房地產(chǎn)估價論文

房地產(chǎn)成本法估價技術(shù)的創(chuàng)新研究【摘要】：在房地產(chǎn)估價中,成本法被普遍認為是一種估價結(jié)果偏低或與市場價值有一定差距的估價方法,文章通過對房屋重置成本經(jīng)濟含義和特點的分析論證,以及對無形或非成本因素對建筑物價值影響的分析,提出了以價值調(diào)整值或調(diào)整系數(shù)代替損耗值和損耗率的估價新思路,是對成本法估價理論的突破,能夠有效解決成本法估價中對非成本和無形因素有利影響考慮不足的缺點。并且提出了資本化收益法、銷售資料法或市場提取法應用于上述思路的具體方法,引入了享樂價格法估算住宅價值調(diào)整值,論證了該方法應用的可行性?！娟P(guān)鍵詞】：成本法重置成本價值調(diào)整值享樂價格法在房地產(chǎn)估價實踐中，成本法估價的結(jié)果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其難于被人們接受，甚至估價師們可能也會因此而懷疑成本法是不是一種有效的房地產(chǎn)估價方法。但是，我們有時又不得不采用成本法來對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進行估價，在某些情況下成本法還可能成為估價所能采用的唯一方法。帶著這些問題，筆者對成本法估價進行了一些思考。一、成本法估價的基礎從價值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟學家是通過產(chǎn)品的生產(chǎn)成本對其價值貢獻的作用入手來探討價值理論的。生產(chǎn)費用價值論認為，商品的價格依據(jù)其生產(chǎn)所花費的必要費用而決定。而房地產(chǎn)的價格或價值也是與其開發(fā)建設所花費的必要費用相聯(lián)系的，在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價格。生產(chǎn)費用價值論為成本法提供了理論基礎。在缺乏市場交易時，房地產(chǎn)市場的參與者是通過房地產(chǎn)的成本來認識和理解其價值的，賣方愿意接受的最低價格不能低于其為建造該房地產(chǎn)所花費的代價，買方愿意支付的最高價格不能高于其所預計的重新建造該房地產(chǎn)所需花費的代價。市場的參與者通過成本來認知房地產(chǎn)的價值，提供了成本法能夠被認同的基礎。房地產(chǎn)估價的教科書里一般對認為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假設重新開發(fā)建設的或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)的估價?？梢姵杀痉ㄔ诶碚撋蠈τ谝磺蟹康禺a(chǎn)估價都是可用的方法。成本法既適用于房地合一的估價，也適合單獨建筑物或建筑物局部的估價，有時成本法還可用來得出市場比較法和收益法估價中所需要的一些比較修正基礎，例如，市場比較法中，估價對象與實例相比缺少某項設備（如電梯）估價師要對此作出修正，那么增加該設備所需的成本就可作為修正基礎。由此可見成本法運用范圍是相當廣泛的，這是成本法適用的基礎。二、成本法中成本的構(gòu)成內(nèi)容成本法一般定義為：求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。通常意義上的成本是指生產(chǎn)銷售過程中所花費的代價，包括各種物耗、人力消耗所墊支的資金及墊支資金的代價（利息）。而估價中所稱的成本除了包括通常意義上成本外，還包括為此所付出的代價應獲取的報酬即利潤。因此成本法估價不是求取估價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種花費（成本）和利潤的分析測算來求取估價對象的價格，或者說成本法是通過模擬估價對象的生產(chǎn)過程求取其價格或價值的方法。三、成本法估價如何遵循估價原則使成本法估價結(jié)果客觀合理，應在房地產(chǎn)一般價格構(gòu)成內(nèi)容的基礎上，針對不同的估價對象合理取舍和增減，并有充分客觀合理的理由。為此，我們有必要來思考成本估價時，如何遵循估價1、替代原則。替代原則是成本法估價的基礎，遵循替代原則要求與類似房地產(chǎn)進行比較確定估價對象各成本內(nèi)容的取舍或增減，不以估價對象個別成本實際構(gòu)成內(nèi)容作為估價成本構(gòu)成內(nèi)容（如超正常施工工期而產(chǎn)生的利息就不能作為估價成本的構(gòu)成內(nèi)容）。各成本內(nèi)容的取值也要與建造類似房地產(chǎn)的一般正?；ㄙM比較確定，不以估價對象的個別花費為取值標準（如政策所減免的稅費就不能在從估價時從成本中扣除）。謹慎的購買者為一房地產(chǎn)所愿支付的價格，不會超過具有相同效用的類似房地產(chǎn)的取得成本，聰明的建造者（賣者）也不會花費高于類似房地產(chǎn)的建造費用來建造其房地產(chǎn)，這就使人們在認識房地產(chǎn)的價格時，必然要進行比較。通過比較類似房地產(chǎn)的價格和成本，才能判斷所支付的價格或花費的成本是否客觀合理。舊房地產(chǎn)的價格或價值也是通過與其類似的新的、最適合的房地產(chǎn)的價格或價值來衡量的。類似房地產(chǎn)在估價時點被建造所花費的必要成本，提供了待估房地產(chǎn)價格判斷的一種衡量標準。因此替代原則指示我們，在運用成本法估價時，對估價對象