地產(chǎn)基金賭博式融資

地產(chǎn)基金賭博式融資：飲鴆止渴？2011-06-2223:48:58來源:21世紀經(jīng)濟報道(廣州)眼下房地產(chǎn)基金等方式為主的新興房地產(chǎn)融資渠道，遠沒有看上去的那么風(fēng)光，超高的融資成本或讓眼前的風(fēng)光演變成“飲鴆止渴”甚至“服毒自殺”。上周，泰發(fā)基金與復(fù)地集團北方總部簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與此同時，有消息披露，房地產(chǎn)私募基金星浩資本終于有了項目進展的消息。盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民6月21日在接受本報采訪時說，如今的房地產(chǎn)基金領(lǐng)域很混亂，渾水摸魚者多，但最大的隱患是過高的融資成本?！昂芏嗷鸬某杀靖叩谜ι?，簡直就是高利貸，這無疑埋下了內(nèi)地地產(chǎn)基金行業(yè)發(fā)展的定時炸彈?！背呷谫Y成本埋隱患“錢多人少，成本過高，好項目難找?！边@是陳立民對目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金等新興模式現(xiàn)狀的簡述。陳立民曾就職于國際房地產(chǎn)代理行，幾年前辭職單干，目前手頭也運作著一個規(guī)模相對較小的地產(chǎn)基金，屬于國內(nèi)最早一批進軍房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的人士之一。在陳看來，隨著銀行信貸等傳統(tǒng)融資渠道不斷收緊，房地產(chǎn)業(yè)資金來源越來越多向房地產(chǎn)基金、信托等拓展，尤其是房地產(chǎn)基金，可謂來勢兇猛。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年下半年以來，房地產(chǎn)信托成為市場熱點，不但其發(fā)行數(shù)量一度占據(jù)總發(fā)行量的30%，收益率更是超過全行業(yè)平均收益率。去年下半年國內(nèi)一共發(fā)行房地產(chǎn)信托361只，占1307只信托的27.62%，發(fā)行規(guī)模達790.63億，占1943.77億的40.67%。普益財富數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)信托以256只名列第二，預(yù)期平均收益率為9.32%。但目前房地產(chǎn)基金規(guī)模沒有權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)?！暗梢钥隙ǎ康禺a(chǎn)基金的市場容量和規(guī)模，正在快速膨脹，甚至遠超地產(chǎn)信托?！标惲⒚裾f。陳立民透露，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)基金融資成本普遍高達25％30％。如此之高的融資成本，需要長線運作的地產(chǎn)項目才具備這種可能。頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注的星光耀計劃從去年9月誕生，3個月后，其首期基金封閉，匯集資金60億元，包括世博民企館16家核心民企在內(nèi)的20多家民營企業(yè)，承諾出資27億元，平行基金出資30億元。參與星光耀計劃的首批企業(yè)除了復(fù)星集團、易居中國等最初發(fā)起企業(yè)外，包括中天集團、\o"巨人"巨人網(wǎng)絡(luò)、阿里巴巴、均瑤集團、蘇寧電器、萬達集團、涌金集團等民營企業(yè)。“星光耀計劃能夠在短期內(nèi)募集足夠資金，有多方面因素，但復(fù)星集團本身的號召力不容忽視，而地產(chǎn)基金的模式在某種程度上反而成了次要因素?！庇兄槿耸窟@樣告訴本報，星光耀計劃眾多實力投資者參與的背后，是不菲的融資成本。造成地產(chǎn)基金高成本的原因有很多。陳立民分析，過去幾年，中國投資房地產(chǎn)的資本一直習(xí)慣于超高的投資回報率，對地產(chǎn)基金高回報率的要求，就是這一慣性的反映?！氨M管市場上的錢很多，也缺少豐富的投資渠道，但大部分資本并不愿意長線投資，短錢太多，長錢太少。”單個的機構(gòu)很難改變中國地產(chǎn)基金的融資現(xiàn)狀，進而產(chǎn)生的一個可怕后果是：超高融資成本背后，融資的、投資的，其實都是在賭博。