)人員須經(jīng)服務(wù)中心辦公室許可方可進入。⑧、加強日常清潔、維護、檢修，確保體會配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、裝置完好。（2）、給水設(shè)備系統(tǒng)運行管理主要管理措施：①、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由設(shè)備運行部負責(zé)使用管理，并指定專人負責(zé)。做好日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。②、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由設(shè)備運行部值班人員負責(zé)操作，無關(guān)人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準。③、消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下，選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標志簡單、明確。④、生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)每月檢查一次。⑤、消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴的系統(tǒng)），須對其進行盤車（一般情況下，45KW以下的水泵采用受動盤車，45KW以上的水泵采用點動測試），每季度對電動機進行一次絕緣搖測。⑥、水泵房配電室室溫不超過40℃；泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)整。⑦、水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由專人保管并定期巡查。⑧、按規(guī)定定期取水（或由水務(wù)局取樣）送政府有關(guān)部門進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交服務(wù)中心存檔。⑨、對公共水表須每月定時抄表，對抄表記錄進行統(tǒng)計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備運行部作好水量平衡測試。⑩、嚴禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。消防演習(xí)用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)。（3）、火災(zāi)報警聯(lián)動控制系統(tǒng)運行管理主要管理措施：①、消防控制中心實行24小時值班制度，值班人員須持證上崗。②、各種相關(guān)制度、規(guī)程、流程、應(yīng)急電話等須上墻。③、值班人員必須熟悉相關(guān)工作流程、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設(shè)備狀態(tài)進行檢查。④、火災(zāi)報警控制、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設(shè)備（如水泵控制柜、風(fēng)機控制柜等）須將主令開關(guān)置于自動檔、中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復(fù)位。⑤、消防控制中心設(shè)備由有資質(zhì)的人員進行維修保養(yǎng)、對計算機軟件進行備份，定期清理垃圾文件、修復(fù)軟件。設(shè)備密碼須報設(shè)備部備案。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設(shè)備供貨商/保修單位技術(shù)人員對系統(tǒng)進行調(diào)試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得服務(wù)中心同意、登記，且服務(wù)中心技術(shù)人員在場情況下，方可進行，無關(guān)人員不得操作消防控制中心設(shè)備。（5）、電梯運行管理電梯管理總體目標和指標如下：業(yè)主滿意率為98%以上；電梯維修及時率達100%；電梯年檢合格率100%；電梯完好率達100%；二、房屋本體和公共設(shè)施維修養(yǎng)護管理序號公共建筑設(shè)施名稱日常維修保養(yǎng)周期備注1屋面每月每2年及時更換維修破碎的隔熱面磚、防水2外墻飾面每月每1年每年對重點部位進行修補清洗3內(nèi)墻飾面每月每1年裂縫進行修補，污染處進行刷白4樓梯扶手每月每2年對生銹脫漆進行刷漆防腐5樓梯踏步每月每2年損壞進行修補6防火門每月每1年生銹或掉漆的及時修補，門鎖維修7防盜網(wǎng)每月每2年生銹或掉漆的及時修補，檢查有無脫焊8窗戶每月每1年在大雨或大風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù)9公共地磚每月每1年發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)及時更換10公共瓷磚每月每1年發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)及時更換11吊頂每月每1年發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)及時更換12人行道每月每1年發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)修補13車行道每月每1年發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)修補14標識牌每月每1年檢查有無脫漆、是否清晰15污水井每月每1年應(yīng)保持暢通，無雜物16雨水井每月每1年應(yīng)保持暢通，無雜物17擋雨蓬每月每1年在大雨或大風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù)18玻璃門每月每1年在大雨或大風(fēng)季節(jié)應(yīng)增加次數(shù)序號公共建筑設(shè)施名稱日常維修保養(yǎng)周期備注19閉門器每月每半年發(fā)現(xiàn)損壞及時維修更換20井蓋每月每半年檢查有無脫漆、塌陷21化糞池每月每1年檢查有無堵塞、雜物22污水管道每月每1年檢查有無堵塞、雜物23雨水管道每月每1年檢查有無堵塞24防雷接地每月每1年生銹處進行防腐，檢查有無脫落三、公共能耗管理在滿足物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，如何控制公共能耗，最大限度地減少能源浪費，降低各產(chǎn)權(quán)業(yè)主或使用人的能耗支出，一直是我司不懈努力和探索的，而且在我們所管轄的樓宇也取得了豐碩的成果，贏得了業(yè)主的贊譽，達到了客戶與物業(yè)管理公司雙贏的效果。樓宇能耗的控制和管理，在政府大力提倡構(gòu)建節(jié)約型社會的今天，可以說就是反映物業(yè)管理水平的一個標尺之一，深切地體會到這一點的我司，必竭盡所力，在產(chǎn)學(xué)研校園推行全面的節(jié)能降耗管理。1、建立有效的節(jié)能降耗管理小組校園的節(jié)能降耗管理小組，其人員組成只要由服務(wù)中心各部門負責(zé)人如：清潔、安全、工程等組成。其職責(zé)如下：負責(zé)校園全面的能耗管理工作；擬定能耗管理的相關(guān)制度；組織并檢查監(jiān)督各項制度的實施；審核節(jié)能措施或方案并組織實施；推廣節(jié)能降耗新技術(shù)及節(jié)能運行指導(dǎo)；總結(jié)并分析節(jié)能降耗管理績效。2、節(jié)能降耗管理的前期準備工作節(jié)能降耗管理的前期準備主要工作包括：節(jié)能降耗項目數(shù)據(jù)普查和節(jié)能降耗方案設(shè)計。節(jié)能降耗項目數(shù)據(jù)普查主要有：各實施設(shè)備系統(tǒng)的運行能耗實際統(tǒng)計；物業(yè)各功能區(qū)域工作人員流動量調(diào)查；主要設(shè)施設(shè)備的運行效能調(diào)查；物業(yè)使用人的需求調(diào)查；物業(yè)各管理服務(wù)環(huán)節(jié)中的節(jié)能降耗項目調(diào)研等。3、節(jié)能降耗管理的內(nèi)部基礎(chǔ)節(jié)能降耗的管理，是一項長期的管理性工作。由于它的實施和完成必須全體員工參與，而且始終貫穿于我們整個的物業(yè)管理服務(wù)之中，為此一刻不能松懈，在員工的教育和培訓(xùn)上須常抓不懈；在制度上要不斷完善并嚴格執(zhí)行；在員工工作績效的考核上，應(yīng)盡量做到量化，以達到到公正、公平，促進其積極性。只要全員參與、重視