陳立民說，對很多如今規(guī)模龐大的國內(nèi)地產(chǎn)基金來說，賭贏了，就是行業(yè)的“一哥”，但只要一個項目賭輸了，今后就很難在這個行業(yè)立足?！拔夜烙嬕靶U生長的周期不會太長，生死存亡的整合很快就會到來?！标惲⒚駸o不憂慮，短則一兩年內(nèi)，就會出現(xiàn)一些地產(chǎn)基金機構(gòu)、公司的倒閉。按照投資周期計算，前兩年推出的一些回報率超高的融資項目，一旦項目運作不成功或達不到回報率要求，就會拖垮這些公司。更讓陳立民擔(dān)心的是，地產(chǎn)基金尤其是信托等新興地產(chǎn)融資產(chǎn)品的特點，投資者較為分散，一旦項目投資失敗，很可能會出現(xiàn)社會事件?！半S后，才會有政府部門出臺政策加以規(guī)范，現(xiàn)在看來，這是一個無法跳過的痛苦成長周期。”項目定成?。簝赡陜?nèi)首輪洗牌高利貸賭博色彩過重的內(nèi)地房地產(chǎn)基金，正在承受剛剛開始出現(xiàn)的“病變”危害。統(tǒng)計顯示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托產(chǎn)品中，投向最大的兩個行業(yè)的為工商企業(yè)和房地產(chǎn)，產(chǎn)品數(shù)量分別為70只、46只，占比分別為24.65%、16.20%。自4月以來，資金投向工商企業(yè)的信托產(chǎn)品數(shù)量，已經(jīng)連續(xù)兩個月超過房地產(chǎn)信托。賭局還在繼續(xù)，決定最終輸贏的，則是地產(chǎn)項目能否成功。“現(xiàn)在國內(nèi)地產(chǎn)基金最大的挑戰(zhàn)，募資反而不是問題，挑戰(zhàn)來自運作管理階段，第一步是能否找到合適的優(yōu)質(zhì)項目完成資金的投資?！鄙鲜鲋槿耸客嘎?，優(yōu)質(zhì)項目荒恰恰又是目前許多已經(jīng)圈到錢的地產(chǎn)基金面臨的棘手問題。由于基金本身具有相對固定投資期限的特性，圈到錢花不出去，實際上是個大問題。目前市場上推崇的是獨立地產(chǎn)基金，從事10年地產(chǎn)基金的關(guān)博仁表示，管理公司的結(jié)構(gòu)必須是獨立的。而依附地產(chǎn)商的基金，被認為沒有長久的生命力。關(guān)博仁說：“做的都是地產(chǎn)商的項目，得不到市場的真正考驗，團隊無法成熟。”實際上，地產(chǎn)基金和開發(fā)商天天都在博弈，在兩方達成聯(lián)盟時，那么投資者的利益誰來保護，開發(fā)商會不會壓低基金的收益？在現(xiàn)實情況中，開發(fā)商往往會將不好的項目交給地產(chǎn)基金運作，讓后者成為“解放軍”。穩(wěn)盛投資總經(jīng)理吳濤表示，開發(fā)商來做基金，爭議是很大，但在目前的環(huán)境下，依附開發(fā)商基金有著項目優(yōu)勢，可以讓基金在短時間內(nèi)成長起來。助漲?還是平抑房價不管是獨立金融地產(chǎn)基金，還是依附于地產(chǎn)商的PE，似乎都成為開發(fā)商的融資新途。市場擔(dān)憂的是，地產(chǎn)基金進入市場后是否會抬高房價？“它肯定會去囤地，增高地價，間接抬高房價。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬表示。不過蘇鑫等地產(chǎn)基金人士不這么認為。相反，他們認為地產(chǎn)基金更多地具有平抑房價的作用，“目前的地產(chǎn)基金規(guī)模還很小，幾億元的資金如何去囤地？”曹少山稱，這是市場對地產(chǎn)基金的曲解?；疬M入的是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，基金投資越多，開發(fā)的房子也越多，等于是給市場提供了更多的房產(chǎn)，增加供給，從而降低房價。而且地產(chǎn)基金利用的是民間資本，假設(shè)市場有100億元資金，有30億元投資地產(chǎn)基金，相當(dāng)于30億元的房子投放市場，而且少了30億元去投機買房。從另外一個角度分析，在以往的環(huán)境下，普通老百姓沒有機會來分享中國房地產(chǎn)高速成長的機會，只能去買房子?！叭绻f有真正很好的投資渠道，他通過參與地產(chǎn)基金也能夠享受行業(yè)的成長收益?！笔讋?chuàng)集團總裁劉曉光說。這等于給了市場第三條投資房產(chǎn)渠道。一條途徑是自己買商品房；第二條途徑，買上市房地產(chǎn)公司的股票；第三條途徑，是跟地產(chǎn)基金一起做開發(fā)商?！叭绻康禺a(chǎn)基金能夠不斷給我們投資人獲得收益，同時也能夠給社會供應(yīng)更多的商品房，那么投在二級市場的，比如說你炒房子的錢，它就流到前面開發(fā)的環(huán)節(jié)去了?！苯鸬丶瘓F總裁黃俊燦表示，民間資金從市場炒作變成制造供應(yīng)，這就是一個正確的方向。調(diào)節(jié)地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)在2010年政府調(diào)控的背景下，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍然高燒不退，截止到10月底，房地產(chǎn)投資達到了3.8萬億元，而2009年一共才3.6萬億元。去年金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款19000億元，今年到10月份已經(jīng)放貸18800億元，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)貸款將遠超2009年。到目前為止，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道仍然局限于銀行信貸、預(yù)售款和企業(yè)自有資金，其中信托資金投向地產(chǎn)行業(yè)的比例也越來越高。劉曉光擔(dān)憂，房地產(chǎn)融資渠道的單一，可能會造成很大的金融風(fēng)險。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至三季報，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率和凈借貸比率，均處于2007年以來的高點。中海地產(chǎn)三季度業(yè)績顯示，其手持現(xiàn)金163.5億元，凈借貸水平為47.7%，比2009年底的22%上升了一倍多。而富力地產(chǎn)、綠城地產(chǎn)的負債率更高。富力地產(chǎn)負債率年內(nèi)將升至120%，綠城中報顯示其負債率也已高達100%。在地產(chǎn)調(diào)控政策下，國內(nèi)開發(fā)商融資渠道已經(jīng)非常閉塞，若政策持續(xù)，開發(fā)商資金缺口在不斷加大，只能依靠快速銷售回款，以償還高息舉債，熨平財務(wù)風(fēng)險。曹少山稱，房地產(chǎn)是一個高度杠桿化行業(yè)，每年3至4萬億元的投資，70%的資金是直接或間接從銀行而來，地產(chǎn)基金采用股權(quán)投資方式，降低行業(yè)資金杠桿，也降低行業(yè)的金融風(fēng)險。另一方面，地產(chǎn)基金在引導(dǎo)民間資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域(增加供給領(lǐng)域)，改變目前地產(chǎn)行業(yè)的資金結(jié)構(gòu)。劉曉光也稱，地產(chǎn)基金能增加老百姓的投資渠道，分散其投資風(fēng)險。實際上，近期的農(nóng)產(chǎn)品炒作，一定程度上是社會流動資金缺少有效的投資渠道。溫州中小企業(yè)促進會會長周德文表示，當(dāng)?shù)氐拿耖g流動資金有7000多億，在當(dāng)前的宏觀調(diào)控下，民間資金投向哪里？應(yīng)該投向哪里？政府一直沒有一個現(xiàn)實的引導(dǎo)。其次，在調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)金融結(jié)構(gòu)上，地產(chǎn)基金將改變目前銀行資金“一股獨大”的局面。蘇鑫說，地產(chǎn)基金的加入，改變房產(chǎn)行業(yè)的金融結(jié)構(gòu)，信貸是以債權(quán)方式進入房地產(chǎn)，而基金是以股權(quán)方式進入房地產(chǎn)，兩者有本質(zhì)上區(qū)別。在國外比如美國市場，地產(chǎn)業(yè)的投資資金70%來源于民間資金，其中地產(chǎn)基金占絕對地位，銀行資金相對較小，而國內(nèi)市場正好相反。困惑與掣肘劉曉光告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，目前國內(nèi)地產(chǎn)基金困惑之一是，錢從哪里來？國內(nèi)LP在哪里？劉曉光透露，首創(chuàng)的一只地產(chǎn)基金采用的到海外融資方式，是美元基金。蘇鑫也認為，房地產(chǎn)基金有些尷尬，“相對于大的行業(yè)，PE不帶你玩，覺得地產(chǎn)基金收益太低，跟信托比，你又太小了?！钡禺a(chǎn)基金的收益并不低。曹少山告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，地產(chǎn)基金做的項目風(fēng)險相對較小，一般一到兩年就能退出，年化收益率超過20%，甚至30%，而股權(quán)投資PE要幾年時間，企業(yè)虧損了風(fēng)險很大。在近日舉行的第六屆地產(chǎn)金融年會上，有專家指出，目前中國的地產(chǎn)基金總的資金規(guī)模在500億左右，而未來將有幾萬億的發(fā)展空間。但在目前的金融環(huán)境下，地產(chǎn)基金的融資對象以及融資渠道非常有限。美國的地產(chǎn)基金，投資方(LP)主要是一些養(yǎng)老基金、大學(xué)的捐贈基金、企業(yè)的公共基金等等，這類投資人非常多。在中國，除了社保能夠少量投資商業(yè)地產(chǎn)外，社保基金、養(yǎng)老基金以及公積金等均不允許投資住宅建設(shè)。剩下的就是民間資金。而民間資金能夠流入到地產(chǎn)PE的渠道很窄，首先是市場對房地產(chǎn)行業(yè)的偏見，地產(chǎn)基金也被誤認為推動房價上漲的因素。其次是國內(nèi)現(xiàn)有融資渠道一直打不開。榮盛泰發(fā)總裁章華表示，國內(nèi)銀行應(yīng)該放開私人銀行業(yè)務(wù)，允許地產(chǎn)基金通過其私人銀行募集資金。目前國內(nèi)銀行的私人銀行部門已經(jīng)相當(dāng)可觀，入門門檻就是1000萬人民幣，而且這部分資金具有風(fēng)險判斷和承受能力，“只是現(xiàn)在國內(nèi)的金融創(chuàng)新環(huán)境遠遠不夠，還沒有對外開放?！边@樣，除了少數(shù)基金能夠通過私人銀行募資外，大部分基金只能自己進行私募，或通過中介(如諾亞財富)來募集。國內(nèi)LP的缺失，帶來的一個后果是，國內(nèi)大型的開發(fā)商都到海外成立基金，如中海、華潤、金地、萬科等等。另外一個困惑是，本土地產(chǎn)PE的資金成本存在劣勢。“信托融資不用繳所得稅，地產(chǎn)基金要增加20%的所得稅成本，起點上就不平等?！闭氯A稱。突破口：公租房基金?2010年本土地產(chǎn)PE的狂飆突進，國企資本也功不可沒。11月16日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會將《關(guān)于設(shè)立“建銀精瑞公共租賃住房建設(shè)投資基金”的報告》上報給工商聯(lián)，由后者將報告遞交給國家發(fā)改委等部門。報告顯示，該基金的發(fā)起單位為華遠地產(chǎn)、復(fù)地集團、華潤置地、建銀國際等多家房產(chǎn)公司和投資公司。“這個基金的最大優(yōu)勢是解決了LP的問題?！睋?jù)悉，建銀精瑞公租房基金的規(guī)模，第一期是100億，此后可以繼續(xù)擴大到300億。第一期建銀國際將出資70億，剩下的由地產(chǎn)公司出資?！肮夥炕饘⑵鸬皆黾幼》抗?yīng)，有效平抑房價的作用?！惫ど搪?lián)房地產(chǎn)商會聶梅生會長對《財經(jīng)國家周刊》記者表示。根據(jù)2010年9月27日財政部、國家稅務(wù)總局出臺的《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，公租房用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅，建造購買公租房免征契稅、印花稅，租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。經(jīng)過測算，上述公租房基金的年化收益率在8%左右，而且?guī)缀鯖]有風(fēng)險。7年后，基金可以選擇多種渠道退出，包括政府回購，出售給第三方，以及采取REITs上市和IPO方式退出。另一方面，參與的房地產(chǎn)開發(fā)商可以和地方政府談判，將原先地方政府規(guī)定的開發(fā)商建房配套建設(shè)20%公租房或廉租房的部分，拿出來由公租房基金單獨籌建、單獨核算，以解決開發(fā)商在房產(chǎn)建設(shè)過程中同一小區(qū)不同房價、不同服務(wù)的尷尬情況。華遠地產(chǎn)總裁任志強在一次會議上表示，許多地方政府把商品房和保障性住房的土地捆在一起招標，這無形當(dāng)中提高了商品房價格，所有購買者要為政府承擔(dān)社會保障責(zé)任。而采用公租房基金建設(shè)管理，既解決了資金問題、政府的管理角色問題，以及提供了一條民間資金投資渠道，又降低緩解了社會住房矛盾。在上述閉門會議上，北京市金融工委書記霍學(xué)文明確表示，公租房基金可望在北京先行試點。文/《財經(jīng)國家周刊》記者翁海華綠城海爾中建均稱正籌備房地產(chǎn)基金2010-12-1701:30:07來源:第一財經(jīng)日報(上海)近日，作為中國內(nèi)地第一個由開發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金，金地集團（600383.SH）宣布完成了其與瑞銀共同發(fā)起的房地產(chǎn)基金第二期的募集，從而使該基金規(guī)模達到近2億美元，主要用于投資中國一線及部分二線城市的住宅開發(fā)項目。無獨有偶，背靠中國建筑（601668.SH）的中建地產(chǎn)相關(guān)管理層最近也透露，未來有意考慮建立基金平臺，運營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在資金為王的房地產(chǎn)界，一股基金熱潮正逐漸啟幕。解資金近渴“與其任由充沛的民間資金去炒大豆和玉米，不如把他們吸引過來參與房地產(chǎn)基金?！?/p>

高和投資董事長蘇鑫認為，將私募基金作為吸引過剩流動性的“海綿體”，這對房地產(chǎn)的發(fā)展有著積極意義。作為房地產(chǎn)私募基金高和投資的創(chuàng)辦者，從SOHO中國副總裁的職位上離職后一年，他發(fā)起的這只基金就數(shù)度出手。今年初,他們收購了北京凱德華璽項目的底商；5月，又收購了燕莎區(qū)域的琨莎中心二期寫字樓及商鋪，隨后閃電開盤并售罄，溢價率超過70%。11月下旬，高和投資再度斬獲位于北京市北三環(huán)馬甸橋區(qū)域的金澳國際寫字樓項目。蘇鑫認為，盡管如今人民幣房地產(chǎn)基金的總體量還很小，但其未來的發(fā)展可能會非常迅速。的確，周轉(zhuǎn)快、溢價高的房地產(chǎn)基金不僅僅令很多房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人紛紛轉(zhuǎn)型，同時也使得不少開發(fā)商難以抵擋其誘惑，尤其是那些資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)?！爱?dāng)前的樓市調(diào)控政策對于投資性資金限制較嚴，如果能夠?qū)@部分資金實行吸納并有效利用起來，也不失為一個好的渠道。”綠城中國（03900.HK，下稱“綠城”）副主席壽柏年表示。綠城2010年中報顯示，截至6月30日，其負債率已由去年年末的105.1%飆升至158.8%，但據(jù)壽柏年預(yù)計，“由于綠城下半年需要支付近100億元土地款項以及110億元工程款，因而預(yù)計公司下半年負債率暫時降不下來。”在高企不下的負債率面前，綠城也將目光瞄準了房地產(chǎn)基金。對于綠城正在運作的房地產(chǎn)基金，壽柏年此前對媒體透露，這一基金的管理，主要通過一些金融機構(gòu)把社會上投資人的錢聚集起來，然后由專業(yè)的團隊進行投資管理?！拔覀儠堰@個基金的資金投向定位在綠城，即由綠城進行開發(fā)管理或者跟綠城合作項目。與其他房企不同的是，我們成立基金是希望成為投資人，同時也參加基金的管理，并不是由唯一的基金管理公司來管理。”壽柏年曾表示，希望今年下半年到明年上半年，綠城能夠在房地產(chǎn)基金上面有一個具體的進展。但截至目前，在基金究竟采取何種形式的考慮上，綠城尚沒有大致計劃。壽柏年近日就對《第一財經(jīng)日報》表示，從初步反饋來看，有的客戶希望流動性大些，有的客戶趨于保守。因此未來會采用封閉還是開放的形式，現(xiàn)在還無法確定。緩融資遠憂“資金對于海爾地產(chǎn)來說并不是問題?！焙柕禺a(chǎn)董事長兼CEO盧鏗介紹，海爾是中國很少的擁有金融系統(tǒng)的企業(yè)，海爾有自己的銀行、保險公司、投資公司、證券公司和財務(wù)公司，這樣的一個金融系統(tǒng)給海爾地產(chǎn)賦予了比較強的接入性。即便是在如此深厚的金融背景之下，海爾地產(chǎn)也成立了旗下的房地產(chǎn)基金。“海爾地產(chǎn)基金可能最近就會推出，募集的資金主